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土地流轉(zhuǎn)法范文第1篇

1法定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)在我國(guó)相關(guān)法律上得到了充分的肯定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定，“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！薄段餀?quán)法》第128條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)?！薄段餀?quán)法》沒有區(qū)分不同類型的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式?！掇r(nóng)村土地承包法》第二章《家庭承包》第五節(jié)《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)》第32條規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。這里的流轉(zhuǎn)方式主要針對(duì)以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的每一個(gè)農(nóng)戶家庭全體成員為一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位，作為承包人承包農(nóng)民集體的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)用地?！稉?dān)保法》第34條規(guī)定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。但對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則嚴(yán)格限制，不允許抵押。

2實(shí)踐中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的分析

2.1轉(zhuǎn)包

承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，受讓方依照轉(zhuǎn)包合同規(guī)定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方(承包方)負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)包方是享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，受讓方是承受土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包的農(nóng)戶。受讓方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)使用的權(quán)利，獲取承包土地的收益，并向轉(zhuǎn)包方支付轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包無需經(jīng)發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。根據(jù)《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，雙方根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)條件簽訂轉(zhuǎn)包合同，以確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。目前轉(zhuǎn)包這一種流轉(zhuǎn)方式采取口頭方式進(jìn)行的平均達(dá)到60%以上，即使有書面協(xié)議，協(xié)議的條款不規(guī)范、不齊全、不具體的情況也很普遍。加上流轉(zhuǎn)期限比較短且不穩(wěn)定，大多數(shù)轉(zhuǎn)包合同關(guān)系可能隨時(shí)終止。這種狀況極易引發(fā)糾紛，而且一旦發(fā)生糾紛往往又難以解決，受讓方在土地上的投入和造成的損失無法收回、得不到補(bǔ)償，受讓方利益的保護(hù)不能充分保護(hù)，從而給農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。

2.2出租

承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限租賃給他人(包括個(gè)人、集體、企業(yè)或其他組織)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無需經(jīng)發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。通常情況下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有農(nóng)民向筆者進(jìn)行法律咨詢：在耕地性質(zhì)的建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚，建設(shè)完之后在租賃期內(nèi)，出租方停止租賃或遇到拆遷占地，出租期限到期是否可以續(xù)租？續(xù)租的權(quán)利和義務(wù)？耕地性質(zhì)的建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)大棚是可以流轉(zhuǎn)的。遇到拆遷，合同解除，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租方。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(農(nóng)業(yè)部2005年第47號(hào)令)規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管(或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門)依照同級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。北京市2010年5月出臺(tái)了《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》，規(guī)定流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)建價(jià)格調(diào)整機(jī)制，明確調(diào)整時(shí)限和幅度，分時(shí)段確定流轉(zhuǎn)價(jià)格。轉(zhuǎn)租期限到期后再續(xù)簽《土地流轉(zhuǎn)合同》，續(xù)租的權(quán)利和義務(wù)依照合同規(guī)定。

2.3互換

承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地互換根據(jù)組織者的不同，主要有兩種形式：一是由村組集體出面促成的互換。某些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村進(jìn)行土地整理，統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)帶，農(nóng)戶通過換地，從事自己愿意的種植方式。二是農(nóng)戶自發(fā)組織的互換。承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協(xié)商，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換。

互換的流轉(zhuǎn)方式可以占到流轉(zhuǎn)總面積65%以上。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換只是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的改變，不是土地用途和承包義務(wù)的改變。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換后，受讓方依然按照承包方承包時(shí)確定的土地的用途使用土地，履行承包義務(wù)?；Q土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人雙方同屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。采取互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記的，縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政（或農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理）主管部門應(yīng)當(dāng)予以受理，并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》的規(guī)定辦理。未經(jīng)登記的，不可對(duì)抗善意第三人?；Q方式靈活，互換雙方可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行溝通，可以對(duì)不等值部分進(jìn)行適當(dāng)實(shí)物和現(xiàn)金補(bǔ)償。

2.4轉(zhuǎn)讓

承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶履行土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。這種現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的農(nóng)村、近城郊區(qū)和廠礦工業(yè)區(qū)附近，原承包方在有了穩(wěn)定的來自二、三產(chǎn)業(yè)的非農(nóng)收入后，不必再依賴土地來維持生存，按程序?qū)⑼恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他農(nóng)戶，原承包方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)隨之終止。這一流轉(zhuǎn)方式占到實(shí)際流轉(zhuǎn)總面積的不到10%。在農(nóng)村稅費(fèi)改革及免除農(nóng)業(yè)稅之前，個(gè)別農(nóng)戶因耕地收益少，或是有其他收入來源，不愿耕作土地。為避免土地撂荒和上繳稅費(fèi)，經(jīng)村委會(huì)協(xié)調(diào)，將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給了其他農(nóng)戶。近年來，隨著惠農(nóng)政策實(shí)施和土地收益增加，以此種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)趨勢(shì)是不斷減少。

2.5代耕

舉家外出或主要?jiǎng)诹ν獬鰟?wù)工的農(nóng)戶，又不愿意放棄土地，委托給他人代為耕種，原有的承包關(guān)系不改變，收益分配由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。這種方式實(shí)踐中操作簡(jiǎn)便，手續(xù)簡(jiǎn)單，一些精明的農(nóng)民，通過股份制、聯(lián)辦或獨(dú)辦等方式購(gòu)買農(nóng)機(jī)具組建農(nóng)機(jī)代耕隊(duì)，走村串戶攬業(yè)務(wù)，把聯(lián)系方式印成名片發(fā)送給缺少勞力的農(nóng)戶，農(nóng)戶預(yù)先和農(nóng)機(jī)代耕隊(duì)簽訂委托耕種合同，代耕隊(duì)承擔(dān)保質(zhì)保量完成耕作的義務(wù)，并根據(jù)收割、犁地、播種等農(nóng)活的輕重收取費(fèi)用。這種新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的推出，受到眾多外出務(wù)工或勞力不足的農(nóng)戶的歡迎。北京市《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作意見》規(guī)定，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都須依法簽訂書面合同。以前沒簽訂合同的需補(bǔ)簽。集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)確權(quán)土地的，須經(jīng)民主討論決定并進(jìn)行公示。

3農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的發(fā)展

土地流轉(zhuǎn)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益，事關(guān)農(nóng)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收以及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式又有了新的變化。

