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土地租金評估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內(nèi)在對招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評估時(shí)，一般的做法是：

1.市國土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評估，通過招標(biāo)方式選定土地評估機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評估公司對地塊的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格進(jìn)行評估；市國土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價(jià)上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評估。

2.其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉儲用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場比較法或收益還原法進(jìn)行評估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價(jià)值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權(quán)市場價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。

四、采用市場比較法評估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價(jià)值，選擇市場比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格會相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價(jià)格變動的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評估的要點(diǎn)

評估出讓土地市場價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對于倉儲用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測算中對涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對會計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益?？梢酝ㄟ^調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價(jià)對象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評估出讓土地市場價(jià)值時(shí)，以下問題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題來合理預(yù)測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。

八、在特殊出讓評估時(shí)的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價(jià)值類型是出讓市場價(jià)。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對估價(jià)對象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對象的價(jià)值。

對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。

九、在出讓評估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時(shí)注意對可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學(xué)用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價(jià)格就往科教用地上靠，評估時(shí)要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價(jià)對象委托幾家土地評估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評估，解決各評估機(jī)構(gòu)之間評估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請?jiān)u估師批評指正。同時(shí)希望評估行業(yè)協(xié)會能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內(nèi)形成愛評估、懂評估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

土地租金評估方法范文第2篇

關(guān)鍵詞：劃撥土地使用權(quán)評估方法

中圖分類號：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一．劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵及特征

劃撥土地使用權(quán)， 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)的問題，如何開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估工作，是必須面對的一個(gè)問題。

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格包括兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外，還要投入資金用于支付修建廠房、辦公樓等費(fèi)用，并進(jìn)行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，才能滿足企業(yè)生產(chǎn)的需要，因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格就包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤。

與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地使用權(quán)無限期使用，從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)瘸杀举M(fèi)用就可以供地了。 從性質(zhì)上來講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無盈利性質(zhì)的。因而劃撥土地使用權(quán)在二級市場上受到許多限制，劃撥土地使用權(quán)可以占有、使用、收益，但無處分權(quán)。1992年3月8 日（1992）第一號令頒布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規(guī)定，“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。”

劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估作為特殊類型的宗地評估，也要對委托評估宗地的使用年限進(jìn)行界定。目前，對劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估中的使用年限的界定有兩種情況，一是設(shè)定為無限年期，二是根據(jù)評估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其年限為該用途的法定最高出讓年限。

國家對企業(yè)改制、城市拆遷、抵押等方面的相關(guān)規(guī)定，為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評估奠定了基礎(chǔ)，2007年頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他幾種方式均需進(jìn)行評估，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《誠征國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以回收，并依法處置，依法處置時(shí)需要評估，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第六條明確規(guī)定“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)聯(lián)通都是建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

二．劃撥土地使用權(quán)的評估方法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估，可以采用成本法、收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

1.成本法：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤。在應(yīng)用成本法評估時(shí)應(yīng)注意，只能堅(jiān)持以區(qū)域客觀、平均的費(fèi)用作為計(jì)算依據(jù)，堅(jiān)持客觀的重置成本，即以估價(jià)期日的、估價(jià)對象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計(jì)價(jià)依據(jù)，而不應(yīng)去考慮某個(gè)企業(yè)在取得土地時(shí)實(shí)際所支付的歷史成本，其次是利息和利潤的確定。在這里利息和利潤是企業(yè)投入資金購買“土地”這個(gè)特殊商品而產(chǎn)生的資金利息和投資利潤。通常，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定，利潤則以估價(jià)對象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤率來確定。最后再通過對區(qū)域平均價(jià)格的修正來確定宗地的價(jià)格。

成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法等進(jìn)行估價(jià)的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)，但由于該方法不能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場供需關(guān)系，有時(shí)會與市場價(jià)格存在較大差異。

2. 收益還原法：利用該方法主要是將估價(jià)對象的總收益減去總費(fèi)用得到土地的純收益，再扣除國家土地收益部分，然后按一定的土地還原率還原成現(xiàn)實(shí)活剝土地收益價(jià)格，目前許多地方都制定了劃撥土地使用權(quán)年租制租金標(biāo)準(zhǔn)，可以直接作為活剝土地使用權(quán)評估的參數(shù)。

3.市場比較法：根據(jù)同類型劃撥土地實(shí)際成交價(jià)格作為比較案例，通過修正確定估價(jià)對象的價(jià)格。適用于劃撥土地作價(jià)入股、作為合作條件等案例較多的城市。

4.剩余法：在以土地作為合作條件，土地使用權(quán)所有者不承擔(dān)土地使用費(fèi)的情況下，可假設(shè)估價(jià)對象具有完整的所有權(quán)，以同類型土地的市場交易實(shí)例（包括出讓、轉(zhuǎn)讓或其他市場化方式取得的土地使用權(quán)）作為比較實(shí)例，采用市場比較法求得估價(jià)對象在具有完整使用權(quán)條件下的公開市場價(jià)格，然后視情況扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為估價(jià)對象在劃撥土地使用權(quán)條件下的價(jià)格。

5. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)一般是指出讓條件下具有級別的地面熟地價(jià)，其構(gòu)成基本包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及土地所有者權(quán)益三部分，而土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥土地使用權(quán)價(jià)值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，然后利用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，選擇相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對象的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)要注意兩點(diǎn)，一是所使用的基準(zhǔn)地價(jià)要扣除當(dāng)?shù)貏潛芡恋匮a(bǔ)交的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，或者通過年租制租金，推算出的劃撥土地出讓金，二是不考慮年期修正問題，不利用年期修正系數(shù)。

不管采用哪種方法評估，在具體評估時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同的評估目的，在評估報(bào)告中就土地出讓金的有關(guān)事項(xiàng)予以說明：

1.以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地任然屬于劃撥性質(zhì)，土地評估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金

2.經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據(jù)作為估價(jià)目的的，評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價(jià)格及土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。

3.以抵押價(jià)值為評估母的的，活剝土地評估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。

4.以確定拍賣底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地使用權(quán)的評估價(jià)值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實(shí)際操作中，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金做為土地價(jià)值的一個(gè)內(nèi)容并予以必要的說明。

參考文獻(xiàn)：

[ 1 ] 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法規(guī)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會編 2008年3月

[ 2 ] 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會編 中國物價(jià)出版社2003年.

