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房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第1篇

摘要：近年來(lái)，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來(lái)說(shuō)，均是法律層次較低的規(guī)范性文件，但對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的基本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本原則與措施。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性

一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

（一）宏觀調(diào)控的概念與特征

宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是政府針對(duì)市場(chǎng)情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場(chǎng)客服缺陷和市場(chǎng)調(diào)整的失靈為目的，以調(diào)整社會(huì)總需求和總供給之間的平衡為手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、持續(xù)增長(zhǎng)的最終目標(biāo)。

從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點(diǎn)。其中，宏觀調(diào)控的對(duì)象具有整體性的特征，它關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來(lái)說(shuō)，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、發(fā)展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局。

間接性是指宏觀調(diào)控不是通過(guò)直接手段而是間接手段間接影響市場(chǎng)主體的行為，政府等監(jiān)管部門(mén)不會(huì)直接干預(yù)市場(chǎng)主體的個(gè)別經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。間接手段主要是指能夠影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財(cái)政手段、稅收手段、金融手段等財(cái)政經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動(dòng)社會(huì)眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（二）政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的職能定位

依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念，市場(chǎng)實(shí)際是范對(duì)國(guó)家的管制的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，拋開(kāi)結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是加強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干涉，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在，國(guó)家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國(guó)家獨(dú)立與市場(chǎng)之外。這就決定了國(guó)家權(quán)力的運(yùn)用必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)閲?guó)家掌握了大量的資源和權(quán)力，而如何有效的規(guī)范國(guó)家行為，讓國(guó)家和市場(chǎng)在法制規(guī)范中有效運(yùn)行，有利于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，這是當(dāng)前迫切需要關(guān)注的問(wèn)題。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國(guó)家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法基本精神，更多地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會(huì)整體利益來(lái)看，以下特征是必須具備的：首先，社會(huì)整體利益的收益對(duì)象必須具備非特定性，不能是某個(gè)指定的個(gè)體。其次，在利益設(shè)定上，不會(huì)排斥涵蓋整個(gè)社會(huì)的商業(yè)目的，更不會(huì)排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個(gè)別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個(gè)體為意志為轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，而必須通過(guò)特定的法定程序來(lái)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，影響對(duì)象的范圍是社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對(duì)象的選擇上，必須將穩(wěn)定房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對(duì)象。

（二）間接性原則

宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府通過(guò)計(jì)劃、財(cái)政、金融、稅收、物價(jià)等方面的法律化的政策作用于市場(chǎng)，而后者通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動(dòng)符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控向來(lái)具有較強(qiáng)的政策性，這些政策對(duì)宏觀調(diào)控法的制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實(shí)。反過(guò)來(lái)，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。

（三）經(jīng)濟(jì)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門(mén)，原因在于，宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整，主要是通過(guò)行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類手段不能在法律框架之外運(yùn)行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過(guò)相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財(cái)政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過(guò)程中最規(guī)范、最主要的手段。

三、結(jié)語(yǔ)

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展而出臺(tái)的引導(dǎo)意見(jiàn)，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無(wú)論是作為行政管理立法的《城市房地產(chǎn)管理法》，還是保護(hù)民事權(quán)利的實(shí)體立法《物權(quán)法》，均沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒(méi)有從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

政府在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，必須防止調(diào)控行為與措施過(guò)度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅(jiān)持宏觀調(diào)控法的基本原則，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控立法。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見(jiàn)徐孟洲：《耦合經(jīng)濟(jì)法論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2010 年版，第208 頁(yè)—209 頁(yè)。

[2]參見(jiàn)聶飛舟：《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》，2009年10月，總第346期。

[3]參見(jiàn)黃珊珊：《經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題》，載于《法制與社會(huì)》，2012年3月（上）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第2篇

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；杭州；房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、宏觀調(diào)控下杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況和變化

