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房地產(chǎn)公司新媒體運營方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)電子商務(wù)；精準(zhǔn)營銷

中圖分類號：F27文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.024

1大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的運用概況

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了數(shù)十年的發(fā)展黃金周期，伴隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資方面積累了城市地理位置，經(jīng)濟發(fā)展情況，城市規(guī)劃和政策導(dǎo)向，投資在建和供地情況等大量歷史數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)的背景下企業(yè)可以根據(jù)收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)進行挖掘分析，以此來預(yù)測未來的供需情況，合理評估項目投資價值，提高開發(fā)決策的準(zhǔn)確性。Google公司就曾利用搜索引擎錄的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過分析海量的關(guān)鍵詞詞，低成本高效率地預(yù)測了美國住房市場供需和價格等相關(guān)指數(shù)。

房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈主要是融資、拿地、設(shè)計建造、銷售以及物業(yè)服務(wù)等幾個環(huán)節(jié)。大數(shù)據(jù)時代的到來，為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的視角。房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展，開發(fā)和營銷模式不斷成熟和完善，但是在市場逐步趨向飽和，不確定性增大的情況下，傳統(tǒng)的發(fā)展方式也遇到了瓶頸，經(jīng)營風(fēng)險擴大迫使不少企業(yè)轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤增長點。在大數(shù)據(jù)的背景下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)可以深入分析挖掘到通過以往傳統(tǒng)數(shù)據(jù)分析手段無法獲得的各類有效價值，借此對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展和經(jīng)營做出更為迅速、科學(xué)、精準(zhǔn)、安全的決策和預(yù)測。提煉大數(shù)據(jù)的價值并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展至關(guān)重要。

2大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)公司精準(zhǔn)營銷模式

大型房地產(chǎn)公司為了獲得巨大利潤，需要最大程度的運用企業(yè)現(xiàn)有資源和投入資本，盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)管理運營成本，通過結(jié)合傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷和電子商務(wù)地產(chǎn)的線上線下營銷模式，在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下，深入挖掘消費者的需求、意愿、行為以及心理數(shù)據(jù)，制定針對不同客戶的個性化服務(wù)營銷方案。

大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷指的是房地產(chǎn)企業(yè)依托互聯(lián)網(wǎng)精準(zhǔn)營銷系統(tǒng)支撐，在準(zhǔn)確進行房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品市場定位的基礎(chǔ)上，以滿足客戶差異化需求、激發(fā)客戶潛在需求為切入點，找準(zhǔn)營銷人群、配準(zhǔn)營銷策略匹配營銷渠道、投準(zhǔn)營銷資源，其特點是針對性強、命中率高、效果更佳。該精準(zhǔn)營銷模式包含以下四個步驟。

2.1顧客需求及行為分析

顧客的需求及行為的分析主要是在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下通過當(dāng)下最流行的社交網(wǎng)絡(luò)，購物，娛樂，團購網(wǎng)站以及傳統(tǒng)的銀行，公安，第三方公司等在線數(shù)據(jù)共享機制，對顧客消費需求，消費偏好，消費行為，消費心理，購買特點，購買能力，購買習(xí)慣以及情緒等數(shù)據(jù)進行分類存儲和深入挖掘，將大眾顧客以不同維度進行細分，得出每一維度顧客的需求特點，針對其特點制定符合其需求的營銷方案，在對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品清晰市場定位的前提下，在所制定的各個維度中尋找目標(biāo)客戶群進行進準(zhǔn)營銷，與此同時還可以深入挖掘潛在客戶群，為房地產(chǎn)企業(yè)今后產(chǎn)品定位提供數(shù)據(jù)支撐。

2.2顧客個性化需求畫像

由上節(jié)所知，通過對大眾消費者的深入分析，為他們制定不同維度，將他們區(qū)分為不同的聚類群體，但不是所有聚類群體對都是房地產(chǎn)公司的目標(biāo)客戶。因此，我們需要在所有聚類客戶中尋找具有購房能力且具有購房意愿的聚類群體做精準(zhǔn)營銷，將有購房能力無購房意愿和無購房能力有購房意愿的客戶標(biāo)注為潛在客戶，由此我們便在不同維度聚類群體區(qū)分的前提下得出了不同條件下聚類群體的特征，以此作為顧客的個性化需求畫像，為下邊的精準(zhǔn)匹配做準(zhǔn)備。

2.3客戶與產(chǎn)品的精準(zhǔn)匹配

在制定完消費者個性化需求畫像之后，我們將畫像與房地產(chǎn)現(xiàn)有不同層次的產(chǎn)品特點進行貼合，將他們之中相同的特點進行精準(zhǔn)定位，把消費者的個性化需求特點與樓盤產(chǎn)品的賣點相結(jié)合，最終鎖定目標(biāo)客戶，進行精準(zhǔn)營銷。

2.4精準(zhǔn)營銷流程的支持

成功的精準(zhǔn)營銷需要決策，組織，計劃，設(shè)計，運營以及現(xiàn)場實施等多個環(huán)節(jié)的共同作用，缺一不可，在制定出針對不同群體的個性化精準(zhǔn)營銷方案之后，營銷團隊需要通過現(xiàn)有資源和設(shè)備針對目標(biāo)客戶群進行精準(zhǔn)營銷，在售房中心，電話營銷，短信營銷等傳統(tǒng)營銷渠道的應(yīng)用和拓展基礎(chǔ)上，加入當(dāng)前新型媒體的宣傳，如微信營銷，微博營銷，社交網(wǎng)站營銷以及直播互動營銷等方式，鎖定目標(biāo)客戶群，促使其產(chǎn)生購買欲望。

3大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程

在結(jié)合某房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)營銷模式和現(xiàn)代電子商務(wù)營銷模式的基礎(chǔ)上，本文構(gòu)建了大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程，如圖1所示。

通過流程圖我們可以發(fā)現(xiàn)，在圖1的流程依舊是從消費者通過房地產(chǎn)開發(fā)商售樓中心以及大眾媒體傳播得到消息之后，進行電話咨詢以及現(xiàn)場勘查最終促成雙方交易的傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，而圖1的內(nèi)部，是在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持以及應(yīng)用下所形成的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)信息流程，接下來我們將主要分析細化大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷流程。

如圖1中間部分所示，我們將圖中間部分的數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)中心以及電商部三個部分組合起來，所形成的一個整體被稱為精準(zhǔn)營銷的大數(shù)據(jù)中心。整個大數(shù)據(jù)中心由企業(yè)的信息技術(shù)團隊，營銷團隊以及服務(wù)團隊共同合作建立，大數(shù)據(jù)中心通過制定相關(guān)算法并對數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行結(jié)構(gòu)化整合歸類，方便后期進行數(shù)據(jù)調(diào)取及分析，同時進行深入分析和數(shù)據(jù)挖掘，提煉數(shù)據(jù)的潛在價值，為企業(yè)的精準(zhǔn)營銷提供有力的數(shù)據(jù)支撐，大數(shù)據(jù)中心主要有三個功能：

第一個功能是數(shù)據(jù)收集功能，房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺。首先，整合分類已在房地產(chǎn)平臺注冊過的用戶個人基本數(shù)據(jù)資料，講這些資料放入大數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)庫中等待進一步的數(shù)據(jù)處理分析和數(shù)據(jù)挖掘。其次，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下，通過對社交網(wǎng)絡(luò)，購物網(wǎng)站，娛樂中心，團購網(wǎng)站等數(shù)據(jù)的搜集，對時下最流行的手機通訊類軟件，娛樂，購物，地圖，旅游類APP以及直播平臺直播APP數(shù)據(jù)的搜集，以及對傳統(tǒng)的銀行，公安，第三方數(shù)據(jù)應(yīng)用公司等數(shù)據(jù)的收集，將這些不同渠道搜集起來的消費者數(shù)據(jù)進行整合分類，存儲在數(shù)據(jù)庫當(dāng)中有待進一步的分析與挖掘。最后，還要將房地產(chǎn)電子商務(wù)客戶服務(wù)呼叫中心針對已達成交易的客戶咨詢問題和疑問進行歸類存儲放入數(shù)據(jù)庫當(dāng)中。通過以上三個方面針對售房企業(yè)，地產(chǎn)消費者以及購房業(yè)主的數(shù)據(jù)搜集為下一步數(shù)據(jù)分析提供了有力的先決條件。

