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固定資產(chǎn)投資貸款利率范文第1篇

半開放條件下，利率與匯率和價格的聯(lián)動程度將直接貨幣政策的有效性。所謂半開放經(jīng)濟條件，可以理解為國際收支資本賬戶處于開放過程中，這種設(shè)定正是我國所處的經(jīng)濟階段。而如何抑制2003年末延續(xù)至今的投資膨脹，這是對半開放條件下貨幣政策有效性的一次實證考察。

在多種貨幣政策工具中，本文集中于利率這一種政策工具的有效性討論。按照經(jīng)典，提高利率是抑制經(jīng)濟過度膨脹的有力工具；然而，在經(jīng)濟環(huán)境日漸開放，利率匯率制度處于管制和市場化變革邊緣的復(fù)雜背景下，這種機制是否仍能發(fā)揮應(yīng)有的作用，需要綜合更多的因素考察和論證。

由于我國特殊的宏觀經(jīng)濟態(tài)勢限制，能夠調(diào)整運用的利率指標僅限于貸款利率。（關(guān)于存款利率為何剛性，本文也做出了）為了判斷提高貸款利率能否有效抑制投資過熱，本文將貸款利率傳導(dǎo)機制進行了分解，找出了三種傳導(dǎo)渠道的分支，分別是：增加融資成本，增大存貸款利差以及增大本外幣利差。它們分別會對企業(yè)融資和銀行信貸產(chǎn)生影響，從而影響固定資產(chǎn)擴建所需資金的擴張或緊縮。

分別考察以上三種傳導(dǎo)渠道的有效性，能夠大致判斷利率政策總體的有效性。本文首先論證并否定了第一種渠道（增加企業(yè)融資成本）的實際作用，國有企業(yè)成本約束的特殊性使得提高貸款利率本來應(yīng)該發(fā)揮的微觀層面影響被制約。為了判斷第二種渠道（增大存貸款利差）的有效性，本文選擇了1985-1998年的數(shù)據(jù)進行了實證分析。利用統(tǒng)計軟件SPSS的相關(guān)系數(shù)結(jié)果，本文測算出存貸利差對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的直接影響，同時還測算出存貸利差對利率傳導(dǎo)機制的間接影響。實證表明，增大存貸利差能提高信貸規(guī)模對利率調(diào)整的敏感度，有助于利率政策效果的實現(xiàn)。最后，為判斷第三種渠道（增大本外幣利差）的有效性，本文對2002-2004年的外匯貸款情況進行了觀察和分析，認為該渠道的傳導(dǎo)作用非常微弱。綜合上述分析，本出判斷，認為提高貸款利率能夠一定程度的抑制投資過熱。

為了探討發(fā)揮貸款利率有效性的最佳方案，本文對所有涉及的經(jīng)濟指標做出篩選，得到最有影響力的兩個指標：廣義貨幣供應(yīng)量和貸款實際利率。利用統(tǒng)計軟件SPSS測算得出的標準回歸方程形象的描述了這兩個指標怎樣影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模，廣義貨幣供應(yīng)量與投資規(guī)模同方向接近等比變動，而貸款利率與投資規(guī)模反相變動。因此，提高貸款利率和收縮廣義貨幣供應(yīng)量并舉，能比較有效的抑制固定資產(chǎn)投資過熱。

本文的結(jié)論是，在特定政策工具的配合下，半開放經(jīng)濟條件下的貨幣政策仍然存在有效性。為此，我國目前的投資過熱可以考慮適當提高貸款利率。

關(guān)鍵詞

固定資產(chǎn)投資貸款利率范文第2篇

關(guān)鍵詞：利率 傳導(dǎo)機制 面板數(shù)據(jù) 投資

引言

凱恩斯學(xué)派認為利率是通過人們的流動性偏好心理影響人們的投資、消費和儲蓄行為，影響有效需求，進而影響物價、收入和就業(yè)水平，利率是整個國民經(jīng)濟中至關(guān)重要的經(jīng)濟變量。從微觀角度看，利率一方面通過與資本邊際效率進行比較，對企業(yè)和個人的投資決策起決定性作用；漢森、希克斯贊同并堅持凱恩斯關(guān)于利率作用的觀點，不僅強調(diào)利率對經(jīng)濟的作用，而且還把利率作為貨幣政策的主要中介目標。從IS-LM模型中可以看出，利率對貨幣需求、投資和儲蓄都有影響，央行可以根據(jù)利率來調(diào)節(jié)經(jīng)濟。凱恩斯學(xué)派認為，當利率下降時，金融資產(chǎn)的收益率下降，人們會更多地進行實物投資，從而導(dǎo)致產(chǎn)出的增加；反之，當利率上升時，實物投資就會下降，從而導(dǎo)致產(chǎn)出的下降。

我國的利率并未完全市場化，中央銀行對于利率變動具有較強的調(diào)控能力，如果利率能夠很好地作為貨幣政策的中介目標，那么利率首先要對投資產(chǎn)生顯著的影響。然而，從現(xiàn)有文獻來看，我國的利率政策效果似乎不太明顯。比如宋旺、鐘正生（2006），方先明（2005），江春（2006），謝平（2003），劉莉君（2006），喬婕（2006），陳屹立（2011），劉春林（2009），楊江娜、戚浩、譚君荃（2007），梁安琪（2011）等都進行了直接或間接的實證分析，所用的數(shù)據(jù)既包括年度數(shù)據(jù)，也包括高頻的季度和月度數(shù)據(jù)，采用的方法有協(xié)整、Granger因果關(guān)系檢驗以及基于VAR模型的方差分解和脈沖響應(yīng)方法，得出的結(jié)論較為一致，即我國貨幣政策利率傳導(dǎo)機制存在障礙，利率未能發(fā)揮較有效的傳導(dǎo)作用。

