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房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收流程范文第1篇

關(guān)鍵詞：監(jiān)理 質(zhì)量國際接軌

Abstract: China since 1988, started in the construction fieldimplementation of the project construction supervisionsystem, construction supervision industry has made considerable development and progress. Through the implementation of specialized supervision units on the construction supervision and management, improve project quality, and control of investment and construction period to ensure that play an important role, even in some extent to curb corruption in construction projects, construction of the project investment and social benefits, has made ​​a great contribution to China's economic construction. Overall, theconstruction supervision of the industry is still emerging industries are developed after the reform and opening up,you still need to continue to be the standardization of the need to address the exposed some of the large or small.These issues on the one hand we need to all industry colleagues of the Commissioner to work hard to overcomeand resolve the other hand, the gradual specification ofState and Government on policies, regulations. Only to suchsupervision of industry toward more professional, more standardized the direction of health development, and thus gradually reached with international standards.Keywords: supervision of the quality of international standards

中圖分類號(hào)：F253.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、分析建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn): 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)前期準(zhǔn)備工作往往不夠充分,這是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)因素影響,造成目前房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍上馬比較急,工程從項(xiàng)目策劃到施工圖設(shè)計(jì)再到施工招標(biāo)完成都需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成。在這個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生的問題有:①項(xiàng)目定位不準(zhǔn),造成后期修改項(xiàng)目使用功能;②施工圖設(shè)計(jì)深度不足,施工圖無法指導(dǎo)施工;③施工單位選擇不當(dāng),在施工過程中無能力承擔(dān)工程施工任務(wù)等問題。 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目在開工建設(shè)時(shí)往往報(bào)建手續(xù)不全,房地產(chǎn)開發(fā)商往往只考慮銷售合同的交房承諾,在報(bào)建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進(jìn)場(chǎng)施工,這樣容易在施工過程中上級(jí)行政主管部門檢查時(shí)無法過關(guān),造成工期延誤。 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工當(dāng)中對(duì)工期要求較嚴(yán),許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期,使部分工程實(shí)際施工進(jìn)度嚴(yán)重偏離計(jì)劃工期;另外,房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位的建設(shè)資金較其他建設(shè)工程來說,在資金的使用上更需要嚴(yán)格控制,部分資金需要根據(jù)工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度來保證,許多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)前期并沒有預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)備用金。容易造成工程在施工過程中資金鏈脫節(jié)。 4、在施工過程中房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低開發(fā)成本,往往會(huì)采取甲方分包的方法,對(duì)工程進(jìn)行分割分包。甚至對(duì)工程材料進(jìn)行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。造成工程協(xié)調(diào)工作量加大。施工現(xiàn)場(chǎng)管理難度增加。 5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品的客戶是各個(gè)用戶業(yè)主,各個(gè)業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的使用和裝飾設(shè)計(jì)都有不同的要求,因此,許多業(yè)主在工程施工前、施工過程中會(huì)提出變更要求,這樣就造成工程設(shè)計(jì)變更多,工程變更工作量大。 6、房地產(chǎn)工程在竣工驗(yàn)收階段容易產(chǎn)生的問題有:①房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是商品住宅項(xiàng)目一般開發(fā)面積較大,集中驗(yàn)收只能查出普遍存在的問題,對(duì)于每套住宅的個(gè)別質(zhì)量問題可能造成漏查,或存在抽查力度不足的問題;②竣工資料編制匆忙,竣工圖不能如實(shí)反映工程實(shí)際情況。造成使用過程中物業(yè)部門無從管理。 二、針對(duì)上述特點(diǎn)工程監(jiān)理人員如何處理,提高監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量 1、在工程項(xiàng)目前期,監(jiān)理單位為建設(shè)單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù),在此階段主要的監(jiān)理服務(wù)重點(diǎn)有: (1)認(rèn)真組織圖紙會(huì)審工作 圖紙會(huì)審是工程施工準(zhǔn)備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會(huì)審能在提高工程質(zhì)量,縮短建設(shè)工期,節(jié)約工程投資等方面產(chǎn)生較大的影響。