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土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文第1篇

一、土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

1.絕大部分未簽書面流轉(zhuǎn)合同。由于土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)戶自愿基礎(chǔ)上形成的經(jīng)濟(jì)協(xié)作關(guān)系，絕大部分處于自發(fā)狀態(tài)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，在土地流轉(zhuǎn)中簽訂流轉(zhuǎn)合同的僅僅屬于個(gè)別現(xiàn)象：迄今為止，在集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)統(tǒng)一簽訂流轉(zhuǎn)書面合同的范例很少。這種現(xiàn)象的存在，使得事后發(fā)生糾紛時(shí)難以調(diào)處。

2.對(duì)土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定宣傳力度不夠。廣大農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的方式和特點(diǎn)知之甚少，或?qū)ν恋亓鬓D(zhuǎn)法律法規(guī)的理解存在偏差。很多群眾擔(dān)心參與土地流轉(zhuǎn)一不小心就吃虧，所以既不想出讓自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也不想受讓他人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種看不見、摸不著的思想障礙，阻礙了土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。

3.部分農(nóng)民對(duì)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村干部介入土地流轉(zhuǎn)持排斥態(tài)度，特別是曾有過(guò)強(qiáng)行抽回承包地、強(qiáng)行調(diào)整承包地的地方，群眾對(duì)干部的積怨遠(yuǎn)沒有消除，對(duì)鄉(xiāng)村干部介入土地流轉(zhuǎn)持有抵觸情緒。這種對(duì)政府組織和鄉(xiāng)村干部持以一概排斥態(tài)度的現(xiàn)象，既不利于流轉(zhuǎn)土地的合理規(guī)劃和利用，也不利于改善土地條件創(chuàng)造有益于土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)條件。

4.土地流轉(zhuǎn)范圍狹小。目前，大部分土地流轉(zhuǎn)仍局限于村民小組內(nèi)部和相鄰的村民組之間，跨鄉(xiāng)、跨縣、跨行業(yè)流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)給龍頭企業(yè)的趨勢(shì)剛剛顯現(xiàn)。迄今為止，農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)、非農(nóng)企業(yè)參與吸納流轉(zhuǎn)土地占流轉(zhuǎn)土地總面積的比例還很低。

二、制約喀左縣土地流轉(zhuǎn)的主要因素

1.從土地流轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展關(guān)系上說(shuō)，二者是互相促進(jìn)，互相制約的關(guān)系。區(qū)域經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，特別是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)越發(fā)展，對(duì)土地的需求越旺盛，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就相應(yīng)較高，流轉(zhuǎn)面積較大；反之，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)特別農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)薄弱或欠發(fā)達(dá)，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格就相對(duì)較低，流轉(zhuǎn)面積也較小。

2.城市化發(fā)展和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移規(guī)模對(duì)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模有直接影響。從喀左縣總的情況看，勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移越多，土地流轉(zhuǎn)的面積就越大。但具體到某個(gè)鄉(xiāng)、村，這種情況也并不盡然。有的村外出打工勞動(dòng)力占全村勞動(dòng)力總數(shù)的70%左右，但該才寸土地流轉(zhuǎn)始終卻很少，主要原因是舉家外遷進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)戶很少，承包地由留守家庭的婦女、老人耕種經(jīng)營(yíng)，多收一點(diǎn)是一點(diǎn)，自己經(jīng)營(yíng)比土地出租經(jīng)濟(jì)上合算，生活上方便，如農(nóng)作物秸稈用來(lái)取暖做飯，可節(jié)省生活費(fèi)用。

3.長(zhǎng)期形成的傳統(tǒng)觀念制約土地流轉(zhuǎn)。由于長(zhǎng)期形成的傳統(tǒng)觀念，有些農(nóng)民始終沒有沖破“以地為本”的思想束縛，認(rèn)為離開了土地即離開了過(guò)日子的根本。很多家庭主要?jiǎng)趧?dòng)力進(jìn)城務(wù)工，家里人經(jīng)營(yíng)承包田存在相當(dāng)困難，但他們寧可花錢雇人經(jīng)營(yíng)，也不愿把土地以合理價(jià)格流轉(zhuǎn)給他人。即使家有幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)務(wù)工收入的農(nóng)戶，仍由老人或婦女在家雇人經(jīng)營(yíng)承包田，遇到災(zāi)年可能收不抵支，也照常堅(jiān)持固有的觀念和做法，不改初衷。

4.受各種土地流轉(zhuǎn)方式不同特點(diǎn)的影響。目前，土地流轉(zhuǎn)方式多是選擇了轉(zhuǎn)包、租賃、互換等方式。至今為止，還未發(fā)現(xiàn)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的案例，主要是以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地對(duì)出讓方存在三方面風(fēng)險(xiǎn)，一是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，土地一經(jīng)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)給他人，即在整個(gè)承包期內(nèi)喪失了收回承包權(quán)和再次申請(qǐng)承包地的權(quán)利，而現(xiàn)在承包期未有準(zhǔn)確年限定數(shù)，中央文件所說(shuō)的長(zhǎng)久不變，毫無(wú)疑問(wèn)最低限是超過(guò)原定承包期30年；二是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，雖然有的家庭從事非農(nóng)職業(yè)，并有穩(wěn)定收入，但不可能完全規(guī)避金融危機(jī)引發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)等，如在土地流轉(zhuǎn)出去并無(wú)法收回的情況下，出現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民即失去了生活保障；三是出讓方承擔(dān)著失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)潛在增值收益的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，即在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給他人后，遇到國(guó)家征收、征用土地等機(jī)會(huì)，土地幾倍、幾十倍的增值時(shí)，必將失去大筆的收益。

三、當(dāng)前喀左縣土地流轉(zhuǎn)工作的著眼點(diǎn)