3.1土地流轉(zhuǎn)方式更加多樣化

各地不斷提高的土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率，表明了經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件變化對(duì)新制度安排的強(qiáng)烈需求，也是農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，反映了以土地為代表的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素要求合理流動(dòng)和優(yōu)化配置的緊迫性。但是法定的家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式只有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，不能入股、抵押。這樣的規(guī)定跟不上農(nóng)村改革的實(shí)際發(fā)展，也限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適時(shí)的修改，增加流轉(zhuǎn)方式。

3.1.1入股

實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。入股應(yīng)在承包方間進(jìn)行，主體只限于農(nóng)戶，是農(nóng)戶之間自愿聯(lián)合。一是登記注冊(cè)。有條件的村民組到工商管理部門注冊(cè)農(nóng)村土地專業(yè)合作社，成立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)，制訂有關(guān)章程和制度等。二是作價(jià)入股。承包農(nóng)戶將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，加入農(nóng)村土地專業(yè)合作社。入股后原承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，股份合作終止時(shí)，入股土地應(yīng)退回原承包農(nóng)戶。三是簽訂協(xié)議。合作社與入股農(nóng)戶戶主簽訂入股協(xié)議，確定保底分紅。協(xié)議一式四份，合作社、入股農(nóng)戶、發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門各執(zhí)一份。四是統(tǒng)一發(fā)包。由合作社將入股土地調(diào)整集中連片后，對(duì)外統(tǒng)一發(fā)包，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。同時(shí)，合作社每年年底進(jìn)行年終結(jié)算，實(shí)行二次分紅。

3.1.2抵押

家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種可以轉(zhuǎn)讓的用益物權(quán)，作為農(nóng)戶的主要財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許其依抵押方式流轉(zhuǎn)。當(dāng)前資金不足已經(jīng)成為我國(guó)農(nóng)村土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的瓶頸。擴(kuò)大融資渠道，獲得足夠的資金是發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的一大要?jiǎng)?wù)。應(yīng)以十七屆三中全會(huì)《決定》為指導(dǎo)，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作和政策引導(dǎo)相結(jié)合，在保障農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活條件情況下，進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織或涉農(nóng)企業(yè)在不改變土地占有和農(nóng)業(yè)用途的條件下，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，進(jìn)行融資。抵押當(dāng)事人按照土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值或雙方認(rèn)可的價(jià)值簽訂抵押合同和貸款合同，辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)據(jù)此發(fā)放貸款。

3.1.3土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份，投資成立農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司

投資方自愿將承包土地入股投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的公司，發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，如公司以種子、種苗、肥料、生物藥劑等實(shí)物折價(jià)入股，農(nóng)戶以耕地、投工、投勞等折價(jià)入股，組成股份有限公司進(jìn)行蔬菜生產(chǎn)，公司按合同價(jià)格收購(gòu)，所得總額按股份分成。這種方式有效地?cái)U(kuò)大了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高了土地產(chǎn)出率，激勵(lì)了農(nóng)戶生產(chǎn)積極性，增加了農(nóng)戶收入。

3.2政府支持，為新型流轉(zhuǎn)方式的實(shí)現(xiàn)提供平臺(tái)

由各地人民政府負(fù)責(zé)設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)，及時(shí)收集和各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息，定期公布各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)指導(dǎo)價(jià)格。構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，組織產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、招拍掛等交易活動(dòng)，培育農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)主體，為貸款抵押物處置、抵押權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供平臺(tái)，促進(jìn)農(nóng)村資源向資本轉(zhuǎn)變。

土地流轉(zhuǎn)法范文第2篇

[關(guān)鍵詞] 流轉(zhuǎn)土地 規(guī)模經(jīng)營(yíng) 措施

[中圖分類號(hào)] F301.24 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1003-1650 （2013）09-0006-01

近年來，隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村勞動(dòng)力外出務(wù)工和經(jīng)商，農(nóng)民承包的土地急需流轉(zhuǎn)出去，同時(shí)現(xiàn)代高效、規(guī)模農(nóng)業(yè)的開發(fā)使對(duì)農(nóng)村土地的需求激增。為解決當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展所遇的新情況、新問題，我鎮(zhèn)突破陳規(guī)，大膽嘗試。健全了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制和鎮(zhèn)村兩級(jí)土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步加快了農(nóng)村土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，推進(jìn)了高效農(nóng)業(yè)和農(nóng)村土地股份合作社發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村發(fā)展。

一、土地流轉(zhuǎn)主要做法

1.強(qiáng)化組織

土地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣的工作，關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾切身利益和農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局。我鎮(zhèn)高度重視，進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、提高服務(wù)水平，為有序開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作提供了全方位、強(qiáng)有力的組織保障。

2.建立市場(chǎng)

稅費(fèi)改革后，國(guó)家各種惠農(nóng)政策相繼出臺(tái)，地方經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快，高效、規(guī)模農(nóng)業(yè)快速起步，積極要求農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地利用最大化。我鎮(zhèn)以加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)為依托，建立健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，為廣大農(nóng)戶提供法律法規(guī)咨詢、合同、競(jìng)價(jià)、糾紛處理等服務(wù)，確保土地依法、有序、規(guī)范流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)在維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的同時(shí)，增加農(nóng)民土地資產(chǎn)性收益的目標(biāo)。

3.規(guī)范操作

按照有關(guān)法律法規(guī)、土地流轉(zhuǎn)須知操作，一是由轉(zhuǎn)出戶或轉(zhuǎn)入戶提出申請(qǐng)，說明土地流轉(zhuǎn)方式、期限、目標(biāo)價(jià)格等，如委托村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站流出或流入的，還需出具委托書，委托書上要載明上述內(nèi)容；二是由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對(duì)流轉(zhuǎn)事項(xiàng)的真實(shí)性進(jìn)行初步審核；三是召集雙方對(duì)流轉(zhuǎn)方式、期限、價(jià)格及支付方式等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商；四是簽訂正式流轉(zhuǎn)合同，并交由服務(wù)中心鑒證；五是服務(wù)中心通過審核對(duì)符合法律規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行鑒證，并對(duì)合同進(jìn)行登記、備案、歸檔管理。