土地租金評估方法范文第3篇

一、基于成本途徑的資源環(huán)境價(jià)值評估方法

以維持、保護(hù)、恢復(fù)及優(yōu)化生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)所付出的代價(jià)作為生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的價(jià)值。成本途徑的資源環(huán)境價(jià)值評估方法主要包括：機(jī)會成本法、防護(hù)費(fèi)用法、恢復(fù)費(fèi)用法、人力資本法和影子工程法等。

(一)機(jī)會成本法對一定資源總存在著多種用途，可以選擇一種使用方式，同時(shí)也就失去了其他使用方式的機(jī)會，把失去使用機(jī)會的方式中能獲得的最大收益稱為該資源的使用機(jī)會成本(Opportunity Cost)。如某水域被劃為保護(hù)區(qū)后，不能進(jìn)行水產(chǎn)養(yǎng)殖，該水域則失去了作為漁業(yè)生產(chǎn)的機(jī)會價(jià)值。

(二)防護(hù)費(fèi)用法防護(hù)費(fèi)用(Defense Expenditure，DE)是指人們?yōu)榱藴p少和消除環(huán)境污染或生態(tài)惡化的影響而支付的費(fèi)用，避免了損失，就相當(dāng)于獲得了效益，因此用防護(hù)費(fèi)用來替代資源環(huán)境的價(jià)值。例如，為了得到安全衛(wèi)生的飲用水而購買安裝凈水設(shè)備；治理噪音污染、防護(hù)噪音干擾的花費(fèi)，計(jì)為選擇低噪音或無噪音環(huán)境的價(jià)值。

(三)恢復(fù)費(fèi)用法當(dāng)某一生態(tài)環(huán)境污染惡化，其功能降低，為了能將其各種功能恢復(fù)到受污染破壞前的水平而采取措施，所花的各種費(fèi)用相當(dāng)于該生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的最低價(jià)值。如當(dāng)某湖泊遭破壞退化后把湖泊恢復(fù)到受破壞以前的狀態(tài)所需的費(fèi)用，即可看作湖泊的價(jià)值；礦山開采完后，對周邊環(huán)境的恢復(fù)費(fèi)用，計(jì)為礦區(qū)原有環(huán)境的價(jià)值。

(四)人力資本法人力資本法(Human Capital Approach，HCA)是通過環(huán)境污染對人體健康影響的損失來估計(jì)資源環(huán)境價(jià)值，主要包括以下三個(gè)方面內(nèi)容：人生活在受污染的環(huán)境中過早死亡和生病造成的投入損失；由疾病引起的醫(yī)療費(fèi)開支；人們心理上的損害。

(五)影子工程法影子工程法是恢復(fù)費(fèi)用法的一種特殊形式，當(dāng)環(huán)境破壞并發(fā)生不可逆變化后，用人工方法建造一新的工程來替代原來生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的功能，建造新工程所需的費(fèi)用則可視為生態(tài)環(huán)境的某些功能的價(jià)值。如一片森林被毀壞，使其涵養(yǎng)水源功能喪失，就需建造一座庫容與森林涵養(yǎng)水源的水量相當(dāng)?shù)乃畮?，水庫建造費(fèi)用就作為森林涵養(yǎng)水源功能的價(jià)值。

基于成本途徑的估價(jià)方法的共同之處在于：它們估價(jià)的不是生態(tài)環(huán)境提供的正效益、正價(jià)值，而是人類為了獲得正效益而必須支付的費(fèi)用，即體現(xiàn)了環(huán)境物品(包括舒適)的一部分成本，因此用這些方法估算出的價(jià)值量只能代表環(huán)境價(jià)值的一部分。如防護(hù)費(fèi)用有使用效益問題，在預(yù)防或治理環(huán)境污染的效果相同條件下，防護(hù)費(fèi)用應(yīng)該是費(fèi)用最低的那種方式所需的費(fèi)用；用人力資本法估算出的經(jīng)濟(jì)損失價(jià)值只能說明環(huán)境被污染后流失的價(jià)值量而不能以此完全代表環(huán)境價(jià)值；在使用人力資本法時(shí)，估算早亡的損失是用損失的勞動收入來衡量，其中隱含著的推論是收入小于支出的人的死亡對社會有利，因而會引發(fā)倫理上的爭論，為避開這一道德困境。實(shí)際中可用改進(jìn)的人力資本法來計(jì)算人的健康損失和生命價(jià)值；恢復(fù)費(fèi)用法和影子工程法有一個(gè)相似的假設(shè)，即被恢復(fù)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)和影子項(xiàng)目工程要與原有生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)有相同的生態(tài)環(huán)境功能，這在實(shí)際中難以做到。

二、基于收益途徑的資源環(huán)境價(jià)值評估方法

收益是指資源環(huán)境所生產(chǎn)的物質(zhì)和提供的生態(tài)服務(wù)。收益途徑的資源環(huán)境價(jià)值評估方法主要包括市場價(jià)值法、收益資本化法、替代市場法等。

(一)市場價(jià)值法市場價(jià)值法(Market Value Approach)是費(fèi)用效益分析的一種基本方法，該法將資源環(huán)境質(zhì)量看成是一個(gè)生產(chǎn)要素，認(rèn)為資源環(huán)境質(zhì)量變化導(dǎo)致生產(chǎn)率和生產(chǎn)成本的變化。即這種變化引起在給定資源條件下影響市場商品的供應(yīng)量?；蛘邔?dǎo)致產(chǎn)量或預(yù)定收益的降低。因而可以用市場商品數(shù)量或產(chǎn)量的變化來表示，其變化值以市場價(jià)格測算，以此作為評估資源環(huán)境的價(jià)值。例如，化工廠的空氣污染對廠周圍的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有不利影響，可用損失農(nóng)作物產(chǎn)量的價(jià)值作為減少污染措施的效益來計(jì)算資源環(huán)境價(jià)值。

(二)租金或預(yù)期收益資本化法1992年李金昌首先將地租理論用于探討資源環(huán)境價(jià)值及其估算。他是在知道了一塊土地、一片森林或一個(gè)生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的租金或預(yù)期收益和利息的情況下，用資本化法求取資源環(huán)境價(jià)值的基本值。再用環(huán)境稀缺性體現(xiàn)出的供求關(guān)系和時(shí)間加以調(diào)整，從而得出資源環(huán)境的價(jià)值。生態(tài)環(huán)境作為一種自然資產(chǎn)，其在未來一定年限內(nèi)產(chǎn)生的物質(zhì)性產(chǎn)品和功能的價(jià)值，即預(yù)期的收益或租金，按一定社會貼現(xiàn)率折為現(xiàn)值，就作為資源環(huán)境資產(chǎn)的價(jià)值。

