前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產信托管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產信托管理范文第1篇

關鍵詞：REITs；國際經驗；監(jiān)管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號：F830.8文獻標識碼：B文章編號：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產產業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產資產或進行房地產抵押貸款，再交由資產管理機構運作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產管理機構還可以按要求聘請外部的物業(yè)管理人負責房地產的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運作機制十分注重維護投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運作經驗進行了考察和總結，并結合我國實際情況進行比較，為我國健康發(fā)展REITs提出了一些建議。

一、房地產信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據投資范圍的不同，可將REITs分為權益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產資產；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產為抵押的債權①。混合型REITs則介于兩者之間，既可以購買房地產資產，又可以發(fā)放房地產抵押貸款和購買房地產抵押債券。

（二）REITs的經營模式

1. 美國REITs的經營模式。美國REITs是依據公司法成立的、具備法人資格的經濟實體，采用的是公司型封閉式結構，其內部組織結構與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會領導下的經理負責制。房地產投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級市場買賣。這些二級市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺交易市場，以及全國證券商協(xié)會自動報價系統(tǒng)（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負有信托責任，代表投資者利益持有相關資產，并監(jiān)督管理公司的經營管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關資產和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢在于，可以從結構上確立受托人和資產管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托單位持有人的利益。

二、各國（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范

各國（地區(qū)）規(guī)范和促進REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設立和運作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據稅法和市場狀況，在結構、經營策略等方面做出相應的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規(guī)定的條件，通過專項的立法（修改投資、信托等有關法律或新建法令）提出了與美國相類似的監(jiān)管要求，對REITs的設立、結構、收入、分配及投資資產、份額轉讓交易與贖回等事項制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。

美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場的組織結構、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護措施等各方面法律規(guī)定，有效促進了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經營活動受到嚴格限制，收益穩(wěn)定

為有效控制REITs的投資風險，保持其收益穩(wěn)定性，各國都對REITs的投資經營活動進行了嚴格限制（見表2）。

首先，各國（地區(qū)）都對REITs的投資范圍和收入進行了嚴格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產資產或進行房地產抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時，為控制風險，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產資產，不能進行房地產抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設立抵押貸款型REITs，但也以權益型REITs為主。實際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場轉弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經營管理必須為被動性經營，只能提供符合要求的服務。經營的被動性指投資者并不實質參與經營管理，而僅僅被動的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動性經營表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。

再次，各國（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規(guī)定了強制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強制分紅比例，但一般都會將100%的應稅利潤以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關從業(yè)機構及人員的責任，嚴格任職條件

REITs的營運業(yè)績與市場價值除受房地產市場整體經濟環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關從業(yè)機構及人員的投資和管理水平十分關鍵。各國都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機構及人員應承擔的責任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會是公司的管理機構，董事會并不直接參與公司經營，而是負責REITs的投資策略和監(jiān)督指導企業(yè)的業(yè)務運作；董事由股東選舉產生，不僅需要具有三年以上房地產管理經歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。

澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機構認可的受托人。受托人負有信托責任，以信托形式代表持有人利益持有相關資產，并監(jiān)督管理公司的活動是否符合相關要求。在新加坡，受托人必須獨立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經驗。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運作的專業(yè)技能和從業(yè)經驗。同時，要求受托人必須獨立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評估所持房地產項目的價值，受托人還須按規(guī)定委任獨立的物業(yè)估值機構對REITs的房地產項目進行估值。物業(yè)估值機構應在REITs收購或出售房地產項目以及發(fā)行新的份額時，制定針對性的物業(yè)估值報告，估值方法和估值報告內容都須遵照有關規(guī)定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責包含資產管理和物業(yè)管理兩個方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識和內部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應具有充足的經驗，以便有效執(zhí)行其職責，為REITs提供全面的管理服務。同時，由于管理質量對于REITs的業(yè)績至關重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進行適當程度監(jiān)督的權利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經理，關聯(lián)交易也必須經持有人批準后才可進行。

美國REITs的經營管理由董事會聘請內部或外部的管理公司進行，前者CEO由董事會任命，后者則相對獨立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨立的外部資產管理公司進行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應具有相當?shù)牡禺a投資管理經驗。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產基金管理經驗；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產投資或地產投資咨詢經驗的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產投資或地產投資咨詢經驗的人員。中國香港證監(jiān)會的要求比新加坡要嚴格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀錄（可考慮私募基金經驗）的負責人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產和物業(yè)業(yè)務；自身履行物業(yè)管理職責的REITs還必須擁有專門負責物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產項目的專業(yè)資格，同時至少具備5 年地產物業(yè)管理經驗。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識以滿足監(jiān)管機構和證券交易所的相關要求，管理公司還需聘請委托上市人及財務顧問和會計師事務所等專業(yè)中介機構。這些中介服務機構也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經驗。

三、我國健康發(fā)展REITs所面臨的困難

（一）相關法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國REITs相關的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺產業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會計法規(guī)中尚沒有關于REITs的相關內容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會計制度法規(guī)，因此，REITs設立后將面臨雙重征收所得稅和營業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產品的優(yōu)勢。同時，由于我國房地產市場經歷近年來的價格暴漲，蘊含的風險也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產品，很可能會在證券市場投機合力作用下使房地產市場風險進一步集聚，并擴散到證券市場，形成證券市場新的重大風險點，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產資產資源稀缺

與國外相同，我國投資者也希望分享房地產快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國內推出與國外REITs相同的產品，必將受到國內投資者的追捧。

可惜的是，依托國內房地產行業(yè)難以推出與國外相同的REITs基金產品。一方面，在我國房地產市場供給結構中，具有獨立產權的住宅居于主導地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項目。另一方面，由于國內各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業(yè)管理機構和從業(yè)人員

目前，我國尚缺乏房地產基金成功運作所必需的大量專業(yè)管理機構和從業(yè)人員。我國國內的房地產項目普遍存在缺乏專業(yè)管理機構的問題，投資和物業(yè)出租經營等方面的管理能力較差；同時，我國現(xiàn)有房地產信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場運作和房地產投資及運作的專業(yè)人才并不多，難以承擔發(fā)展REITs大任，這是因為我國現(xiàn)有房地產信托主要向房地產開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進行股權投資，兩者差距甚遠。

