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社區(qū)管理服務(wù)論文范文第1篇

1內(nèi)部績(jī)效管理中的實(shí)際問(wèn)題及“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”的提出

在社區(qū)健康服務(wù)中心內(nèi)部，如何衡量不同崗位人員因工作量組合不同所致差異的績(jī)效問(wèn)題，已成為現(xiàn)代管理者的關(guān)注重點(diǎn)。例如，2名全科醫(yī)師1月份均提供1500人次的服務(wù)，全科醫(yī)生A提供了1300人次的診療服務(wù)、200人次高血壓病人的隨訪；全科醫(yī)生B提供了200人次的診療、600人次的規(guī)劃內(nèi)疫苗預(yù)防接種、600人次的兒童保健體檢、100人次的生產(chǎn)訪視。這2名醫(yī)生誰(shuí)的績(jī)效更高，以及如何評(píng)價(jià)，這需要采用一種“統(tǒng)一的工作量衡量標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并直觀地衡量不同崗位、不同中心之間的服務(wù)量。為此，本研究在完成社區(qū)公共衛(wèi)生項(xiàng)目的運(yùn)行成本研究后，對(duì)社區(qū)公共衛(wèi)生項(xiàng)目、社區(qū)基本醫(yī)療和管理共84個(gè)工作量進(jìn)行了成本測(cè)算研究，并建立了以“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”為參照單位，把84種工作量轉(zhuǎn)換成以統(tǒng)一的工作量衡量單位進(jìn)行內(nèi)部績(jī)效管理。

2社區(qū)健康服務(wù)中心內(nèi)部績(jī)效管理的建立

2．1崗位的設(shè)置及崗位人數(shù)的計(jì)算

2．1．1全科醫(yī)學(xué)服務(wù)理念與崗位設(shè)置的關(guān)系真正意義

上的全科醫(yī)師是“以家庭為單位，面向個(gè)人，以人的健康為中心、提供健康管理”為醫(yī)學(xué)服務(wù)理念的，即：從服務(wù)項(xiàng)目來(lái)看，全科醫(yī)師對(duì)于固定或已建立服務(wù)關(guān)系的居民不但要提供常見(jiàn)病多發(fā)病的診療，同時(shí)還要提供預(yù)防保健等健康管理服務(wù)、專(zhuān)科疾病的轉(zhuǎn)診負(fù)責(zé)等工作項(xiàng)目，是一種“綜合（多項(xiàng)目）、連續(xù)的管理”服務(wù)（一個(gè)人從胎兒期到老年），而不是既往那種“一個(gè)醫(yī)生只提供一個(gè)項(xiàng)目”的“專(zhuān)科化服務(wù)模式”。因此，可以采用兩種模式設(shè)置崗位：①如果基于“綜合、連續(xù)”的服務(wù)理念，在崗位設(shè)置上，可以采用“服務(wù)流程”為主來(lái)設(shè)置崗位，如前臺(tái)服務(wù)、全科服務(wù)門(mén)診、護(hù)理及輔助部分。②如果采用“專(zhuān)科化服務(wù)”，則在“全科服務(wù)門(mén)診”中，就應(yīng)該按專(zhuān)科系列分出全科醫(yī)療門(mén)診、預(yù)防接種門(mén)診、兒童保健門(mén)診、婦女保健門(mén)診等多專(zhuān)科服務(wù)項(xiàng)目來(lái)設(shè)置崗位。

2．2．2崗位人數(shù)的計(jì)算

①崗位人數(shù)＝崗位負(fù)荷量÷每位工作人員每年所能完成的工作負(fù)荷量。其中“崗位負(fù)荷量”為“該崗位預(yù)計(jì)年總服務(wù)人次”。對(duì)于疾病診療，需要考慮“兩周發(fā)病率”、居民就醫(yī)習(xí)慣、政策引導(dǎo)、社區(qū)醫(yī)療資源等因素；而對(duì)于公共衛(wèi)生項(xiàng)目而言，需要考慮社區(qū)人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、社區(qū)主要健康問(wèn)題、公共衛(wèi)生目標(biāo)（特別是公共衛(wèi)生的強(qiáng)制性要求）等因素，進(jìn)行綜合計(jì)算。②每工作人員每年所能完成的工作負(fù)荷量＝1名崗位人員1年中的工作時(shí)間÷單人次服務(wù)時(shí)間。按照目前相關(guān)勞動(dòng)要求及實(shí)際情況，1名工作人員1年平均上班時(shí)間為226．41d（除法定節(jié)假日、法定休息日后的工作時(shí)間），即1181．26h、108675．45min（每天法定上班7h）。以“社區(qū)常見(jiàn)病多發(fā)病的診治項(xiàng)目”的流程崗位為例，得出運(yùn)行成本結(jié)果顯示，每提供1次“社區(qū)常見(jiàn)病多發(fā)病診治（不含門(mén)診治療部分）”的單位時(shí)間為20．05min，即1名全科醫(yī)生1年能提供8314人次的服務(wù)，同時(shí)還需要考慮全科醫(yī)師參加工作會(huì)議、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)活動(dòng)的時(shí)間，根據(jù)相關(guān)強(qiáng)制性培訓(xùn)要求，以及實(shí)際工作情況，這部分任務(wù)占用了全科醫(yī)師18．65％的比例，即在工作日內(nèi)，只有81．35％的時(shí)間用于提供服務(wù)，即：每名全科醫(yī)生1年能提供7170人次的服務(wù)（見(jiàn)表1）。因此根據(jù)此數(shù)據(jù)，結(jié)合居民的“社區(qū)常見(jiàn)病多發(fā)病兩周發(fā)病率”以及“就醫(yī)習(xí)慣流向”，就可計(jì)算出崗位人數(shù)。見(jiàn)表2。③全科醫(yī)療門(mén)診醫(yī)生配備數(shù)＝服務(wù)人口×社區(qū)常見(jiàn)病兩周發(fā)病率×26．07×每次患病平均就診次數(shù)×居民到社區(qū)的就醫(yī)習(xí)慣流向比例÷7170。④公共衛(wèi)生崗位人數(shù)＝為達(dá)到公共衛(wèi)生設(shè)定目標(biāo)所需要的服務(wù)量÷11620．25。社區(qū)公共衛(wèi)生服務(wù)是與人群結(jié)構(gòu)、社區(qū)人群健康水平、所需要達(dá)到的目標(biāo)相關(guān)，往往是強(qiáng)制性要求（如婦幼保健的覆蓋率、預(yù)防接種完成率、慢性病管理率等），這些往往與人群結(jié)構(gòu)及健康水平有關(guān)。

