前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地法律糾紛范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

土地法律糾紛范文第1篇

土地是農(nóng)民生存的根本，近年來(lái)，國(guó)家取消農(nóng)業(yè)稅，加大土地直補(bǔ)力度，提高占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給了農(nóng)民實(shí)實(shí)在在的利益。長(zhǎng)春市綠園區(qū)法院從服務(wù)民生出發(fā)，對(duì)涉及農(nóng)民土地的案件做到審慎處理。元旦剛過(guò)，一位年近70歲的老媽媽親手把一面錦旗送到綠園區(qū)法院楊立春法官的手上，感謝法官公正審判，將她的承包地要回，使她日后的生活有了保障。

送錦旗的張老太是長(zhǎng)春市綠園區(qū)西新鎮(zhèn)裴家村農(nóng)民，1997年分得承包地2.4畝。當(dāng)時(shí)，張老太想自己年歲已高，種地有些力不從心，就把分得的承包地計(jì)入三個(gè)兒子的承包合同內(nèi)。2007年，張老太的4分承包地被征用，占地補(bǔ)償款分別被她的三個(gè)兒子領(lǐng)取。張老太原指望三個(gè)兒子能給他養(yǎng)老，可是兒子們不但不給她贍養(yǎng)費(fèi)，連承包地的耕種所得及占地補(bǔ)償款一分都沒(méi)給過(guò)她。在多次向兒子們索要補(bǔ)償款和承包地?zé)o果的情況下，沒(méi)有生活來(lái)源的張老太將三個(gè)兒子告上了法庭。主審法官楊立春受理此案后，為盡快解決張老太的生計(jì)，平息其家庭內(nèi)部糾紛，開(kāi)庭前多次到裴家村走訪(fǎng)，到村委會(huì)了解情況，分別到張老太和她的兒子家中做工作。在多次調(diào)解無(wú)果的情況下，楊法官依法快速下達(dá)判決，為張老太要回承包地和土地補(bǔ)償款。為表達(dá)感激之情，張老太在其委托人的陪同下，將一面錦旗送到楊法官手中。

近年來(lái)，因土地引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生。為做好農(nóng)村維穩(wěn)工作，更好地服務(wù)民生，長(zhǎng)春市綠園區(qū)法院民事審判庭多次深入到農(nóng)村開(kāi)展普法宣傳。對(duì)涉及農(nóng)民土地糾紛的案件做到依法審慎審理，切實(shí)服務(wù)民生。

土地法律糾紛范文第2篇

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目建設(shè)；法律顧問(wèn)；工作職能；作用：現(xiàn)狀

中圖分類(lèi)號(hào)：DFO

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-8122(2011)01-0038-05

我國(guó)在十一五，尤其是金融危機(jī)期間先后開(kāi)工建設(shè)的大中型項(xiàng)目幾十萬(wàn)項(xiàng)，投資逾百萬(wàn)億。十二五規(guī)劃又會(huì)有大量的大中型項(xiàng)目開(kāi)建。根據(jù)國(guó)家審計(jì)署的審計(jì)情況看，許多建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)、建筑質(zhì)量、合同管理與資金使用等方面存在漏洞，究其原因主要是法律管理不到位，多數(shù)建設(shè)項(xiàng)目沒(méi)有設(shè)立法律顧問(wèn)崗位，也未外聘法律顧問(wèn)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)在法律上無(wú)人把關(guān)，未能?chē)?yán)格依法進(jìn)行的局面。

筆者作為陜西省大中型項(xiàng)目法律顧問(wèn)組負(fù)責(zé)人之一，曾參與了部分陜西省重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的法律事務(wù)。通過(guò)對(duì)陜西省幾百個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目所涉法律事務(wù)的數(shù)量和涉及糾紛原因的分析發(fā)現(xiàn)，大中型項(xiàng)目自立項(xiàng)批準(zhǔn)到建設(shè)竣工交付的過(guò)程中存在大量的法律事務(wù)，產(chǎn)生眾多的法律糾紛主要是缺失甚至沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律顧問(wèn)把關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大中型項(xiàng)目每年因糾紛造成的損失達(dá)數(shù)十億萬(wàn)元，占建設(shè)項(xiàng)目投資的10％以上。筆者長(zhǎng)期思考此問(wèn)題，希望著文論述，以期喚起有關(guān)方面能夠重視大中型項(xiàng)目法律顧問(wèn)的重要性，建立健全該制度。

一、大中型項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度的概念與作用

(一)大中型項(xiàng)目界定

關(guān)于什么是大型項(xiàng)目建設(shè)工程，我們可以從工程項(xiàng)目建設(shè)要達(dá)到的規(guī)模來(lái)界定，具體如下：

1.農(nóng)、林、水利、水產(chǎn)建設(shè)：(1)庫(kù)容l億立方米的大型水庫(kù)；(2)受益面積50萬(wàn)畝以上的灌溉工程：(3)總投資2000萬(wàn)元以上的江河治理工程；(4)容納漁輪50艘以上的漁業(yè)基地；(5)冷藏并制冰能力各5000噸以上的水產(chǎn)冷庫(kù)；(6)總投資1000萬(wàn)元以上的其他農(nóng)、林、水產(chǎn)建設(shè)。

2.交通、郵電建設(shè)：(1)新建的干線(xiàn)、支線(xiàn)、地下鐵道和總投資1500萬(wàn)元以上的原有干線(xiàn)、樞紐的重大技術(shù)改造工程，以及長(zhǎng)度100公里以上和貨運(yùn)量50萬(wàn)噸以上的地方鐵路項(xiàng)目；(2)新建、擴(kuò)建長(zhǎng)度200公里以上的國(guó)防、邊防公路和跨省區(qū)的重要干線(xiàn)以及長(zhǎng)度1000米以上的獨(dú)立公路大橋；(3)年吞吐量100萬(wàn)噸以上的新建、擴(kuò)建沿海港口；年吞吐量200萬(wàn)噸以上新建、擴(kuò)建的內(nèi)河港口；總投資3000萬(wàn)元以上的修船廠(chǎng)(指有船塢、滑道的)；(4)長(zhǎng)度在500公里以上的跨省區(qū)長(zhǎng)途電信電纜；長(zhǎng)度在1000公里以上的跨省區(qū)長(zhǎng)途通信微波或總投資1000萬(wàn)元以上的其他郵電建設(shè)；(5)總投資2000萬(wàn)元以上的新建、改建機(jī)場(chǎng)。