第二個功能是數(shù)據(jù)分析功能，將上一節(jié)中從三個方面搜集而來的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中調(diào)出，設(shè)計相關(guān)算法構(gòu)建模型進行測算，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用深入挖掘顧客消費需求，消費偏好，消費行為，消費心理，購買特點，購買能力，購買習(xí)慣以及情緒等特點，并建立不同緯度將客戶進行分類，如圖2所示，我們將數(shù)據(jù)庫中的消費者基本數(shù)據(jù)根據(jù)客戶年齡，婚姻狀況，收入，職業(yè)教育情況，現(xiàn)有住房等基本維度進行分類，再根據(jù)房地產(chǎn)電子商務(wù)數(shù)據(jù)中心所傳回的買房者電話咨詢情況，網(wǎng)絡(luò)搜尋情況，實地考察情況等維度進行整合，再加入已經(jīng)有房的業(yè)主針對房展會與房交會的關(guān)注情況構(gòu)建模型，由于數(shù)據(jù)量龐大，不僅有定性數(shù)據(jù)，還有定量數(shù)據(jù)，所以，我們將劃分為不同維度的定性定量數(shù)據(jù)運用聚類模型，層次分析模型，因子分析以及分傭員確治齙榷嘀址治瞿P徒行整合，編寫D-SOM算法進行分類提取，并利用K-means聚類算法和Kruskal-Wallis算法檢驗D-SOM算法的有效性和合理性，對各種維度的聚類數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)的反復(fù)驗證，凡是驗證通過的聚類數(shù)據(jù)將進入下一部數(shù)據(jù)匹配過程，驗證不通過的數(shù)據(jù)將返回數(shù)據(jù)庫中等待下一次聚類分析驗證，由此不斷循環(huán)分析所得的聚類數(shù)據(jù)，為下一步消費者個性化數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)公司現(xiàn)有房源信息匹配做準(zhǔn)備工作。

第三個功能是數(shù)據(jù)匹配和傳遞功能，我們將房地產(chǎn)現(xiàn)有房源信息以及不同房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)進行分類，對外部環(huán)境因素如區(qū)域位置，交通狀況，教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施以及生活配套設(shè)施等進行分類，對房源信息因素如房屋面積，房屋戶型，房屋價格以及日照和朝向分類，對品牌因素如地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)建筑商，房租施工水品，物業(yè)公司等分類，把以上數(shù)據(jù)進行聚類整合，與上節(jié)驗證通過的消費者個性化需求聚類數(shù)據(jù)進一步與房地產(chǎn)公司所提供的現(xiàn)有房源聚類信息進行組合和數(shù)據(jù)匹配，匹配不成功或匹配成功擬合度卻不高的數(shù)據(jù)將被棄用，返回各自所在的數(shù)據(jù)中心進行下一次聚類擬合分析，而對于匹配成功且擬合度高的消費者數(shù)據(jù)，將被數(shù)據(jù)中心傳遞分配到電商部，如圖1所示，接下來由電商部統(tǒng)一將精準(zhǔn)營銷的目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)進行分配與傳遞，通過電話，短信，微信，直播互動以及互聯(lián)網(wǎng)廣告等傳統(tǒng)和現(xiàn)代營銷技術(shù)促使?fàn)I銷人員以最快的速度將包含顧客個性化需求的房源信息推送到顧客面前讓顧客和消費者了解，產(chǎn)生購買欲望。

最后，通過營銷人員與顧客之間的相互交流談判達成交易，在達成購房交易之后，營銷人員將交易數(shù)據(jù)與交易信息上傳數(shù)據(jù)庫中進行存儲，而消費者在營銷人員和數(shù)據(jù)的幫助下收獲了房子，客戶服務(wù)中心的服務(wù)人員將與房屋業(yè)主進行進一步深入交流，針對購房過程當(dāng)中存在問題和建議，對所購買房屋的問題以及購房過程中服務(wù)人員和營銷人員的態(tài)度和服務(wù)進行反饋，將這些反饋信息進行分類存儲放入數(shù)據(jù)庫中，這些

反饋信息價值巨大，通過設(shè)定新的算法有助于通過數(shù)據(jù)分析消費者心理，同時有助于提升公司的營銷人員與服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，他可以幫助公司制定相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且起到對未來服務(wù)人員與營銷人員態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督的作用。

4結(jié)論

大數(shù)據(jù)是信息技術(shù)領(lǐng)域的重大技術(shù)變革，未來社會數(shù)據(jù)量將與日俱增，這進一步加速了企業(yè)之間的相互競爭，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這場競爭中存活下來，就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠更準(zhǔn)確、更快速、更加個性化的為客戶和公眾提品和服務(wù)，借助大規(guī)模搜集、分類和分析用戶個性化的數(shù)據(jù)，借此對未來發(fā)展和經(jīng)營做出更為迅速、科學(xué)、精準(zhǔn)、安全的決策和預(yù)測。提煉大數(shù)據(jù)的價值并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展至關(guān)重要。

本文通過對大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷的模式研究我們可以得出在大數(shù)據(jù)的時代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷模式雖然依舊保留，但是其營銷業(yè)績與營銷效率已經(jīng)無法跟上時代潮流，運用大數(shù)據(jù)技術(shù)進行數(shù)據(jù)挖掘分析的房地產(chǎn)精準(zhǔn)營銷模式已經(jīng)勢不可擋，成為了未來房地產(chǎn)營銷行業(yè)發(fā)展的主流方向，未來社會中，房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用與創(chuàng)新，通過數(shù)據(jù)挖掘與數(shù)據(jù)分析，最大限度拓展全渠道的房地產(chǎn)信息轟炸式營銷，通過這種營銷模式的有效運用，不僅能進一步促進單個交易日的銷售額的爆發(fā)式增長，而且還有助于房地產(chǎn)企業(yè)自上而下樹立優(yōu)秀的品牌和企業(yè)形象，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間。

參考文獻

[1]繆濤，洪建國，林波等.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場分析中的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)：學(xué)術(shù)版，2016，（5）：2028.

房地產(chǎn)公司新媒體運營方案范文第2篇

關(guān)鍵詞　報業(yè)集團　多元化經(jīng)營　廣告　發(fā)行　印刷

多元化經(jīng)營于20世紀(jì)50年代由著名的“產(chǎn)品―市場”戰(zhàn)略大師安索夫提出，指企業(yè)的經(jīng)營超過本行業(yè)的范圍，向多個行業(yè)的多種產(chǎn)品方向發(fā)展的一種經(jīng)營戰(zhàn)略。它是企業(yè)發(fā)展到一定階段，為尋求長遠發(fā)展而采取的一種成長或擴張行為。

改革開放三十多年來，報業(yè)的生產(chǎn)力得到極大解放，報業(yè)經(jīng)濟得以快速發(fā)展。當(dāng)經(jīng)濟總量積累到一定程度，主業(yè)經(jīng)營難以不斷攀高，同時擔(dān)心收入總額過度依賴于主業(yè)，造成抗風(fēng)險能力不強。為了繼續(xù)保持高速增長，分散經(jīng)營風(fēng)險，報業(yè)集團的決策者們不約而同的將目光投向了多元化經(jīng)營，這是報業(yè)經(jīng)濟發(fā)展到一定歷史階段的必然趨勢。

多元化經(jīng)營理論告訴我們，企業(yè)實施多元化經(jīng)營，不外乎四種模式：其一，同心多元化經(jīng)營，也稱集中化多元化經(jīng)營。指企業(yè)利用原有的生產(chǎn)技術(shù)條件，制造與原產(chǎn)品用途不同的新產(chǎn)品。其二，水平多元化經(jīng)營，也稱橫向多元化經(jīng)營。指企業(yè)生產(chǎn)新產(chǎn)品銷售給原市場的顧客，以滿足他們新的需求。其三，垂直多元化經(jīng)營，也稱縱向多元化經(jīng)營。指企業(yè)向目前產(chǎn)品的上、下游產(chǎn)品延伸經(jīng)營。其四，整體多元化經(jīng)營，也稱混合式多元化經(jīng)營。指企業(yè)向與原產(chǎn)品、技術(shù)、市場無關(guān)的經(jīng)營范圍擴展。報業(yè)集團進行多元化經(jīng)營，應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀和所擁有的資源稟賦，在不同的發(fā)展階段，結(jié)合不同的產(chǎn)品類型應(yīng)選擇合適的多元化模式，而不必迷信或局限于某一種模式。下面試針對報業(yè)集團的主營業(yè)務(wù)可采取的多元化模式具體闡述。