3崗位人員工作目標(biāo)的設(shè)置與計(jì)算

崗位人員的工作目標(biāo)設(shè)置必須以醫(yī)療安全和符合醫(yī)療服務(wù)規(guī)范為前提，以完成社區(qū)基本醫(yī)療和公共衛(wèi)生任務(wù)、促進(jìn)工作人員提高效率、鼓勵(lì)多勞多得、建立公平績(jī)效管理機(jī)制為目標(biāo)。

3．1工作目標(biāo)的設(shè)置

按“基本管理目標(biāo)”、“工作數(shù)量目標(biāo)”、“工作質(zhì)量目標(biāo)”、“科研帶教工作目標(biāo)”等4大類(lèi)進(jìn)行設(shè)置。3．1．1一般基本管理目標(biāo)的設(shè)置即遵從法律及相關(guān)規(guī)范、醫(yī)德醫(yī)風(fēng)、考勤、機(jī)構(gòu)整體管理目標(biāo)的分擔(dān)，往往采用“一票否決”和“分級(jí)設(shè)定”（如違反1次、2次、3次等）按等級(jí)設(shè)置，也往往采用“每月考核”和“年度綜合”考核目標(biāo)的達(dá)標(biāo)情況。3．1．2工作數(shù)量目標(biāo)的設(shè)定與計(jì)算由于“工作數(shù)量目標(biāo)”與“工作質(zhì)量目標(biāo)”在一定程度上往往存在矛盾，即當(dāng)工作數(shù)量超過(guò)一定額度后，工作質(zhì)量就會(huì)隨著工作數(shù)量的上升而下降，就會(huì)導(dǎo)致醫(yī)療安全問(wèn)題的發(fā)生概率上升和服務(wù)質(zhì)量下降，因此，在工作數(shù)量的設(shè)定上，必須要有科學(xué)的依據(jù)。公式為：1名醫(yī)生的年度工作數(shù)量目標(biāo)（平均）＝該崗位的年度目標(biāo)÷從事該崗位項(xiàng)目的醫(yī)生數(shù)。3．1．3“封頂線”與“基本線”的設(shè)定工作數(shù)量目標(biāo)采用“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”為單位，當(dāng)“1名醫(yī)生的年度工作數(shù)量目標(biāo)（平均）”＞13944個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量時(shí)，說(shuō)明人員的配備設(shè)置不足，需要增加人員，否則將出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量下降；反之，當(dāng)“1名醫(yī)生的年度工作數(shù)量目標(biāo)”＜9296個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量時(shí)，說(shuō)明人員配備過(guò)剩，效率下降。因此，我們以“13944個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”作為“封頂線”，超過(guò)此線部分按此額計(jì)算績(jī)效（即超出部分不再獎(jiǎng)勵(lì)）；以“9296個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”作為“崗位最低業(yè)務(wù)要求量”（即“基本線”），實(shí)際業(yè)務(wù)量低于此線的則按“實(shí)際完成比例”發(fā)放基本工資，而績(jī)效工資則是參照“基本線”與“封頂線”之間部分進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)根據(jù)工作質(zhì)量等級(jí)計(jì)算“有效服務(wù)量”，以此作為績(jī)效工資的參照，具體計(jì)算公式及方法見(jiàn)本文第4部分。3．1．4年目標(biāo)與每月目標(biāo)的設(shè)定由于機(jī)構(gòu)內(nèi)部的績(jī)效考核往往是“以月為單位”和“年終綜合”的方式，1年的工作數(shù)量目標(biāo)需要在每月中進(jìn)行分?jǐn)?，而醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)受人文習(xí)俗、季節(jié)性影響較明顯（如春節(jié)、季節(jié)轉(zhuǎn)換等），所以在設(shè)置“年度總目標(biāo)”后，需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分?jǐn)?，我們根?jù)近3年來(lái)深圳市社區(qū)健康服務(wù)中心服務(wù)量在每月的變化情況，制定了“每月分?jǐn)偰繕?biāo)額度表”。見(jiàn)表3。另外，由于需要考慮職稱(chēng)及崗位特點(diǎn)，對(duì)不同職稱(chēng)人員給予一定的目標(biāo)調(diào)整。

3．2工作質(zhì)量目標(biāo)的設(shè)定

每月的“工作質(zhì)量目標(biāo)”與年度的質(zhì)量目標(biāo)一致，或?yàn)榱吮ＷC工作目標(biāo)的完成，往往把總體目標(biāo)略為調(diào)高（1％～5％之間）。

3．3科研帶教工作的目標(biāo)設(shè)置

科研帶教目標(biāo)根據(jù)實(shí)際需要以及職稱(chēng)要求進(jìn)行設(shè)置，往往把這部分目標(biāo)設(shè)為“附加獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目”或者獨(dú)立的考核項(xiàng)目，但列入常規(guī)目標(biāo)有利于強(qiáng)化科研和教學(xué)任務(wù)的工作。

4崗位的績(jī)效考核

4．1采用“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”設(shè)置目標(biāo)工作及目標(biāo)等級(jí)

