前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇農(nóng)村土地房屋征收法范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

農(nóng)村土地房屋征收法范文第1篇

關(guān)鍵詞：征地拆遷 房屋 繼承 問題

二0一一年一月二十一日國(guó)務(wù)院公布并實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，同時(shí)廢止了二00一年六月十三日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，原來稱為拆遷，現(xiàn)在改稱征收了。國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上的房屋做出征收與補(bǔ)償規(guī)定，但對(duì)集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償沒有出臺(tái)規(guī)定?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，對(duì)土地征收問題，國(guó)家對(duì)《土地管理法》也作了相應(yīng)的修訂，特別是對(duì)農(nóng)民的失地后的社會(huì)保障問題引起了高度關(guān)注，所以在補(bǔ)償費(fèi)的給付、管理方面都有了新的規(guī)定。

農(nóng)村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，當(dāng)前基于公共利益的征收居多?；诠怖娴恼魇瞻ㄕ顿Y或批準(zhǔn)的項(xiàng)目比如修建公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口、水利設(shè)施、重大能源項(xiàng)目等。

農(nóng)村土地房屋征收補(bǔ)償與安置房屋繼承問題，本人認(rèn)為也包括城中村的集體土地上的房屋征收補(bǔ)償與安置的房屋繼承。如農(nóng)村離城鎮(zhèn)較近的區(qū)域，兩者是交織在一起的。對(duì)于征收與補(bǔ)償問題，用地單位無論是政府部門還是企業(yè)事業(yè)單位，補(bǔ)償方式就是單一的貨幣形式。至于說，被征收入農(nóng)民因征收而置換所得的房屋，這是對(duì)被征收人的安置，是被征收人享有的生存權(quán)中居住權(quán)所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋權(quán)利的延續(xù)，是房屋形態(tài)發(fā)生了變化，房屋權(quán)利人的權(quán)利本身的屬性沒有發(fā)生改變，但是在量上的變化是有的，如面積大了，套數(shù)多了。套數(shù)多了，這正是給予失地農(nóng)民社會(huì)保障上的體現(xiàn)。

一、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償與房屋安置的繼承也包括兩種。即基于土地補(bǔ)償款的繼承和基于產(chǎn)權(quán)置換房屋的繼承。

1.農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償款的繼承

農(nóng)村宅基地房屋拆遷補(bǔ)償原則上分房屋補(bǔ)償款和宅基地補(bǔ)償款。地上物（即房屋）的補(bǔ)償原則上應(yīng)當(dāng)歸屬于房屋所有權(quán)人即房屋權(quán)利人。房屋權(quán)利人已經(jīng)死亡的，拆遷補(bǔ)償款作為遺產(chǎn)按繼承關(guān)系處理。而對(duì)于宅基地補(bǔ)償款，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，按戶計(jì)算，一戶人口減少，宅基地使用權(quán)則由一戶中剩余的成員共同使用，因此，能否作為遺產(chǎn)繼承需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。

2.安置房屋的繼承

遺產(chǎn)證明是《房屋補(bǔ)償安置協(xié)議書》。補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限，安置房的地點(diǎn)、面積和戶型，搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者安置用房坐落、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限和違約責(zé)任等事項(xiàng)。

通常，征收補(bǔ)償方案對(duì)征收的農(nóng)宅房屋的補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償方式。所謂“安置’，是對(duì)被征收人居住的安置。在實(shí)踐中有兩種做法，一種是貨幣補(bǔ)償安置，由被征收人自行解決安置房屋。貨幣補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成因素包括下列四點(diǎn)：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。③因征收商業(yè)房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。④地上附屬物的補(bǔ)償。由于宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，并且系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以戶為單位無償提供給本集體成員享有的，所以一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。另一種是產(chǎn)權(quán)置換方式安置。產(chǎn)權(quán)置換安置是指被征收人按照征收補(bǔ)償方案選擇優(yōu)惠價(jià)購買安置房和按產(chǎn)權(quán)比例置換安置房。優(yōu)惠價(jià)包括：產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)和安置房建設(shè)成本價(jià)。

二、確定被繼承人及其遺產(chǎn)范圍

被繼承人應(yīng)當(dāng)是需要拆遷安置房屋所依附的宅基地已故的使用權(quán)人。對(duì)于被繼承人的遺產(chǎn)范圍，農(nóng)村房屋繼承區(qū)別于城市房屋的繼承?！稗r(nóng)村宅基地能繼承嗎？依據(jù)是什么？”對(duì)這個(gè)問題我國(guó)法律和政策有相關(guān)的規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能繼承，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定：宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于房屋所有人，農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置，所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但建造在宅基地上的房屋可以作為合法財(cái)產(chǎn)繼承，我國(guó)《繼承法》第三條規(guī)定公民房屋是公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)予以繼承，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋當(dāng)然享有了可以使用房屋所占宅基地的權(quán)利，確定的講被繼承人的遺產(chǎn)范圍為登記在其名下?lián)碛惺褂脵?quán)的宅基地上的房屋為其個(gè)人合法遺產(chǎn)，但對(duì)確定遺產(chǎn)范圍時(shí)要對(duì)遺產(chǎn)歸屬認(rèn)定，在實(shí)踐中掌握，農(nóng)村宅基地有很多老宅基，自第一次審批發(fā)證至第二次發(fā)證跨度時(shí)間較長(zhǎng)，幾十年變化大，第二次換證時(shí)登記工作又比較混亂，很多地方換證前的摸底填表都是在村委會(huì)抽人登記，登記工作結(jié)束后統(tǒng)一遞交土地管理部門換發(fā)的新證，有很多使用權(quán)人變更時(shí)沒有辦理有效的變更登記手續(xù)，宅基地初始的申請(qǐng)是以戶為基礎(chǔ)按人口申請(qǐng)的，一般使用權(quán)人都填寫的是父親或母親名字，父親死亡的填寫的一般是家中長(zhǎng)子的名字，所以在實(shí)際中繼承人的范圍實(shí)際上享有該項(xiàng)遺產(chǎn)繼承權(quán)的繼承人可能與法律上規(guī)定的繼承人范圍不相一致，在遇到此類問題時(shí)，對(duì)存在的問題且不可忽視。