四、政策建議

（一）加強環(huán)境建設，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化。首先，應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產投資信托基金的專項管理法規(guī)，提出REITs的設立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強調各參與方的資格和責任，使我國的房地產投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應當對《稅法》進行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應當加快證券市場立法建設，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對REITs資產要求、結構設計、參與方的職責等進行專項監(jiān)管，為REITs提供一個良好有序的市場環(huán)境。

應當加強REITs相關機構的培育，尤其是管理公司和估值機構。加強從業(yè)人員的培育工作，提高房地產信托業(yè)的知識水平和能力，為REITs的推出準備既懂房地產專業(yè)知識、又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點

可以考慮在具備條件的地方先行試點，同時在試點過程中不斷修訂完善相關法律法規(guī)，并加強證券市場建設和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經驗后再正式推出。同時，由于我國缺乏成功操作經驗，試點的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長，應以10―15年的中期為宜，基金類型也應以權益型為主。在資金籌集上，REITs應以私募為主，且資金來源應主要來自保險基金、養(yǎng)老基金等機構投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關手續(xù)費及貸款利差。

參考文獻：

[1]毛志榮.房地產投資信托基金研究[R].深圳證券交易所綜合研究所研究報告，2004-1-16.

[2]吳嬋君，虞曉芬.美國房地產投資信托基金的運作經驗及其借鑒意義[J].濟南金融，2003，（7）.

[3]張麗亞.美國房地產投資信托基金的發(fā)展及其借鑒[J].新疆金融.

[4]周婷.新加坡房地產投資信托基金發(fā)展模式的經驗借鑒[J].時代經貿，2007，（3）.

[5]香港證監(jiān)會.房地產投資信托基金守則.

房地產信托管理范文第2篇

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復數(shù)為REITs)，我國內地譯為“房地產投資信托”或“房地產投資信托基金”。亞洲一些國家從2000年開始效仿美國允許設立REITs，但名稱有所差異：日本和臺灣省稱為“不動產投資信托”；香港特區(qū)稱為“房地產投資信托基金”。這種差異源自各國及各地區(qū)對地產行業(yè)的用詞習慣，也因為REITs實質上是一種投資于房地產的基金形式。具體而言，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

二、REITs發(fā)展的國際經驗

1、嚴格的法律規(guī)范與監(jiān)管

如美國規(guī)定，房地產投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年90％以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業(yè)務，75％以上的資產由房地產、抵押票據、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。

2、不斷進行改革創(chuàng)新

隨著市場環(huán)境的變化，REITs也處于不斷的發(fā)展變革中。如所有權形式的改革，從權益型發(fā)展到抵押型、混合型，專業(yè)化程度在不斷提高，同時也提高了管理效率和營運能力。就稅收方面的法律而言，76、86、93、97、99、01年美國一直在有關的稅法上調整。每一次稅法的變化都為美國的房地產投資信托資金從創(chuàng)新上開拓了新的途徑。

3、專業(yè)人員的介入

投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進而影響到房地產投資信托的營運業(yè)績與市場價值。為此房地產投資信托常聘請專業(yè)顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作，并實行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務。通過集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風險，取得較高投資回報。

4、機構投資者的廣泛參與

1981年美國機構投資者持有的份額是10%，到1999年上升到39%，表明機構投資者越來越關注REITs。機構的廣泛參與可促進REITS股票價格的形成，提高公司的社會知名度和投資者認可的程度，同時也能相應提高其績效。

三、對我國發(fā)展REITs的建議

第一，加強法律法規(guī)建設。從性質上講，真正的REITs屬于投資于房地產的產業(yè)投資基金。顯然，我國有必要盡快出臺《產業(yè)投資基金法》，否則就難以設立真正意義上的REITs。就設立抵押型REITs而言，我國在利用信托投資公司進行住房抵押貸款證券化過程中，政府需修改《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理條例》等法律法規(guī)，或頒布資產證券化的專門法規(guī)，否則抵押貸款證券化相關法規(guī)的缺失將是設立抵押型REITs的重要障礙。此外，設立REITs的相關上市法規(guī)和稅收優(yōu)惠措施的缺乏也將會限制REITs在我國的發(fā)展。

第二，積極培育機構投資者。在美國房地產投資信托基金的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金，像保險基金、養(yǎng)老基金等機構投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資信托基金提供穩(wěn)定的資金?？晌覈壳斑€沒有真正意義上的機構投資者，這對于權益型有限期、自我償付式REITs的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。

第三，完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。加強房地產投資信托基金的人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務、又了解房地產市場且熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還須積極促進基金業(yè)務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。從國外基金市場發(fā)展看，信息越公開，基金市場越發(fā)達。因此，要盡可能使各類信息及時、準確地傳遞給信息需求者，促使大家在信息公開情況下，從事房地產投資信托基金的運作以促進我國房地產投資信托基金的順利發(fā)展。

房地產信托管理范文第3篇

關鍵詞：信托產業(yè)基金房地產煤炭

作者簡介：馬亞明，男，1973年10月出生，經濟學博士，天津財經大學金融系副教授，曾長期任職于國內知名的保險公司和信托公司，主要研究方向：國際投資、金融工程、信托理論與實務。

產業(yè)投資基金是一個與證券投資基金相對應的概念，是以個別產業(yè)為投資對象，以追求長期收益為目標，屬成長及收益型投資基金。在西方國家，“產業(yè)投資基金”相當于“有組織的私人股本市場”（Organizedprivateequitymarket），它與“天使資本”（Angelcapital）和“非正式私人股本市場”（Informalprivateequitymarket）相對應。國內尚未出臺相關的產業(yè)投資基金的法律法規(guī)，因此，國內還沒有出現(xiàn)嚴格意義上的產業(yè)基金。但作為對產業(yè)基金的試點，目前國務院已經批準設立渤海產業(yè)基金，該基金規(guī)模預計在200億元，而且總理在批示中明確指示：“在試點中完善產業(yè)基金的制度建設”，這標志著產業(yè)基金在我國即將迎來良好的發(fā)展機遇。信托回歸主業(yè)后，成為了我國金融市場上一道亮麗的風景線，自2002年7月18日至今，全國共發(fā)行了上千只信托產品，在基礎設施建設、房地產開發(fā)、信貸資產證券化等領域發(fā)揮了重要的作用，產業(yè)基金業(yè)務作為信托公司的本源業(yè)務，理所當然應該大力拓展。