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳。向廣大農(nóng)民開展土地流轉(zhuǎn)政策咨詢工作，消除農(nóng)民疑慮，使農(nóng)民放心的進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，在實(shí)施土地流轉(zhuǎn)時(shí)穩(wěn)妥選擇流轉(zhuǎn)方式。

（二）抓好土地流轉(zhuǎn)致富典型。用典型事例轉(zhuǎn)變農(nóng)民傳統(tǒng)封閉、自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，沖破保守觀念的思想束縛，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞農(nóng)村土地流轉(zhuǎn);存在問(wèn)題;對(duì)策;河南駐馬店;驛城區(qū)

驛城區(qū)農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地總面積約3.33萬(wàn)hm2,其中耕地約3.07萬(wàn)hm2,家庭承包耕地經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶約8萬(wàn)戶。目前全區(qū)僅少部分農(nóng)戶在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn),主要以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、入股等的形式存在,其中租賃的比重最大。水屯鎮(zhèn)石莊村地處驛城區(qū)東南部,轄15個(gè)自然村,25個(gè)村民組,全村耕地總面積453.33hm2,農(nóng)戶數(shù)1 360戶,農(nóng)業(yè)總?cè)丝? 602人,人均耕地面積806.67m2,土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶68戶,流轉(zhuǎn)面積69.33hm2,以租賃方式流轉(zhuǎn)給富萬(wàn)家農(nóng)民種植專業(yè)合作社,每年租金7 500元/hm2。劉閣辦事處單高樓村位于驛城區(qū)西部,轄10個(gè)自然村,18個(gè)村民組,全村耕地總面積533.33hm2,農(nóng)業(yè)總?cè)丝? 900人,人均耕地面積1 333.33m2,土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶58戶,流轉(zhuǎn)面積40hm2,以入股形式流轉(zhuǎn)給東泰農(nóng)民專業(yè)合作社,除每年租金13 500元/hm2外,還參與合作社盈利分紅。

1存在的問(wèn)題

一是部分農(nóng)民思想認(rèn)識(shí)仍有些保守。當(dāng)前,土地仍然是大部分農(nóng)民主要的生活保障,土地的收益仍然是農(nóng)戶家庭收入的主要來(lái)源。一些農(nóng)戶雖長(zhǎng)期在外做工經(jīng)商,但始終不愿放棄承包田,把保留承包田作為自己經(jīng)濟(jì)依靠的退路。加上近年國(guó)家對(duì)“三農(nóng)”加大扶持力度,實(shí)行糧食流通體制改革,取消了農(nóng)業(yè)稅,糧價(jià)趨漲,土地升值,部分農(nóng)戶“戀土”觀念加劇,寧愿粗放經(jīng)營(yíng),甚至撂荒,也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。二是土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制不健全。一方面農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)給企業(yè)后,受企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和自然災(zāi)害的影響,租金不能兌現(xiàn);另一方面企業(yè)也擔(dān)心農(nóng)民法制意識(shí)淡薄,單方毀約,給企業(yè)造成重大損失。農(nóng)業(yè)投資存在自然和市場(chǎng)的“雙重風(fēng)險(xiǎn)”,若不建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障制度,既影響土地投資經(jīng)營(yíng)者的積極介入,又影響土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)[1,2]。三是土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小,流向性質(zhì)單一。驛城區(qū)劉閣辦事處單高樓村和水屯鎮(zhèn)石莊村2個(gè)試點(diǎn)流轉(zhuǎn)面積小,大多數(shù)農(nóng)戶還沒有因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)而獲得更多的收益;經(jīng)營(yíng)模式都是良種繁育,性質(zhì)單一,沒有因土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地、資金、技術(shù)和勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置,不能很好地適應(yīng)加快建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新要求。四是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度還不完善。由于驛城區(qū)部分村組還未完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的發(fā)放工作,導(dǎo)致土地糾紛無(wú)法界定,在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)工作的開展。

2對(duì)策

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),建立健全管理機(jī)構(gòu)。要成立領(lǐng)導(dǎo)小組,建立由政府牽頭,土地、工商、司法、農(nóng)業(yè)部門共同參與的土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)機(jī)構(gòu),按照流轉(zhuǎn)形式多樣化、運(yùn)作方式市場(chǎng)化、實(shí)施程序合法化、流轉(zhuǎn)合同規(guī)范化的要求,建立健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制[3]。穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系。完善《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書》發(fā)放工作,建立健全土地承包臺(tái)賬。規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。土地流轉(zhuǎn)必須簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同,實(shí)行登記制度,由村委會(huì)登記,土地承包管理部門備案。強(qiáng)化管理服務(wù)。制定和下發(fā)驛城區(qū)土地流轉(zhuǎn)意見和管理辦法,強(qiáng)化土地承包管理機(jī)構(gòu)職能,及時(shí)向農(nóng)民提供規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本,建立完善土地檔案,妥善處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。二是建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦公室,建立土地流轉(zhuǎn)信息庫(kù),開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息、土地評(píng)估、政策咨詢等工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)涉農(nóng)辦事處農(nóng)業(yè)服務(wù)中心成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)信息采集、上報(bào)、存儲(chǔ)。村級(jí)成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,負(fù)責(zé)日常工作,建立流轉(zhuǎn)檔案,及時(shí)掌握土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)態(tài)信息。從根本上解決土地使用供求矛盾,使土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)入有序的市場(chǎng)化軌道。三是創(chuàng)新流轉(zhuǎn)模式,促進(jìn)多元化發(fā)展?？梢圆扇∞r(nóng)戶自發(fā)聯(lián)合、科技人員創(chuàng)業(yè)促進(jìn)和專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)、種養(yǎng)大戶為載體示范帶動(dòng)等模式發(fā)展多元化土地流轉(zhuǎn),拓寬土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域,科學(xué)謀劃、合理布局,積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè),實(shí)現(xiàn)土地與其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合,提高土地利用率,推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展[4]。四是加大項(xiàng)目建設(shè)。抓住機(jī)遇,圍繞河南省打造糧食核心區(qū)的各種優(yōu)惠政策,積極申報(bào)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目,用大項(xiàng)目帶動(dòng)土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)與土地流轉(zhuǎn),促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。五是加大政策扶持力度。政府將土地流轉(zhuǎn)扶持列入年度計(jì)劃,每年拿出一部分資金,對(duì)土地流轉(zhuǎn)后增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦和行政村;對(duì)于通過(guò)采取土地流轉(zhuǎn)合作方式集中農(nóng)戶土地的,政府給予一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)。六是加快推進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。通過(guò)招商引資、項(xiàng)目建設(shè)、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模等辦法增加就業(yè)崗位,使企業(yè)更多地吸納當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)。大力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。如餐飲娛樂(lè)、物流配送、休閑農(nóng)業(yè)等,引導(dǎo)城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、中心集鎮(zhèn)附近的農(nóng)民率先從土地上脫離出來(lái)。通過(guò)加強(qiáng)農(nóng)村勞動(dòng)力職業(yè)技能培訓(xùn)。由財(cái)政負(fù)擔(dān)經(jīng)費(fèi)對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn),提高農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的能力。