三、產(chǎn)權(quán)置換房屋繼承應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1.遺囑繼承

在遺囑內(nèi)容中，遺囑人設(shè)立遺囑時(shí)在遺囑中是否對(duì)拆遷置換后的房屋如同拆遷前的房屋做了同樣的處分。如果遺囑人在遺囑中只是對(duì)原房屋做了處分，沒有對(duì)拆遷置換后的房屋做處分，當(dāng)遺囑生效時(shí)征收房屋已被拆遷了，那么就不能按遺囑繼承處理，因?yàn)槔^承標(biāo)的物發(fā)生了變化，除非其他繼承人沒有異議。同擁牡覽恚遺囑人生前立遺囑設(shè)立了處分征收房屋的遺囑，但在遺囑生效前，征收房屋被拆遷了，而且遺囑人按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定領(lǐng)取了補(bǔ)償款，這表明遺囑人以簽署協(xié)議方式撤銷或變更了遺囑。

2.在房屋所有權(quán)人已經(jīng)過世的情況下，則屬于房屋所有權(quán)人所有的征收補(bǔ)償款應(yīng)作為遺產(chǎn)依法予以繼承

若被征收人有遺囑的，按其遺囑辦理，若沒有遺囑，則按照《繼承法》的規(guī)定，由其法定繼承人予以繼承。若采取的是房屋產(chǎn)權(quán)置換方式，則被繼承人作為被征收人取得產(chǎn)權(quán)置換房亦按照上述繼承原則辦理。如果被征收的房屋屬于房屋所有權(quán)人實(shí)際居住、使用，則上述補(bǔ)償款依法全部屬于被征收人即房屋所有權(quán)人所有。

農(nóng)村土地房屋征收法范文第2篇

市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門要按照城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求,盡快編制完善控制性詳細(xì)規(guī)劃,明確各地塊的具體用途。有關(guān)縣區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)要對(duì)中心城集中規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)的集體土地及各類建設(shè)活動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一管理,禁止在集體土地上不按規(guī)定用途從事種植、養(yǎng)殖、取土、建設(shè)等行為;要加大執(zhí)法和巡查力度,對(duì)不按規(guī)定用途的種植、養(yǎng)殖、取土、建設(shè)等行為要及時(shí)予以制止、清理和拆除,并依法予以處罰。

二、規(guī)范農(nóng)村集體土地承包

有關(guān)縣區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì),要結(jié)合正在開展的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證換發(fā)補(bǔ)發(fā)工作,集中力量和時(shí)間,組織農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土資源部門及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處),對(duì)中心城集中規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體土地及地上樹木、苗木、建筑物、構(gòu)筑物等的現(xiàn)狀、權(quán)屬、范圍、面積、數(shù)量等進(jìn)行全面調(diào)查界定,建立專門檔案。在此基礎(chǔ)上,由縣區(qū)農(nóng)業(yè)、林業(yè)部門牽頭,有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)負(fù)責(zé),組織對(duì)農(nóng)村土地承包合同逐一進(jìn)行清理檢查,建立土地承包臺(tái)賬。要按照種植、林木、養(yǎng)殖等用途,通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議等方式對(duì)土地承包合同進(jìn)行細(xì)化完善,進(jìn)一步明確承包土地的用途、承包方的義務(wù)及違約責(zé)任,并督促承包方嚴(yán)格按照合同約定從事生產(chǎn)活動(dòng)。屬于種植、養(yǎng)殖等用途的,農(nóng)業(yè)部門要及時(shí)換發(fā)補(bǔ)發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證;屬于林業(yè)用途的,林業(yè)部門要督促承包方依法申請(qǐng)辦理林權(quán)證,并嚴(yán)格遵守相關(guān)種植規(guī)范。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和林權(quán)證,作為今后集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

加強(qiáng)對(duì)集體土地承包管理,中心城集中規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)集體土地上進(jìn)行農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展林果業(yè)、漁業(yè)、畜牧業(yè)的,需逐級(jí)上報(bào)有關(guān)縣區(qū)農(nóng)業(yè)、林業(yè)部門同意,并報(bào)市國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門備案。要建立集體土地承包情況定期檢查制度,對(duì)違反土地承包合同,擅自改變土地利用現(xiàn)狀、不遵守相關(guān)種植規(guī)范等行為,由縣區(qū)農(nóng)業(yè)、林業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)及時(shí)予以制止。不聽勸阻的,建議村集體依法解除承包合同。

三、加強(qiáng)集體土地建設(shè)管理

有關(guān)縣區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)要組織國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門對(duì)中心城集中規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)集體土地上的宅基地、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物等的權(quán)屬、性質(zhì)、面積等進(jìn)行全面調(diào)查,登記造冊(cè),建立檔案。建立健全集體土地建設(shè)管理制度,中心城集中規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)集體土地上未經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門批準(zhǔn)不得新建房屋;已納入近期城市建設(shè)規(guī)劃的集體土地上不得改建、擴(kuò)建房屋;納入城中村改造或農(nóng)村住房建設(shè)的,新房建設(shè)完成后必須拆除舊房并退還原宅基地;確需改造的危房,必須由具有相應(yīng)房屋鑒定資格的機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告;嚴(yán)禁在村莊規(guī)劃的建設(shè)用地范圍外建設(shè)房屋。

