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房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營管理 對策

房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。目前，在我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理中還存在一些問題，如何有效地處理這些問題，將對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。

1.2011年我國房地產(chǎn)市場形勢

從上面的我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看，2011年我國的房地產(chǎn)投資整體還是保持30%左右的增長速度，但是到了6月份以后，又開始出現(xiàn)增幅逐漸回落的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的開發(fā)投資中，用于住宅的投資總共為39857億元，同比增長32.8%，但在6、7月份以后也出現(xiàn)了逐漸回落的趨勢。在2月份左右，由于各個房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)計劃開始得到落實，加上國家宏觀調(diào)控的作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)逐漸上升的趨勢。再來看一下我國房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積情況。

從上面的圖表可以看出，2011年我國的房地產(chǎn)企業(yè)新開工的面積呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢，11月份的房屋竣工面積為年內(nèi)新高。從房屋的新開工面積來看，從下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的新開工面積逐月地減少，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛緩開工、拖延竣工的時間。到了11份，由于年關(guān)將近，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛趕著竣工，導(dǎo)致竣工面積一下突然增長，創(chuàng)造了9605萬平方米的記錄，環(huán)比增長53.3%。而從4月份開始，房屋竣工的面積維持在一個低位的水平。從開工面積來看，從1到11月，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋開發(fā)面積為17.5億平方米，同比增長20.5%。但是也出現(xiàn)了連續(xù)3個月收窄的情況。下面則是11年我國房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售情況圖表。

從圖表三可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售在整體上保持著上漲的趨勢，但是從第四季度開始，出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象。從上面的圖表可以看出，從十月份開始，商品房和商品住宅的銷售面積都出現(xiàn)了同比下降的趨勢，這預(yù)示著我國的房地產(chǎn)整體市場出現(xiàn)了成交量、成交額下滑的現(xiàn)象。在全國商品房銷售總面積中，商品營業(yè)用房的增長最快，為17.0%，住宅的銷售面積增長最慢，為7.5%。下圖則是指2011年以來我國商品房價格的趨勢。

從2011年我國房地產(chǎn)價格的走勢來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了價格小幅下滑的現(xiàn)象。從商品房的價格來看，11年商品房的成交均價同比上漲6.9%，而2010年商品房的價格同比增長為7.5%，出現(xiàn)了漲幅下降的趨勢。這說明了在住宅價格下降的時候，商品營業(yè)和辦公用房還是保持飛快的漲幅速度。下面還來看一下我國2011年11月份房屋景氣指數(shù)。

從圖表可以看出，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，全國的房地產(chǎn)市場開始逐漸轉(zhuǎn)冷，開發(fā)指數(shù)下行的趨勢還將繼續(xù)存在。

2.2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)走勢

2.1投資增幅趨緩

在國家的宏觀調(diào)控作用下，2012年房地產(chǎn)的投資將出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象。其次，在房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)低迷的狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)會縮小房屋建筑的面積。

2.2房屋整體成交量保持在低位水平

由于國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸和限價的措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)的房屋成交量有所下降，增幅出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象，有的地方還出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)措施加大

大部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了房屋的促銷力度，進(jìn)行降價促銷、網(wǎng)上營銷，提高房屋的銷售率。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過少拿地、拖延開工時間、延緩竣工時間來減少房屋的提供量。

3.新形勢下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的有效措施

從以上列舉出的我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和走勢，我們可以看出我國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了低迷的景象。于是，人們應(yīng)該加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力

創(chuàng)新管理制度是企業(yè)提高經(jīng)濟效益、夯實發(fā)展根基的有效手段。為適應(yīng)市場競爭形勢，針對企業(yè)新的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照《公司法》及國家、地方、行業(yè)法律、法規(guī)，重新制定各部門層次的職能標(biāo)準(zhǔn)，理清相互間的經(jīng)濟關(guān)系和管理關(guān)系，建立符合企業(yè)發(fā)展新形勢的管理制度，全面提升企業(yè)管理水平，實現(xiàn)管理的科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化、制度化，提高企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場危機的水平。