3.商業(yè)、外貿(mào)、糧食、物資等倉(cāng)庫(kù)建設(shè)：建筑面積3萬(wàn)平方米以上的火藥庫(kù)、庫(kù)容7500萬(wàn)公斤以上的糧食中轉(zhuǎn)庫(kù)，庫(kù)容5萬(wàn)立方米以上的石油庫(kù)，儲(chǔ)藏能力1萬(wàn)噸以上的冷庫(kù)。總投資1000萬(wàn)元以上的其他倉(cāng)庫(kù)建設(shè)。

4.文教、衛(wèi)生、計(jì)量、科研：3000名學(xué)員以上的新建高等院校；700張床位以上的新建醫(yī)院、療養(yǎng)院或總投資1000萬(wàn)元以上：廣播臺(tái)(站)總投資1000萬(wàn)元以上。

5.I業(yè)城市和工礦區(qū)：新建、擴(kuò)建的日供水11萬(wàn)噸以上的獨(dú)立水廠(chǎng)：日供氣30萬(wàn)立方米的獨(dú)立煤氣廠(chǎng)(包括液化石油氣廠(chǎng))等公用事業(yè)建設(shè)，總投資1000萬(wàn)元以上的建設(shè)。

(二)大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)的相關(guān)含義

1.法律管理，是指政府或有關(guān)職能部門(mén)根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)主體的行為所進(jìn)行的一種規(guī)范有序的監(jiān)督和管理。監(jiān)督管理的方式不是直接參與建設(shè)工作，而是通過(guò)授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或發(fā)放許可證，以及強(qiáng)制審批、強(qiáng)制評(píng)估、強(qiáng)制招標(biāo)和強(qiáng)制監(jiān)理等方式進(jìn)行。

2.法律顧問(wèn)，有廣義和狹義之分。廣義而言，具有法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)，接受公民、法人或其他組織的聘請(qǐng)為其提供法律服務(wù)的人員，以及法人或其他組織內(nèi)部設(shè)置的法律事務(wù)機(jī)構(gòu)中的人員，均為法律顧問(wèn)：狹義而言，法律顧問(wèn)指接受公民、法人或其他組織的聘請(qǐng)為其提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)律師，是傳統(tǒng)意義的法律顧問(wèn)。此外，想成為專(zhuān)職法律顧問(wèn)，可以參加全國(guó)統(tǒng)一的企業(yè)法律顧問(wèn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)，是大中型項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)國(guó)家的政策和法規(guī)依照一定的程序?qū)Υ笾行晚?xiàng)目建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行法律管理的專(zhuān)業(yè)人員。法律顧問(wèn)通過(guò)為項(xiàng)目審批或許可證的發(fā)放、土地及規(guī)劃建設(shè)審批與許可證發(fā)放、強(qiáng)制招標(biāo)、強(qiáng)制評(píng)估、強(qiáng)制監(jiān)理、投資審批、價(jià)款與擔(dān)保的審批與登記等項(xiàng)目建設(shè)提供專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)的方式參與大中型項(xiàng)目的全過(guò)程。法律顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能夠有效幫助項(xiàng)目遠(yuǎn)離不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)陷阱。優(yōu)化項(xiàng)目管理，降低項(xiàng)目建設(shè)的成本，為項(xiàng)目創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

(三)大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度的作用

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，搞好國(guó)有大中型建設(shè)項(xiàng)目，除國(guó)家的政策支持外，項(xiàng)目自身的健康發(fā)展也很重要。法律顧問(wèn)制度作為一項(xiàng)重要管理制度，不僅對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展有助推作用，而且可以對(duì)大中型項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行規(guī)范有序的監(jiān)督管理。具體來(lái)說(shuō)，法律顧問(wèn)的作用體現(xiàn)以下十二個(gè)方面：

1.防范未來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。大中型項(xiàng)目投資大戰(zhàn)線(xiàn)長(zhǎng)，如果遇到糾紛引發(fā)訴訟，不僅經(jīng)濟(jì)責(zé)任大且難以彌補(bǔ)。所以事前防范風(fēng)險(xiǎn)便顯得尤為重要。法律顧問(wèn)以自己的法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富的法律實(shí)踐，在糾紛出現(xiàn)前通過(guò)審查合同，提供法律意見(jiàn)，及時(shí)提醒等方式，提前預(yù)見(jiàn)可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。即使事前一時(shí)無(wú)法顯現(xiàn)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，也可以通過(guò)系統(tǒng)的法律審查制度，將通常法律風(fēng)險(xiǎn)予以避免，或者將未來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度；

2.及時(shí)處理既存法律問(wèn)題。大中型項(xiàng)目在建設(shè)中必然與市場(chǎng)各方面發(fā)生關(guān)系，出現(xiàn)糾紛在所難免。糾紛出現(xiàn)后如及時(shí)解決也許可以將損失將至最小，甚至避免損失。如不及時(shí)處理將會(huì)產(chǎn)生更大更多的問(wèn)題，如錯(cuò)過(guò)主張權(quán)利的訴訟時(shí)效和除斥期間等機(jī)會(huì)。法律顧問(wèn)可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)避免糾紛卷入訴訟，即使卷入訴訟也可提前做好訴訟準(zhǔn)備。拿出最有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的法律意見(jiàn)。由于法律顧問(wèn)長(zhǎng)期服務(wù)于項(xiàng)目建設(shè)，比臨時(shí)聘請(qǐng)律師更為了解項(xiàng)目的實(shí)際情況，因此能夠?yàn)橐呀?jīng)發(fā)生的法律問(wèn)題提供更為有效的解決方案。

3.促進(jìn)大中型項(xiàng)目管理工作的規(guī)范化。一個(gè)項(xiàng)目要合理的運(yùn)作，健康的發(fā)展，就需要有規(guī)范化的管理方式。項(xiàng)目的管理者往往注重項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與贏(yíng)利，但是容易忽視內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

防范的管理機(jī)制。法律顧問(wèn)則能夠利用專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)規(guī)范項(xiàng)目的章程、合同管理機(jī)制等問(wèn)題。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)規(guī)范項(xiàng)目管理工作、健全項(xiàng)目?jī)?nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等有效措施，來(lái)避免員工或其他人員利用項(xiàng)目制度的漏洞來(lái)?yè)p害項(xiàng)目的利益。