(三)替代市場法所謂替代市場法就是找到某種有市場價(jià)格的替代物來間接衡量沒有市場價(jià)格的資源環(huán)境物品的價(jià)值，替代市場法主要包括物品替代法、旅行費(fèi)用法和享樂價(jià)格法等。一是物品替代法是用以估算生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)所提供的多種生態(tài)功能效益，如涵養(yǎng)水源、保持水土、防風(fēng)固沙、調(diào)節(jié)小氣候、凈化環(huán)境及營養(yǎng)循環(huán)等，它們不能直接在市場上進(jìn)行交換，因而也沒有體現(xiàn)出相應(yīng)的市場價(jià)格，因此就要尋找一種有市場價(jià)格且與某項(xiàng)生態(tài)功能有相同或相似作用的產(chǎn)品作為替代品，用其產(chǎn)量和價(jià)格來間接估算該項(xiàng)生態(tài)功能的價(jià)值。例如，為獲得與一片森林產(chǎn)生氧氣的價(jià)值可以用氧氣廠生產(chǎn)相同數(shù)量的氧氣的費(fèi)用來替代。為獲得持留在土壤中養(yǎng)分的價(jià)值，可以用含相同數(shù)量營養(yǎng)元素的化肥的市場價(jià)格來替代等。二是旅行費(fèi)用法(Travel Cost Method，TCM)是用于評估資源環(huán)境的旅游娛樂價(jià)值，如釣魚、狩獵、森林觀光等，雖然這些功能不能直接在市場交易中體現(xiàn)其價(jià)格和數(shù)量，但可通過人們在與這些環(huán)境服務(wù)密切相關(guān)的市場中所支付的價(jià)格或獲得的明顯利益來估算這些環(huán)境服務(wù)的價(jià)值，如所耗交通費(fèi)用、門票及其它相關(guān)的費(fèi)用。這里需要說明的是：人們在消費(fèi)環(huán)境資源的這些服務(wù)時(shí)所支付的費(fèi)用并不能完全等同于環(huán)境服務(wù)的價(jià)值，因?yàn)橄M(fèi)者根據(jù)其個(gè)人收入水平、文化層次、距離遠(yuǎn)近及其它情況而有著不同的消費(fèi)者剩余。TCM通過消費(fèi)的資料信息，求出消費(fèi)者剩余，資源環(huán)境的服務(wù)價(jià)值就是消費(fèi)者的實(shí)際支付與其消費(fèi)者剩余之和。三是享樂價(jià)格法(Hedonic Pricing Method，HPM)是根據(jù)人們?yōu)閮?yōu)質(zhì)環(huán)境物品享受所支付的價(jià)格來推斷環(huán)境質(zhì)量的價(jià)值，即將享受某種產(chǎn)品由于環(huán)境的不同產(chǎn)生的差價(jià)，作為環(huán)境差別的價(jià)值。此方法的出發(fā)點(diǎn)是某一財(cái)產(chǎn)的價(jià)值包含了它所處的環(huán)境質(zhì)量的價(jià)值。如果人們?yōu)槟骋坏胤脚c其它地方相同的房屋和土地支付更高的價(jià)格，且其它各種可能造成價(jià)格差別的非環(huán)境因素都加以考慮后，剩余的價(jià)格差別可以歸結(jié)為環(huán)境因素。

上述基于收益途徑的資源環(huán)境價(jià)值評估方法都各有其特點(diǎn)和適用范圍，分析如下：市場價(jià)值法是在估算生態(tài)環(huán)境產(chǎn)品(資源)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上運(yùn)用最廣泛和最直觀的一種方法，這種方法易觀測計(jì)量，其結(jié)果普遍能被接受。但在市場價(jià)格失真時(shí)，就需要作出修正，或采用以邊際價(jià)格為基礎(chǔ)的影子價(jià)格，但很難準(zhǔn)確確定。租金或預(yù)期收益資本化法運(yùn)用的首要條件就是要知道當(dāng)年或每年生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的收益或租金，而每年的收益的估算又要涉及到其他多種方法，況且每年的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)收益受到氣候、水文等自然因素和人為因素的影響，實(shí)際誤差可能很大。物品替代法將無市場的生態(tài)服務(wù)功能(環(huán)境)轉(zhuǎn)化為有市場價(jià)格的物品，從而實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，這種方法主要適用于屬于經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的自然資產(chǎn)的存量的估價(jià)，比如海洋捕魚、采伐原始森林等。因?yàn)轸~類-木材都有市場價(jià)格，但對于自然資源的流量或者環(huán)境的損害等則無法使用該方法。旅行費(fèi)用法是一種比較成熟的方法，但該方法需要通過問卷調(diào)查收集大量數(shù)據(jù)，估算過程較為繁瑣。同時(shí)，旅行費(fèi)用法主要適用于獨(dú)立的某個(gè)景點(diǎn)，對多目標(biāo)游覽活動給出的結(jié)果比較模糊，也難以適用于城市內(nèi)景點(diǎn)的估價(jià)，因?yàn)檫@些景點(diǎn)的旅行費(fèi)用少，游客也不會把市內(nèi)景點(diǎn)作為出行的唯一目的。此外，當(dāng)該方法運(yùn)用到諸如娛樂區(qū)或野生生物保護(hù)區(qū)時(shí)，由于忽略了這些景點(diǎn)的地方利益、非景點(diǎn)價(jià)值及非使用價(jià)值，會導(dǎo)致價(jià)值的過低估計(jì)。享樂價(jià)格法需要有足夠大的單一均衡的資產(chǎn)市場，并要依賴大量數(shù)據(jù)包括環(huán)境數(shù)據(jù)，才能建立相應(yīng)的方程，但這種方法是建立在實(shí)際市場數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，所以比假想的評價(jià)方法有較少的系統(tǒng)誤差。

三、基于市場調(diào)查途徑的資源環(huán)境價(jià)值評估方法

通過市場調(diào)查的途徑評估資源環(huán)境價(jià)值，目前在國際上最常用的是條件價(jià)值評估法(Contingent Valuation Method，CVM)，主要用以評估資源環(huán)境的非使用價(jià)值，如存在價(jià)值、遺產(chǎn)價(jià)值及選擇價(jià)值等。

