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城市物業(yè)管理辦法范文第1篇

    第一條  為了加強(qiáng)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動(dòng)，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。

    第三條  本辦法所稱城市是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。

    本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

    本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

    本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

    本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

    第四條  自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。

    各市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)管理部門(mén)），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

    規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

    街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督。

    第五條  物業(yè)管理實(shí)行主管部門(mén)行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

    第六條  新建居住小區(qū)必須依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗(yàn)收交付使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理。

    第二章  物業(yè)管理組織

    第七條  城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱居住小區(qū)）都應(yīng)依照本辦法成立居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性組織，由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。

    街道辦事處、居委會(huì)、公安派出所可派代表參與管委會(huì)的工作。

    第八條  管委會(huì)由所在地房產(chǎn)管理部門(mén)組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)選舉產(chǎn)生。

    產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和公安派出所的代表列席。

    管委會(huì)產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集。

    產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)每年至少舉行一次。

    第九條  產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)行使下列職權(quán)：

    （一）選舉、罷免管委會(huì)委員；

    （二）審議通過(guò)管委會(huì)章程和居住小區(qū)公約；

    （三）聽(tīng)取管委會(huì)的工作報(bào)告；

    （四）聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告；

    （五）改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

    （六）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

    第十條  管委會(huì)由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。

    管委會(huì)設(shè)主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會(huì)委員中選舉產(chǎn)生，并報(bào)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

    第十一條  管委會(huì)行使下列職權(quán)：

    （一）起草管委會(huì)章程和居住小區(qū)公約；

    （二）選聘物業(yè)管理企業(yè)；

    （三）監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計(jì)劃和為居住小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；

    （五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作；

    （六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

    （七）召集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會(huì)，并向大會(huì)報(bào)告工作和有關(guān)事項(xiàng)。

    第十二條  管委會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：

    （一）管委會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

    （二）管委會(huì)組成人員名單；

    （三）管委會(huì)章程。

    第三章  物業(yè)管理企業(yè)

    第十三條  物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和資質(zhì)年審制度。

    物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

    物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記，向物價(jià)管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取收費(fèi)許可證，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)當(dāng)提供下列文件和資料：

    （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證申請(qǐng)書(shū)；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

    （四）經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理人員的任命書(shū)或聘任書(shū)、技術(shù)職稱證書(shū)和物業(yè)管理培訓(xùn)證書(shū)。

    第十六條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：

    一級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金40萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的人員2名以上，初級(jí)職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。

    二級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬(wàn)平方米以下，5萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金30萬(wàn)元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的的人員1名以上，初級(jí)職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。

    三級(jí)企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬(wàn)平方米以下，2萬(wàn)平方米以上，注冊(cè)資金20萬(wàn)元以上，并配備具有初級(jí)職稱的人員2名以上，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員2名以上。

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年的二月十日前，填報(bào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報(bào)告書(shū)，向所在地房產(chǎn)管理部門(mén)提出年審申請(qǐng)，并提交上年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債和損益表。

    物業(yè)管理企業(yè)年審報(bào)告書(shū)由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一印制。

    第四章  物業(yè)管理服務(wù)

    第十八條  居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)管理的配套設(shè)施，并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可向居住小區(qū)管委會(huì)辦理移交。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)接受管委會(huì)委托，承擔(dān)居住小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)：

    （一）物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域和具體事項(xiàng)；

    （二）物業(yè)管理服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)；

    （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

    （四）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

    （五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支；

    （六）監(jiān)督檢查物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)間和方式；

    （七）違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式。

    房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新，也可以在合同中約定。

    合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

    第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定，對(duì)居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

    （二）制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對(duì)造成的損失有權(quán)要求賠償；

    （三）要求管委會(huì)協(xié)助管理；

    （四）選聘專業(yè)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)工作；

    （五）從事與物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營(yíng)及有償服務(wù)活動(dòng)；

    （六）依據(jù)合同的約定，對(duì)不照章交納各種費(fèi)用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節(jié)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。

    第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)委托管理的房屋及相關(guān)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕、更新；

    （二）承擔(dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作；

    （三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會(huì)審議決定；

    （四）接受有關(guān)行政管理部門(mén)及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

    （五）對(duì)違法行為及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

    第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格履行與管委會(huì)簽訂的合同，按下列要求做好服務(wù)工作。