一、信托公司拓展產業(yè)基金業(yè)務的必要性

（一）產業(yè)基金是最典型的信托業(yè)務

《信托投資公司管理辦法》規(guī)定：信托投資公司可以直接發(fā)起、設立、管理各種投資基金。事實上，投資基金是名副其實的信托業(yè)務，也是最高級、最典型、最具前景的信托業(yè)務。產業(yè)基金作為投資基金的一種形式，當然也是信托公司的最典型的業(yè)務之一。與銀行、保險公司、證券公司相比，信托公司的最大缺陷在于沒有專屬性的業(yè)務領域，這也是信托沒有獲得產業(yè)化發(fā)展而真正成為四大金融支柱之一的重要原因。但由于信托公司既有融資功能，又有范圍廣闊的投資功能（既能投資資本市場，又能投資貨幣市場，還能投資實業(yè)市場），目前是惟一能夠綜合利用金融市場、連通產業(yè)與金融市場的金融機構，因此，設立和運作產業(yè)基金完全有可能成為信托公司的專屬業(yè)務。

（二）有利于信托公司培育核心盈利模式

目前，各信托投資公司都將資金信托業(yè)務作為其業(yè)務拓展的突破口。但資金信托業(yè)務在政策上受到諸多的約束，如5萬元和200份合同的限制，從當前的政策環(huán)境來看，信托公司很難將資金信托業(yè)務做大。因此，資金信托業(yè)務不可能成為信托公司的核心盈利手段。況且，信托公司收取的管理費和傭金都很低，僅為1％左右，要在資金信托市場獲利一億，則資金信托的總規(guī)模至少要達到100億，而這對于現(xiàn)階段以區(qū)域化戰(zhàn)略為主的信托公司來說，似乎有點可望而不可及。反觀產業(yè)基金，可獲取的利潤空間則要大得多。按照國外創(chuàng)業(yè)公司（產業(yè)投資基金）2.5%的管理費標準，產業(yè)投資基金只要做到10個億的規(guī)模，就能獲得2500萬元的利潤，而這還不包括公司自有資金投入產業(yè)基金后的股權變現(xiàn)收益。事實上，信托公司作為產業(yè)基金的發(fā)起人，投入一部分資金，然后通過私募的方式募集一定規(guī)模的社會資金，組建不同投資目的的產業(yè)基金等，分類選擇行業(yè)好、市場前景好及運作規(guī)范的未上市企業(yè)進行股權投資，待被投入企業(yè)上市后觀條件轉讓投資股權或通過分紅能使公司獲取穩(wěn)定收益。

二、運用信托平臺發(fā)展產業(yè)基金的可行性

1、信托制度提供了發(fā)展產業(yè)投資基金所必須的基礎法規(guī)制度安排

所謂投資基金，是指按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則和股份有限公司的某些原則，運用現(xiàn)代信托關系的機制，以信托基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來以實現(xiàn)預期投資目的的投資組織制度。

信托金融平臺憑借其廣泛的信托融投資方式、財產登記、破產隔離三大法律制度規(guī)定，可以有效的化解產業(yè)基金存在的風險。信托公司作為營業(yè)性的信托機構，其存在的根本價值，在于能夠將廣泛的社會資金，通過特定的規(guī)則（信托制度）和載體（具體信托業(yè)務形態(tài)）轉化為社會發(fā)展和經濟建設所需的投資資本。而且，信托公司的制度基礎、運作方式、轉化效果等，與其他金融機構相比，還具有其特點與優(yōu)勢：產業(yè)市場的直接投資業(yè)務，既符合信托行業(yè)的功能定位，又能體現(xiàn)出信托制度優(yōu)勢，發(fā)揮信托公司運作領域廣泛、手段靈活的業(yè)務特點。而其最佳業(yè)務載體，正是產業(yè)投資信托基金，產業(yè)投資信托基金以產業(yè)市場為投資目標，以資本市場為根基，隨著產業(yè)投資信托基金的發(fā)展，以其為主業(yè)的信托公司所具有的金融功能將得以有效發(fā)揮，在國民經濟和金融市場中的獨特地位將得到充分體現(xiàn)。

2、信托公司為產業(yè)基金的資金募集提供了豐富渠道

信托投資在現(xiàn)代經濟生活中是以靈活、多樣和適應性強的融資能力著稱的。根據《信托投資公司管理辦法》第三章第二十一條，信托公司可以申請受托經營資金信托業(yè)務；受托經營動產、不動產及其他財產的信托業(yè)務；受托經營國家有關法規(guī)允許從事的投資基金業(yè)務；經營企業(yè)資產的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業(yè)務；財產的管理、運用與處分等多種業(yè)務。信托業(yè)務的多樣性和在國民經濟各個領域的滲透性，為信托公司提供了強大的資金融通功能。信托公司豐富的融資渠道為信托公司作為發(fā)起人設立產業(yè)基金提供了籌集資金的便利。

3、信托公司的混業(yè)模式豐富了產業(yè)投資基金的手段

信托投資公司接受客戶的委托代為辦理經濟事務，是信托投資系統(tǒng)的一大功能。信托公司綜合具有投資管理公司、銀行和租賃公司等所具有的眾多功能，信托公司所擁有的多樣的資產管理和處置等多種混業(yè)手段為產業(yè)基金廣泛的開展業(yè)務，進行多樣的投資組合提供了可能。

4、信托公司的組織機構設置為實現(xiàn)產業(yè)基金的功能提供了保障。

由于產業(yè)投資基金主要從事實業(yè)投資，收益主要來自于投資后的長期分紅，信托公司既可以通過發(fā)行信托計劃募集資金，又具備實業(yè)投資和資本經營經驗，作為產業(yè)基金發(fā)起人和重大決策承擔者最為合適。

產業(yè)基金通常涉及基金公司、基金管理人、基金托管人等三個當事人，其中基金公司主要是在資金募集成功后負責資金擴募和收益分配，以及對基金管理人和托管人進行管理；基金管理人主要負責制定投資方案并實施，并對所投資企業(yè)進行監(jiān)督和參與管理；基金托管人負責保管所托管基金的全部資產，執(zhí)行基金管理人發(fā)出的投資指令，監(jiān)督基金管理人的投資運作等。而信托公司、信托經理和托管部則可以實現(xiàn)上述三類角色功能。信托公司所轄信托業(yè)務部主要負責信托設計與實施、募集資金、信托資金運作與管理；信托經理作為每個信托項目的日常管理人從設計、發(fā)行和跟蹤管理擔負不可推卸的責任；托管部負責信托資金和財產的托管。并且信托制度下特殊的帳戶管理以及引入銀行作為資金托管人為煤炭產業(yè)信托基金的安全運用奠定了基礎。因此，信托公司的機構設置為實現(xiàn)產業(yè)基金的功能提供了可能。