四、嚴(yán)格實(shí)施集體土地征收

要嚴(yán)格按照“兩公告一公示”程序,切實(shí)加強(qiáng)擬征收土地公告環(huán)節(jié)的工作。市、縣政府?dāng)M征收土地公告后2日內(nèi),土地征收實(shí)施主體國(guó)土資源部門組織財(cái)政部門、土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)、被征地村、被征收土地聯(lián)產(chǎn)承包戶或土地使用權(quán)人等組成專門工作組,開展征地勘測(cè)調(diào)查,核定征地紅線圖,進(jìn)行征地測(cè)量放線,對(duì)擬征地的土地權(quán)屬、地類、面積以及地面附著物的種類、數(shù)量等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、清點(diǎn)、核實(shí),形成土地征收勘測(cè)調(diào)查清單,并由參與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、清點(diǎn)、核實(shí)的各方共同確認(rèn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民對(duì)調(diào)查結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)提出,國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)復(fù)核。要加強(qiáng)征地勘測(cè)調(diào)查過程中的相關(guān)技術(shù)支持,采取錄像、照像等方式固定青苗和附著物情況。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民應(yīng)積極支持配合征地調(diào)查,拒不配合的,調(diào)查結(jié)果由國(guó)土資源等部門與被征地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和村有關(guān)人員簽字并進(jìn)行公證;阻擾征地調(diào)查,拒不提供有效權(quán)屬證明,造成調(diào)查不實(shí)或漏項(xiàng)的,由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。從擬征收土地公告之日起,任何單位和個(gè)人在擬征收土地上新建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施,突擊種植樹木、苗木、開挖魚塘及其他養(yǎng)殖,突擊搶建塑料大棚、螞蚱棚、溫室和看護(hù)房等設(shè)施,新上設(shè)施農(nóng)業(yè)及其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。

五、依法實(shí)施征地補(bǔ)償

市、有關(guān)縣區(qū)和開發(fā)區(qū)國(guó)土資源、財(cái)政部門要依據(jù)土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議和土地征收勘測(cè)調(diào)查清單,保證土地征收補(bǔ)償費(fèi)用按規(guī)定及時(shí)足額到位。土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)執(zhí)行省政府公布的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn);地上附著物和青苗等嚴(yán)格依照《省物價(jià)局、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳關(guān)于日照等八市征地地面附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》,并參照近期執(zhí)行的中心城南展片區(qū)及重點(diǎn)市政道路用地內(nèi)征地地面附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。沒有明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,由市物價(jià)、財(cái)政、國(guó)土資源等部門核定補(bǔ)償價(jià)格后予以補(bǔ)償。在征地過程中,對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議,達(dá)不成土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議的,由市、縣政府進(jìn)行協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,報(bào)省政府裁決。

六、切實(shí)保障和改善群眾生活

在依法征收集體土地的同時(shí),有關(guān)縣區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)要嚴(yán)格落實(shí)征收補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定,采取多種形式妥善安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活,確保原有生活水平不降低,長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。屬于個(gè)人或承包經(jīng)營(yíng)者所有的附著物、青苗以及房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi),應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)支付給個(gè)人或承包經(jīng)營(yíng)者。屬于集體所有的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)公開制度,向村民公開使用或分配情況。制定具體辦法,對(duì)嚴(yán)格依照土地承包合同進(jìn)行種植、養(yǎng)殖、建設(shè)的群眾,在征地補(bǔ)償時(shí)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。要加快建立被征收土地農(nóng)民就業(yè)保障制度,將被征地群眾納入失業(yè)登記范圍和就業(yè)服務(wù)體系。符合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革條件的,優(yōu)先納入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)。

堅(jiān)持以城市建設(shè)帶動(dòng)鄉(xiāng)村建設(shè),市和縣區(qū)有關(guān)部門制定項(xiàng)目用地區(qū)域規(guī)劃時(shí)要充分考慮被征地村集體安置用地預(yù)留,積極支持被征地村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)統(tǒng)一組織下,被征地村在同等條件下,可優(yōu)先承擔(dān)城市建設(shè)項(xiàng)目的建材運(yùn)輸及項(xiàng)目建成后的綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔等工作。在城市配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)時(shí),要盡量滿足被征地村需要,讓失地群眾共享城市發(fā)展、設(shè)施完善、功能提升的成果。

農(nóng)村土地房屋征收法范文第3篇

論文導(dǎo)讀:：如何構(gòu)建農(nóng)村土地所有權(quán)也就成為學(xué)界爭(zhēng)論的問題。而不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)。