已有文獻對于利率傳導(dǎo)機制效果的研究幾乎都是以全國為樣本，由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，雖然從全國范圍來看，利率機制的傳導(dǎo)作用并不明顯，但根據(jù)金融深化理論，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)利率更能反映資金供需狀況，利率傳導(dǎo)作用應(yīng)該越顯著。本文的研究目的在于驗證利率在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)是否能夠有效發(fā)揮傳導(dǎo)作用，如果利率在我國經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)能夠有效發(fā)揮傳導(dǎo)作用，則我們可以從該地區(qū)的經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融體系等方面尋找借鑒之道；反之，如果在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，利率的傳導(dǎo)作用都不明顯，這說明我國利率體制還存在深層次問題，需要進一步進行利率市場化改革。

利率對于投資以及產(chǎn)出影響的理論分析

利率對于投資以及產(chǎn)出的影響，不同的經(jīng)濟學(xué)派有不同的分析理論，此處僅對凱恩斯學(xué)派理論做一簡要分析。

（一）利率對于投資的影響

根據(jù)漢森-?？怂梗↖S-LM）模型，投資指的是實物投資而不是金融投資，利率是金融資產(chǎn)的收益率，在凱恩斯的貨幣需求理論中，金融資產(chǎn)僅僅是債券。當利率上升時，意味著債券的收益率上升，人們更愿意用貨幣進行金融投資而不是實物投資；當利率下降時，金融資產(chǎn)的收益率下降，人們會用實物投資來替代金融投資。從另一個角度看，如果廠商的投資資金來源于金融機構(gòu)的貸款（或債券），在利率水平較高時，廠商的投資成本會相應(yīng)提高，如果其他條件不變，利潤水平就會降低，這會降低廠商投資的積極性，從而使投資需求減少；反之，在利率水平較低時，由于投資成本的降低和廠商利潤的相應(yīng)增加，自然會刺激投資需求的增加。因此，在漢森-?？怂鼓Ｐ椭校屎屯顿Y是負相關(guān)的，投資會隨著利率的下降而增加。

需要說明的是，凱恩斯學(xué)派的IS-LM模型并未區(qū)分實際利率和名義利率，這可能和凱恩斯所處的年代有關(guān)。凱恩斯理論是在經(jīng)濟大蕭條中發(fā)展出來的，凱恩斯經(jīng)濟學(xué)因此也被稱為蕭條經(jīng)濟學(xué)。在經(jīng)濟大蕭條中，由于總需求不足，當采用擴張性貨幣政策導(dǎo)致人們持有的貨幣增加時，并不會立即導(dǎo)致物價的上漲，因此在凱恩斯理論中的物價是具有剛性的，這也就意味著沒有通貨膨脹，實際利率和名義利率是一致的。

（二）利率對于產(chǎn)出的影響

從支出角度看，國民收入由投資、消費、政府支出和凈出口構(gòu)成，利率對產(chǎn)出的影響是通過投資來實現(xiàn)的。當利率降低時，投資增加，由于投資具有乘數(shù)效應(yīng)，這導(dǎo)致產(chǎn)出以乘數(shù)增加。凱恩斯學(xué)派的IS-LM模型很好地說明了這一點，如果貨幣當局實行擴張性的貨幣政策，這將使得LM線向右移動，形成新的均衡時，利率降低，產(chǎn)出增加。

利率變動對于蘇錫常固定投資不同影響的實證分析

（一）基本模型

由于本文研究的是利率機制的傳導(dǎo)作用，我們主要分析利率變動對投資的傳導(dǎo)作用。根據(jù)漢森-?？怂鼓Ｐ?，投資不僅由利率決定，還由國民收入決定，這樣的邏輯顯然是合理的。一方面，當人們自身的收入越高時，可以用于投資的額度才會越高，投資和收入是正相關(guān)的；另一方面，根據(jù)前文所述，利率和投資是負相關(guān)的。因此，我們可以把投資描述成如下函數(shù)：

I=I0+ar+bY （1）

在（1）式中，I0表示自發(fā)性投資，r表示利率，a表示投資對利率的敏感系數(shù)，Y表示國民收入，b表示投資對國民收入的敏感系數(shù)，I表示總的投資水平。

顯然，如果利率傳導(dǎo)機制是有效的，a應(yīng)該是一個負數(shù)，且顯著不等于0，驗證利率傳導(dǎo)機制的有效性就轉(zhuǎn)變?yōu)轵炞Ca是否顯著小于0。

（二）模型驗證的方法與數(shù)據(jù)的選取

1.模型驗證方法。對于（1）的驗證，本文不打算采用時間序列模型或ARIMA模型，原因在于兩個方面：一是利率對經(jīng)濟的變動或經(jīng)濟狀況對于利率的變動應(yīng)該比較敏感，短期就會產(chǎn)生效應(yīng)；二是凱恩斯學(xué)派的經(jīng)濟理論是一種短期分析理論，如果經(jīng)濟數(shù)據(jù)以年為樣本，利率對經(jīng)濟的影響采用時間序列分析也不是太合適。因此，本文對（1）的驗證擬對蘇錫常三個地區(qū)分別采用普通最小二乘法，然后再采用面板數(shù)據(jù)進行回歸，以驗證a是否顯著小于0。