3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金管理

提高資金的運轉(zhuǎn)效率尤為重要，所以應(yīng)對企業(yè)內(nèi)部資金運行進(jìn)行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、集中管理、動態(tài)管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實行資金按調(diào)度使用，制定嚴(yán)格的用款制度，重點掌握工程項目資金的來龍去脈，降低不必要的成本支出，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。

3.3實行房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量安全目標(biāo)管理

加強管理，保證質(zhì)量、保證安全，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的投資期望，才能滿足消費者的需求，提高房屋銷售成交額，使企業(yè)的房屋成功的銷售出去。

總 結(jié)

住房與人們的生活息息相關(guān)，住房關(guān)系到人們的切身利益，所以國家必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了暫時低迷的現(xiàn)象。各大房地產(chǎn)企業(yè)要紛紛采取措施，從企業(yè)的經(jīng)營管理開始著手，加強對經(jīng)營管理的研究，才能使企業(yè)在殘酷的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]石金和.房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)發(fā)展探析[J].中國西部科技,2010(7).

房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營管理 人才 培養(yǎng)

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才需求量也在逐步擴大，要求從業(yè)人員更加專業(yè)化。我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，相對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，還相對比較滯后，如何使房地產(chǎn)管理人才更能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要，如何提升學(xué)校教育知識與社會實踐的結(jié)合度，這些都成為現(xiàn)階段人才培養(yǎng)的重點所在。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，改革開放之前，我國的土地管理比較嚴(yán)格，房屋屬于福利分配，沒有明顯的商品屬性，不論是房屋建設(shè)，還是房屋的修繕等，都由國家安排，這就導(dǎo)致國家負(fù)擔(dān)沉重，不能適應(yīng)社會的發(fā)展和人民群眾的需求，也制約著我國城市的發(fā)展。改革開放之后，土地制度開始放松，土地使用權(quán)可在市場上流通，我國也適時突出相關(guān)政策，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房屋的商品屬性開始突顯，也使得我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。由于改革開放前體制的約束，我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才十分匱乏，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)井噴式發(fā)展造成人才需求更為突出。

從教育體制來看，由于高等院校自身的發(fā)展情況和發(fā)展方向不同，開設(shè)專門的房地產(chǎn)專業(yè)的高等院校很少，即使有相關(guān)的專業(yè)學(xué)院，但由于發(fā)展的方向不同，在課程設(shè)置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒有形成統(tǒng)一的教學(xué)規(guī)劃，這樣對于專業(yè)建設(shè)的發(fā)展也造成瓶頸，最終也影響著我國房地產(chǎn)業(yè)的長久健康發(fā)展。[1]

行業(yè)經(jīng)營管理人才的需求

在經(jīng)濟高速發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大的變化，對于專業(yè)的經(jīng)濟管理人才的需求也改變。一方面是對經(jīng)營管理人才的要求，更為專業(yè)化、知識化，要求有較深的業(yè)務(wù)知識，有良好的職業(yè)素質(zhì)，有很強的工作能力的復(fù)合型人才。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，本土化特點日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性加大，與金融市場的逐步融合，對于具有多知識的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的需求加大?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展及行業(yè)競爭力的逐步增強，都需要更多的經(jīng)營管理人才，老一輩的注重工程、技術(shù)的房地產(chǎn)人員已經(jīng)不適應(yīng)時代的發(fā)展，需要更多傾向于時展的管理人才的補充，使整個行業(yè)的人才素質(zhì)不斷提升，更加專業(yè)化，更能融入到國際化發(fā)展的潮流中。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)方向

對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，要有明確的培養(yǎng)目標(biāo)。不僅要求該行業(yè)人才具備專業(yè)的基礎(chǔ)知識和管理能力，還需要有很強的實踐技能和分析能力。整體的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是具備高水準(zhǔn)的文化素養(yǎng)和職業(yè)道德，有很強的經(jīng)濟知識基礎(chǔ)及相關(guān)學(xué)科的知識，并且對房地產(chǎn)周邊行業(yè)有很強的經(jīng)營管理能力的綜合性人才。這個目標(biāo)的確認(rèn)，也為我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業(yè)需求進(jìn)行教學(xué)改革，符合人才發(fā)展的長遠(yuǎn)規(guī)劃。