論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)流通性

農(nóng)村土地權(quán)利是農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地享有的權(quán)利。正確認(rèn)識(shí)和界定農(nóng)村土地權(quán)利的性質(zhì)，是保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的前提和基礎(chǔ)。 一、關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的性質(zhì)和權(quán)利行使 (一)關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的性質(zhì) 農(nóng)村土地所有權(quán)為何種性質(zhì)？在《物權(quán)法》通過前，對(duì)此曾有不同的觀點(diǎn)。如何構(gòu)建農(nóng)村土地所有權(quán)也就成為學(xué)界爭(zhēng)論的問題。有的認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)存在主體虛位，有的甚至認(rèn)為應(yīng)將土地所有權(quán)確認(rèn)為農(nóng)民個(gè)人所有，以解決農(nóng)村土地“無主”現(xiàn)象。筆者不贊同這種觀點(diǎn)。這不僅是因?yàn)槲覈?guó)《憲法》中規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村土地權(quán)屬變動(dòng)的歷史原因，使我們無法或者說不能確認(rèn)現(xiàn)有土地應(yīng)歸哪一具體的個(gè)人所有，否則，不僅會(huì)造成今后的土地利用問題，而且會(huì)造成極大的社會(huì)動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，非屬國(guó)家所有的土地應(yīng)當(dāng)歸村落居民集體所有?！段餀?quán)法》第59條第1款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”這一規(guī)定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對(duì)此仍有不同的理解和主張。有的認(rèn)為，成員集體所有應(yīng)為集體成員共有；有的認(rèn)為應(yīng)為總有。筆者不同意成員共有的觀點(diǎn)。這種集體成員集體共有宅基地使用權(quán)流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時(shí)可以要求分出自己的應(yīng)得份額，因此，這種所有的性質(zhì)應(yīng)為“總有”或者稱為“合有”。有學(xué)者認(rèn)為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人基于某種共同關(guān)系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權(quán)利，對(duì)共有物之處分以全體共有人的同意決定。”“總有，是指多數(shù)人所結(jié)合之一種共同體，亦即所謂實(shí)在的綜合人之有。”[1]盡管境外也多有學(xué)者將共同共有定義為合有，但我國(guó)法上是將共有區(qū)分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因?yàn)槿绱?，農(nóng)民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區(qū)別在于合有人構(gòu)成一個(gè)團(tuán)體，每個(gè)成員不能要求對(duì)合有的財(cái)產(chǎn)分割，只是在享有所有權(quán)人的權(quán)益上應(yīng)與共同共有相同，即每個(gè)人都可享有所有的財(cái)產(chǎn)的收益。“共有人不僅可以直接占有共有財(cái)產(chǎn)，而且有權(quán)請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn)。集體財(cái)產(chǎn)盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財(cái)產(chǎn)與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權(quán)請(qǐng)求分割集體財(cái)產(chǎn)。”[2] 農(nóng)村土地由農(nóng)村集體成員集體所有，明確了農(nóng)村土地所有權(quán)主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權(quán)，這并不會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)主體的虛位。如果說現(xiàn)實(shí)中存在農(nóng)村集體成員得不到土地所有權(quán)權(quán)益的現(xiàn)象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說是因?yàn)閷?duì)農(nóng)村集體所有權(quán)保護(hù)不力和經(jīng)濟(jì)民主制度不健全造成的。正因?yàn)榧w成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權(quán)，因此，《物權(quán)法》第59條第2款規(guī)定了應(yīng)當(dāng)依法定程序經(jīng)本集體成員決定的事項(xiàng)，第60條規(guī)定了集體所有的土地所有權(quán)的行使主體。既然農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權(quán)，所有權(quán)人的權(quán)益就應(yīng)由所有權(quán)人享有宅基地使用權(quán)流通性，而不應(yīng)由其他人享有。這是由所有權(quán)人性質(zhì)所決定的。如果所有權(quán)人不能享有所有權(quán)權(quán)益，那么這種“所有權(quán)”也就不是真正的所有權(quán)?！段餀?quán)法》確認(rèn)了農(nóng)民成員集體對(duì)其土地的所有權(quán)，也就明示農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)益歸該集體成員集體享有。因此，我們?cè)谌魏沃贫鹊脑O(shè)計(jì)上，都應(yīng)保障農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)益真正歸集體的成員享有，應(yīng)將農(nóng)民土地所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能還給農(nóng)民，而不是限制其取得所有權(quán)利益。這應(yīng)當(dāng)是保障農(nóng)民土地權(quán)益的根本出發(fā)點(diǎn)，也是真正解決“三農(nóng)”問題的重要出路。當(dāng)然，現(xiàn)代社會(huì)，隨著所有權(quán)的社會(huì)化，任何所有權(quán)也都會(huì)受到一定限制，農(nóng)民集體土地所有權(quán)也不例外。但是這種限制是以維護(hù)社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益為前提的，而不能以剝奪所有權(quán)人應(yīng)享有的權(quán)益為代價(jià)。我國(guó)《物權(quán)法》第42、43、44條等是對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)限制的規(guī)定，這些限制也足以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的社會(huì)性。 (二)關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的行使 農(nóng)民集體土地所有權(quán)是由集體成員集體享有的，但在所有權(quán)行使中也須維護(hù)集體成員的利益，對(duì)于一些重大事項(xiàng)應(yīng)由集體成員集體決定?！段餀?quán)法》第59條第2款規(guī)定在權(quán)利行使上應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體成員依照法定程序決定。這體現(xiàn)了農(nóng)民集體土地所有權(quán)行使上的特點(diǎn)。在農(nóng)村土地所有權(quán)行使上，有以下三個(gè)問題需要解決。 第一，農(nóng)村土地如何經(jīng)營(yíng)？《物權(quán)法》第124條第2款規(guī)定:“農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。”這一規(guī)定是強(qiáng)制性的還是任意性的規(guī)定？有的認(rèn)為，是強(qiáng)制性的，按照這一規(guī)定，凡農(nóng)業(yè)用地，都須實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。有的認(rèn)為，不是強(qiáng)制性的，而僅是強(qiáng)調(diào)依法實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)，不是私有化。筆者贊同后一種觀點(diǎn)?！段餀?quán)法》第124條更重要的是強(qiáng)調(diào)實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)不會(huì)改變農(nóng)村土地集體所有的性質(zhì)，而不是強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地都要實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。農(nóng)村土地實(shí)行承包責(zé)任制，是國(guó)家在農(nóng)村的重要政策。但只是一項(xiàng)指導(dǎo)性的政策，不能也不應(yīng)是強(qiáng)制性的。法律規(guī)定實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)時(shí)承包人的權(quán)利是為了保護(hù)承包人的利益，維護(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)制度，但不是要求農(nóng)村土地的所有權(quán)人對(duì)土地都必須實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。因?yàn)閷?duì)于農(nóng)業(yè)用地實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)是在集體所有的土地上設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這種用益物權(quán)，屬于所有權(quán)行使的一種方式。如何經(jīng)營(yíng)土地，這是土地所有權(quán)人的權(quán)利，應(yīng)由所有權(quán)人根據(jù)自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)還是以其他方式行使所有權(quán)，都應(yīng)由所有權(quán)人即成員集體決定，而不應(yīng)由法律強(qiáng)制規(guī)定。 第二宅基地使用權(quán)流通性，農(nóng)村土地所有權(quán)可否轉(zhuǎn)讓？通說認(rèn)為，農(nóng)村土地所有權(quán)不能流通，不可轉(zhuǎn)讓。但這并無法律上的合理根據(jù)。農(nóng)民集體土地所有權(quán)的性質(zhì)為集體所有，而集體所有權(quán)的主體又不具有唯一性，因此，農(nóng)村土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)具有可讓與性。從法理上說，凡是禁止流通的財(cái)產(chǎn)，須由法律明確規(guī)定，凡法律未明確禁止流通的財(cái)產(chǎn)就具有流通性。從現(xiàn)行法的規(guī)定看，法律并沒有明文規(guī)定農(nóng)民集體土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定:“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”這里的“依法改變土地權(quán)屬”并沒有僅限定為集體所有改變?yōu)閲?guó)有，應(yīng)包括某一集體所有的土地改變?yōu)闅w另一集體所有。如果不承認(rèn)農(nóng)村土地的流通性，農(nóng)村土地資源的財(cái)產(chǎn)性就得不到體現(xiàn)，無法通過市場(chǎng)機(jī)制得到優(yōu)化配置，而現(xiàn)實(shí)中也存在農(nóng)村土地流通現(xiàn)象。因此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)的可讓與性。