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商業(yè)計(jì)劃想法范文第1篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通

一、諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡介

2013年諾睿德開發(fā)集團(tuán)全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)，成為年度主打產(chǎn)品。項(xiàng)目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團(tuán)繼環(huán)球貿(mào)易中心、明宇廣場(chǎng)、凱旋國際公館后的又一大型現(xiàn)代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)以人文為項(xiàng)目規(guī)劃核心出發(fā)點(diǎn)，以國際領(lǐng)先的城市規(guī)劃形式――城市綜合體，為凈月商務(wù)區(qū)與凈月高端住宅區(qū)的有機(jī)結(jié)合提供強(qiáng)有力的支持。項(xiàng)目集合5A級(jí)寫字間、川渝美食風(fēng)情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補(bǔ)充和配套。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時(shí)，矢志將項(xiàng)目打造成真正的一站式生活城，滿足現(xiàn)代都市人群對(duì)居住以及物質(zhì)生活的高端需求。

二、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的銷售策劃的四個(gè)階段

持續(xù)、有計(jì)劃的營銷活動(dòng)是商業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的重要一部分。在具體經(jīng)營實(shí)踐中，商家應(yīng)制訂年月周的營銷推廣活動(dòng)計(jì)劃，并對(duì)活動(dòng)開展的效果進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，以使計(jì)劃更好地執(zhí)行和完善。

（一）第一個(gè)階段是定位策略

一個(gè)項(xiàng)目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。正如同人沒有一模一樣的人，項(xiàng)目也沒有完全相同的項(xiàng)目。一個(gè)樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場(chǎng)需求的。所以要在踏踏實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)上針對(duì)客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場(chǎng)魅力，而不是玩概念。

首先會(huì)考慮到綜合體商城在本身區(qū)域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會(huì)有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會(huì)有區(qū)別，這樣定位策略都會(huì)不一樣。另外該項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析。看項(xiàng)目本身也要看交通覆蓋的區(qū)域、人群是多少，消費(fèi)力任何等。

做好SWOT分析，強(qiáng)項(xiàng)是什么、有什么弱點(diǎn)、有什么危機(jī)。這之后可以定義這個(gè)中心的目標(biāo)消費(fèi)群是什么，推廣主題是什么。這是第一個(gè)階段的銷售策劃。下面對(duì)諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析：

1、優(yōu)勢(shì)

本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營

不同規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，有較強(qiáng)的滿足力。

2、交通優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目位于該項(xiàng)目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

3、物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)

發(fā)展商自持有物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。同步世界先進(jìn)

經(jīng)營理念，展現(xiàn)新型商業(yè)氣象。

4、發(fā)展優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，這里集聚了人流優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、商圈品牌優(yōu)勢(shì)。

5、弱勢(shì)

處于非成熟商圈位置，停車場(chǎng)交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場(chǎng)尚未成熟，必然面對(duì)激烈競(jìng)爭。

6、經(jīng)營優(yōu)勢(shì)

足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。政府政策的有利傾斜，今年開始該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展計(jì)劃。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目商圈，消費(fèi)需求量大。周邊強(qiáng)大的中高檔固定消費(fèi)群體?？梢猿浞掷庙?xiàng)目周邊的酒店經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與商務(wù)經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢(shì)。

（二）第二個(gè)階段是項(xiàng)目定位和品牌建立

這一階段要為項(xiàng)目做一個(gè)很好的命名，同時(shí)配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的定位和品牌識(shí)別、視覺效果等推廣活動(dòng)把新的購物概念帶給消費(fèi)者，同時(shí)在消費(fèi)者心目中奠定品牌的核心價(jià)值、立意點(diǎn)。另外有很好的口號(hào)把品牌的DNA帶給消費(fèi)者，另外也會(huì)做一些定位陳述，店招及室內(nèi)設(shè)計(jì)。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環(huán)節(jié)。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的項(xiàng)目定位和品牌建立如下：

1、風(fēng)格特色

以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時(shí)尚主題，項(xiàng)目立面炫彩為外觀的裝修品位體現(xiàn)諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區(qū)域全新的消費(fèi)風(fēng)格、意境！因此更加重視經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。

2、品牌特點(diǎn)

鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面廣，本次招商對(duì)象應(yīng)具備一定的品牌知名度。利用系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺(tái)。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。

所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現(xiàn)出都市消費(fèi)群體對(duì)時(shí)尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

（三）第三個(gè)階段是開業(yè)推廣期

包括開業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對(duì)不同目標(biāo)群所設(shè)計(jì)的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費(fèi)、年輕男女消費(fèi)還是高端人群消費(fèi)的，都要根據(jù)這些來設(shè)計(jì)不同的推廣手段。同時(shí)要針對(duì)開業(yè)主題活動(dòng)來進(jìn)行設(shè)計(jì)。

另外還有一系列的開業(yè)推廣活動(dòng)、策略銷售、促銷活動(dòng)等等，所有這些創(chuàng)新性的手段都是為了綜合體商城造勢(shì)引發(fā)公關(guān)和媒體關(guān)注。

從傳統(tǒng)的價(jià)格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)以后人們的普遍共識(shí)，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價(jià)格促銷手段。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場(chǎng)，可以分別開展兒童娛樂表演活動(dòng)和化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動(dòng)方案，并征求消費(fèi)者意見，讓動(dòng)感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點(diǎn)，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業(yè)廣場(chǎng)旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

（四）第四個(gè)階段是未來商業(yè)運(yùn)營管理

并不是說推廣使命已經(jīng)完成了，在這個(gè)階段反而要有系統(tǒng)地進(jìn)行中期、短期的營銷計(jì)劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者繼續(xù)保持對(duì)這個(gè)綜合體商城的喜愛度。

（五）城市綜合體運(yùn)營管理大部分是以促銷和文化創(chuàng)意活動(dòng)為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對(duì)簡單。綜合體商城一般都會(huì)缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個(gè)管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營。

