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土地相關(guān)政策范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地整治；地形圖；測(cè)繪方法

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高和社會(huì)的迅速發(fā)展，城市、交通、水利設(shè)施等的建設(shè)、退耕還林以及環(huán)境問(wèn)題的日益嚴(yán)峻，不合理耕作、亂砍亂伐和片面追求經(jīng)濟(jì)效益導(dǎo)致耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量的退化，同時(shí)，人口的增長(zhǎng)，都激化了人地之間的矛盾。為解決上述問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，國(guó)家對(duì)土地進(jìn)行大規(guī)模、計(jì)劃性的整治。土地整治包括土地平整工程和農(nóng)田水利工程等，旨在通過(guò)人力、物力和資金的投入擴(kuò)大耕地面積、提升耕地質(zhì)量、改善生態(tài)環(huán)境和提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。無(wú)論是在土地出讓項(xiàng)目還是農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目中，地形圖的測(cè)繪是必不可少的，因此，土地整治項(xiàng)目中對(duì)地形圖測(cè)繪方法的探討具有深遠(yuǎn)的意義。

一、土地整治測(cè)繪內(nèi)容

依照土地整治項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程量預(yù)算和施工放樣等要求，土地整治測(cè)繪主要包含以下內(nèi)容。

（1）道路、溝渠和水工建筑物的寬度、深度、頂端和底部的高度，標(biāo)注相應(yīng)的水流方向；

（2）建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)施；

（3）村莊輪廓線；

（4）水源地且標(biāo)注每年的水壓線和高程；

（5）地形地貌相同距離的等高線，測(cè)出60米左右的高程點(diǎn)和0.5米的坎，平原地區(qū)的高程精度一般比較高，道路、溝渠附近的高程點(diǎn)應(yīng)符合剖面繪制標(biāo)準(zhǔn)；

（6）依照土地利用情況分類(lèi)測(cè)量地類(lèi)分界線，且地類(lèi)封閉線一定是封閉的；

（7）項(xiàng)目范圍外且在生產(chǎn)過(guò)程中涉及的道路和水源地等；

（8）項(xiàng)目區(qū)的權(quán)屬界線；

（9）其它

二、土地整治項(xiàng)目中地形圖測(cè)繪的關(guān)鍵點(diǎn)

（一）測(cè)圖比例尺

測(cè)圖比例尺是布置測(cè)繪內(nèi)容和測(cè)繪精度的前提，合理的比例尺不但能使測(cè)繪成果更具有可行性，在一定程度上節(jié)約了測(cè)繪投資。土地整治項(xiàng)目中地形圖的測(cè)繪為總體規(guī)劃和施工圖的設(shè)計(jì)提供參考數(shù)據(jù)，它是總體規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。通常總體規(guī)劃測(cè)繪過(guò)程中應(yīng)該選擇1：5000比例尺，施工圖測(cè)繪設(shè)計(jì)過(guò)程中選擇1：500或者1：000比例尺。因此，從用圖的角度出發(fā)，可以測(cè)繪1：500或者1：1000的地形圖作為施工設(shè)計(jì)的參考資料，再將此圖縮小至1：5000的地形圖后作為總體規(guī)劃的參考資料。此種測(cè)繪方式成本比較高，一些地方把全區(qū)域測(cè)繪1：2000的地形圖用來(lái)設(shè)計(jì)施工圖，縮小至1：5000的地形圖用來(lái)總體規(guī)劃中，雖然此種測(cè)繪方式節(jié)約了一定的測(cè)繪成本，但是利用此圖截取的規(guī)劃道路和溝渠的剖面圖會(huì)與實(shí)際不符，導(dǎo)致工程量的預(yù)算過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)較大的誤差，最終不能按照剖面圖操作。為解決測(cè)繪成本和測(cè)繪誤差的矛盾，可借助在土地利用現(xiàn)狀圖上補(bǔ)充繪制變動(dòng)的道路、水利設(shè)施和地類(lèi)的方法得到用于總體規(guī)劃的1：5000的地形圖，規(guī)劃中的土地平整地帶應(yīng)選擇測(cè)繪1：1000的地形圖，規(guī)劃中的池塘和農(nóng)橋等點(diǎn)狀工程應(yīng)該選擇測(cè)繪1：500或者1：200的地形圖，規(guī)劃中的線型工程可選擇測(cè)繪1：500的地形圖。