    （一）實(shí)施管委會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

    （二）將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書(shū)面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人；

    （三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

    （四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按合同約定進(jìn)行維修；

    （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

    （六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

    （七）定期向管委會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費(fèi)用的收支帳目，接受審核，改進(jìn)和完善管理服務(wù)工作；

    （八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向管委會(huì)或有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)報(bào)告；

    （九）按照物業(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

    第五章  物業(yè)的使用及維護(hù)

    第二十三條  產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用和維護(hù)房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，妥善處理相鄰關(guān)系。

    人為造成房屋及公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

    物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時(shí)，所在地房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

    第二十四條  物業(yè)使用中禁止下列行為：

    （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

    （二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備：

    （三）在平臺(tái)、屋頂、通道或者其他公用場(chǎng)地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）侵占綠地，毀壞綠化；

    （五）亂設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)；

    （六）亂倒垃圾、雜物；

    （七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

    （八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

    （九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十五條  產(chǎn)權(quán)人或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或者使用人。

    第二十六條  任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用或挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

    第二十七條  房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、電視共用天線、消防設(shè)施等房屋公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

    第二十八條  居住小區(qū)內(nèi)戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運(yùn)等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負(fù)責(zé)。

    居住小區(qū)內(nèi)戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車房（棚）、場(chǎng)地、管委會(huì)用房等非經(jīng)營(yíng)性公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)、清掃和管理。

    第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向管委會(huì)提供下列資料的復(fù)制件：

    （一）住宅區(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖；

    （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖；

    （三）地下管線竣工圖；

    （四）其他開(kāi)展物業(yè)管理所需資料的復(fù)制件。

    無(wú)上述資料的，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測(cè)繪后將復(fù)制件移交管委會(huì)。

    第六章  物業(yè)管理費(fèi)用

    第三十條  依照本辦法實(shí)行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備金。

    物業(yè)維修儲(chǔ)備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

    第三十一條  物業(yè)維修儲(chǔ)備金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。

    已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲(chǔ)備金的提繳、支付，參照前款規(guī)定，由住宅所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。

    第三十二條  物業(yè)維修儲(chǔ)備金由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一收取，代為管理，全部存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門(mén)帳戶，按照銀行同期同檔次單位存款利率計(jì)付利息。

    物業(yè)維修儲(chǔ)備金應(yīng)當(dāng)按幢立帳，按戶核算，?？顚Ｓ?。使用物業(yè)維修儲(chǔ)備金，由物業(yè)管理企業(yè)提出計(jì)劃，經(jīng)管委會(huì)同意后，報(bào)請(qǐng)所在地房產(chǎn)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后支付。

    房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修儲(chǔ)備金的收支情況，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。

    第三十三條  物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

    （一）住宅自用部分和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)。

    （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù)幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備金的，在物業(yè)維修儲(chǔ)備金中列支。

    （三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲(chǔ)備金的，在物業(yè)維修儲(chǔ)備金中列支。

    （四）物業(yè)維修儲(chǔ)備金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照管委會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲(chǔ)備金。

    第三十四條  物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

    物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及使用辦法，另行規(guī)定。

    第三十五條  居住小區(qū)配套建造的經(jīng)營(yíng)性用房的收入，用于補(bǔ)充物業(yè)維修儲(chǔ)備金，由市、縣房產(chǎn)管理部門(mén)收取。

    第三十六條  居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)半年張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。

城市物業(yè)管理辦法范文第2篇

一、為了改善城中村的人居環(huán)境，提高城中村農(nóng)民的生活水平，確保城市建設(shè)順利進(jìn)行，在城市建成區(qū)內(nèi)全面開(kāi)展城中村的改造建設(shè)工作。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

二、本辦法所指城中村是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，仍然保留農(nóng)村體制，使用集體土地，以村民委員會(huì)為組織形式的行政村的居住村落。

三、通過(guò)城中村改造，使農(nóng)民的組織形式、生產(chǎn)方式和生活方式向更有利于城市化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)和城市居住社區(qū)的方向轉(zhuǎn)變。