（六）例如萬達(dá)購物廣場(chǎng)早期的運(yùn)營管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運(yùn)營管理方面也是比較薄弱，萬達(dá)購物廣場(chǎng)開業(yè)后重點(diǎn)加強(qiáng)了運(yùn)營管理、建筑設(shè)計(jì)和信息管理系統(tǒng)，同時(shí)注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識(shí)培訓(xùn)。

在營運(yùn)管理方面，萬達(dá)購物廣場(chǎng)重視以商業(yè)營運(yùn)為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營運(yùn)為中心的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，將招商、營運(yùn)、信息化管理、營銷推廣、物業(yè)管理融合在一起。

可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗(yàn)和綜合體商城的特色結(jié)合起來，摸索到了綜合體商城的一條運(yùn)營成功道路。這在諾瑞德國際商務(wù)廣場(chǎng)的銷售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

三、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)

（一）盲目定位，不切合實(shí)際

為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會(huì)和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

（二）缺乏整體招商規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營就直接“招”進(jìn)來，形成一個(gè)“大雜燴”。

（三）單純依靠廣告招商

招商針對(duì)的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對(duì)性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

（四）過分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響

現(xiàn)在競(jìng)爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。競(jìng)爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多。

（五）缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念

很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。其實(shí)客戶進(jìn)來只是商場(chǎng)開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場(chǎng)才是最為關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場(chǎng)就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

四、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商策略

（一）發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商的總體策略

1、不求全面開花，只求重點(diǎn)突破

任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對(duì)所有的商家進(jìn)行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的一家或幾家重點(diǎn)商家進(jìn)行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進(jìn)入，以影響其它品牌、實(shí)力、知名度不及重點(diǎn)商家的一般商戶的進(jìn)入，這樣可以用較小的代價(jià)換回整體的收益，所以突破重點(diǎn)商家是整個(gè)招商的重點(diǎn)、也是難點(diǎn)，重點(diǎn)商家突破后一般商家也即跟隨進(jìn)入，在重點(diǎn)商家上損失的收益會(huì)在眾多的一般商家那里補(bǔ)回。重點(diǎn)商家的進(jìn)駐同時(shí)使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進(jìn)入。

2、不求最高點(diǎn)，只求制高點(diǎn)

諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)是凈月西部新城區(qū)最精致的商業(yè)廣場(chǎng)，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務(wù)最優(yōu)、管理最好、效益最強(qiáng)，我們的目標(biāo)是做到在凈月西部新城區(qū)“驚艷”，商業(yè)街區(qū)綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領(lǐng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點(diǎn)，領(lǐng)先競(jìng)爭對(duì)手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價(jià)格見長、檔次見長。商業(yè)街內(nèi)消費(fèi)顧客主體是個(gè)人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價(jià)，項(xiàng)目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)是按照現(xiàn)在凈月西部新城區(qū)的市場(chǎng)去定位，以求能夠保證順利開業(yè)，隨著商圈的旺點(diǎn)變更，新商圈的形成都會(huì)影響到商場(chǎng)定位，所以本項(xiàng)目是在動(dòng)態(tài)變化中，根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及現(xiàn)有人口數(shù)來定位，我們不能也不可能直接把項(xiàng)目定位到一個(gè)飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰(zhàn)略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。

4、“返租式經(jīng)營”策略

近年來，“返租式經(jīng)營”一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。按現(xiàn)時(shí)大多數(shù)商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報(bào)率通常按預(yù)期租金反向推算。售鋪時(shí)，按比例將樓價(jià)提高一定成數(shù)。開發(fā)商迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場(chǎng)不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對(duì)目前尚不十分成熟商業(yè)市場(chǎng)有足夠的投資信心，所以，如果開發(fā)商看好項(xiàng)目市場(chǎng)前景，可以用此銷售策略在整個(gè)銷售期內(nèi)不斷推高商鋪價(jià)位。

（二）商業(yè)綜合體項(xiàng)目招商的總體思路

1、第一步：招商與住宅緊密粘合

商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開發(fā)難度大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)要比單一住宅項(xiàng)目大很多，建議在運(yùn)作本項(xiàng)目時(shí)與國際知名商業(yè)招商運(yùn)營公司合作，通過與這些專業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個(gè)主力店并同時(shí)進(jìn)行炒作與形象推廣積聚人氣，促進(jìn)招商，因?yàn)橹髁Φ晔且粋€(gè)城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個(gè)城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應(yīng)該同步進(jìn)行。因?yàn)樽≌鄬?duì)來說容易回現(xiàn)，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對(duì)于人氣的提升及項(xiàng)目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對(duì)后期的寫字樓銷售及商業(yè)本身的銷售起到承上啟下的作用。

2、第二步：推廣寫字樓與酒店

在完成第一步后，項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力應(yīng)該初步具備，此時(shí)推出寫字樓較為適合，因?yàn)閷懽謽堑馁徺I客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結(jié)合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進(jìn)來，以“羊群效應(yīng)”帶動(dòng)其他企業(yè)的跟進(jìn)。酒店的招商可以與寫字樓同步，因?yàn)檫@兩類業(yè)態(tài)之間有互補(bǔ)性。

3、第三步：商業(yè)放在最后推

商業(yè)的成功與否關(guān)鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應(yīng)該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績，項(xiàng)目知名度達(dá)到一定高度的情況下順勢(shì)推出。高端城市綜合體項(xiàng)目需要在前期健全項(xiàng)目體系，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，并在內(nèi)部所產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價(jià)值完善功能。

4、確定項(xiàng)目的招商工作程序

（1）全國招商工作程序

此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時(shí)啟動(dòng)，該程序兼顧向國內(nèi)知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)的特色吸引力。利用全國有影響力的專業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