4.充實(shí)信息

開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，收集預(yù)流轉(zhuǎn)信息，健全信息庫(kù)，充實(shí)流轉(zhuǎn)平臺(tái)。目前流轉(zhuǎn)平臺(tái)包含流轉(zhuǎn)信息、政策法規(guī)、流轉(zhuǎn)須知、流轉(zhuǎn)程序、合同范本等五大核心欄目?！傲鬓D(zhuǎn)信息”欄目為土地流轉(zhuǎn)雙方提供信息和瀏覽查詢服務(wù)，并單獨(dú)設(shè)立“大宗土地流轉(zhuǎn)專欄”，為單宗100畝以上的土地規(guī)模流轉(zhuǎn)提供一對(duì)一的專項(xiàng)服務(wù)；“政策法規(guī)”欄目為廣大農(nóng)民群眾和農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)村土地承包與流轉(zhuǎn)法律法規(guī)政策查詢服務(wù)；“流轉(zhuǎn)須知”欄目告知流轉(zhuǎn)相關(guān)注意事項(xiàng)和辦事指南；“流轉(zhuǎn)程序”欄目告知流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)工作的具體操作程序；“合同范本”欄目提供統(tǒng)一規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同范本和相關(guān)登記表格，供流轉(zhuǎn)當(dāng)事人參閱和使用。另外，我們還建立了土地流轉(zhuǎn)信息跟蹤和反饋機(jī)制，注重做好土地流轉(zhuǎn)信息的收集、登記、核實(shí)、備案、上報(bào)、監(jiān)督等工作，為全鎮(zhèn)廣大農(nóng)民群眾和規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資者提供真實(shí)、全面、豐富、快捷的土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)。

二、土地流轉(zhuǎn)取得的成效

我鎮(zhèn)以農(nóng)民家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，鼓勵(lì)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，積極參與土地股份合作經(jīng)營(yíng)。截止目前，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地累計(jì)流轉(zhuǎn)面積達(dá)5.74萬畝，其中今年流轉(zhuǎn)0.64萬畝；農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積 3.61 萬畝，其中今年規(guī)模經(jīng)營(yíng)0.88萬畝；已組建農(nóng)村土地股份合作社10家，兼并2 家，入社農(nóng)戶2730戶，入股土地面積12220畝，占規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積的34%。

1.依托高效農(nóng)業(yè)，支撐合作經(jīng)營(yíng)

我鎮(zhèn)把推進(jìn)土地股份合作與發(fā)展高效農(nóng)業(yè)緊密結(jié)合，著力提升農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。在3.61萬畝的規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積中，花木、蔬菜、漁業(yè)等高效農(nóng)業(yè)面積占 80 %。方邊村組建“方邊村土地股份合作社”，吸納農(nóng)戶212戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，經(jīng)營(yíng)高效蔬菜、瓜果、水產(chǎn)養(yǎng)殖、畜牧養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)，入股土地面積1557.02畝，畝效益超6000元，入社農(nóng)戶比一般農(nóng)戶人均增收1000元。

2.創(chuàng)新合作模式，實(shí)現(xiàn)互利雙贏

利用土地股份合作社的土地資源和專業(yè)合作社的產(chǎn)業(yè)化程度，建設(shè)以示范園區(qū)為支撐，合作社成員參與生產(chǎn)、收購(gòu)、加工、銷售一體的新型聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式，讓土地入股農(nóng)戶、合作社、土地直接承包經(jīng)營(yíng)者三位一體，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。例如王母觀、白龍蕩村農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，投資經(jīng)營(yíng)者以資本金入股，農(nóng)戶按股保底分紅，投資者按年度經(jīng)營(yíng)凈收益與合作社按合同既定比例分紅。

3.發(fā)揮輻射功能，帶動(dòng)農(nóng)民增收

推行農(nóng)村土地股份合作是讓農(nóng)民在家庭承包權(quán)不變的前提下，與土地直接經(jīng)營(yíng)脫鉤，享受土地流轉(zhuǎn)收益。通過土地流轉(zhuǎn)還能產(chǎn)生間接效益，一是土地流轉(zhuǎn)為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)奠定了基礎(chǔ)，增加了農(nóng)民的非農(nóng)收入；二是通過招商引資引進(jìn)的土地規(guī)模流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，特別是旅游觀光農(nóng)業(yè)，不僅改善了農(nóng)村的交通、綠化等人居環(huán)境，而且能有效帶動(dòng)周邊二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給失地農(nóng)民創(chuàng)造更多的就業(yè)條件與機(jī)會(huì)。2010年全鎮(zhèn)農(nóng)民外出打工和從事第二、三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力近萬人，轉(zhuǎn)移農(nóng)民人均增收200元。

4.發(fā)展多元合作，壯大村級(jí)經(jīng)濟(jì)

通過土地流轉(zhuǎn)發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，增加集體收入。如白龍蕩、方邊兩個(gè)村將村組的長(zhǎng)期荒蕪無收入的池塘、蘆灘出租給養(yǎng)殖大戶和蘆家灣休閑旅游觀光園，既盤活了存量土地資源，又實(shí)現(xiàn)了土地資源向土地資本轉(zhuǎn)化，每年為村組增加收入20萬元；前莊、聯(lián)豐兩個(gè)村通過土地整理，將新增土地發(fā)包給業(yè)主發(fā)展花木、養(yǎng)殖生產(chǎn)，村組每年可獲得發(fā)包收入5萬元；黃莊、王母觀兩個(gè)村通過土地流轉(zhuǎn)、組建土地股份合作社，村組每年可新增土地收益、服務(wù)管理費(fèi)5萬元，壯大了集體經(jīng)濟(jì)。

5.加速土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)

土地流轉(zhuǎn)改變了一家一戶分散經(jīng)營(yíng)的狀況，推動(dòng)了土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，初步解決了農(nóng)民分散種植問題。目前，全鎮(zhèn)有10個(gè)農(nóng)業(yè)企業(yè)通過土地流轉(zhuǎn)獲得了1200畝土地，有30個(gè)農(nóng)村專業(yè)合作社獲得了5300畝土地，土地集約利用程度明顯提高；形成銀湖蘑菇1780萬平方尺（新增高溫蘑菇100萬平方尺），鮮食果品2155畝（新增800畝），塔湖香蔥2560畝，盛玉大蔥1900畝，大棚韭菜（黃）202畝，高效漁業(yè)示范區(qū)1000余畝，大批高附加值的多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目保持較快增長(zhǎng)，使種植業(yè)畝均效益突破了1.5萬元。

參考文獻(xiàn)

[1]汪祖錄. 黃石市推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及對(duì)策[J]. 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2012，11：127-128.