包括基本工作量目標(biāo)線、獎(jiǎng)勵(lì)目標(biāo)線、限制線。①基本工作量目標(biāo)是指在正常情況下必須完成的工作目標(biāo)，數(shù)量指標(biāo)一般按：11620標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量×崗位調(diào)控系數(shù)，當(dāng)月目標(biāo)＝年目標(biāo)×當(dāng)月分?jǐn)偙壤ㄒ?jiàn)表3）；②獎(jiǎng)勵(lì)目標(biāo)線是指在完成基本目標(biāo)后，提倡多勞多得和主動(dòng)奉獻(xiàn)，一般獎(jiǎng)勵(lì)目標(biāo)線設(shè)置在：11621～13944個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量之間（即基本目標(biāo)值的1．0以上、1．2以下）；③限制線是指為了避免工作人員為了單方面追求效率和數(shù)量，或?yàn)榱诉_(dá)到單方面經(jīng)濟(jì)利益而出現(xiàn)的以犧牲醫(yī)療質(zhì)量和醫(yī)療安全，或因過(guò)度追求利益而犧牲個(gè)人休息時(shí)間，而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降的情況，一般限制線設(shè)置在13944個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量，超過(guò)此線者，不作獎(jiǎng)勵(lì)并以13944個(gè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量計(jì)算，同時(shí)設(shè)置“加重處罰條件”，如：因片面追求效率而出現(xiàn)醫(yī)療差錯(cuò)或責(zé)任事故的，高于同條件下的正常處罰額度。

4．2根據(jù)情況設(shè)置“管理調(diào)控系數(shù)”

對(duì)于存在操作難度大，或比較薄弱，或本年度需要強(qiáng)化的項(xiàng)目，可以在“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”計(jì)算的基本上，乘以“管理調(diào)控系數(shù)”（＞1．0），如在夏天進(jìn)行“產(chǎn)后訪視”，原來(lái)為2．7183個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”，為了平衡此項(xiàng)工作，可以通過(guò)“管理調(diào)控系數(shù)”設(shè)置到2．0，即：調(diào)整后，每人次產(chǎn)后訪視為5．4366個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”。同理，對(duì)于需要弱化的項(xiàng)目，可以設(shè)以＜1．0的系數(shù)進(jìn)行調(diào)控。

4．3設(shè)置績(jī)效分配標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)項(xiàng)目成本、補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)的分配以及績(jī)效工資分配額度，設(shè)置合理的績(jī)效分配標(biāo)準(zhǔn)。每個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”值＝項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)÷項(xiàng)目工作目標(biāo)數(shù)量×可分配系數(shù)?？煞峙湎禂?shù)一般保留10％～15％的比例作為管理或機(jī)動(dòng)分配預(yù)留，即在0．85～0．90之間，或根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置，這部分預(yù)留，一是可以作為法定休假人員休假期間的平均獎(jiǎng)勵(lì)，二是可作為年終獎(jiǎng)勵(lì)。

4．4進(jìn)行每個(gè)崗位的績(jī)效評(píng)價(jià)

4．4．1數(shù)量績(jī)效把每個(gè)崗位的現(xiàn)有工作量按“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”進(jìn)行轉(zhuǎn)換，可以直觀進(jìn)行對(duì)比。4．4．2質(zhì)量評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)上設(shè)“重點(diǎn)指標(biāo)”、“一票否決指標(biāo)”、“等級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)”，對(duì)于指標(biāo)的評(píng)價(jià)分別以“優(yōu)秀”、“優(yōu)良”、“達(dá)標(biāo)”、“基本達(dá)標(biāo)”、“不達(dá)標(biāo)”（同時(shí)對(duì)于不達(dá)標(biāo)者分ABCDE5級(jí)）、“一票否決”共10個(gè)級(jí)別并設(shè)置具體的等級(jí)評(píng)估細(xì)則，分別設(shè)以不同的質(zhì)量系數(shù)：優(yōu)秀1．2、優(yōu)良1．1、達(dá)標(biāo)1．0、基本達(dá)標(biāo)0．8、不達(dá)標(biāo)A級(jí)0．7、不達(dá)標(biāo)B級(jí)0．6、不達(dá)標(biāo)C級(jí)0．5、不達(dá)標(biāo)D級(jí)0．4、不達(dá)標(biāo)E級(jí)0．1～0．3、一票否決0。4．4．3綜合績(jī)效評(píng)價(jià)①已經(jīng)達(dá)到基本工作量目標(biāo)者：工作數(shù)量（標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量數(shù)）×工作項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)（0～1．2）；②未到基本工作量目標(biāo)：工作數(shù)量（標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量數(shù)）×工作完成度×工作項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)系數(shù)（0～1．2）；③法定休假期間，根據(jù)每月的預(yù)留額度給予績(jī)效工資，一般給予平均值。4．5一人多崗位的績(jī)效管理對(duì)于一人兼職多個(gè)崗位，多數(shù)是采用“調(diào)整總體目標(biāo)”或“崗位補(bǔ)助”的辦法，例如“香港大學(xué)深圳醫(yī)院”采用不同崗位設(shè)置不同目標(biāo)，并分別給予相應(yīng)的基本工資，若能夠完成所兼任的多個(gè)崗位的目標(biāo)，那么基本工資采用疊加，績(jī)效工資與其他崗位一樣則采用工作量計(jì)算，如醫(yī)學(xué)部部長(zhǎng)（純管理崗位）2．5萬(wàn)元／月、全科醫(yī)師（純技術(shù)服務(wù)崗位）3．8萬(wàn)元／月，若一名全科醫(yī)師既能夠完成純管理崗位的目標(biāo)，又能完成全科醫(yī)師的目標(biāo)，則其基本工資是6．3萬(wàn)元／月。5人員績(jī)效與績(jī)效待遇計(jì)算人員績(jī)效待遇通過(guò)以下方式進(jìn)行計(jì)算：“基本線”、“激勵(lì)線”和“封頂線”，其作用見(jiàn)圖1。①某人員的年待遇＝∑（每月待遇）＋年終獎(jiǎng)勵(lì)；②某人員每月待遇＝崗位月基本工資＋月績(jī)效工資＋W（W為其他法定待遇的固定項(xiàng)目）；③某人員的年終獎(jiǎng)勵(lì)＝（績(jī)效工資預(yù)留余額＋撥款獎(jiǎng)勵(lì)額＋其他獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)）÷機(jī)構(gòu)人數(shù)×該人員全年完成目標(biāo)等級(jí)系數(shù)。圖1“基本線”、“激勵(lì)線”和“封頂線”與人員績(jī)效待遇的關(guān)系6討論本文中所采用的“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”是以“1人次的規(guī)劃內(nèi)疫苗預(yù)防接種”為參照計(jì)算單位，在實(shí)際運(yùn)用中，也可以采用以“社區(qū)常見(jiàn)病多發(fā)病診治”作為1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)量，并根據(jù)表1的轉(zhuǎn)換比進(jìn)行轉(zhuǎn)換。采用“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”為參照，可以直觀地進(jìn)行工作效率的分析，特別是在社區(qū)健康服務(wù)有2大類(lèi)、16個(gè)工作項(xiàng)目、84個(gè)不同的工作量來(lái)講，同時(shí)以此為統(tǒng)一的工作量計(jì)算，進(jìn)行績(jī)效管理，可以達(dá)到“采用簡(jiǎn)單的量化指標(biāo)”代替復(fù)雜的項(xiàng)目計(jì)算。更重要的是，對(duì)于不同構(gòu)成比的醫(yī)護(hù)人員，在進(jìn)行績(jī)效工資分配時(shí)，更加簡(jiǎn)化和具可比性。采用“標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量”不但可以進(jìn)行機(jī)構(gòu)內(nèi)部的績(jī)效管理，還可以進(jìn)行機(jī)構(gòu)之間的直觀量化比較。當(dāng)然，采用標(biāo)準(zhǔn)工作當(dāng)量進(jìn)行機(jī)構(gòu)內(nèi)部的績(jī)效管理也存在一定的不足，如每個(gè)工作人員需要分別統(tǒng)計(jì)工作量、每個(gè)項(xiàng)目的工作質(zhì)量并進(jìn)行計(jì)算，這部分工作如果采用純手工操作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，在實(shí)際運(yùn)作中，可以采用優(yōu)化業(yè)務(wù)系統(tǒng)或者采用EXCEL工具進(jìn)行改進(jìn)和提高效率。服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率在一定程度上屬于“矛盾狀態(tài)”，即當(dāng)服務(wù)數(shù)量超過(guò)一定額度時(shí)，服務(wù)質(zhì)量就會(huì)相應(yīng)下降，這種狀況也就是現(xiàn)階段大型綜合醫(yī)院所存在的問(wèn)題。