在人才培養(yǎng)的過程中，要始終結(jié)合社會需求，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展和市場的需求，來確定人才的培養(yǎng)計劃?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對于人才需求量較大，各高校可適當(dāng)?shù)臄U大招生，這樣一方面可以滿足市場對人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)經(jīng)營管理設(shè)計部分較多，需要學(xué)習(xí)的相關(guān)法律法規(guī)種類繁多，這就要求在人才培養(yǎng)中，注重多元化發(fā)展，進(jìn)行綜合性的學(xué)習(xí)，適應(yīng)實際工作的需求。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才培養(yǎng)的措施

根據(jù)市場的需求，需要對現(xiàn)階段的教育培養(yǎng)模式進(jìn)行重新的梳理和改革，更加注重人才培養(yǎng)的多元化和實用化。

完善教育體系

在目前我國高校教育方面，對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，還沒形成完善健全的培養(yǎng)體系，各高校應(yīng)該逐步擴大對該專業(yè)的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強知識理論學(xué)習(xí)的過程中，更要注重實際操作和運用能力的協(xié)調(diào)發(fā)展，使行業(yè)經(jīng)營管理人才更趨于多樣化。

在基本人才培養(yǎng)體系的完善過程中，也要注重對高水平人才培養(yǎng)體系的建設(shè)，加強研究生教育培養(yǎng)體系的建設(shè)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的專業(yè)性科研人才，擴大房地產(chǎn)行業(yè)人才的儲備。同時，要逐步建立多層次的繼續(xù)教育體系，對于房地產(chǎn)業(yè)各層次從業(yè)者，都需要不斷的學(xué)習(xí)和提高，這樣才能符合市場的變化發(fā)展。

2、加強合作對接

在人才培養(yǎng)過程中，專業(yè)院校不僅要讓學(xué)生成為行業(yè)理論人才，還要積極與行業(yè)合作與對接。學(xué)院教育要符合行業(yè)發(fā)展的趨勢，并對專業(yè)人員進(jìn)行相關(guān)的職稱管理和學(xué)術(shù)探討，才能培養(yǎng)出優(yōu)秀的、具有很強競爭力的人才，使人才培訓(xùn)形成良好的循環(huán)，高校教育成為人才培養(yǎng)的基地，而行業(yè)成為高校教育的方向趨勢，并對高校教學(xué)成果進(jìn)行評估，達(dá)到互動發(fā)展，使人才的競爭力更為突出。[2]

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)營管理；房地產(chǎn)項目；營銷管理

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景，應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。

1房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理

這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理

對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理

其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理

市場營銷的關(guān)鍵在于把握市場、把握客戶，是一門很深的學(xué)問。“酒香不怕巷深”的時代已經(jīng)過去了，因為現(xiàn)在的“香醇美酒”實在太多，所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性；五是房地產(chǎn)商品價值的巨額性；六是房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。

2.1 產(chǎn)品策略

產(chǎn)品策略的核心是“為誰服務(wù)”（消費者是誰）：即產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰服務(wù)的問題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。

2.1.1需要避免的定位錯誤

公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯誤：

一是定位過低。定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過高。如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強烈的印象，而忽略了對其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會使消費者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識，這時，就會使消費者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。

2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理

3.1幾種常見的定價方法

（1）成本導(dǎo)向定價法。以理論價為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價。

（2） 競爭導(dǎo)向定價法。一是隨行就市定價法。這種方法風(fēng)險較小，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標(biāo)，確定產(chǎn)品價格。

3.2 幾種常見的定價策略

（1）“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價策略。對不同的顧客群規(guī)定不同的價格；對不同用途規(guī)定不同的價格；對不同時間規(guī)定不同的價格。

3.3 幾種常見的調(diào)價方法

（1）采用延續(xù)報價定價。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。

（2）使用價格自動調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調(diào)整條款。

（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。

3.4價格控制

房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。 價格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設(shè)置與此價格相適應(yīng)的銷售比例。