四、城中村改造，應(yīng)堅(jiān)持“一村一案”的原則，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，由城中村所在地的區(qū)人民政府統(tǒng)籌土地資源、合理調(diào)配城中村發(fā)展用地，為城中村的遷建、翻建做好土地儲(chǔ)備保障。

五、城中村所在地的區(qū)人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施及管理工作。

凡未經(jīng)區(qū)人民政府審查批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得在城中村改造區(qū)內(nèi)進(jìn)行新建、擴(kuò)建、翻建等工程項(xiàng)目。

六、成立西安市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱市領(lǐng)導(dǎo)小組），負(fù)責(zé)全面指導(dǎo)與協(xié)調(diào)城中村改造工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市城中村改造的建設(shè)管理工作。規(guī)劃、國(guó)土房管等領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按各自職責(zé)開(kāi)展工作。

城中村所在地的區(qū)人民政府成立相應(yīng)的城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組），具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施工作。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、西安曲江旅游度假區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施工作。

市領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)是：負(fù)責(zé)編制全市城中村改造計(jì)劃和規(guī)劃，并進(jìn)行宏觀管理；審定城中村改造建設(shè)方案；制定城中村改造的配套政策；按照全市城中村改造計(jì)劃定期督促、檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組的工作。

區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的職責(zé)是：按照市城中村改造總體計(jì)劃編制所轄區(qū)城中村改造計(jì)劃；組織制定城中村改造方案；組織實(shí)施城中村的拆遷安置工作；協(xié)調(diào)城中村改造建設(shè)的相關(guān)問(wèn)題；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城中村改造建設(shè)的組織實(shí)施工作。 市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組的日常事務(wù)工作，審查城中村改造建設(shè)方案；協(xié)調(diào)指導(dǎo)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及城中村的改造工作。

七、城中村改造的實(shí)施主體為：

（一）村民，村民委員會(huì)；

（二）由村委會(huì)組建并授權(quán)的具有合法資格的建設(shè)發(fā)展公司；

（三）有實(shí)力、有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)。

八、城中村改造建設(shè)方案的確定程序。

區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)小組下達(dá)的改造計(jì)劃及有關(guān)要求，指導(dǎo)村委會(huì)編制城中村改造建設(shè)方案，經(jīng)初審后報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

九、市規(guī)劃行政主管部門(mén)依據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)小組的計(jì)劃安排負(fù)責(zé)組織城中村改造的詳細(xì)規(guī)劃編制工作，規(guī)劃編制完成后，由市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會(huì)同區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組、城中村村委會(huì)及相關(guān)部門(mén)進(jìn)行政策性綜合研究，擬定方案，由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

城中村改造建設(shè)方案由市領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，依法由市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，土地部門(mén)核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，計(jì)劃部門(mén)辦理建設(shè)工程立項(xiàng)。具體工作由城中村所在區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組組織實(shí)施。

十、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織召集計(jì)劃、規(guī)劃、市政、供電、消防、抗震、園林、環(huán)保等部門(mén)和專家對(duì)擬進(jìn)行的城中村改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，審查同意后予以批復(fù)，并按照相關(guān)程序辦理《建筑工程施工許可證》。

城中村改造項(xiàng)目建成后由市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收；綜合驗(yàn)收合格后由房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

十一、城中村改造相關(guān)配套政策。

（一） 城中村改造提倡、鼓勵(lì)易地置換。易地置換的，應(yīng)整村遷移，由城中村所在地區(qū)人民政府按照城市整體規(guī)劃另行征用劃撥土地，土地指標(biāo)原則上按每人65平方米計(jì)（包括居住用地、生產(chǎn)用地及經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地）。

城中村就地改造的，集體土地應(yīng)依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，除村民住宅用地之外其余土地可以進(jìn)行招商引資、有償開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)所得用于城中村的改造和發(fā)展。進(jìn)行整村遷移的城中村，騰遷出來(lái)的集體土地，應(yīng)依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）屬于安置村民的新建住宅，所有城建費(fèi)用一律免收。

（三）除安置村民居住用地外仍有較大面積剩余土地的，可以按照一定比例給村上留作發(fā)展經(jīng)濟(jì)。對(duì)用于發(fā)展村經(jīng)濟(jì)的建設(shè)工程，配套費(fèi)減半收取。其他城建收費(fèi)項(xiàng)目除了質(zhì)量監(jiān)督、勞保統(tǒng)籌外，一律免收。