3參考文獻(xiàn)

[1] 徐娥,周瑞東,韓文清.巴彥淖爾市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及改進(jìn)建議[j].華北農(nóng)學(xué)報(bào),2007(s3):138-140.

[2] 許亞芬.制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素及對(duì)策[j].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)科技,2008(3):101-102.

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】信托 農(nóng)村 土地流轉(zhuǎn) 土地權(quán)益 金融創(chuàng)新

當(dāng)前，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村金融有所壯大，但是總的來(lái)說(shuō)農(nóng)村金融需求仍然得不到滿足，金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)乏力。金融要成為促進(jìn)各種資源要素流向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的橋梁和紐帶，更好地服務(wù)“三農(nóng)”，就必須加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)金融制度創(chuàng)新，構(gòu)建完善的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)體系，使其充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，在農(nóng)村金融業(yè)務(wù)上互補(bǔ)，覆蓋農(nóng)村金融需求。進(jìn)行，確認(rèn)土地權(quán)屬、綜合整治土地，推進(jìn)農(nóng)村土地資源依法高效合理有序流轉(zhuǎn)，是提高農(nóng)民收入、縮小城鄉(xiāng)差別、加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的重要舉措。土地權(quán)屬明確，土地資源市場(chǎng)化配置、自由流轉(zhuǎn)，才能夠?qū)崿F(xiàn)最佳利用，獲取最佳效益，增加農(nóng)民土地收入。黨的十八屆三中全會(huì)提出在土地資源配置中起決定性作用的是市場(chǎng)，賦予農(nóng)民對(duì)承包土地應(yīng)該具有的權(quán)能，包括占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)權(quán)，以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的融資抵押、擔(dān)保權(quán)；明確提出加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民合作社、專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

近年來(lái)各地進(jìn)行了的嘗試。改革農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村金融制度創(chuàng)新創(chuàng)造了條件。土地流轉(zhuǎn)信托能夠促進(jìn)農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)能有效實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)農(nóng)村土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，是一項(xiàng)創(chuàng)新農(nóng)村金融制度的重要實(shí)踐，開創(chuàng)了信托業(yè)與“三農(nóng)”合作共贏的新局面。

土地流轉(zhuǎn)信托的發(fā)展背景

土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民走出土地，實(shí)現(xiàn)就業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)而解決農(nóng)民增收問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)零星分散，不活躍，也不規(guī)范。改革開放以來(lái)，大批農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)經(jīng)商務(wù)工，他們不愿意轉(zhuǎn)包自己承包的耕地，但又沒有充足的時(shí)間和精力去經(jīng)營(yíng)，造成農(nóng)村耕地利用效率低，甚至有些地方出現(xiàn)撂荒現(xiàn)象。同時(shí)，一些農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社、種地能手想擴(kuò)大種植規(guī)模，卻很難租借到合適的土地。已有的土地流轉(zhuǎn)還停留在低層次、低水平上，隱患很多，不具有可持續(xù)性，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模也比較小。大部分農(nóng)村地區(qū)還沒有建立統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)或土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)很少，信息服務(wù)缺乏，也影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模、范圍和層次。農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的多，村組組織和靠產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)流轉(zhuǎn)的少；口頭協(xié)議無(wú)序流轉(zhuǎn)的多，簽訂了正式書面合同的少。

在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途的前提下，確認(rèn)土地權(quán)屬，綜合土地整治，創(chuàng)新土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)模式，最大限度地提高農(nóng)村土地的利用效率，是當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的重點(diǎn)。全國(guó)各地充分結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以農(nóng)村為突破口推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，先后探索和推廣多種土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式。浙江紹興、福建沙縣、湖南益陽(yáng)等地嘗試引入信托機(jī)制，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化、市場(chǎng)化和有序化。

土地流轉(zhuǎn)信托是指以土地集體所有權(quán)和農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定不變并且農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途不改為前提，由農(nóng)村土地承包人將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在一定期限內(nèi)委托給信托公司，并與之簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托合同，再由信托公司把土地出租給第三方經(jīng)營(yíng)，信托公司在獲取收益后向作為受益人的農(nóng)戶分配。在土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中由信托公司提供資金信托支持，并為項(xiàng)目收益的分配提供流動(dòng)性支持。例如，中信信托的一款產(chǎn)品，委托人把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給中信信托，中信信托保持土地性質(zhì)不變，完成土地歸集整理、土壤有機(jī)改良、道路和水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后將其轉(zhuǎn)移集中到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植企業(yè)。