3.4.1促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：

3.4.2廣告

廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現(xiàn)，以加強效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。

3.4.3房地產(chǎn)展銷會

這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

3.4.4人員推銷

這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文第4篇

第一條為了加強城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，強化對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

嚴(yán)格限制零星項目建設(shè)。

第四條市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

市發(fā)改、國土、工商、財政、物價、人防等部門，按照法定職責(zé)共同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的相關(guān)工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條本市行政區(qū)域內(nèi)的單位和個人均可依法申請成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊資本不低于1000萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第六條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記申請時，應(yīng)當(dāng)依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，聽取市建設(shè)行政主管部門的意見。

第七條新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到市建設(shè)行政主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件；

（二）企業(yè)法人組織機構(gòu)代碼證；

（三）驗資報告；

（四）企業(yè)章程；

（五）稅務(wù)登記證；

（六）企業(yè)法人、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)工程、經(jīng)營、財務(wù)、統(tǒng)計等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件，企業(yè)技術(shù)人員職稱證件及復(fù)印件；

（七）企業(yè)固定辦公場所證明；

（八）企業(yè)與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設(shè)行政主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第九條開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的商品房，也不得向開發(fā)企業(yè)收取法律、法規(guī)規(guī)定之外的費用。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃并兼顧人民防空的要求，堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)項目由市建設(shè)行政主管部門會同房地產(chǎn)管理部門提出，報市人民政府批準(zhǔn)確立，納入房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃；按照國家規(guī)定需要發(fā)改部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)按照程序報批，并納入固定資產(chǎn)投資計劃。

第十二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十四條被確定為項目開發(fā)者的開發(fā)企業(yè)，在與市建設(shè)行政主管部門簽訂開發(fā)合同、交納開發(fā)項目價款、領(lǐng)取開發(fā)項目手冊和開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明后，即取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項目的證明文件，到市建設(shè)、國土部門辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并到市發(fā)改部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作的開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門統(tǒng)一組織完成，也可以委托取得開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)自行完成。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成開發(fā)項目前期工作的，應(yīng)當(dāng)將項目的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計圖紙和拆遷安置方案報市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關(guān)規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)后，方可申請開工。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提報的項目設(shè)計圖紙，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)反映開發(fā)項目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設(shè)施的布置方式、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

開發(fā)方案計劃應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說明項目的工期、開發(fā)步驟、開發(fā)組織、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及新技術(shù)、新材料、節(jié)能方式的應(yīng)用等內(nèi)容。

第十七條經(jīng)審定的規(guī)劃設(shè)計方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)按規(guī)定報原審定機關(guān)批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后方可變更。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不低于20%。

市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，對項目資本金投入使用情況實施監(jiān)督管理。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積按照建設(shè)工程項目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照開發(fā)合同規(guī)定的開工期限和進(jìn)度進(jìn)行項目的開發(fā)建設(shè)。未按期開工或者開發(fā)進(jìn)度未達(dá)到開發(fā)合同要求的，除應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任外，由市建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)。但因不可抗力等造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十二條市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，組織指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和設(shè)計、施工單位使用新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，不斷提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；經(jīng)驗收不合格的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門提出驗收申請。市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行綜合驗收。

第二十四條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第二十三條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

第二十五條參加房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收的單位和個人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送市建設(shè)行政主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十七條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報市政府或上級政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，市政府或上級政府批準(zhǔn)其可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

購買在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上開發(fā)建設(shè)的商品房的，其買賣行為無效，市房地產(chǎn)管理部門不予辦理權(quán)屬登記。

第二十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到市建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門備案。

受讓人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其所提交材料的真實性負(fù)責(zé)。

第三十三條房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外預(yù)售、銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時提交允許向境外預(yù)售、銷售的批準(zhǔn)文件。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售證明的文號。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市房地產(chǎn)管理和國土部門備案。