一、關(guān)于廣告業(yè)務(wù)

眾所周知，廣告收入在報業(yè)集團的總收入中歷來占據(jù)著重要的位置，其比例長期居高不下，曾經(jīng)高達70％以上。現(xiàn)在雖然由于各報業(yè)集團的其他收入有所增長，但仍然占了半壁江山，在50％以上。從另外一方面講，廣告經(jīng)營如果一有風(fēng)吹草動，則對整體盈利狀況影響很大，不夸張地說報業(yè)集團的利潤水平很大程度上決定于廣告收入的多少。因此，有必要對其進行多元化經(jīng)營拉升收入總量，提高報業(yè)的經(jīng)濟效益。

1、廣告客戶應(yīng)該多元化

如席卷全球的金融危機使房地產(chǎn)和汽車兩個行業(yè)受到了較大影響，使得以此為主要客戶的報紙廣告收入陷入低迷，也造成了報業(yè)整體經(jīng)濟增速放緩。又如近兩年國家加大對醫(yī)療行業(yè)的廣告整頓，該行業(yè)的廣告投放銳減，一些對之依賴度較高的報紙收入大幅下滑。這說明報業(yè)集團必須改變一兩個行業(yè)作為其主要廣告客戶的做法，應(yīng)該積極尋求客戶群體的多元化，爭取培植五到六個占其廣告收入額在10％以上的客戶，如IT、通訊、家電、房地產(chǎn)、汽車、商業(yè)、分類等。如此才能避免因一兩個行業(yè)的波動而影響整體利潤，起到失之東隅收之桑榆的效果。

2、廣告服務(wù)形式應(yīng)該多元化

改變過去僅僅視客戶為簡單的買賣關(guān)系的純業(yè)務(wù)型經(jīng)營模式，應(yīng)該視客戶為戰(zhàn)略伙伴，在廣告經(jīng)營中圍繞提高其品牌影響力做文章，構(gòu)建起以品牌推廣、客戶服務(wù)、公關(guān)策劃三位一體的整合經(jīng)營模式，通過媒體推廣會、廣告策劃和營銷等一系列活動，既提升了企業(yè)和媒體雙方的品牌美譽度和影響力，也贏得了企業(yè)的長久合作。比如，《湖北日報》主動深入到企業(yè)的營銷活動當(dāng)中，幫助企業(yè)制訂營銷方案，為企業(yè)提供包括市場布局、渠道建設(shè)、營銷活動、價格調(diào)整等在內(nèi)的各種專業(yè)服務(wù)?！肚鄭u日報》不僅與國信、華通等大集團合作，盤活報社資源，還積極與青島以外全國的品牌企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟?！段錆h晚報》針對一些產(chǎn)品質(zhì)量有保證、合法經(jīng)營的客戶，深入到產(chǎn)品生產(chǎn)基地充分了解其產(chǎn)品特性，從新聞報道、廣告內(nèi)容、版面設(shè)計、活動策劃和實施等方面人手，幫助客戶提升廣告效果。也可以采取金融業(yè)、通訊業(yè)慣用的手法，成立專業(yè)客戶工作室，對大行業(yè)、大客戶實行一對一的“貴賓服務(wù)”。有利于對客戶需求進行深度了解，再結(jié)合報業(yè)集團的媒體優(yōu)勢，尋求更深層次的合作，達成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在市場上共同進退。

3、廣告的媒介形式應(yīng)該多元化

報業(yè)集團的廣告業(yè)務(wù)可資選擇的媒介多為其自身的平面媒體：報紙和刊物，雖然在一定程度上滿足了廣告客戶的受眾覆蓋要求，但距離增值甚或超值的要求顯然不夠。報業(yè)集團可以考慮在自己擁有的網(wǎng)站上也進行播發(fā)，有能力進入分眾市場則更佳，比如樓宇電視和戶外電子屏等。

二、關(guān)于發(fā)行業(yè)務(wù)

對于全國絕大多數(shù)報業(yè)而言，發(fā)行業(yè)務(wù)都是處于虧損狀態(tài)，靠廣告等其他經(jīng)營利潤進行彌補。這既有體制上的原因，如報紙的紙張和印刷成本高于其售價，發(fā)行隊伍龐大等；也有自身未能拓寬收入來源的因素。報業(yè)集團可根據(jù)情況，進行一些多元化經(jīng)營，以增強發(fā)行網(wǎng)絡(luò)的自我造血功能，拓展新的經(jīng)營領(lǐng)域。

1、成立物流配送公司

隨著我國經(jīng)濟市場化程度越來越高，需要物流業(yè)更加通暢、便捷。而報業(yè)集團的發(fā)行部門，因擁有充足的人力(發(fā)行員隊伍龐大，動輒數(shù)千)，較多的車輛，客觀上具備了進軍物流業(yè)的必要條件。由于現(xiàn)在的報紙基本上都是凌晨完成印刷，早上八點之前運送到位，剩余的時間段皆可用來做物流業(yè)務(wù)。可以開展牛奶配送等與居民生活息息相關(guān)的業(yè)務(wù)，也可以與各大賣場如蘇寧、國美，大型連鎖超市等進行合作，接收其為顧客提供的送貨服務(wù)，達到雙贏的目標(biāo)。在此領(lǐng)域獲得較大成功的已不乏先例，如華商報的“黃馬甲物流配送有限公司”，北青報的“小紅帽發(fā)行股份有限公司”等。

2、利用紙媒銷售積累的資料，進行數(shù)據(jù)庫營銷

報業(yè)集團可以借助天生具備的“入戶配送、服務(wù)時效、信息采集”優(yōu)勢，一方面開展與電子商務(wù)推廣、產(chǎn)品銷售企業(yè)等合作，達到精確營銷、節(jié)約成本、提高效率的效果；另一方面可以進行DM雜志的投遞，多層次配合廣告業(yè)務(wù)，深度開發(fā)服務(wù)于不同的目標(biāo)客戶群體。

三、關(guān)于印刷業(yè)務(wù)

紙張、印刷成本在報業(yè)的營業(yè)成本中占了70％左右，而報業(yè)集團所屬的印務(wù)公司，基本上都是以確保本集團報刊的印刷為己任。隨著各個報業(yè)集團為提高平面媒體的印刷質(zhì)量而購置了高檔印刷設(shè)備，其產(chǎn)能過剩問題，由于紙廠聯(lián)盟對紙張價格的調(diào)控所帶來的成本波動幅度較大的問題，都成為報業(yè)集團開展印刷業(yè)務(wù)多元化經(jīng)營的客觀推手。主要可以從以下方面考慮。

1、印刷業(yè)務(wù)多元化

可以承接全國性報刊的印刷，成為其代印點，還可以承接那些無力自建印刷廠、或者自有印刷廠質(zhì)量難以達到要求媒體的業(yè)務(wù)，將剩余印刷產(chǎn)能盡量利用起來，擴大營業(yè)收入，這一點大多數(shù)報業(yè)集團已經(jīng)做到。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，商業(yè)印刷市場需求量日漸擴大，報業(yè)集團應(yīng)抓住機遇，采取獨資或者合資方式加快對這一市場開發(fā)，搶占市場份額，提升印刷經(jīng)營收入。

2、報業(yè)集團可以向印刷業(yè)務(wù)上游產(chǎn)業(yè)鏈延伸

2008年紙張價格的迅猛上漲，給報業(yè)成本帶來了很大的壓力；同理，2009年報業(yè)經(jīng)濟的回暖，在一定程度上得益于紙張價格的走低。如何降低由于紙價的大幅波動而造成的印刷成本畸高畸低?山東大眾報業(yè)集團與上市公司華泰股份合資成立大眾華泰印務(wù)公司是一個成功的范例。報業(yè)集團參股造紙廠，或者與其合資成立印刷企業(yè)，可以以較穩(wěn)定的價格獲得主要原材料――紙張，有助于降低成本的升降幅度，有利于報業(yè)集團經(jīng)濟平穩(wěn)運行。歐美發(fā)達國家的平面媒體集團，甚至將經(jīng)營觸角伸向了更上游的行業(yè)，比如森林業(yè)，其用意即在此。

以上所分析的是報業(yè)集團三大主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的多元化問題，側(cè)重于業(yè)務(wù)層面，事實上，2008年114號文的下發(fā)，表明國家大力推進文化體制改革的決心，基于此背景，報業(yè)集團戰(zhàn)略層面的多元化經(jīng)營顯得尤為重要。