三、信托公司拓展產業(yè)基金的模式

在產業(yè)基金設計結構中，信托公司作為產業(yè)基金的發(fā)起人，設立產業(yè)基金。信托公司信托業(yè)務總部通過設計并發(fā)行集合資金信托計劃募集資金，信托公司理財中心（或投資管理總部）承擔產業(yè)基金管理人的指責，主要負責制定投資方案并實施，并對所投資企業(yè)進行監(jiān)督和參與管理，商業(yè)銀行承擔基金托管人職責，負責保管所托管基金的全部資產。

結合信托公司對資金的安全性和盈利性的要求，目前信托公司可以在基礎設施建設、能源、房地產等幾個行業(yè)嘗試運作產業(yè)投資基金。這幾個行業(yè)也是回歸主業(yè)后信托公司重點拓展的領域（見表1）。下面以房地產和煤炭產業(yè)為例探討信托公司拓展產業(yè)基金的模式。

表1：2005年信托資金投向分布表

信托資金投向產品數(shù)量投入信托資金（億元）

基礎設施96115.9

房地產113141.6

金融9851.9

工商企業(yè)7386.6

交通2138.6

教育206.5

能源1432.3

農林牧副55.7

醫(yī)療衛(wèi)生52.0

環(huán)保32.0

其他106.8

合計458489.9

（一）房地產產業(yè)基金

1、資金的籌集。信托公司向投資者（即委托人，包括國外投資者、機構投資者、社會公眾以及其他投資者）發(fā)行不指定具體投資項目的房地產投資信托計劃，委托人交付貨幣資金并獲得信托受益權。在信托設定期內募集的所有信托資金由受托人集合運用，用于房地產項目開發(fā)或投資成熟的房地產項目。

2、資金的運用。資金的運用方式，應打破目前信托貸款的模式，走股權投資的道路。這是信托公司防范風險的需要，單純信托貸款，信托公司對項目評估、管理、貸款擔?；蛸|押都充滿風險控制，而信托公司自己做項目或同有經驗的房地產公司一同投資，反而容易控制風險。（1）將信托資金以股權的形式投資于未上市的房地產公司；（2）與一些專業(yè)性房地產公司合作共同出資組建房地產項目公司，進行房地產項目的直接開發(fā)；（3）投資于實物性的資產，一種是較成熟的房地產項目（例如：寫字樓、娛樂中心、購物中心等等），投資這種項目風險較小、經營收入也較穩(wěn)定。第二種是一些地區(qū)受經濟衰退影響賤賣的房地產，購買這些房產之后，根據當時經濟發(fā)展狀況的需要，對這些房地產進行改建，使其具有更有價值的用途以取得一定的經營收入，例如可選擇一些賤賣的房地產，并將其改建成購物中心、小型超市、倉庫等新形式租給固定的承租人以獲得經營收入。第三種是爛尾樓等房地產不良資產項目，利用合作伙伴的專業(yè)優(yōu)勢和信托公司自身的資金優(yōu)勢將不良資產變成優(yōu)良資產。

3、信托收益的實現(xiàn)。信托資金收益的實現(xiàn)主要有以下幾種方式：一是將所持房地產公司股權出售給第三方，使資金得以迅速套現(xiàn)，用以返還信托本金和支付信托收益；二是在房地產項目完成后，用所獲得的利潤返還信托本金和支付信托收益；三是繼續(xù)持有被投資企業(yè)的股權和所購買的房產，以分紅收入和資產的經營收入（如租金）作為信托收益的來源。

圖1：房地產產業(yè)基金的操作模式

（二）煤炭產業(yè)基金

信托公司作為煤炭產業(yè)基金的發(fā)起人，認購一部分基金份額，其他基金份額由普通投資者認購，其中普通投資者為優(yōu)先受益人，獲得固定收益，基金發(fā)起人為一般受益人，獲得股權分紅。受托人（信托公司）將把煤炭產業(yè)信托基金的資金運用于收購受托人認可的未上市煤炭產業(yè)公司的股權，取得控股地位，并通過其他融資方式，如銀行貸款、引進戰(zhàn)略投資者等來提高資金的使用效率。投資過程中的閑散資金只能存于銀行或用于購買國債、金融債券等有價證券。具體投資對象可由受托人按下述標準選定：（1）四證俱全：包括探礦、采礦、生產、安全許可證。（2）生產設計能力：生產設計潛力在30萬噸/年以上，個別礦要達到120萬噸。（3）產權要清晰：目前為股份有限公司或者改制后達到公司制要求。信托收益的主要來源如下：（1）所收購的煤炭產業(yè)公司的股權分紅；（2）溢價出售煤炭企業(yè)股權或者將一系列煤炭企業(yè)捆綁上市，獲得的收益；（3）煤礦所對應的采礦權的溢價轉讓的收益；（4）通過組合投資，確保收益的穩(wěn)定型。煤炭產業(yè)信托基金投資于一系列滿足受托人條件的煤炭企業(yè)，取得這些煤炭企業(yè)的控股權。

圖2：煤炭產業(yè)基金的操作模式

四、兩種模式的比較及其需要說明的問題

由于《產業(yè)基金法》尚未頒布，上文所述的兩種產業(yè)基金還不是嚴格意義上的產業(yè)基金，而是在目前的政策環(huán)境下，信托公司利用自身的制度優(yōu)勢可以拓展的一種準產業(yè)基金業(yè)務。事實上，它們是現(xiàn)有集合資金信托產品的一種突破和創(chuàng)新，這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）融資型信托向投資型信托轉變，由單純貸款信托向股權投資信托轉變；（2）由確定項目信托向非指定項目型信托轉變；（3）引入商業(yè)銀行作為托管機構，完善了信托的治理機構，加強了風險管理；（4）投資者從社會公眾轉向機構投資者為主；（5）信托期限由短期轉向中長期，信托規(guī)模擴大，可設為10億元左右；（6）信托收益從預期收益率的模式向收益率不固定的模式轉變；（7）信托公司由單純的受托人向受托人和信托共同受益人轉變。

