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摘要：房地產(chǎn)金融風險是銀行等金融機構為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料(即不確定)因素的影響，使金融機構的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展時間較短，還處于逐步完善和發(fā)展的過程之中，風險防范措施還很不完善。本文旨在通過借鑒和分析美國等國家轉移和分散房地產(chǎn)金融風險的措施，為中國房地產(chǎn)金融的風險防范提供思路。

關鍵詞：房地產(chǎn)金融風險經(jīng)驗借鑒

一、發(fā)達國家防范房地產(chǎn)金融風險的主要做法

1．美國

健全的房地產(chǎn)抵押貸款擔保和保險機制。政府擔保制度是各國分散風險的普遍做法，其中以美國的政府擔保制度最為完善和具有代表性。20世紀30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司(HOLC)，為抵押貸款提供資金，債務由聯(lián)邦政府擔保，并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押貸款銀行的風險，改善了住宅標準和條件，幫助HOLC建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局(VA)，實施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機構即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司，為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機構提供擔保，大大降低了這些金融機構的經(jīng)營風險。

完善的二級抵押市場機制。為了轉移和分散房地產(chǎn)貸款風險，美國建立了完善的二級抵押市場，使一級市場的金融機構對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進住房抵押貸款證券化的實施，美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機構，房地產(chǎn)金融機構可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產(chǎn)金融機構的流動性風險。在美國的二級抵押市場，房地產(chǎn)抵押貸款證券化起主導作用，它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產(chǎn)潛力，為房地產(chǎn)市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源，又通過產(chǎn)權重組，分散和轉移了房地產(chǎn)貸款風險。

美國的房地產(chǎn)金融業(yè)務資金來源多種多樣。資金來源包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機構的房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)、房地產(chǎn)抵押貸款基金、房地產(chǎn)債券(包括市政建設債券、產(chǎn)業(yè)債券、抵押收益?zhèn)?、公司債?、捐贈基金。眾多的金融機構紛紛參與房地產(chǎn)，構成了房地產(chǎn)融資的多元化基石。

2．英國

房地產(chǎn)金融機構專業(yè)化，避免了分散經(jīng)營風險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務，商人銀行專門從事貿(mào)易票據(jù)的承兌業(yè)務，不僅各金融機構的資金用途受到嚴格限制，而且資金來源也受到嚴格限制，并且不同的金融機構遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務的專業(yè)化金融機構，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機構。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務，它的資產(chǎn)規(guī)模在1988年時達1900多億英鎊，占全英存款金融機構資產(chǎn)總額的19%，其中抵押貸款達1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。

政府對房地產(chǎn)金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風險，因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機構展開公平競爭，并能求得不斷發(fā)展，以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風險。

房地產(chǎn)金融機構積極進行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當多，從傳統(tǒng)上只開設股金戶頭，到開設存款戶頭；從只開設普通股金戶頭到開設特別股金戶頭；從開設無提取便利的股金戶頭到開設有提取便利的股金戶頭；從開設普通儲蓄戶頭，到開設特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。

二、對中國防范房地產(chǎn)金融風險的借鑒意義

1．政府深層參與并積極支持

美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗表明：個人住房抵押貸款的發(fā)展是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及社會的各個方面，非常需要政府介入、參與協(xié)調(diào)各項基礎性事務，如建立住房抵押貸款保險體系和住房抵押證券擔保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機構能夠按照市場化原則正常經(jīng)營推進房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個必不可少的環(huán)節(jié)。而中國政府在這些方面發(fā)揮的作用還不夠，使得房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運行尚未進入規(guī)范化的軌道，其發(fā)展?jié)摿头婪讹L險能力都受到很大影響。