由于我國非常重視對輿論的引導(dǎo)、掌控，外部資本很難進入這一行業(yè)，報業(yè)集團擁有一定的壟斷地位，形成了獨特的、較為優(yōu)厚的資源，其一，報社的公眾信譽度較高；其二，具有全方位、多層次的良好公共關(guān)系；其三，信息來源渠道廣闊、靈敏；其四，采編人員見多識廣，可組成實力雄厚的智囊團。但如何化這種優(yōu)勢為勝勢，則仁者見仁，智者見智。

對于戰(zhàn)略層面的多元化經(jīng)營，各報業(yè)集團多有所探索，目前開展較多的是成立房地產(chǎn)公司，整合集團的資源，利用自身優(yōu)勢，以較低的價格拿地，進行住宅或商務(wù)樓盤開發(fā)，適逢這些年我國適齡購房人群較大，經(jīng)濟增長較快，帶動房地產(chǎn)業(yè)整體繁榮，報業(yè)集團獲利頗豐。如湖北日報傳媒集團成立的楚天房地產(chǎn)公司，開發(fā)建設(shè)的楚天都市花園，盈利近億元；遼寧日報報業(yè)集團、云南日報報業(yè)集團、黑龍江日報報業(yè)集團等旗下的房地產(chǎn)公司也多有斬獲。有的報業(yè)集團眼光則放的更遠，不僅僅局限于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，而是通過與知名品牌的房地產(chǎn)公司合作，在全國范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)經(jīng)營。如浙江日報報業(yè)集團與浙江綠城房地產(chǎn)股份公司合資成立浙江報業(yè)綠城投資公司。2007年浙報集團將福建寧德的地塊進行了轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價2個億，而當(dāng)時拿地的成本僅1000多萬。

有些報業(yè)集團則涉足酒店業(yè)，如河南日報報業(yè)集團繼大河錦江飯店成功后，依托管理、服務(wù)、人才優(yōu)勢，又先后組建大河國際酒店、大河公館酒店、大河商務(wù)酒店，據(jù)了解，大河酒店經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)每年可為該集團貢獻四、五千萬元的收入。

房地產(chǎn)公司新媒體運營方案范文第3篇

本文重點介紹了如何對地產(chǎn)公司營銷費用進行細化管理，提出了改進方法以滿足營銷費用日常管理及核算等的要求。

關(guān)鍵詞：

營銷費用；管理；核算；方法；地產(chǎn)集團；項目公司

營銷費用是指地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，為銷售及推廣而發(fā)生的費用。中國的房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中不斷規(guī)范，市場競爭日趨激烈，營銷管理水平已成為房地產(chǎn)公司的核心競爭力。除部分小型地產(chǎn)公司為獨立的地產(chǎn)項目外，多數(shù)中大型地產(chǎn)公司都成立地產(chǎn)集團公司（以下簡稱“地產(chǎn)集團”），對下屬各項目（以下簡稱“項目公司”）分設(shè)獨立法人單位，進行項目管理。營銷費用作為地產(chǎn)項目管理中較為重要的組成部分，需從地產(chǎn)集團制度規(guī)范的層面上強加管理，保障整個地產(chǎn)集團范圍內(nèi)營銷管理組織機構(gòu)的科學(xué)、持續(xù)、穩(wěn)定、高效。

一、營銷費用總體控制目標(biāo)

項目公司營銷費用由其營銷部編制，總額及使用情況由地產(chǎn)集團營銷部負責(zé)監(jiān)控及考核。根據(jù)項目大小、銷售業(yè)態(tài)等多種因素來確定營銷費用的控制比例。參考國內(nèi)十大上市地產(chǎn)集團營銷費用的花銷情況，本文提出住宅項目整體營銷費用不超過項目總可售貨值的2.5%（地產(chǎn)集團亦可根據(jù)項目公司情況自行調(diào)整控制比例，下同），產(chǎn)業(yè)項目整體營銷費用不能超過項目總可售貨值的4%；營銷費用不允許超限使用，特殊情況下的調(diào)整，須經(jīng)地產(chǎn)集團集體決策與聯(lián)簽后方可調(diào)整執(zhí)行。營銷費用中推廣費用的8%用于地產(chǎn)集團品牌運營及績效激勵。

二、營銷費用的分類及核算

營銷費用二級項目總體可分為以下五類，其下又涵蓋了更為細致的項目，詳見下圖分解。1.推廣費包括：2.銷售管理費包括:3.配套設(shè)施費包括:4.咨詢費包括:

三、日常管理要求

1.登記要求項目公司營銷部負責(zé)建立營銷費用電子臺賬，確保每項費用及時錄入，在費用發(fā)生前上傳合同并錄入管理系統(tǒng)，如：ERP系統(tǒng)。項目公司營銷部對所有的營銷費用應(yīng)按前述分類進行統(tǒng)計，便于地產(chǎn)集團形成營銷費用歷史數(shù)據(jù)與知識沉淀，指導(dǎo)后續(xù)費用編制與控制。2.營銷費用預(yù)算控制營銷費用可實行預(yù)算管理，年初擬定“項目全年營銷費用預(yù)算”并分解到月，每月根據(jù)實施情況編制“月度營銷費用實施情況及下月營銷費用調(diào)整計劃”，一經(jīng)確案，不得超支使用。3.檢查要求地產(chǎn)集團營銷部應(yīng)定期或不定期對各項目營銷費用電子臺賬及控制系統(tǒng)錄入情況進行檢查，并于次月7日前將項目公司營銷費用發(fā)生情況進行公布。4.銷售資料編制及備案要求項目公司營銷部需在規(guī)定時間內(nèi)編制銷售日報、月報、臺賬、營銷費用月報表，經(jīng)營銷及項目公司負責(zé)人審核后，上報地產(chǎn)集團營銷部備案。地產(chǎn)集團營銷部需在規(guī)定時間內(nèi)編制營銷月報，經(jīng)營銷部負責(zé)人審核后，通過呈批如：OA形式，在地產(chǎn)集團內(nèi)部進行公示。5.營銷過程監(jiān)控地產(chǎn)集團營銷部分管項目公司的對接人應(yīng)每周（本地項目公司）或每月（外地項目公司）至少一次到項目現(xiàn)場進行營銷工作溝通，了解項目營銷情況及當(dāng)?shù)厥袌鲎兓?，提出階段性營銷策略，與項目公司營銷部共同商討應(yīng)對方案。同時，重點關(guān)注如下內(nèi)容：實際銷售價格與審批備案銷售價格的一致性；銷售、回款進度與計劃的偏差；銷售臺賬的準(zhǔn)確、完善、按時更新；客戶資料的完備性；銷售及公示資料的完備性；銷售示范區(qū)環(huán)境整潔性；銷售人員培訓(xùn)記錄；推廣活動審批程序；合作單位甄選過程文件及審批程序；銷售變更文件的完備性；戶外廣告與維護情況。6.品牌管理品牌管理旨在整合地產(chǎn)集團的品牌資源，建立領(lǐng)先的企業(yè)品牌優(yōu)勢，塑造良好的企業(yè)公眾形象，形成地產(chǎn)集團品牌的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，提升集團品牌的整體價值，建立品牌聚焦型的企業(yè)組織。地產(chǎn)集團營銷部依據(jù)整體發(fā)展戰(zhàn)略，負責(zé)整個地產(chǎn)集團品牌的整體規(guī)劃與年度實施計劃，負責(zé)協(xié)調(diào)與整合所有項目公司的媒介資源，負責(zé)組織協(xié)調(diào)項目公司參與年度品牌計劃的實施。為整合企業(yè)品牌資源，地產(chǎn)集團營銷部可同所有項目公司協(xié)調(diào)，按其年度營銷費用8%以內(nèi)，來支持集團品牌推廣活動，項目公司應(yīng)從大局出發(fā)予以支持、落實。新項目啟動時，項目公司要首先實施集團品牌落地計劃，通過工地廣告圍擋包裝、網(wǎng)絡(luò)推廣造勢、媒體營銷、業(yè)內(nèi)營銷等方式，將集團品牌落地，為下一步推出項目品牌做好鋪墊。項目公司在營銷推廣過程中，必須規(guī)范使用VI，對于地產(chǎn)集團LOGO的組合與使用方式應(yīng)按照統(tǒng)一要求，使用標(biāo)準(zhǔn)字與標(biāo)準(zhǔn)色，地產(chǎn)集團營銷部負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。營銷推廣過程中對于地產(chǎn)集團的介紹，必須通過地產(chǎn)集團營銷部的審查后方可對外。項目公司營銷部系地產(chǎn)集團品牌實施的具體執(zhí)行部門，項目公司營銷部應(yīng)積極維護集團品牌、項目品牌形象，對于項目公司所在地媒體危機事件與公關(guān)危機事件及時向地產(chǎn)集團營銷部預(yù)警，并在其指導(dǎo)下，第一時間采取必要措施，將負面影響降到最低。7.營銷知識轉(zhuǎn)化管理營銷后評估：項目結(jié)束后，應(yīng)由項目公司營銷部對項目營銷過程中的各類問題進行匯總分析，并提出改善建議，上報地產(chǎn)集團營銷部進行備案。營銷案例庫建設(shè)：地產(chǎn)集團營銷部針對項目公司營銷過程中產(chǎn)生的重大問題，進行專業(yè)剖析并形成營銷案例，為項目公司及后續(xù)項目的營銷工作提供借鑒。營銷專業(yè)培訓(xùn)：地產(chǎn)集團營銷部每年應(yīng)制定營銷培訓(xùn)計劃，積極開展地產(chǎn)集團營銷經(jīng)驗傳承，組織項目公司營銷部之間的營銷經(jīng)驗交流，組織營銷人員參加內(nèi)外部專業(yè)培訓(xùn)。8.重要會議管理重要會議包括但不限于以下幾類：項目定位、銷售價格及調(diào)整、營銷指標(biāo)及調(diào)整、年度/半年度營銷費用指標(biāo)及調(diào)整、特殊/預(yù)算外營銷費用、年度/重大營銷方案、重要合作單位甄選、企業(yè)品牌推廣等。重要會議匯報主體：項目公司營銷部負責(zé)人或地產(chǎn)集團營銷部分管項目的對接人。重要會議與會人員：原則上為地產(chǎn)集團董事長、總裁、分管領(lǐng)導(dǎo)、營銷部成員、項目公司總經(jīng)理、分管負責(zé)人、營銷部成員。若有特殊情況需其他人員到場，項目公司營銷部上報地產(chǎn)集團營銷部審批通過后方可參加。重要會議通知機制：發(fā)起會議的主體需于會議召開前7日將會議邀請發(fā)至地產(chǎn)集團綜合部并抄送營銷部并提前3日備案匯報材料。如有變動，需提前1日及時與相關(guān)人員溝通。