社區(qū)管理服務(wù)論文范文第2篇

［論文內(nèi)容摘要］ 業(yè)主委員會(huì)是

業(yè)主委員會(huì)是

2.我國(guó)物業(yè) 管理 在排他性方面的特征。我們知道，純 公共 產(chǎn)品是完全不排他的，但物業(yè)管理由于具有擁擠性特征，因此便具有局部排他性。（1）物業(yè)管理不能完全排他，否則它的消費(fèi)主體數(shù)量就不會(huì)大于1，或者說(shuō)就不具有共同消費(fèi)性而變成私人產(chǎn)品。比如，住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的內(nèi)容就是對(duì)業(yè)主的公用部分、公共設(shè)施和公共設(shè)備、綠化、安全、衛(wèi)生等進(jìn)行管理，在小區(qū)內(nèi)的所有人包括業(yè)主、使用人、甚至外來(lái)人（如鄰近小區(qū)的人到這里來(lái)娛樂(lè)、休閑）就都可以享用物業(yè)管理的服務(wù)。（2）物業(yè)管理又不能完全不排他，面對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理的相對(duì)短缺，那樣就會(huì)造成擁擠和消費(fèi)上的競(jìng)爭(zhēng)性。例如，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、安全等主要是由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主付費(fèi)使用的，因?yàn)槲飿I(yè)管理主要針對(duì)業(yè)主服務(wù)的。因此，物業(yè)管理具有局部排他性特征。物業(yè)管理的局部排他性也有多種表現(xiàn)形式，它可能表現(xiàn)為不接納某些 社會(huì) 成員作為“俱樂(lè)部成員”（如通過(guò)付費(fèi)只對(duì)該小區(qū)提供服務(wù)和生產(chǎn)），也可能表現(xiàn)為采用高價(jià)格使某些人退出消費(fèi)行列或不能進(jìn)入消費(fèi)行列（如純商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)品更加高級(jí)、先進(jìn)，采用 電子 監(jiān)控系統(tǒng)等高科技手段進(jìn)行管理，它的物業(yè)管理非就相應(yīng)的高）等形式。

3.對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的屬性的認(rèn)識(shí)，除了傳統(tǒng)的研究方法之外，在事實(shí)維度之外還應(yīng)加上空間維度，即必須對(duì)我國(guó)物業(yè)管理在各個(gè)地方的數(shù)量分配情況加以研究。因?yàn)閷?duì)任何產(chǎn)品的消費(fèi)都是相對(duì)于一個(gè)特殊的 地理 位置而言的，只有消費(fèi)者在確定了某一位置之后，才能對(duì)所提供的產(chǎn)品的數(shù)量和類(lèi)型進(jìn)行選擇。正如有的學(xué)者指出的那樣：“某些公益物品可能并不帶有空間的限制（例如從研究和開(kāi)發(fā)獲得的受益）；但對(duì)于其他公益物品來(lái)說(shuō)，盡管新來(lái)的居民無(wú)形耗費(fèi)更多的 成本 便可以獲得其收益，然而這種收益卻局限在一個(gè)社區(qū)中（可能會(huì)溢出某些利益到鄰近的社區(qū)）”②而物業(yè)管理正如前述,它僅僅只是針對(duì)某一住宅區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)。