(一)條件價(jià)值評估法CVM利用征詢問題的方式誘導(dǎo)出人們對環(huán)境物品的偏好，并導(dǎo)出人們對環(huán)境物品保存和改善的支付意愿(Willingness To Pay，WTP)，其計(jì)算方法類似于TCM法，即WTP=商品實(shí)際支出價(jià)格+消費(fèi)者剩余，求出WTP，即可得到環(huán)境物品的價(jià)值，它針對的是缺少市場的環(huán)境物品，提供給消費(fèi)者一個(gè)假設(shè)市場，其導(dǎo)出的WTP值依賴于向應(yīng)答者描述的假設(shè)市場條件，所以又稱為條件價(jià)值法。條件價(jià)值法早在60年代初就在國外開始應(yīng)用，并在應(yīng)用中不斷改善，我國是在90年代引入的。CVM的具體操作流程是通過采訪，要求調(diào)查對象對環(huán)境變化給出價(jià)值。CVM需要解決4個(gè)技術(shù)問題：采訪方式、調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)、提問方式和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。它不僅是評估環(huán)境非使用價(jià)值的一種很好的方法，而且還可以用以評估資源環(huán)境的使用價(jià)值。

(二)條件價(jià)值評估法的爭議條件價(jià)值法雖然目前此法應(yīng)用廣泛，但其爭議也較大。首先，支付意愿與人們對研究對象(資源環(huán)境)的了解程度密切相關(guān)；其次，WTP與調(diào)查對象的文化背景、自然保護(hù)意識和收入水平相關(guān)；第三，需要較大的樣本數(shù)量，因?yàn)閃TP值與樣本總?cè)丝跀?shù)極大相關(guān)。由于這些因素的不確定性，導(dǎo)致了結(jié)果的較大偏差，甚至是扭曲，而且一項(xiàng)CVM的調(diào)查統(tǒng)計(jì)還需要足夠的經(jīng)費(fèi)和時(shí)間。總而言之，CVM雖然存在很多缺陷，推廣應(yīng)用有一定難度，但卻有著廣泛的應(yīng)用前景。

四、估價(jià)方法選擇

按收益途徑估算的資源環(huán)境正效益所體現(xiàn)的資源環(huán)境價(jià)值與按成本途徑估算出的環(huán)境成本(環(huán)境損失)，其實(shí)質(zhì)是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，即從收益的效果與失去收益的損失上考慮。

(一)從收益的效果上考慮在估算資源環(huán)境價(jià)值時(shí)。要根據(jù)研究對象的實(shí)際情況綜合考慮，當(dāng)環(huán)境系統(tǒng)提供的收益較明顯和容易定量時(shí)，接收益途徑估算；而當(dāng)環(huán)境損失比較明顯和容易定量時(shí)，按成本途徑估算。在估算缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的資源環(huán)境物品時(shí)，還可以運(yùn)用參照對比的方法，即使用別地的估算結(jié)果，經(jīng)修正來反映本地該項(xiàng)資源環(huán)境的價(jià)值，當(dāng)然其結(jié)果的誤差也最難控制。

土地租金評估方法范文第4篇

關(guān)鍵詞:地價(jià)評估 居住用地 剩余法 城鎮(zhèn)

中圖分類號:F205 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國經(jīng)過土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導(dǎo)致土地市場政策和價(jià)格不斷變遷,城市居住用地地價(jià)跟隨基準(zhǔn)地價(jià)的不斷調(diào)整而變化。居住用地價(jià)格作為房價(jià)的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點(diǎn)問題[2]。居住用地價(jià)格可以被認(rèn)為是反映了作為競租者的開發(fā)商在對不同居住用地地塊特征和開發(fā)潛力評估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價(jià)的評估也是地產(chǎn)開發(fā)商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價(jià)評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價(jià)評估中經(jīng)常被使用。但其方法運(yùn)用時(shí)有多種解法,每種方法計(jì)算結(jié)果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價(jià),如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。

1 居住用地地價(jià)評估常用方法概述

根據(jù)全國土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價(jià)的評估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法。市場比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場情況,但它必須以發(fā)育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實(shí)例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法具有快速、方便評估多宗土地價(jià)格的特點(diǎn),主要用于已完成基準(zhǔn)地價(jià)評估、具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià),其精度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開發(fā)期間租金與交易價(jià)格不變,各項(xiàng)成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價(jià)上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價(jià)格構(gòu)成理論,是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評估中經(jīng)常使用。

2 剩余法在居住用地地價(jià)評估中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運(yùn)用剩余法時(shí),必須注意其資金的時(shí)間價(jià)值。下面進(jìn)一步說明剩余法的應(yīng)用。

2.1 剩余法及其資金時(shí)間價(jià)值概述

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、到算法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[5]。其公式如下。

地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤-銳金

式中:（1）建筑費(fèi)依據(jù)社會一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算。

（2）專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測量師的收費(fèi),一般以占建筑費(fèi)的百分比i計(jì)算,即。

專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×r。

（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×p。

（5）與地價(jià)有關(guān)的稅收為t。

（6）按上述每項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法匯總,即可得到。

地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×r－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān),即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動形態(tài)時(shí)刻貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開發(fā)費(fèi)用、建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時(shí)段上的現(xiàn)金流動量,充分反映出資金運(yùn)用的時(shí)間價(jià)值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際評估中運(yùn)用的關(guān)鍵是判斷好各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn),運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動規(guī)律進(jìn)行估算,才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資金的時(shí)間價(jià)值,是通過時(shí)間和利息率來體現(xiàn)的,有借貸款,但無借貸時(shí)間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價(jià)時(shí),全部預(yù)付成本=建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+地價(jià),或者,全部預(yù)付地價(jià)=土地開發(fā)費(fèi)+生地地價(jià),是計(jì)算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開發(fā)過程長短有關(guān),開發(fā)過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計(jì)算公式、利息、利潤的計(jì)算案例進(jìn)行討論。

2.2 剩余法應(yīng)用的案例

（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價(jià)要求:2007年10月出售,求購買價(jià)。

（3)其他估價(jià)條件:①設(shè)計(jì)建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開發(fā)費(fèi)用估計(jì):總建筑費(fèi)1200萬元,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6％,利息率10％,稅費(fèi)按樓價(jià)的8％計(jì);③估計(jì)建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費(fèi),第二年投入30％,第三年投入20％。

計(jì)算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價(jià)=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費(fèi)=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價(jià)=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價(jià)=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態(tài)方法:①總樓價(jià)=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費(fèi)=12000000(元)。

③總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利息率

=總地價(jià)×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價(jià)×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤率=總地價(jià)×20%+12720000×20%=總地價(jià)×0.2+2544000(元)。

⑦總地價(jià)=86400000－12000000－720000－(總地價(jià)×0.3+2226000)－6912000－(總地價(jià)×0.2+2544000)。

總地價(jià)=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價(jià)=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動態(tài)方法(一)。