上述兩種準產業(yè)基金的共同點是都采取的是股權投資和多項目的形式，這也是產業(yè)基金的基本特征。目前絕大多數(shù)信托計劃都是單一的信托計劃針對單一的項目，無法通過組合投資的方式來有效分散投資的風險，這不符合“不要把所有的雞蛋放在一個籃子里”的投資定律。目前信托公司只能選擇低風險或幾乎無風險的項目進行投資，這在項目的選擇上就存在較大的難度，而且也難免會有一些項目運作不成功。因此信托公司迫切需要改變這種單一的信托計劃僅針對單一的項目的狀況，設計更靈活的、更標準的金融產品，如產業(yè)基金。由于房地產行業(yè)與煤炭產業(yè)的行業(yè)差別，兩種產業(yè)基金的設計模式也有一定的差異。由于能源的不可再生性和我國國民經濟的持續(xù)增長及電力、冶金、建材對煤炭行業(yè)的拉動作用，煤炭行業(yè)未來幾年將保持良好的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)整體收益率將保持在一個較穩(wěn)定水平，行業(yè)風險較小，因此，在煤炭產業(yè)基金的設計中，我們引入優(yōu)先受益權的概念，由基金發(fā)起人（信托公司）承擔主要風險，這樣設計，一方面是因為信托公司有能力承擔并不會太大的行業(yè)風險，另一方面也有利于吸引外部投資者。而房地產是一個高風險、高收益的行業(yè)，按照目前信托公司的實力，還難以獨立承擔投資的風險，因此，在房地產產業(yè)基金的設計中，我們沒有設計差別受益權，而是由信托公司與外部投資者共同承擔風險，共同分享收益。此外，房地產項目的利潤主要在于前期開發(fā)，因此房地產產業(yè)基金的資金主要用于創(chuàng)建新的項目公司，通過開發(fā)項目獲取收益，而煤炭產業(yè)的利潤主要在于煤炭的開采和深加工，因此煤炭產業(yè)基金的資金主要用于收購現(xiàn)有的煤礦和現(xiàn)有的煤炭深加工企業(yè)。

通過信托的模式運作產業(yè)基金，信托公司的主要功能表現(xiàn)在：發(fā)行信托憑證，募集資金，投資企業(yè)，持有被投資企業(yè)股權，通過企業(yè)的分紅獲得應返還給受益人的信托收益，從而有效搭建起一個資金市場和產業(yè)市場的橋梁。但從現(xiàn)有的政策環(huán)境和市場環(huán)境來看，信托公司發(fā)展產業(yè)基金業(yè)務還存在一定的制約因素，如公眾投資群體尚未成熟、募集資金規(guī)模問題、流動性問題。這些問題的解決，一方面期待《產業(yè)基金法》的早日頒布，另一方面信托公司也要積極采取對策，如針對流動性問題，信托公司在設計準產業(yè)基金產品可采取以下措施：（1）設計開放式的概念，在基金中準備一部分資金用于對受益權的贖回，該部分資金在遵循安全性和流動性原則的基礎上，進行存放銀行、國債投資、國債回購、同業(yè)拆放等運作。（2）信托公司與產權交易所合作，建立受益權轉讓平臺，受益人可以自由轉讓其擁有的信托受益權。（3）在收購資產時，優(yōu)先考慮一些極有可能上市的公司的股權。（4）為柜臺交易創(chuàng)造便利條件。

總之，產業(yè)基金的發(fā)展是一個趨勢，但由于立法的缺失，大規(guī)模的產業(yè)基金推出還有一定的障礙。信托公司應該利用獨特的制度優(yōu)勢拓展準產業(yè)基金業(yè)務，待《產業(yè)投資基金法》正式頒布實施后，力爭首批獲準試點設立產業(yè)投資基金，這對信托公司核心盈利模式的構建，乃至信托產業(yè)化的發(fā)展都具有極其重要的意義。

參考文獻：

1、吳嬋君，虞曉芬，美國房地產信托基金及其借鑒[J]，濟南金融，2003，（7）：58－59。

2、毛志榮，房地產投資信托基金研究[R]，深圳證券交易所綜合研究所報告，2004：1-77。

房地產信托管理范文第4篇

一、法律形式探討

法律形式上，房地產信托投資基金分為公司型和契約型，二者的法律依據不同。前者依據《公司法》，后者為信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會選聘管理公司。而契約型下，投資者與基金管理公司是委托關系，由受托人代表投資人聘用管理公司。對于我國來說，具體采取何種形式，應從目前的實際出發(fā)：第一，現(xiàn)階段金融市場相關法律和配套措施都不足。表現(xiàn)在：法律方面只有《證券投資基金法》；實踐中財產管理則主要采取信托、委托或契約型基金方式，尚無公司型基金。第二，上市公司的內部治理水平較低。我國上市公司目前普遍缺乏有效的職業(yè)經理人激勵約束機制，使得經理人容易采取違背股東利益的行為。如果大規(guī)模的采用公司制結構，普通投資者很難對管理者形成有效約束，必然會限制REITs的長遠發(fā)展。為此，建議初期可以選擇從契約型入手，長期看應結合實踐進行專項立法，以契約型為主要調整對象，同時兼顧公司型。

二、管理模式探討

（一）信托計劃模式

信托計劃模式是由信托公司發(fā)起的一種約定集合資金投資方式。運作方式如下：1、信托公司聘請證券公司作為承銷商，向投資者發(fā)行信托受益憑證募集資金，并約定資金的投資方向。根據自身優(yōu)勢，信托公司可以是REITs管理人，也可以聘請專業(yè)的第三方管理公司；2、信托公司聘請物業(yè)管理公司來負責所投資物業(yè)的日常管理，物業(yè)公司向其收取物業(yè)管理費用；3、設立托管銀行，對信托財產進行保管，并收取托管費用；4、投資者購買信托合約后，可以定期獲得分紅，取得投資回報。

（二）產業(yè)投資基金模式

產業(yè)投資基金模式是由基金管理公司發(fā)起成立的，與證券投資基金相似的特殊的基金形式?；鸸芾砉究梢猿闪⒆约旱姆康禺a投資管理團隊，也可以聘用第三方管理。為保證REITs順利運行，在相關法規(guī)中，應參照證券投資基金模式，對受托人、房地產管理公司的資格和責任予以相應的規(guī)定。該種模式的主要優(yōu)勢在于：基金管理公司具有成熟的證券投資基金運作、管理經驗和專業(yè)的管理團隊；同時可以規(guī)避某些投資領域的限制，并具有稅收優(yōu)惠。