（二）控制系統(tǒng)

1.坐標(biāo)系統(tǒng)

工程測(cè)量規(guī)范中明確規(guī)定平面控制網(wǎng)的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)該滿足測(cè)區(qū)內(nèi)投影長(zhǎng)度變化在2.5cm/km內(nèi)，然后依照測(cè)區(qū)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的坐標(biāo)系統(tǒng)。通常任意帶中選用1985國(guó)家高程基準(zhǔn)面的平面直角坐標(biāo)系統(tǒng)，范圍較小的測(cè)區(qū)中可采用獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng)；已有平面控制網(wǎng)的測(cè)區(qū)可以繼續(xù)使用原來(lái)的坐標(biāo)系統(tǒng)；廠區(qū)中可選用建筑坐標(biāo)系統(tǒng)。但是國(guó)土資源部門(mén)規(guī)定土地整治項(xiàng)目中應(yīng)該選用1980年西安坐標(biāo)系，這個(gè)坐標(biāo)系不但不能滿足投影長(zhǎng)度變化在2.5cm/km，而且還會(huì)引起測(cè)量誤差，后來(lái)通過(guò)大量研究證明這個(gè)誤差對(duì)投資預(yù)算的影響是非常微小的。

2.高程系統(tǒng)

1985國(guó)家高程基準(zhǔn)是比較常用的高程系統(tǒng)。在具備高程控制網(wǎng)的地區(qū)測(cè)量時(shí)，可利用原來(lái)的高程系統(tǒng)，對(duì)于范圍較小的測(cè)區(qū)聯(lián)測(cè)可以利用假定高程系統(tǒng)。為保證高程系統(tǒng)和項(xiàng)目可行性研究圖件的一致性，遵循以上原則選擇高程系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)該最先選擇1985國(guó)家高程基準(zhǔn)擇，例如選用假定高程系統(tǒng)時(shí)，同時(shí)選取一個(gè)在現(xiàn)場(chǎng)和可行性研究圖上突的點(diǎn)作為初始算點(diǎn)，再圖解這個(gè)突出點(diǎn)的高程作為初始計(jì)算數(shù)據(jù)。

三、結(jié)語(yǔ)

土地整治項(xiàng)目地形圖的測(cè)繪不但是土地整治項(xiàng)目中總體規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)和測(cè)繪竣工圖的基礎(chǔ)，還直接影響整個(gè)工程項(xiàng)目的施工量和工程投資準(zhǔn)確性，因此，在土地整治項(xiàng)目的具體測(cè)繪過(guò)程中應(yīng)該明確測(cè)繪內(nèi)容，選取適宜的比例尺和測(cè)繪控制系統(tǒng)，保證測(cè)繪精度，提高土地整治項(xiàng)目中地形圖的測(cè)繪效率。

參考文獻(xiàn)：

土地相關(guān)政策范文第2篇

開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%的稅負(fù)影響

《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）款規(guī)定：開(kāi)發(fā)費(fèi)用中利息難以確認(rèn)的可以按開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%計(jì)算扣除。第（六）款規(guī)定：對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。加計(jì)20%扣除這項(xiàng)政策的立法意圖是保證開(kāi)發(fā)商取得正常的投資回報(bào)。其影響分析如下：

例如：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通住宅樓，銷(xiāo)售收入1億元，開(kāi)發(fā)成本7250萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用700萬(wàn)元（約占成本10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加550萬(wàn)元，利潤(rùn)1500萬(wàn)元，利潤(rùn)率15%。開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本10%計(jì)算，土地增值稅計(jì)算如下：

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

7250?20%=8700萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

7250?0%=725萬(wàn)元

全部扣除項(xiàng)目金額

8700+725+550=9975萬(wàn).元

增值額接近于0

結(jié)論：相當(dāng)于利潤(rùn)率在15%以下（正常利潤(rùn)）不繳納土地增值稅，只繳納所得稅。取得高額利潤(rùn)或者暴利才同時(shí)繳納土地增值稅和所得稅。