在此基本思路下，對（1）的驗證就變?yōu)椋?/p>

It=I0+art+bYt-1+ε （2）

在（2）中，It為t期的投資水平，rt為t期的利率水平，Yt-1為t-1期的國民收入水平。

2.數(shù)據(jù)的選取。為了驗證發(fā)達地區(qū)的利率傳導(dǎo)效應(yīng)，我們以蘇錫常地區(qū)1992-2011年共20年的歷史經(jīng)濟數(shù)據(jù)作為樣本。限于數(shù)據(jù)的可得性，我們以固定資產(chǎn)的投資水平來代替總投資水平。利率水平、國民生產(chǎn)總值（收入）和固定資產(chǎn)投資都是名義變量，未考慮通貨膨脹的影響。這并不意味著名義變量能夠代替實際變量，而是因為如果用實際變量對（2）式進行回歸分析，只需用名義變量除以各期的物價指數(shù)，對a和b的回歸結(jié)果不會產(chǎn)生影響。所選取的數(shù)據(jù)參見表1。

（三）實證結(jié)果

1.蘇、錫、常三地區(qū)普通最小二乘法回歸結(jié)果。我們首先對蘇、錫、常三個地區(qū)分別進行回歸分析，回歸的結(jié)果如表2所示。

從表2首先我們可以看到，三個地區(qū)b的估計值均大于0，P值均小于0.05，這表明固定資產(chǎn)投資和國民收入具有顯著的正相關(guān)性，固定資產(chǎn)投資隨著國民收入的增長而增長。而利率對于固定資產(chǎn)投資的影響我們需要對這三個地區(qū)具體分析：

對于蘇州，a的估計值為-113.883，這似乎表明隨著利率的降低固定投資會增加，利率傳導(dǎo)機制能夠產(chǎn)生相應(yīng)的作用，但由于p值為0.923，這說明在蘇州利率變動對于固定資產(chǎn)投資的影響是不顯著的。

對于無錫而言，a的估計值大于0，這表明利率似乎未能發(fā)揮相應(yīng)的傳導(dǎo)作用，而P值（0.406）大于0.05，這表明利率變動對于固定資產(chǎn)投資的影響也是不顯著的。

對于常州而言，a的估計值大于0，且P值僅為0.009，這意味著利率和固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性，這是一個相當令人費解的結(jié)論，沒有任何理論支持這一點。之所以出現(xiàn)這樣的結(jié)果筆者認為可能在于兩方面的原因：一方面可能是由于利率的傳導(dǎo)機制未能發(fā)揮應(yīng)有的作用；另一方面可能是由于在經(jīng)濟運行的特定時期，在利率傳導(dǎo)機制失靈的前提下，常州的固定資產(chǎn)投資和利率變動剛好表現(xiàn)出正相關(guān)變化。但為了進一步確定利率傳導(dǎo)機制是否有效，還是有必要對蘇州、無錫、常州的數(shù)據(jù)進行面板分析。

2.蘇、錫、常三地區(qū)面板分析結(jié)果。我們對蘇錫常三個地區(qū)1992-2011年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行面板分析，對于面板數(shù)據(jù)的回歸分為固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)，我們通過STATA9.0簡單編程，分別做固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)回歸。

隨機效應(yīng)回歸結(jié)果。隨機效應(yīng)回歸的各系數(shù)如表3所示。

從隨機效應(yīng)回歸結(jié)果來看，a的估計值為-1527.851，但p值為0.172，因此利率雖然和固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出一定的負相關(guān)性，但利率的變動對固定資產(chǎn)投資的影響是不顯著的；而國民收入的回歸系數(shù)b的估計值為0.421，p值為0.000，這表明國民收入對于固定資產(chǎn)投資的影響是顯著的。由于隨機效應(yīng)的Wald統(tǒng)計量為1013.56，p值為0.000，這表明我們應(yīng)該拒絕個體效應(yīng)和解釋變量不相關(guān)的原假設(shè)，即隨機效應(yīng)模型是不合適的，因此下面我們采用固定效應(yīng)模型進行回歸。

固定效應(yīng)回歸結(jié)果。固定效應(yīng)回歸的各系數(shù)如表4所示。

由于“當隨機效應(yīng)模型正確時，固定效應(yīng)估計量仍將產(chǎn)生可識別參數(shù)的一致估計值”，“固定效應(yīng)估計量一般優(yōu)于隨機效應(yīng)估計量”，或者我們也可以認為如果個體效應(yīng)與解釋變量相關(guān)時，固定效應(yīng)模型的估計量是一致且有效的，但隨機效應(yīng)估計量是非一致性的。

在固定效應(yīng)模型下，參數(shù)聯(lián)合檢驗的F統(tǒng)計量以及相應(yīng)的P值分別為F=560.08和P=0.000，因此整體擬合效果較好。解釋變量和個體效應(yīng)的相關(guān)系數(shù)為-0.3983，這表明個體效應(yīng)和解釋變量存在一定的相關(guān)性。進一步，檢驗固定效應(yīng)是否顯著（原假設(shè)為個體效應(yīng)和解釋變量不相關(guān)）的F統(tǒng)計量以及相應(yīng)的P值分別為F=6.59和P=0.0027，這表明我們應(yīng)該拒絕個體效應(yīng)和解釋變量不相關(guān)的原假設(shè)，即固定效應(yīng)模型是合適的。在固定效應(yīng)模型下，利率變動對固定資產(chǎn)投資的影響仍舊是不顯著的（p值為0.464）；而國民收入對固定資產(chǎn)投資的影響是顯著的（p值為0.000）。

根據(jù)實證的結(jié)果，我們可以認為：利率的變動不會對固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生顯著的影響，而國民收入對固定資產(chǎn)投資的影響是顯著的，當國民收入每增加1元時，固定資產(chǎn)投資將增加0.445元。

綜上分析，在江蘇省發(fā)達地區(qū)，利率的傳導(dǎo)機制作用是存在障礙的。

利率政策在我國缺乏效果的原因分析

通過對發(fā)達地區(qū)的樣本分析，可以認為我國的利率政策未能起到應(yīng)有的傳導(dǎo)機制作用，這表明我國利率市場化程度還不夠，具體來看，可能是以下幾方面原因?qū)е碌模?/p>