杭州在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市價(jià)值不斷提升的背景下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體來(lái)講一直保持在一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)之下，從 1997 年開(kāi)始價(jià)格一路飛漲，2007 年更是達(dá)到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現(xiàn)出的平穩(wěn)增長(zhǎng)，略有下滑的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長(zhǎng)106.9%。而政府一直試圖以宏觀調(diào)控的手段穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使之符合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求和人民的消費(fèi)水準(zhǔn)。

從 2006 年 4 月起，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，明確房?jī)r(jià)上漲責(zé)任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。7 月 24 日六部委又聯(lián)合《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》等。而從 2007 年開(kāi)始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調(diào)控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24 號(hào)文）。它的出臺(tái)標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財(cái)政部、建設(shè)部、發(fā)改委等部門(mén)分別連續(xù)出臺(tái)《廉租住房保障資金管理辦法》、《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》等文件，進(jìn)一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺(tái)和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問(wèn)題，同時(shí)，大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開(kāi)發(fā)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的影響。

二、宏觀調(diào)控中杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的特點(diǎn)和新問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩(wěn)定的調(diào)控機(jī)制，不利于可持續(xù)發(fā)展。

目前杭州房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制存在明確的階段性特征：一是調(diào)控政策主要是針對(duì)短期市場(chǎng)供求狀況而實(shí)施的，缺乏長(zhǎng)期的穩(wěn)定的制度安排，不利于形成一個(gè)合理的市場(chǎng)預(yù)期；二是調(diào)控手段的運(yùn)用存在一些不合理、不匹配的現(xiàn)象?！跋拶?gòu)”等行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)發(fā)揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時(shí)機(jī)，取決于制度建設(shè)的狀況，特別是房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍不規(guī)范，集約化程度不高，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平有待進(jìn)一步提高。

目前杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工業(yè)化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)鏈條體系；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品科技含量不高，國(guó)家級(jí)的建筑節(jié)能、新技術(shù)應(yīng)用示范小區(qū)偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場(chǎng)主體資格的不規(guī)范。巨大利潤(rùn)空間引發(fā)“房地產(chǎn)熱”，致使市場(chǎng)主體資格參差不齊。存在著超越本身資質(zhì)能力、無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的專業(yè)化程度和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。再加上一些企業(yè)由于缺乏內(nèi)部管理，從而產(chǎn)生許多安全問(wèn)題。第二，市場(chǎng)主體行為的不規(guī)范。這主要表現(xiàn)在土地交易行為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為、房地產(chǎn)銷售行為、房地產(chǎn)信貸行為以及房地產(chǎn)中介行為等諸多方面。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善，行業(yè)監(jiān)管力量需進(jìn)一步整合。

主要表現(xiàn)在：一是涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補(bǔ)償政策、商品房預(yù)售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領(lǐng)域出現(xiàn)的新問(wèn)題，急需法規(guī)政策依據(jù)；二是部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，企業(yè)品牌意識(shí)、社會(huì)責(zé)任意識(shí)、遵紀(jì)守法意識(shí)和服務(wù)意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)；三是市場(chǎng)監(jiān)管的合力不足，行業(yè)監(jiān)管力量有待進(jìn)一步整合。

三、市場(chǎng)分析和產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷

房地產(chǎn)市場(chǎng)既是調(diào)控政策的作用主體，又是政策實(shí)施的傳輸渠道。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些內(nèi)在缺陷制約了房地產(chǎn)政策效果的發(fā)揮。這些缺陷，既有與其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

3.2 利益分配與博弈機(jī)制的扭曲

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)制健全的市場(chǎng)是市場(chǎng)主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的壟斷性、信息不充分等內(nèi)在缺陷較為突出，致使消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府以及金融部門(mén)等主體之間的利益分配與博弈機(jī)制產(chǎn)生扭曲，有效的共贏機(jī)制難以形成。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不可避免地引起市場(chǎng)主體之間利益分配的調(diào)整，因而各方對(duì)待調(diào)控政策的態(tài)度和方式也就不同，進(jìn)而影響調(diào)控效果。