在組織圖紙會(huì)審前圖紙應(yīng)提前一至兩周分發(fā)到施工、監(jiān)理、建設(shè)單位代表等單位。讓大家分頭以書面形式將圖紙中存在的設(shè)計(jì)問題和不清楚的地方,分專業(yè)以書面形式整理出來。在圖紙會(huì)審會(huì)上宜采用分專業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問題。在各專業(yè)討論完成后,由總監(jiān)理工程師會(huì)同項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)、施工項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各專業(yè)進(jìn)行匯總,并整理會(huì)議紀(jì)要。在會(huì)議紀(jì)要中應(yīng)采用統(tǒng)一的格式。使提出的問題和解決的方法一一對(duì)應(yīng),這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問題。 (2)在施工前期監(jiān)理單位介入工程項(xiàng)目招投標(biāo),可以給房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù),能夠更根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)合理選擇施工單位,另外監(jiān)理單位的提前介入可以在項(xiàng)目施工前協(xié)助建設(shè)單位制定合理的施工工期,可以幫助開發(fā)商編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃.使開發(fā)商提前預(yù)見到存在資金使用風(fēng)險(xiǎn)的部位。更合理地安排使用建設(shè)資金。使工程建設(shè)項(xiàng)目按計(jì)劃控制完成。 (3)對(duì)工程報(bào)建手續(xù)不全的情況下建設(shè)單位執(zhí)意開工建設(shè)的,監(jiān)理工程師應(yīng)在工程施工之前通過書面函件,建議建設(shè)單位補(bǔ)全手續(xù)后再開工,在此過程中監(jiān)理單位作為建設(shè)單位的協(xié)作單位,應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù),這樣可使工程管理的主動(dòng)權(quán)掌握在監(jiān)理人員的手中。對(duì)后續(xù)工程的施工監(jiān)管工作的順利開展鋪平道路。 2、在工程項(xiàng)目施工期間,除了監(jiān)理單位除了認(rèn)真做好監(jiān)理“四控、兩管、一協(xié)調(diào)”工作外,還要針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作: (1)工程變更處理 在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中客戶可能因自身使用原因而提出對(duì)工程的變更,監(jiān)理工程師在處理此類變更時(shí)必須慎重,在筆者近幾年的工程監(jiān)理實(shí)踐過程中,處理了較多此類的變更。在不斷的摸索過程中總結(jié)出一套行之有效的變更處理方法,在管理過程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時(shí)隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發(fā)程序?yàn)?客戶申請(qǐng) 開發(fā)公司工程人員附變更意見 監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監(jiān)理工程師可以控制工程變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。 監(jiān)理工程師出具變更意見 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監(jiān)理工程師可以控制工程變更對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開發(fā)商的意見。 (2)施工中存在的建設(shè)單位分包 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中經(jīng)常存在建設(shè)單位將防水工程、門窗工程等相對(duì)獨(dú)立的分項(xiàng)工程,分包給主體施工單位以外的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工的情況。這樣由于管理對(duì)象的增加,給工程質(zhì)量控制、工程協(xié)調(diào)工作帶來較大的壓力。筆者在監(jiān)理的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中都發(fā)現(xiàn)此問題。建設(shè)單位指定分包最多的一個(gè)項(xiàng)目,分包單位多達(dá)三十幾家。對(duì)于此種情況,監(jiān)理工程師應(yīng)在建設(shè)單位分包前發(fā)出書面聯(lián)系函,勸導(dǎo)建設(shè)單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對(duì)屋面防水,門窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應(yīng)分包。對(duì)甲方供貨的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協(xié)助供貨單位完成進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)驗(yàn)手續(xù)。 (3)建設(shè)單位在施工過程中一味強(qiáng)調(diào)工期,忽視工程質(zhì)量 此問題在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中普遍存在。對(duì)此問題監(jiān)理工程師應(yīng)在施工前期審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)中的工期組織計(jì)劃時(shí)就需要注意,并對(duì)可能出現(xiàn)工期風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)如雨季、地基處理等適當(dāng)留出備用工期。在工程施工中,監(jiān)理工程師應(yīng)尊重合理定額工期,使工程按計(jì)劃實(shí)施。 3、竣工驗(yàn)收階段容易出現(xiàn)的問題 在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工完成后,進(jìn)入竣工驗(yàn)收階段.這是對(duì)工程質(zhì)量的最后一道、也是最為關(guān)鍵的一道控制工序。且近年來因工程竣工驗(yàn)收引起的業(yè)主不滿,投訴等事件層出不窮。監(jiān)理單位在工程竣工驗(yàn)收這一關(guān)鍵過程中應(yīng)起到主導(dǎo)地位。筆者在近幾年的監(jiān)理工作中深刻體會(huì)到竣工驗(yàn)收階段對(duì)工程質(zhì)量控制的作用,因此在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是商品住宅工程的竣工驗(yàn)收中實(shí)施分戶逐項(xiàng)驗(yàn)收,并針對(duì)分戶驗(yàn)收設(shè)計(jì)了一系列的檢查驗(yàn)收表格,供監(jiān)理人員在工程預(yù)驗(yàn)收階段檢查使用。