第三十七條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

第四十條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，到市國土部門和房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第四十一條違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過其資質(zhì)等級承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第四十二條違反本辦法規(guī)定，未取得開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令其停止開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，并可處以開發(fā)項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更規(guī)劃設(shè)計和項目性質(zhì)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)項目未經(jīng)綜合驗收或經(jīng)驗收不合格即交付使用的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令其限期改正，并可處以開發(fā)項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)企業(yè)未辦理開發(fā)者變更手續(xù)的，由市建設(shè)行政主管部門依照《*省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令其限期補辦手續(xù)，對轉(zhuǎn)讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十七條違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房地產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預(yù)付款的1%以下的罰款。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理范文第5篇

目前我國中小企業(yè)普遍存在經(jīng)營管理落后、融資渠道窄、資金鏈脆弱等問題，債務(wù)違約風(fēng)險增加。文章通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，研究經(jīng)營管理創(chuàng)新的措施，以期對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到推動作用。

關(guān)鍵詞：

新形勢;中小房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營管理;創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)是巨大的。但在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨生存考驗，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱：中小房企）將面臨更嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境。挑戰(zhàn)與機遇并存，中小企業(yè)若能及時解決自身管理存在的問題，尋找有效的解決對策，積極參與房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，便能抓住機遇走出困境。

一、中小房企在經(jīng)營管理方面存在的問題

（一）發(fā)展戰(zhàn)略定位不準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃

大多數(shù)中小房企是家族企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)高度集權(quán)決策和領(lǐng)導(dǎo)體制主體化、隨意化，管理幅度過大、職責(zé)崗位不明確，管理粗放，沒有在科學(xué)分析和研究自身企業(yè)現(xiàn)狀、行業(yè)前景及外部市場的基礎(chǔ)上制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃。大部分企業(yè)負(fù)責(zé)人管理思想落后，僅僅把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)定位為“獲得項目”，認(rèn)為當(dāng)前能否取得合適的項目才談得上企業(yè)的發(fā)展，缺乏品牌意識，只注重眼前利益，而不是從長遠(yuǎn)的市場前景的戰(zhàn)略高度考慮。由于受土地、資金資源配置不均衡的影響，導(dǎo)致中小房企無法有的放矢地選擇和規(guī)劃市場資源，無法準(zhǔn)確定位。這在很大程度上降低了企業(yè)適應(yīng)日益復(fù)雜的局面、抵御風(fēng)險的能力，直接影響著企業(yè)的生存與發(fā)展。因此在國內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)許許多多開發(fā)完幾個樓盤就迅速解體的中小房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）人力資源管理不健全，缺乏專業(yè)化人才

中小房企中大多是家族企業(yè)，管理體制和規(guī)章制度不科學(xué)、不健全，管理者很難像處理普通員工一樣處理自己的家屬和親信。由于受傳統(tǒng)人力資源管理思想制約和對外面資源的排斥，很難吸引到優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和復(fù)合型人才，人員素質(zhì)跟不上市場的需要和企業(yè)的發(fā)展。沒有制定規(guī)范的中長期人力資源規(guī)劃，仍然采取隨意的招聘方式，職工離職之后再去招聘新的員工，而不是根據(jù)企業(yè)對人員的未來需求進(jìn)行有針對性的招聘和培養(yǎng)。不注重員工培訓(xùn)，投入很少，更愿意招聘現(xiàn)成的人才,人才流動性大。很多培訓(xùn)目的性和針對性不強，培訓(xùn)內(nèi)容比較單一,大多數(shù)培訓(xùn)和工作契合度不高,主要是針對新員工和技術(shù)人員，對管理人員的培訓(xùn)缺乏，與員工自身發(fā)展無太大聯(lián)系,無法針對不同層次、不同人員特點進(jìn)行能力、素質(zhì)的綜合培訓(xùn)和開發(fā),培訓(xùn)效果不理想。員工的知識層次整體較低，缺少高層次的投融資、項目策劃、營銷人員、企業(yè)管理人員甚至人力資源管理人員。人力資源基礎(chǔ)薄弱，沒有建立完善和健全的崗位評價、薪酬激勵機制和績效管理體系，薪酬制度和績效設(shè)置激勵性不強，薪酬制度沒有更好地與業(yè)績水平掛鉤，大多是根據(jù)學(xué)歷、崗位制定的固定工資，起不到激勵作用?？己藰?biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，考核結(jié)果容易導(dǎo)致不客觀、不公正。