四、結(jié)束語

相信項目公司及地產(chǎn)集團按照上述管理及核算模式來規(guī)范營銷工作，會使得整體管控模式更上一個臺階，實現(xiàn)向管理要效益的突破。

參考文獻：

[1]百度文庫：《房地產(chǎn)企業(yè)營銷費用控制比例》.

房地產(chǎn)公司新媒體運營方案范文第4篇

披著文化外衣登臺影視領(lǐng)域的地產(chǎn)大亨不止大連萬達股份公司（以下簡稱“萬達”）一個，嘉裕集團有限公司（以下簡稱“嘉?！保┤绯鲆晦H。

不過，與萬達高調(diào)并的行徑不同的是，嘉裕一向行的卻是保守低調(diào)路線。雖然堪稱是珠江新城最大的住宅項目地主之一，卻一直默默行事，連掌門人也甚少出現(xiàn)在公開場合。但與此截然不同的是，嘉裕旗下金逸影視傳媒股份有限公司（下稱“金逸影視”）自2004年成立以來卻一直迅猛發(fā)展，更是高調(diào)宣稱要每年新開影城20家以上（即平均18天新開一家影院，叫板平均每10天擴建一個影城的萬達院線）。

近期，金逸影視又先行申請IPO，和萬達院線爭搶A股首家院線上市公司的位子。對此，業(yè)內(nèi)有人稱這是低調(diào)保守的嘉裕另辟蹊徑的表現(xiàn)。

“影視這個行業(yè)還是有很大的潛力，因為有龐大的消費市場。傳統(tǒng)的地產(chǎn)商進軍這個領(lǐng)域，也是為了平衡風(fēng)險，開辟新的投資渠道?！敝倭柯?lián)行廣州投資部負責(zé)人劉裕通對時代周報記者表示。

背靠神秘地產(chǎn)大亨

沖刺IPO的金逸影視，其發(fā)展充滿了傳奇色彩。

工商登記資料顯示：金逸影視的前身是廣州市金逸影視投資有限公司（下稱“金逸投資”），于2004年2月成立，注冊資金是2000萬元，兩大股東廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“嘉裕房地產(chǎn)”）、廣州市演出公司（下稱“演出公司”）分別出資1600萬元、400萬元，占比80%、20%。有意思的是，這家影視公司雖一直涉及影視，可當(dāng)時登記的營業(yè)范圍卻是“以自有資金投資項目，批發(fā)和零售貿(mào)易（國家專營?？厣唐烦猓薄?/p>

而演出公司位于廣州市東山區(qū)的建設(shè)三馬路11號二樓僅30平方米的房屋成了金逸投資最初的辦公場地。不過，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，金逸投資于當(dāng)年6月就遷址廣州市天河區(qū)天河北路470號。在這個地方，金逸投資開始了長達六七年之久的運營(直至2011年才遷址嘉裕房地產(chǎn)開發(fā)的君公館)。

說起天河區(qū)天河北路470號，還頗有點來歷。

在時代周報記者獲得的一封由廣州天河區(qū)石牌街村民委員會寫的委托書上顯示，天河北470號A2棟裙樓首層至四層屬于石牌街村委會的5292平方米建筑面積，從2004年開始便委托給嘉裕房地產(chǎn)全權(quán)經(jīng)營管理，期限為25年。也就是說，這期間，嘉裕房地產(chǎn)擁有這塊場地的獨立經(jīng)營權(quán)和出租權(quán)，嘉裕正是盤踞在這里，運籌帷幄它的江山。

2006年7月25日，嘉裕房地產(chǎn)對金逸投資增資4000萬元。不到一年，2007年3月，嘉裕房地產(chǎn)再次對金逸投資注資4000萬元。至此，嘉裕房地產(chǎn)在金逸投資的股權(quán)增至96%。

不過，奇怪的是，2007年11月，嘉裕房地產(chǎn)卻將其在金逸投資的82.04%和13.96%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給李玉珍和李根長。李玉珍和李根長是兩兄妹，此前就是嘉裕房地產(chǎn)的大股東。不過，二人卻在隨后不久將他們所持的嘉裕房地產(chǎn)的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給李玉珍旗下的一家投資公司。工商登記資料也顯示，嘉裕房地產(chǎn)的法定代表人一直是李玉珍。

2010年8月，演出公司將其持有的4%的股權(quán)（價值400萬元）公開拍賣，李根長以雙倍價格800萬元購得該股權(quán)。至此，金逸投資僅由李玉珍、李根長兩兄妹控股，分別占股82.04%、17.96%。

股權(quán)變更后，金逸投資開始重組。2010年11月，金逸投資改名為金逸影視，業(yè)務(wù)范圍也開始將影視傳播推廣類的項目明文納入。

力爭躋身主流院線前三

截至目前為止，金逸影視在廣州、北京、上海、深圳等30多個城市擁有近60家自營影院―“金逸國際電影城”，符合國際先進技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的電影放映廳300多個，總坐席超過60000個。

追溯起來，金逸影視發(fā)展史上最重要的一筆投資就是整合廣東珠江院線（下稱“珠江院線”）。

2008年4月，金逸影視傳媒整合原廣東珠江院線，成立旗下自有院線公司―“金逸珠江院線”（下稱“金逸院線”）并掛牌經(jīng)營，金逸院線目前已躋身全國38條院線前五強。

廣東珠江院線來頭不小。這條華南地區(qū)第一條跨省院線，是由金逸影視原股東之一廣州市演出公司聯(lián)合廣州市電影公司及珠江電影制片公司于2002年6月1日組建。成立當(dāng)年，其便以3000萬元的電影票房進入全國十大電影院線之列。

而整合后的金逸院線為金逸影視的經(jīng)營業(yè)績創(chuàng)造了汗馬功勞。

金逸院線自2003年第一個完整年度以來，截至2011年6月就已累計實現(xiàn)票房約23億元，觀影人次達6700萬，放映場次206萬場。金逸院線除金逸系影院外，還擁有20家加盟影院，近100塊銀幕，17000多個座位。僅在2011年，金逸院線全年票房收入就達8.5億元，以80院線計算，平均一家院線的收入為1062萬元。