3.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)在不足

房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對(duì)性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，調(diào)控政策本身存在一些問(wèn)題，制約了調(diào)控效果的發(fā)揮。房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)，但對(duì)于何謂“過(guò)快上漲”沒(méi)有給出明確的界定，反而給消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲的暗示，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到逆向調(diào)節(jié)。

四、提高杭州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性的基本思路和實(shí)施要點(diǎn)

4.1 回歸住房和房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)

對(duì)住房和房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)和定位，不僅影響一些政策設(shè)計(jì)，而且還影響開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的諸多行為特征。讓住房和房地產(chǎn)業(yè)回歸其本質(zhì)屬性，這不僅是增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的前提，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。住房是一個(gè)兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對(duì)稀缺性，杭州“住、游、學(xué)、創(chuàng)業(yè)在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴(kuò)大。如果過(guò)度注重住房的經(jīng)濟(jì)屬性和投資功能，必然會(huì)引發(fā)更多的投資投機(jī)需求。只有弱化住房的經(jīng)濟(jì)和投資屬性，使房地產(chǎn)業(yè)回歸基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，才能加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，逐步擺脫國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良性發(fā)展。

4.2 增強(qiáng)政策穩(wěn)定性和連續(xù)性，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，削弱市場(chǎng)非理性沖擊。

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控遇到的“一調(diào)就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒(méi)有形成政策的穩(wěn)定性，社會(huì)上普遍產(chǎn)生了調(diào)控之后房?jī)r(jià)必然大漲的心理預(yù)期，從而引發(fā)非理性的市場(chǎng)行為。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于遏制投資沖動(dòng)，防止市場(chǎng)大起大落至關(guān)重要。形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，關(guān)鍵在于明確政府的調(diào)控目標(biāo)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從杭州城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住房情況來(lái)看，未來(lái)的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮(zhèn)住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機(jī)不是一時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)成為長(zhǎng)久之策。這就需要地方政府繼續(xù)堅(jiān)定“促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖”和“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo)，并以政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性予以支持。

4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調(diào)時(shí)機(jī)和力度，增強(qiáng)其針對(duì)性。

為了提高政策調(diào)控的有效性，需要在堅(jiān)持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。但對(duì)政策微調(diào)時(shí)，需要把握好微調(diào)的節(jié)奏和力度，嚴(yán)防微調(diào)演變?yōu)槠毡檎{(diào)整。微調(diào)的方式上應(yīng)慎用大規(guī)模、大范圍的減稅政策。在節(jié)奏把握上應(yīng)兼具科學(xué)性和藝術(shù)性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。否則，將會(huì)改變預(yù)期，推動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

4.4 近期調(diào)控與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)調(diào)控方式穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

為了解決杭州當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種問(wèn)題，不能僅靠近期的調(diào)控，而且應(yīng)該著眼于長(zhǎng)期的制度建設(shè)，形成穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制，解決諸多深層次矛盾問(wèn)題。為此，需要處理好兩個(gè)問(wèn)題：一是優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控手段，提高調(diào)控的針對(duì)性。二是在完善相關(guān)制度基礎(chǔ)上，“限購(gòu)”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經(jīng)濟(jì)手段為主的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第3篇

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)，融資

中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：從 2003 年開(kāi)始至 2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)之前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)五年出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策 。2009 年為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)，國(guó)家實(shí)行了寬松的貨幣政策和財(cái)政政策。2009 年全國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到前所未有的高點(diǎn)，當(dāng)年房地產(chǎn)上市公司平均業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)達(dá)到 45％，2009年的瘋狂透支了未來(lái)。2010 年伊始，國(guó)家調(diào)控政策開(kāi)始出臺(tái)，說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)已從保增長(zhǎng)過(guò)渡到調(diào)結(jié)構(gòu)和防止通貨膨脹，貨幣政策從過(guò)度寬松回到真正意義上的適度寬松。目前，國(guó)土部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)手遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的機(jī)制正在形成，這一機(jī)制放在當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，將使 2010 年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，今后幾年，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì)成為常態(tài)。