土地流轉(zhuǎn)信托的本質(zhì)是在土地權(quán)益的所有權(quán)和收益權(quán)分離的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)土地的流轉(zhuǎn)，是我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)重要的制度創(chuàng)新。這種新型的土地信托模式能夠積極穩(wěn)妥地推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化，長(zhǎng)期、有效地保護(hù)農(nóng)村土地，解決土地閑置和流失問(wèn)題，提高土地利用效率，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利也得到保護(hù)，農(nóng)民能夠以地權(quán)分享土地增值收益，分享農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化的成果。土地信托流轉(zhuǎn)不能改變土地用途，所以能夠保障國(guó)家糧食安全。

土地流轉(zhuǎn)信托的特征及制度優(yōu)勢(shì)

信托是由委托人、受托人以效率為原則而進(jìn)行的一種雙向市場(chǎng)選擇行為。委托人和受托人依法自愿簽訂信托契約。信托契約把信托當(dāng)事人委托人、受托人和作為關(guān)系人的受益人三方的權(quán)利和義務(wù)以及責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格界定，權(quán)屬清晰，責(zé)認(rèn)和義務(wù)明確。委托人把信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用、管理權(quán)分離給受托人，把信托財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)分離給受益人。與一般信托關(guān)系相比，土地流轉(zhuǎn)信托主要當(dāng)事人、信托財(cái)產(chǎn)等具有特殊性。

信托財(cái)產(chǎn)的特定性。土地流轉(zhuǎn)信托以承包土地的使用權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)，不涉及土地所有權(quán)和土地承包權(quán)。其所有制屬性和用途不能改變，是農(nóng)村集體所有，只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地信托關(guān)系成立后，受托方在信托期限內(nèi)享有的是土地的使用權(quán)和收益權(quán)，而不具有占有權(quán)和處分權(quán)，不得背離農(nóng)民的意愿，損害農(nóng)民對(duì)土地的承包權(quán)益。農(nóng)村土地有承包期限，土地流轉(zhuǎn)期限不能超過(guò)土地承包期限或延包期限。我國(guó)農(nóng)村土地承包期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

委托人的特定性。委托人身份具有特定性，只有擁有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)民或村委會(huì)才能成為委托人。委托人委托的是作為不動(dòng)產(chǎn)土地的使用權(quán)。在信托契約生效后，委托人即把對(duì)土地的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人，委托人失去對(duì)土地的直接控制權(quán)。在信托契約中，對(duì)流轉(zhuǎn)土地的使用、管理等都有嚴(yán)格、詳細(xì)的規(guī)定，受托人運(yùn)作流轉(zhuǎn)土地只能按照契約界定的范圍和方式來(lái)進(jìn)行。

受益人的特定性。為了保護(hù)農(nóng)民作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所有者的權(quán)益，一般來(lái)說(shuō)委托人就是受益人。土地承包權(quán)承載著農(nóng)民基本生活收入、養(yǎng)老保障等諸多功能，受托人必須依據(jù)信托合同的約定，使農(nóng)民所擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)效益最大化，確保農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益持續(xù)高于其自主經(jīng)營(yíng)土地收入。

簡(jiǎn)單說(shuō)，信托就是相信并托付，信托制度具有財(cái)產(chǎn)積聚、保護(hù)和管理功能。作為一項(xiàng)農(nóng)村金融制度的創(chuàng)新模式，土地流轉(zhuǎn)信托就是根據(jù)信托制度的這些功能，由信托公司提供的從農(nóng)村土地歸集、整理、流轉(zhuǎn)、經(jīng)營(yíng)，到土地信托利益分配、土地受益憑證流通交易，直至土地信托流轉(zhuǎn)各環(huán)節(jié)的綜合風(fēng)險(xiǎn)控制等覆蓋土地信托流通全過(guò)程的鏈條式、全方位的金融服務(wù)。信托公司對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行信托化管理，能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確。通過(guò)信托把農(nóng)民手中零散的土地集中起來(lái)，形成規(guī)模，促進(jìn)其節(jié)約集約利用和可持續(xù)利用，以及規(guī)范、公平、高效流轉(zhuǎn)，可以提升土地的生產(chǎn)能力和經(jīng)營(yíng)效益，使可用耕地這種稀缺資源的價(jià)值通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制真正體現(xiàn)出來(lái)。

有助于提高土地利用效率?，F(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)多以傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)包、租賃、互換、反租倒包等形式為主，主要是村民自發(fā)進(jìn)行的低層次流轉(zhuǎn)，不僅面臨較大的信息搜尋成本，而且限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍，制約了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。信托制度能夠更好地滿足委托人對(duì)于土地運(yùn)作效率的需求。土地流轉(zhuǎn)信托由專業(yè)的土地信托機(jī)構(gòu)和中介服務(wù)組織組成規(guī)范的組織和形式，采用較為科學(xué)的土地經(jīng)營(yíng)管理方法來(lái)運(yùn)營(yíng)。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)信托的資源聚集功能，可把以戶為單位的小塊零星土地歸集整理，形成適度規(guī)模，統(tǒng)一規(guī)劃和利用。通過(guò)信托的財(cái)產(chǎn)管理功能，把信托土地向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社、經(jīng)營(yíng)大戶、種養(yǎng)能手集中，可提高土地的配置效率。農(nóng)業(yè)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)主體只需與信托公司直接打交道就可獲得有較長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限的成片土地，可擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，提高機(jī)械化程度與勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；⒓s化和高利潤(rùn)化經(jīng)營(yíng)。總之，土地流轉(zhuǎn)信托使得土地流轉(zhuǎn)更具效率和安全性，有利于區(qū)域農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