普通住房免稅“臨界點(diǎn)”的稅負(fù)影響

《土地增值稅條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過(guò)20%的，就其全部增值額計(jì)稅。其影響分析如下：

例1：假設(shè)某公司開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計(jì)銷(xiāo)售收入1億元，開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用600萬(wàn)元（約占成本10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加550萬(wàn)元，利潤(rùn)2850萬(wàn)元，利潤(rùn)率28.5%。土地增值稅計(jì)算如下：

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

6000?20%=7200萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

6000?0%=600萬(wàn)元

全部扣除項(xiàng)目金額

7200+600+550=8350萬(wàn).元

增值額10000-8350=1650萬(wàn)元

增值率1650?350=19.7%

增值稅 免征

結(jié)論：普通住房利潤(rùn)率在28.5%以下不繳納土地增值稅。

例2：假設(shè)某公司開(kāi)發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計(jì)銷(xiāo)售收入1億元，開(kāi)發(fā)成本5950萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用600萬(wàn)元（約占成本10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加550萬(wàn)元，利潤(rùn)2900萬(wàn)元，利潤(rùn)率29.%。土地增值稅計(jì)算如下：

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

5950?20%=7140萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

5950?0%=595萬(wàn)元

全部扣除項(xiàng)目金額

7140+595+550=8285萬(wàn)元

增值額10000-8285=1715萬(wàn)元

增值率1715?285=20.7%

增值稅 1715?0%=514.5萬(wàn)元

結(jié)論：普通住房利潤(rùn)率在29.%以上，增值額只要超過(guò)20%的“臨界點(diǎn)”，增值稅負(fù)擔(dān)就在5%以上。。

不同類(lèi)型房產(chǎn)分別計(jì)算的稅負(fù)影響

國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

由于筆者當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目絕大多數(shù)為商住綜合樓，現(xiàn)根據(jù)上述政策對(duì)成本費(fèi)用按平均分?jǐn)偤蛥^(qū)別分?jǐn)偠N情況對(duì)稅收負(fù)擔(dān)的影響分析如下：

例1：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟商住綜合樓，其中住房建筑面積25000平方米，銷(xiāo)售均價(jià)3000元，銷(xiāo)售收入7500萬(wàn)元；商鋪建筑面積4000平方米，銷(xiāo)售均價(jià)6250元，銷(xiāo)售收入2500萬(wàn)元。合計(jì)建筑面積29000平方米，銷(xiāo)售收入1億元，開(kāi)發(fā)成本7250萬(wàn)元（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用700萬(wàn)元（約占成本10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加550萬(wàn)元，利潤(rùn)1500萬(wàn)元，利潤(rùn)率15%。

·按建筑面積平均分?jǐn)傆?jì)算：

1、普通住房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

7250?20%?5000/29000=7500萬(wàn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

7250?0%?5000/29000=625萬(wàn)

全部扣除項(xiàng)目金額7500+625萬(wàn)+7500?.5%=8537.5萬(wàn)

增值額7500-8537=-1037.5萬(wàn)

增值稅0

2、商業(yè)用房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

7250?20%?000/29000=1200萬(wàn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

7250?0%?000/29000=100萬(wàn)

全部扣除項(xiàng)目金額

1200+100+2500?.5%=1437.5萬(wàn)

增值額2500-1437.5=1062.5萬(wàn)

增值率1062.5/1437.5=73.9%

增值稅

1062.5?0%-1437.5?%=353.1萬(wàn)

·按建筑面積區(qū)別分?jǐn)傆?jì)算

假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按1.5系數(shù)計(jì)算，商鋪分?jǐn)偯娣e=4000?.5=6000平方米。合計(jì)分?jǐn)偯娣e=25000+6000=31000平方米