（2）長春本市招商工作程序

此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第二程序，也是正式開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時(shí)，策略地吸納更多適合本項(xiàng)目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數(shù)量份額應(yīng)占招商總量的大半數(shù)，在保證合適特色商家數(shù)量的同時(shí)，招商人員應(yīng)兼顧開發(fā)引導(dǎo)的功能，有計(jì)劃有步驟地對(duì)適合預(yù)選商家選定，對(duì)理想商家洽談。

策劃工作，應(yīng)以主力店超市的強(qiáng)勢(shì)入住本商務(wù)廣場(chǎng)，為諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)帶來全新的理念，全新的內(nèi)涵，制造轟動(dòng)性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實(shí)質(zhì)工作做好鋪墊。

（三）選擇合理的招商時(shí)機(jī)

1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運(yùn)作順序有關(guān)，它甚至決定了項(xiàng)目的生死。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)發(fā)售之際，也應(yīng)該是主力招商完成之時(shí)。

2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)

由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長的特點(diǎn)，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。而確定這二個(gè)招商階段與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間關(guān)系至關(guān)重要。

（1）主力店招商時(shí)間的確定

由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品――商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。

（2）中小店群招商時(shí)間的確定

中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。

（3）制定招商工作進(jìn)程

（1）第一階段：（籌備預(yù)備期）

①諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃預(yù)案擬定，招商工作原則方案制定；

②制定業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)；

③擬定初步各業(yè)態(tài)布局方案；

④擬定與商家合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。

（2）第二階段：（初選儲(chǔ)備供應(yīng)商期）

①進(jìn)入全國招商工作程序；

②進(jìn)入本市招商工作程序，組織實(shí)施初選商家資源儲(chǔ)備；

③諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)組建，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)性磨合；

④招商團(tuán)隊(duì)針對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應(yīng)商資源普查備案；深入準(zhǔn)確地對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各商品類的分析匯總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案；

⑤針對(duì)本市，將長春市場(chǎng)開發(fā)、尋找下級(jí)地區(qū)的商家資源普查備案；并協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作。

⑥本地招商工作程序開展，組織實(shí)施初選供應(yīng)商資源儲(chǔ)備；

⑦制定完備的商家儲(chǔ)備品牌資訊，對(duì)適合的預(yù)選商家資源評(píng)定分類。

（3）第三階段：（審定確認(rèn)供應(yīng)商期）

①確定正式的各業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)和布局執(zhí)行方案以及招商合作方式、合作條件標(biāo)準(zhǔn)等公司經(jīng)營原則方案；

②確定各業(yè)態(tài)最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，重點(diǎn)標(biāo)志性經(jīng)營商家認(rèn)定，以及針對(duì)性特殊招商方案的制定及實(shí)施；

③輔商家洽談合作條件，結(jié)果對(duì)比擇優(yōu)；

④評(píng)審確認(rèn)合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。

（4）第四階段：（合同申報(bào)簽訂期）

根據(jù)各項(xiàng)諾睿德國際商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目籌備工作完成進(jìn)度情況，對(duì)已經(jīng)完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀的評(píng)審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正?？尚兄?，與商家簽訂正式合作協(xié)議書。

（5）第五階段：（商戶入場(chǎng)裝修期）

①店鋪設(shè)計(jì)基本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，規(guī)定貫徹；

②與商家協(xié)調(diào)裝修規(guī)范，符合雙方裝修規(guī)定要求；

③辦理相關(guān)入場(chǎng)裝修手續(xù)，進(jìn)場(chǎng)實(shí)施裝修店鋪；

④做到及時(shí)合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實(shí)施，高效圓滿完成階段工作目標(biāo)。

（6）第六階段：（招商持續(xù)期）

本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場(chǎng)，如該部分商家在開場(chǎng)前未能及時(shí)完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督；根據(jù)實(shí)際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場(chǎng)慶典活動(dòng)的準(zhǔn)備。

（四）做好前期規(guī)劃，建立完善的商業(yè)服務(wù)體系

商業(yè)綜合體的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計(jì)）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計(jì)等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。

另外完善的商業(yè)服務(wù)體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業(yè)服務(wù)體系包括以下內(nèi)容：

1、大客戶服務(wù)

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。

將傳統(tǒng)商場(chǎng)總服務(wù)臺(tái)在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶，同時(shí)與營銷部配合，推出有針對(duì)性大客戶促銷活動(dòng)。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨(dú)建立科目，大客戶檔案重點(diǎn)管理，作為個(gè)性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。

2、客戶投訴處理流程

由營運(yùn)部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負(fù)責(zé)處理，嚴(yán)重投訴上報(bào)公司總經(jīng)理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)

經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識(shí)服務(wù)?，F(xiàn)代購物中心對(duì)物業(yè)管理提出了特殊要求：

（1）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理

對(duì)現(xiàn)代購物中心要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

（2）綠色裝修的統(tǒng)一管理

對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識(shí)，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對(duì)其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。

（3）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個(gè)停車場(chǎng)

鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場(chǎng)各個(gè)停車場(chǎng)車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對(duì)車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。

（四）成功招商的關(guān)鍵在于成功的溝通

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對(duì)象不同：住宅開發(fā)主要面對(duì)終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對(duì)的不僅是商鋪投資者、主要的是個(gè)人和機(jī)構(gòu)經(jīng)營者，最重要的是關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計(jì)的消費(fèi)者。運(yùn)營商與招商針對(duì)的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營者的角度為出發(fā)點(diǎn)，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予經(jīng)營者信心。

（五）合理把握贏利模式

選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：

一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商或合作伙伴對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。

二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。

四是投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。

結(jié)語

總之，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目銷售策劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域計(jì)劃等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)；在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對(duì)建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機(jī)電等硬件配置，可以借鑒萬達(dá)的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項(xiàng)目的開發(fā)和招商風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳建，周明華，魏建萍.淺論城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)發(fā)展及其要點(diǎn)探究[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2013.17.