有利于維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。土地流轉(zhuǎn)信托將能夠最大限度的保障農(nóng)民獲得實(shí)質(zhì)利益，同時(shí)免去無(wú)暇管理土地之憂。農(nóng)民的土地比較零散，如一家一戶流轉(zhuǎn)土地，議價(jià)能力較弱。農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的意愿可以接受的價(jià)格、土地承包期都不同，企業(yè)把土地集中在一起的難度非常大，談判成本也較高，借鑒信托機(jī)制把土地統(tǒng)一集中起來(lái)對(duì)外進(jìn)行流轉(zhuǎn)，一方面有助于提升農(nóng)民議價(jià)能力，另一方面也解決了企業(yè)談判成本問(wèn)題。在土地信托制度下，作為委托人的農(nóng)民，將作為信托財(cái)產(chǎn)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)托付給可以信任的受托人或信托機(jī)構(gòu)，其按信托契約規(guī)定行使管理責(zé)任。在信托期限內(nèi)，農(nóng)民享有根據(jù)信托契約應(yīng)獲取的利益。比如，北京信托的一款土地信托計(jì)劃就將農(nóng)民土地收益權(quán)劃分成若干份額分配給農(nóng)民，其書面形式是標(biāo)準(zhǔn)化的“土地受益憑證”，農(nóng)民可以憑“土地受益憑證”定期領(lǐng)取信托收益，這種憑證還可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地流轉(zhuǎn)信托還可以通過(guò)契約形式規(guī)定在農(nóng)民獲取的報(bào)酬達(dá)到一定程度后，分享到部分超額收益。再比如，中信信托的一款信托計(jì)劃不僅提前鎖定了項(xiàng)目農(nóng)地集約化經(jīng)營(yíng)水平下的農(nóng)民基本收益，還確立了因規(guī)模經(jīng)營(yíng)和發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)而產(chǎn)生超額收益的分配比例，充分體現(xiàn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)情境下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。此外，在土地流轉(zhuǎn)信托契約中也要確定公共資金和政策扶持形成的增值以及農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼收益向農(nóng)民分配的比例。把土地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)民可以和土地信托流轉(zhuǎn)的承包方建立勞務(wù)關(guān)系，成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，獲取工資收入。

有利于土地長(zhǎng)期規(guī)劃。在土地流轉(zhuǎn)信托契約中，土地使用權(quán)的存續(xù)載明，并且是固定的。在契約約定的期限內(nèi)，它是一種在封閉狀態(tài)下獨(dú)立的、可持續(xù)運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)。它與受托人的其他財(cái)產(chǎn)相隔離，不因受托人的變更而發(fā)生變更。這樣就確保了土地經(jīng)營(yíng)持續(xù)穩(wěn)定，更有利于對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，維護(hù)農(nóng)民長(zhǎng)期土地權(quán)益，因而這種制度安排更科學(xué)合理。

土地信托流轉(zhuǎn)機(jī)制架構(gòu)及發(fā)展措施

要保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托的健康有序發(fā)展，就必須建立與目前農(nóng)村土地利用和流轉(zhuǎn)狀況相適應(yīng)的以農(nóng)村土地利用效率最高與保護(hù)效果最優(yōu)為目標(biāo)的土地信托流轉(zhuǎn)機(jī)制架構(gòu)。

定價(jià)機(jī)制。土地信托流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵是建立科學(xué)、完善、合理的信托財(cái)產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。交易價(jià)格要全面體現(xiàn)信托土地的內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)要均衡各方利益。土地流轉(zhuǎn)信托雙方當(dāng)事人可以根據(jù)土地資源供求狀況、地理位置、土壤肥力、信托期限等因素來(lái)共同對(duì)信托土地定價(jià)。農(nóng)業(yè)是弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，土地經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)微薄，信托公司如何獲利是值得思考的問(wèn)題。

激勵(lì)約束機(jī)制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托關(guān)系中的當(dāng)事人雙方在長(zhǎng)期利益與短期利益以及信托收益分配等目標(biāo)上可能存在著沖突。為此，我們可以結(jié)合土地流轉(zhuǎn)信托模式的具體特點(diǎn)，對(duì)信托當(dāng)事人的信托行為進(jìn)行分析，進(jìn)而設(shè)計(jì)出與土地流轉(zhuǎn)信托相對(duì)應(yīng)的最佳激勵(lì)約束機(jī)制。

監(jiān)管機(jī)制。在土地流轉(zhuǎn)信托運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，如果受托人目標(biāo)和行為違背契約，信托目標(biāo)就可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，委托人的利益就可能受損。因此，有必要建立一種機(jī)制，對(duì)信托目標(biāo)偏離的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)、預(yù)警，并加強(qiáng)監(jiān)管。

考核與評(píng)價(jià)機(jī)制。在土地流轉(zhuǎn)信托的運(yùn)行過(guò)程中，監(jiān)管部門要對(duì)其進(jìn)行實(shí)時(shí)階段性考核。如果經(jīng)考核確認(rèn)受托人目標(biāo)與契約規(guī)定的最終目標(biāo)發(fā)生偏差，就要及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)修正，使受托人的利益少受損失。還要及時(shí)針對(duì)土地流轉(zhuǎn)信托績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為決策依據(jù)。

農(nóng)村的方向已逐漸明確。進(jìn)入2014年以來(lái)，各地嘗試也逐漸增多。試點(diǎn)先行，帶動(dòng)政策突破。信托介入的步伐也在加快。信托公司不僅可以發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)，而且可以介入對(duì)接現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展過(guò)程中資金需求和短期流動(dòng)性資金缺口。在不觸動(dòng)政策底線的前提下，政府應(yīng)提供優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)參與。發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托應(yīng)采取的措施主要有以下幾個(gè)方面：

完善法律。中國(guó)目前有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》等?！段餀?quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》都規(guī)定農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地可以流轉(zhuǎn)，但對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以通過(guò)信托流轉(zhuǎn)并不明確。將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)信托登記明確為獨(dú)立的信托財(cái)產(chǎn)，這樣既不改變憲法確認(rèn)的農(nóng)村土地承包制度，又能使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與信托結(jié)合，這就需要相關(guān)法律法規(guī)的修改完善。