4.預(yù)防損害發(fā)生，減少項(xiàng)目建設(shè)成本。法律顧問(wèn)能夠有效的幫助大中型項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中躲過(guò)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)，降低進(jìn)行法律訴訟的幾率，進(jìn)而確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。這就避免了在建設(shè)過(guò)程中把大量的資源消耗在訴訟中，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約建設(shè)成本的目的。然而在實(shí)踐中，許多大中型項(xiàng)目的管理者認(rèn)為聘用法律顧問(wèn)的支出增加了項(xiàng)目建設(shè)的成本，于是抱著僥幸心理選擇不聘用法律顧問(wèn)。這無(wú)疑增大了項(xiàng)目卷入法律風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)，且風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，其造成的經(jīng)濟(jì)損失也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出聘用法律顧問(wèn)的支出。

5.項(xiàng)目管理層和董事會(huì)的法律參謀。法律顧問(wèn)能夠?yàn)楣芾韺雍投聲?huì)在項(xiàng)目的重大決策方面提供必要的法律支持。管理層和董事會(huì)在進(jìn)行項(xiàng)目的重大決策時(shí)需要充分了解其中所包含的法律風(fēng)險(xiǎn)和可能存在的陷阱，而法律顧問(wèn)既熟悉項(xiàng)目的運(yùn)作也有專(zhuān)業(yè)的法律背景，這使得法律顧問(wèn)能夠從專(zhuān)業(yè)角度為管理層和董事會(huì)出謀劃策、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益的最大化。

6.項(xiàng)目建設(shè)中法律和政策的執(zhí)行者。法律顧問(wèn)是專(zhuān)業(yè)的法律從業(yè)者，他能夠充分把握國(guó)家的法律和政策。一方面，法律顧問(wèn)能夠?qū)彶轫?xiàng)目自身是否是依法建設(shè)，及時(shí)提出加強(qiáng)管理的意見(jiàn)和建議，不斷增強(qiáng)項(xiàng)目依法建設(shè)的自覺(jué)性；另一方面，通過(guò)對(duì)國(guó)家法律法規(guī)賦予項(xiàng)目公司的自在建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)情況進(jìn)行檢查，對(duì)侵害項(xiàng)目合法權(quán)益的行為及時(shí)抵制。

7.項(xiàng)目目標(biāo)管理的法律支持者。為了大中型項(xiàng)目能夠順利地完成，項(xiàng)目的管理者都期望能夠有效地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。法律顧問(wèn)則通過(guò)制定相應(yīng)的規(guī)章制度，將項(xiàng)目目標(biāo)管理規(guī)范化、制度化，確保目標(biāo)管理得以有效執(zhí)行。

8.商務(wù)合同的參與者和把關(guān)者。大中型項(xiàng)目的建設(shè)是通過(guò)與外界發(fā)生各種各樣的交易來(lái)完成的。交易的達(dá)成又有賴(lài)于各式的商務(wù)合同。法律顧問(wèn)則參與了商務(wù)合同的全過(guò)程，從談判協(xié)商到簽訂履行。法律顧問(wèn)在這個(gè)過(guò)程中依靠專(zhuān)業(yè)技能排除商務(wù)合同各個(gè)過(guò)程的法律風(fēng)險(xiǎn)和交易陷阱，保證最大程度地維護(hù)項(xiàng)目的合法利益。

9.項(xiàng)目自律制度的維護(hù)者。項(xiàng)目的高效運(yùn)作離不開(kāi)有效的自律制度。項(xiàng)目法律顧問(wèn)既是項(xiàng)目自律制度的制定者，也是該制度的維護(hù)者。法律顧問(wèn)還負(fù)責(zé)監(jiān)督自律制度的執(zhí)行，并對(duì)執(zhí)行提供專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)，確保自律制度能夠有效執(zhí)行。

10.項(xiàng)目?jī)?nèi)部糾紛的仲裁者。項(xiàng)目法律顧問(wèn)既熟悉項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，又精通專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)，并參與制定了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的各項(xiàng)規(guī)章制度。因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部一旦發(fā)生糾紛，法律顧問(wèn)則當(dāng)仁不讓地成為了該糾紛的仲裁者。這既能夠提高糾紛解決的效率，避免內(nèi)部糾紛擴(kuò)大化，還能夠節(jié)約解決糾紛的成本。

11.項(xiàng)目業(yè)績(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)調(diào)者。項(xiàng)目的運(yùn)作是為了實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的最大化，在追求業(yè)績(jī)的過(guò)程中將會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)兩者間的沖突，法律顧問(wèn)則能夠提出專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)，保證在風(fēng)險(xiǎn)最低的情況下實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的最大化。

12.項(xiàng)目合法權(quán)益的捍衛(wèi)者。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種開(kāi)放性、競(jìng)爭(zhēng)性、高效率的經(jīng)濟(jì)體制。大中型項(xiàng)目在參與競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中其合法權(quán)益難免會(huì)受到威脅甚至是被侵害。在實(shí)踐中，法律顧問(wèn)通常是項(xiàng)目合法權(quán)益的忠實(shí)捍衛(wèi)者。法律顧問(wèn)通過(guò)擔(dān)任民事經(jīng)濟(jì)案件的人參加訴訟，擔(dān)任非訴訟事務(wù)的人參加調(diào)解或仲裁活動(dòng)，擔(dān)任行政案件的人，項(xiàng)目申請(qǐng)行政復(fù)議等等，依據(jù)事實(shí)和法律，分清是非，明確責(zé)任，通過(guò)履行職責(zé)，使糾紛得合理合法解決，運(yùn)用法律武器維護(hù)項(xiàng)目的合法權(quán)益。

二、大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度現(xiàn)狀分析

(一)大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度缺失的現(xiàn)狀

大中型建設(shè)項(xiàng)目通常是地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的龍頭，是發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、富裕當(dāng)?shù)厝嗣裆畹闹攸c(diǎn)，因此如何保障大中型項(xiàng)目的順利進(jìn)行也成為地方經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。而建立健全大中型項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度又是保障其順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。但在實(shí)踐中，縱觀(guān)各大中型建設(shè)項(xiàng)目，我們能夠發(fā)現(xiàn)法律顧問(wèn)制度并未得到很好的貫徹實(shí)施。