①總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤率=總地價(jià)×0.2+2275252(元)。

⑤總地價(jià)=總樓價(jià)－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價(jià)=16103(元/m2)。

(4)動態(tài)方法(二)。

①總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)實(shí)際投入額+總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額)×利潤率/(1+10%)3

=總地價(jià)×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價(jià)=總樓價(jià)－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價(jià)=16930(元/m2)。

每種計(jì)算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項(xiàng)目中混合使用,這樣不僅會產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項(xiàng)目不能用兩種方法分別計(jì)算,這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評估方法不科學(xué)合理的印象,使評估價(jià)格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計(jì)算公式;地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式;利息計(jì)算存有偏差,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計(jì)息的角度,通過地價(jià)款、建造成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用的數(shù)量及投入時(shí)間、銷售收入的數(shù)量及回收時(shí)間來計(jì)算利息,從而考慮資金的時(shí)間價(jià)值[8]。實(shí)際上是確定計(jì)算時(shí)點(diǎn)為開發(fā)之初,不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值,而是直接相加減,但要計(jì)算利息,計(jì)息期通常到不動產(chǎn)開發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評估。動態(tài)方式要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即首先要將它們的價(jià)值折算到同一時(shí)點(diǎn)上(通常是折算到估價(jià)日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復(fù)不再單獨(dú)考慮投資利息[5]?？梢姶祟}只能運(yùn)用動態(tài)方法,在一些文獻(xiàn)[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動態(tài)方法(一),但如果總利潤的計(jì)算基數(shù)是總地價(jià)、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和,在采用動態(tài)方式計(jì)算時(shí),不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤額。因?yàn)?按“折現(xiàn)過程即計(jì)算過程”,折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計(jì)了利潤。另外,應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí),無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn),以與其它指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動態(tài)方法(二)是相對正確解法。該案例應(yīng)采用動態(tài)方法(二)計(jì)算。

3 結(jié)語

剩余法的應(yīng)用在目前來說是比較成熟的,但其運(yùn)用時(shí)需注意考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計(jì)算結(jié)果過低,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,使計(jì)算結(jié)果過高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評估。動態(tài)方法(一)實(shí)際上是假設(shè)利息計(jì)利潤,但由于折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計(jì)了利潤,造成計(jì)算結(jié)果偏低。動態(tài)算法(二),實(shí)際上是假設(shè)利息不計(jì)利潤,是對動態(tài)方法(一)的改正,計(jì)算結(jié)果相對比較正確。在實(shí)際估價(jià)中,應(yīng)合理預(yù)測地產(chǎn)開發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,運(yùn)用正確的評估方法,這樣才能得出科學(xué)的評估結(jié)論。

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土地租金評估方法范文第5篇

一、組織實(shí)施

（一）根據(jù)省、市政府部署，按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一征遷、統(tǒng)一補(bǔ)償和分級負(fù)責(zé)、責(zé)任包干的要求，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，縣鐵路建設(shè)指揮部（以下簡稱縣指揮部）全面負(fù)責(zé)鐵路建設(shè)工程征地拆遷政策處理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理工作?？h指揮部下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)縣指揮部日常工作和鐵路建設(shè)工程征地拆遷政策處理工作的組織實(shí)施。

（二）沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對轄區(qū)征遷工作負(fù)總責(zé)，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的時(shí)間，做好本轄區(qū)內(nèi)的土地征占、青苗補(bǔ)償、墳?zāi)惯w移、房屋拆遷、協(xié)議簽訂、拆遷戶安置等工作；同時(shí)做好宣傳發(fā)動和群眾思想工作，及時(shí)協(xié)調(diào)處理好征遷、施工過程中出現(xiàn)的各種矛盾，維護(hù)社會治安，營造良好的建設(shè)施工環(huán)境。

（三）縣國土部門負(fù)責(zé)土地征收（用）和報(bào)批、落實(shí)臨時(shí)用地、組織復(fù)耕以及配合縣人勞社保部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）做好符合條件的被征地農(nóng)民基本生活保障等工作。

（四）縣財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、交通、人勞社保、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、公安、民政、環(huán)保、供電、廣電、電信、移動、聯(lián)通等部門要根據(jù)各自職責(zé)做好征遷相關(guān)工作。鐵路建設(shè)工程項(xiàng)目公司（以下簡稱項(xiàng)目公司）和施工單位按照業(yè)主職責(zé)和有關(guān)規(guī)定，做好征遷、建設(shè)等相關(guān)工作。

二、征遷內(nèi)容

（一）征地拆遷范圍

1、紅線內(nèi)征地拆遷。原則上按鐵路建設(shè)工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批復(fù)意見和用地紅線規(guī)定執(zhí)行（包括設(shè)計(jì)變更）。

2、紅線外征地拆遷。邊角地、夾心地、環(huán)境保護(hù)敏感建筑物的具體范圍，由項(xiàng)目公司和有關(guān)部門成立聯(lián)合調(diào)查組，共同核定，并按以下方式進(jìn)行分類處理（如遇特殊情況由縣征遷部門與項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)處理）。

（1）邊角地和夾心地。邊角地是指新建鐵路與既有鐵路、高等級公路、河流、其它屏障性建（構(gòu)）筑物地界樁之間形成了合圍，而且無法耕種的小面積土地；夾心地是指新建鐵路與既有鐵路、高等級公路、河流、其它屏障性建（構(gòu)）筑物地界樁之間形成的寬度小于米范圍內(nèi)的長帶型可繼續(xù)耕種的土地。

（2）邊角地和夾心地上的房屋按拆遷處理。

（3）新建鐵路經(jīng)過人口密集地段，距外軌中心線米以內(nèi)的住宅、學(xué)校、醫(yī)院敬（養(yǎng)）老院等敏感建筑物，優(yōu)先采取功能置換措施，無法置換的按拆遷處理。

3、新建鐵路從企業(yè)廠區(qū)穿過，其紅線內(nèi)拆遷量超過廠區(qū)建筑總面積%或直接影響企業(yè)的主要生產(chǎn)功能，原則上應(yīng)作整體拆遷處理。

（二）征地拆遷數(shù)量

1、用地?cái)?shù)量。包括主線紅線內(nèi)用地量、拆遷安置用地量和“三改”項(xiàng)目用地量等，納入項(xiàng)目用地同步報(bào)批。具體數(shù)量由縣國土部門會同縣指揮部、項(xiàng)目公司等成立聯(lián)合調(diào)查組，在勘測定界的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際，對包括邊角地、夾心地、“三改”項(xiàng)目用地等進(jìn)行共同查核，確定數(shù)量，分類統(tǒng)計(jì)，共同簽認(rèn)。