當(dāng)然，為維護(hù)土地集體所有制，對(duì)于農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)限定為受讓人只能是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，其他人不能取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 第三，在農(nóng)村土地上可否設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)？這里所說的主要是指用于住宅等建設(shè)的建設(shè)用地使用權(quán)，而不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)，因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，法律已有規(guī)定。對(duì)此，通行的觀點(diǎn)是持否定說，認(rèn)為建設(shè)用地使用權(quán)只能在國(guó)家土地上設(shè)立，而不能在集體土地上設(shè)立。但這種觀點(diǎn)在《物權(quán)法》施行后，需要重新審視?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收農(nóng)村集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。這一規(guī)定既是對(duì)所有權(quán)的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國(guó)家不能再將農(nóng)村集體所有的土地征收，而后將土地使用權(quán)出讓給需要土地的使用人。然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設(shè)和其他商業(yè)性用地)宅基地使用權(quán)流通性，不會(huì)因《物權(quán)法》的實(shí)施而終止。隨著城市化的發(fā)展，建設(shè)用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會(huì)發(fā)生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？ 這里首先有一個(gè)界定城市范圍問題。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)法律規(guī)定，城市的土地歸國(guó)家所有，只要成為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地就當(dāng)然歸國(guó)家所有，因此，在城市建設(shè)中無論是商業(yè)性用地還是其他用地，都只能在國(guó)有土地上設(shè)立而不能在集體土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。這種觀點(diǎn)值得商榷。《物權(quán)法》第47條規(guī)定，“城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。”《土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定，“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有: (1)城市市區(qū)的土地； (2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法被沒收、征收、征購為國(guó)有的土地；(3)國(guó)家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。”依照上述規(guī)定，只要?jiǎng)潪槌鞘惺袇^(qū)，土地就歸國(guó)家所有，在城市建設(shè)中不會(huì)發(fā)生需要利用集體土地的情形。但該條例的規(guī)定未必妥當(dāng)，特別是第(5)項(xiàng)顯然仍是建立在維持城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上的。隨著戶籍制度的改革，不再區(qū)分農(nóng)村戶口與城鎮(zhèn)戶口，而僅僅因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)張，就將原屬于集體所有的土地當(dāng)然地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，這種對(duì)集體所有權(quán)的剝奪并沒有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農(nóng)民集體所有至少應(yīng)依《物權(quán)法》實(shí)施之日的確權(quán)為準(zhǔn)。如果說在《物權(quán)法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經(jīng)為國(guó)家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當(dāng)然地就轉(zhuǎn)為國(guó)有，否則農(nóng)民成員集體所有權(quán)人的權(quán)益保護(hù)也就成為空話。 農(nóng)民集體所有的土地不因城市規(guī)模的擴(kuò)張而成為國(guó)有土地，在城市建設(shè)中如非因公共利益而需用農(nóng)村集體所有的土地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，用地人如何取得土地使用權(quán)呢？《物權(quán)法》第151條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”現(xiàn)行《土地管理法》第20條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占有土地的，要按照規(guī)定辦理土地征收。這顯然與《物權(quán)法》規(guī)定的征收條件不一致。因此，在?段鍶ǚā肥凳┖?，蛻儇管理法荡_捎τ枰孕薷摹＝餼齔鞘薪ㄉ櫨玫氐某雎肪褪竊市砼逋戀廝腥ㄈ嗽諂渫戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌?，而不蕢Λ建蓹久地使用权近x魷抻凇骯宜械耐戀亍鄙仙瓚ǖ撓靡鍶āT諗┟竇宓耐戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌ㄕ厥褂萌魍ㄐ?，可覉@湊展型戀亟ㄉ枋褂萌ǖ納枇⒎絞劍ㄉ櫨玫厥褂萌ǔ鋈酶玫厝?，但由农民成员集体假n戀廝腥ㄈ巳〉貿(mào)鋈檬褂萌ㄋ玫氖找?。例燃偓有的地分v扇〗婊ㄉ櫨玫氐耐戀匾慘浴罷?、拍、箵u鋇姆絞匠鋈媒ㄉ櫨玫厥褂萌?，但出让费是由农民成员集体取得，而不是訒聱家取抵橳諗┟竇逅械耐戀匭枰糜誑⒔ㄉ枋?，也可译s膳┟癯稍奔寮此腥ㄈ俗約航鋅⒔ㄉ琛S紗碩耐戀乩嬗τ膳┟癯稍奔迦〉茫齙秸嬲谷ǜ┟?、还利给农民? 有人擔(dān)心，許可在農(nóng)民集體所有的土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，會(huì)使農(nóng)業(yè)用地改為建設(shè)用地，會(huì)導(dǎo)致突破國(guó)家規(guī)定的18億畝耕地的紅線，會(huì)影響我國(guó)糧食生產(chǎn)的安全。這種擔(dān)心是沒有必要的。承認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)人可以在自己的土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，或者自己開發(fā)經(jīng)營(yíng)其土地，在其土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，并不等于說土地所有權(quán)人可以任意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地?！段餀?quán)法》第43條規(guī)定，“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這一任務(wù)主要是由規(guī)劃部門和土地管理部門承擔(dān)的，而不是通過不許在農(nóng)村集體所有土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)完成的。只要根據(jù)規(guī)劃，農(nóng)村集體所有的土地需要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，又不屬于公共利益的范疇，就應(yīng)當(dāng)也只能由土地所有權(quán)人在該土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)來經(jīng)營(yíng)該土地。 這里涉及一個(gè)熱門話題，即“小產(chǎn)權(quán)”房問題。何為小產(chǎn)權(quán)房？對(duì)此有不同的理解，也有不同的情形。之所以稱為“小產(chǎn)權(quán)”房，根本原因在于其用地屬于農(nóng)民集體所有的土地而不是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的國(guó)有土地，是農(nóng)民集體自己或委托他人開發(fā)的，而不是由房地產(chǎn)商從國(guó)家取得建設(shè)用地使用權(quán)后開發(fā)的。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至規(guī)定買賣小產(chǎn)權(quán)房的所得屬于違法所得，要予以沒收。然而，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易禁而不止。筆者認(rèn)為，解決這一問題的關(guān)健應(yīng)是區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是否經(jīng)過有關(guān)部門許可，是否辦理了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)，依不同情形作不同的處理。“小產(chǎn)權(quán)”房大體有兩種情形:一種情形是沒有經(jīng)過有關(guān)部門許可，未辦理農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)宅基地使用權(quán)流通性，擅自在以出租或者承包經(jīng)營(yíng)等形式取得使用權(quán)的農(nóng)業(yè)用地上建設(shè)的房屋。這種房屋屬于違法、違章建筑，根本就不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)不屬于小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于這類房屋如果不符合規(guī)劃和土地用途，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以查處，責(zé)令其拆除，恢復(fù)土地原狀。另一種情形是經(jīng)過有關(guān)部門的許可，辦理了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)，其建設(shè)符合規(guī)劃要求，但其建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有的土地，而不是國(guó)有土地。這種小產(chǎn)權(quán)房是有產(chǎn)權(quán)的，之所以稱為小產(chǎn)權(quán)是因?yàn)樵摲课莸慕ㄔO(shè)沒有取得國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于這種小產(chǎn)權(quán)房，不應(yīng)當(dāng)限制其交易。如果認(rèn)為只有在取得國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造的房屋才有“大產(chǎn)權(quán)”，才可以交易，這顯然是沿續(xù)了國(guó)家壟斷全部土地的一級(jí)市場(chǎng)的以往做法和思維方式。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)當(dāng)，賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)人可以依法定程序?qū)⑵渫恋刈孕羞M(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，在其土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利。當(dāng)然，農(nóng)村土地所有權(quán)人行使這一權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵行土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)。如果一概不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，一定要將其占用的土地征收后設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，則違反物權(quán)法關(guān)于征收的規(guī)定，因?yàn)檫@種用地很難說是“為了公共利益的需要”。