其他多余的土地，按照我市土地儲(chǔ)備有關(guān)規(guī)定辦理。

（四）對(duì)于拆遷房屋等騰遷出來(lái)的土地和其他非農(nóng)業(yè)性生產(chǎn)用地，允許進(jìn)入市場(chǎng)交換或進(jìn)行適度開(kāi)發(fā)。

（五）拆遷安置。城中村改造實(shí)行“自籌資金、自我改造、自我安置”的方針，由城中村根據(jù)自身實(shí)際制定拆遷安置方案，經(jīng)村民大會(huì)同意后報(bào)所在區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審定。拆遷安置工作由城中村所在區(qū)人民政府具體組織有關(guān)部門(mén)及村委會(huì)實(shí)施。

（六）新村建設(shè)。城中村改造的建設(shè)活動(dòng)一律由該村所屬的城中村改造建設(shè)發(fā)展有限公司承擔(dān)，公司按照《公司法》相關(guān)規(guī)定組建，其公司資質(zhì)由市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)核準(zhǔn)，工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（七）自本辦法之日起，城中村內(nèi)停止改造之外的一切建設(shè)活動(dòng)，所在區(qū)人民政府、街道辦事處及村委會(huì)負(fù)責(zé)城中村范圍內(nèi)一切建設(shè)活動(dòng)的管理工作，有權(quán)依法制止村內(nèi)任何形式的亂搭亂建，對(duì)亂搭亂建的，由所在區(qū)人民政府組織依法拆除。

（八）市領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)進(jìn)行改造的城中村，各級(jí)管理部門(mén)停止對(duì)該村的土地征用及建設(shè)工程項(xiàng)目的審批工作。確需建設(shè)的工程，應(yīng)在城中村改造建設(shè)方案的指導(dǎo)下進(jìn)行。

（九）對(duì)城中村過(guò)去或在建建設(shè)項(xiàng)目的處理。對(duì)于在改造以前已經(jīng)建成或在建的房地產(chǎn)或其他建設(shè)工程，在符合城市規(guī)劃、工程質(zhì)量合格無(wú)隱患的情況 下，經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，依法補(bǔ)辦建設(shè)手續(xù)。并可以按《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)行舊村改造試點(diǎn)的意見(jiàn)》第十條和本辦法有關(guān)配套政策分別辦理。

對(duì)于不符合城市規(guī)劃并且無(wú)法改正和補(bǔ)救的或存在工程質(zhì)量、安全問(wèn)題無(wú)法補(bǔ)救的，必須拆除。

十二、城中村改造建設(shè)方案一經(jīng)審批，不得擅自更改。凡未按審批方案實(shí)施的，由各職能部門(mén)依照相關(guān)法規(guī)予以處罰，并按審批方案予以糾正。

十三、城中村范圍內(nèi)的一切住戶，都應(yīng)積極支持對(duì)城中村的改造。對(duì)于阻礙改造違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》進(jìn)行處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

城市物業(yè)管理辦法范文第3篇

第二條本辦法所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。

本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。

第三條房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門(mén)和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。

第四條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。

第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。

第六條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。

管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

第七條管委會(huì)的權(quán)利：

（一）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；

（三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；

（四）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

管委會(huì)的義務(wù)：

（一）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

第八條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

（五）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

（六）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

（七）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

第九條物業(yè)管理公司可享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十條物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：

（一）管理項(xiàng)目；

（二）管理內(nèi)容；

（三）管理費(fèi)用；

（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他。

第十一條物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時(shí)，應(yīng)在買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時(shí)，應(yīng)在租賃合同中對(duì)使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。

第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。

第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失；

（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

（四）不照章交納各種費(fèi)用的。

第十五條物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。

第十六條本辦法生效前，未按本辦法實(shí)施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。

城市物業(yè)管理辦法范文第4篇

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

20世紀(jì)60年代，臺(tái)灣社會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口從農(nóng)村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區(qū)。建筑物形態(tài)的改變提升了對(duì)物業(yè)管理的需求。臺(tái)灣的物業(yè)管理發(fā)展主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。