以陜西省為例，各大中型建設(shè)項(xiàng)目建立健全法律顧問(wèn)制度的實(shí)際狀況不容樂(lè)觀(guān)，其中還不乏因缺失法律顧問(wèn)制度而帶來(lái)深刻教訓(xùn)的典型案例。以下筆者通過(guò)具體案例來(lái)對(duì)此加以分析、說(shuō)明。

第一，大中型建設(shè)項(xiàng)目缺失法律顧問(wèn)制度帶來(lái)的教訓(xùn)。單純地從理論上來(lái)談缺失法律顧問(wèn)制度所帶來(lái)的危害難免流于形式，結(jié)合具體案例則能夠使項(xiàng)目管理者更為直觀(guān)具體地認(rèn)識(shí)和體會(huì)其中的危害。

咸陽(yáng)煤化工集團(tuán)公司在進(jìn)口德國(guó)、丹麥煤氣化技術(shù)設(shè)備的過(guò)程中，既沒(méi)有法律顧問(wèn)的全程參與，也沒(méi)有委托律師進(jìn)行階段性把關(guān)。而是委托關(guān)聯(lián)公司華山外貿(mào)公司進(jìn)口技術(shù)設(shè)備。由于該技術(shù)設(shè)計(jì)由化工六院承擔(dān)，進(jìn)口設(shè)備的接收人是咸陽(yáng)煤化公司，技術(shù)資料的接收人則是化工六院，幾家扯皮沒(méi)人接貨，最后被北京海關(guān)扣押。海關(guān)以偷逃關(guān)稅為由，要求按一億元價(jià)值的技術(shù)資料補(bǔ)繳關(guān)稅，并按價(jià)值一之五倍要進(jìn)行處罰。其實(shí)，根據(jù)相應(yīng)法規(guī)，進(jìn)口設(shè)備所帶技術(shù)資料是不報(bào)關(guān)稅的，加之節(jié)能減排項(xiàng)目屬?lài)?guó)家鼓勵(lì)范圍，屬免交關(guān)稅項(xiàng)目。但是，這幾家單位至今仍不愿請(qǐng)律師參與，寧愿認(rèn)罰2000萬(wàn)元了事，造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

化工六院為四川火炬廠(chǎng)(8 01航天中水設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng))提供技術(shù)服務(wù)，其中包括該廠(chǎng)向沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠(chǎng)采購(gòu)價(jià)值三億元設(shè)備的技術(shù)服務(wù)。沒(méi)有法律顧問(wèn)參與該項(xiàng)目的法律事務(wù)，化工六院在合同上將自己簽為共同購(gòu)買(mǎi)方。最后801廠(chǎng)破產(chǎn)，沈鼓要求化工六院與801帶支付六千多萬(wàn)元設(shè)備款。

交大醫(yī)藥集團(tuán)與山東威海恒力股權(quán)重組，由其法務(wù)人員實(shí)施，結(jié)果法律關(guān)系和評(píng)估，交易，以及法律文書(shū)上存在嚴(yán)重問(wèn)題，后因威海恒力被寧夏恒力兼并，進(jìn)行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確認(rèn)股權(quán)重組無(wú)效，要求交大返還上億元資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，賠償巨額損失。

第二，盲目委托外地律師處理本省當(dāng)?shù)胤墒聞?wù)所帶來(lái)的教訓(xùn)。許多大中型建設(shè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人迷信外地“資深權(quán)威律師”的作用，企圖依靠外地律師來(lái)解決本地項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題，往往起到了適得其反的效果。

北京萬(wàn)通與陜西幾家企業(yè)因五路口土地拆遷在陜西訴訟，結(jié)果北京律師就來(lái)幾次，任何作用都沒(méi)有起到，反而耽誤了訴訟。

西安經(jīng)開(kāi)區(qū)某公司與我省某民營(yíng)企業(yè)，一方以土地合作出資，一方以貨幣出資，合作開(kāi)發(fā)噴撒薄膜技術(shù)，引發(fā)糾紛。經(jīng)開(kāi)區(qū)請(qǐng)來(lái)北京的律師在陜西當(dāng)?shù)剡M(jìn)行訴訟。請(qǐng)求解除合作合同，確認(rèn)經(jīng)開(kāi)某公司對(duì)合作企業(yè)擁有債權(quán)。法院認(rèn)為原告的請(qǐng)求有問(wèn)題，行使示明權(quán)后，北京律師牛氣沖天，固執(zhí)己見(jiàn)，堅(jiān)持自己的錯(cuò)誤主張，導(dǎo)致敗訴，由此將產(chǎn)生幾十億元資產(chǎn)的損失?？梢哉f(shuō)這些損失是直接由北京律師的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的。本案如果能夠做到有效溝通，及時(shí)調(diào)整策略，完全可以勝訴!

上述例子直接地反映出未建立健全大中型建設(shè)項(xiàng)目法律

顧問(wèn)制度所帶來(lái)的問(wèn)題。具體而言有以下下幾方面：

1.決策者只考慮經(jīng)濟(jì)效益，忽視法律風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后無(wú)法補(bǔ)救；

2.有問(wèn)題找領(lǐng)導(dǎo)，忽視法律顧問(wèn)，但有些法律事務(wù)是領(lǐng)導(dǎo)也無(wú)能為力；

3.愿意找外地律師，結(jié)果是費(fèi)用大、作用發(fā)揮不出來(lái)，沒(méi)有實(shí)效；

4.考慮成本，沒(méi)出問(wèn)題不愿支付律師顧問(wèn)費(fèi)，反而導(dǎo)致更大的損失。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論：請(qǐng)律師年顧問(wèn)費(fèi)不超過(guò)100萬(wàn)元，但若發(fā)生問(wèn)題損失一般都在數(shù)千萬(wàn)元以上：