1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

眾所周知房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過(guò)金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資就顯得尤為重要。從 2003-2006 年資金結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金，其中其他資金主要為房地產(chǎn)預(yù)售過(guò)程中的定金及預(yù)付款、國(guó)內(nèi)預(yù)算內(nèi)資金比例和債券比例持續(xù)下降， 年這兩項(xiàng)比例均為 0；國(guó)內(nèi)貸款比例分別為23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %，由于2004 年國(guó)家的緊縮“銀根”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)貸款比例在 2004年和2005 年比例處于歷史最低水平， 年國(guó)內(nèi)貸款比例比年增加 了1. 47個(gè)百分點(diǎn) ， 利 用外資比例從1998~2003 年處于持續(xù)下降過(guò)程中，最低比例為 1.98 %(2003 年 )， 最高比例為8.19 %( 1998年)，企業(yè)自籌資金比例 2003年前均低于30%，自 2003年后，自籌資金比例均超過(guò)30 %，其中企事業(yè)單位自有資金比例在2006年達(dá)到最高58.52%，其他資金來(lái)源比例最低為41.4%( 年 )， 最 高 比 例 為49.87%( 2004年)。二、股票融資和債券融資所占比重較小目前，我國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件，從總體來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司籌資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源比例很小。同樣，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比例一直很低，這主要是由于我國(guó)對(duì)發(fā)行企業(yè)債券限制較嚴(yán)，一般房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行企業(yè)債券的可能性非常小。（三）外資所占比例呈上升趨勢(shì)1998 － 2006 年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資占同期我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)資金總量的 1.9%，盡管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趨勢(shì)。2006 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，一方面，從宏觀層面看，國(guó)外資本在分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果；另一方面，隨著人民幣升值，伴隨外資進(jìn)入的還有大量熱錢(qián)，盡管國(guó)家先后出臺(tái)了一系列限制外資進(jìn)入的文件，但還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。（四）房地產(chǎn)資金信托近期最為活躍房地產(chǎn)資金信托是近期我國(guó)最活躍的房地產(chǎn)融資形式。雖然目前房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃的融資額在房地產(chǎn)資金總量中僅占 0.5%，但所表現(xiàn)出的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力已顯示出資金信托計(jì)劃具有廣闊的發(fā)展空間。

二、當(dāng)前國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況分析

2007年以來(lái)央行次調(diào)高利率，10次提高存款準(zhǔn)備金率同時(shí)通過(guò)特別國(guó)債正回購(gòu)操作回收流動(dòng)性，6次加息，通過(guò)融資成本適度上升來(lái)合理調(diào)控貨幣信貸投放。未來(lái)貨幣政策組合拳的力度更大，會(huì)通過(guò)匯率政策和利率政策的有效配合實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控。但在貨幣政策轉(zhuǎn)向“從緊”的同時(shí)，今年財(cái)政政策將繼續(xù)保持“穩(wěn)健”，財(cái)政支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，社會(huì)保障、改善民生、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等各項(xiàng)工作將依然能夠得到財(cái)政的大力支持。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出將節(jié)能減排目標(biāo)完成情況作為檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展成效的重要標(biāo)準(zhǔn)，鞏固完善強(qiáng)化支農(nóng)惠農(nóng)政策，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，著力改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧等。流動(dòng)性過(guò)剩、投資增長(zhǎng)過(guò)快、環(huán)境與資源壓力持續(xù)加大以及通脹壓力抬頭等問(wèn)題帶有一定的必然性和長(zhǎng)期性，短期內(nèi)難以從根本上予以消除，上述問(wèn)題仍然是 年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾。為確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步提高發(fā)展質(zhì)量，政府將繼續(xù)保持宏觀調(diào)控的力度，“適度從,緊”仍然是 年我國(guó)貨幣政策的主基調(diào)。

三、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析。

（一）運(yùn)用利率杠桿，控制房地產(chǎn)企業(yè)