1．醞釀期（20世紀(jì)60年代—80年代初），官方主導(dǎo)下的物業(yè)管理嘗試由于住宅形式的發(fā)展，居民對(duì)居住安全和設(shè)施安全等需求增加。不少住戶自行聘請(qǐng)“大樓管理員”，管理社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全維護(hù)，并兼有代收信件等增值服務(wù)。這一階段的物業(yè)管理僅限于“國(guó)民住宅”，是政府興建的，低于市價(jià)銷售的物業(yè)，其功能和流通類似于目前大陸市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)適用房。

2．試行期（20世紀(jì)80年代—90年代初），物業(yè)管理的重點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移由“內(nèi)政部警政署”實(shí)施了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請(qǐng)物業(yè)管理人員的慣例，成立社區(qū)巡守隊(duì)，由里長(zhǎng)和“社區(qū)守望相助委員會(huì)”協(xié)助警務(wù)部門(mén)進(jìn)行社會(huì)治安慣例。同時(shí)“保全業(yè)”的相關(guān)法規(guī)制定實(shí)施，保全業(yè)積極拓展市場(chǎng)，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業(yè)的興起，系統(tǒng)化的安全防范、巡邏維保也被引入物業(yè)管理行業(yè)。此階段的物業(yè)管理以社區(qū)治安維護(hù)為主，樓宇管理和環(huán)境衛(wèi)生退居次要位置。

3．規(guī)范期（20世紀(jì)90年代中期—2003年），物業(yè)管理的內(nèi)涵和范圍得到前所未有的擴(kuò)展1991—1995年多次的重大火災(zāi)事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來(lái)。這一時(shí)期實(shí)施的《公寓大廈管理?xiàng)l例》加強(qiáng)了物業(yè)設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)?！稐l例》指出物業(yè)管理是物權(quán)的延伸，住戶是其主體被服務(wù)的對(duì)象。根據(jù)《條例》成立的管理委員會(huì)強(qiáng)化了民主精神和理性自律，物業(yè)管理的概念中首次添加了服務(wù)的內(nèi)容。同時(shí)，這一階段的物業(yè)管理范圍也從“國(guó)民住宅”擴(kuò)展到所有的公寓大廈。

4．推進(jìn)期（2004年至今），物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展“中華物業(yè)管理協(xié)會(huì)”2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》，整合相關(guān)法規(guī)，推動(dòng)臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)階段臺(tái)北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來(lái)工作的重點(diǎn)。不少公司通過(guò)提升科技化水平，用設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)取代人員配置。同時(shí)，國(guó)際物業(yè)管理公司進(jìn)入臺(tái)灣市場(chǎng)，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。所以近年來(lái)臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)了與學(xué)界的聯(lián)系，提升從業(yè)人員素質(zhì)，強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)管理師執(zhí)照的要求，并逐步與國(guó)際物業(yè)管理協(xié)會(huì)的香港認(rèn)證接軌[2]6。

（二）大陸物業(yè)管理的發(fā)展歷程

大陸物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：萌芽階段—起步階段—發(fā)展階段—規(guī)范階段。

1．萌芽階段(建國(guó)后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設(shè)，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬政府，所以，房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和日常維修保養(yǎng)均由地方城市房管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，不帶商業(yè)色彩，實(shí)行的是行政性、福利型管理體制，物業(yè)管理的特點(diǎn)是內(nèi)容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，作為大陸第一家物業(yè)管理公司，以管理商品房為主，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，在物業(yè)管理理論和實(shí)踐方面都做出了積極探索，被譽(yù)為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽(yáng)、大連、上海、北京等城市先后出現(xiàn)了一批物業(yè)管理公司或機(jī)構(gòu)。這些物業(yè)管理公司開(kāi)始學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外和港澳地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)住宅小區(qū)、商廈、寫(xiě)字樓、別墅等物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、售后服務(wù)和租金等方面的管理進(jìn)行了大膽的、有益的探索與實(shí)踐，從實(shí)踐中探索出一條經(jīng)營(yíng)型、綜合性物業(yè)管理的新路子。