（三）上市公司模式

上市公司模式是房地產公司為主體設立的。以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》為依據，對公司結構、經營范圍、資產要求等方面做出規(guī)定，明確對房地產信托投資公司投資目標和收入分配的要求。

我國目前的法律結構對房地產公司發(fā)展REITs具有一些障礙：①《公司法》要求擬上市的企業(yè)必須經營三年以上，且最近三年連續(xù)盈利，這就限制了以房地產為主要資產的REITs的發(fā)行和上市；②公司的對外權益投資不得超過公司凈資產的50%，這會阻礙房地產公司通過收購房地產項目而實現(xiàn)增長；③公司的管理與房地產項目的管理合二為一，存在潛在的利益沖突。所以說，上市公司模式的REITs目前在我國存在著較大的障礙，暫不適合我國采用。

綜上所述，目前我國發(fā)展房地產信托投資基金可以探索信托計劃模式和產業(yè)投資基金模式，即信托公司和基金公司分別作為主體，發(fā)行適合我國的房地產信托投資基金。

三、流通方式探討

（一）公開交易/非公開交易

從流通方式來說，REITs可以分為公開交易和非公開交易。長遠來看，非公開交易的模式會限制其規(guī)模的擴大。公開上市交易除了交易所上市，還包括在銀行間市場流通轉讓。交易所和銀行間這兩個公開交易市場能夠吸收眾多散戶和機構投資者直接投資，有利于規(guī)模的擴大，是我國房地產信托投資基金長遠發(fā)展的保障。

（二）封閉式/開放式

流通方面另一個問題是采取封閉式還是開放式。封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資者不能直接以凈值交易，只能在公開市場上買賣；同時成立后不得再募集資金。開放式REITs 的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值購買或贖回。一般而言，采用封閉式運作REITs 能夠保證資產運營的穩(wěn)定，而采用開放式運作REITs需要預留較多資金，以備支付投資人的贖回款項。從實踐看，房地產投資回報需要一定的期限，而封閉式REITs 存續(xù)期固定、不可隨意贖回，有利于管理人管理和風險控制，適宜于房地產行業(yè)的實際狀況，也便于監(jiān)管人監(jiān)管。同時為有效激勵資產規(guī)模的擴大，可以賦予REITs 投資人收益再投資的權利。

四、投資模式探討

根據投資模式不同，REITs分為三種類型，分別是股權型、抵押型和混合型。股權型REITs以長期投資為目的，擁有和管理能夠產生現(xiàn)金流的房地產為主。股權型投資廣泛參與到各種房地產的經營活動，如投資或出售房地產、租賃、房地產開發(fā)及物業(yè)管理。抵押型房地產信托投資基金則直接對房地產管理者和開發(fā)商提供抵押貸款，或直接購買房地產抵押證券。混合類REITs即同時包含了以上兩種業(yè)務。

房地產信托管理范文第5篇

房地產信托日益在信托領域占據舉足輕重的位置：在投資者普遍對信托投資高收益率的預期下，目前國內的投資領域中僅有房地產、礦業(yè)、藝術品等相對風險較高的行業(yè)才能承受較高的融資成本，而礦業(yè)、藝術品等行業(yè)風險難以把控，房地產行業(yè)屬于傳統(tǒng)行業(yè)，一般有土地、在建工程或者房產等實物進行抵押作為保障，因此房地產成為信托行業(yè)得寵的投資領域。針對如何有效開展房地產信托業(yè)務，包括如何盡職調查，如何把控房地產信托的項目風險等問題，筆者根據多年的信托從業(yè)經驗提出自己的一些心得體會。

一、房地產信托的預審

房地產信托的預審，主要是項目可行性判斷，從以下三方面著手：

（一）合規(guī)性風險的判斷

1.信托資金用途的限制：

根據銀監(jiān)會辦公廳2008年265號文《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》的規(guī)定，嚴禁向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交土地出讓價款的貸款。要嚴格防范對建筑施工企業(yè)、集團公司等的流動資金貸款用于房地產開發(fā)。該文主要是針對房地產信托的資金用途進行限制。

2.房地產項目利用信托融資模式的準入規(guī)定：

根據銀監(jiān)會辦公廳2010年54號文《關于加強信托公司房地產信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》的規(guī)定：信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。該規(guī)定中的“項目資本金比例”目前按照國務院2009年27號文《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》的規(guī)定執(zhí)行（其中：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%）。

3.還款方式的限制：

根據銀監(jiān)會非銀部2011年16號文《中國銀監(jiān)會非銀部關于進一步規(guī)范非銀行金融機構中長期貸款還款方式的通知》的規(guī)定，對于整貸整還類中長期貸款存量部分中固有及單一信托貸款，尤其是投放到房地產、政府融資平臺等風險易集中爆發(fā)領域中的，信托公司應該積極協(xié)調聯(lián)系委托人與借款人，對已訂立的存量業(yè)務合同進行修訂或者增加補充條款，依據已有合同內關于合同變更的條款，對還款方式進行調整，做到每年至少兩次償還本金，利隨本清。

（二）房地產信托綜合風險的判斷

1.在房地產信托項目的資料預審中，信托經理需要對交易對手（以下簡稱“融資方”）的信托融資資金用途是否合理進行初步的判斷。在前文表述中提到由于銀監(jiān)會文件規(guī)定“不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款”，因此一般房地產信托融資資金基本用于房地產項目的開發(fā)建設（以下簡稱融資標的項目），那么如何判斷信托融資金額的合理性：（1）融資標的項目剛啟動時，通過參考房地產項目的可研報告判斷該項目的預算總投資，根據自有資金投入的測算和融資方提供的相應財務憑證，根據判斷信托融資金額的合理性；（2）融資標的項目在建時，通過參考“未來項目仍需投入部分”判斷信托融資金額的合理性；（3）融資標的項目建成時，一般不需要進行融資，但也存在特殊情況：判斷是否存在房地產項目銷售不理想而導致需要融資以“借新還舊”；是否用于融資標的項目的后期裝修；是否通過融資償還拖欠的項目工程款；是否存在融資標的項目總體規(guī)劃有變動需要增加資金投入等。通過對信托融資金額合理性的判斷，在項目預審時即可初步判斷是否可能存在融資方挪用信托資金的嫌疑。