綜上所述，物業(yè)管理是一種具有地方性質(zhì)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。相比之下，我國(guó)住房制度改革前物業(yè)管理看成是純公共產(chǎn)品的觀點(diǎn)在很大程度上是基于公共產(chǎn)品應(yīng)該由政府來(lái)提供這一主觀看法，屬于一種制度安排，而不是由于物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)屬性決定的。鑒于此，我們對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理屬性的認(rèn)識(shí)一直存于悖論之中——從地方性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品到制度化的純公共產(chǎn)品。這種理論與現(xiàn)實(shí)的反差，現(xiàn)實(shí)與理想的錯(cuò)位導(dǎo)致我國(guó)住房制度中物業(yè)管理供給的失靈，同時(shí)也是業(yè)主委員會(huì)在集體行動(dòng)中產(chǎn)生困境的根源。

三、多元協(xié)作治理：業(yè)主委員會(huì)善治的路徑選擇

美國(guó)著名 經(jīng)濟(jì) 學(xué) 家曼瑟·奧爾森認(rèn)為，集體行動(dòng)是由理性人組成的集團(tuán)通過(guò)集體選擇的方式供給公共物品的過(guò)程。集體行動(dòng)失敗被認(rèn)為是 市場(chǎng) 失靈的表現(xiàn)，人們無(wú)法通過(guò)價(jià)格機(jī)制分配公共物品的供給成本和分享公共物品帶來(lái)的受益。但是通過(guò)建立配套的激勵(lì)制度，能夠在集團(tuán)內(nèi)部形成有序的社會(huì)交換關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)協(xié)作，走出集體行動(dòng)的困境。參與公共物品供給的主體除了政府之外，還包括利益集團(tuán)等社會(huì)組織，“私人集團(tuán)和組織也能提供公共物品”③業(yè)主委員會(huì)就是基于住宅小區(qū)內(nèi)存在集體行動(dòng)的必要性而產(chǎn)生的 邏輯 結(jié)果。

解決業(yè)主委員會(huì)的集體行動(dòng)困境，首先需要物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供區(qū)分開(kāi)來(lái)。因?yàn)?，生產(chǎn)者與提供者相區(qū)分是解決公共產(chǎn)品由政府以外組織和個(gè)人供給的理論關(guān)鍵④。

所謂的“生產(chǎn)是指 物理 過(guò)程，據(jù)此公益物品或服務(wù)得以存在物，而提供則是消費(fèi)者得到產(chǎn)品的過(guò)程”⑤。由于以往對(duì)物業(yè)管理非分割性理解上的偏頗，政府和理論界通常把物業(yè)管理作為物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)、分配和利用的一個(gè)整體過(guò)程，即物業(yè)管理的生產(chǎn)與提供是不可分的?，F(xiàn)在隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的明晰，業(yè)主委員會(huì)權(quán)能的加強(qiáng)，可以并可能把物業(yè)管理的供給分成對(duì)物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供兩個(gè)過(guò)程：第一個(gè)過(guò)程是生產(chǎn)過(guò)程，即政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的生產(chǎn)，由他們生產(chǎn)適當(dāng)水平的物業(yè)管理服務(wù)。這種物業(yè)管理服務(wù)可以有三個(gè)生產(chǎn)者：政府向業(yè)主提供的服務(wù)（如電信部門(mén)、 電力 公司、郵政部門(mén)、自來(lái)水公司、房管局等）、物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)為自己提供的服務(wù)（有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自己管理物業(yè)）。第二過(guò)程是提供過(guò)程，即業(yè)主委員會(huì)把業(yè)主對(duì)物業(yè)的需求提供給業(yè)主。

社區(qū)管理服務(wù)論文范文第3篇

論文摘要：目前，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問(wèn)題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營(yíng)：盈利模式優(yōu)化

目前，中國(guó)的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問(wèn)題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長(zhǎng)期低水平運(yùn)營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量無(wú)法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題，使物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競(jìng)爭(zhēng)能力差、無(wú)發(fā)展后勁的狀態(tài)。

為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營(yíng)上的困境，就必須在經(jīng)營(yíng)管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營(yíng)模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，使其能得到長(zhǎng)足的發(fā)展問(wèn)題展開(kāi)討論。

一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性

目前，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，社會(huì)對(duì)物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬(wàn)人。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿(mǎn)足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤(rùn)，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡(jiǎn)單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對(duì)不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)的雙贏局面。

二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營(yíng)的具體實(shí)施

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個(gè)新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營(yíng)模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿(mǎn)足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)兩種規(guī)?；?jīng)營(yíng)方式，一種是外延擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤(pán)進(jìn)行全委托管理，即管理面積的擴(kuò)張；另一種是內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，就是通過(guò)拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來(lái)增加業(yè)務(wù)，例如開(kāi)展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營(yíng)的收入和咨詢(xún)服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專(zhuān)業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專(zhuān)業(yè)公司等)，向社會(huì)提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)、培訓(xùn)等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，如家政、中介租賃等等。

1、為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺(tái)。作為全新的經(jīng)營(yíng)模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個(gè)好方法，物業(yè)公司可以搭建一個(gè)整合各種資源的平臺(tái)在餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過(guò)物業(yè)公司搭建的平臺(tái)，業(yè)主在所加盟店中購(gòu)物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也完全可以通過(guò)這些企業(yè)對(duì)外擴(kuò)大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費(fèi)用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入的前提下，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時(shí)，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個(gè)新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、開(kāi)辦代購(gòu)飛機(jī)、車(chē)船票等業(yè)務(wù)。對(duì)于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國(guó)內(nèi)或國(guó)外，因此對(duì)機(jī)、車(chē)船票的購(gòu)買(mǎi)要頻繁一些。而社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費(fèi)大量的時(shí)間買(mǎi)票、訂票會(huì)占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時(shí)間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準(zhǔn)后，在這方面開(kāi)展有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，成立社區(qū)購(gòu)票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購(gòu)票代辦點(diǎn)，滿(mǎn)足業(yè)主購(gòu)票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購(gòu)票在時(shí)間和效率上會(huì)形成較大優(yōu)勢(shì)。