3．發(fā)展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，它表明我國(guó)大陸物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)期。1994年4月，原建設(shè)部頒布了我國(guó)大陸第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理體制的規(guī)范性文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該文件指出“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。”從而確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)大陸房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。從此，上海、廣州、深圳等物業(yè)管理市場(chǎng)初步形成。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了物業(yè)管理發(fā)展的新。香港房地產(chǎn)服務(wù)公司紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，內(nèi)地涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。國(guó)家和一些地方還相繼出臺(tái)了一些法規(guī)、制度和管理辦法，以支持物業(yè)管理的發(fā)展。法規(guī)制度的頒布、實(shí)施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理體制已進(jìn)人大發(fā)展階段，物業(yè)管理日趨成熟。

4．規(guī)范階段（2003年開(kāi)始至今）

2003年6月8日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)大陸物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。條例第三條提出“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，第四天提出“國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施是新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，使我國(guó)大陸物業(yè)管理的法制建設(shè)更加完善，行業(yè)發(fā)展方向更加明確。

二、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺(tái)灣地區(qū)共有公寓大廈維護(hù)管理企業(yè)512家，從業(yè)人員24394人；保全業(yè)企業(yè)497家，從業(yè)人員35374人；清潔業(yè)7400家，從業(yè)人員約150000人。相關(guān)企業(yè)合計(jì)8409家，從業(yè)人員近21萬(wàn)人。此外在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、室內(nèi)裝修、管理顧問(wèn)咨詢機(jī)構(gòu)、舊城改造等公司的從業(yè)人員沒(méi)有被一一統(tǒng)計(jì)。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，2008年末我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬(wàn)人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)該在500～600萬(wàn)，其中秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對(duì)比兩岸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模（如表1所示），臺(tái)灣地區(qū)的平均企業(yè)員工數(shù)是大陸的六成，規(guī)模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術(shù)化網(wǎng)絡(luò)化水平較高有著密切關(guān)系。同時(shí)大陸的物業(yè)管理剛剛實(shí)現(xiàn)了一線二線城市的覆蓋，對(duì)于東部的三線城市和中西部的廣大地區(qū)仍有大量的市場(chǎng)空白，因此從業(yè)人口的百分比明顯低于臺(tái)灣地區(qū)。

三、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)形態(tài)比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)

目前臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理中的公寓大廈管理、保全業(yè)、環(huán)境保護(hù)、消防、裝修管理、小區(qū)服務(wù)分別由臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”的“營(yíng)建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經(jīng)濟(jì)部”、“金管會(huì)”、“環(huán)保署”進(jìn)行管理。其中公寓大廈維護(hù)管理公司和保全公司取得特許時(shí)有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護(hù)公司資本額在新臺(tái)幣1000萬(wàn)（合人民幣208.22萬(wàn)）以上，在此基礎(chǔ)上分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)物業(yè)管理公司，其注冊(cè)資本額和管理面積都有所不同（詳見(jiàn)表2）。而經(jīng)營(yíng)保全業(yè)的企業(yè)至少需要新臺(tái)幣4000萬(wàn)元（合人民幣832.86萬(wàn)）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬(wàn)元（合人民幣416.43萬(wàn)）的資本額。在注冊(cè)資本的要求上遠(yuǎn)高于大陸的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此外對(duì)于保全業(yè)企業(yè)還需在臺(tái)灣地區(qū)“財(cái)政部”核準(zhǔn)的保險(xiǎn)公司投保責(zé)任保險(xiǎn)1000萬(wàn)元（合人民幣208.22萬(wàn)）以上。為了解決“特許”執(zhí)照的限制，臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張?zhí)卦S執(zhí)照，設(shè)立多家公司。目前臺(tái)灣較具規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)大多采取這個(gè)模式，但在取得資質(zhì)的過(guò)程中費(fèi)用較大，也客觀上提高了行業(yè)門(mén)檻。（2）建立合作同盟關(guān)系，承攬服務(wù)業(yè)務(wù)。建立合作同盟關(guān)系是沒(méi)有多張?zhí)卦S執(zhí)照的公司穩(wěn)定發(fā)展的重要出路。但業(yè)主需要與多家公司簽訂合同，法律關(guān)系不容易理順。（3）分包物業(yè)管理業(yè)務(wù)，拓展管理范圍。針對(duì)沒(méi)有取得特許執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，一些企業(yè)通過(guò)分包的方式將相關(guān)服務(wù)交由其他公司執(zhí)行。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)