2.對房地產信托的還款來源是否充足（還款能力），是否有還款意愿（信用狀況），擔保措施是否合理（抵、質押率）進行初步判斷。即信托經理需要對融資標的項目未來銷售情況進行初步判斷，對融資方的信用情況（通過人民銀行征信系統(tǒng)中的信用記錄報告等渠道獲?。峁┑牡?、質押物進行初步判斷。為了方便信托公司更為有效監(jiān)管融資項目，原則上要求抵押人提供融資標的項目的土地或者在建工程或者房產進行抵押，一般也可以由關聯(lián)方提供其他的抵質押物。

3.在房地產信托項目的資料預審中，信托經理需要對融資方的財務情況進行初步了解，通過分析融資方的財務數(shù)據及財務指標（包括但不限于資產負債率、流動比率、速動比率、營業(yè)收入、凈利潤等）掌握融資方的財務情況，通過以下多種途徑對融資方的財務數(shù)據質量進行初步判斷：

（1）通過取得人民銀行征信系統(tǒng)中的信用記錄報告來獲取融資方的真實對外負債數(shù)據，與其財務報表中的“短期借款”、“長期負債”等科目情況進行比對，了解財務報表中對外負債的真實程度。

（2）比對以下四個項目：融資方提供的可研報告中提到的融資標的項目預計自有資金投入、融資方財務報表中的“存貨”、“預付賬款”、“無形資產”等科目余額、融資標的項目的實際工程進度（融資方提供的項目照片或者公開渠道獲取的項目圖片，并盡職調查進行核實）、融資方現(xiàn)金流量表中的“購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金”。通過以上四個項目的比對，初步判斷融資方在融資標的項目中的自有資金投入金額。

（3）通過了解融資方的關聯(lián)企業(yè)往來款（包括：其他應收款、其他應付款、長期應付款），判斷是否存在股東隨意抽逃資金或者占用股東關聯(lián)款等情況；通過企業(yè)了解融資方的“應付賬款”、“應交稅金”、“應付職工薪酬”等科目，初步判斷是否有拖欠工程款或者職工工資、稅金等現(xiàn)象，同時能進一步判斷企業(yè)的財務制度是否相對規(guī)范。

（4）關注融資方的“預收賬款”科目，該科目一般核算融資標的項目的預收售房款，通過了解該科目的余額結合“營業(yè)收入”，綜合判斷融資標的項目的銷售情況。如果“預收賬款”科目僅為核算預收售房款，則在計算融資方真實的資產負債率等負債指標時剔除該科目的余額。

（5）關注融資方的“資本公積”科目，了解其“資本公積”的核算是股東投入還是對資產的評估增值，在實際操作中，融資方通過對融資標的項目的土地或者在建工程或者房地產進行評估，從而將評估增值部分記入“資本公積”，并視同為自有資金投入，使融資標的項目能滿足自有資金投入比例達到30%以上，從而滿足房地產信托融資或者銀行貸款對自有資金投入比例的要求。但該做法不符合會計準則核算的要求，一般只有在清產核資、非貨幣易時才能以評估價值確認入賬。

（三）對房地產信托業(yè)務效益的測算

信托公司開展房地產信托業(yè)務，主要是收取信托管理費，一般是根據房地產信托規(guī)模的一定比例收取。信托項目產生的所有費用一般由信托財產承擔，因此，信托公司收取的信托管理費屬于自營業(yè)務的凈收入，核算房地產信托的業(yè)務效益主要是從“機會成本”出發(fā)。根據銀監(jiān)會對信托公司凈資本的考核，對房地產信托的風險系數(shù)均單列說明，其中：單一融資類信托業(yè)務房地產類融資中“公租房廉租房類融資的風險系數(shù)為0.5%，其他房地產類融資為1%”；集合融資類信托業(yè)務房地產類融資中“公租房廉租房類融資的風險系數(shù)為1%，而其他房地產類融資為3%”。如果收取的信托管理費率低于應計提的風險系數(shù)比例，則信托公司可以利用凈資本進行更為高效的投資。因此在實際操作中對開展房地產信托業(yè)務需要通過對比信托管理費率與該業(yè)務所占的風險系數(shù)進行效益的測算。

二、房地產信托模式的確定

信托公司開展房地產信托業(yè)務，一般可以采用股權投資、信托貸款、項目收益權轉讓與回購等方式，一般根據融資方的實際情況進行信托模式的選擇，一般在融資方準備購買土地使用權或者剛取得融資標的項目的土地時，自有資金投入比例不足但項目風險可控的前提下，信托公司可以考慮采用股權增資的方式為其提供資金融通。而在融資標的項目已經達到自有資金投入比例的前提下，可以采取信托貸款、項目收益權轉讓與回購等方式進行資金融通。

三、房地產信托業(yè)務的盡職調查

在對融資方、融資標的項目有進一步的認識后，進行盡職調查才能有的放矢。對融資方進行盡職調查時，筆者認為需要關注融資方（包括擔保人）以下基本情況：經營現(xiàn)狀（包括但不限于營業(yè)范圍、是否有其他產業(yè)、行業(yè)地位、資產規(guī)模、經營收入、凈利潤等）、股權架構、歷史沿革、實際控制人基本情況、公司戰(zhàn)略、已經開發(fā)和目前投資項目的情況、土地儲備情況、預測企業(yè)整體資金需求及預測未來銷售收入等，同時相應了解融資方所屬集團的經營情況、上下游客戶、產品模式、財務情況、貸款情況、用還款計劃等。除了解融資方的還款能力和還款意愿外，還需要判斷除融資標的項目作為第一還款來源外，是否有其他足額的還款來源，是否其他的擔保主體可以作為風險緩釋措施的有效補充。同時在條件允許的前提下，從當?shù)劂y行或者當?shù)氐钠渌鹑跈C構了解融資方是否有民間借貸行為以及融資方在當?shù)氐挠绊懥涂诒?，從當?shù)胤ㄔ合到y(tǒng)中了解融資方是否有未決訴訟等情況。