（三）財務(wù)管理落后，資金鏈脆弱

由于缺乏專業(yè)的財務(wù)管理人才，財務(wù)人員素質(zhì)偏低，很多經(jīng)營者是從包工頭發(fā)展過來的或?qū)W建筑專業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財務(wù)管理理念，將財務(wù)管理與會計工作混為一談，認(rèn)為財務(wù)管理就是簡單的記賬與編制財務(wù)報表，財務(wù)管理層次較低，財務(wù)管理流于形式。大多數(shù)中小房企在投資項目時過于主觀，忽視成本和費用的管理，不重視預(yù)算，缺乏理性的市場分析和判斷，為了購買土地使用權(quán)存在很多非理性的現(xiàn)象，沒有在投資決策中考慮對項目設(shè)計、施工階段進(jìn)行全面的挖掘和分析，從而節(jié)約成本。不注重自身自有資金和核心競爭力的培養(yǎng)，為了拿到項目急于從銀行貸款，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對資金的籌措工作沒有制定有效計劃或方案；為了加快產(chǎn)品促銷、資金回籠的目的，制定一些為客戶擔(dān)保等短期計劃，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，項目建設(shè)前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長，缺少后期資金的注入，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險。大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立財務(wù)方面完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，缺少對財務(wù)管理的審核和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的成本。財務(wù)人員一人兼數(shù)職，使財務(wù)管理混亂，財務(wù)部門極易出現(xiàn)會計信息失真，賬目混亂、大量的呆賬、壞賬，甚至出現(xiàn)舞弊情況。

二、提高經(jīng)營管理水平的創(chuàng)新舉措

（一）發(fā)揮中小房企自身優(yōu)勢，科學(xué)進(jìn)行戰(zhàn)略定位

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大公司、大企業(yè)關(guān)注的熱點項目，尋求差異化產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強的優(yōu)勢，填補市場需求的不足，例如向二、三線城市和縣域市場發(fā)展。中高層管理人員要善于學(xué)習(xí)，與時俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變觀念，逐步建立適應(yīng)市場經(jīng)濟和獨立自主的經(jīng)營管理創(chuàng)新思維，從以銷售收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹗杖霝橹鳌Ｒe極參與城市的運營，抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的機會，抓住城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)需求，抓住城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造機會，抓住小城鎮(zhèn)的建設(shè)帶動旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)機遇，以政府政策、規(guī)劃、人和經(jīng)濟發(fā)展為導(dǎo)向，創(chuàng)新開發(fā)理念，慎重選擇開發(fā)區(qū)域，以特色產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展。在這個過程中，中小房企應(yīng)走專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化信息化、品牌化、合作開發(fā)道路，以更多的精力進(jìn)行專業(yè)化、信息化操作，與戰(zhàn)略合作伙伴一同有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險。把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)融入到戰(zhàn)略管理中，運用各類數(shù)學(xué)分析模型及層次分析法對市場環(huán)境進(jìn)行分析，經(jīng)過5Force分析、SWOT分析，經(jīng)過對自己和周邊樓盤、目標(biāo)客戶、競爭對手的透徹了解，對市場細(xì)分后，找到一個準(zhǔn)確的定位。

（二）打破家族式管理瓶頸，健全人力資源管理制度和體系

應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的人力資源規(guī)劃，制定配套的管理制度，建立科學(xué)規(guī)范的用人機制，用“制度約束”代替“人治”，最大限度克服家族式經(jīng)營的弊病。采用網(wǎng)絡(luò)化管理使企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)扁平化，樹立“以人為本”的理念和導(dǎo)向，使員工的思想在其指引下自由發(fā)揮，不斷地激發(fā)他們兢兢業(yè)業(yè)的工作熱情和銳意進(jìn)取創(chuàng)新精神。建立健全各類人員的考核培訓(xùn)體系，對人才進(jìn)行細(xì)分，制定管理人員、銷售人員等適合不同人員的培訓(xùn)方案、可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，加強核心崗位人才的培養(yǎng)力度,建立動態(tài)績效管理考評、評價體系，體現(xiàn)公開、公平、公正原則的全員競爭上崗制,形成引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵和人才競爭的一整套管理制度，充分調(diào)動員工的積極性。除了提供晉升的空間和具有誘惑力的薪酬之外，還要突出員工職業(yè)生涯規(guī)劃的重要性，采用員工持股激勵制，讓員工真正融入企業(yè)，成為企業(yè)的主人，增強企業(yè)人員的穩(wěn)定性。