房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收流程范文第2篇

關(guān)鍵字：工程項(xiàng)目論證、評(píng)估、設(shè)計(jì)、工程施工、全過程管理、竣工移交。

中圖分類號(hào)： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、項(xiàng)目工程論證與評(píng)估

工程項(xiàng)目論證與評(píng)估工作是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性、實(shí)施可能性和風(fēng)險(xiǎn)性等方面進(jìn)行全面、科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，是項(xiàng)目管理的首要環(huán)節(jié)和重要方面，對(duì)項(xiàng)目能否取得社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益起著關(guān)鍵作用。主要圍繞項(xiàng)目論證與評(píng)估的相關(guān)概念以及其程序和方法進(jìn)行詳細(xì)闡述。應(yīng)了解和熟悉項(xiàng)目管理方法體系、項(xiàng)目論證與評(píng)估的區(qū)別與聯(lián)系、項(xiàng)目評(píng)估的特征和原則。

初步掌握項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容、程序和方法；理解和掌握項(xiàng)目管理問題分析法、項(xiàng)目范圍管理的工作分解結(jié)構(gòu)法、項(xiàng)目進(jìn)度管理的橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以及項(xiàng)目成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)方法，具備應(yīng)用以上方法實(shí)施項(xiàng)目管理的能力；熟練掌握項(xiàng)目論證的程序、方法及項(xiàng)目論證報(bào)告的內(nèi)容。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理

工程項(xiàng)目有三大目標(biāo)，即質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和投資目標(biāo)。從某種意義上來看，這三大目標(biāo)是一個(gè)完整的整體，集中反映在工程項(xiàng)目全過程的造價(jià)與成本中，又形成和實(shí)現(xiàn)于各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，工程造價(jià)是在全過程實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)然要在全過程中進(jìn)行控制。近年來，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制已經(jīng)被人們廣泛接受了，但是造價(jià)問題是常抓常有，項(xiàng)目管理是常抓常新?！案潘愠浪?，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象還普遍存在，結(jié)算扯皮現(xiàn)象屢見不鮮。工程項(xiàng)目的全過程包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目營運(yùn)階段，每個(gè)階段又包含了若干個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理對(duì)工程造價(jià)的控制都有著重要的意義。

三、加強(qiáng)工程項(xiàng)目的決策控制

1、編制項(xiàng)目建議書。建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計(jì)劃提出工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，并指定項(xiàng)目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目建議書經(jīng)項(xiàng)目管理部門審核后，提交決策部門審批。