農(nóng)村土地房屋征收法范文第4篇

關(guān)鍵詞:城市化;農(nóng)民;家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào):f29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a

一、我國(guó)處于快速的城市化進(jìn)程中

“十一五”規(guī)劃建議指出,我國(guó)要走

目前,我國(guó)城市居民人均住宅面積大約為28m2,家庭平均人口規(guī)模為2.9人,由此我們可得到城市居民家庭的房產(chǎn)面積約為81m2;農(nóng)村人均住房面積31.6m2,家庭平均人口規(guī)模為4.03人,則農(nóng)村家庭住房面積約為127m2,農(nóng)村家庭房產(chǎn)面積約是城市家庭房產(chǎn)面積的1.6倍。而對(duì)家庭資產(chǎn)來說,城市家庭資產(chǎn)往往是農(nóng)村家庭資產(chǎn)的5倍左右,那么綜合考慮以上因素分析可得,城市房產(chǎn)價(jià)值約是農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值的16倍。

導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低的因素很多。首先,農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低是由現(xiàn)行的農(nóng)村土地政策決定的。農(nóng)村土地現(xiàn)行政策決定了農(nóng)村土地所有權(quán)屬集體所有,農(nóng)民對(duì)其幾乎沒有什么話語權(quán)、支配權(quán),因此農(nóng)村土地價(jià)值普遍被低估。國(guó)家征收集體土地時(shí),支配權(quán)完全掌握在縣、鄉(xiāng)級(jí)政府手中,而代表村民行使話語權(quán)的村干部又往往只聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意圖安排而不顧及村民的利益,導(dǎo)致農(nóng)村土地被低價(jià)征用;其次,農(nóng)村房屋缺乏產(chǎn)權(quán)保護(hù)。我國(guó)農(nóng)村房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,買賣時(shí)無法辦理過戶手續(xù),造成這些農(nóng)村私宅交易存在風(fēng)險(xiǎn),阻礙了農(nóng)村房屋的自由流通,由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞,致使農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值得不到體現(xiàn);再次,城鄉(xiāng)二元管理體制使我國(guó)的城市化呈單向度方向流動(dòng),只有農(nóng)民向城市流動(dòng),沒有城市居民向農(nóng)村流動(dòng),農(nóng)村的房產(chǎn)市場(chǎng)小,導(dǎo)致農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值低,而城市房產(chǎn)大幅度升值。還有,在農(nóng)村融資方式單一也是一個(gè)重要原因。城市居民可以通過抵押貸款、按揭等形式向銀行借款購房;而農(nóng)村居民只能靠自己的民間借貸完成自己的置房計(jì)劃,停留在自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,阻礙了農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

四、提升農(nóng)村房產(chǎn)價(jià)值的思路

眾所周知,房產(chǎn)由兩部分組成,一部分是住房本身,而另外一部分就是住房所占用的那部分土地的使用權(quán)。因此,要提升農(nóng)民房產(chǎn)的價(jià)值,應(yīng)該從提升農(nóng)村宅基地價(jià)值和提升農(nóng)村房屋價(jià)值兩個(gè)方面努力。

(一)提升農(nóng)村宅基地價(jià)值

第一,完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是以農(nóng)村土地所有權(quán)為基礎(chǔ)、以土地使用權(quán)為核心的一切關(guān)于土地財(cái)產(chǎn)的總和,是由各種權(quán)利組成的土地權(quán)利束。它包括土地所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,產(chǎn)權(quán)是可以分解的,只有明確了所有權(quán)、使用權(quán)等各級(jí)產(chǎn)權(quán)的歸屬,才能構(gòu)建合理的收益分配機(jī)制。因此,我們可以從分離宅基地的土地所有權(quán)和使用權(quán),并明確宅基地的產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面,完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