1、普通住房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

7250?20%?5000/31000=7016萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

7250?0%?5000/31000=585萬(wàn)元

全部扣除項(xiàng)目金額

7016+585+7500?.5%=8013.5萬(wàn)元

增值額7500-8013.5=-513.5萬(wàn)元

增值稅0

2、商業(yè)用房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

7250?20%?000/31000=1683.9萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

7250?0%?000/31000=140.3萬(wàn)元

全部扣除項(xiàng)目金額

1683.9+140.3+2500?.5%=1961.7萬(wàn)元

增值額2500-1961.7=538.3萬(wàn)元

增值率538.3/1961.7=27.4%

增值稅538.3?0%=161.5萬(wàn)元

結(jié)論：商住綜合樓利潤(rùn)率為15%，成本費(fèi)用平均分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)約為3.5%，區(qū)別分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)約為1.6%，低于平均分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)54.3%。

例2：依上例，其他數(shù)據(jù)和規(guī)定不變，假設(shè)開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)（已經(jīng)審核確認(rèn)），開(kāi)發(fā)費(fèi)用600萬(wàn)（約占成本10%，利息難以確認(rèn)。），銷(xiāo)售稅金及附加550萬(wàn)，利潤(rùn)2850萬(wàn)，利潤(rùn)率28.5%。

·按建筑面積平均分?jǐn)傆?jì)算

1、普通住房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

6000?20%?5000/29000=6207萬(wàn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

6000?0%?5000/29000=517萬(wàn)

全部扣除項(xiàng)目金額

6207+517+7500?.5%=7136.5萬(wàn)

增值額7500-7136.5=363.5萬(wàn)

增值率363.5/7136.5=5.1%

增值稅 免征

2、商業(yè)用房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

6000?20%?000/29000=993萬(wàn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

6000?0%?000/29000=82.8萬(wàn)

全部扣除項(xiàng)目金額

993+82.8+2500?.5%=1213.3萬(wàn)

增值額2500-1213.3=1286.7萬(wàn)

增值率1286.7/1213.3=106%

增值稅1286.7?0%-1213.3?5%=461.35萬(wàn)

·按建筑面積區(qū)別分?jǐn)傆?jì)算

假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按1.5系數(shù)計(jì)算，商鋪分?jǐn)偯娣e=4000?.5=6000平方米。合計(jì)分?jǐn)偯娣e=25000+6000=31000平方米

1、普通住房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

6000?20%?5000/31000=5806.5萬(wàn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

6000?0%?5000/31000=483.9萬(wàn)

全部扣除項(xiàng)目金額

5806.5+483.9+7500?.5%=6703萬(wàn)

增值額7500-6703=797萬(wàn)

增值率797/6703=11.9%

增值稅 免征

2、商業(yè)用房

開(kāi)發(fā)成本可以扣除

6000?20%?000/31000=1393.5萬(wàn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以扣除

6000?0%?000/31000=116.1萬(wàn)

全部扣除項(xiàng)目金額

1393.5+116.1+2500?.5%=1647.5萬(wàn)

增值額2500-1647.5=852.5萬(wàn)

增值率852.5/1647.5=51.74%

增值稅

852.5?0%-1647.5?%=258.6萬(wàn)

結(jié)論：商住綜合樓利潤(rùn)率達(dá)到28.5%，成本費(fèi)用平均分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)為4.6%，區(qū)別分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)接近2.5%，低于平均分?jǐn)傆?jì)算稅負(fù)43.9%。

采用核定征收政策對(duì)稅收負(fù)擔(dān)的影響

依據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)納稅人有符合核定征收的情況時(shí)，應(yīng)該實(shí)行核定征收辦法。假設(shè)某市規(guī)定核定征收率為：普通住房2%，非普通住房4%，其他房產(chǎn)6%。根據(jù)上述幾個(gè)實(shí)例比較分析核定征收政策對(duì)稅收負(fù)擔(dān)的影響如下：

第一種情況：開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%，利潤(rùn)率在15%以下（正常利潤(rùn)），不論是普通住房還是非普通住房都不繳納土地增值稅。但是，核定征收負(fù)擔(dān)率一般在3%以上（如商住綜合樓）。

第二種情況：普通住房利潤(rùn)率在28.5%以下不繳納土地增值稅。利潤(rùn)率在29.%以上，增值額只要超過(guò)20%的臨界點(diǎn)，增值稅負(fù)擔(dān)就在5%以上。核定征收固定為2%。高于核定征收1.5倍以上。