[2]周剛?cè)A，錢放，王卉.城市社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運(yùn)營的影響因素研究[J].中國房地產(chǎn)，2012.22.

商業(yè)計(jì)劃想法范文第2篇

面對(duì)今年經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大的嚴(yán)峻形勢(shì)，敦化市積極適應(yīng)新常態(tài)，通過加大扶持力度、提升服務(wù)水平等措施，全面推動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效升級(jí)。今年前三季度，該市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值完成228.2億元，同比增加10.9%， 規(guī)模以上工業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)8.2億元，同比增長28.6%，民營經(jīng)濟(jì)主營業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)351億元，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)步向好的良好發(fā)展局面。

今年以來，為了應(yīng)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行所造成的諸多不利因素，確保全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的提質(zhì)增效升級(jí)，敦化市堅(jiān)持“穩(wěn)增長、促發(fā)展、上水平”工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，制定出臺(tái)了《敦化市工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長活動(dòng)實(shí)施方案》，圍繞企業(yè)發(fā)展實(shí)際，積極開展“三大服務(wù)”活動(dòng)。即：繼續(xù)開展“一對(duì)一”包保服務(wù)，采取市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或一個(gè)重要部門包保一戶重點(diǎn)企業(yè)的辦法，盡力幫助企業(yè)及時(shí)解決經(jīng)營過程中遇到的困難，促進(jìn)企業(yè)效益穩(wěn)步提高。積極開展“對(duì)接”服務(wù)，該市工信局發(fā)動(dòng)全局機(jī)關(guān)干部對(duì)全市209戶規(guī)模以上企業(yè)開展幫扶活動(dòng)，采取“一企一策、分類推進(jìn)”幫扶模式，定期召開行業(yè)性對(duì)接會(huì)、座談會(huì)、調(diào)研會(huì)等，并邀請(qǐng)行業(yè)專家給企業(yè)把脈，與企業(yè)積極互動(dòng)，為全市企業(yè)發(fā)展出謀劃策等，推動(dòng)亞光膠合板、美麗鍵乳、眾達(dá)等多家企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)；組織十幾家企業(yè)經(jīng)營業(yè)主先后到上海、浙江等地考察學(xué)習(xí)和貿(mào)易洽談活動(dòng)，拓展企業(yè)經(jīng)營視野和營銷推廣渠道。積極開展“人才培育”服務(wù)，該市與吉林大學(xué)簽訂人才培育戰(zhàn)略協(xié)議，邀請(qǐng)專家教授從200多名企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)營管理、企業(yè)文化、投資技巧、電商模式等多方面的培訓(xùn)，提高企業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)的水平；依托敦化職業(yè)學(xué)院開展“萬名小老板”培訓(xùn)工程，先后對(duì)300多名小老板及創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行了創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策以及經(jīng)營管理等內(nèi)容的培訓(xùn)，激發(fā)了全市私營業(yè)主及創(chuàng)業(yè)者投資興業(yè)的熱情。

為了解決企業(yè)發(fā)展資金匱乏的窘境，敦化市先后對(duì)50家企業(yè)發(fā)放扶持資金237萬元，最大限度地扶持企業(yè)發(fā)展。該市工信局積極協(xié)調(diào)省、州部門為34戶企業(yè)解決流動(dòng)資金670萬元，同時(shí)積極搭建銀行和企業(yè)間溝通交流橋梁，定期舉行銀企保對(duì)接會(huì)，并協(xié)調(diào)銀行、擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化審批流程，提高融資效率，該市多家銀行已累計(jì)為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)貸款1，082，870萬元，同比增長1.7%；該市18家小額擔(dān)保貸款公司共計(jì)發(fā)放貸款余額2.63億元。該市工信局還加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)資本市場(chǎng)指導(dǎo)及申辦工作，今年以來，該局先后推動(dòng)吉林?？邓帢I(yè)股份有限公司和延邊寶利祥蜂業(yè)有限公司等兩家發(fā)展態(tài)勢(shì)好、市場(chǎng)前景好的企業(yè)在新三版成功掛牌上市，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的資本運(yùn)作經(jīng)營。

該市通過多渠道積極挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)全面提質(zhì)增效升級(jí)，市有關(guān)部門著力增強(qiáng)項(xiàng)目拉動(dòng)作用，全面實(shí)施目標(biāo)管理，按月對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)情況進(jìn)行調(diào)度和督查，重點(diǎn)對(duì)敖東工業(yè)園三期及凱萊英三期建設(shè)，積極扶持和完善市中信木業(yè)在俄羅斯建立木材基地，擴(kuò)大海外市場(chǎng)占有量，并幫助企業(yè)采取一系列措施加快推進(jìn)木材和林產(chǎn)品交易市場(chǎng)建設(shè)，解決全市木制品企業(yè)的原料問題，規(guī)范原料交易市場(chǎng)；積極扶持中小企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造、節(jié)能減排、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)開拓等，全市中小企業(yè)技改資金投入達(dá)到46.1億元，新產(chǎn)品新增產(chǎn)值31億元，完成了中信木業(yè)公司、世航藥業(yè)公司申報(bào)省級(jí)技術(shù)中心工作；全力打造市東方機(jī)械創(chuàng)業(yè)孵化基地建設(shè)，增加服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能，增強(qiáng)孵化能力，有效地培育小企業(yè)生成和發(fā)展。截止目前，該市企業(yè)戶數(shù)達(dá)到1947戶，同比增長5.7%，個(gè)體工商戶達(dá)到3.2萬戶，同比增長8%，保障了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，增強(qiáng)了縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

（敦化市手工業(yè)聯(lián)社――劉祚智）

商業(yè)計(jì)劃想法范文第3篇

非常感謝大家再一次選舉我擔(dān)任吉林省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)的會(huì)長。對(duì)我來說,這既是各位理事的信任和鼓勵(lì),也是一份責(zé)任和壓力。