2、房屋拆遷數(shù)量。由縣指揮部和項(xiàng)目公司成立聯(lián)合調(diào)查組，委托有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際對住房、農(nóng)用房、企事業(yè)用房、學(xué)校用房等進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查丈量，確定數(shù)量，共同簽認(rèn)；無法改變功能繼續(xù)使用而需拆遷的環(huán)境保護(hù)敏感建筑物，由縣指揮部與項(xiàng)目公司等聯(lián)合調(diào)查，確定數(shù)量。

3、地上地下建（構(gòu)）筑物和地面附著物拆遷數(shù)量。必須拆除或遷建的地上地下建（構(gòu)）筑物和地面附著物，包括水電、通訊、道路、橋梁、管線、市政、水利設(shè)施、河埠、機(jī)埠房、水井、水塔、曬谷場、樹木、綠化物、圍墻、廣告牌、墳?zāi)?、廟宇等。建（構(gòu)）筑物由項(xiàng)目公司與縣征遷部門和權(quán)屬單位共同現(xiàn)場查核，確定數(shù)量，分類統(tǒng)計(jì)，共同簽認(rèn)。地面附著物由項(xiàng)目公司與縣國土部門成立聯(lián)合調(diào)查組，現(xiàn)場核查，確定數(shù)量、類別，共同簽認(rèn)。

三、土地征占

（一）鐵路建設(shè)工程為國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，被征占土地的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國家建設(shè)需要，積極支持征地拆遷工作的實(shí)施。

（二）鐵路建設(shè)紅線內(nèi)占用的集體土地、國有農(nóng)用地，全部采取國家征收（用），征收（用）補(bǔ)償費(fèi)用按政辦發(fā)〔〕號文件執(zhí)行。

（三）對占用國有出讓土地的使用權(quán)收回，實(shí)行貨幣安置，貨幣安置補(bǔ)償按出讓合同結(jié)合市場價(jià)評估扣除已使用年限的形式確定。

（四）對占用工業(yè)園區(qū)土地的，除按國有出讓土地補(bǔ)償外需對其開發(fā)成本予以補(bǔ)償。

（五）“大三改”項(xiàng)目用地補(bǔ)償按本辦法確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其用地?cái)?shù)量納入項(xiàng)目用地同步報(bào)批，報(bào)批費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)；“小三改”項(xiàng)目用地實(shí)行只補(bǔ)不征，由項(xiàng)目公司按區(qū)片綜合價(jià)補(bǔ)償。

（六）邊角地按區(qū)片綜合價(jià)補(bǔ)償；夾心地實(shí)行只補(bǔ)不征，由項(xiàng)目公司按萬元/畝予以補(bǔ)償；環(huán)境保護(hù)敏感區(qū)和邊角地、夾心地上的房屋拆遷安置用地按區(qū)片綜合價(jià)補(bǔ)償。

（七）征占水域的，由項(xiàng)目公司向縣水利部門申請，經(jīng)審核審批后方可使用。征占水域要補(bǔ)建，在無法補(bǔ)建時(shí)，由項(xiàng)目公司按照國家、省及縣政府有關(guān)政策評估后給予補(bǔ)償（包括費(fèi)稅），協(xié)議由項(xiàng)目公司與相關(guān)單位或權(quán)益人簽訂。

（八）征占林地的，由項(xiàng)目公司向縣林業(yè)部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用。征占林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按國家、省及縣政府規(guī)定政策執(zhí)行，協(xié)議由項(xiàng)目公司與相關(guān)單位或權(quán)益人簽訂。

（九）臨時(shí)設(shè)施用地按照節(jié)約集約用地和盡量少占耕地原則，由項(xiàng)目公司（或委托的指定施工單位）向縣國土部門申請，并制訂復(fù)墾方案和簽訂臨時(shí)用地協(xié)議（臨時(shí)用地協(xié)議由權(quán)屬單位與施工單位簽訂，縣指揮部、項(xiàng)目公司、縣國土部門鑒證；臨時(shí)用地時(shí)限原則上不超過2年），向縣國土部門繳納臨時(shí)用地復(fù)墾履約保證金（臨時(shí)用地復(fù)墾履約保證金按水田萬元/畝、其它地類萬元/畝繳納），經(jīng)批準(zhǔn)后方可使用。根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，工程臨時(shí)用地在施工結(jié)束后由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)復(fù)墾，恢復(fù)其原有的使用功能，并由縣國土部門會同縣指揮部、農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)驗(yàn)收。復(fù)墾驗(yàn)收合格后，臨時(shí)用地復(fù)墾履約保證金退還繳納單位。已用于工程臨時(shí)用地的夾心地、邊角地，并已繳納了臨時(shí)用地相關(guān)費(fèi)用，臨時(shí)用地租金與土地補(bǔ)償費(fèi)兩者，按“就高原則”計(jì)取其一。

（十）對于工程建設(shè)期間，遇到坍塌、滑坡占用征地紅線外土地且無法恢復(fù)的，由施工單位按照只補(bǔ)不征原則和區(qū)片綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對土地權(quán)屬單位予以補(bǔ)償。

（十一）各類苗木、附著物，由所有者在規(guī)定時(shí)間內(nèi)遷移。其補(bǔ)償費(fèi)（除大型苗圃和零星珍貴樹木）由縣國土部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）依據(jù)政辦發(fā)〔〕號文件精神，實(shí)行包干，并按照標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)綉簟４笮兔缙院土阈钦滟F樹木的補(bǔ)償費(fèi)，由縣國土部門委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估后補(bǔ)償。征收（用）土地方案公告后種植的樹木、苗木、農(nóng)作物等不予補(bǔ)償。

（十二）墳?zāi)惯w移補(bǔ)償費(fèi)：單穴元/座，雙穴/座，根據(jù)詳查實(shí)際數(shù)量補(bǔ)償。對征收范圍內(nèi)需要遷移的墳?zāi)?，原則上要求安置在公墓內(nèi)，并給予安置墓地的投資主體元/座補(bǔ)助。

（十三）養(yǎng)殖魚塘：主要指正規(guī)魚塘且深度超過米，淺于米酌情扣減補(bǔ)償費(fèi)，養(yǎng)殖食用魚的—元/畝，含遷塘費(fèi)、筑塘費(fèi)；同時(shí)養(yǎng)殖珍珠的水塘，另外補(bǔ)償不超過元/畝的珍珠遷移費(fèi)。