2、編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)已通過審批的項(xiàng)目建議書，建設(shè)單位自行或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容主要包括市場(chǎng)可行性分析、技術(shù)可行性分析和財(cái)務(wù)可行性分析。為了防止工程項(xiàng)目投資失控，在可行性研究階段必須深入調(diào)研，對(duì)可行性方案的審批應(yīng)慎重，要進(jìn)行多方面的論證，并建立決策責(zé)任制。

3、項(xiàng)目決策。項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告提交最高管理層，由管理層開專題會(huì)議進(jìn)行決策，在進(jìn)行充分論證后，得出科學(xué)的決策。在設(shè)計(jì)階段必須委托資信良好的單位設(shè)計(jì)并簽訂合同，規(guī)定若因設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致工程變更而增加的費(fèi)用由設(shè)計(jì)單位擔(dān)負(fù)，在工程的過程管理中，設(shè)計(jì)階段具有重要的意義，設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響很大，不能因設(shè)計(jì)的不妥造成整個(gè)項(xiàng)目效益低下。

4.項(xiàng)目工程實(shí)施階段的控制：建立健全招投標(biāo)機(jī)制。嚴(yán)格按照招投標(biāo)的控制流程進(jìn)行招投標(biāo)管理，該流程主要包括招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)和合同管理四個(gè)環(huán)節(jié)。招標(biāo)是根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求等內(nèi)容要經(jīng)過財(cái)務(wù)部門認(rèn)可；評(píng)標(biāo)是依據(jù)招標(biāo)文件中確定的原則和方法，組建專門的評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)方法由評(píng)標(biāo)委員會(huì)在開標(biāo)前確定，評(píng)標(biāo)方法一經(jīng)確定，在評(píng)標(biāo)時(shí)不得改變；定標(biāo)是評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)候選投標(biāo)文件進(jìn)行公開評(píng)審和比較，并擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。

四.工程項(xiàng)目部組成和技術(shù)管理

對(duì)工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營過程的安全負(fù)全面責(zé)任。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和上級(jí)的有關(guān)方針政策以及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)施工組織管理和施工質(zhì)量，深入研究工程承包合同，制定施工項(xiàng)目總體管理規(guī)劃，嚴(yán)格履行合同。主持制定施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制總體進(jìn)度計(jì)劃，各項(xiàng)施工方案及質(zhì)量、安全的保證控制措施并組織實(shí)施。主持這個(gè)施工項(xiàng)目內(nèi)，分部分項(xiàng)工程或?qū)I(yè)分包項(xiàng)目的對(duì)內(nèi)、對(duì)外的分包，并對(duì)分包工程的進(jìn)度（工期）、質(zhì)量、安全、成本和文明施工等實(shí)施監(jiān)督、協(xié)調(diào)、管理并全面負(fù)責(zé)。

五.施工組織設(shè)計(jì)與施工部署及施工方案

1.施工安排及施工前的準(zhǔn)備工作，各個(gè)分部分項(xiàng)工程的施工方法及工藝；施工進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)場(chǎng)區(qū)情況設(shè)計(jì)繪制施工平面平置圖，大體包括各類起重機(jī)械的數(shù)量，位置及其開行路線；攪拌站、材料堆放倉庫和加工場(chǎng)的位置，運(yùn)輸?shù)缆返奈恢?，行政、辦公、文化活動(dòng)等設(shè)施的位置，水電管網(wǎng)的位置等內(nèi)容。

2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)施工組織設(shè)計(jì)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：施工工期、施工質(zhì)量、施工成本、施工安全、施工環(huán)境和施工效率，以及其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。施工組織設(shè)計(jì)的繁簡，一般要根據(jù)工程規(guī)模大小、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、技術(shù)復(fù)雜程度和施工條件的不同而定，以滿足不同的實(shí)際需要。復(fù)雜和特殊工程的施工組織設(shè)計(jì)需較為詳盡，小型建設(shè)項(xiàng)目或具有較豐富施工經(jīng)驗(yàn)的工程則可較為簡略。