吉林省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)作為吉林省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家自己的組織,肩負(fù)著促進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)、增加農(nóng)民收入,發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,帶領(lǐng)廣大農(nóng)民共同富裕奔小康、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大歷史使命。這是廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工賦予我們的神圣職責(zé),也是黨和政府對(duì)我們的殷切期望。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)從上個(gè)世紀(jì)八十年代初期的異軍突起,到九十年代中期以后走向輝煌,二十多年的發(fā)展道路曲曲折折,充滿了艱辛與磨難,在座的諸位鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家一定都深有感觸?？梢哉f沒有黨的改革開放政策,就沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的誕生;沒有各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的關(guān)心與支持,就沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展;沒有廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工的艱苦努力和辛勤付出,就沒有今天鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的輝煌。黨的十七屆六中全會(huì)提出建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大歷史任務(wù),賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)新的歷史使命,也為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我相信,在黨和政府的關(guān)心支持下,經(jīng)過全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)系統(tǒng)廣大干部職工的不懈努力,吉林鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一定會(huì)再創(chuàng)輝煌!

隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展,吉林省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)2005年6月的成立,標(biāo)志著吉林鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。我相信,在主管部門的領(lǐng)導(dǎo)下,只要我們緊密團(tuán)結(jié)、同心協(xié)力、與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新,吉林省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)就一定能在新的形勢(shì)和任務(wù)下,為全面建設(shè)小康社會(huì)和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)做出新的更大貢獻(xiàn)。

商業(yè)計(jì)劃想法范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 市場(chǎng)營銷 教學(xué)改革 案例分析 商業(yè)計(jì)劃書

一、引言

《市場(chǎng)營銷學(xué)》是教育部規(guī)定的工商管理類專業(yè)九門核心課之一，也是管理學(xué)科專業(yè)本科生的專業(yè)基礎(chǔ)課，課程覆蓋面廣、影響大。目前，市場(chǎng)營銷課程已經(jīng)成為市場(chǎng)營銷、工商管理、廣告學(xué)、國際貿(mào)易、旅游管理、信息管理、公共事業(yè)管理、工程管理、財(cái)務(wù)專業(yè)等專業(yè)主干課程，課程覆蓋面廣，影響大。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和浙江經(jīng)濟(jì)的騰飛，市場(chǎng)營銷專業(yè)也是連續(xù)多年市場(chǎng)需求量最大的專業(yè)，實(shí)踐表明，企業(yè)中80%以上崗位與營銷相關(guān)。目前，許多學(xué)校都對(duì)《市場(chǎng)營銷》課程的教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法和教學(xué)手段進(jìn)行了有意義的探索，并取得了卓有成效的成果，但仍然存在不少缺陷，本文結(jié)合自身多年市場(chǎng)營銷案例教學(xué)的實(shí)踐，對(duì)市場(chǎng)營銷案例教學(xué)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與進(jìn)一步探討。

二、案例教學(xué)改革目標(biāo)與要求

1.案例教學(xué)改革的目標(biāo)

市場(chǎng)營銷案例教學(xué)方法改革理念是通過大型案例分析和商業(yè)計(jì)劃書貫穿整個(gè)市場(chǎng)營銷課程教學(xué)過程，把學(xué)生被動(dòng)式地學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)式、探索式學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)營銷理論知識(shí)與探索分析具體案例能力。案例分析重點(diǎn)在于概括、分析與應(yīng)用市場(chǎng)營銷的基本理論與方法，通過綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代化的技術(shù)手段，如PPT、電子雜志、聲音、圖像、廣告片等，切實(shí)提高學(xué)生實(shí)際案例分析能力與情景解決問題能力，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，拓寬學(xué)生的專業(yè)知識(shí)面，改善教學(xué)效果，提高教學(xué)質(zhì)量。而商業(yè)計(jì)劃書重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)際相結(jié)合的系統(tǒng)分析能力，通過學(xué)生自己構(gòu)思有創(chuàng)意的商業(yè)點(diǎn)子，然后綜合運(yùn)用各種相關(guān)知識(shí)，重點(diǎn)是運(yùn)用市場(chǎng)營銷理論，撰寫出一份完整的商業(yè)計(jì)劃書，要求實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意、理論知識(shí)與實(shí)踐可行性三者之間有效結(jié)合。

2.案例教學(xué)改革的要求

為了真正鍛煉學(xué)生能力，提高教學(xué)質(zhì)量，對(duì)學(xué)生提了三個(gè)要求：第一，《商業(yè)計(jì)劃書》必須是原創(chuàng)，不能抄襲，教師將對(duì)其作業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)反抄襲檢查，發(fā)現(xiàn)抄襲則本課程考核不合格；《商業(yè)計(jì)劃書》必須達(dá)到一定字?jǐn)?shù)要求，按照畢業(yè)論文規(guī)范要求進(jìn)行排版，頁數(shù)必須達(dá)到20頁以上；第二，案例分析要求選擇一個(gè)企業(yè)，對(duì)其所處的市場(chǎng)營銷環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)、競(jìng)爭者、具體營銷策略等進(jìn)行完整分析，部分條件許可要求進(jìn)行相應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研，然后要求制作相應(yīng)PPT或電子雜志要求30頁以上，要求投影的觀看效果良好；第三，要綜合靈活運(yùn)用市場(chǎng)營銷的相關(guān)理論與知識(shí)，有效結(jié)合具體商業(yè)創(chuàng)意或案例進(jìn)行分析。