分離宅基地的土地所有權(quán)和使用權(quán),即所有權(quán)歸集體,而給予農(nóng)民宅基地永久使用權(quán),宅基地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)移權(quán)歸農(nóng)民所有。宅基地對(duì)農(nóng)民來說具有福利性、社會(huì)保障性,是農(nóng)民基本的生活條件,是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)之一。只有允許農(nóng)村土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離,農(nóng)民才能理直氣壯地行使使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一系列土地權(quán)利。

明確土地產(chǎn)權(quán)歸屬,必須在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制不變的前提條件下,對(duì)分散凌亂的農(nóng)村土地使用現(xiàn)狀進(jìn)行排查,建立完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度,在法律和法理上,對(duì)集體所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)能做出清晰的界定。具體做法如下:首先,要對(duì)農(nóng)民集體組織的土地所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn),必須以通過權(quán)能登記發(fā)證的形式對(duì)土地所有權(quán)予以確認(rèn);其次,要制定出臺(tái)有關(guān)規(guī)定,明確集體成員身份資格的認(rèn)定、取得、喪失與繼承等相關(guān)規(guī)定;最后,要規(guī)范集體土地使用權(quán)的種類,明確宅基地、集體建設(shè)用地和農(nóng)用地使用權(quán)的使用期限和內(nèi)容,并以法律形式物化農(nóng)民與土地之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

產(chǎn)權(quán)制度,究其根本是為了保障財(cái)產(chǎn)收益的合理分配,通過確認(rèn)生產(chǎn)要素的所有權(quán)與使用權(quán),明確收益來源,確保正確分割。集體土地使用權(quán)得到明確、清晰的認(rèn)證,農(nóng)民因擁有土地使用權(quán)所享有的收益權(quán)也就清晰可見了。

第二,建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。農(nóng)民缺少社會(huì)保障,這是眾人皆知的問題,宅基地成為了農(nóng)民至關(guān)重要的財(cái)產(chǎn)之一,可以說宅基地對(duì)農(nóng)民來說是起到社會(huì)保障和社會(huì)福利的效果,宅基地的價(jià)值可以決定農(nóng)民自身財(cái)產(chǎn)的多少。然而,在農(nóng)村不允許宅基地進(jìn)行自由流通也就難以實(shí)現(xiàn)宅基地真正的價(jià)值,可以毫不夸張地說,這就把農(nóng)民手里的財(cái)產(chǎn)變成了“死財(cái)產(chǎn)”,沒有意義,嚴(yán)重地?fù)p害了農(nóng)民的利益。因此,要提升農(nóng)民宅基地的土地價(jià)值,就需要建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),對(duì)宅基地進(jìn)行市場(chǎng)化改革。宅基地市場(chǎng)化改革必須根據(jù)各地發(fā)展差異分類進(jìn)行。對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)和大城市城郊地區(qū)已經(jīng)有了對(duì)土地的市場(chǎng)需求,可以考慮直接建立區(qū)域性宅基地交易市場(chǎng)。我們可以先建立一個(gè)小區(qū)域擴(kuò)散性的宅基地市場(chǎng),然后在更大區(qū)域范圍內(nèi)形成更為合理的價(jià)格機(jī)制。對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊地區(qū)由于土地市場(chǎng)需求少,可以由政府出面組織,對(duì)農(nóng)民宅基地及住房進(jìn)行整體規(guī)劃和集中改造。

(二)提升農(nóng)村房屋價(jià)值。對(duì)提升農(nóng)村房屋價(jià)值我們也要從明確產(chǎn)權(quán)和規(guī)范流轉(zhuǎn)程序兩個(gè)方面來做。通過為農(nóng)村村民辦理房產(chǎn)證,物化其房產(chǎn)資源,可以大大提升居民住宅的市場(chǎng)價(jià)值;通過對(duì)農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)程序進(jìn)行規(guī)范,可以防止居民私下進(jìn)行交易,減少了居民財(cái)產(chǎn)被損害的可能,同時(shí)通過嚴(yán)格的申請(qǐng)制度,可以讓交易雙方處于更平等的狀態(tài)下進(jìn)行交易,這樣房屋的價(jià)值才能得到真正的體現(xiàn)。

五、總結(jié)

在我國(guó)的城市化進(jìn)程中出現(xiàn)了農(nóng)民進(jìn)城難,進(jìn)城后生存難的問題,嚴(yán)重制約了城市化的發(fā)展,究其原因是由于農(nóng)民貧困引起的,而農(nóng)民貧窮的根本原因在于農(nóng)民的物化資產(chǎn)價(jià)值低。與城市居民對(duì)比發(fā)現(xiàn),城市居民的物化資產(chǎn)大都來自于房產(chǎn),而農(nóng)村居民物化資產(chǎn)中房產(chǎn)比例較低,其價(jià)值則更低。因此,解決農(nóng)民貧困問題,從根本上應(yīng)當(dāng)提升農(nóng)村的房產(chǎn)價(jià)值。通過提升農(nóng)民的宅基地價(jià)值以及農(nóng)民的房屋價(jià)值,就能夠提高農(nóng)民的物化財(cái)產(chǎn),從而為農(nóng)民進(jìn)城,農(nóng)民到市民身份的轉(zhuǎn)換提供可以利用的資本,推動(dòng)我國(guó)的城市化發(fā)展。

整理

主要參考文獻(xiàn):

[1]辛章平等.我國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)村人口城市化問題考察[j].蘭州學(xué)刊,2006.10.