（一）利率市場化程度不夠

利率發(fā)揮調(diào)節(jié)資金流向的作用前提是利率能夠反映資金的供求狀況，這只有通過市場的價格機制才能做到這一點。這也意味著，市場化的利率是利率有效傳導(dǎo)機制的前提。我國自1996年就啟動了利率市場化改革，但就目前的現(xiàn)狀來看，商業(yè)銀行的存貸款利率是以人民銀行的公布的基準利率為前提的，雖然可以根據(jù)市場狀況做出一些浮動，但總的來說我國的利率市場化程度不夠，不能完全反映真實的社會資金供求狀況，難以靈活有效地帶動經(jīng)濟主體對其行為進行調(diào)整，這就使得我國利率政策難以取得預(yù)期的效果。

（二）商業(yè)銀行、企業(yè)、居民的信貸行為所受約束較多

除了利率市場化以外，利率機制要能夠發(fā)揮作用，還要求在此利率下銀行和企業(yè)、居民能夠自愿進行借貸行為。我國的商業(yè)銀行除了借貸款利率受中央銀行基準利率指引外，貸款的數(shù)量也受到諸多的政策限制，這就意味著即使貸款利率較低，企業(yè)和居民也想要得到貸款，但仍舊很難按照現(xiàn)有利率獲得貸款支持，此時的貸款利率即使接近市場利率，由于沒有足夠的資金流通，利率機制的傳導(dǎo)作用仍舊很難發(fā)揮。

（三）實體經(jīng)濟對于利率變動可能缺乏相應(yīng)的彈性

利率機制作用的發(fā)揮除了依賴市場化的利率以外，還和實體經(jīng)濟對于利率變化的敏感性有關(guān)。筆者認為，經(jīng)過三十多年的市場化改革，我國的企業(yè)在市場中獲得了一定的經(jīng)驗，對于利率的變動是相對敏感的；但從居民角度來看，由于傳統(tǒng)觀念的影響，儲蓄是最主要的資產(chǎn)保存方式，即使銀行降低利率，儲蓄并不會隨利率的下降而下降，從這個意義上看，我國的居民儲蓄對利率變動是缺乏彈性的，我國商業(yè)銀行的居民儲蓄連年增加也說明了這一點。這就意味著利率變化對于居民的資金流向調(diào)節(jié)作用是有限的，這也可能是利率機制缺乏傳導(dǎo)作用的原因之一。

發(fā)揮利率機制傳導(dǎo)作用的政策建議

針對利率政策在我國缺乏效果的現(xiàn)狀和原因，本文認為只有在利率市場化的條件下，央行通過市場化的手段影響市場化的利率才能更好地發(fā)揮利率機制的傳導(dǎo)作用。具體來看，有以下兩方面的建議：

（一）進行較徹底的利率市場化改革

利率市場化是利率傳導(dǎo)機制發(fā)揮作用的前提，進行較徹底的利率市場化改革是非常必要的。一方面，央行應(yīng)該減少對于商業(yè)銀行存貸款利率的直接干預(yù)，在現(xiàn)階段，如果不能放棄基準利率指導(dǎo)，那么可以加大商業(yè)銀行根據(jù)基準利率的波動范圍，同時減少對商業(yè)銀行貸款數(shù)量的限制；另一方面，政府應(yīng)該使民間金融合法化，以形成充分的市場競爭態(tài)勢，只有市場競爭下形成的利率才是市場化利率。

（二）央行對利率的影響應(yīng)采用市場化的手段

利率政策首先意味著央行通過某些手段干預(yù)市場利率以達到特定的政策目的，但貨幣當局如果進行直接干預(yù)，指定基準利率，利率的市場化就難以實現(xiàn)，因此央行應(yīng)該采用市場化的手段。比如，人民銀行可以通過再貼現(xiàn)率來表明自身調(diào)控的目標，可以通過市場公開業(yè)務(wù)影響貨幣供給量從而影響市場利率，對于較長期的經(jīng)濟調(diào)整可以通過準備金率來影響市場利率進而影響實體經(jīng)濟?？傊胄兄挥型ㄟ^市場化手段來影響市場化的利率，利率機制的傳導(dǎo)作用才能實現(xiàn)。

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固定資產(chǎn)投資貸款利率范文第3篇

在現(xiàn)實生活中，的確有不少投資決策成功的項目，但也存在一些嚴重失誤的投資決策，其造成的損失讓人觸目驚心。主要表現(xiàn)在：一些建設(shè)項目管理上存在較大的漏洞，“三邊”工作較多，在固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面超過資金籌資能力，盲目上項目，造成半拉子工程使上千萬、甚至上億元的投資無法發(fā)揮經(jīng)濟效益，一些項目投資可研深度不夠，項目一建成就開始虧損，造成較大的投資損失。

為提高固定資產(chǎn)投資效益，節(jié)約工程建設(shè)資金，減少建設(shè)過程中的損失和浪費，作為項目的投資方必須加強對投資項目的審計監(jiān)督和項目投運后的效益評估與分析，正確評價項目的盈利能力和經(jīng)營風(fēng)險水平。下面我就固定資產(chǎn)投資審計效益評估與分析談?wù)剛€人的一些體會：