3.裝飾裝修施工：國家標(biāo)準(zhǔn)分為強(qiáng)制性國標(biāo)（GB）和推薦性國標(biāo)（GB/T）。國家標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成是要求強(qiáng)制性國標(biāo)是保障人體健康、人身、財(cái)產(chǎn)安全的標(biāo)準(zhǔn)和法律及行政法規(guī)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)；推薦性國標(biāo)是指生產(chǎn)、檢驗(yàn)、使用等方面，通過經(jīng)濟(jì)手段或市場(chǎng)調(diào)節(jié)而自愿采用的國家標(biāo)準(zhǔn)。是為住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范，保證工程質(zhì)量，保障人身健康和財(cái)產(chǎn)安全，保護(hù)環(huán)境，維護(hù)公共利益。

六、園林綠化施工，園林綠化工程是建設(shè)風(fēng)景園林綠地的工程。園林綠化是為人們提供一個(gè)良好的休息、文化娛樂、親近大自然、滿足人們回歸自然愿望的場(chǎng)所，是保護(hù)生態(tài)環(huán)境、改善城市生活環(huán)境的重要措施。

園林綠化是指園林城市綠地和風(fēng)景名勝區(qū)中涵蓋園林建筑工程在內(nèi)的環(huán)境建設(shè)工程，包括園林建筑工程、土方工程、園林筑山工程、園林理水工程、園林鋪地工程、綠化工程等，它是應(yīng)用工程技術(shù)來表現(xiàn)園林藝術(shù)，使地面上的工程構(gòu)筑物和園林景觀融為一體。

七.項(xiàng)目工程竣工移交，施工單位整理竣工資料形成的工程竣工檔案，應(yīng)依照《中華人民共和國檔案法》，施工中，工程管理部門、監(jiān)理單位、施工單位共同參與，并將驗(yàn)收結(jié)果及相關(guān)資料及時(shí)備案歸檔。工程竣工后，工程管理部門應(yīng)及時(shí)向建委節(jié)能辦公室提出節(jié)能驗(yàn)收申請(qǐng)。工程節(jié)能驗(yàn)收由基建與資產(chǎn)管理處組織，監(jiān)理單位，由工程管理部門組織，監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、沉降觀測(cè)單位及相關(guān)分包單位共同參與，驗(yàn)收結(jié)果及相關(guān)資料將作為工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)；

房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收流程范文第3篇

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于商品房開發(fā)周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時(shí)，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。從而造成稅收計(jì)算和財(cái)務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用與售價(jià)缺乏配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，前期開發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開發(fā)成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用當(dāng)年必須確認(rèn)為營業(yè)利潤，開發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開發(fā)成本、費(fèi)用與主營業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營成果也不具有真實(shí)性。

（三）收益評(píng)價(jià)體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期，資金投入量較大，在開發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項(xiàng)目完工后才能確認(rèn)項(xiàng)目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時(shí)企業(yè)利潤才能實(shí)現(xiàn)。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表的凈利潤和費(fèi)用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門和社會(huì)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時(shí)

按照新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問題：一是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容格式過于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無法顯示出來。二是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì)計(jì)信息大多是按照歷史成本計(jì)量，與其現(xiàn)時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問題形成的原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì)計(jì)工作的具體特點(diǎn)，現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對(duì)不應(yīng)計(jì)入收入的預(yù)收賬款計(jì)入收入，開發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是財(cái)政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，需進(jìn)一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算內(nèi)容已無法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項(xiàng)目取得“三書一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表）時(shí)，并與買受方簽訂買賣合同，結(jié)清購房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。對(duì)具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。對(duì)尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。對(duì)以按揭方式銷售的商品房，對(duì)已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進(jìn)行開發(fā)成本和期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本核算項(xiàng)目，歸集開發(fā)成本。對(duì)已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個(gè)綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項(xiàng)目開發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項(xiàng)成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計(jì)算各樓層開發(fā)成本。對(duì)每一樓層的開發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)?？缙谄陂g費(fèi)用（如樓盤展示費(fèi)用和樣板房裝修費(fèi)等），通過“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評(píng)價(jià)體系的建立時(shí)應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評(píng)價(jià)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某一開發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營實(shí)績。