農(nóng)村土地房屋征收法范文第5篇

（一）財(cái)產(chǎn)課稅體系的比較

廣義地看，世界各國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)，一般以營(yíng)業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進(jìn)稅率；二是對(duì)占有、使用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行課稅，多以財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，分為對(duì)全部財(cái)產(chǎn)征稅（一般財(cái)產(chǎn)稅）和對(duì)個(gè)別財(cái)產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進(jìn)稅率；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進(jìn)稅率。

（二）財(cái)產(chǎn)稅比重的比較

據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國(guó)占80%，加拿大占84.5%，英國(guó)占93%，澳大利亞則高達(dá)99.6%。由于財(cái)產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制，使其在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財(cái)產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國(guó)家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財(cái)力的重要來源。

（三）財(cái)產(chǎn)稅制要素的比較

1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國(guó)家，如韓國(guó)、日本等。世界各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)讓、占有和使用財(cái)產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。

2、課稅對(duì)象和稅基。對(duì)世界上多數(shù)國(guó)家來說，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對(duì)象是房屋和土地，但在具體征稅對(duì)象和稅基上又各有區(qū)別。有的國(guó)家單獨(dú)對(duì)房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值或其年租金。各國(guó)征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國(guó)、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn)；英國(guó)對(duì)包括樓房、平房、公寓、活動(dòng)房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅；有的國(guó)家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對(duì)房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對(duì)象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財(cái)產(chǎn)稅，前者的課稅對(duì)象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計(jì)征，后者的課稅對(duì)象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時(shí)也采用累進(jìn)稅率，僅有個(gè)別國(guó)家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期確定。如美國(guó)、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級(jí)政府只對(duì)其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國(guó)和日本，中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點(diǎn)和減免稅優(yōu)惠。一些國(guó)家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅制定有起征點(diǎn)，如澳大利亞維多利亞州對(duì)低于14萬元的財(cái)產(chǎn)價(jià)值不征稅，日本對(duì)土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點(diǎn)。同時(shí)各國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國(guó)、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計(jì)入稅基。法國(guó)對(duì)農(nóng)場(chǎng)建筑實(shí)行免稅，其他許多國(guó)家都通過特殊估價(jià)和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對(duì)城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價(jià)值的一半進(jìn)行征稅；國(guó)際上對(duì)林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國(guó)都給林地提供了免稅照顧。

二、我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題

目前，我國(guó)采用的是個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進(jìn)去。

我國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財(cái)產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計(jì)，財(cái)產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導(dǎo)致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財(cái)產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計(jì)稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴(yán)，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重；五是個(gè)別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。

三、國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制借鑒

（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅覆蓋了財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對(duì)象價(jià)值運(yùn)動(dòng)全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅廣泛受到各國(guó)重視。

（二）各國(guó)普遍建立以市場(chǎng)價(jià)值（又稱改良資本價(jià)值）或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系。以價(jià)值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實(shí)的稅基，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅收入；同時(shí)，也可以體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

（三）稅率設(shè)計(jì)以比例稅率和累進(jìn)稅率居多。對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對(duì)收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進(jìn)稅率，但這不是絕對(duì)的，各國(guó)根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)、文化背景設(shè)計(jì)各具特色的稅率制度；各國(guó)的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅稅率仍將以超額累進(jìn)稅率為主，但級(jí)次表現(xiàn)出減少趨勢(shì)。

（四）大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。這是財(cái)產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國(guó)家與發(fā)達(dá)國(guó)家比較有較大的差距。

（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅制。

四、改革財(cái)產(chǎn)稅制的建議

（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個(gè)稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國(guó)民待遇原則，另一方面符合簡(jiǎn)化稅制、便于征管和降低征收成本的國(guó)際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財(cái)產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評(píng)估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房?jī)r(jià)的上漲多半緣于地價(jià)的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)。

2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對(duì)凡在我國(guó)境內(nèi)擁有車船的單位和個(gè)人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應(yīng)繳納車船稅。

3、適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。在遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式。基于我國(guó)遺產(chǎn)繼承人可自行分割交接財(cái)產(chǎn)，公民的納稅意識(shí)不強(qiáng)等實(shí)際情況，宜選擇美國(guó)等實(shí)行的總遺產(chǎn)稅制和總贈(zèng)與稅制。即對(duì)被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對(duì)贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅。二是科學(xué)確定征稅對(duì)象、范圍及征管程序。參照國(guó)際慣例，課稅對(duì)象范圍應(yīng)包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn)，合理確定扣除項(xiàng)目，如設(shè)喪葬費(fèi)用扣除，遺產(chǎn)管理費(fèi)用扣除、債務(wù)扣除、捐贈(zèng)扣除、合理負(fù)擔(dān)費(fèi)用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅征收范圍

1、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地及房屋。與此同時(shí)，相應(yīng)調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負(fù)。二是對(duì)城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國(guó)住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對(duì)私有房產(chǎn)課稅的條件。同時(shí)，房屋的折算價(jià)值分配逐步向高收入個(gè)人傾斜，因而對(duì)城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財(cái)產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)。在具體征收時(shí)，可借鑒國(guó)際通行做法，對(duì)人均居住面積設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國(guó)房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對(duì)農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對(duì)城鎮(zhèn)企業(yè)和個(gè)人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項(xiàng)：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項(xiàng)要求，就應(yīng)該視為城市土地。

（三）建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的稅基體系，科學(xué)確定財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。從國(guó)際上看，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包括年度租金價(jià)值，改良資本價(jià)值（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）、未改良資本價(jià)值和占用面積。改良資本價(jià)值制度的計(jì)稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計(jì)稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點(diǎn)，是各國(guó)的房地產(chǎn)稅趨于采用該計(jì)稅依據(jù)的重要因素。當(dāng)然，這需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系和房地產(chǎn)評(píng)估制度。

2、調(diào)整車船稅計(jì)稅依據(jù)。作為世界通行的財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場(chǎng)價(jià)值，即評(píng)估值。從理論上講，后者更科學(xué)，但是考慮到市場(chǎng)和評(píng)估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計(jì)稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個(gè)幅度范圍，各地方政府視本地實(shí)際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對(duì)單位價(jià)值低于一定標(biāo)準(zhǔn)的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財(cái)產(chǎn)稅的稅率

1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國(guó)、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時(shí)可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應(yīng)該與目前對(duì)車船的收費(fèi)及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的征管運(yùn)作體系

1、建立以房地產(chǎn)評(píng)稅制度為核心的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅制度體系。應(yīng)建立完善的財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估制度，制定評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財(cái)產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，是未來財(cái)產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢(shì)。

2、建立與財(cái)產(chǎn)登記、評(píng)估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。

（六）財(cái)產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財(cái)產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對(duì)出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人私房出租的稅收征管?？蓪?duì)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的居民住房采取起征點(diǎn)的辦法予以免稅優(yōu)惠。