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1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目交易成本的重要影響因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目在交易過程中必然產(chǎn)生大量的交易成本。首先，建設(shè)項目是具有高度復(fù)雜性的長期交易活動，加上項目的一次性和信息不對稱，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)項目交易過程中高度的不確定性，消除減小這種不確定性，要采取一定的協(xié)調(diào)工作。而正是這種協(xié)調(diào)工作會產(chǎn)生一些交易成本。其次，由于眾多參與方的理性有限，不可能預(yù)見未來合同簽訂完后涉及的各個細(xì)節(jié)問題和突發(fā)事件。這就是不完全的契約問題，為了處理這個問題，往往涉及到責(zé)任的確認(rèn)，明確責(zé)任往往意味著價格談判，而這個談判過程就會消耗很多的有形與無形的成本。第三，項目一旦開始，項目的所有參與方就被緊密綁定。在這種情況下，就必然有機(jī)會主義行為的存在，要想消除這種機(jī)會成本，就會同開發(fā)商進(jìn)行反復(fù)談判，而這種談判帶來的成本不容忽視。高度的不確定性、參與方的有限理性與機(jī)會主義行為是房地產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)生交易成本的重要因素，而這些重要因素的形成也都源于項目的一次性交易，正因為項目的一次性交易，所以才會導(dǎo)致項目交易中不確定性、參與方有限理性與機(jī)會主義程度的加深，進(jìn)而使得交易成本更大。而項目的一次性交易是項目的本質(zhì)，我們無法改變，因而交易成本不能在項目層面上進(jìn)一步降低，只能在企業(yè)層面上更好的控制與降低。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目交易成本控制的有效途徑

動態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目需要眾多的參與者，而這些參與者都是以組織的形式參與的，而這些組織都是所屬企業(yè)這個相對穩(wěn)定環(huán)境中的一員，因此，如果在企業(yè)層面上形成穩(wěn)固的關(guān)系，項目層面上才會有更好的溝通，從而才會更好的降低交易成本，實(shí)現(xiàn)共贏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟可以把游離在建筑市場中松散的、缺乏長期合作的且與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相連的企業(yè)整合到一起，改變各個企業(yè)之間的一次性交易關(guān)系，使其形成長期穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)組織，通過優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)價值增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是建筑產(chǎn)品的開發(fā)者，位于建筑產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，開發(fā)企業(yè)作為一個“系統(tǒng)集成商”將土地、資金、設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)、營銷等資源集合在一起，有必要進(jìn)行信息的集成和共享。同時每一個開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目具有同質(zhì)性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適合構(gòu)建長期的動態(tài)聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過建立長期的動態(tài)聯(lián)盟，就會降低交易成本，降低交易風(fēng)險，最終實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。

1)企業(yè)層主要是由動態(tài)聯(lián)盟委員會來管理

實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立聯(lián)盟委員會，相關(guān)其他企業(yè)派駐代表參與動態(tài)聯(lián)盟里的最高權(quán)力機(jī)關(guān)是聯(lián)盟委員會，在信息集成的基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)項目組織信息的管理、組織成員的管理、聯(lián)盟的運(yùn)行管理、項目實(shí)施和項目管理及聯(lián)盟平臺開發(fā)維護(hù)等。

2)會員層可以由建筑市場上與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有密切聯(lián)系的企業(yè)組成

聯(lián)盟委員會采用一定的評價機(jī)制與準(zhǔn)入機(jī)制對相關(guān)企業(yè)進(jìn)行篩選。會員企業(yè)可以通過動態(tài)聯(lián)盟的門戶平臺，主動申請加入;另一方面動態(tài)聯(lián)盟委員會可以根據(jù)自身平臺和具體項目的情況從市場上搜尋適合的企業(yè)邀請加入。聯(lián)盟中的所有企業(yè)都要與聯(lián)盟委員會簽訂聯(lián)盟協(xié)議，接受組織內(nèi)外的監(jiān)督管理。

3)項目層是針對具體的一個地產(chǎn)開發(fā)項目

結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，組合而成的項目層面的動態(tài)聯(lián)盟。在實(shí)際操作中地產(chǎn)項目的發(fā)起者通過動態(tài)聯(lián)盟的運(yùn)作平臺向聯(lián)盟成員項目的招標(biāo)信息，會員企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行項目投標(biāo)。該地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)起者與動態(tài)聯(lián)盟委員會對投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察衡量，確定合適的會員企業(yè)組成聯(lián)盟伙伴，進(jìn)行項目的開發(fā)建設(shè)。動態(tài)聯(lián)盟委員會全程對企業(yè)間的合作進(jìn)行管理監(jiān)督，促進(jìn)平臺的良好發(fā)展。從以上分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建降低了建設(shè)項目交易中的不確定性、參與方的有限理性和減少了機(jī)會主義行為的產(chǎn)生，一定程度上抑制了交易成本的產(chǎn)生;不僅如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟的長期建立更是加強(qiáng)了業(yè)主與承包商之間的合作關(guān)系，這種合作關(guān)系彌補(bǔ)了項目層面一次性契約關(guān)系的不足，從而大大降低了交易成本。如監(jiān)督成本、協(xié)調(diào)成本、保證成本，更重要的是避免了事后機(jī)會主義行為的發(fā)生:如開發(fā)商想用最低的價格招標(biāo)一個高資質(zhì)的施工企業(yè)，而施工企業(yè)又想用最低的成本獲得最大的利益，經(jīng)常采用低價中標(biāo)，然后再破壞合同價格，這是一種典型的時候機(jī)會主義行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的長期動態(tài)聯(lián)盟就可以杜絕這種情況的發(fā)生。

3結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中引入動態(tài)聯(lián)盟的思想，是企業(yè)管理中的一個重大變革。雖然動態(tài)聯(lián)盟的思想理論相當(dāng)成熟，但在地產(chǎn)項目開發(fā)管理中的應(yīng)用不太成熟，構(gòu)建穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動態(tài)聯(lián)盟仍需要克服許多的困難因素。只有在政府的大力推動下，動態(tài)聯(lián)盟內(nèi)成員企業(yè)相互協(xié)同合作下，該企業(yè)動態(tài)聯(lián)盟才能更有效地運(yùn)作，才能實(shí)現(xiàn)動態(tài)聯(lián)盟整體價值最大化，才能更有利于房地產(chǎn)項目交易成本控制。

作者：趙云飛程東浦單位：遼寧葫蘆島龍灣中央商務(wù)區(qū)管委會遼寧省興城市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院