對融資標的項目（包括抵押物等）進行盡職調查時，筆者認為需要關注：（1）融資標的項目的整體環(huán)境。在宏觀層面，參考項目當?shù)谿DP、人均工資水平、當?shù)胤績r均價、未來發(fā)展規(guī)劃、購房者的觀念、當?shù)厥欠裼邢拶徬拶J限價等；在中觀層面，參考當?shù)氐膮^(qū)域產業(yè)規(guī)劃、周邊的樓盤銷售情況；在微觀層面，參考融資標的項目的地理位置、周邊配套設施，包括教育設施、醫(yī)療設施、交通配套等。（2）根據當?shù)貒辆值墓_消息，了解當?shù)赝恋嘏馁u的價格，特別是融資標的項目周邊的土地拍賣情況，結合融資方交付的項目土地價款，掌握融資標的項目的土地真實價值（注意關注土地的性質，土地性質包括：住宅、工業(yè)、商業(yè)、商住、旅游、生態(tài)綜合用地等，在進行比較時特別注意不同土地性質的價值差異大）。（3）融資標的項目建設進度及總投資的成本核算：通過現(xiàn)場調研，了解項目的進度，屬于光地狀態(tài)、打樁、修地下室、正負零零、在建、封頂還是完工，通過項目的進度初步判斷融資方自有資金投入情況、結合融資方的財務數(shù)據（包括存貨、預付賬款、無形資產等）、融資方提供的自有資金投入的發(fā)票或收據等進行融資方自有資金投入金額的判斷。根據融資標的項目的可研報告（一般由融資方委托第三方出具）判斷自有資金投入比例，一般需要對建筑成本的合理性進行核實，可以借助《廣東省建筑綜合定額》或者參考項目當?shù)氐姆课萁ㄖこ探洕笜诉M行判斷：一般高層住宅的建筑成本與低層住宅的建筑成本、別墅的建筑成本是有所區(qū)別的，板樓和塔樓的建筑成本也是有所區(qū)別的。（4）融資標的項目未來銷售情況：結合融資方提供的銷售計劃預測表，通過實地走訪項目周邊樓盤情況，自行判斷項目的未來銷售價格（判斷依據：當?shù)胤績r均價、周邊樓盤銷售均價、目標客戶人群的購買力、融資方在當?shù)氐挠绊懥?、房價中是否帶裝修）等，根據可售面積（包括：住宅可售面積、商鋪可售面積、車位個數(shù)等數(shù)據）進行測算，作為第一還款來源，融資標的項目未來銷售收入金額要有所保障。（5）融資標的項目未來利潤情況：通過測算預計的項目銷售收入、項目總投資，結合對融資標的項目可能發(fā)生的營業(yè)費用、管理費用、財務費用、營業(yè)稅及附加、土地增值稅（根據項目當?shù)氐膶嶋H情況，土地增值稅在測算時可以使用預征法或者清算法，預征法是按照項目當?shù)匾?guī)定的土地增值稅預征比例進行測算，清算法則時假設項目進行清算是根據需要繳納的土地增值稅進行測算）、企業(yè)所得稅進行合理的預測。

在融資標的項目完成盡職調查后，取得項目的相關財務數(shù)據，一般需要進行融資標的項目的財務指標測算，包括：銷售利潤率、投資利潤率、盈虧平衡點、償債保障比率等。同時對項目進行壓力測試，一般是假設銷售價格下跌10%和20%，總投資成本增加10%和20%分別進行測試，分析在銷售壓力和成本壓力環(huán)境下的各項財務指標以判斷融資標的項目的投資風險。

四、房地產信托業(yè)務的風險控制措施

房地產信托業(yè)務的風險控制措施主要是抵押物，筆者認為針對抵押物需要關注以下三個方面：（1）關注融資標的項目當?shù)貒辆只蛘叻抗芫值鹊盅旱怯洐C構關于辦理抵押登記的特殊規(guī)定，避免因當?shù)氐盅旱怯洐C構的特殊規(guī)定影響融資標的項目的抵押登記工作。例如有些地區(qū)的關于抵押登記辦理的特殊規(guī)定如下：廣東省的佛山市和東莞市不能辦理項目的在建工程抵押；廣東省的河源市和揭陽市辦理在建工程抵押需要融資項目取得預售證；江蘇省的啟東市辦理在建工程抵押需要融資人與抵押人為同一人；在無抵押前提下房地產項目取得預售證后，廣東省的湛江市無法辦理在建工程的抵押。（2）在設計房地產信托融資方案時，需要考慮屆時在預售房網簽時必須涂銷在建工程抵押或者在取得預售證時需要辦理土地抵押轉為在建工程抵押等情況，此時需要注銷抵押物，融資方是否可以提供過渡的抵質押物以避免出現(xiàn)抵押物“懸空”狀態(tài)，這些細節(jié)必須提前溝通。（3）關注抵押物的評估報告的數(shù)據是否合理。抵押物的評估方法一般是市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等，信托經理應該熟知以上評估方法的使用情景：市場法一般適用于同種類型的數(shù)量較多且經常發(fā)生交易的房地產；收益法適用于有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產；成本法適用于評估新的或較新的房地產價值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運用，又沒有經濟收益或沒有潛在收益而限制收益法運用的房地產，以及以公益、公用為目的和有獨特設計或只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產，假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法測算的房地產。

在房地產信托業(yè)務的風險控制措施中，信托資金的使用和項目銷售回籠資金的監(jiān)控必不可少。由于信托公司目前尚無資金監(jiān)管的能力和渠道，一般只能委托當?shù)氐暮献縻y行進行監(jiān)管，保障不出現(xiàn)信托資金挪用的現(xiàn)象。同時對項目銷售回籠資金進行監(jiān)控，保障第一還款來源的實現(xiàn)，在實際操作中必須注意在簽署的資金監(jiān)管協(xié)議中加強資金監(jiān)管銀行的監(jiān)管義務和違約責任，避免出現(xiàn)監(jiān)管銀行和融資方勾結導致信托項目出現(xiàn)資金監(jiān)管的風險。

將每年預計還款的信托融資本息與預計銷售回籠資金數(shù)額進行對比，確定銷售資金監(jiān)控賬戶中的留存資金比例進行資金監(jiān)控，以保障信托貸款本金利息的償還，同時需要關注融資標的項目當?shù)氐姆抗芫謱椖夸N售回籠款項用途的限制，例如：廣州市房管局規(guī)定項目銷售回籠資金不能用于償還貸款，廣州當?shù)胤康禺a開發(fā)商需通過支付一定的費用給項目建筑施工方后，借用其銀行賬戶進行過渡來償還貸款。

五、房地產信托業(yè)務的后期管理