土地流轉(zhuǎn)法范文第3篇

一、土地流轉(zhuǎn)問題概述

(一)近年來，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)土地流轉(zhuǎn)問題的理論和實(shí)證研究有一定積累

改革開放后，我國(guó)于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規(guī)定，立法確認(rèn)土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。隨后中央人民政府根據(jù)憲法修正案的新規(guī)定，頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。至此，土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)成為我國(guó)合法和順應(yīng)憲法和民心的事實(shí)。在學(xué)術(shù)界，土地流轉(zhuǎn)問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴(kuò)展階段和后期深入階段，涉及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離等普遍問題;以及區(qū)域土地產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)的影響因素及形成過程;輔助金融機(jī)制與信用體系構(gòu)建;流轉(zhuǎn)過程監(jiān)管及農(nóng)民利益保障;在土地流轉(zhuǎn)中統(tǒng)籌城鄉(xiāng)關(guān)系，及政府職能與責(zé)任重塑;耕地保護(hù)和資源優(yōu)化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉(zhuǎn)的制度改革創(chuàng)新。三個(gè)階段總體上遵循由無到有、由簡(jiǎn)入深、從實(shí)踐到理論再指向制度的規(guī)律。

第一階段從1990年到2001年，學(xué)者們主要從土地流轉(zhuǎn)的必要性出發(fā)，研究了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化需求，兼及土地合同的有效性、轉(zhuǎn)包、抵押、繼承等法律技術(shù)問題，分析了土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因，提出了土地流轉(zhuǎn)法律機(jī)制的雛形。代表性論著有楊學(xué)成的《試論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化》載《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉(zhuǎn)的合法性和正當(dāng)性，有少量的區(qū)域土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報(bào)告，純法律技術(shù)問題及制度創(chuàng)新研究初見端倪。

第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉(zhuǎn)的效率和模式，也有探討土地流轉(zhuǎn)中的政府責(zé)任;土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村人口流動(dòng)的關(guān)系;農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙因素及其解決途徑被作為一個(gè)焦點(diǎn)進(jìn)行討論，強(qiáng)調(diào)制度性保障在土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化中的作用;經(jīng)濟(jì)學(xué)方法尤其制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方法被廣泛使用于土地流轉(zhuǎn)的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉(zhuǎn)利益聯(lián)結(jié)模型。這一階段的研究數(shù)量急劇增多，經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和法學(xué)角度的研究從廣度到深度都有較大推進(jìn)，應(yīng)該與黨的十六大報(bào)告積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)正相關(guān)。

第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點(diǎn)是：開始以農(nóng)民的基本權(quán)利為視角進(jìn)行專門性研究，側(cè)重土地流轉(zhuǎn)中的農(nóng)民權(quán)益保障研究;開始出現(xiàn)大量外國(guó)土地制度的對(duì)比研究;土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)話以制約行政權(quán)的理論模型已經(jīng)較為全面;較多文獻(xiàn)基于原有理論或?qū)嵶C成果建立，也有文獻(xiàn)將研究重點(diǎn)轉(zhuǎn)向資源優(yōu)化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉(zhuǎn)形式繼續(xù)深化外，還呈現(xiàn)出與新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合，加強(qiáng)金融配套制度建設(shè)等特點(diǎn);也開始出現(xiàn)述評(píng)類的總結(jié)著述，典型如張會(huì)萍的《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題研究綜述》載《寧夏社會(huì)科學(xué)》2011年3期。這一階段的研究明顯體現(xiàn)關(guān)注民生的特點(diǎn)，研究中的農(nóng)民利益保障問題被重點(diǎn)凸顯;調(diào)查報(bào)告等實(shí)證研究方式較多使用，理論研究也進(jìn)一步深入。部分問題已經(jīng)解決，如土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律定性，但仍有已經(jīng)提出但尚未解決的新問題，如對(duì)策性研究中的農(nóng)民權(quán)益保障制度構(gòu)建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)績(jī)效的法學(xué)方法評(píng)價(jià)問題。

(二)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象背后的規(guī)律性研究尚顯不足，土地流轉(zhuǎn)的效果評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建還有待探討

其一，政府在土地流轉(zhuǎn)宏觀調(diào)控中的干預(yù)路徑與干預(yù)程度選擇，土地流轉(zhuǎn)如何與現(xiàn)有的農(nóng)村社會(huì)保障制度協(xié)同改革，土地流轉(zhuǎn)中的利益向量評(píng)估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進(jìn)一步探求其背后的規(guī)律性決定因素。其二，針對(duì)土地流轉(zhuǎn)效果的評(píng)價(jià)研究，現(xiàn)有研究大多是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法針對(duì)一個(gè)區(qū)域從某一角度進(jìn)行評(píng)價(jià)。而缺乏一種法學(xué)的評(píng)價(jià)方法。即在構(gòu)建一種新的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，針對(duì)一個(gè)區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)模式，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的宏觀層面和農(nóng)戶家庭的微觀層面全方位進(jìn)行效果評(píng)價(jià)。通過規(guī)則的有效性對(duì)土地流轉(zhuǎn)制度和模式進(jìn)行評(píng)價(jià)的理論和方法，目前都還有待探討。