投資規(guī)模房地產(chǎn)投資規(guī)模較大比例增長(zhǎng)，這種房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)快的膨脹的行為，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了很大的潛在威脅。一方面，被較高利潤(rùn)所誘惑的房地產(chǎn)商，在面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，仍然選擇大量涌入，而開(kāi)發(fā)過(guò)程的長(zhǎng)期性，使得房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)及數(shù)量存在較大的可變性，一旦外部環(huán)境風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)遭到損失，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金有很大一部分來(lái)源于商業(yè)貸款，故銀行業(yè)也成為這種風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者，而銀行業(yè)作為我國(guó)單一金融體系中的主體，房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一旦實(shí)現(xiàn)，銀行業(yè)的損失，就將牽動(dòng)眾多行業(yè)的發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部融資門(mén)檻，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力。無(wú)論是通過(guò)提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款自有資本金的比例，四證的取得的要求，還是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資或房地產(chǎn)企業(yè)信托發(fā)展的規(guī)范中我們不難發(fā)現(xiàn)，中央正在尋求一種融資要求的標(biāo)準(zhǔn)化，各種融資模式在門(mén)檻的制定上趨于相同。

（三）信貸緊縮將控制開(kāi)發(fā)總量中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用，嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目，防止投資反彈，促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理水平。

結(jié) 語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，它的發(fā)展需要金融業(yè)的持續(xù)支持，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展特別是房地產(chǎn)泡沫的存在會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，因此政府既需要通過(guò)金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，又需要合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第4篇

自上世紀(jì)末以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用越來(lái)越顯著。但在發(fā)展過(guò)程中,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不斷的經(jīng)受著波動(dòng),因此需要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用,以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:

政府;房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2009)21001702

1 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性和目的

近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例愈來(lái)愈高,正向國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支拄產(chǎn)業(yè)順利挺進(jìn)。但房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時(shí),由于房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展、過(guò)熱發(fā)展也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)特別的危害。國(guó)際上有日本的連續(xù)35年(1955―1990年)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲,以至于嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國(guó)在1992―1993年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也呈過(guò)熱狀態(tài),等到國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊縮控制和需求增長(zhǎng)放緩時(shí),房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴(yán)重的困難,給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了極大的影響。(1)房地產(chǎn)的盲目、過(guò)熱發(fā)展會(huì)促使地價(jià)及水泥、鋼材等各種建筑原材料價(jià)格猛漲,進(jìn)而通過(guò)傳遞效應(yīng)導(dǎo)致其他生活品的價(jià)格上漲,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務(wù)成本,進(jìn)一步推動(dòng)商品和勞務(wù)價(jià)格的提高,降低某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力;(2)價(jià)格猛漲和投機(jī)需求旺盛、大量開(kāi)發(fā)性投入往往結(jié)合在一起,待到價(jià)格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度,而開(kāi)發(fā)投入已經(jīng)到達(dá)高位時(shí),市場(chǎng)上頓時(shí)涌現(xiàn)特別多的供給,而需求根本無(wú)法接受時(shí),價(jià)格大跌現(xiàn)象就會(huì)到來(lái),并從新房市場(chǎng)向舊房市場(chǎng)蔓延,市場(chǎng)一片恐慌;(3)現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場(chǎng)同金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的關(guān)系相當(dāng)緊密,呈現(xiàn)出利益共同體的結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰完全可能導(dǎo)致金融危機(jī),甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此,政府應(yīng)充分發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系。宏觀調(diào)控的目的在于一方面使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;另外一方面,也力促房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)的需要和可能。

2 近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控分析

2.1 近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

(1)GDP增長(zhǎng)過(guò)分依賴房地產(chǎn)行業(yè),使得房地產(chǎn)業(yè)存在著過(guò)度投資。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的近幾年,房地產(chǎn)業(yè)平均每年拉動(dòng)GDP 2% 的增長(zhǎng),約占我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度的1/4,因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)勢(shì)必成為影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)存在的過(guò)度投資可以從宏觀和微觀上進(jìn)行分析:宏觀上其總量在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體中過(guò)度膨脹,其發(fā)展速度與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的速度不相協(xié)調(diào);微觀上通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度兩者之間的比值這一指標(biāo),可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度過(guò)快,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存折著投資過(guò)快的問(wèn)題。