（十四）為確保被征地農(nóng)民的基本生活保障，凡因紅線內(nèi)土地、邊角地、紅線內(nèi)的房屋拆遷安置用地、環(huán)境保護(hù)敏感區(qū)和邊角地及夾心地上的房屋拆遷安置用地等征用，被征地農(nóng)民基本生活保障繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中政府出資部分及參保人員的檔案保管費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)由項(xiàng)目公司承擔(dān)。

（十五）按國家和省有關(guān)文件規(guī)定，必須繳納的規(guī)費(fèi)（稅）由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)繳納。

四、建（構(gòu)）筑物拆遷

（一）鐵路建設(shè)征收范圍內(nèi)集體土地上房屋和其它構(gòu)筑物實(shí)行一次性拆遷、補(bǔ)償，按本辦法執(zhí)行；國有土地上房屋和其它構(gòu)筑物拆遷、補(bǔ)償按照現(xiàn)行政策處理。建（構(gòu)）筑物拆遷原則上由被拆遷人自行組織，殘值歸其所有。

（二）被拆遷居民房屋的補(bǔ)償費(fèi)以下列標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，按照房屋建筑的不同結(jié)構(gòu)和新舊程度、裝修程度，經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估后，給予補(bǔ)償。

類別房屋結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（單位：元/平方米）分類簡要

1框架結(jié)構(gòu)房屋整體為全框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻粉刷，水電衛(wèi)齊全，設(shè)施良好（外墻未粉刷的減元/平方米，內(nèi)墻未粉刷的減元/平方米）。

2框混結(jié)構(gòu)房屋建筑部分為鋼筋混凝土框架和磚混結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻粉刷，水電衛(wèi)齊全，設(shè)施良好（外墻未粉刷的減元/平方米，內(nèi)墻未粉刷的減元/平方米）。

3磚混一級房屋整體磚混結(jié)構(gòu)，屋面現(xiàn)澆或預(yù)制板隔熱，內(nèi)外墻粉刷，水電衛(wèi)齊全，設(shè)施較好（外墻未粉刷的減元/平方米，內(nèi)墻未粉刷的減元/平方米）。

4磚混二級房屋整體為磚混結(jié)構(gòu)，屋面蓋瓦，內(nèi)外墻粉刷，水電衛(wèi)基本齊全，設(shè)施尚好（外墻未粉刷的減元/平方米，內(nèi)墻未粉刷的減元/平方米）。

5磚木一級房屋整體為磚木結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻面粉刷較好，室內(nèi)設(shè)施一般（外墻未粉刷的減元/平方米，內(nèi)墻未粉刷的減元/平方米）。

6磚木二級房屋整體為磚木結(jié)構(gòu)，內(nèi)外墻面粉刷一般，室內(nèi)設(shè)施較次（外墻未粉刷的減元/平方米，內(nèi)墻未粉刷的減元/平方米）。

7泥木結(jié)構(gòu)房屋墻體為泥墻，屋面蓋瓦。

8簡易建筑建筑結(jié)構(gòu)簡單，室內(nèi)較為簡陋（主要指披屋、柴房、豬欄、廁所等附屬用房）。

9氈棚屋面為油氈、茅草、石棉瓦等。

說明

1、樓層計(jì)算辦法：屬樓板分層，安全承重，層高米（含）以上，按一層計(jì)算；層高米（含）～米（不含）按不高于層計(jì)算；層高米（含）～米（不含）按不高于層計(jì)算；層高米（含）～（不含）米按不高于層計(jì)算，層高米以下不作樓層計(jì)算。

2、建筑年限在3年以內(nèi)的不計(jì)算折舊；超過年的每年按%折舊，最高折舊率不超過%。

（三）被拆遷居民房屋內(nèi)的裝修及設(shè)施通過評估予以補(bǔ)償。

（四）企業(yè)拆遷實(shí)行貨幣安置，其中：

1、對被拆遷企業(yè)的用地及地面附屬物，按市場價(jià)格評估實(shí)行貨幣安置。根據(jù)土地取得的不同方式，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按市場比較法進(jìn)行評估，如缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時(shí)，可采用成本法等其它評估方法，評估結(jié)果由縣國土部門會同縣建設(shè)部門審核。

2、被拆遷企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備，由被拆遷企業(yè)自行搬遷。機(jī)器設(shè)備搬遷補(bǔ)助及安裝調(diào)試、停產(chǎn)（業(yè)）損失及過渡費(fèi)補(bǔ)助由受委托的具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估予以補(bǔ)償（補(bǔ)償設(shè)備范圍：必須是在生產(chǎn)線上正常使用的固定設(shè)備，廢棄設(shè)備以及運(yùn)輸、裝卸設(shè)備等動產(chǎn)設(shè)備除外）；停產(chǎn)（業(yè)）損失及過渡費(fèi)補(bǔ)助按月計(jì)算，支付4個(gè)月。

（五）畜禽養(yǎng)殖場所臨時(shí)建筑物及配套設(shè)施通過評估予以貨幣補(bǔ)償，其中臨時(shí)建筑物參照上述建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評估補(bǔ)償。

（六）其它構(gòu)筑物補(bǔ)償：

1、氨水池、水泥蓄水池：按砌體的立方計(jì)算，每立方米為元。

2、曬場：水泥曬場—元/平方米，三合土?xí)駡鲈?平方米。

3、圍墻：磚砌元/平方米，石砌元/平方米，三合土元/平方米，地下基礎(chǔ)部分不另計(jì)。

4、水井：深井元/口，沉井元/口，手壓水井元/只。

5、糞缸：一擔(dān)缸元/只，二擔(dān)缸元/只，三擔(dān)缸元/只，千斤缸元/只，糞池元/只。

6、洗衣池：元/只。

7、蔬菜大棚：鋼架棚元/平方米，其它棚架（竹木等）5元/平方米。

（七）征收（用）土地方案公告后建造的建筑物、設(shè)施等不予補(bǔ)償。上述未涉及的建筑物與構(gòu)筑物（不含機(jī)器設(shè)備）拆遷，按評估價(jià)或重置價(jià)給予一次性貨幣補(bǔ)償。

五、拆遷戶安置

（一）對因鐵路建設(shè)涉及集體土地上房屋拆遷的住宅統(tǒng)一實(shí)行遷建安置，拆遷戶的安置由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村按有關(guān)建房規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)；安置用地按照縣國土、規(guī)劃部門核準(zhǔn)的面積確定并置換；安置用地由縣國土部門統(tǒng)一征用，其安置用地征用和報(bào)批費(fèi)用由項(xiàng)目公司支付，納入項(xiàng)目征地成本。安置戶安置標(biāo)準(zhǔn)按家庭實(shí)際在冊人口劃分為大、中、小三種戶型，其中人以上的大戶建筑占用耕地面積不超過平方米；人的中戶建筑占用耕地面積不超過平方米；人的小戶建筑占用耕地面積不超過平方米。