二、新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)問題的研究思路和方法

(一)新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的政策現(xiàn)狀

根據(jù)新疆兵團(tuán)相關(guān)政策文件的指示，兵團(tuán)始終堅(jiān)持以職工家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)制度不動(dòng)搖。新疆兵團(tuán)各團(tuán)場(chǎng)全面推行了兩費(fèi)自理、租賃承包等多種形式的土地承包責(zé)任制，增強(qiáng)了干部職工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有效地調(diào)動(dòng)了干部職工的生產(chǎn)積極性和主動(dòng)性。兵團(tuán)國(guó)土資源局以開展回頭看為契機(jī)，全面抓好學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)整改落實(shí)后續(xù)工作，并以構(gòu)建保障、促進(jìn)科學(xué)發(fā)展新機(jī)制為主線，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家土地政策和制度，全面提升兵團(tuán)國(guó)土系統(tǒng)推動(dòng)科學(xué)發(fā)展和綜合服務(wù)的能力，為兵團(tuán)可持續(xù)發(fā)展提供資源保障。兵團(tuán)國(guó)土資源局在學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)中，堅(jiān)守耕地保護(hù)紅線，圍繞兵團(tuán)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。該局將耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)分解到各年度，實(shí)行耕地保護(hù)一票否決制建立耕地保護(hù)激勵(lì)機(jī)制，對(duì)完成任務(wù)好、新增耕地多的師，在項(xiàng)目開發(fā)和土地利用上予以傾斜;指導(dǎo)各師按照兵團(tuán)土地利用總體規(guī)劃修編確定的指標(biāo)，合理確定各類用地?cái)?shù)量和布局，為實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整提供依據(jù)。這個(gè)布局圍繞重大項(xiàng)目建設(shè)積極實(shí)施用地重點(diǎn)保障，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)審制度，按照國(guó)家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規(guī)定的原則審核用地?cái)?shù)量，積極引導(dǎo)建設(shè)用地向高產(chǎn)出、少用地、節(jié)約集約可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)。力爭(zhēng)在職工家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，全面規(guī)范兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)土地政策的長(zhǎng)期固定。有的團(tuán)場(chǎng)已經(jīng)實(shí)行新的改革措施，譬如部分團(tuán)場(chǎng)對(duì)職工承包的土地提高等級(jí)：一是建立土地等級(jí)的改良提升制度，激勵(lì)職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個(gè)土地等級(jí)。二是連隊(duì)督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導(dǎo)。三是處里出臺(tái)優(yōu)惠政策，土地等級(jí)差進(jìn)行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實(shí)物量上交。四是加大基礎(chǔ)性的投入，清挖排渠，硬質(zhì)防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級(jí)，提高作物單產(chǎn)。

(二)新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的研究思路

首先，針對(duì)政府政策這一最重要變量對(duì)于現(xiàn)行各種土地流轉(zhuǎn)模式的制度性影響因素進(jìn)行實(shí)證調(diào)研并進(jìn)行分析，兼對(duì)土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進(jìn)行定量研究;其次，通過農(nóng)戶的需求與滿意度調(diào)查，對(duì)兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)已取得的經(jīng)驗(yàn)和存在的現(xiàn)實(shí)問題充分思考?xì)w納;此時(shí)，現(xiàn)實(shí)問題已經(jīng)出現(xiàn)并已經(jīng)充分總結(jié)。最后，結(jié)合國(guó)外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的原則與規(guī)則，并基于前述成果，力爭(zhēng)構(gòu)建新的土地流轉(zhuǎn)效果法學(xué)評(píng)價(jià)體系，同時(shí)提出科學(xué)可行的發(fā)展和完善兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)的法律對(duì)策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團(tuán)土地制度實(shí)證研究，再通過逆向研究部分，即對(duì)土地轉(zhuǎn)讓糾紛判例分析研究和土地制度運(yùn)行中的法律規(guī)避研究，最終實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)可行的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度設(shè)計(jì)。研究方法則首先是調(diào)查研究方法，擬由農(nóng)一師國(guó)土局領(lǐng)導(dǎo)主持實(shí)地調(diào)研，依托塔里木大學(xué)周圍團(tuán)場(chǎng)政研室的大力幫助，收集實(shí)證資料，再由實(shí)踐回到理論，由塔里木大學(xué)教師邀約行內(nèi)人士合議研究分析，力爭(zhēng)作出開創(chuàng)性結(jié)論。其次是對(duì)比研究方法，通過國(guó)外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置必不可少的一環(huán)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，要注重保障農(nóng)民的權(quán)利。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中要節(jié)制資本，應(yīng)將資本下鄉(xiāng)盡量限定在為農(nóng)民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的領(lǐng)域內(nèi)，防止資本對(duì)農(nóng)民土地的兼并導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)破產(chǎn)。對(duì)于眾多土地流轉(zhuǎn)模式，需要構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系來考評(píng)土地流轉(zhuǎn)的績(jī)效等問題。隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，需要鼓勵(lì)有條件的地方發(fā)展流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)提供完善的服務(wù)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)職工土地承包的土地的面積、等級(jí)、期限、地號(hào)等的民主監(jiān)督管理力度。

三、新疆兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)政策的法律定位與對(duì)策

兵團(tuán)土地總面積7457千公頃，農(nóng)用地4206千公頃。新型團(tuán)場(chǎng)建設(shè)需要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化的發(fā)展，要保證土地向種田能手流轉(zhuǎn)，還要保證防止耕地的減少和兵團(tuán)職工的大量失業(yè)，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實(shí)現(xiàn)團(tuán)場(chǎng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的充分流轉(zhuǎn)為前提。土地流轉(zhuǎn)糾紛最終需要司法的裁決?，F(xiàn)有國(guó)內(nèi)成文法無論土地管理法還是農(nóng)村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團(tuán)，兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)由法律規(guī)范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團(tuán)至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)糾紛有法可依，構(gòu)建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對(duì)其正當(dāng)性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經(jīng)的途徑。

筆者認(rèn)為：兵團(tuán)制定土地流轉(zhuǎn)政策，首先應(yīng)對(duì)兵團(tuán)團(tuán)場(chǎng)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行調(diào)研研究。研究應(yīng)當(dāng)包括：轉(zhuǎn)包模式統(tǒng)計(jì)與分析、出租模式統(tǒng)計(jì)與分析、互換模式統(tǒng)計(jì)與分析、轉(zhuǎn)讓模式統(tǒng)計(jì)與分析、股份合作模式統(tǒng)計(jì)與分析、其他模式統(tǒng)計(jì)與分析。其次要作兵團(tuán)農(nóng)戶滿意度與土地流轉(zhuǎn)意愿田野調(diào)查，包含針對(duì)普通農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查，和針對(duì)經(jīng)營(yíng)大戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)機(jī)理調(diào)查。最后，還應(yīng)當(dāng)作國(guó)外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國(guó)國(guó)家土地治理實(shí)務(wù)中各種土地理論已經(jīng)演化形成形態(tài)各異的法律制度與政策工具。如德國(guó)的土地評(píng)估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經(jīng)驗(yàn)和啟迪。美國(guó)的土地信托制度，法國(guó)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管制制度，英國(guó)的棄地者補(bǔ)貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團(tuán)土地流轉(zhuǎn)制度的法律設(shè)計(jì)提供科學(xué)的借鑒。例如國(guó)外農(nóng)村土地政策案例分析、美國(guó)的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國(guó)的土地信托制度、對(duì)美國(guó)土地制度的評(píng)價(jià)、日本的農(nóng)地制度、日本農(nóng)地制度的設(shè)定體系、日本農(nóng)地制度評(píng)價(jià)及啟示，以及歐洲土地制度與改革評(píng)價(jià)等等。