(2)我國(guó)房地產(chǎn)存在著投資結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象,住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)不合理。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)中存在著矛盾的兩方面,一方面是供不應(yīng)求的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房,另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅,兩方面的矛盾使得我國(guó)的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理,卻長(zhǎng)期得不到有效的解決。

(3)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),與其他市場(chǎng)相比存在著明顯的地區(qū)差異性,在我國(guó),不同城市以及東西部不同地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著明顯的不均衡現(xiàn)象。

(4)金融市場(chǎng)的不完善。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大部分依賴銀行貸款,因此,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益火爆,銀行貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性欠款也日益增多,這勢(shì)必給我國(guó)金融業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房?jī)r(jià)。同時(shí)造成了消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的心里預(yù)期,形成市場(chǎng)中買漲不買跌的現(xiàn)象,使得短期內(nèi)購(gòu)房需求激增,開(kāi)發(fā)商借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)形成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。

2.2 我國(guó)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的階段性政策

2.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段:嚴(yán)控土地供給(2004年)

2003年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比繼續(xù)增長(zhǎng)了30.6%,在投資規(guī)模不斷增長(zhǎng)的同時(shí),商品房的銷售率也穩(wěn)步上升,2003年全國(guó)商品房屋竣工面積為3.95億平方,銷售面積為3.22億平方米,銷售率達(dá)到82%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺,這是2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景。2004年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于土地市場(chǎng),政府大力整頓土地市場(chǎng)的措施主要包括以下三個(gè)方面:杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。嚴(yán)格控制土地供給是總的政策取向?？偟膩?lái)說(shuō),此輪宏觀調(diào)控在達(dá)到嚴(yán)格控制土地供給的目標(biāo)時(shí),也帶來(lái)了一定的政策負(fù)效應(yīng),也就是帶來(lái)地價(jià)房?jī)r(jià)飛漲的新問(wèn)題。2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí),地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格也雙雙走高,土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)了19.9%,商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)了15.2%。

2.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的第二階段:重點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)(2005年)

2004年在宏觀調(diào)控中加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)房飛漲的現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)需要針對(duì)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)采取更進(jìn)一步的調(diào)控措施來(lái)打擊炒賣、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和遏制房?jī)r(jià)上漲的作用。因而2005年國(guó)家出臺(tái)一系列房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲,國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條),這個(gè)通知從總體上對(duì)我國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一個(gè)把握。緊隨“國(guó)八條”之后是“新八條”的出臺(tái),“新八條”主要強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)調(diào)控手段,其別提到了改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調(diào)控中,我們可以清楚地看出重點(diǎn)針對(duì)的是控制房地產(chǎn)投資和對(duì)供給和需求進(jìn)行雙向調(diào)控。2005年下半年,標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。

2.2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三階段:全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)(2006年以來(lái))

2006以來(lái),部分城市房?jī)r(jià)被暫時(shí)壓抑的需求開(kāi)始反彈,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入下一輪。5月17日國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施:一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng);四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。這六條措施開(kāi)啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕,稱之為國(guó)六條。

2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化趨勢(shì)引起了各方的關(guān)注,中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點(diǎn)放在遏制房?jī)r(jià)上漲上,但當(dāng)時(shí)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀無(wú)法得到根本緩解,因此只有尊重經(jīng)濟(jì)的基本供求規(guī)律,加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型等保障型住房的比例,加大打擊囤地捂盤(pán)等行為才是調(diào)控手段應(yīng)該重視的根本問(wèn)題。2007年3月5日總理指出:房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,明確了2007年地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,即把解決低收入家庭的住房問(wèn)題放在了突出位置。8月7日,《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》出臺(tái),標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。為了抑制投機(jī)性需求,同時(shí),自2007下半年,央行出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施,從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門(mén),提高貸款條件,抑制投機(jī)需求。2008年上半年,央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策,在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度更大,資金面更趨緊張。整個(gè)階段,房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施密集出臺(tái),政府從各個(gè)方面采取措施全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(1)充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府行政干預(yù)會(huì)帶來(lái)很多弊端,因此房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)主要使用市場(chǎng)手段去進(jìn)行調(diào)節(jié),如稅收、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方式,而以行政手段為輔,這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問(wèn)題。