第三種情況：商住綜合樓采用合理方法分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，分別計(jì)算增值稅的情況下，利潤(rùn)率達(dá)到15%，稅負(fù)一般在1.6%以上；利潤(rùn)率達(dá)到28.5%，稅負(fù)一般在2.5%以上。低于核定征收0.5%。核定征收應(yīng)納稅：7500?%+2500?%=300萬(wàn)元，負(fù)擔(dān)率3%。

從上述幾個(gè)實(shí)例可以看出，實(shí)行核定征收必然造成不該交的稅交了，應(yīng)該多交的少交了。從根本上抹殺了企業(yè)與企業(yè)之間，甚至同一企業(yè)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)濟(jì)效益的差別，造成開(kāi)發(fā)企業(yè)在納稅負(fù)擔(dān)上苦樂(lè)不均，因此“核定征收”的土地增值稅并非真正意義上的土地增值稅，正如對(duì)小規(guī)模納稅人課征的增值稅不是本來(lái)意義上的增值稅一樣，從而使土地增值稅的調(diào)節(jié)作用大打折扣。“查賬征收”才是土地增值稅最基本的征收方法，而“核定征收”則是為了防止稅收收入流失針對(duì)某些納稅人的特殊情況采用的輔征收方法。當(dāng)然，該清算而不能清算的，也必須使用核定征收?！锻恋卦鲋刀惽逅阋?guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定：在清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)納稅人會(huì)計(jì)核算混亂難以確認(rèn)收入和成本的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采用核定征收辦法。因此，核定征收是一種不得已而為之的做法，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極創(chuàng)造條件，通過(guò)宣傳輔導(dǎo)，盡量擴(kuò)大“查賬征收”范圍，防止濫用“核定征收”方法。從嚴(yán)格執(zhí)法、公平稅負(fù)的角度講，也應(yīng)著力推行“查賬征收”方法。

土地相關(guān)政策范文第3篇

政策因階段而變

從典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的變化歷程看，住房政策具有鮮明的階段性特征，在不同發(fā)展階段，住房政策的目標(biāo)也存在一定差異。總體來(lái)看，典型經(jīng)濟(jì)體在住房市場(chǎng)發(fā)展初期的住房政策目標(biāo)主要是解決總量不足問(wèn)題，而在住房供求矛盾基本緩解后，則更加重視住房的質(zhì)量和功能的提升問(wèn)題。

二戰(zhàn)后，美國(guó)、日本、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的城市住房短缺問(wèn)題，為解決住房不足問(wèn)題，這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過(guò)大規(guī)模的公共住房建設(shè)階段。以英國(guó)為例，1945年7月上臺(tái)的工黨政府將提高公共住房的建造量及出租作為政策目標(biāo)，1945―1951年間地方政府投資興建的住房占新增住房總量的80%。政府大量投資興建住宅大大緩解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了財(cái)政負(fù)擔(dān)。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，隨著英國(guó)住房供需狀況趨于平衡，為解決政府經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重等問(wèn)題，政府開(kāi)始從對(duì)公共住房計(jì)劃的投資轉(zhuǎn)向以住房補(bǔ)助和對(duì)自有住房的支持為主，推動(dòng)居民買(mǎi)房。

不同工具，不同機(jī)理

住房市場(chǎng)受政策影響較大，政府也經(jīng)常通過(guò)對(duì)金融政策、土地政策、稅收政策和住房保障政策等的調(diào)整來(lái)影響住房市場(chǎng)。因此，厘清主要政策工具的作用機(jī)理，將有助于更好地認(rèn)識(shí)相關(guān)政策對(duì)住房市場(chǎng)影響的機(jī)制，也將有利于更好地借鑒和運(yùn)用相關(guān)政策工具。