一、進行投資審計效益評估與分析的必要性。

固定資產(chǎn)投資效益就是固定資產(chǎn)投資活動所取得的有效成果與所消耗和所占用的活勞動和物化勞動之間的比例關(guān)系，即固定資產(chǎn)投資的“投入”與“產(chǎn)出”的比例關(guān)系。開展固定資產(chǎn)投資審計效益評估與分析，對于提高項目決策科學(xué)化水平，促進投資活動規(guī)范，改進項目管理和提高投資效益等方面起到積極的作用。1、有利于促使投資方加強投資項目可行性研究，避免不必要的經(jīng)濟損失，提高項目的決策水平；2、有利于控制項目投資造價，通過對批準概算審計、概算執(zhí)行情況審計、投資效益評估，分析存在差異的原因，提出改進措施，對于控制工程造價起到積極的作用；3、通過對項目投資效益的評估與分析，全面評價項目投資決策的可行性，評價可行性研究報告的預(yù)測正確性。4、總結(jié)建設(shè)管理和經(jīng)驗，通過投資審計效益評估與分析，找出在建設(shè)管理方面存在的不足和差距，提出改進的意見或建設(shè)。有利于改進和提高項目管理水平。

二、投資審計效益評估與分析的原則。

不同類型和不同規(guī)模的投資項目，其風(fēng)險程度、外部環(huán)境和不確定因素也不同，應(yīng)當采取相應(yīng)的效益評估與分析方法。真實反映項目的投資效益是項目投資效益分析與評估的出發(fā)點和最終目的，在項目評估時應(yīng)考慮以下幾個方面：

1、建立投入與產(chǎn)出的觀念。評價時不能只考慮項目的直接投資，還要考慮相關(guān)投資，大型項目還需考慮主體項目的配套是否同步建設(shè)，以發(fā)揮綜合效益，產(chǎn)出必須大于投入，獲取最大的投資效益是項目投資的最終目的，

2、建立資金的時間價值觀念。資金是有時間價值的，不同時段其資金的時間價值是不同的，可參照銀行同期貸款利率及行業(yè)平均收益率來計算項目的投資凈現(xiàn)值和投資收益率，以正確反映項目的盈利能力，評估其投資風(fēng)險。

3、建立項目機會成本及邊際收益的觀念。機會成本就是投資本項目放棄其他項目投資的損失，邊際收益就是考慮項目建設(shè)所需材料和設(shè)備及生產(chǎn)稀缺的主要原材料和主要產(chǎn)品由于供求關(guān)系的變化引起的價格波動對投資成本和經(jīng)營效益的影響，這對于選擇投資項目決策時十分重要。

4、建立合理的判斷標準。在進行投資審計效益分析與評估投入與產(chǎn)出時，應(yīng)以國內(nèi)現(xiàn)行市場價格為基礎(chǔ)，同時還應(yīng)考慮供求關(guān)系、銷售運輸方式、建貸利率、營銷方式等因素對投資收益的影響程度。

5、要考慮投資風(fēng)險。任何投資決策都有風(fēng)險，一般來說項目投資風(fēng)險越大，投資收益率越高，我們要通過趨勢分析進行概率測算，估算項目投資實際存在的風(fēng)險水平。

三、投資審計效益評估與分析。

運用專門的投資效益評估與分析方法，對項目投資經(jīng)濟指標、批準根據(jù)的合理合規(guī)、概算執(zhí)行情況、建設(shè)進度及綜合生產(chǎn)能力、投資收益率及投資控制效果等進行全面的分析與評價，分析其產(chǎn)生差異的原因，提出相關(guān)的審計意見和建議，以促使全面提高項目決策水平和管理水平。

（一）、項目投資經(jīng)濟指標審計。

通過計算項目凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率、投資利潤率、投資利稅率及投資償還期等經(jīng)濟指標，審查投資效果是否可研報告中預(yù)測的經(jīng)濟指標值，來判斷投資項目的可行性和可研報告編制的正確性。

1、復(fù)核凈現(xiàn)值。根據(jù)已完項目投產(chǎn)后現(xiàn)金流入量和實際投資額，按同期銀行貸款利率或同行業(yè)收益率計算該項目實際凈現(xiàn)值，如果凈現(xiàn)值為正數(shù)，該投資項目的現(xiàn)金流入量現(xiàn)值大于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值，表明該項目投資實際報酬率大于同期銀行貸款利率或同行業(yè)收益率。

2、復(fù)核現(xiàn)值指數(shù)。根據(jù)已完項目投產(chǎn)后現(xiàn)金流入量與實際投資額，按同期銀行貸款利率或同行業(yè)收益率計算其現(xiàn)值指數(shù)，如果現(xiàn)值指數(shù)大于1，該投資項目的現(xiàn)金流入量現(xiàn)值大于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值，表明該項目投資實際報酬率大于同期銀行貸款利率或同行業(yè)收益率。

3、審核內(nèi)含報酬率。內(nèi)含報酬率是指使投資項目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。根據(jù)已完項目投產(chǎn)后現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與實際投資額現(xiàn)值，計算其實際報酬率，判斷實際報酬率是否大于同期銀行貸款利率和同行業(yè)投資收益率。

4、審核投資利潤率和投資利稅率。在不考慮現(xiàn)值的情況下計算投資利潤率和投資利稅率。投資利潤率為稅后凈利潤與實際投資額之比，投資利稅率為稅前利潤加其他應(yīng)上交稅之和與實際投資額之比。

5、審核投資貸款償還期。一般投資項目大部分的資金來源為銀行融資，項目投運后，財務(wù)現(xiàn)金流量的大小直接影響項目的貸款償還能力，通過對財務(wù)現(xiàn)金流量表中的現(xiàn)金流量在考慮貸款利息的情況下如實計算項目貸款實際償還期。

上述五項目經(jīng)濟指標是評價項目投資效益的重要方面，凈現(xiàn)值和現(xiàn)值指數(shù)反映項目方案的可行程度，內(nèi)含報酬率、投資利潤率和投資利稅率反映項目的盈利能力，貸款償還期反映項目償還貸款的能力。通過上述審核和計算，并與項目可研報告所預(yù)測的相關(guān)指標進行對比，分析項目實際投資效益與預(yù)期效益的差異所產(chǎn)生的原因，并評價可研報告的編制水平和預(yù)測能力。（二）、項目批準概算合理合規(guī)性審計。