(2)完善“兩房”制度,形成我國(guó)新的住房保障體系。調(diào)整開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展普通住宅。進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)管理制度。在廉租房方面,要擴(kuò)大保障范圍,合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn),努力增加廉租住房來(lái)源,確保保障資金來(lái)源,落實(shí)用地政策,規(guī)范住房供應(yīng)管理,完善申請(qǐng)、審核、公示和推出制度。經(jīng)適房方面,規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度,嚴(yán)格審查購(gòu)房者資格,合理確定住房標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格上市交易管理,加強(qiáng)單位集資合作建房管理,規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象限定為低收入住房困難家庭等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅,努力改善居民的居住條件,確保資源的有效利用。

(3)征收較高的開(kāi)發(fā)投資稅,從開(kāi)發(fā)源頭上進(jìn)行控制。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)為25%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上15%的一般利潤(rùn)水平,正是這種高額利潤(rùn)的吸引導(dǎo)致國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有進(jìn)行合理的評(píng)估下就盲目的拿地、開(kāi)發(fā),從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象。

(4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管,斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面,一方面要保證居民可以按揭貸款買房從而有房可住,另一方面又要限制投機(jī)者利用大宗貸款投機(jī)炒房來(lái)哄抬房?jī)r(jià),從而有損房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(5)有區(qū)別的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策,建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)不同城市、不同地區(qū)之間存在著明顯的區(qū)別,因此在調(diào)控時(shí)也要進(jìn)行有效的區(qū)分,不能盲目地搞“一刀切”。

總之,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè),宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,因此,政府應(yīng)該充分發(fā)揮和不斷改進(jìn)、完善其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控作用,規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第5篇

【關(guān)鍵詞】宏觀政策調(diào)控；商品住宅房；需求分析

隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨成熟，城市規(guī)?；粩鄶U(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自1998年停止福利分房以后，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買商品房成為居民獲取住房的主要手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。但是，放任房地產(chǎn)市場(chǎng)完全隨市場(chǎng)變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，政府必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以宏觀調(diào)控。在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)的消費(fèi)行為逐漸理性起來(lái)。

一、近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)住宅的市場(chǎng)化建設(shè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。政府一直在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期（1995-2002年），政府宏觀調(diào)控的重心是支持房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。到2003年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也越來(lái)越活躍，房?jī)r(jià)快速上升，政府開(kāi)始將政策矛頭轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，貧富差距越來(lái)越大。到了2006年，政府調(diào)控措施主要為了解決中低收入居民的住房問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)了對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控，2006年到2007年期間政府的調(diào)控政策旨在進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2008年，美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球，中國(guó)正處于國(guó)際金融市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放和國(guó)際化加快時(shí)期，次貸危機(jī)難免對(duì)我國(guó)產(chǎn)生波及，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”之一出口嚴(yán)重受到打擊，政府轉(zhuǎn)而將矛頭轉(zhuǎn)向內(nèi)需，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣財(cái)政政策的雙寬松政策來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，導(dǎo)致大量貸款涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。寬松的政策導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)飛速上漲，并且迅速?gòu)拇笾谐鞘邢蚨?、三線城市蔓延。房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題成為中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)生活的熱門(mén)話題。

2008年房地產(chǎn)金融政策經(jīng)歷了兩重天，2月份，央行上?？偛柯?lián)手上海房地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)出臺(tái)政策，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。隨著次貸危機(jī)的波及，到了9月，央行六年來(lái)首次降息，并且在后面的100天里五次降息。2008年房地產(chǎn)金融政策從抑制房?jī)r(jià)到刺激內(nèi)需保持增長(zhǎng)。