土地流轉(zhuǎn)法范文第4篇

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、廣泛宣傳引導(dǎo)。

區(qū)里成立土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）也要抓緊成立組織。要抽調(diào)農(nóng)業(yè)、土地、司法等部門的人員，成立一個(gè)法律政策指導(dǎo)組，為開展土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)村提供具體指導(dǎo)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，借鑒蓮花、橫路試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際，提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范管理工作實(shí)施方案，方案要求在1月15日前報(bào)區(qū)政府辦公室。同時(shí)各級(jí)要相關(guān)召開會(huì)議，介紹經(jīng)驗(yàn)，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。

2、把握流轉(zhuǎn)原則、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)。

土地流轉(zhuǎn)，政策性強(qiáng)、涉及面廣，在推進(jìn)過程中必須注意把握好原則。要以法律政策為依據(jù)，這是最根本的原則。一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、研究政策，鼓勵(lì)有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機(jī)制方面大膽探索；要以群眾自愿為基礎(chǔ)。群眾是土地流轉(zhuǎn)的主體，做好群眾工作是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，不能搞一刀切、搞強(qiáng)迫命令。要讓群眾明白，土地流轉(zhuǎn)，僅僅是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。從我們現(xiàn)在了解的情況看，個(gè)別農(nóng)戶之間小規(guī)模流轉(zhuǎn)的也不少，這說明群眾有這個(gè)意向，但是這種流轉(zhuǎn)沒有規(guī)范手續(xù)，容易引發(fā)矛盾和糾紛，而且土地的效益也沒有明顯增加，要在群眾自愿基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶、向有實(shí)力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)。要以增產(chǎn)增效為目的。土地流轉(zhuǎn)不是簡(jiǎn)單的換人種地，一定要與新農(nóng)村建設(shè)、與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、與加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與全民創(chuàng)業(yè)緊密結(jié)合起來。首先是土地流轉(zhuǎn)后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增效。二是土地流轉(zhuǎn)后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個(gè)問題解決了，土地流轉(zhuǎn)就是成功的。

在土地流轉(zhuǎn)中，我們還有很多需要規(guī)范完善的地方。要規(guī)范流轉(zhuǎn)的主體，要把專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等受讓方，作為重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)范。還要規(guī)范流轉(zhuǎn)的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全區(qū)統(tǒng)一規(guī)范的合同樣本，簽定合同，明確流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利責(zé)任。并在區(qū)、鄉(xiāng)、村三級(jí)登記備案。

3、建立五項(xiàng)機(jī)制、強(qiáng)化三大服務(wù)。

一是建立服務(wù)機(jī)制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)同時(shí)，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)體系。在農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機(jī)制。及時(shí)掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調(diào)處機(jī)制。要完善我區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)建設(shè)，積極探索開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛仲裁工作，妥善解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應(yīng)的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處組織，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉(zhuǎn)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲(chǔ)備機(jī)制。要探索通過合作、入股、經(jīng)營(yíng)權(quán)置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實(shí)行集中儲(chǔ)備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫(kù)，以便及時(shí)對(duì)接。五是探索建立評(píng)估機(jī)制。對(duì)農(nóng)村土地開展分等定級(jí)，建立價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，健全評(píng)估體系。要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和流轉(zhuǎn)款支付方式的引導(dǎo)與指導(dǎo)，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)要強(qiáng)化三大服務(wù)。加強(qiáng)市場(chǎng)信息服務(wù)，要指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者把握市場(chǎng)動(dòng)向，生產(chǎn)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，幫助開拓市場(chǎng)，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強(qiáng)生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)，要研究和推廣規(guī)模經(jīng)營(yíng)條件下省工省時(shí)、節(jié)本增收的種養(yǎng)模式，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，推廣應(yīng)用新技術(shù)、新品種、新模式，提高生產(chǎn)效率和效益。加強(qiáng)設(shè)施裝備服務(wù)，要優(yōu)先在規(guī)模經(jīng)營(yíng)區(qū)域大力開展農(nóng)田水利、田間道路、土地整理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的研發(fā)和推廣力度，建立健全農(nóng)業(yè)機(jī)械服務(wù)體系。

4、全面開展調(diào)查、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)文本。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底調(diào)查，逐一造冊(cè)登記，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度。重點(diǎn)建立《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺(tái)賬簿》“三簿”臺(tái)賬，及時(shí)掌握已流轉(zhuǎn)情況和下一步流出、流入意向等詳細(xì)信息，為建立信息庫(kù)和信息打基礎(chǔ)。農(nóng)業(yè)部門要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制訂一套土地流轉(zhuǎn)示范文本，包括出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股形式流轉(zhuǎn)的合同，流轉(zhuǎn)委托書，流轉(zhuǎn)意向信息簿、流轉(zhuǎn)情況登記簿等。各地要以范本為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際情況，指導(dǎo)訂立正式書面合同。對(duì)已經(jīng)簽訂書面合同，但不完善的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行完善。對(duì)沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行補(bǔ)簽。

5、認(rèn)真落實(shí)措施、嚴(yán)格考核督查。

加大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。拓寬招商網(wǎng)絡(luò)渠道，建立招商機(jī)制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎(jiǎng)勵(lì)。建立項(xiàng)目庫(kù)，整合一批、包裝一批、儲(chǔ)備一批，使進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。農(nóng)業(yè)部門要進(jìn)一步做好調(diào)研，根據(jù)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理實(shí)施意見，提出土地流轉(zhuǎn)工作考核辦法，要把健全服務(wù)機(jī)構(gòu)、明確服務(wù)職責(zé)、依法規(guī)范操作、調(diào)處化解糾紛，特別流轉(zhuǎn)實(shí)績(jī)等內(nèi)容列入考核內(nèi)容,建立管理服務(wù)工作考核評(píng)價(jià)體系和流轉(zhuǎn)實(shí)績(jī)考核評(píng)價(jià)體系，將專項(xiàng)考核與綜合考核結(jié)合起來，專項(xiàng)考核結(jié)果與年度目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤,區(qū)財(cái)政每年要安排一定的專項(xiàng)資金，用于土地流轉(zhuǎn)的補(bǔ)助。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)全區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行專項(xiàng)督查，確保土地流轉(zhuǎn)工作有序、規(guī)范、健康開展。

