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摘要：根據(jù)人口學專家預(yù)測本世紀20-30年代我國老齡化高峰期將要到來，而那時的老年人主體正是我國第一代獨生子女的家長。他們在經(jīng)濟實力、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念以及對老年居住的需求等方面都表現(xiàn)出許多不同于當今老年人的新特征。所以，未來老年住宅需求的變化也是必然的。本文結(jié)合我國人口老齡化現(xiàn)狀及對老年人住宅消費的需求特征做系統(tǒng)的研究，以期為我國老年住宅市場的開發(fā)與完善起到指導作用。

《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》中對老年住宅是這樣界定：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個基本內(nèi)容的居住場所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。

一、老年住宅市場人口因素分析

老年人口的迅猛增漲擴大了對老年住宅的需求。根據(jù)“市場=人口×購買力×購買欲望”的原理，假定在購買力和購買欲望一定的前提下，國家和地區(qū)的老年人口總量決定著老年住宅商品的市場規(guī)模的大小。

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。1999年10月我國提前進入人口老齡化國家行列。2006年8月25日，國家統(tǒng)計局在結(jié)束全國1%人口抽樣調(diào)查后的數(shù)據(jù)稱，2005年末我國總?cè)丝跒?30756萬人。其中65歲以上（含65歲）的老齡人口首次超過1億，達到10045萬人，占總?cè)丝诘?.69%。2007年國家統(tǒng)計年鑒公布的2006年國家統(tǒng)計局全國人口變動情況抽樣調(diào)查（抽樣比為0.907‰）樣本數(shù)據(jù)顯示：我國65歲以上老人比例達到9.19%。預(yù)計到2040年，65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^20%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

我國的人口老齡化現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的客觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。

二、老年住宅市場需求產(chǎn)生的購買欲望因素分析

購買欲望也就是人的主、客觀需要。人的某些未被滿足的需要促使人們采取行動。購買行為就是產(chǎn)生于一定的需要的基礎(chǔ)上的。

1.現(xiàn)有居住條件催生老年住宅需求

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%，鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

現(xiàn)有住宅不能滿足高齡老年人的居住需要。老齡人口高齡化對老年住宅提出更高的要求，比如醫(yī)療服務(wù)，家政服務(wù)，住宅的養(yǎng)老設(shè)施等。即使這些老人原來擁有住房，但現(xiàn)有住房也不一定能適應(yīng)其老齡化的特殊要求。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。

2.養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變促生老年住宅需求

素質(zhì)水平的提高使老年人“自我養(yǎng)老”的意識增強，他們希望有自己獨立的生活空間和行為方式。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。隨著國家整體經(jīng)濟水平和綜合國力的增長，事業(yè)有成的中年人數(shù)量不斷增加，他們具有較高的經(jīng)濟收人和較強的購買能力，由于長期以來實行的獨生子女政策，讓這些家庭將面臨4-2-1的結(jié)構(gòu)模式，這些都使得他們不得不提早為自己的養(yǎng)老做積極準備。

3.消費觀念改變促進購房行為

消費觀念的改變使老年人認識到購買老年住宅是一種投資，既可保值升值又可作為不動產(chǎn)留給后代，他們越來越愿意投資老年住宅。

4.政策性老齡化增加老年住宅需求

政策老齡化改變了我國的家庭結(jié)構(gòu)和居住模式。隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，家庭結(jié)構(gòu)日益走向小型化，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。老人對老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施的依賴越來越強。轉(zhuǎn)

三、老年住宅市場購買力因素分析

1.老年人收入的提高為其購買力提升提供了條件

老年住宅需求的消費資金通常來源于以下五個方面：離退休金收入、儲蓄性收入、福利性收入（生活補貼、特別津貼等）、再就業(yè)收入和其他方面收入（親友贈送、養(yǎng)老保險金、股票債券收入等）。

20世紀90年代退休金增長機制的建立，相應(yīng)提高了我國老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增長8.3%，2002年比上年增長14.1%，2003年比上年增長6.8%，2004年比上年增長0.3%，說明我國離退休、退職人員的年均收入呈現(xiàn)上升的趨勢。根據(jù)中國老齡科學研究中心一項調(diào)查，目前中國城市老年人中有42.8%擁有存款，僅退休金一項到2010年就增加到8383億元，到2020年為28145億元，2030年為73219億元。此外在城市60-65歲老年人口中，大約45%會選擇繼續(xù)就業(yè)，除有退休金之外還將會有額外收入，按此預(yù)測，到2050年，就會有73200億元消費儲備金。因此，對老年消費群里購買力不應(yīng)小覷。

2.老年人福利水平提高為老年住宅消費解除后顧之憂

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。

3.老年人以往的消費觀念為老年階段消費提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)

中國老年人消費觀念通常是先積累后消費。21世紀初期的老年人比較保守沒有提前消費的意識和觀念，所以這一階段很少有老年人負載借貸生活。同時這一階段的老年人在中青年階段一般都會考慮到養(yǎng)老問題，人到老年后就會積累一定的財富。進入空巢期，子女就業(yè)沒有經(jīng)濟壓力，所以其經(jīng)濟積累就成為一種經(jīng)濟實力。

終上所述，未來我國老年住宅的需求無論從人口、購買欲望還是購買力方面都有穩(wěn)定的基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)開企業(yè)發(fā)來說，老年住宅市場更是一個潛力巨大目標市場。