（二）拆遷戶搬家費(fèi)補(bǔ)助（以戶為單位）人以下（含人）一次性補(bǔ)助元，人以上（含人）一次性補(bǔ)助元。拆遷戶安置過渡費(fèi)，人以下（含人）一次性補(bǔ)助元；人以上（含人）一次性補(bǔ)助元。過渡用房由拆遷戶自行解決。

（三）拆遷安置點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程按新農(nóng)村建設(shè)的基本要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，其費(fèi)用列入項(xiàng)目拆遷安置成本。項(xiàng)目公司可以直接組織實(shí)施拆遷安置點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，也可按相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算包干補(bǔ)助給鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）或村組織實(shí)施建設(shè)。拆遷安置點(diǎn)勘測、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等和新建安置房屋報(bào)批費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。對被拆遷人自行組織拆、建房屋過程實(shí)行人身意外傷害保險(xiǎn)，其費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。

（四）鑒于鐵路建設(shè)拆遷工作時(shí)間緊、任務(wù)重、要求高的實(shí)際，對被拆遷人按時(shí)完成拆遷并及時(shí)交付使用的，實(shí)行一定數(shù)額拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。凡超過限期者不予獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)以戶為單位。具體包括：

1、被拆遷人按時(shí)完成其住宅房屋拆遷并及時(shí)交付使用的，按其住宅房屋建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎(jiǎng)元；提前-天的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎(jiǎng)元；提前天及以上的，按其住宅房屋建筑面積每平方米加獎(jiǎng)元。

2、被拆遷人按時(shí)完成其除住宅房屋外泥木結(jié)構(gòu)（含）以上等級建筑物拆遷并及時(shí)交付使用的，按其拆遷建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)元。

3、被拆遷人按時(shí)完成其簡易建筑、氈棚等級建筑物拆遷并及時(shí)交付使用的，按其拆遷建筑面積每平方米獎(jiǎng)勵(lì)5元。

六、桿（管）線遷移及其它

（一）鐵路建設(shè)涉及需要遷移的高壓鐵塔、高低壓電力桿、通訊桿（含光纜線）、廣播電視桿、自來水、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)施由各產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)遷移，其遷移費(fèi)由項(xiàng)目公司（或委托施工單位）與各產(chǎn)權(quán)單位協(xié)商確定，縣相關(guān)部門給予配合。桿（管）線遷移“三桿”遷移涉及到的用地和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按政辦發(fā)〔〕號文件精神執(zhí)行。

（二）“三改”項(xiàng)目原則上應(yīng)由項(xiàng)目公司予以修復(fù)或還建，確保完善設(shè)施的系統(tǒng)功能，對不能恢復(fù)或相關(guān)權(quán)屬單位認(rèn)可不再恢復(fù)的“三改”項(xiàng)目設(shè)施，經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因工程影響涉及新增設(shè)的排灌涵洞、渠道和道路等“小三改”項(xiàng)目，由項(xiàng)目公司或施工單位和所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、行政村共同商定，并簽訂協(xié)議，項(xiàng)目公司或施工單位按協(xié)議改建。

（三）因工程施工損壞民房、毀壞山林、環(huán)境污染等，由項(xiàng)目公司督促施工單位負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定或經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估補(bǔ)償。

（四）施工車輛使用國、省、縣、鄉(xiāng)、村等道路（含橋梁），由項(xiàng)目施工單位直接與相關(guān)權(quán)屬單位或權(quán)益人協(xié)商確定并簽定協(xié)議繳納一定數(shù)額的道路損壞恢復(fù)保證金，其中：對于施工車輛使用縣道以上道路的，由施工單位與縣交通部門簽訂協(xié)議，縣指揮部、項(xiàng)目公司、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）鑒證；對于施工車輛使用鄉(xiāng)道及以下道路的，由施工單位與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）簽訂協(xié)議，縣指揮部、項(xiàng)目公司鑒證。損壞道路由施工單位負(fù)責(zé)恢復(fù)，經(jīng)驗(yàn)收合格后退還保證金。

（五）鐵路建設(shè)工程涉及的文物保護(hù)、考察等費(fèi)用由項(xiàng)目公司直接支付給相關(guān)單位。

（六）為確保項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)，建立項(xiàng)目工作勞動競賽考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。其獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用按照項(xiàng)目征地（包括臨時(shí)用地）、拆遷面積的一定額度標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提控制，納入征遷成本。具體考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法由縣指揮部負(fù)責(zé)制定實(shí)施。

七、工作要求

（一）鑒于征遷工作政策性強(qiáng)、情況復(fù)雜、工作量大，工程建設(shè)涉及到的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，通力協(xié)作，確保按期保質(zhì)完成征遷任務(wù)?？h指揮部與相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門簽訂征遷工作目標(biāo)責(zé)任書，明確征遷任務(wù)、完成時(shí)間和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對按時(shí)完成征遷任務(wù)的予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對不能按時(shí)完成征遷任務(wù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門進(jìn)行通報(bào)批評。

（二）各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門在征遷工作中要嚴(yán)肅紀(jì)律，規(guī)范操作。對征遷工作中出現(xiàn)惡性事件的、或嚴(yán)重拖延項(xiàng)目進(jìn)度的、或有違法亂紀(jì)行為的，查明原因后嚴(yán)肅追究有關(guān)單位和責(zé)任人的責(zé)任。

（三）各項(xiàng)政策處理補(bǔ)償費(fèi)用統(tǒng)一由縣指揮部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際征收數(shù)量核計(jì)，分期撥付，包干使用。禁止任何單位和個(gè)人以任何形式截留、挪用、私分被征遷單位和農(nóng)民的征遷補(bǔ)償款。

八、本辦法適用于在縣行政區(qū)域范圍內(nèi)開工建設(shè)的鐵路建設(shè)工程項(xiàng)目的政策處理。

九、本辦法自公布之日起施行。

縣 鐵路電氣化提速改造工程所有項(xiàng)目仍適用《縣 鐵路電氣化提速改造工程征地拆遷政策規(guī)定》（政發(fā)〔 〕號），在縣 鐵路電氣化提速改造工程所有項(xiàng)目終結(jié)時(shí)，政發(fā)〔〕號文件廢止。