土地流轉(zhuǎn)法范文第5篇

今天全市的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)動(dòng)員大會(huì)在我鎮(zhèn)召開，充分體現(xiàn)了市政府對(duì)花街農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重視和支持，也充分肯定了各位書記村長(zhǎng)一直來的辛勤勞動(dòng)。過去幾年，部分村自發(fā)開展的土地流轉(zhuǎn)工作，取得了一定的成效，很有亮點(diǎn)。但總的看來，還是處于剛剛起步、破題階段，與一些發(fā)達(dá)地區(qū)還有很大的差距。這次會(huì)議既是對(duì)過去工作的總結(jié)也是對(duì)全面推開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的部署。

全鎮(zhèn)如何做好這次試點(diǎn)工作，這需要我們?cè)鰪?qiáng)試點(diǎn)意識(shí)，更加積極、主動(dòng)、自覺、堅(jiān)定地開展好學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)，用心領(lǐng)會(huì)十七屆三中全會(huì)“三個(gè)不得”精神，切實(shí)堅(jiān)持農(nóng)戶的主體地位，充分尊重農(nóng)民的個(gè)人意愿，引導(dǎo)土地規(guī)范、透明流轉(zhuǎn)，才能給農(nóng)民吃下一顆“定心丸”再創(chuàng)農(nóng)民增收的動(dòng)力源。要拓展試點(diǎn)路子，結(jié)合本地特點(diǎn)，著力在深化學(xué)習(xí)、深入調(diào)研、開展討論、分析檢查、整改落實(shí)上探索創(chuàng)新，把突出問題解決好，把制度措施完善好。要總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)把點(diǎn)上的經(jīng)驗(yàn)上升到面上的層次，把成功的措施上升到制度的高度，為全市第二批學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)創(chuàng)造更多、更好的經(jīng)驗(yàn)，使“試點(diǎn)”成為學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的“創(chuàng)新點(diǎn)”、“示范點(diǎn)”。同時(shí)各村一定要把握好土地流轉(zhuǎn)的政策界限和原則要求，在推進(jìn)過程中要堅(jiān)持以群眾高興不高興、滿意不滿意、贊成不贊成為標(biāo)準(zhǔn)，不能下指標(biāo)，不能搞行政命令，不能強(qiáng)迫，必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜，既要積極，又要穩(wěn)妥，確保土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范、有序、健康推進(jìn)。各村在工作中要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，廣泛聽取各方意見特別是農(nóng)民的意見。要強(qiáng)化試點(diǎn)成效，堅(jiān)持把學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)作為推動(dòng)各項(xiàng)工作的重要機(jī)遇和強(qiáng)大動(dòng)力，使試點(diǎn)工作成效充分體現(xiàn)到各項(xiàng)工作之中。

在這之前我鎮(zhèn)已有13個(gè)村自發(fā)的進(jìn)行了土地的流轉(zhuǎn)，其中連枝、梧澗、定橋、項(xiàng)宅、里塢等5個(gè)村流轉(zhuǎn)到本村村民。大屋、尚仁、黃園、副業(yè)場(chǎng)、尚裘、倪宅、下王、花街等8個(gè)村流轉(zhuǎn)到種養(yǎng)殖大戶、企業(yè)單位、成功實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)承包的有連枝村的永康市農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)“花果山”種養(yǎng)殖基地。大屋的一凡農(nóng)莊，尚裘速成林基地，尚仁、倪宅的蔬菜、糧食基地，黃園工業(yè)基地等等。其中黃園實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)后全村口糧以吃食堂的形式同一由村集體提供，而且每年每人發(fā)放一千元以上的補(bǔ)貼。村民又可以騰出時(shí)間實(shí)現(xiàn)了其他勞動(dòng)收入，切實(shí)地感受到了土地流轉(zhuǎn)帶來的好處。

從過去的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看來，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理有序、規(guī)范流轉(zhuǎn)，對(duì)促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)意義重大，影響深遠(yuǎn)。加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)突出體現(xiàn)在五個(gè)有利于：一是有利于促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。近幾年我鎮(zhèn)一些村通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等土地流轉(zhuǎn)形式，促進(jìn)了勞務(wù)輸出產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，降低了農(nóng)民對(duì)土地的依賴程度，推動(dòng)土地向種田能手集中，形成了“你在外地忙掙錢，我來代你耕農(nóng)田”的“田保姆”式的互助合作方式，提高了土地產(chǎn)出效益，增加了農(nóng)民收入。二是有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向種植能手和規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶流轉(zhuǎn)，向土地連片流轉(zhuǎn)，既可以減少耕地拋荒，又能盤活荒地或低效益的土地，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。三是有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。近幾年來，部分村通過土地流轉(zhuǎn)，做大做強(qiáng)一凡農(nóng)莊等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。四是有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。通過農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，農(nóng)民至少可以增加三部分的財(cái)產(chǎn)性收入：外出務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民可以增加勞務(wù)現(xiàn)金收入；提高土地的利用價(jià)值，增加土地租金收入；原承包戶還可以為土地流轉(zhuǎn)受讓方打工，增加傭金收入等。五是有利于維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn),既維護(hù)了法律所賦予農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),又滿足了農(nóng)民的戀土情結(jié),極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民生產(chǎn)生活、參與管理和監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)的積極性。

各村一定要把加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)作為當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)的突破口，作為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要抓手，作為遏制耕地拋荒、確保糧食安全的發(fā)力點(diǎn)，作為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入新的增長(zhǎng)點(diǎn)，認(rèn)真謀劃，扎實(shí)工作，確保我鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)工作有新突破、新亮點(diǎn)、新發(fā)展，為全市土地流轉(zhuǎn)工作順利鋪開積累好的經(jīng)驗(yàn)。

為了更好的做好試點(diǎn)工作，我再?gòu)?qiáng)調(diào)幾點(diǎn)：

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、廣泛宣傳引導(dǎo)。

鎮(zhèn)里抽調(diào)部分干部、大學(xué)生村官、農(nóng)業(yè)、土地、司法等部門的人員成立土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，各村也要抓緊成立組織。為開展土地流轉(zhuǎn)提供具體指導(dǎo)。同時(shí)要到各村召開會(huì)議，介紹經(jīng)驗(yàn)，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。