（五）擴(kuò)大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收流程范文第4篇

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程 造價(jià)管理 控制造價(jià)

1.引言

改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，隨著建筑業(yè)改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也在全國遍地開花，原有的工程造價(jià)管理因?yàn)槿狈θ^程動(dòng)態(tài)的管理而漸漸不能適合經(jīng)濟(jì)在新時(shí)期發(fā)展的需要。20世紀(jì)80年代中期開始，我國工程造價(jià)管理領(lǐng)域的理論工作者和實(shí)際工作者中就有一批人先后提出了對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過程造價(jià)管理的思想，中國工程造價(jià)管理學(xué)界對(duì)全過程造價(jià)管理的觀念給予高度關(guān)注。全過程造價(jià)管理的管理對(duì)象是建設(shè)工程的全過程，包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工以及竣工驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)。通過實(shí)施全過程的工程造價(jià)管理，可以提高工程建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工相關(guān)單位的人、財(cái)、物的配置效率，降低工程造價(jià)，體現(xiàn)了建設(shè)項(xiàng)目的工作質(zhì)量和管理水平。

2.有針對(duì)性地做好建設(shè)工程全過程造價(jià)管理的舉措

建設(shè)工程的全過程主要包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目施工和項(xiàng)目竣工五個(gè)階段，而這五個(gè)階段分別存在著不同的問題，因而需要有針對(duì)性地對(duì)不同問題采取不同的策略。

2.1重視項(xiàng)目決策階段的可行性研究

項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)管理的起點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目只有通過可行性研究后通過后才能立項(xiàng)，一般而言，項(xiàng)目的可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，要求有龐大的信息量和工作量來支撐，在保證在可靠而準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)前提下，需要對(duì)技術(shù)、資金的可行性做詳細(xì)地甄別、考察，才能做好項(xiàng)目的可行性分析。

2.2在設(shè)計(jì)階段強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)化

設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的靈魂和核心，工程設(shè)計(jì)的高質(zhì)量體現(xiàn)了項(xiàng)目的高超水平，不僅如此，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)有著決定性影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，做好工程設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的控制能力還有巨大的潛力未被挖掘，抓好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)尤為重要。為了做到設(shè)計(jì)優(yōu)化，應(yīng)該在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)大膽引進(jìn)引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)以遴選優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的本身特點(diǎn)，綜合考慮科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性和合理性，選出技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的招標(biāo)方案。

2.3維護(hù)招標(biāo)公平，重視合同的約束作用

在招投標(biāo)階段，首先應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)流程的監(jiān)督，堅(jiān)持公正、公平、公開的原則，合理確定標(biāo)底，以達(dá)到雙贏的目的，注重防范權(quán)利“尋租”，杜絕泄露標(biāo)底或其他的暗箱操作。其次應(yīng)該在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中積極推行工程量清單的方法，這是做好招投標(biāo)工作也是控制工程造價(jià)的重要手段，做好工程承發(fā)包合同的簽署工作。在簽訂施工合同過程中，一定要結(jié)合工程量清單的內(nèi)容和招標(biāo)文件的內(nèi)容，明確合同價(jià)格的調(diào)整范圍和調(diào)整辦法，重點(diǎn)明確工程量的調(diào)整和清單誤差的處理，設(shè)計(jì)變更和工程費(fèi)用的調(diào)整，綜合單價(jià)調(diào)整的條件和方法等。明確合同范圍，盡可能堵住一切漏洞，減少費(fèi)用變更。只有這樣，才能維護(hù)合同雙方利益，有效地控制工程造價(jià)。