三、案例教學(xué)實(shí)施方案

經(jīng)過多年教學(xué)實(shí)踐，案例教學(xué)形成了較為成熟的實(shí)施方案：

第一步：第1周老師授課首先告知學(xué)生整個(gè)學(xué)期的授課計(jì)劃，教學(xué)任務(wù)與考核方式，并布置了案例分析與商業(yè)計(jì)劃書的作業(yè)，并將此作為本課程考核的主要依據(jù)。要求學(xué)生以2~4人組成一個(gè)小組，自由選擇一個(gè)企業(yè)或產(chǎn)品作為分析，制作成PPT形式或電子雜志形式；同時(shí)自主創(chuàng)意和構(gòu)思一個(gè)富有創(chuàng)意的商業(yè)點(diǎn)子，計(jì)劃寫出3萬字左右的完整《商業(yè)計(jì)劃書》。

第二步：在第1周至第4周的授課中，教師對(duì)營銷課程的整體理論框架進(jìn)行簡單介紹與分解，要求學(xué)生課后先自學(xué)課程的全部內(nèi)容，了解市場(chǎng)營銷課程的主要理論與方法。對(duì)歷屆學(xué)生優(yōu)秀案例分析和商業(yè)計(jì)劃書作業(yè)進(jìn)行分析。與此同步，要求學(xué)生用一個(gè)月的時(shí)間在課后完成案例的PPT或電子雜志及《商業(yè)計(jì)劃書》的初稿。

第三步：第5周至第8周，教師在理論教學(xué)的同時(shí)，每次課堂公開選擇一組學(xué)生的案例和《商業(yè)計(jì)劃書》進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，在課后學(xué)生與教師交流點(diǎn)評(píng)。案例分析則重點(diǎn)從PPT的制作、案例分析的框架結(jié)構(gòu)與營銷理論方面進(jìn)行分析；《商業(yè)計(jì)劃書》側(cè)重商業(yè)創(chuàng)意、框架結(jié)構(gòu)與基本理論方面，給出具體修改意見，達(dá)到理論授課、案例分析、教師點(diǎn)評(píng)與學(xué)生修改的互動(dòng)。

第四步：從第九周開始，每次課程分成兩部分，一半時(shí)間是教師的理論教學(xué)，另一半時(shí)間則是學(xué)生的案例分析和《商業(yè)計(jì)劃書》的演示與、討論與點(diǎn)評(píng)時(shí)間。要求每一組給出案例分析PPT或電子雜志，以及詳細(xì)的《商業(yè)計(jì)劃書》的WORD文檔，并用PPT形式介紹《商業(yè)計(jì)劃書》主要內(nèi)容，然后進(jìn)行課堂討論與點(diǎn)評(píng)。

第五步：對(duì)學(xué)生的商業(yè)計(jì)劃書進(jìn)行評(píng)價(jià)與打分，并作為課程考核的主要依據(jù)。

第六步：對(duì)整個(gè)學(xué)期的課程教學(xué)內(nèi)容與過程進(jìn)行總結(jié)，并在下一學(xué)期教學(xué)中進(jìn)行修正。

市場(chǎng)營銷案例教學(xué)方法改革與實(shí)踐具體課堂組織的技術(shù)路線圖如下：

圖1 營銷案例課堂教學(xué)實(shí)施技術(shù)路線

四、案例教學(xué)方法改革績效分析

總體而言，市場(chǎng)營銷案例教學(xué)的實(shí)施，得到了大部分同學(xué)的認(rèn)可，很多同學(xué)把課堂作業(yè)和準(zhǔn)備參加各種創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)大賽結(jié)合起來，涌現(xiàn)出了多組有創(chuàng)意的獲獎(jiǎng)作品，取得了非常好的教學(xué)效果，其績效可以概括為四個(gè)方面：

1.有效培養(yǎng)了學(xué)生自主探索學(xué)習(xí)能力。綜合案例分析要求學(xué)生自主選擇一個(gè)企業(yè)或產(chǎn)品，《商業(yè)計(jì)劃書》的撰寫要求學(xué)生自主創(chuàng)意，需要在教師沒有授課之前綜合相關(guān)理論進(jìn)行策劃或分析，這就要求學(xué)生自主學(xué)習(xí)，并隨著理論課程的推進(jìn)，不斷加以修改與完善。利用《商業(yè)計(jì)劃書》或案例分析來整合營銷理論，使學(xué)生對(duì)營銷的理論框架有了系統(tǒng)而深入的理解，使理論與實(shí)踐有效結(jié)合起來，培養(yǎng)了學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)與探索學(xué)習(xí)的能力。經(jīng)過調(diào)查，制作一份優(yōu)秀的《商業(yè)計(jì)劃書》或精美的案例PPT或電子雜志，每個(gè)小組平均需要耗時(shí)在30個(gè)小時(shí)以上，這也促使學(xué)生從課堂學(xué)習(xí)為主轉(zhuǎn)向課后學(xué)習(xí)為主。

2.加強(qiáng)了師生之間的溝通與互動(dòng)。每一份的作業(yè)，都是經(jīng)過學(xué)生與教師在課堂內(nèi)與課堂外不斷溝通中進(jìn)行不斷修改而完成的。教師不斷對(duì)學(xué)生提出了要求與修改意見，學(xué)生創(chuàng)意與想法也促動(dòng)教師的想法。通過面對(duì)面溝通，尤其是課后交流，增進(jìn)了師生的理解與互動(dòng)，有效提高學(xué)生對(duì)市場(chǎng)營銷整體理論框架的理解，以及如何有效利用相應(yīng)理論去撰寫商業(yè)計(jì)劃書，切實(shí)提高了教學(xué)的效果。