金逸院線官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其計劃每年新開影城20家以上。到2013年，將在全國擁有100家五星級影城，整個院線票房年收入也將達15億元以上，力爭成為中國商業(yè)主流院線的前三名。

金逸影視總經(jīng)辦的羅小姐向時代周報記者透露，僅五一期間，金逸影視就有多家影城開業(yè)。

金逸影視的優(yōu)勢與劣勢

證監(jiān)會早前公布的公告顯示，萬達院線和金逸影視兩家院線公司均有意爭當(dāng)A股首家院線上市第一股。

它們有著相似的背景。不僅成立時間相近，同樣采取高速擴張的發(fā)展方式，而且背后最大的股東也均為房地產(chǎn)公司，萬達院線倚靠的是商業(yè)地產(chǎn)巨鱷萬達集團，金逸影視也是背靠在廣州商業(yè)地產(chǎn)界小有名氣的嘉裕集團。

兩家企業(yè)緣何都選擇院線先上市？這其中有著深層次的原因。

早有業(yè)內(nèi)人士表示，未來一段時間內(nèi)，中國電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依舊很大，此刻大舉跑馬圈地將有利于未來搶占市場份額。

時代周報多次聯(lián)系金逸影視，總經(jīng)辦一位負責(zé)人卻稱：“公司目前正處于上市的反饋意見階段，不便多言?！?/p>

明源地產(chǎn)研究院一專業(yè)人士向時代周報記者分析出動因所在：“首先是政策背景，十二五期間，國家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，影院傳媒業(yè)的發(fā)展有一定的政策支撐；其次，這是嘉裕和萬達多元化發(fā)展，分拆上市的表現(xiàn)；再次，打造單一產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，需要強有力的資金支撐。萬達、嘉裕都是商業(yè)地產(chǎn)公司，手中的孩子多了，要養(yǎng)大，分拆上市也是理所當(dāng)然的。”

金逸影視保薦機構(gòu)中信建投一位資深保薦人曾透露，當(dāng)前是傳播與文化產(chǎn)業(yè)公司上市的黃金時期，可謂天時地利占盡了，因為上有國家政策扶持和鼓勵，下有進入資本市場時可獲得高于市場平均水平的較高估值。

由此可見，地產(chǎn)大亨讓院線先行上市，除了瞅準(zhǔn)政策和市場利好外，也是為集團整體上市試水，最實際的是，院線上市融資可解地產(chǎn)主業(yè)的資金之渴。

“地產(chǎn)業(yè)務(wù)證券化，這也是未來發(fā)展趨勢。金逸影視先上市對地產(chǎn)主業(yè)來說，就好比是左邊口袋的錢，放在右邊口袋?！痹撊耸繉r代周報記者如是說。

影視行業(yè)已成投資熱土。電影局公布的數(shù)據(jù)顯示：2011年，全國新建影院803家，新增銀幕3030塊，平均每天增長8.3塊銀幕。截至年終統(tǒng)計，全國城市影院數(shù)量突破2800家，銀幕總數(shù)達到9200多塊，90%影院已具備數(shù)字放映條件。

“院線發(fā)展有機遇也有風(fēng)險，影視投資市場這幾年較熱，經(jīng)營成本上升。”劉裕通對時代周報記者說。

比如，就租金而言，一線城市很多影院租金已經(jīng)達到影院票房的20%以上，高的甚至能達到25%左右，給影院的運營帶來了很大的成本壓力。

在嘉裕制作的一份推廣方案中，金逸影視總結(jié)出其發(fā)展優(yōu)勢，其中一點是：熟悉商業(yè)地產(chǎn)運營模式― 嘉裕集團公司擁有大型的現(xiàn)代購物中心，一大批專業(yè)的商業(yè)運營和電影運營的專業(yè)人才，尤其注重后備人才的培養(yǎng)。

而金逸影視強有力的競爭對手萬達院線，一直以來捆綁萬達廣場運作，其租金優(yōu)勢不言自明。廣電總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，萬達院線86家影院票房收入17.85億元，平均每家影院票房收入約為2075萬元，高于去年院線公司票房排名第五的金逸影視41.7%，也高于行業(yè)一線城市每家影院收入1500萬元的平均水平。另據(jù)萬達官網(wǎng)資料，萬達影院平均收入是行業(yè)的2倍，盈利是行業(yè)的3倍。因而這條高盈利路徑一直羨煞同行。相比之下，嘉裕的購物中心數(shù)量甚少，僅維家思廣場、嘉裕太陽城等。

盡管如此，金逸影視依然對前景滿懷信心。

“未來兩年內(nèi)，金逸影視傳媒將繼續(xù)保持快速前進的步伐，力爭在兩年內(nèi)擁有自主投資建設(shè)的影院超過100家，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊。同時，金逸還積極拓展院線發(fā)行、投資制片領(lǐng)域，未來將打造一個集制片、發(fā)行、放映于一體，具有完整產(chǎn)業(yè)鏈的多元化的影視集團，成為中國具有影響力的電影投資商和運營商之一，為華語電影事業(yè)的發(fā)展增光添彩！”金逸在其官網(wǎng)上爆出了其在影視行業(yè)的雄心壯志。

招商囤“殼” 圖謀分拆商業(yè)地產(chǎn)上市

本報記者 黃蒂娟 發(fā)自深圳

招商地產(chǎn)欲分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，又有了進一步的實質(zhì)性進展。

5月2日，招商地產(chǎn)發(fā)出公告稱，通過旗下控股子公司瑞嘉投資實業(yè)所屬的全資子公司成慧投資有限公司，以1.98億港元的作價購得香港東力實業(yè)控股有限公司（00978.HK）70.18%的股權(quán)。據(jù)了解，此次的收購工作醞釀了數(shù)月，最終于2012年4月27日完成了股份買賣協(xié)議的簽署，股份交割于5月7日完成。

招商地產(chǎn)在公告中指，由于被收購公司標(biāo)的金額較小，對招商地產(chǎn)的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤、負債率等關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)均不會有重大影響。但對于收購這家香港上市公司作何意圖，招商地產(chǎn)并沒有在公告中明確指出。

自招商地產(chǎn)分立商業(yè)地產(chǎn)公司以來，市場對其要分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的猜測就源源不斷。此次，招商地產(chǎn)收購一家從事消費電子產(chǎn)品的制造及貿(mào)易業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)“風(fēng)馬牛不相及”的香港上市公司，與此前市場論斷變得越來越接近。

對于諸多猜測，時代周報記者均未能獲得招商地產(chǎn)方面的證實。

盡管招商地產(chǎn)對“借殼”一事不置可否。但從2011年開始，招商地產(chǎn)一系列的高層更迭，緊接著以分立形式成立商業(yè)地產(chǎn)公司。此番快速跨行業(yè)收購香港上市公司，為分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的意圖，已經(jīng)呼之欲出。

近年來“掉隊”的招商地產(chǎn)，正試圖通過“A+H”股的資本雙平臺運作，尋求更快的發(fā)展速度重回“第一梯隊”。

效仿華僑城亞洲模式

一切的猜測皆出有因。

在收購東力實業(yè)以前，2011年招商地產(chǎn)分拆旗下的住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩塊業(yè)務(wù)，并單獨為商業(yè)地產(chǎn)的運作成立新平臺。

時代周報記者尋得招商地產(chǎn)發(fā)自去年3月12日的一份公告。公告中稱，公司擬將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司以派生分立的形式，成立新派生公司―深圳招商商置投資有限公司(下稱“招商商置”）。

招商商置總經(jīng)理張林曾表示，成立新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展平臺，一方面因為招商地產(chǎn)多年來已經(jīng)積累大量持有型物業(yè)，且仍以每年幾十萬平方米的速度擴張，新的市場變化要求打造更強的專業(yè)化管理團隊和平臺。而另一方面，招商地產(chǎn)希望塑造一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理品牌。

資料顯示，分立后，招商商置由招商地產(chǎn)100%控股，法定代表人為賀建亞。根據(jù)公告披露的財產(chǎn)分割清單，分立后招商商置分得的總資產(chǎn)為41.62億元，總負債為20.86億元，凈資產(chǎn)達20.76億元，占分立前全部凈資產(chǎn)的比例為82%。

親自操盤招商商置的賀建亞，為現(xiàn)任招商地產(chǎn)總經(jīng)理，于2011年初招商地產(chǎn)高層一系列人動中“上位”。從賀建亞的履歷上看，此前一直負責(zé)招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)中心，具有多年商業(yè)項目運營管理的經(jīng)驗。