金融政策既是各個(gè)國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要工具之一，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最為顯著的政策。住房的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)都高度依賴銀行信貸的支持，而金融政策的調(diào)整通常會(huì)影響到市場(chǎng)的流動(dòng)性和利率水平，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)的需求和供給產(chǎn)生較大影響。美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)波動(dòng)歷程表明，在每一次住房市場(chǎng)大的波動(dòng)出現(xiàn)之前，都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已經(jīng)先行調(diào)整。如流動(dòng)性的寬松、利率的下降會(huì)提高購(gòu)房人的住房支付能力并推高房?jī)r(jià)，美國(guó)次貸危機(jī)和日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與當(dāng)時(shí)極度寬松的金融政策密切相關(guān)。而流動(dòng)性的收緊、利率的提高則會(huì)抑制住房的消費(fèi)，典型經(jīng)濟(jì)體在每一次住房市場(chǎng)調(diào)整之前，基本都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已先行收緊。因此，要實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，必須要重視金融政策變化對(duì)住房市場(chǎng)需求和供給的影響。

土地供應(yīng)量的多少是形成住房市場(chǎng)供應(yīng)量的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)的供求平衡和平穩(wěn)運(yùn)行具有重要影響。如果出現(xiàn)短期內(nèi)土地供應(yīng)過(guò)多（或過(guò)少），極易造成住房供給過(guò)剩帶來(lái)的供求失衡（或供應(yīng)不足造成的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲），因此，保障市場(chǎng)供求平衡，要特別重視土地供給對(duì)住房供需平衡的“預(yù)調(diào)節(jié)”作用。

美國(guó)、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體普遍征收房產(chǎn)稅。需要指出的是，這些經(jīng)濟(jì)體征收房產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的作用，也無(wú)法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。美國(guó)各州從19世紀(jì)中期開(kāi)始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒(méi)有改變美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，也沒(méi)有避免次貸危機(jī)的爆發(fā)。1977―1979年，美國(guó)連續(xù)12個(gè)季度房屋價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，2000年至2006年美國(guó)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)明顯上漲，而2007年美國(guó)則出現(xiàn)了次貸危機(jī)，2008年和2009年連續(xù)兩年房?jī)r(jià)大幅下降。英國(guó)政府從1993年8月1日開(kāi)始執(zhí)行新的住房財(cái)產(chǎn)稅，由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府負(fù)責(zé)征收。從1993年至今，英國(guó)的房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)大幅上漲。香港的稅收體系中與不動(dòng)產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有房地產(chǎn)稅、差餉稅、遺產(chǎn)稅、利得稅和印花稅等，雖然其不動(dòng)產(chǎn)稅制完備，但既沒(méi)有解決香港的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，也沒(méi)有解決香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲暴跌問(wèn)題。因此，借鑒典型經(jīng)濟(jì)體的房產(chǎn)稅政策，宜將重點(diǎn)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

美國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體都非常重視住房保障問(wèn)題，但在住房保障方式的選擇上存在較大差異。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，在房屋總量比較缺乏的情況下，許多國(guó)家會(huì)通過(guò)短期內(nèi)大規(guī)模新建等方式增加保障型住房的供應(yīng)規(guī)模，但隨著住房供應(yīng)總量的增加和供求關(guān)系的變化，實(shí)物建設(shè)方式將逐步削弱，住房補(bǔ)貼將成為住房保障的主要形式。從不同保障方式對(duì)住房市場(chǎng)的影響看，如果實(shí)行實(shí)物保障為主、保障房與商品房均封閉運(yùn)行的話，商品房由于供給不足，價(jià)格會(huì)被推高，如香港和新加坡；如果實(shí)行貨幣補(bǔ)貼為主，不再對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行劃分，將有利于增加市場(chǎng)供給，緩解供給不足對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用。

重視長(zhǎng)周期效果

從典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷程觀察，住房相關(guān)政策的出臺(tái)一般都是著眼于解決短期面臨的一些突出問(wèn)題，但從長(zhǎng)期觀察，一些政策在實(shí)現(xiàn)了短期目標(biāo)的同時(shí)，卻對(duì)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)不利影響。比如，美國(guó)、英國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體在住房短缺階段都曾經(jīng)大規(guī)模、集中建設(shè)公共住房，這對(duì)解決當(dāng)時(shí)的住房短缺問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，低收入人群的集中居住也帶來(lái)了社區(qū)質(zhì)量下降等很多社會(huì)問(wèn)題。

土地相關(guān)政策范文第4篇

論文關(guān)鍵詞：土地價(jià)格，土地價(jià)格影響因素，房?jī)r(jià)，時(shí)差分析法

 