3.切實(shí)提高了學(xué)生理論水平與實(shí)際運(yùn)用能力。通過市場(chǎng)營銷的案例教學(xué)，培養(yǎng)了學(xué)生撰寫《商業(yè)計(jì)劃書》基本的理論素養(yǎng)與邏輯框架，激發(fā)出學(xué)生的創(chuàng)意與創(chuàng)新，為學(xué)生參加相應(yīng)比賽奠定了基本的理論基礎(chǔ)與培養(yǎng)了相應(yīng)的能力。實(shí)踐也證明，通過《商業(yè)計(jì)劃書》的撰寫，部分同學(xué)在課堂作業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化，參加了學(xué)校及省教育廳主持的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽、電子商務(wù)大賽等比賽中，均獲得優(yōu)秀成績。案例分析與商業(yè)計(jì)劃書相結(jié)合運(yùn)用，有效培養(yǎng)了學(xué)生從案例分析中認(rèn)識(shí)、理解營銷專業(yè)理論知識(shí)點(diǎn)過渡到理解與運(yùn)用營銷理論知識(shí)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn) “認(rèn)識(shí)―理解―運(yùn)用”教學(xué)效果的提升。

4.積累了豐富的教學(xué)素材。通過市場(chǎng)營銷案例分析或《商業(yè)計(jì)劃書》的制作，不僅提高了學(xué)生綜合運(yùn)用市場(chǎng)營銷的理論，培養(yǎng)了學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力與探索性學(xué)習(xí)能力，切實(shí)提高了學(xué)生參加創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽等類似的能力，讓學(xué)生切實(shí)感覺到課堂知識(shí)對(duì)實(shí)踐的理論指導(dǎo)意義，同時(shí)也為教師提供了大量的案例教學(xué)素材或《商業(yè)計(jì)劃書》的優(yōu)秀模板，供以后的課堂教學(xué)使用。

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作者簡介:

商業(yè)計(jì)劃想法范文第5篇

商業(yè)計(jì)劃書是全面介紹公司和項(xiàng)目運(yùn)作情況，闡述產(chǎn)品市場(chǎng)及競(jìng)爭、風(fēng)險(xiǎn)等未來發(fā)展前景和融資要求的書面材料。商業(yè)計(jì)劃書主要包括執(zhí)行摘要、產(chǎn)品(服務(wù))介紹、管理團(tuán)隊(duì)評(píng)估、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、營銷策略推行、生產(chǎn)制造計(jì)劃、財(cái)務(wù)規(guī)劃分析等。商業(yè)計(jì)劃書中的各個(gè)方面都會(huì)對(duì)成功與否有影響。本文擬對(duì)計(jì)劃、計(jì)劃文書、商業(yè)計(jì)劃、設(shè)計(jì)等相關(guān)概念及其重要細(xì)節(jié)進(jìn)行較為系統(tǒng)的論析，以期有助益于對(duì)商業(yè)計(jì)劃書寫作的總體理論把握和具體實(shí)際指導(dǎo)。

成功的商業(yè)計(jì)劃書來自于好的啟動(dòng)計(jì)劃。而此計(jì)劃與漢語中，以及管理職能中的計(jì)劃不同但又密切相關(guān)。為達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，管理工作第一項(xiàng)任務(wù)就是制定計(jì)劃。計(jì)劃包含著許多具體活動(dòng)和內(nèi)容，如，研究趨勢(shì)、確定目標(biāo)、制定并掌握政策、闡明原則、布置任務(wù)、安排程序及行動(dòng)、測(cè)定預(yù)算、分析條件、控制進(jìn)度等等，它是企業(yè)組織系統(tǒng)的一種預(yù)測(cè)未來、確定目標(biāo)、決定政策、選擇方案的連續(xù)過程，是企業(yè)組織各項(xiàng)活動(dòng)的指針，企業(yè)組織系統(tǒng)的各方面決策都是要通過它去實(shí)現(xiàn)。由此可見，計(jì)劃是建立正常工作秩序、做好工作的前提，是領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)、檢查工作并進(jìn)行監(jiān)督的依據(jù)，它可以使企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)工作有所遵循，避免盲目性，同時(shí)也可以使人們明確下一步工作、學(xué)習(xí)的目標(biāo)，增強(qiáng)自覺性和主動(dòng)性，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)作用。相應(yīng)地，商業(yè)計(jì)劃是為預(yù)測(cè)企業(yè)的成長率、完成某種經(jīng)營目的而做的規(guī)劃。

處于企業(yè)公務(wù)系統(tǒng)頂點(diǎn)的計(jì)劃決策層的職能首先是計(jì)劃控制，其中，計(jì)劃目標(biāo)是核心并規(guī)定著公務(wù)任務(wù)及其所反映出的指標(biāo)，而目標(biāo)、任務(wù)、指標(biāo)又規(guī)定著方法和措施。相應(yīng)地，控制計(jì)劃即公務(wù)系統(tǒng)的最高定向文件規(guī)定著公務(wù)系統(tǒng)發(fā)展的目標(biāo)、方向、重點(diǎn)、規(guī)模和速度。在公務(wù)控制中，一切文體都必須服從、服務(wù)、圍繞、體現(xiàn)公務(wù)目標(biāo)和計(jì)劃。因此，計(jì)劃可以說是計(jì)劃決策職能的最高體現(xiàn)形式，計(jì)劃文書作為一種應(yīng)用范圍廣泛、使用頻率較高的應(yīng)用文體，是預(yù)先對(duì)未來一定時(shí)期內(nèi)的工作目標(biāo)、任務(wù)、措施和實(shí)現(xiàn)步驟等作出的預(yù)測(cè)和設(shè)想，并把這些設(shè)想寫成系統(tǒng)化、條理化的書面材料。計(jì)劃文書的“計(jì)劃”只是個(gè)總稱，作為一類文書，其具體名稱叫法不一，如設(shè)想、打算、預(yù)測(cè)、安排、方案、計(jì)劃、要點(diǎn)、意見、綱要、規(guī)劃等。這些文種的內(nèi)容都是關(guān)于未來的，即還沒有發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的事物。但是，它們之間有范圍、時(shí)間、粗細(xì)、遠(yuǎn)近等方面的差別。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)劃文書包括五個(gè)要素：背景，即指在什么情形下；指導(dǎo)思想，即指依據(jù)什么；目標(biāo)，即指做什么以達(dá)到何種目的；措施（辦法、途徑、步驟等），即指怎么去做以便落實(shí)目標(biāo)；預(yù)期，即指效果如何（效果評(píng)估、危機(jī)處理）。根據(jù)重要性排列，這五個(gè)要素依次為目標(biāo)、措施、指導(dǎo)思想、背景和預(yù)期。計(jì)劃文書的內(nèi)容通常分為前言和主體兩部分，前言部分要求簡明扼要地說明制定計(jì)劃的依據(jù)，或目的，或原因、背景，主體部分則要求具體、有條理地闡述計(jì)劃的基本要素。主體部分通常有兩種結(jié)構(gòu)方法：一是單項(xiàng)分類表述法,即將目標(biāo)任務(wù)、措施方法與時(shí)間步驟三要素結(jié)合起來，作為一個(gè)模塊（即部分）處理，每個(gè)模塊先敘述一項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，再將任務(wù)分解成具體指標(biāo)，然后提出達(dá)到該項(xiàng)目標(biāo)或完成該項(xiàng)任務(wù)的措施方法，再提出實(shí)施的時(shí)間步驟；二是綜合分類表述法，即將計(jì)劃的全部內(nèi)容按目標(biāo)任務(wù)、措施方法、時(shí)間步驟進(jìn)行分類，并以目標(biāo)任務(wù)、措施方法、時(shí)間步驟作為各個(gè)部分的標(biāo)題，各項(xiàng)工作不再單列門戶，而是全部融合在幾大部分之中，部分與部分之間形成一種順承或遞進(jìn)的邏輯關(guān)系。上述五個(gè)要素根據(jù)需要而分布于其中，在文字上并不一定都要顯示出來，但目標(biāo)或措施這兩個(gè)要素必居其一。