（三）構(gòu)建動態(tài)的財務(wù)預(yù)算體系，加強內(nèi)控管理

強化高管層的財務(wù)風(fēng)險管理意識，轉(zhuǎn)變財務(wù)管理目標(biāo)，由簡單的核算向價值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變。將中小房企各個項目部門的財務(wù)管理模式進(jìn)行整合，整合財務(wù)監(jiān)控和資源配置，統(tǒng)一核算制度與財務(wù)管理制度，構(gòu)建起完善的、統(tǒng)一的財務(wù)管理體系。構(gòu)建全面預(yù)算管理和嚴(yán)格的財務(wù)核算體系，完善財務(wù)管理制度和內(nèi)控體系，將內(nèi)部控制制度化和規(guī)范化，重視日常監(jiān)督和內(nèi)部審計，隨時監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的使用情況，加強現(xiàn)金流管理和資金集中管理，提高資金的使用效率。對每一項投資項目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性研究和論證，科學(xué)預(yù)算，把投資后的產(chǎn)出放在首位考慮，防止盲目舉債投資，并對籌資、投資、經(jīng)營活動中的資金進(jìn)行動態(tài)管理，使項目的實施在正確財務(wù)信息和可行性論證的前提下順利開展，增強投資決策的科學(xué)性。企業(yè)各部門包括市場部、法規(guī)部、工程部等要各司其責(zé)，在市場調(diào)研、法律、施工等層面，做好項目合同管理、開發(fā)前期工程、設(shè)計階段、結(jié)算階段的成本控制，完善成本控制設(shè)計流程。在開發(fā)項目所處的不同階段,進(jìn)行針對性的風(fēng)險評估，建立風(fēng)險預(yù)警機制。提升財務(wù)人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高會計人員的工作質(zhì)量，加強考核和采取淘汰機制，防止財務(wù)管理中出現(xiàn)錯誤和舞弊行為，實現(xiàn)對內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

（四）培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，增強核心競爭力

如今的市場需求，不再僅僅是鋼筋、水泥加設(shè)備、器具，而是業(yè)主本身對戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、居住品質(zhì)的追求，甚至是一種精神的映射，顧客的購買心理已從“追品牌產(chǎn)品”潛移默化為“追品牌企業(yè)”。例如恒大等一些大品牌到三、四線城市開發(fā)項目就被搶購的現(xiàn)象。注重企業(yè)品牌文化建設(shè)，注重把企業(yè)文化理念貫穿于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、核心價值、經(jīng)營理念、規(guī)章制度、履行社會責(zé)任和員工培訓(xùn)等各方面,打造符合市場需求和經(jīng)濟規(guī)律、遵循人性化的企業(yè)文化。培育獨特的、優(yōu)秀的企業(yè)文化，可以不斷增加企業(yè)內(nèi)部凝聚力和外部競爭力，從而有利于塑造差異化的企業(yè)形象，有利于企業(yè)的品牌建設(shè)。企業(yè)文化的建設(shè)絕非一朝一夕能夠解決，不僅要營造無私奉獻(xiàn)的文化氛圍，激發(fā)員工的潛能,引領(lǐng)企業(yè)員工融入企業(yè)的生產(chǎn)、生活中,實現(xiàn)企業(yè)、員工共同和諧發(fā)展，還要與消費市場定位接軌，突出個性，樹立鮮明的企業(yè)形象，體現(xiàn)企業(yè)本身的差異化，將企業(yè)外在的品牌與內(nèi)在的文化有機結(jié)合，培育核心競爭力。

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