但是，物業(yè)公司并非專(zhuān)業(yè)的車(chē)票代購(gòu)中心，同時(shí)，網(wǎng)上票務(wù)訂購(gòu)業(yè)務(wù)的興起對(duì)該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機(jī)、車(chē)船票等業(yè)務(wù)的開(kāi)辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對(duì)較少，導(dǎo)致代購(gòu)票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購(gòu)量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個(gè)客運(yùn)部門(mén)談判的難度；另一方面，代購(gòu)量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會(huì)考慮其中的機(jī)會(huì)成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類(lèi)問(wèn)題。代購(gòu)收益按照所在地的代購(gòu)票務(wù)的市場(chǎng)價(jià)，制定略低于市場(chǎng)價(jià)的代購(gòu)價(jià)。

由于國(guó)家嚴(yán)格控制，代購(gòu)業(yè)務(wù)如果得不到批準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門(mén)協(xié)商，在小區(qū)引進(jìn)具有火車(chē)票出售資格的火車(chē)票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車(chē)票售票點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)。

3、雨傘的免費(fèi)發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。?zèng)送雨傘將在無(wú)形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨(dú)特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達(dá)到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。

這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過(guò)與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。

4、小區(qū)戶(hù)外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達(dá)信息，并具有滾動(dòng)播放功能。物業(yè)公司可購(gòu)買(mǎi)戶(hù)外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報(bào)天氣變化、報(bào)告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時(shí)注意天氣變化，選擇好的行車(chē)路線等。同時(shí)，戶(hù)外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動(dòng)廣告，以維持電子廣告牌的正常運(yùn)營(yíng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利。戶(hù)外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。

以上例子可知，物業(yè)公司擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問(wèn)題考慮充分。當(dāng)然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展從而達(dá)到盈利上的多元化。

三、多元化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更深層的思考

我國(guó)物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營(yíng)和管理的方式相對(duì)落后的特點(diǎn)。尤其是針對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)，往往選擇采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級(jí)，形成惡性循環(huán)，直至退出項(xiàng)目。本文提出一種經(jīng)營(yíng)管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問(wèn)的矛盾，并開(kāi)拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是：

這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過(guò)對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運(yùn)營(yíng)，如商業(yè)廣告的；商機(jī)企業(yè)引進(jìn)：如咖啡店?duì)I運(yùn)等，通過(guò)不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進(jìn)行此項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂合約，得到對(duì)住宅物業(yè)共有部位運(yùn)營(yíng)的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式，必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細(xì)約定：

1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對(duì)物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定，并由業(yè)主對(duì)物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營(yíng)，哪些種類(lèi)的經(jīng)營(yíng)可以進(jìn)入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過(guò)度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。

2、建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式。建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式，主要控制點(diǎn)有三個(gè)方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對(duì)共有資源的經(jīng)營(yíng)收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用占整個(gè)收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過(guò)度利用社區(qū)資源或降低管理費(fèi)用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開(kāi)收入來(lái)源信息，達(dá)到財(cái)務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對(duì)這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對(duì)性的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)要保持及時(shí)有效地財(cái)務(wù)信息方面的溝通。

3、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對(duì)生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過(guò)程中可能會(huì)導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿(mǎn)，為了處理不同業(yè)主的意見(jiàn)及可能會(huì)出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營(yíng)行為必須與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表達(dá)成高度一致，同時(shí)。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個(gè)有效的協(xié)商機(jī)制，使雙方在處理矛盾時(shí)有據(jù)可依。協(xié)商機(jī)制該如何制定，就需要針對(duì)小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行磋商，這也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)作能力的考量。

四、新型管理模式的優(yōu)化

物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評(píng)價(jià)物業(yè)管理水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主往往忽視了另一個(gè)方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來(lái)巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對(duì)社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個(gè)概念看來(lái)，“物業(yè)”并不包括人，也就是說(shuō)，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個(gè)概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對(duì)物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開(kāi)對(duì)人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來(lái)，在借鑒了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成。現(xiàn)今我國(guó)物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營(yíng)和管理模式，而多元化經(jīng)營(yíng)和人性化的管理是一對(duì)雙生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，由于很大一部分利益涉及到對(duì)物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會(huì)降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。

如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時(shí)又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機(jī)制很能說(shuō)明問(wèn)題：

一方面，業(yè)委會(huì)可以很精確的限定物業(yè)公司對(duì)共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個(gè)合理的水平之內(nèi)，對(duì)業(yè)主的生活舒適度不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對(duì)共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)有所減少，因而對(duì)經(jīng)營(yíng)的心理抵觸就會(huì)減少，雙方的利益在這一點(diǎn)上達(dá)到一致，就會(huì)減少因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。

物業(yè)管理作為一種無(wú)形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù)：①綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜；②持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長(zhǎng)時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行；③穩(wěn)定性，嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。

社區(qū)管理服務(wù)論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】城中村；物業(yè)管理；模式

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.27【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A【文章編號(hào)】1673-1069（2019）05-0062-02

1引言

隨著呼和浩特市高速發(fā)展，城市面積不斷擴(kuò)大，根據(jù)《呼和浩特市土地利用總體規(guī)劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設(shè)用地規(guī)模為285平方公里，比原來(lái)的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成若干個(gè)城中村。城中村缺乏整體規(guī)劃，導(dǎo)致這些區(qū)域房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，各種管線雜亂無(wú)章，成為城市的邊死角，村民和社會(huì)對(duì)于解決城中村問(wèn)題的呼聲越來(lái)越高。為解決城中村環(huán)境和治安問(wèn)題，政府協(xié)同環(huán)保、消防、街道等各部門(mén)實(shí)施了大量改造和政治措施。筆者認(rèn)為，除了現(xiàn)有的行政手段外，可以通過(guò)引入現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，來(lái)解決城中村社區(qū)存在環(huán)境、治安、房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等的問(wèn)題，這有利于城中村社區(qū)自身的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，提高城中村居民生活水平[1]。