設(shè)計(jì)通常被認(rèn)為是把一種計(jì)劃、規(guī)劃、方案、預(yù)想等用視覺符號(hào)傳達(dá)出來的目標(biāo)和過程。然而，還有一種以文字方案為主體進(jìn)行語言表述的設(shè)計(jì)，其具體操作步驟主要包括:(1)對(duì)象狀況的調(diào)研階段。即在了解某一個(gè)或某一類設(shè)計(jì)對(duì)象情況基礎(chǔ)上，運(yùn)用專業(yè)科學(xué)理論進(jìn)行分析加工，以求對(duì)事物有一個(gè)綜合的本質(zhì)的了解。如果對(duì)歷史與現(xiàn)狀情況不明，就難以展開設(shè)計(jì)。只有直接深刻地了解設(shè)計(jì)對(duì)象，把握其本質(zhì)特征及問題要害，才能提出明確的設(shè)計(jì)目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)之的切實(shí)可行的方案和措施。(2)目標(biāo)的確定。目標(biāo)是指人們從事活動(dòng)所期望達(dá)到的理想結(jié)果。確定目標(biāo)就是對(duì)對(duì)象的發(fā)展前景或結(jié)果做出選擇和規(guī)劃。其中的選擇必須準(zhǔn)確可靠、先進(jìn)可行。為此，要掌握信息、發(fā)現(xiàn)問題、確定方向、指標(biāo)、時(shí)限等。(3)實(shí)施方案的擬定。在目標(biāo)確定后，就要多方面尋求實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有效途徑與措施。這是設(shè)計(jì)的主要部分，需要根據(jù)掌握的信息，按照既定的目標(biāo)，擬定達(dá)到目標(biāo)的方法、步驟。(4)具體計(jì)劃的編制。任何一個(gè)行動(dòng)方案都只是提出了目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑，為實(shí)現(xiàn)之還須編制具體實(shí)施計(jì)劃，對(duì)方案每一目標(biāo)與要求做出可以實(shí)際操作的具體安排，以求合理組織人力、物力、財(cái)力，落實(shí)責(zé)任，協(xié)調(diào)關(guān)系，安排進(jìn)度等，從而把實(shí)施方案具體化。這第四部分主要有背景分析、指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、目的訴求、執(zhí)行理念（主題）、方法步驟、實(shí)施安排、先期預(yù)測(cè)等內(nèi)容要素?？梢?，設(shè)計(jì)是實(shí)踐主體對(duì)將要進(jìn)行的實(shí)踐活動(dòng)的目的、目標(biāo)、方案（包括多個(gè)預(yù)選方案）及實(shí)施計(jì)劃等進(jìn)行選擇的完整過程，它路向是現(xiàn)實(shí)的可行性，其本身并不表現(xiàn)為強(qiáng)烈的理論色彩，但要求一般理論與具體經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，是對(duì)具體行動(dòng)的規(guī)劃，并直接指導(dǎo)和支配實(shí)踐。

綜上所述，商業(yè)計(jì)劃書的價(jià)值在于對(duì)決策的影響。而那種認(rèn)為商業(yè)計(jì)劃書只是用來申請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)基金的認(rèn)識(shí)是狹隘的。商業(yè)計(jì)劃書是將思想傳達(dá)給投資者和合作伙伴的最好的方式，其撰寫過程也是整理商業(yè)思路，將想法變成可執(zhí)行方案的一個(gè)過程，它不但是吸引投資的文件，不僅僅是寫給投資人的商業(yè)計(jì)劃，更是一份戰(zhàn)略規(guī)劃、一種精心設(shè)計(jì)。對(duì)作為行為活動(dòng)的計(jì)劃概念的深入理解，有助于對(duì)計(jì)劃文書的把握；而對(duì)于計(jì)劃文書構(gòu)成要素與結(jié)構(gòu)表述方法，以及對(duì)文字性的設(shè)計(jì)概念及其步驟環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確深刻把握，則更有助益于從總體理論和具體實(shí)際上指導(dǎo)商業(yè)計(jì)劃書的寫作。