產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展是建立在適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)之上的；土地流轉(zhuǎn)信托可以把土地集中起來(lái)，形成適度規(guī)模，但只有借助農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等第三方才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的真正流轉(zhuǎn)。因此現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和土地信托流轉(zhuǎn)是相輔相成、相互促進(jìn)的關(guān)系。流轉(zhuǎn)信托供給的土地?cái)?shù)量要與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展對(duì)土地的需求量相適應(yīng)，供需相互促進(jìn)。堅(jiān)持依法自愿原則，通過(guò)信托整合農(nóng)村土地資源，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)因地制宜，積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，提高耕地產(chǎn)出水平。培養(yǎng)農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)主體。鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品深加工，建立冷庫(kù)、加工廠 ，延伸供應(yīng)鏈。

配套服務(wù)。建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。組建與土地信托公司配套的信托流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，開展公益，承擔(dān)公共所需的關(guān)鍵性技術(shù)推廣和示范引導(dǎo)工作。積極推進(jìn)農(nóng)技、農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、農(nóng)村金融保險(xiǎn)、農(nóng)村流通市場(chǎng)等現(xiàn)代服務(wù)體系建設(shè)。

財(cái)政支持。國(guó)家涉農(nóng)項(xiàng)目資金和各地財(cái)政資金要對(duì)農(nóng)村土地綜合整治提供支持，重點(diǎn)投向完善農(nóng)田水利、道路等基礎(chǔ)建設(shè)，提高地力，降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、財(cái)政貼息、擔(dān)保等措施鼓勵(lì)土地的有效流轉(zhuǎn)，對(duì)開展規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶根據(jù)連片經(jīng)營(yíng)的面積、種植的作物不同給予不同的補(bǔ)貼。

金融合作。加強(qiáng)信托與其他金融機(jī)構(gòu)之間的合作。各種金融機(jī)構(gòu)之間的異質(zhì)化服務(wù)有利于提高信托專業(yè)化水平，提高金融系統(tǒng)整體服務(wù)能力。針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村抵押品欠缺和不足的現(xiàn)狀，金融機(jī)構(gòu)要擴(kuò)大抵押擔(dān)保范圍，如充分利用現(xiàn)行農(nóng)村政策，創(chuàng)新農(nóng)民承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地信托受益權(quán)質(zhì)押擔(dān)保貸款。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，適當(dāng)調(diào)整農(nóng)業(yè)中小企業(yè)的信貸準(zhǔn)入門檻。發(fā)揮農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織的作用，探索“公司+專業(yè)組織+農(nóng)戶”等農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈融資服務(wù)模式。針對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的弱質(zhì)性，開發(fā)“信貸+保險(xiǎn)”產(chǎn)品。

強(qiáng)力監(jiān)管。政府要加強(qiáng)對(duì)土地信托流轉(zhuǎn)流入者的監(jiān)督管理。財(cái)政、國(guó)土、金融監(jiān)管部門要對(duì)土地信托公司的資金使用、項(xiàng)目建設(shè)、公司經(jīng)營(yíng)、土地使用等情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)格防范信托風(fēng)險(xiǎn)。

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文第4篇

一、土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題

農(nóng)村一家一戶經(jīng)營(yíng)土地已有二十多年的歷史，土地在農(nóng)民心中已經(jīng)根深蒂固，加之流轉(zhuǎn)后續(xù)保障等問(wèn)題影響和制約，土地流轉(zhuǎn)工作在開展過(guò)程中還存在著一定的困難。一是思想不解放，影響流轉(zhuǎn)。由于多年“靠地為生”的傳統(tǒng)觀念，農(nóng)民戀土情結(jié)比較嚴(yán)重，加上近幾年國(guó)家不斷出臺(tái)各種支農(nóng)惠農(nóng)政策，土地產(chǎn)出效益日益增加，使農(nóng)民更加珍惜土地，部分農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)期限滿后，選擇了收回原有承包地自己耕種。同時(shí)，部分農(nóng)民思想保守，缺乏“闖”勁， 滿足于自己的“一畝三分地兒”，不愿從事二、三產(chǎn)業(yè)，一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)民就業(yè)難，制約流轉(zhuǎn)。由于全市工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)模還不夠，吸納農(nóng)村勞動(dòng)力的能力有限。加上農(nóng)民文化程度較低，創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強(qiáng)等因素影響，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的難度還比較大，農(nóng)村種植業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭的主要收入來(lái)源。三是流轉(zhuǎn)不規(guī)范，阻礙流轉(zhuǎn)。目前全市土地流轉(zhuǎn)工作運(yùn)行還不夠規(guī)范，農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)沒有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行開展，規(guī)范化、程序化、制度化的流轉(zhuǎn)體制還沒有完全建立。如：部分轉(zhuǎn)讓形式的土地流轉(zhuǎn)沒有經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)就已私下流轉(zhuǎn)、部分土地流轉(zhuǎn)合同沒有報(bào)鄉(xiāng)政府備案、口頭流轉(zhuǎn)協(xié)議仍然存在、土地流轉(zhuǎn)合同或協(xié)議條款不全等等。四是保障不完善，不敢流轉(zhuǎn)。近年來(lái)，國(guó)家不斷加大農(nóng)村社會(huì)保障的投入，但就目前看，農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制還不夠完善，保障層次仍比較低、覆蓋面還不夠大，農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問(wèn)題，部分農(nóng)民不敢流轉(zhuǎn)土地。