2009年到2010年，政策目標(biāo)主要是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。相關(guān)政策有：非改善型二套房貸首付至少四成；無(wú)償贈(zèng)與房屋征收20%個(gè)人所得稅；保險(xiǎn)資金不得開(kāi)發(fā)地產(chǎn)和炒樓；住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年等。從財(cái)政政策和貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2010年-至今，政府進(jìn)一步嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。擴(kuò)大廉租住房政策受益范圍，搞好經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)，積極發(fā)揮住房公積金保障作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策。2011年1月，頒布“新國(guó)八條”政策，再次提高“家庭二套房貸”首付款比至60%，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

二、商品住宅房的需求模型

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)增加值占上海國(guó)民生產(chǎn)總值的比重不斷擴(kuò)大。上海房?jī)r(jià)經(jīng)歷快速上升階段，目前，政府頒布政策嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)。本文運(yùn)用回歸分析方法，探討2004-2012年上海商品住宅房的需求模型

人們購(gòu)買住宅考慮的因素很多，軌道交通設(shè)施是否便利，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備，環(huán)境狀況，人均居住面積，可支配收入，銀行利率，都會(huì)影響居民的購(gòu)買意愿。需求量是指，消費(fèi)者在不同的價(jià)格下所希望并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。此處，商品住宅房的需求量用住宅房的銷售面積來(lái)表示。商品價(jià)格是影響同種商品需求量的最主要因素。本文側(cè)重研究商品住宅房平均價(jià)對(duì)上海商品住宅房的需求量的影響。

把商品住宅房需求量作為被解釋變量Y，住宅房平均銷售價(jià)格作為解釋變量X，建立對(duì)數(shù)線性回歸模型：

LnY=+LnX+

其中：（，）（i=1，2，3，…，n）為第i 次觀察樣本，為回歸參數(shù)，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

選取2004-2012年的商品住宅房平均銷售價(jià)格和商品住宅房銷售面積數(shù)據(jù)，如表1所示。

其中，X的單位為元/平方米，Y的單位為萬(wàn)平方米。

用Eview軟件對(duì)模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，得到下面的回歸分析結(jié)果：

LnY=14.106—0.6945LnX

（6.298） （-2.844）

=0.536 F=8.87 DW=2.93

從回歸估計(jì)的結(jié)果看，在5%顯著水平下，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯示自變量X通過(guò)了t檢驗(yàn)，自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格X是顯著的。對(duì)于方程的顯著性，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的概率約為2.5%，小于5%，說(shuō)明模型的線性關(guān)系在95%的置信水平下顯著成立。=0.536沒(méi)有很接近1，這表示自變量商品住宅房平均銷售價(jià)格對(duì)商品住宅房銷售面積有53.6%的影響程度。住房銷售量收許多因素的影響，銷售價(jià)格能夠?qū)︿N售量有53.6%的解釋程度，說(shuō)明房?jī)r(jià)仍然是影響住房銷售量的關(guān)鍵因素。

上面的回歸分析說(shuō)明，房?jī)r(jià)是影響住房需求量的主要因素。因此，政府通過(guò)宏觀貨幣財(cái)政政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸健康有序地運(yùn)行。

三、結(jié)論

縱觀2004年到今天政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，政策目標(biāo)從控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)過(guò)渡到結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，再在2008年轉(zhuǎn)向刺激內(nèi)需保增長(zhǎng)，然后從2009年開(kāi)始抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)。政府政策目標(biāo)最終都是為了調(diào)控房?jī)r(jià)。商品住宅房市場(chǎng)中，從2005年開(kāi)始，商品住宅房平均銷售價(jià)格同比上年增長(zhǎng)比率見(jiàn)表2：

可以看出，政府不同的宏觀調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)的變化不同，達(dá)到政府宏觀調(diào)控政策的調(diào)控目的。2005年和2006年房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2008年下半年政府為抵制全球金融危機(jī)的影響，刺激內(nèi)需導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)近一半，2009年頒布抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度有所下降。

實(shí)際說(shuō)明，政府通過(guò)宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是有效的，政府部門(mén)將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李子奈，潘文卿.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].高等教育出版社，2005.