2009年一部《蝸居》引發(fā)了我們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的熱議。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房的價(jià)格不僅是反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍程度的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表[1,2]。近幾年來(lái)由房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而引發(fā)的對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)究竟誰(shuí)影響誰(shuí)的問(wèn)題一直爭(zhēng)論不休。土地價(jià)格的變化對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的影響很大，通過(guò)對(duì)影響土地價(jià)格因素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。而影響土地價(jià)格的因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時(shí)差性”。本文旨在以我國(guó)的中部城市長(zhǎng)沙作為研究對(duì)象，利用時(shí)差相關(guān)分析法來(lái)研究長(zhǎng)沙市土地價(jià)格的影響因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響[3]。

朱紅梅，女，1967年，湖南慈利，教授，主要研究土地經(jīng)濟(jì)與土地利用方面。

王浩，男，1989-2-26時(shí)差分析法，湖南長(zhǎng)沙，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)本科。

1.方法選取

時(shí)差相關(guān)分析[4]是利用相關(guān)系數(shù)驗(yàn)證經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列先行、一致或滯后關(guān)系的方法，采用以一個(gè)重要的能夠敏感反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，一般選擇一致性指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，然后使被選擇指標(biāo)超前或滯后若干期，計(jì)算其相關(guān)系數(shù)設(shè)：y=｛y1,y2,y3…..yn｝為基準(zhǔn)指標(biāo)，x={x1,x2,x3......xn}為被選擇的指標(biāo)，r 為時(shí)差相關(guān)系數(shù)，則:

=

式中:l被稱(chēng)為時(shí)差或延遲數(shù)，l 取負(fù)值時(shí)表示超前，取正數(shù)表示滯后。L為最大延遲數(shù)n為數(shù)據(jù)取整后的數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)。在選擇景氣指標(biāo)時(shí)，一般計(jì)算若干不同延遲數(shù)的時(shí)差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大時(shí)差相關(guān)系數(shù)ri+=Max ri(-L<ls<L)認(rèn)為反映了被選指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)ls表示超前或滯后期。運(yùn)用時(shí)差相關(guān)方法來(lái)測(cè)定長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)中各類(lèi)因素對(duì)房?jī)r(jià)影響作用的超前或滯后期，其中y 為房?jī)r(jià)，x 為各類(lèi)影響土地價(jià)格的因素，r為相關(guān)系數(shù)，L與ls的正負(fù)性可以得到具體超前或滯后的年數(shù)。

2　影響地價(jià)的土地因素確定

2.1　土地的位置

房地產(chǎn)價(jià)格體系是地產(chǎn)價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格組成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體[5]。土地價(jià)格影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，而土地的位置直接影響著土地的價(jià)格。長(zhǎng)沙市的的房產(chǎn)按照約定俗稱(chēng)的東西南北中區(qū)域劃分，各個(gè)區(qū)域不同年限的均價(jià)均有所變化龍?jiān)雌诳?/p>

2.2　土地出讓面積

調(diào)節(jié)土地出讓面積是政府調(diào)整土地價(jià)格的一個(gè)重要手段。長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局從 1998年就開(kāi)始了土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)的探索。2004年長(zhǎng)沙市土地使用權(quán)招拍掛運(yùn)作已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定時(shí)期。2004年長(zhǎng)沙市用于房產(chǎn)建設(shè)土地成交面積與上一年比有很大提高 ，2004年到2006年的成交面積一直處于上升狀態(tài)，2007到2008年有所回落但基本處于一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)，2009年則出現(xiàn)大幅度的下降。

2.3　政策法規(guī)

由于現(xiàn)階段我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制處在過(guò)渡階段，國(guó)家相關(guān)政策與法律法規(guī)對(duì)市場(chǎng)具有重要的影響作用。所以政策與法規(guī)對(duì)地價(jià)的影響也是不可忽視的。