二、土地流轉(zhuǎn)對(duì)策

1、大力培養(yǎng)農(nóng)村土地市場(chǎng)，建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。首先，探索建立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，允許農(nóng)村土地在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，并通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。第二，培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織。建立土地使用權(quán)的市場(chǎng)化流動(dòng)制度是農(nóng)村土地制度變遷的必然趨勢(shì)，而完善中介服務(wù)組織是農(nóng)地市場(chǎng)化的關(guān)鍵。第三，建立調(diào)節(jié)機(jī)制，防止土地使用權(quán)過(guò)于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)育，可加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競(jìng)爭(zhēng)性，實(shí)現(xiàn)有序管理。

2、加強(qiáng)土地管理，夯實(shí)基礎(chǔ)。

土地流轉(zhuǎn)工作有效開展，必須以穩(wěn)定農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制為前提，以農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定為重心。為此，我們確定了“夯實(shí)基礎(chǔ)、循序漸進(jìn)”的工作思路，著重抓好土地管理的基礎(chǔ)工作。一是摸清底數(shù)，建立臺(tái)賬。我縣建立健全了規(guī)范的賬簿管理體系，即：土地資源臺(tái)帳、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)臺(tái)帳和其他承包經(jīng)營(yíng)臺(tái)帳，三者相輔相成，互為補(bǔ)充，相互制約。為全盤掌握全縣的土地?fù)碛?、分布和分配情況提供了準(zhǔn)確有效的數(shù)據(jù)。二是清理合同，排除隱患。實(shí)際工作中，由于書面合同意識(shí)淡薄，致使書面合同少、口頭合同多；合同文本不規(guī)范、內(nèi)容不完善、權(quán)責(zé)不清晰等問(wèn)題比較明顯，在土地管理過(guò)程中留下了隱患。為此，我縣從合同簽訂入手，狠抓合同簽訂關(guān)，消除隱患。三是發(fā)放證書，明晰權(quán)屬。通過(guò)前兩項(xiàng)工作的開展，對(duì)于臺(tái)帳規(guī)范、底數(shù)清晰、合同規(guī)范、權(quán)責(zé)清晰的村屯和農(nóng)戶現(xiàn)行發(fā)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書，對(duì)于不符合上述條件的村屯和農(nóng)戶暫緩發(fā)放經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。

3、為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、提高農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化程度的同時(shí)，必須建立多層次的農(nóng)村保障體系，包括農(nóng)村社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、優(yōu)撫安置、社會(huì)互助，以及發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等，逐步弱化土地的福利和社會(huì)保險(xiǎn)功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。

4、構(gòu)建信息網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化服務(wù)。全縣按照“擇優(yōu)選點(diǎn)、典型示范、無(wú)償服務(wù)、便民利民”的基本原則，全面開展了土地流轉(zhuǎn)的建設(shè)工作。搭建了縣鄉(xiāng)村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，即縣級(jí)成立了土地流轉(zhuǎn)辦公室、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、村級(jí)設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，確定了固定辦公場(chǎng)所、配備了流轉(zhuǎn)服務(wù)設(shè)施、明確了專人負(fù)責(zé)、健全了管理制度，進(jìn)一步強(qiáng)化了土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)職能。

5、政策扶持，鼓勵(lì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。一是加大財(cái)政投入。農(nóng)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，為激發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)大戶從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的積極性，財(cái)政在安排農(nóng)業(yè)專項(xiàng)資金時(shí)，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)扶持資金實(shí)行單列，并制定相應(yīng)的扶持政策。二是信貸支持。資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大因素，金融部門本著支持新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)有效益的農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，允許業(yè)主用租賃的土地上的附作物作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款。

6、完善農(nóng)村社會(huì)保障制度體系

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)辦法范文第5篇

第一條為了進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目管理工作，保證項(xiàng)目質(zhì)量，根據(jù)國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和《投資項(xiàng)目管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策文件，按照投資項(xiàng)目審查工作領(lǐng)導(dǎo)小組第8次會(huì)議紀(jì)要精神，制定本辦法。

第二條在境內(nèi)通過(guò)土地流轉(zhuǎn)形式從事規(guī)模種植、養(yǎng)殖、觀光休閑的農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目，一律按照本辦法管理。對(duì)從事農(nóng)產(chǎn)品加工、流通的項(xiàng)目，繼續(xù)按照《投資項(xiàng)目管理辦法》審查管理。

第二章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)

第三條投資項(xiàng)目審查工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組）是全縣農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目辦），辦公室設(shè)在縣農(nóng)業(yè)局，辦公室主任由縣農(nóng)業(yè)局局長(zhǎng)兼任。

第四條項(xiàng)目辦是全縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目管理的牽頭單位，對(duì)全縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目管理工作負(fù)總責(zé)。工作職責(zé)是：制定全縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目管理辦法；對(duì)經(jīng)縣政府審查通過(guò)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理；為建設(shè)單位協(xié)調(diào)辦理相關(guān)手續(xù)。

第五條各鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）是本轄區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的具體責(zé)任單位，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)，接受項(xiàng)目辦的指導(dǎo)和檢查。

第六條領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位按照各自工作職責(zé)，完成本單位承擔(dān)的工作任務(wù)。

縣發(fā)改委負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的備案工作；

縣環(huán)保局負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)審查工作；

縣規(guī)劃建設(shè)和住房保障局負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃審查工作，對(duì)鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）反映的違法建設(shè)行為依法進(jìn)行查處；

縣國(guó)土局負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地的核查工作，對(duì)鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）反映的違法用地行為依法進(jìn)行查處；

縣水務(wù)局負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的水利設(shè)施防護(hù)評(píng)價(jià)和防洪排險(xiǎn)審查工作；

縣工商局負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)單位的驗(yàn)資和工商關(guān)系注冊(cè)；

縣國(guó)稅局、地稅局負(fù)責(zé)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)單位的稅務(wù)關(guān)系登記。

第三章項(xiàng)目申報(bào)

第七條申報(bào)條件。

（一）項(xiàng)目建設(shè)單位工商注冊(cè)資金必須在500萬(wàn)元以上，在境內(nèi)注冊(cè)成立農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目發(fā)展公司，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)必須在繳納。投資建設(shè)的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目必須符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。