5.律師自身素質(zhì)、社會(huì)影響力和實(shí)際作用存在局限性，影響該制度的推行。

(二)建立健全大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度的必要性

通過(guò)上文對(duì)缺失大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度現(xiàn)狀的分析，我們應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的今天，如果一項(xiàng)大中型建設(shè)項(xiàng)目缺乏法律顧問(wèn)制度的保障，那它將完全暴露于各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)之中，必將面臨隨時(shí)夭折的危險(xiǎn)。因此，建立健全大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度是保障大中型建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的首要條件。 　有許多大中型建設(shè)項(xiàng)目就是通過(guò)建立健全法律顧問(wèn)制度，長(zhǎng)效地對(duì)項(xiàng)目存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，為項(xiàng)目創(chuàng)造了極大的效益。上海通用和青島海爾集團(tuán)就是極佳的范例。

上海通用汽車(chē)由律師全盤(pán)設(shè)計(jì)、談判、簽約，最后成功與美國(guó)合作，取得巨大成功；青島海爾集團(tuán)通過(guò)法律顧問(wèn)的把握，自職工持股會(huì)改制開(kāi)始，根據(jù)歸家政策法規(guī)，一步調(diào)整，不斷完善，在公司治理，股權(quán)結(jié)構(gòu)上與國(guó)際接軌，為該集團(tuán)躋身國(guó)際500強(qiáng)奠定了制度基礎(chǔ)，有效地防范了政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。

以上那些貫徹實(shí)施大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度的成功經(jīng)驗(yàn)足以說(shuō)明其建立的必要性。具體而言，建立健全大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，建立健全的大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度有利于防患法律風(fēng)險(xiǎn)于未然。當(dāng)今社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制與法律監(jiān)管體系都在不斷完善，企業(yè)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)也日益凸顯，依法經(jīng)營(yíng)已然成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的制勝法寶。在大中型項(xiàng)目管理方面應(yīng)當(dāng)摒棄過(guò)去那種在法律危機(jī)發(fā)生后再尋求解決之道的理念，因?yàn)槲C(jī)一旦發(fā)生，損失將難以計(jì)量。唯有建立健全長(zhǎng)效的法律顧問(wèn)制度，在法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前加以防范、避免才是保障項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的最佳途徑。

第二，建立健全的大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度有利于為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理決策提供法律支持。健全的法律顧問(wèn)制度能夠使法律顧問(wèn)在結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況的基礎(chǔ)上建立相對(duì)完善的法律事務(wù)工作制度和流程。形成與項(xiàng)目管理相配套的合同管理、糾紛訴訟處理、重大項(xiàng)目法律論證等法律事務(wù)管理體系，進(jìn)而為大中型建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段提供強(qiáng)有力的法律支持，將法律工作關(guān)口前移，有效防范項(xiàng)目管理決策中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第三，建立健全的大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度有利于強(qiáng)化合同管理，確保項(xiàng)目交易安全。合同是大中型建設(shè)項(xiàng)目對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要文件，加強(qiáng)合同管理是防范項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)的重要的手段，也是項(xiàng)目管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。健全的法律顧問(wèn)制度能夠確保合同管理規(guī)范運(yùn)作，明確合同審批流程和簽約授權(quán)手續(xù)，將法律審核作為合同審批流程的重要環(huán)節(jié)，有效避免了可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，建立健全的大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度是大中型建設(shè)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行的前提。唯有依托健全的法律顧問(wèn)制度，法律顧問(wèn)才能夠在項(xiàng)目管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用，才能真正地為項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行起到保駕護(hù)航的作用。

三、大中型建設(shè)項(xiàng)目法律顧問(wèn)的工作職能

我國(guó)大中型項(xiàng)目在建設(shè)中一般涉及項(xiàng)目立項(xiàng)審批與許可證發(fā)放、項(xiàng)目評(píng)估設(shè)計(jì)階段、土地征用與拆遷安置戶(hù)、項(xiàng)目招標(biāo)與建筑施工合同的簽訂、建設(shè)施工與工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收與交付使用，以及項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等七個(gè)方面。本文僅從此七個(gè)方面介紹大中型建設(shè)項(xiàng)目法律管理的內(nèi)容與步驟，并由此提煉出各建設(shè)階段應(yīng)把握的法律問(wèn)題。

(一)項(xiàng)目立項(xiàng)審批與許可證發(fā)放階段法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容

立項(xiàng)審批階段法律顧問(wèn)工作一般包括內(nèi)部審查與外部審批申報(bào)。

第一，內(nèi)部審查的工作主要是，對(duì)大中型項(xiàng)目?jī)?nèi)部審批程序中囊括的預(yù)可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、總體設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、詳細(xì)設(shè)計(jì)、開(kāi)工報(bào)告等文書(shū)進(jìn)行審查。

第二，外部審批申報(bào)的工作主要是，對(duì)大中型項(xiàng)目中的各項(xiàng)外部審批所需的法律文書(shū)進(jìn)行審批與申報(bào)，以保證各文書(shū)合乎規(guī)范及外部審批手續(xù)能夠順利進(jìn)行。

該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是內(nèi)部審查合法合理，易于操作。二是外部申報(bào)文書(shū)應(yīng)規(guī)范，申報(bào)應(yīng)及時(shí)。三是法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)準(zhǔn)確有據(jù)。

(二)項(xiàng)目評(píng)估設(shè)計(jì)階段法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容

項(xiàng)目評(píng)估設(shè)計(jì)階段法律顧問(wèn)工作的主要內(nèi)容一般包括以下四個(gè)方面：

第一，協(xié)助項(xiàng)目公司通過(guò)招標(biāo)或其他方式確定建設(shè)工程勘察企業(yè)，審查、起草建設(shè)工程勘察合同；

第二，協(xié)助項(xiàng)目通過(guò)招標(biāo)或其他方式確定建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)，審查、起草建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同；

第三，協(xié)助項(xiàng)目公司完成項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)和建筑施工圖設(shè)計(jì)的審查：

第四，通過(guò)合同管理和審查的方式使項(xiàng)目完成工程開(kāi)工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是要提供合法合規(guī)，且符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益的建設(shè)工程勘察合同、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同。二是要制定出規(guī)范的章程和合同管理制度等文件，為項(xiàng)目建設(shè)的順利啟動(dòng)做好充分的準(zhǔn)備。

(三)項(xiàng)目用地取得階段法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容

大中型建設(shè)項(xiàng)目用地取得階段法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容是協(xié)助建設(shè)單位按照法律規(guī)定的程序取得土地和相關(guān)權(quán)利，以及如何對(duì)征地過(guò)程中參與各方進(jìn)行利益平衡。項(xiàng)目用地取得的途徑主要包括農(nóng)村集體土地征收，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等。此階段法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容具體包括以下幾個(gè)方面：