從招商地產(chǎn)了解到，盡管在一年前已對外宣布成立商業(yè)地產(chǎn)公司，但內(nèi)部構(gòu)建工作進行將近一年。直至今年3月26日，招商商置才正式舉行了揭牌儀式。

國泰君安判斷，收購“殼”公司之后，招商地產(chǎn)可能會效仿華僑城亞洲（03366.HK）及保利香港（00119.HK）的模式，通過注入資產(chǎn)做大香港公司的模式，達到在港融資甚至部分業(yè)務(wù)分拆上市。

“從東力實業(yè)的凈資產(chǎn)值和銷售額看，屬于資產(chǎn)規(guī)模較小的公司，預(yù)計未來招商地產(chǎn)在資產(chǎn)注入上會進行得較為緩慢?！币晃徊辉妇呙耐缎腥耸肯驎r代周報記者表示，按照香港交易所的規(guī)定，限制收購方在收購超過30%的普通股后的24個月內(nèi)，累計注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標(biāo)中任何一條的100%，該項交易則可能要以IPO的標(biāo)準(zhǔn)來處理。

商業(yè)地產(chǎn)加速

盡管介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)長達20年，涉及購物中心、酒店、公寓、倉庫等多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，但并沒有過多地對商業(yè)地產(chǎn)品牌進行打造。

從2011年起，招商地產(chǎn)似乎才下定決心，為企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型和未來增長行動，開始押寶商業(yè)地產(chǎn)，進行商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)資料顯示，2011年招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模占公司總資產(chǎn)的20%，相較分立之前比例有較大提升。目前，已經(jīng)運營的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模超過100萬平方米，這些項目在2011年為招商地產(chǎn)貢獻超過6億元的租金收入。

同時，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)上開始提速。2011年，招商地產(chǎn)同時開展多個商業(yè)項目，其中包括兩個五星級酒店、三個服務(wù)式公寓、三個LOFT產(chǎn)品、兩個購物中心，另外還有5個產(chǎn)業(yè)園區(qū)―蛇口網(wǎng)谷、TCL產(chǎn)業(yè)園、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、清華科技園、金山谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。據(jù)招商地產(chǎn)數(shù)據(jù)，預(yù)計即將進入招商或運營期的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模超過了200萬平方米。

值得一提的是，招商地產(chǎn)為實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，同時考慮眾多項目開發(fā)帶來的資金壓力，正在嘗試各種各樣的合作開發(fā)模式。如TCL產(chǎn)業(yè)園，是與高科技集團合作開發(fā)；清華科技園，是與大學(xué)合作開發(fā)；光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，則與當(dāng)?shù)卣献鳌?/p>

“我們要看看哪種方式能做得有特點、可復(fù)制、可持續(xù)發(fā)展?！闭猩痰禺a(chǎn)總經(jīng)理賀建亞認(rèn)為，招商地產(chǎn)可以通過各種嘗試摸索可復(fù)制的合作模式。

此外，按照招商局集團和地產(chǎn)控股的指示，招商商置要對重點項目品牌進行打造，尤其是海上世界、花園城等品牌。眾所周知，“海上世界”是建筑面積達70萬平方米的城市綜合體項目，是招商局集團整個“再造蛇口”規(guī)劃中的重頭戲。

招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)正在試圖走出深圳，想在全國范圍內(nèi)復(fù)制拓展。除了在深圳的商業(yè)地產(chǎn)項目，招商地產(chǎn)在北京、南京、重慶、漳州的商業(yè)項目亦開始進入實質(zhì)性階段。

張林表示，商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)中所占的比例會進一步提高，希望5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?？商岣叩?0%的比例。

借力雙平臺重歸第一梯隊

招商地產(chǎn)跌出“第一梯隊”的尷尬，使得對企業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、謀求增速發(fā)展的愿望變得迫切。一旦能夠?qū)⑸虡I(yè)地產(chǎn)分拆上市，招商地產(chǎn)便有了雙平臺的驅(qū)動。

2011年，招商地產(chǎn)因為中高端產(chǎn)品的戰(zhàn)略路線，在限購政策之下產(chǎn)品去化率非常不理想，存貨超過500億元。同時，招商去年全年共花了106.65億元拿下15幅地塊。銷售受限回籠資金慢，同時還大規(guī)模拿地，兩項占用的大量資金，勢必對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)造成掣肘。

“招商地產(chǎn)定位在‘城市綜合體’的開發(fā)，就單個項目而言所占用的資金就非常大。商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)會積壓資金，如果想要更快的發(fā)展，則需要尋求更大的資金空間去支持。”一位從事商業(yè)地產(chǎn)的研究人士說道，分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在H股上市，是做大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模必然之舉。

上述這位人士分析認(rèn)為，香港的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，香港資本市場對于有持續(xù)增值潛力的商業(yè)物業(yè)公司都較為追捧，如新鴻基地產(chǎn)。因為，商業(yè)物業(yè)為主的上市公司多數(shù)采取公允價值變動準(zhǔn)則，也使得投資者能夠不斷享受到公允價值變動帶來的收益。而“招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)背后有招商局集團的支持，于資本市場而言有巨大的想象空間”。

賀建亞在接受媒體采訪時曾談到，如果加上持有型物業(yè)的市值估量，招商地產(chǎn)的復(fù)合增長率會大很多。招商的持有型物業(yè)隱含的價值很大，但沒有得到金融市場的充分重視。

此外，除了資金瓶頸，招商地產(chǎn)還面臨商業(yè)地產(chǎn)運營的難題。對于招商而言，登陸香港資本市場除了融資需求外，還可以吸收香港較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，借此平臺可提高自身在商業(yè)地產(chǎn)上的開發(fā)和管理水平。這不僅是招商地產(chǎn)亟需的，同時也是目前內(nèi)地房企在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中普遍存在的一個短板。

房企繞道海外市場尋求新的融資平臺，建立A+H股的資本雙平臺發(fā)展模式，也是有例可循。

招商地產(chǎn)可借力資本雙平臺，加快步伐重歸“第一梯隊”。

新聞速遞：萬科香港并購試水國際化

5月14日，萬科公告，其全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司已于5月13日與永泰地產(chǎn)有限公司達成收購南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議。永泰地產(chǎn)、南聯(lián)地產(chǎn)均為在香港聯(lián)合交易所上市的公司。

根據(jù)協(xié)議，永泰地產(chǎn)將對其控股的南聯(lián)地產(chǎn)進行重組。重組完成后，萬科置業(yè)將通過其全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited以約10.79億港幣收購永泰地產(chǎn)持有的191,935,845股南聯(lián)地產(chǎn)股份，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的73.91%,收購價格相當(dāng)于5.6197港幣/股。

南聯(lián)地產(chǎn)于1996年7月在開曼群島注冊成立，主營業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)投資及物業(yè)管理、倉庫業(yè)務(wù)及投資控股等，其控股股東為永泰地產(chǎn)。

永泰地產(chǎn)直接持有南聯(lián)地產(chǎn)148,944,458股股份，通過全資子公司Twin Dragon Investments Limited持有42,991,387股，直接和間接持股比例為73.91%。重組后，南聯(lián)地產(chǎn)將僅持有位于香港新界葵涌區(qū)約65.7萬平方英尺的物業(yè)，該物業(yè)在2011年12月31日評估價值約11.2935億港幣。

房地產(chǎn)公司新媒體運營方案范文第5篇

盡管將自己標(biāo)榜為未來健康住宅細分市場的領(lǐng)先者，不過沿海綠色家園有限公司（01124.HK,以下簡稱“沿海家園”）依然難逃被評級機構(gòu)降級的命運。

近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)機構(gòu)宣布，將沿海家園的長期企業(yè)信用評級由“B-”下調(diào)至“CCC+”，展望負面。這是標(biāo)準(zhǔn)普爾繼去年將沿海家園信用評級評為“B-”后的第二次降級。

不僅如此，標(biāo)準(zhǔn)普爾還對該公司的大中華區(qū)信用體系評級由“cnB-”下調(diào)至“cnCCC+”，并對其1.5億美元優(yōu)先無擔(dān)保債券的評級和大中華區(qū)信用體系評級由“CCC+”和“cnCCC+”分別下調(diào)至“CCC”和“cnCCC”。

同樣為評級機構(gòu)的穆迪也在去年年底,將沿海家園的公司家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”,并將其高級無抵押債券評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。