（二）農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模不低于500萬(wàn)元，種植業(yè)項(xiàng)目畝投資強(qiáng)度不低于5萬(wàn)元，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目畝投資強(qiáng)度不低于10萬(wàn)元，養(yǎng)殖業(yè)項(xiàng)目畝投資強(qiáng)度不低于30萬(wàn)元。鼓勵(lì)和支持高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目建設(shè)。農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目辦根據(jù)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況每2年重新修訂一次。

第八條申報(bào)程序。

（一）項(xiàng)目建設(shè)單位持項(xiàng)目建設(shè)申請(qǐng)書、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況（企業(yè)法人登記證或機(jī)構(gòu)代碼證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）和三級(jí)以上資質(zhì)單位編制的可行性研究報(bào)告，向縣政府提出申請(qǐng)。

（二）縣政府對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)初審后，批轉(zhuǎn)至項(xiàng)目辦，由項(xiàng)目辦制訂《現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目審批表》，連同項(xiàng)目單位相關(guān)資料發(fā)至相關(guān)鎮(zhèn)人民政府、景區(qū)管理局（渭河現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的項(xiàng)目還應(yīng)到渭河現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)管委會(huì)）、縣發(fā)改、國(guó)土、環(huán)保、建設(shè)、水務(wù)、土地流轉(zhuǎn)管理中心分別進(jìn)行審核。

（三）相關(guān)鎮(zhèn)人民政府、渭河現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)管委會(huì)、縣國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保、發(fā)改、土地流轉(zhuǎn)中心在5個(gè)工作日內(nèi)提出審核意見報(bào)項(xiàng)目辦；由項(xiàng)目辦對(duì)各單位審核意見進(jìn)行匯總，報(bào)請(qǐng)縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)專題研究后，上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審查。

第四章項(xiàng)目評(píng)審

第九條現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目評(píng)審工作嚴(yán)格遵照投資項(xiàng)目審查辦法執(zhí)行。項(xiàng)目辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理、資料收集和各種報(bào)表、數(shù)據(jù)的匯總工作。

第十條項(xiàng)目通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)審后，項(xiàng)目辦依據(jù)投資項(xiàng)目審查工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議紀(jì)要，向項(xiàng)目所在鎮(zhèn)政府（景區(qū)管理局）通知辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，向建設(shè)單位下達(dá)建設(shè)通知。通知必須注明項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容和期限。

辦理建設(shè)手續(xù)時(shí)需提供以下資料：

1.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃圖、效果圖）；

2.項(xiàng)目實(shí)施方案（建設(shè)期限、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、資金來(lái)源、投資計(jì)劃、建設(shè)進(jìn)度、保障措施等）。

第五章建設(shè)與監(jiān)督

第十一條按照國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》精神，經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的附屬設(shè)施占用耕地的，由經(jīng)營(yíng)者按照“占一補(bǔ)一”要求負(fù)責(zé)補(bǔ)充占用耕地，或向縣財(cái)政繳納耕地開墾費(fèi)統(tǒng)一補(bǔ)充。

第十二條經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目，縣考評(píng)辦要納入所在鎮(zhèn)（景區(qū)管理局）的年度目標(biāo)考核之中，并按有關(guān)重點(diǎn)項(xiàng)目的管理辦法進(jìn)行督促、管理。

第十三條各鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）對(duì)通過(guò)審批的農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督；鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）協(xié)助各相關(guān)部門對(duì)違法建設(shè)的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目依法進(jìn)行查處。

第十四條項(xiàng)目建設(shè)所涉及的土地流轉(zhuǎn)工作，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和承包農(nóng)戶簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃）協(xié)議》；在簽訂的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃）協(xié)議》中，鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）作為監(jiān)證方須簽字蓋章。在項(xiàng)目建設(shè)前，項(xiàng)目單位根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)（租賃）協(xié)議》約定的標(biāo)準(zhǔn)，向縣財(cái)政繳納風(fēng)險(xiǎn)保證金。

第十五條項(xiàng)目建成經(jīng)驗(yàn)收合格后，由縣政府根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模檔次、農(nóng)民增收幅度、社會(huì)效益、為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量等情況，對(duì)農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目所在鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的形式予以獎(jiǎng)勵(lì)。

第十六條項(xiàng)目建設(shè)單位必須嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)通知進(jìn)行建設(shè)，不得私自變更建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容和期限。未按規(guī)定動(dòng)工，不能按照項(xiàng)目建設(shè)時(shí)限完工的項(xiàng)目，鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）按照土地流轉(zhuǎn)辦法收回土地，并進(jìn)行土地閑置處罰；不按照要求建設(shè)或擅自改變建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)的，縣國(guó)土部門依法處置。

第六章項(xiàng)目驗(yàn)收

第十七條項(xiàng)目建設(shè)完工后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)向項(xiàng)目辦提交項(xiàng)目竣工申請(qǐng)，由項(xiàng)目辦組織相關(guān)部門和所在鎮(zhèn)人民政府（景區(qū)管理局）進(jìn)行驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

第十八條項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收后，項(xiàng)目建設(shè)單位不得隨意增建任何附屬設(shè)施；如確需增加，需向項(xiàng)目辦提出書面申請(qǐng)，由項(xiàng)目辦提出復(fù)核意見，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，通過(guò)審定后由項(xiàng)目辦向項(xiàng)目建設(shè)單位和項(xiàng)目所在鎮(zhèn)（景區(qū)管理局）下達(dá)增建批復(fù)（一式兩份，分別送達(dá)項(xiàng)目建設(shè)單位、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)存檔）。項(xiàng)目所在鎮(zhèn)按照批復(fù)內(nèi)容，監(jiān)督項(xiàng)目單位實(shí)施。