不同于臺(tái)灣地區(qū)對(duì)物業(yè)管理按照公寓大廈管理、保全業(yè)進(jìn)行專業(yè)技術(shù)分類，又對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行分級(jí)管理的做法，大陸的物業(yè)管理一直定位在物業(yè)的綜合性的管理。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)畢竟是一種以較少自有資產(chǎn)管理龐大業(yè)主資產(chǎn)的企業(yè)，因此，國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，對(duì)各級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)的注冊(cè)資本、員工職稱人數(shù)、管理物業(yè)的類型和面積、經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)等進(jìn)行了限定。表2對(duì)比了臺(tái)灣地區(qū)和大陸在物業(yè)管理區(qū)域資質(zhì)分級(jí)管理上的異同?？梢钥闯?，有別于臺(tái)灣地區(qū)的集中管理，大陸的物業(yè)管理實(shí)行分級(jí)管理，且注冊(cè)資本額度遠(yuǎn)低于臺(tái)灣，行業(yè)門(mén)檻相對(duì)較低。大陸對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)安全管理的性質(zhì)和工作內(nèi)容是逐步明晰的過(guò)程。安全管理的從業(yè)人員長(zhǎng)期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護(hù)安全”的含義，是配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護(hù)、護(hù)衛(wèi)服務(wù)的工作，這與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)不相符。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用“保安員”稱謂容易造成社會(huì)誤解，引發(fā)不必要的糾紛和矛盾，給行業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)不利的影響。在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì){2008}1號(hào)文件中明確要求今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開(kāi)展安全防范的工作人員使用“秩序維護(hù)員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國(guó)家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事安全管理、秩序維護(hù)沒(méi)有資質(zhì)的限定。

2010年施行的《公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法》指出公安部負(fù)責(zé)全國(guó)保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。地方各級(jí)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，對(duì)保安服務(wù)活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。其中監(jiān)督管理包括受理設(shè)立保安服務(wù)公司、保安培訓(xùn)單位的申請(qǐng)材料；接受保安服務(wù)公司設(shè)立分公司和跨省、自治區(qū)、直轄市開(kāi)展保安服務(wù)活動(dòng)，以及自行招用保安員單位的備案；組織開(kāi)展保安員考試，核發(fā)、吊銷保安員證等。此外《辦法》規(guī)定，對(duì)自行招用保安員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展秩序維護(hù)等服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需要報(bào)送單位法人資格證明，法定代表人（主要負(fù)責(zé)人）、保安服務(wù)分管負(fù)責(zé)人和保安員的基本情況、保安服務(wù)區(qū)域的基本情況，建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓(xùn)法律、保安專業(yè)知識(shí)和技能的情況，并沒(méi)有注冊(cè)資本的要求。相比之下，臺(tái)灣的物業(yè)管理中，大型企業(yè)取得多張?zhí)卦S，進(jìn)行物業(yè)管理綜合管理；小型企業(yè)通過(guò)分包把沒(méi)有特許的部分交由其他相關(guān)企業(yè)完成。大陸物業(yè)管理企業(yè)也常常通過(guò)分包拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，通常由大型企業(yè)將保潔、綠化等勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，而保留技術(shù)密集型的核心業(yè)務(wù)；小型物業(yè)管理企業(yè)傾向于獨(dú)立完成全部的物業(yè)管理工作。通過(guò)比較，可知大陸雖然物業(yè)管理起步較晚，多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理都處于萌芽狀態(tài)，但較之臺(tái)灣地區(qū)已經(jīng)在制度整合方面更進(jìn)一步。

四、物業(yè)管理法律法規(guī)比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過(guò)程

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展，與社會(huì)時(shí)事有密切關(guān)聯(lián)。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長(zhǎng)，針對(duì)國(guó)宅維護(hù)管理，1985年實(shí)施“臺(tái)灣省高樓及社區(qū)管理維護(hù)辦法”（已廢止）。1991年針對(duì)重大治安問(wèn)題造成的社會(huì)不安，“警政署”制定“保全業(yè)法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對(duì)之前的引發(fā)全臺(tái)關(guān)注的火災(zāi)事故，實(shí)施了“公寓大廈管理?xiàng)l例”，對(duì)建筑物設(shè)備管理進(jìn)行規(guī)范。