第一，在依靠農(nóng)村集體土地的征收取得土地使用權(quán)時(shí)，審查征地程序的各個(gè)環(huán)節(jié)所需的材料、文書(shū)符合法律規(guī)定。在涉及拆遷安置問(wèn)題時(shí)審查拆遷程序與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合乎法律標(biāo)準(zhǔn)。

第二，在依靠國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移取得土地使用權(quán)時(shí)，保證申請(qǐng)土地劃撥、出讓、出資入股等方式所需的材料齊備合法，幫助國(guó)有土地順利轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。

該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是為項(xiàng)目用地做出合理合法的規(guī)劃預(yù)案，使項(xiàng)目嚴(yán)格依照法定程序取得并使用土地；二是嚴(yán)格把握土地法律與政策，妥善處理征地拆遷關(guān)系，避免釀成群體糾紛；三是準(zhǔn)備制作各項(xiàng)用地文件，嚴(yán)格依照法律程序完成項(xiàng)目用地手續(xù)。

(四)項(xiàng)目招投標(biāo)、施工合同簽訂與合同履行階段

項(xiàng)目招標(biāo)、施工合同簽訂與合同履行階段法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容一般包括項(xiàng)目招標(biāo)、施工合同簽訂以及跟蹤合同履行等方面。

第一，在工程項(xiàng)目的招投標(biāo)時(shí)，法律顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)明確大中型項(xiàng)目建設(shè)中必須進(jìn)行招投標(biāo)的項(xiàng)目并予以法律指導(dǎo)，幫助

項(xiàng)目管理人順利開(kāi)展招投標(biāo)工作。

第二，在施工合同簽訂時(shí)，法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容是嚴(yán)格審查、修改施工合同的質(zhì)量、價(jià)款、工期這些實(shí)質(zhì)性條款的內(nèi)容，把關(guān)所涉專(zhuān)用條款的程序性、時(shí)限性的要求以及有關(guān)違約責(zé)任的約定。

第三，在跟蹤合同的履行時(shí)，做好質(zhì)量跟蹤、付款跟蹤、工期跟蹤、施工索賠等方面的工作，在需要的時(shí)候提出有針對(duì)性的法律意見(jiàn)書(shū)。

該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是保證項(xiàng)目公司的招投標(biāo)項(xiàng)目合法合規(guī)。二是嚴(yán)格審查、修訂各項(xiàng)施工合同，監(jiān)督合同的履行。三是積極應(yīng)對(duì)該階段產(chǎn)生的法律糾紛，最大程度的保護(hù)好項(xiàng)目公司的合法權(quán)益。

(五)項(xiàng)目建筑施工與工程監(jiān)理階段

項(xiàng)目建筑施工與工程監(jiān)理階段法律顧問(wèn)工作的內(nèi)容一般包括：第一、強(qiáng)制監(jiān)理的范圍安排，即按照法律規(guī)定給出需要進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)理的項(xiàng)目列表。第二、強(qiáng)制監(jiān)理的合同安排，即對(duì)有關(guān)強(qiáng)制監(jiān)理合同的法律特別規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行審查把關(guān)。該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是嚴(yán)格依照法律規(guī)定制定需強(qiáng)制監(jiān)理的項(xiàng)目列表。二是要嚴(yán)格審查強(qiáng)制監(jiān)理合同，使其符合法律強(qiáng)制性規(guī)定。

(六)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、工程款結(jié)算與交付使用階段

竣工驗(yàn)收階段的管理工作，法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面：

第一，協(xié)助做好竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，在法律層面審查竣工驗(yàn)收所需的各項(xiàng)法律文件。

第二，審查竣工驗(yàn)收計(jì)劃，對(duì)其中存在的問(wèn)題出具法律意見(jiàn)書(shū)。

第三，審查承包人編制的竣工結(jié)算及完整的結(jié)算資料，承包雙方依據(jù)合同和資料，調(diào)增、調(diào)減后最終確定工程結(jié)算價(jià)款。

第四，審查移交的竣工資料是否齊全、完整、準(zhǔn)確，符合國(guó)家城市建設(shè)檔案管理和基本建設(shè)項(xiàng)目(工程)檔案資料管理和建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，以及移交的竣工資料標(biāo)識(shí)、編目、組卷、書(shū)寫(xiě)是否符合科技檔案管理質(zhì)量的要求。

第五，審查辦理交工手續(xù)是否齊備、合法，協(xié)助移交工作順利完成。

該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是審查竣工驗(yàn)收所需的材料是否合法合規(guī)，協(xié)助項(xiàng)目公司完成竣工驗(yàn)收工作；二是對(duì)于出現(xiàn)的質(zhì)量、工期與工程款問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理，避免錯(cuò)過(guò)時(shí)效和解決的最好時(shí)機(jī)。

(七)在項(xiàng)目知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容

在項(xiàng)目的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中法律顧問(wèn)的工作內(nèi)容一般包括：

第一，完成項(xiàng)目建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項(xiàng)專(zhuān)利的申報(bào)工作，主要包括對(duì)申報(bào)專(zhuān)利所需的材料以及流程進(jìn)行審查與指導(dǎo)。

第二，處理項(xiàng)目建設(shè)期間涉及的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)事項(xiàng)，主要包括搜集、整理有關(guān)侵權(quán)的資料及證據(jù)等。

第三，審查在項(xiàng)目建設(shè)期間進(jìn)口的各類(lèi)大型設(shè)備的知識(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否符合有關(guān)法律的規(guī)定。

第四，將商業(yè)秘密與法律規(guī)定相結(jié)合，采取適當(dāng)措施，保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)中的商業(yè)秘密不被他人非法獲取并濫用。

該階段法律顧問(wèn)工作應(yīng)注意的要點(diǎn)，一是要及時(shí)申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)期間產(chǎn)生的專(zhuān)利，做好知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)工作；二是要為項(xiàng)目公司制定嚴(yán)密的商業(yè)秘密保密制度并監(jiān)督其執(zhí)行，確保商業(yè)秘密不被濫用。