批準概算是按照國家規(guī)定的定額、指標、價格指數(shù)和費用標準，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容在項目開工前計算編制的，它是確定項目投資規(guī)模，控制項目投資的重要依據(jù)。對批準概算合理合規(guī)性審計可以用好管好建設(shè)資金，購置適合的設(shè)備，加快項目建設(shè)進度，同時還有利于項目建設(shè)單位改善管理，防止損失浪費，提高投資效益。概算的合理合規(guī)性審計主要內(nèi)容：

1、概算合規(guī)性審查。審查批準概算是否經(jīng)有權(quán)部門批準，概算的編制是否與批準的計劃任務(wù)書規(guī)定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容相符，有無人為壓低或抬高概算的現(xiàn)象，概算編制所依據(jù)的定額、指標、收費標準及設(shè)備價格是否符合規(guī)定。

2、概算經(jīng)濟合理性審查。審查項目設(shè)計是否按生產(chǎn)和工藝的要求作了合理的全面規(guī)劃，在建設(shè)過程中大的設(shè)計變更對投資造價和建設(shè)工期的影響，主要生產(chǎn)車間與輔助生產(chǎn)車間的生產(chǎn)能力是否配套，對“三廢“的處理是否達到規(guī)定的要求，項目建成后是否形成綜合生產(chǎn)能力。

3、概算調(diào)整合法性審查。批準概算在實施過程中往往由于材料設(shè)備的調(diào)價、匯率的變動等原因，需對原批準概算進行必要的調(diào)整，對調(diào)整概算的審查，重點把握調(diào)整的理由是否充足，調(diào)整概算的范圍、幅度、金額是否適當。

加強概算的審計，核減高估多算部分，可以促進施工企業(yè)加強施工成本核算，同時合理的概算加上必須的考核措施能調(diào)動建設(shè)單位的積極性，批準概算合理合規(guī)性的審查，對于控制項目投資總額，提高投資效益起到直接作用。

（三）、概算執(zhí)行情況審計。

批準概算是控制項目投資造價的基本依據(jù)，國家審計署關(guān)于《建設(shè)項目概算執(zhí)行情況審計實施辦法》規(guī)定，重點對建設(shè)成本、資金使用、設(shè)備材料的領(lǐng)用、其他費用的列支等對照批準概算，審查其開支的合理性和合規(guī)性。

1、審查建設(shè)資金的到位情況及使用。重點把握建設(shè)資金的來源是否合法、是否按投資計劃及時到位，建設(shè)資金是否存在轉(zhuǎn)移、侵占的挪用的問題。

2、審查已安裝設(shè)備和不需安裝設(shè)備（含輔助生產(chǎn)設(shè)備）。根據(jù)批準概算的設(shè)備清冊，逐項核對已安裝設(shè)備與設(shè)備清冊和一致性，對多列支的生產(chǎn)設(shè)備要作調(diào)整，審查設(shè)備價格是否按中標價加合理的運雜費列入決算，有無存在亂加價的問題；對輔助生產(chǎn)設(shè)備按臺數(shù)和金額兩個方面進行控制，重點關(guān)注以套為單位進入決算設(shè)備的明細，防止夾帶便攜機等個人用品。

3、審查建設(shè)成本及收支的合規(guī)性。重點在建設(shè)成本的歸集是否按規(guī)定執(zhí)行，計算是否正確，有無將不合理費用擠入建設(shè)成本，重點審查往來款項是否真實和合法，有無存在“帳外帳”和損失浪費的問題，清點剩余物資，評價物資采購計劃的正確性和物資管理水平。

4、審查其他費用列支的合理合規(guī)性。重點把握建設(shè)單位的費用開支、前期工程費、生產(chǎn)準備費的列支手續(xù)及標準是否合理合規(guī)，建貸利息的分配是否按規(guī)定分攤，動用基本預(yù)備費是否有充分的理由及相關(guān)手續(xù)等。

通過概算執(zhí)行情況審計，可審減不合理和不合規(guī)的費用，達到控制工程造價，提高投資效益的目的。

（四）、建設(shè)進度及綜合生產(chǎn)能力審計。

建設(shè)進度及綜合生產(chǎn)能力會影響投資效果，加快項目建設(shè)進度，其結(jié)果將有利于加快資金周轉(zhuǎn)，減少建貸利息支出，迅速形成生產(chǎn)能力，控制工程造價。而綜合生產(chǎn)能力的形成對項目的盈利能力有著十分重要的意義。

建設(shè)進度的審計主要注重如下幾個方面：

1、建設(shè)工期的審查。應(yīng)將實際建設(shè)工期與計劃工期、同類型項目建設(shè)工期相比較，并分析單項工程計劃進度的執(zhí)行情況，分析原因，作出公正的評價。

2、未完工程的審查。它反映項目建設(shè)進度和投資效果，應(yīng)將在建項目累計投資額與已完項目累計投資額相比。

上述二個指標分別從不同角度反映項目建設(shè)的速度和效益，審計時要根據(jù)實際情況進行綜合分析，作出較為客觀全面的評價。

綜合生產(chǎn)能力審計主要側(cè)重于以下兩個方面：

1、達到設(shè)計生產(chǎn)能力水平的審查。生產(chǎn)是指項目投運后新增生產(chǎn)能力與設(shè)計生產(chǎn)能力相比，它反映項目建設(shè)形成的生產(chǎn)能力和是否達到設(shè)計生產(chǎn)能力的要求。