（二）大陸物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過(guò)程

在物業(yè)管理的收費(fèi)和支出方面，1996年國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，加強(qiáng)各級(jí)政府物價(jià)指導(dǎo)部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，結(jié)合物業(yè)古來(lái)企業(yè)特點(diǎn)及其掛歷要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等方面具體規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。同年由建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《住宅共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》，規(guī)定商品住房和公有住房售后都應(yīng)建立共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金，專項(xiàng)用于保修期后大修、更新和改造，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。改革開(kāi)放后，大陸的住宅小區(qū)建設(shè)在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，得到飛速發(fā)展提升。為了提高城市物業(yè)管理整體水平，建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)了一些地區(qū)物業(yè)管理基本方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以建設(shè)部為主的國(guó)家各部委于不同時(shí)期頒布了一系列物業(yè)管理法規(guī)政策。2003年國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理介入法制化規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期?！稐l例》規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)，尊重維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，建立了業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、配合利益的機(jī)制，妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系。隨后，物業(yè)管理的法制建設(shè)大步推進(jìn)，建立了內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。表四是有關(guān)物業(yè)管理的法律和自2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的主要法規(guī)政策。

（三）兩岸物業(yè)管理法規(guī)比較

臺(tái)灣物業(yè)管理發(fā)展較大陸早20年，但相關(guān)法規(guī)出現(xiàn)的時(shí)間十分接近。以下通過(guò)臺(tái)灣地區(qū)2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的對(duì)比（如表5所示），可以發(fā)現(xiàn)兩岸的物業(yè)管理都對(duì)業(yè)力、物業(yè)服務(wù)和前期物業(yè)管理進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注，但臺(tái)灣地區(qū)的法規(guī)（草案）涵蓋了更多的物業(yè)管理內(nèi)容，如行業(yè)協(xié)會(huì)、都市更新、顧問(wèn)咨詢等?？梢?jiàn)臺(tái)灣地區(qū)在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)多樣性上優(yōu)于大陸，在行業(yè)的積累總結(jié)沉淀上優(yōu)于大陸。

五、總結(jié)

城市物業(yè)管理辦法范文第5篇

    1.雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選 舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司；

    2.管理項(xiàng)目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限；

    3.管理內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電 設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)；

    4.管理費(fèi)用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比 較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決定的，如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。這些收費(fèi)，能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定；

    5.雙方的權(quán)利和義務(wù)。

    根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有：

    ①有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理公司制訂的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可以針對(duì)不同方面制訂專項(xiàng)規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制訂規(guī)章屬于對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)認(rèn)可后，管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章不屬于政府行為，沒(méi)有普遍的效力，只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力，其性質(zhì)屬于團(tuán)體自律性規(guī)章；

    ②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，這既是行使權(quán)利也是履行義務(wù)；

    ③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用；

    ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

    ⑤有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助。管理委員會(huì)作為房屋所有人和使用人的代表，有責(zé)任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作，對(duì)于小區(qū)管理中出現(xiàn)的重大事件，或者個(gè)別難以解決的問(wèn)題，物業(yè)管理公司可以將情況向管理委員會(huì)通報(bào)，有權(quán)要求管理委員會(huì)按照管理規(guī)章出面協(xié)調(diào)和解決，管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以支持和協(xié)助；

    ⑥有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理是多方面的管理與服務(wù)，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件，因此根據(jù)管理項(xiàng)目的需要，一部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)必須委托其他專營(yíng)公司完成。比如將清掃小區(qū)銜道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工作，轉(zhuǎn)包給清潔公司等單位或人員承擔(dān)；聘請(qǐng)保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等；

    ⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。我國(guó)的物業(yè)管理開(kāi)展不久，群眾生活水平也還不高，不能象國(guó)外那樣實(shí)行物業(yè)管理的高收費(fèi)《在國(guó)外物業(yè)管理也是微利行業(yè)》但又不能沿用傳統(tǒng)房產(chǎn)管理“以收定支”的做法，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足的辦法就是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。

    物業(yè)管理公司除享受上述權(quán)利外，也應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；②接受管理委員會(huì)和小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管理委員會(huì)審議，并經(jīng)管理委 員會(huì)認(rèn)可；d接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

    6.合同期限。即該合同的起止日期；