土地法律糾紛范文第3篇

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-1428（2006）07-0060-04

隨著各地各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成立和運(yùn)作，資金已成為制約土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關(guān)規(guī)定，各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源主要有兩種形式：一為財(cái)政撥款，二為土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金。但實(shí)際操作中由于財(cái)政撥款金額太少，專(zhuān)項(xiàng)資金落實(shí)困難，各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為了更好地完成儲(chǔ)備任務(wù)，往往采用其他方式來(lái)籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來(lái)源。

商業(yè)銀行一般認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。然而，土地儲(chǔ)備貸款屬于中國(guó)人民銀行嚴(yán)格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類(lèi)，其最新“指引”明確要求：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須審慎發(fā)放貸款且應(yīng)具有多重限制。人行121號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

商業(yè)銀行在目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)營(yíng)中有必要充分認(rèn)識(shí)到該類(lèi)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)所在。

一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目前存在的幾個(gè)主要法律問(wèn)題

1.當(dāng)前土地儲(chǔ)備在操作中尚無(wú)法可依。

目前，國(guó)內(nèi)大部分市、縣都已建立土地儲(chǔ)備中心，并建立了土地儲(chǔ)備制度及相關(guān)規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關(guān)“土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法”。但至今為止，還沒(méi)有一部具體的法律或行政法規(guī)來(lái)規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備這一問(wèn)題，各地的規(guī)定也沒(méi)有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實(shí)踐中留下了很多隱患，主要表現(xiàn)在：

（1）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運(yùn)行帶來(lái)障礙。由于我國(guó)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)中對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能定位、收購(gòu)范圍等重要問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，導(dǎo)致各地在土地收購(gòu)儲(chǔ)備中做法不一，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的性質(zhì)、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)收購(gòu)、征購(gòu)、征用土地，以及出讓土地的前期準(zhǔn)備工作；廈門(mén)市土地開(kāi)發(fā)總公司除征用、收購(gòu)?fù)恋赝膺€負(fù)責(zé)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式向市場(chǎng)供地工作等。

（2）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度缺乏法律依據(jù)，使其當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。由于目前有關(guān)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒(méi)有具體的法律、行政法規(guī)及一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的部門(mén)規(guī)章來(lái)規(guī)范，因此，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無(wú)法可依”。如土地收購(gòu)中儲(chǔ)備中心有無(wú)權(quán)力強(qiáng)制收購(gòu)等，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2.土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。

當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)基本上是由政府出面組建的一個(gè)特殊機(jī)構(gòu)，并明確規(guī)定“不以營(yíng)利為目的”，根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定的職能，但在實(shí)踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲(chǔ)備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國(guó)土局平級(jí)的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購(gòu)、收購(gòu)、收回土地等職權(quán)，并進(jìn)行土地出讓的前期準(zhǔn)備等工作；②土地開(kāi)發(fā)公司。部分地區(qū)土地開(kāi)發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當(dāng)于正縣級(jí)的全民事業(yè)單位”。有的土地開(kāi)發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個(gè)土地收購(gòu)部門(mén)，是受市政府委托在土地管理部門(mén)和財(cái)政部門(mén)的監(jiān)管下，實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)前期的具體工作。這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖然以“公司”的名義出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)上是政府的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，并非嚴(yán)格意義上的公司，實(shí)質(zhì)都不是一種嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體，而是當(dāng)前地方政府經(jīng)營(yíng)城市中的一個(gè)機(jī)構(gòu)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)其市場(chǎng)定位從法律上還未解決。

二、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保方式的法律風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從當(dāng)前實(shí)際操作來(lái)看，這兩種方式都存在著一定的問(wèn)題。

1.保證。當(dāng)前相當(dāng)一部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門(mén)或其他相關(guān)部門(mén)同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)“承諾書(shū)”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒(méi)有效力的，單憑政府信用進(jìn)行放款，還必須考慮當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力、財(cái)政預(yù)算等多方面因素，故存在信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款存在著以下幾方面的法律問(wèn)題：

①儲(chǔ)備土地使用權(quán)是何種性質(zhì)的，法律上還無(wú)定論。按照我國(guó)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我國(guó)土地使用權(quán)取得方式分別為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府將土地通過(guò)征用、征購(gòu)、收回等方式儲(chǔ)備后，宗地上設(shè)定的原土地使用權(quán)被注銷(xiāo)，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應(yīng)該說(shuō)儲(chǔ)備地塊上的土地使用權(quán)處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過(guò)法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國(guó)有土地上設(shè)置土地使用權(quán)。

從前面的分析我們可以看出，土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有使用權(quán)。同時(shí)目前還未有一個(gè)法律甚至一個(gè)法規(guī)來(lái)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)，從職權(quán)法定原則上來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代國(guó)家行使土地使用權(quán)還沒(méi)有法律依據(jù)。

在實(shí)際操作中，有些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購(gòu)、收回的土地先過(guò)戶(hù)到自己名下，辦理一個(gè)以土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線(xiàn)圖拿到銀行進(jìn)行“質(zhì)押”。

②儲(chǔ)備土地價(jià)值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評(píng)估辦法，同一區(qū)域內(nèi)，土地價(jià)值主要和用地性質(zhì)、土地使用年限、容積率等密切相關(guān)。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價(jià)值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長(zhǎng)的土地價(jià)值明顯高于使用權(quán)快到期的土地，高容積率土地的價(jià)值明顯高于低容積率土地。但被儲(chǔ)備土地最大的問(wèn)題就在于其儲(chǔ)備后的用地性質(zhì)、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲(chǔ)備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時(shí)，由于未來(lái)用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標(biāo)與其收購(gòu)前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價(jià)值將大大降低，甚至降為零。同時(shí)儲(chǔ)備土地原產(chǎn)證已經(jīng)被土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)注銷(xiāo)，土地使用權(quán)隨之消滅，銀行不可能也不應(yīng)當(dāng)按照原土地使用性質(zhì)和年限對(duì)之進(jìn)行評(píng)估。而新的用地性質(zhì)和使用年限而未確定或者仍未實(shí)現(xiàn)，銀行也不可能按照未來(lái)的用地性質(zhì)和年限進(jìn)行評(píng)估；可見(jiàn)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以收購(gòu)具體地塊抵押時(shí)，其土地使用權(quán)的性質(zhì)和價(jià)值都是模糊的。