“對于評級機構(gòu)的上述舉措我們沒有什么可說的，但我們?nèi)栽诜e極地尋求諸如發(fā)債等合適的融資渠道，只是目前的進展還不便向媒體公開透露?！毖睾＜覉@副財務(wù)總監(jiān)余國良對時代周報記者表示。

實際上，業(yè)績大幅下滑，項目在全國分布太散，可售項目只有6個且大都在限售城市，公司52億元人民幣的總負債中約有82%將在2012年到期等因素，是兩大評級機構(gòu)認(rèn)為沿海家園是最差房企的原因。

業(yè)績大幅下滑成定局

作為一家在香港聯(lián)交所上市的老牌房企，近年來沿海家園的發(fā)展似乎一直深陷被行業(yè)邊緣化的尷尬境地。由于近兩年業(yè)績表現(xiàn)不佳，不但不為評級機構(gòu)及市場所看好，而且銷售疲軟和流動資金風(fēng)險一直成為被人詬病的主要因素，業(yè)績大幅下滑也已然成為不爭的事實。

數(shù)據(jù)顯示，2011年4-12月，沿海家園的合同銷售總額為21億港元，較上年同期下降約70%。

而在去年9月份的股東周年大會上，沿海家園主席曾文仲也曾表示，2011年4-8月，公司的合約銷售額為12億-13億港元，同比有所下跌。對于下降的原因，曾文仲將其歸結(jié)為主要是受限購令等房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

限購令幾乎對國內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的項目銷售都產(chǎn)生了負面影響，但對于沿海家園而言，除宏觀調(diào)控因素外，銷售下降的深層次原因恐怕更在于其旗下可售的項目資源非常有限。

記者在沿海家園的公司網(wǎng)站上看到，作為一個已發(fā)展多年的房地產(chǎn)上市公司，沿海家園目前在售的項目僅包括北京沿海賽洛城、上海沿海麗墅（麗水馨庭二期）、武漢沿海賽洛城、沈陽沿海賽洛城、東莞沿海?麗水佳園、鞍山智慧新城6個項目，而這些項目多為項目后期，并非新開盤項目。

以位于北京東四環(huán)百子灣地區(qū)的北京沿海賽洛城為例，該項目2007年就已經(jīng)開盤銷售，截至目前，銷售期差不多5年。日前時代周報記者從該項目的售樓處獲悉，除部分商業(yè)地產(chǎn)外，該項目的住宅部分只有近10套的房屋可售，而且這幾套房屋均為241和352平方米大面積平層住宅，均價在28000元/平方米。為了能夠盡快出手套現(xiàn)，近日公司公開給出的優(yōu)惠措施是“參與團購，即享10萬抵130萬優(yōu)惠”。而在去年年底，沿海賽洛城的這些大平層公寓還曾以21000元/平方米的價格對外銷售。

沈陽沿海賽洛城、鞍山智慧新城也均為三期在售項目。沈陽沿海賽洛城目前均價為7300元/平方米，購房一次性付款可享受9.8折優(yōu)惠，貸款享受9.9折優(yōu)惠。而鞍山智慧新城在去年8月份三期開盤銷售時，也曾采取過9.5折的優(yōu)惠措施，開盤當(dāng)日購房更是提供另外的優(yōu)惠。

從銷售策略來看，沿海家園資金回籠及實現(xiàn)銷售目標(biāo)的愿望非常迫切，但穆迪副總裁兼高級分析師李建宗分析認(rèn)為，由于沿海家園的品牌知名度比較低，運營規(guī)模較小，加上公司許多預(yù)售項目均位于已經(jīng)實施限購措施的城市，鑒于短期內(nèi)限購令取消的可能性極小，因此沿海家園試圖完成其銷售目標(biāo)的難度很大。

“我們相信，沿海家園實現(xiàn)截至2012年3月31日財政年度，完成30億港元房地產(chǎn)銷售目標(biāo)的可能性不大。而且公司的這一目標(biāo)也遠低于2011財政年度實現(xiàn)的46億港元的銷售額?！?標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓說。

40多億借貸今年到期

去年以來業(yè)績的持續(xù)下滑，導(dǎo)致了沿海家園先后被國際評級機構(gòu)標(biāo)普和穆迪下調(diào)了對其的評級。而對于這些影響，曾文仲對外稱這是一種“過分反應(yīng)”。

然而評級機構(gòu)的態(tài)度恰恰相反。陸楓表示，自去年8月標(biāo)準(zhǔn)普爾下調(diào)沿海家園的企業(yè)信用評級以來，該公司的再融資風(fēng)險陡然升高。他們分析認(rèn)為，沿海家園2012年房地產(chǎn)銷售可能保持疲軟，而且公司對未來6-12個月內(nèi)到期進行再融資的可選擇方案也非常有限。

毫無疑問，目前沿海家園所面臨的是現(xiàn)金流吃緊和債務(wù)纏身的雙重壓力，不但現(xiàn)金流較為緊張，而且債務(wù)負擔(dān)較重。數(shù)據(jù)顯示，截至去年9月底，沿海家園的無限制現(xiàn)金余額降至10.8億元人民幣，低于3月時的19億元。

此外，公司52億元人民幣的總負債中約有82%將在2012年到期；其中包括11月到期的1.32億美元（約合8.3億元人民幣）優(yōu)先無擔(dān)保債券；2011年5月至2012年12月間到期的總計16.4億元人民幣的4筆國內(nèi)信托貸款；以及18億元人民幣的銀行借款。

曾文仲在去年6月30日的業(yè)績會上就坦言，公司目前的現(xiàn)金流確實偏緊，2011年還需歸還貸款及土地款共15億元，公司對融資將持開放性態(tài)度，不排除吸納基金入股。

而為了改善流動資金緊張的局面，去年年底沿海家園還曾計劃通過向第三方出售部分項目來改善其流動性。

對于上述舉措，標(biāo)普認(rèn)為，在目前緊縮的信貸環(huán)境與低迷的市場環(huán)境下，這種出售存在較大不確定性。同時疲弱的銷售業(yè)績可能會進一步削弱公司為未來12個月內(nèi)到期的1.32億美元票據(jù)和12億元人民幣信托貸款進行再融資的能力，因此公司不得不依靠拋售部分資產(chǎn)來募集流動資金。

但陸楓認(rèn)為，公司資產(chǎn)出售前景的可預(yù)見度也較低，而且籌資時間表存在不確定性。因此對于沿海家園目前的資金問題，陸楓表示出了極大擔(dān)憂。該分析師表示，為了解決資金問題，沿海家園可能會采取再融資，但是公司現(xiàn)在的負債率已經(jīng)很高，財務(wù)狀況也不是很理想，這樣再融資的難度會加大，再融資的風(fēng)險也將加大。而標(biāo)普近期之所以再次對沿海家園評級的展望為負面，就是因為他們預(yù)測其對未來6-12個月內(nèi)到期債務(wù)進行再融資方面可能會出現(xiàn)困難。

只有6個在售項目

作為最早一批進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場的港資企業(yè)之一，沿海家園投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)20多年的時間里，也并非沒有可圈可點的地方。此前沿海集團曾確立了三大產(chǎn)品系―“沿海麗水佳園”、“沿海賽洛城”和“沿海國際中心”，這三大產(chǎn)品系已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)健康住宅的代表產(chǎn)品，并且均成為國家健康住宅試點項目。而沿海家園還將其投資的戰(zhàn)略布局聚焦在中國東北、華北、華中、華東、華南以及西南等六大經(jīng)濟區(qū)域的主要城市。

但標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師表示，在發(fā)展戰(zhàn)略方面，盡管沿海家園的目標(biāo)明確，但其弊端則在于采取了分散的形式進行項目開發(fā)，在每一個城市都只做一兩個項目，這樣給公司的管理造成了一定的難度。

記者從沿海家園的官網(wǎng)上看到，公司旗下的23個項目分別分布在北京、上海、深圳、大連、武漢、沈陽、東莞、鞍山、蘇州、廈門、福州、南昌12個城市，而目前只有6個在售項目。

或許是意識到了這方面的問題，近年來沿海家園在拿地方面態(tài)度非常謹(jǐn)慎，沒有進行太多的城市擴張。公開資料顯示，去年7月，沿海家園曾以底價6110萬元競得了佛山首宗配建保障房的商住用地，根據(jù)要求，這宗總建筑面積23萬平方米的地塊，需無償向政府移交近10萬平方米的商住樓體及車位。