為了方便以后的調(diào)查研究，參照中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部與長(zhǎng)沙市國(guó)土資源和服務(wù)管理局門(mén)戶網(wǎng)站上公布的2004-2009年各的類(lèi)政策法規(guī)，整理并運(yùn)用Dephli法[6]按照中央與地方這兩個(gè)層次對(duì)其進(jìn)行分級(jí)量化時(shí)差分析法，具體方法為：國(guó)家頒布的土地主體法規(guī)賦值為5，各類(lèi)土地管理的具體辦法等賦值為4，各類(lèi)土地管理的暫行條例等賦值為3，各類(lèi)土地管理的相關(guān)規(guī)定等賦值為2，特定對(duì)象的管理意見(jiàn)與通知等和土地法的修訂賦值為1。受到其他指標(biāo)時(shí)間序列的限制，將我國(guó)和長(zhǎng)沙市2003年以前的所有相關(guān)政策法規(guī)力度變量的總值作為基期力度變量的數(shù)值，按照時(shí)間序列對(duì)當(dāng)年的力度變量數(shù)值求和且與上年的總值相加得到該年的力度變量總值，從而形成相應(yīng)的土地政策法規(guī)力度變量表。

表1土地政策法規(guī)力度變量表

The land policy dynamics variables

 

年度

2004

2005

2006

2007

2008

2009

力度變量總值

196

245

298

311

土地相關(guān)政策范文第5篇

區(qū)委、區(qū)政府搬遷之后，我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，促進(jìn)了社會(huì)主義新農(nóng)村的發(fā)展，但由于國(guó)家宏觀調(diào)控之后，也曝露出我區(qū)在建設(shè)用地方面還存在一定的矛盾和問(wèn)題。根據(jù)省市有關(guān)要求，為全面掌握我區(qū)建設(shè)用地情況，澄清底數(shù)、分類(lèi)處置，進(jìn)一步推進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)區(qū)委、區(qū)人民政府同意，決定近期對(duì)我區(qū)建設(shè)、土地方面存在問(wèn)題進(jìn)行全面排查，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、普查對(duì)象

全區(qū)范圍內(nèi)年國(guó)家土地市場(chǎng)整頓以來(lái)所有建設(shè)項(xiàng)目，包括國(guó)有用地、集體建設(shè)用地、違法用地及居民社區(qū)。重點(diǎn)針對(duì)年10月28日之后全區(qū)已建的、在建設(shè)的工程項(xiàng)目（包括社區(qū)和入駐項(xiàng)目）。

二、普查內(nèi)容

區(qū)國(guó)土資源局、建設(shè)局、社區(qū)辦、各鎮(zhèn)辦在填寫(xiě)調(diào)查表時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面問(wèn)題：

（一）是否符合城市規(guī)劃或城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃；是否符合土地利用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃。

（二）是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

（三）規(guī)劃、土地、建設(shè)手續(xù)是否完善。

（四）對(duì)違法違規(guī)的建設(shè)項(xiàng)目是否已經(jīng)依法進(jìn)行處罰，處罰是否到位。

（五）普查對(duì)象相關(guān)建設(shè)情況。

三、時(shí)間安排

（一）排查摸底階段（7月14日－7月18日）。由區(qū)建設(shè)局、國(guó)土資源局、社區(qū)辦負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)辦作好配合，嚴(yán)格對(duì)照檢查內(nèi)容，認(rèn)真細(xì)致填寫(xiě)調(diào)查表（調(diào)查表附后）。

（二）匯總分類(lèi)階段（7月19日－7月21日）。由區(qū)建設(shè)局、國(guó)土資源局、社區(qū)辦負(fù)責(zé)將調(diào)查表匯總、分類(lèi)，并寫(xiě)出書(shū)面匯總材料。

（三）處理問(wèn)題階段（7月22日開(kāi)始）。由區(qū)建設(shè)局、國(guó)土資源局、規(guī)劃分局、社區(qū)辦提出處理、完善意見(jiàn)，經(jīng)區(qū)政府研究后，依法處理。超越職權(quán)的，及時(shí)上報(bào)市政府有關(guān)部門(mén)。

四、注意事項(xiàng)

（一）各鎮(zhèn)辦、各有關(guān)局委要高度重視，統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，確保此次普查工作扎實(shí)有效地進(jìn)行。

（二）在此次調(diào)查過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)瞞報(bào)、漏報(bào)、虛報(bào)現(xiàn)象，區(qū)政府將依法追究有關(guān)人員行政責(zé)任。