③銀行抵押權(quán)處置受限。土地并沒(méi)有法定的完整的土地使用權(quán)，在經(jīng)法定程序出讓土地使用權(quán)前，并不能上市流通。因此，除了按照國(guó)家土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權(quán)外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，即使土地能夠出讓?zhuān)鲎寖r(jià)格能否抵充銀行貸款也是一個(gè)未知數(shù)。

三、土地儲(chǔ)備貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)還表現(xiàn)在以下幾方面：

1.土地儲(chǔ)備中心不能真正壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。

各地儲(chǔ)備土地的招商工作由各城區(qū)、各國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)分頭進(jìn)行，存量土地多頭供應(yīng)，最終不得不壓低土地價(jià)格，競(jìng)相提供優(yōu)惠條件。

2.存在擠占挪用還貸來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府存在財(cái)政赤字，城市建設(shè)資金匱乏，將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為財(cái)政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時(shí)返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用以還貸，將收入挪用其他建設(shè)項(xiàng)目或者彌補(bǔ)赤字，使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法按期還本付息。由于出讓資金進(jìn)入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，對(duì)借款人的約束性不是很強(qiáng)，銀行很難監(jiān)管。

3.政府道德風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備中心代表政府經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)，具有行業(yè)壟斷性，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)易受到政府短期行為的行政干預(yù)和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務(wù)。如有的收購(gòu)?fù)恋夭痪邆溟_(kāi)發(fā)條件、不適合抵押且價(jià)值明顯高估，利用銀行認(rèn)為能夠提供抵押物就是好貸款的錯(cuò)誤觀(guān)念，大量變現(xiàn)套取銀行資金。

4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)清償能力的法律風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲(chǔ)備中心自有資金較少，資金來(lái)源渠道單一，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，由于中心實(shí)行財(cái)政收支兩條線(xiàn)管理，中心投入資金，通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)后出讓?zhuān)鲎屖杖氡仨氈苯由侠U財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，對(duì)出售土地所得的出讓金沒(méi)有支配權(quán)。

土地儲(chǔ)備中心作為一個(gè)民事主體存在時(shí)，是否具有償還能力，即由其儲(chǔ)備的土地是否就是它的財(cái)產(chǎn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的償還能力能否用財(cái)政資金部分來(lái)償債等一系列問(wèn)題從法律上來(lái)說(shuō)都是有疑問(wèn)的。

同時(shí)由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作具有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，計(jì)劃收購(gòu)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)價(jià)格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣(mài)交易過(guò)程中可能存在流拍或中標(biāo)人違約導(dǎo)致土地收入沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，全國(guó)各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在資金籌措上大部分依賴(lài)銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高，過(guò)高的貸款比例在實(shí)踐中帶來(lái)了兩個(gè)弊端：A、增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。高達(dá)80％以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或國(guó)家有關(guān)政策有重大的調(diào)整，土地市場(chǎng)不活躍時(shí)，銀行將陷入被動(dòng)局面。因?yàn)檎麄€(gè)土地市場(chǎng)是一體的，一旦儲(chǔ)備的土地供不出去，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無(wú)能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。

四、上海市現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度及土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)控制的幾個(gè)問(wèn)題

上海市于1996年成立了全國(guó)第一家土地儲(chǔ)備收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)――上海土地發(fā)展中心，當(dāng)時(shí)是屬于市場(chǎng)主導(dǎo)型，由土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和政府要求，通過(guò)與被收購(gòu)單位協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購(gòu)款，取得土地并按政策法律規(guī)定過(guò)戶(hù)，然后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整，并根據(jù)市場(chǎng)需求出讓給用地單位。

2004年8月1日《上海市土地儲(chǔ)備辦法》的施行增強(qiáng)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時(shí)規(guī)定了兩種類(lèi)型的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：一是市和區(qū)(縣)政府設(shè)立的非營(yíng)利性的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，明確其受政府委托，負(fù)責(zé)市和區(qū)(縣)范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備；二是市政府批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)(如世博會(huì)地區(qū)、黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)地區(qū)等)，實(shí)施土地儲(chǔ)備。

上海目前已初步建立了以市土地儲(chǔ)備中心為首、各區(qū)縣政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)范圍內(nèi)與市土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合逐步形成全覆蓋的土地儲(chǔ)備網(wǎng)絡(luò)機(jī)制的兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度、完善土地供應(yīng)方式、平衡政府對(duì)土地的收入和增值收益。

目前，上海市土地儲(chǔ)備貸款存在的主要問(wèn)題是：

1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)銀行貸款比例高。

《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》都規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金。屬于土地使用權(quán)出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門(mén)；屬于土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用的部分由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開(kāi)支和管理費(fèi)后納入土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金。土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金系指儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款在扣除土地出讓金、土地儲(chǔ)備的成本開(kāi)支和管理費(fèi)后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺(tái)，目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金主要來(lái)源于各區(qū)政府財(cái)政資金，其他通過(guò)銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲(chǔ)備資金有六成以上來(lái)自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場(chǎng)行為，金額有限，程序復(fù)雜，利息偏高，如果向銀行借貸過(guò)多，無(wú)疑將增大儲(chǔ)備成本，影響經(jīng)營(yíng)土地的效益。

2.儲(chǔ)備土地抵押受限。

依《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)權(quán)限為：由政府授權(quán)的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過(guò)實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的事業(yè)單位。經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。也就是說(shuō)，《辦法》和《細(xì)則》并沒(méi)有明確授予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可任意處分儲(chǔ)備土地的權(quán)利，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)僅是國(guó)家進(jìn)行土地儲(chǔ)備行為的機(jī)構(gòu)，代表國(guó)家收回并注銷(xiāo)原土地使用權(quán)，在沒(méi)有獲得政府進(jìn)一步授權(quán)前是無(wú)法將儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押的。

同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不得抵押。而《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定的被儲(chǔ)備土地是有明確目標(biāo)的：即只能按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，并不屬于可自由轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，因此，如將其納入被限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)也不為過(guò)分。

3.領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證不具備抵押的合法性。

根據(jù)《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證。很明顯，這里僅對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證的名稱(chēng)作了規(guī)范，也沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以?xún)?chǔ)備土地不具備抵押的合法性。

4.儲(chǔ)備土地價(jià)格評(píng)估困難。