2、這到設(shè)計生產(chǎn)能力時間的審查。大型項目投運后一般要經(jīng)過一段時間的試運行和消缺完善，是否在規(guī)定的時間內(nèi)到到設(shè)計生產(chǎn)能力水平，若在時間上提前達到設(shè)計能力，這說明在其他條件不變的情況下，項目盈利能力提前。

對達不到設(shè)計能力的項目，審計要查明其原因，并計算因此而帶來的經(jīng)濟損失，提出相應(yīng)的審計建議。

（五）、項目投資風(fēng)險的審查。

由于固定資產(chǎn)投資金額大，時間長，涉及方方面面，建設(shè)過程中存在許多不確定因素或建成投產(chǎn)后外部環(huán)境發(fā)生較大的變化，因此需對項目的風(fēng)險進行評估與分析。

我們在對項目投資效益進行評估與分析時，除了考慮貨幣時間價值、投資機會成本、物價指數(shù)等因素外，還需考慮如市場供求關(guān)系、供貨及運輸方式、貸款利率、營銷管理機制等一些不確定因素，這些不確定因素會對我們計算的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)產(chǎn)生影響。因此在進行投資效益評估與分析時需對不確定因素進行計算。

1、盈虧平衡分析。即項目投運后，對產(chǎn)品產(chǎn)量、銷售價格、變動成本、國定成本及利潤進行盈虧平衡分析，確定其盈虧平衡點的產(chǎn)量，分析項目創(chuàng)利能力和抗市場波動風(fēng)險能力。

2、敏感性分析。工程實施過程中和投產(chǎn)后，受到國家經(jīng)濟政策的調(diào)整、市場需求的變化以及固定成本、變動成本、銷售量、銷售價格和利率的變化因素影響，由此而造成對項目投資收益的影響等進行敏感性分析，計算其變動對項目投資效益的影響程度。

四、結(jié)束語。

固定資產(chǎn)投資貸款利率范文第4篇

今年第一季度各項宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)近期相繼出爐，與去年第一季度相比，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長9.7%，全社會固定資產(chǎn)投資增長43.0%，全國居民消費價格總水平上漲2.8%。由于固定資產(chǎn)投資增長過快，通貨膨脹壓力未有緩解，社會上對于央行可能進一步采用加息等貨幣緊縮政策的猜測甚囂塵上。

筆者以為，央行是否加息主要取決于三個因素：物價、美聯(lián)儲動向、投資。

首先看物價。導(dǎo)致居民消費價格增長的主要因素仍是糧價，住房、醫(yī)療、教育也是增長較快的項目，衣著、耐用消費品、交通工具、通信工具的價格仍在下跌，這也驗證了商務(wù)部“多數(shù)商品供大于求”的調(diào)查。與固定資產(chǎn)投資激增相比，第一季度全國社會消費品零售總額同比增長10.7%。就筆者了解，在社會保障不足、子女教育費用高企的情況下，由于對工資收入增長不樂觀，普通工薪階層將增加儲蓄比例，減少或不增加非吃住類的消費。物價的長期上漲也因此缺乏基礎(chǔ)。另外，國家對糧食問題高度重視，今年接下來幾個月糧價繼續(xù)大幅上漲的可能性不大。隨著部分地區(qū)限制投機性“炒房”政策的實施，今年房價的增幅也有望減小。

其次看美聯(lián)儲動向。近期，關(guān)于美聯(lián)儲最早將于今夏加息的預(yù)期愈發(fā)強烈。有分析認為，美聯(lián)儲加息后，中國央行可以同幅加息，美元和人民幣的套利空間不變。然而筆者更傾向美國于今年年底或明年年初加息的判斷，因為就業(yè)數(shù)據(jù)是美聯(lián)儲需要考慮的重要標準，11月美國大選的影響也必須考慮在內(nèi)。

第三看投資。從理論上來說，加息可以增加投資成本，從而抑制投資。然而分析中國固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成，就會發(fā)現(xiàn)其影響有限。以鋼鐵行業(yè)為例，在利益的驅(qū)動下，目前一些民資進入的勢頭十分強勁。有數(shù)據(jù)表明，2003年市場鋼鐵企業(yè)結(jié)算價格比上年增長了16.77%。與高利潤預(yù)期相比，小幅加息不可能使新開工項目下馬。加息的負面影響不可忽視。助推投機人民幣升值、增加銀行改革負擔(dān)等已是老生常談，增加債券融資成本也是要考慮的因素。在加息預(yù)期下，期限5年的2004年記賬式(三期)國債的票面年利率為4.42%，同期限的定期存款利率為2.79%，同期限的貸款利率下限為5.022%，而今年還有大量國債要發(fā)行，金融債和企業(yè)債的融資成本也將水漲船高。截至2003年末，我國個人住房貸款已經(jīng)超過1萬億元，加息將如何影響房地產(chǎn)業(yè)，如何對整個經(jīng)濟產(chǎn)生影響也亟需研究測算。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，投資增速已經(jīng)開始回落。這其中，四大國有商業(yè)銀行對信貸的控制可能非常重要。工行明確表示，要均衡、審慎地增加貸款投放，嚴格控制對過熱行業(yè)和國家限制行業(yè)的授信，嚴禁對不符合市場準入條件的項目貸款。農(nóng)行表示，對整體上處于過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁等三大行業(yè)的信貸審批權(quán)一律上收到總行，對出現(xiàn)過熱苗頭的房地產(chǎn)、汽車行業(yè)的信貸審批權(quán)要上收到一級分行以上。中行、建行也強調(diào)嚴控?zé)狳c行業(yè)信貸過快增長，收緊對部分投資過熱行業(yè)項目的審批。由于四大行的貸款占大頭，只要上述措施落到實處，部分行業(yè)投資過熱的情況就有望得到有效控制。(摘自2004年4月22日《國際金融報》)