2.4加強(qiáng)施工階段在投資控制中的作用

在完成工程設(shè)計(jì)并細(xì)化工作量后，項(xiàng)目就進(jìn)入了施工階段，雖然之前的環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目投資額有很大的控制作用，但是工程的具體投資（如材料、人力、機(jī)器設(shè)備等）主要發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，在此階段可能發(fā)生的大量浪費(fèi)是導(dǎo)致工程造價(jià)升高的一大因素，統(tǒng)計(jì)顯示：在建設(shè)施工階段影響項(xiàng)目造價(jià)的可能性高達(dá)25%，所以在工程造價(jià)的控制中，要想再此階段有效減少浪費(fèi)，嚴(yán)格按投資計(jì)劃和預(yù)算施工，有一點(diǎn)需要特別指出，對(duì)材料價(jià)格及其變更的控制是此階段造價(jià)管理的當(dāng)務(wù)之急，而確定材料價(jià)格或決定是否需要更改材料價(jià)格，需要參考市場(chǎng)行情，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為材料的多渠道、多品種供應(yīng)提供了多可能，所以項(xiàng)目施工過程中需要密切注意市場(chǎng)行情，掌握第一手施工情況及材料信息，為竣工結(jié)算提供有力的依據(jù)，與此同時(shí)，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目內(nèi)容的變更，項(xiàng)目內(nèi)容的變更必定引起工程造價(jià)的變更，而工程造價(jià)的變革意味著變更后的建設(shè)項(xiàng)目施工不受原來合同的影響，降低了合同對(duì)施工方的約束力。

2.5緊抓項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)不懈怠

項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收是全過程造價(jià)控制的最后一環(huán)。在考慮雙方利益后，應(yīng)以事先擬定的標(biāo)底、招投標(biāo)文件以及施工合同制定工程竣工結(jié)算，它是核定工程造價(jià)的依據(jù)，同時(shí)，還可以用來編制工程竣工決算。因此，建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主必須要求各部門要嚴(yán)把竣工結(jié)算的審核關(guān)，核對(duì)合同條款，檢查隱蔽的驗(yàn)收記錄，落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證，核實(shí)工程數(shù)量，嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取等，不僅如此，在工程竣工交付使用后，還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事后評(píng)價(jià)，根據(jù)原來的規(guī)則，分析比較工程范圍、進(jìn)度和造價(jià)的變化情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

3.總結(jié)

總數(shù)全文，建設(shè)工程的全過程造價(jià)管理是從決策階段起、到竣工結(jié)算階段止，貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過程，在這漫長的過程中，只有做好每一個(gè)階段的造價(jià)控制才能在投資限額內(nèi)有效控制投資額，要重視項(xiàng)目決策階段的可行性研究；在設(shè)計(jì)階段強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)化；維護(hù)招標(biāo)公平；重視合同的約束作用；加強(qiáng)施工階段在投資控制中的作用；緊抓項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)不懈怠，做好工程量清單的審核工作。

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房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收流程范文第5篇

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791(2012)04(a)-0000-00

什么是房地產(chǎn)的成本?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)就必然帶來成本的消耗。

什么是房地產(chǎn)成本管理？充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來獲取最大的利潤。成本管理不完全等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

建立成本管理體系，就是按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的工作運(yùn)行職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，落實(shí)責(zé)任到崗位,落實(shí)責(zé)任到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

目標(biāo)責(zé)任成本管理體系中主要的要素是目標(biāo)成本和對(duì)應(yīng)的責(zé)任人，明確工作目標(biāo)成本，目標(biāo)成本是公司基于市場(chǎng)狀況、經(jīng)營計(jì)劃及產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，根據(jù)預(yù)期市場(chǎng)售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，分解到各階段和各部門的目標(biāo)成本。明確責(zé)任人，責(zé)任人就是各階段工作運(yùn)行中動(dòng)用資源的各個(gè)部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為，其要素：（1）目標(biāo)成本和責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人。

目標(biāo)責(zé)任成本管理體系是在“組織架構(gòu)”建立時(shí)就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據(jù)各自的目標(biāo)成本自我約束地運(yùn)行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，及時(shí)反饋動(dòng)態(tài)成本，通過實(shí)時(shí)反饋的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的對(duì)比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說話，用運(yùn)行的結(jié)果和業(yè)績?cè)u(píng)估進(jìn)行優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目總成本的控制。