2呼和浩特城中村物業(yè)管理的模式

2.1委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式

1981年，深圳誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理在我國(guó)開(kāi)始形成一種社會(huì)產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)大部分城市住宅小區(qū)特別是新建住宅小區(qū)，都已委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，綠化管理等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開(kāi)始更多地接觸城市生活，有對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求，期待能夠接受規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。因此，在城中村地區(qū)，可以嘗試引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接城中村物業(yè)服務(wù)，簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括環(huán)境管理、秩序維護(hù)、房屋維修養(yǎng)護(hù)等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)。

2.2政府購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)模式

為解決城中村環(huán)境臟亂差的問(wèn)題，政府部門(mén)主要從保潔工作入手，將市政環(huán)衛(wèi)保潔工作由城市向城中村延伸，整治環(huán)境，向村里派駐環(huán)衛(wèi)工人，負(fù)責(zé)農(nóng)村環(huán)境的清掃保潔。呼和浩特市農(nóng)村環(huán)衛(wèi)工作的人員都納入各個(gè)環(huán)衛(wèi)公司及物業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一培訓(xùn)，配發(fā)服裝、清潔工具。各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立起行政村保潔制度，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立環(huán)衛(wèi)管理所，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、管理各鄉(xiāng)村環(huán)衛(wèi)工作，各鄉(xiāng)村設(shè)立環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊(duì)伍，就地聘用保潔人員，負(fù)責(zé)做好村街巷道清掃保潔工作，確保農(nóng)村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運(yùn)。

2.3村民自我管理模式

對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城中村，或村民對(duì)物業(yè)服務(wù)需求不高，只需要基本的物業(yè)服務(wù)，如秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會(huì)選聘本村村民，到正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或大中專(zhuān)院校培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)本村的基本物業(yè)服務(wù)工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業(yè)服務(wù)，減輕村民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是這種村民自我管理模式，受到物業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、村委會(huì)管理水平的影響，容易出現(xiàn)服務(wù)不規(guī)范、不專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題。

3呼和浩特城中村物業(yè)管理的內(nèi)容

3.1城中村秩序維護(hù)

由于大部分城中村位于城區(qū)的邊緣，大部分村民已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有條件的進(jìn)入城市主體區(qū)域買(mǎi)房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務(wù)工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動(dòng)人口混合構(gòu)成，導(dǎo)致城中村地區(qū)治安問(wèn)題突出。因此，城中村物業(yè)管理首先要做好管轄區(qū)域的秩序維護(hù)工作。首先，做好公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，如發(fā)生刑事案件，要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)，維護(hù)秩序，并如實(shí)提供情況。其次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常安全巡查服務(wù)。秩序維護(hù)人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。最后，做好車(chē)輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護(hù)人員要做好交通引導(dǎo)和車(chē)輛停放管理。

3.2房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

社區(qū)管理服務(wù)論文范文第5篇

【關(guān)鍵詞】城市社區(qū) 信息化建設(shè) 建議

社區(qū)信息化是城市信息化的重要組成部分， 是城市管理及社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)， 是政府加強(qiáng)城市管理和為民服務(wù)的有效手段。孝感市城鎮(zhèn)社區(qū)共223個(gè)，城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)工作通過(guò)10年的努力，社區(qū)組織體系日趨完善。社區(qū)組織制度逐步規(guī)范。社區(qū)隊(duì)伍建設(shè)不斷加強(qiáng)。社區(qū)組織作用發(fā)揮更加明顯。社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)初步形成，社區(qū)的就業(yè)、衛(wèi)生、環(huán)境、文化、治安等各項(xiàng)服務(wù)功能得到進(jìn)一步規(guī)范和完善。

一、存在的問(wèn)題

我市的社區(qū)信息化建設(shè)普遍意識(shí)淡薄， 絕大多數(shù)社區(qū)對(duì)信息化建設(shè)仍認(rèn)識(shí)不足，社區(qū)信息化建設(shè)更無(wú)從談起，目前， 全市現(xiàn)有街道（鎮(zhèn)）223個(gè)， 建設(shè)信息網(wǎng)站的街道（鎮(zhèn)）只有23 個(gè)， 占街道（鎮(zhèn)）總數(shù)不到1/10。算得上是社區(qū)信息化平臺(tái)的只有10個(gè)， 只占街道（鎮(zhèn)）總數(shù)的1/22 。我市的社區(qū)信息化建設(shè)由此可見(jiàn)一斑，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是體制障礙明顯。全市社區(qū)信息化建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)， 各區(qū)縣、街道（鎮(zhèn)）的建設(shè)缺乏協(xié)調(diào)性和積極性， 形成了虎頭蛇尾的尷尬局面；二是功能定位缺失。多數(shù)社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)后缺乏管理更新， 服務(wù)功能性不強(qiáng)，內(nèi)容的實(shí)用性不高，時(shí)效性不強(qiáng)， 互動(dòng)性目的基本未能達(dá)到；三是資金人才制約。由于人才、技術(shù)、資金支撐力度不夠， 而造成網(wǎng)站形同虛設(shè)，此外，信息技術(shù)人才的短缺也制約了社區(qū)信息化建設(shè)的較好開(kāi)展。

二、幾點(diǎn)建議

目前，我國(guó)的社區(qū)信息化建設(shè)有四個(gè)梯次。武漢市為第二梯次。孝感定位為武漢城市圈副中心城市，社區(qū)信息化建設(shè)為我市實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展、和諧發(fā)展提供了支持， 孝感社區(qū)信息化面臨難得的發(fā)展機(jī)遇。