固定資產(chǎn)投資貸款利率范文第5篇

關(guān)鍵詞：南昌市；房地產(chǎn)市場；泡沫

中圖分類號：F127.56　文獻標識碼：A　文章編號：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地產(chǎn)泡沫及其成因

美國著名經(jīng)濟學(xué)家Charles P.Kindleberger認為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中保持持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者――隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過度投機而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價格虛高。

一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個方面。

(一)土地稀缺

眾所周知，土地是一切經(jīng)濟活動的載體，而土地的最大經(jīng)濟特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲存在著很樂觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價格的上揚，從而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。

(二)投機需求膨脹

投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。而市場上總有一批從眾參與者，他們沒有足夠的信息來源，也觀測不到準確的信息，他們對未來預(yù)期的形成主要依賴于市場上其他人的行為來選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當有少數(shù)人預(yù)期房價上升而購房投資時，有更多的人也會增加對房地產(chǎn)的投機需求，使房地產(chǎn)的價格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

(三)過度放貸

金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進一步地加劇了房地產(chǎn)價格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。

(四)投資渠道狹窄

隨著南昌市經(jīng)濟發(fā)展，市民手中積累了一些財富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯栴}。老百姓的資金沒有地方投資，錢放在銀行儲蓄，大家不甘心，因為相對于通貨膨脹來說，利率很低。目前，南昌市實體經(jīng)濟的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國有資本在壟斷，民間資本難以進入。由于實體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機的影響行業(yè)利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

(一)造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個行業(yè)都是社會必不可少的，而且作為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個階段經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟、社會健康發(fā)展的禍首。房地產(chǎn)泡沫把經(jīng)濟發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國香港、美國、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來的嚴重經(jīng)濟危機。

(二)導(dǎo)致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險大增，危害國家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國房地產(chǎn)次貸危機引發(fā)的全球金融危機。

(三)引發(fā)政治和社會危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實際收入下降。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，進入經(jīng)濟危機的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟危機下，犯罪案件會激增。馬來西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機將逐漸加劇。

三、南昌市房地產(chǎn)市場泡沫分析

目前，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，國際上通用的指標有房價增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價收入比、租售比。其他的一些指標還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運用房價上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房價收入比三項指標，采用數(shù)據(jù)對比法來分析評價南昌市房地產(chǎn)市場2007年至2010年期間的泡沫問題，并提出一些對策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(一)房價增長率與GDP增長率之比

房價上升幅度與GDP增幅之比是測量房地產(chǎn)相對于實體經(jīng)濟(GDP)增長速度的動態(tài)相對指標。GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費的商品和勞務(wù)的實際增長程度。其中，該年的當年價國內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費品，也反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進出口商品和勞務(wù)的價格變動程度，比一般的物價指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價格走勢當然與國內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當?shù)囊恢滦?。房價增長幅度與GDP增長速度的對比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認為，當房價上漲幅度是

GDP增幅的2倍以上時，認為房價很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長速度不超過后者，就可以認為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價格變動的GDP平減指數(shù)比照，就可以測定房地產(chǎn)在全部商品體系中價格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。

2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價格計算同比增長15.5%，房屋均價為4256.8元/m2，房價增長率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價格計算同比增長15%，房屋均價為4990元/m2，房價增長率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價格計算同比增長13.1%，房屋均價為4645元/m2，房價增長率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價格計算同比增長14%，房屋均價為5573元/m2，房價增長率為19.98%?？梢杂嬎愠?，南昌市2007年房價增長率與GDP增長率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標來看，都未達到“2”的警戒線，說明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國家政策對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及全球金融危機的影響，房價出現(xiàn)負增長外，其他各年房價上漲速度都超過了GDP增長速度，且呈增速加快態(tài)勢，這說明南昌房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的過熱現(xiàn)象。

(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比

房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資額的比例，用來說明某一地區(qū)當年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國際公認是不宜超討10%。

2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個結(jié)果可以看出，該比例超過了國際公認是否存在泡沫的臨界點10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢的，說明還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

(三)房價收入比

房價收入比是指城市的平均住房價格與每戶家庭可支配收入之比。房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國際比較通行的說法認為，房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。

從表2可以計算出南昌市2007年的房價收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個結(jié)果可以看出，南昌市商品房房價收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說明南昌市房地產(chǎn)市場存在著一定的泡沫。

四、南昌市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的建議

通過對南昌市房地產(chǎn)泡沫指標的數(shù)據(jù)對比分析，我們認為：近年來，南昌市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對南昌市房地產(chǎn)市場的分析，就未來南昌市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，提出幾點建議。

(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐

按照“政府保障基本需求，市場提高住房水平”的思路，擴大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠的位置建設(shè)經(jīng)濟適用住房，這樣是變相的拉平房價，使得經(jīng)濟適用住房的價格和周邊商品房價格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時期，未來，部分進城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問題將日益嚴峻，他們沒有能力去支付房價和銀行貸款利率，只能靠租房來解決問題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加強南昌市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保證市場運行的穩(wěn)定性

政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，打擊開發(fā)商囤積土地的行為。加強對南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度，對開發(fā)商限期生產(chǎn)、限價銷售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售，銷售的價格不得超過申報價格。以控制價格短期內(nèi)的波動變化，確保房地產(chǎn)銷售的市場秩序。

(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機性購房需求

近期，國家采取了嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場中的資金突然減少，部分開發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進行，從而維護南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對象的信用等級，認真核實貸款申請人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購買住房貸款風(fēng)險也會立刻顯現(xiàn)出來。信貸政策的收緊與成本的提高會限制投機購房需求。

(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道

南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營企業(yè)可以進入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進入門檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進入實體行業(yè)，讓投資實業(yè)經(jīng)濟的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場的資金，維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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[7]南昌市統(tǒng)計局，nctj.省略