2、把握流轉(zhuǎn)原則、規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)。

要不折不扣地執(zhí)行黨在農(nóng)村的各項(xiàng)方針政策，確保承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的貫徹落實(shí)。我們推行土地流轉(zhuǎn)，是在不改變農(nóng)民土地承包一定30年不變政策的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民自主自愿的前提下，將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向經(jīng)營(yíng)能手和種植大戶流轉(zhuǎn)，聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的主體還是農(nóng)民，土地流轉(zhuǎn)是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，而不是承包責(zé)任制主體的轉(zhuǎn)變。農(nóng)民仍然享有承包土地收益的權(quán)力，責(zé)任主體并沒有發(fā)生變化。我們搞土地流轉(zhuǎn)改革，并不是改變黨在農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作中的現(xiàn)行政策，并沒有改變農(nóng)民對(duì)土地承包的權(quán)力。在永康市土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方案中也明確提出了“二十四字原則”即穩(wěn)制、分權(quán)、放活的原則，依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，集中、規(guī)模、增效的原則，管理、規(guī)范、有序的原則。這些原則是我們必須切實(shí)遵守的。

在土地流轉(zhuǎn)中，我們有很多地方需要規(guī)范完善。要規(guī)范流轉(zhuǎn)的主體，要把專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)、種養(yǎng)大戶等受讓方，作為重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)范。還要規(guī)范流轉(zhuǎn)的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全市統(tǒng)一規(guī)范的合同樣本，簽定合同，明確流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利責(zé)任。并在鎮(zhèn)、村兩級(jí)登記備案

3、要切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自。

土地必須要依法、規(guī)范、有序、合理地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，堅(jiān)決不允許搞強(qiáng)迫命令，這是一項(xiàng)基本原則。因?yàn)檗r(nóng)民是土地承包的責(zé)任主體，農(nóng)民享有充分的經(jīng)營(yíng)自，我們只能通過加大宣傳教育、分析比較效益等方法，引導(dǎo)農(nóng)民積極支持、參與和配合。在一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，需要我們采取一定措施，決不是搞行政命令。在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，要防止急功近利、急于求成，方式方法要多種多樣，堅(jiān)持公開透明，充分尊重農(nóng)民的意愿，防止在土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)、假公濟(jì)私等損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象。

4、建立五項(xiàng)機(jī)制、強(qiáng)化三大服務(wù)。

一是建立服務(wù)機(jī)制。根據(jù)市里統(tǒng)一部署，我鎮(zhèn)要建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村里也要建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機(jī)制。及時(shí)掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調(diào)處機(jī)制。要完善我鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處組織的建設(shè)，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉(zhuǎn)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立對(duì)接機(jī)制。要探索通過合作、入股、經(jīng)營(yíng)權(quán)置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實(shí)行集中儲(chǔ)備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫(kù)，以便及時(shí)對(duì)接。五是規(guī)范支付制度。提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)要強(qiáng)化三大服務(wù)。加強(qiáng)市場(chǎng)信息服務(wù)，要指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者把握市場(chǎng)動(dòng)向，生產(chǎn)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，幫助開拓市場(chǎng)，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強(qiáng)生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)，要研究和推廣規(guī)模經(jīng)營(yíng)條件下省工省時(shí)、節(jié)本增收的種養(yǎng)模式，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，推廣應(yīng)用新技術(shù)、新品種、新模式，提高生產(chǎn)效率和效益。加強(qiáng)設(shè)施裝備服務(wù)，要優(yōu)先在規(guī)模經(jīng)營(yíng)區(qū)域大力開展農(nóng)田水利、田間道路、土地整理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、設(shè)施的研發(fā)和推廣力度，建立健全農(nóng)業(yè)機(jī)械服務(wù)體系。

5、全面開展調(diào)查、統(tǒng)一流轉(zhuǎn)文本。

各村要抓緊完成意向摸底調(diào)查，逐一造冊(cè)登記，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度。及時(shí)掌握已流轉(zhuǎn)情況和下一步流出、流入意向等詳細(xì)信息，為建立信息庫(kù)和信息打基礎(chǔ)。農(nóng)辦的同志要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我鎮(zhèn)的實(shí)際，制訂一套土地流轉(zhuǎn)示范文本，包括出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股形式流轉(zhuǎn)的合同，流轉(zhuǎn)委托書，流轉(zhuǎn)意向信息簿、流轉(zhuǎn)情況登記簿等。各村要以范本為基礎(chǔ)，訂立正式書面合同。對(duì)已經(jīng)簽訂書面合同，但不完善的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行完善。對(duì)沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的，要引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人參照示范文本進(jìn)行補(bǔ)簽。

6、要科學(xué)合理地確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格

確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，既要確保承包土地農(nóng)民的利益，又要保證經(jīng)營(yíng)能手和種植大戶通過規(guī)模種植實(shí)現(xiàn)增收，使雙方都滿意、都接受。既要防止農(nóng)民因?yàn)閰⑴c土地流轉(zhuǎn)的大戶多了就隨意抬高流轉(zhuǎn)費(fèi)，也要防止種植大戶壓級(jí)壓價(jià)，損害農(nóng)民的承包利益。對(duì)此，要加強(qiáng)引導(dǎo)，多為農(nóng)民和種植大戶算經(jīng)濟(jì)帳，酌情協(xié)調(diào)處理好他們的利益關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)費(fèi)不宜過高或過低，避免對(duì)今后的土地流轉(zhuǎn)帶來負(fù)面影響，原則上土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用與本村原來畝均純收入相當(dāng)，要通過土地流轉(zhuǎn)使農(nóng)民和種植大戶都能實(shí)現(xiàn)增收。各村在土地承包費(fèi)用上不能攀比，要實(shí)事求是，因地制宜。

7、認(rèn)真落實(shí)措施、嚴(yán)格考核督查。

農(nóng)辦要想方設(shè)法去拓寬招商網(wǎng)絡(luò)渠道，建立招商機(jī)制，制定招商辦法，建立項(xiàng)目庫(kù)，整合一批、包裝一批、儲(chǔ)備一批，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。同時(shí)要深入摸底調(diào)研，把健全服務(wù)機(jī)構(gòu)、明確服務(wù)職責(zé)、依法規(guī)范操作、調(diào)處化解糾紛，流轉(zhuǎn)實(shí)績(jī)好的村推薦報(bào)送到市農(nóng)業(yè)部門，并把他們成功的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)好，歸納好，報(bào)送好。