（一）統(tǒng)一規(guī)劃和搭建技術(shù)平臺(tái)

要結(jié)合我市實(shí)際發(fā)展水平，加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)， 統(tǒng)籌發(fā)展。一是資源共享，信息共享， 利益共贏，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)多方參與、多渠道融資、多形式運(yùn)營(yíng)， 廣泛吸收民間資本參與市場(chǎng)化運(yùn)作， 探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、服務(wù)外包的信息化建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式， 逐步形成社區(qū)信息化共建共享的利益分配機(jī)制， 打造孝感特色的社區(qū)信息化建設(shè)路子。二是統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)。一方面要政府的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)， 另一方面必須形成市、區(qū)、街道上下聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)引導(dǎo)，加快發(fā)展。三是統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)集群建設(shè)。社區(qū)信息化系統(tǒng)為市、區(qū)、街和社區(qū)四級(jí)提供服務(wù)。社區(qū)綜合電子政務(wù)平臺(tái)集成計(jì)生、組織、民政、檔案、統(tǒng)計(jì)、房產(chǎn)等各個(gè)部門(mén)的120多類(lèi)信息。

（二）統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和開(kāi)發(fā)軟件

一是要建成政務(wù)內(nèi)網(wǎng)、專(zhuān)網(wǎng)、外網(wǎng)三套寬帶高速網(wǎng)絡(luò)。以現(xiàn)有市級(jí)網(wǎng)絡(luò)為核心，將電子政務(wù)外網(wǎng)延伸到所有縣市鎮(zhèn)社區(qū)。把市直各部門(mén)延伸到社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)線整合為一條線。二是由大品牌軟件公司承擔(dān)社區(qū)信息化軟件開(kāi)發(fā)工作。由孝感市委市政府計(jì)算機(jī)中心提供接口，滿(mǎn)足各部門(mén)社區(qū)信息化需求。

（三）統(tǒng)一建設(shè)社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)和社區(qū)基礎(chǔ)資源數(shù)據(jù)庫(kù)

一是執(zhí)行國(guó)家《社區(qū)信息化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。制定了人口、房屋、法人等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)社區(qū)建設(shè)、社區(qū)文化、社區(qū)檔案、社區(qū)計(jì)生、社區(qū)黨建等100余項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊，并作為全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)為各部門(mén)業(yè)務(wù)系統(tǒng)服務(wù)。二是以社區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)為基準(zhǔn)。依托市電子政務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)四級(jí)公文信息的相互傳遞、社區(qū)內(nèi)部事務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化管理和社區(qū)基礎(chǔ)信息的數(shù)字化應(yīng)用。

（四）統(tǒng)一開(kāi)發(fā)服務(wù)網(wǎng)站群和社區(qū)信息服務(wù)

一是建立市、區(qū)、街、社區(qū)四級(jí)網(wǎng)站。通過(guò)嵌入政府網(wǎng)站門(mén)戶(hù)成為政府網(wǎng)站的一部分。二是開(kāi)通各類(lèi)便民熱線平臺(tái)。建立“114、96580等”社區(qū)便民熱線。形成一個(gè)相互聯(lián)動(dòng)的綜合性便民服務(wù)平臺(tái)。三是開(kāi)通社區(qū)服務(wù)欄目。協(xié)助居民購(gòu)物、訂票、進(jìn)行水、電、煤氣、手機(jī)、固話、小靈通等項(xiàng)目繳費(fèi)，并提供社保、醫(yī)保、氣象、物價(jià)等信息查詢(xún)；四是建立區(qū)域電子商務(wù)平臺(tái)。提供各類(lèi)信息推動(dòng)區(qū)域商貿(mào)服務(wù)業(yè)的深入發(fā)展。五是建成全市居民文化資源共享系統(tǒng)。開(kāi)通影視文化網(wǎng)上觀看、網(wǎng)上數(shù)字圖書(shū)館、網(wǎng)上數(shù)字檔案資源等功能，豐富社區(qū)居民的網(wǎng)上業(yè)余文化生活。

（五）統(tǒng)一人才培養(yǎng)和經(jīng)費(fèi)保障

一是推進(jìn)社區(qū)干部年輕化和知識(shí)化。二是發(fā)揮志愿者服務(wù)。積極組織、引導(dǎo)社區(qū)居民和駐區(qū)單位參加志愿者服務(wù)活動(dòng)，把從事志愿服務(wù)活動(dòng)作為公民應(yīng)盡的義務(wù)和良好的道德風(fēng)尚來(lái)提倡。三是積極培育中介組織。使其承接從政府部門(mén)和企事業(yè)單位中剝離出來(lái)的部分社會(huì)職能，滿(mǎn)足社區(qū)成員多層次的需求。四是抓經(jīng)費(fèi)落實(shí)。通過(guò)采取政府投入、單位幫扶、社會(huì)贊助、社區(qū)創(chuàng)業(yè)等多種途徑，解決社區(qū)工作服務(wù)用房和居民公共活動(dòng)場(chǎng)所等必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問(wèn)題。

社區(qū)信息化建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，任重而道遠(yuǎn)，沒(méi)有臻于完善的固定模式。孝感市的社區(qū)信息化建設(shè)目前處在探索和實(shí)踐中，這不僅需要當(dāng)?shù)卣拇罅ν茝V而且需要企業(yè)的支持更需要全體市民的積極參與，只有多方配合合力發(fā)展才能互利共贏實(shí)現(xiàn)各類(lèi)信息資源的互聯(lián)互通、最大限度地發(fā)揮社區(qū)信息化的優(yōu)越性?？梢灶A(yù)見(jiàn)：隨著社區(qū)建設(shè)的逐步完善，今后的孝感市社區(qū)信息化將承載更多的服務(wù)功能、更加貼近居民生活，在內(nèi)容上更加豐富、在功能上更加便捷。

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