目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實(shí)現(xiàn)全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作的全過程。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評(píng)等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本；所對(duì)應(yīng)的全過程成本控制是指包括項(xiàng)目投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算價(jià)格、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)的控制管理。

項(xiàng)目總投資主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用，管理費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。

下面簡述一下各階段的成本控制的要點(diǎn)：

1 項(xiàng)目總投資估算階段

項(xiàng)目總投資估算是項(xiàng)目開發(fā)前期的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是所有的經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資控制性文件。 實(shí)事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，杜絕為了論證可行性而脫離實(shí)際，盲目設(shè)定相關(guān)成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；成本指標(biāo)的設(shè)定必須以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學(xué)的反映相應(yīng)指標(biāo)。項(xiàng)目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用的制訂和投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計(jì)算等。項(xiàng)目進(jìn)行了初步構(gòu)思，初步確定了產(chǎn)品的類型、結(jié)構(gòu)型式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。工作程序是投資估算制訂的基礎(chǔ)為項(xiàng)目定位方案以及相應(yīng)的指標(biāo)；從項(xiàng)目意向開始，跟蹤、配合集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查相關(guān)資料，準(zhǔn)備、收集項(xiàng)目總投資估算的相應(yīng)數(shù)據(jù)指標(biāo)；按照項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行匯總編制。

2 項(xiàng)目總投資估算深化

項(xiàng)目總投資估算深化方案是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資預(yù)算控制性文件。全面客觀、滿足開發(fā)大綱確定的利潤要求。項(xiàng)目總投資估算深化方案的內(nèi)容是土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。項(xiàng)目總投資估算深化方案的編制根據(jù)，總投資估算、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3 工程概算與設(shè)計(jì)

工程概算與設(shè)計(jì)一同制定，完整的反映擴(kuò)初設(shè)計(jì)的內(nèi)容，實(shí)事求是的反映擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段建安造價(jià)的原則。工程概算的內(nèi)容是建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)各個(gè)單項(xiàng)工程的綜合概算書和其他費(fèi)用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項(xiàng)工程綜合概算書、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算表、主要建筑安裝材料匯總表等內(nèi)容。工程概算的制訂標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，符合國家及行業(yè)的規(guī)定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結(jié)果影響項(xiàng)目投資收益與成本指標(biāo)，成本管理部可提出擴(kuò)初設(shè)計(jì)修改建議。

4 項(xiàng)目施工階段成本管理

施工過程中的成本控制是工作人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投資預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。抓好成本預(yù)測(cè)和計(jì)劃工作，強(qiáng)化事前控制和合同管理。通過加強(qiáng)過程成本控制，對(duì)施工過程中工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。 項(xiàng)目施工階段成本管理的原則，準(zhǔn)確計(jì)量施工過程中的單項(xiàng)結(jié)算，及時(shí)反映項(xiàng)目工程動(dòng)態(tài)成本。項(xiàng)目施工階段成本管理的內(nèi)容，施工過程中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)算、審核，材料價(jià)差調(diào)整、材料認(rèn)價(jià)、審核工程進(jìn)度款、動(dòng)態(tài)成本分析、成本數(shù)據(jù)整理及招投標(biāo)工作；

5 工程竣工結(jié)算

工程結(jié)算階段是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關(guān)鍵階段。工程結(jié)算要有準(zhǔn)確、及時(shí)、有理有據(jù)、全面的原則。工程竣工結(jié)算內(nèi)容及條件，工程竣工驗(yàn)收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進(jìn)行工程結(jié)算。嚴(yán)格按照工程結(jié)算計(jì)劃進(jìn)行結(jié)算，結(jié)算過程要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)，讓領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)了解項(xiàng)目結(jié)算情況，遇到和施工單位分歧較大的項(xiàng)目要及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并同時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提出解決建議，以供領(lǐng)導(dǎo)做出合理決策。

6 項(xiàng)目總投資決算