前言:本站為你精心整理了房地產開發(fā)企業(yè)核算成本會計論文范文,希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值,我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文,歡迎咨詢。
一、房地產開發(fā)企業(yè)會計成本的組成
(一)土地成本為取得土地使用權所支付的款項,包括:土地出讓金、土地補償款、大市政配套費、土地契稅、土地交易費等;
(二)前期工程費是指在項目前期準備階段發(fā)生的各項支出,包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、測繪、勘察、三通一平等費用;
(三)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給建設承包單位的工程費,包括:土建工程費、安裝工程費、精裝修工程費等;
(四)市政基礎設施費是指建設各項基礎設施發(fā)生的費用,包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣、排污、燃氣、環(huán)境等費用;
(五)公共配套設施費是指為開發(fā)項目服務的,不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內的公共配套設施費用,包括:人防、鍋爐房、會所、幼兒園、小區(qū)體育設施等費用;
(六)開發(fā)間接費用是指工程或開發(fā)部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的工資福利費、辦公費等。此外,銀行貸款利息的資本化、營銷設施建設費也應在本科目中核算。
二、房地產開發(fā)企業(yè)成本會計核算中存在的問題
(一)成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目不一致目前,很多房地產開發(fā)企業(yè)項目竣工驗收后的完工產品成本結轉是以目標成本為依據,目標成本往往是由預算部門編制,財務部門審核完成的。此外,在成本執(zhí)行與控制中,很多房地產開發(fā)企業(yè)對目標成本執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制工作,都是由財務部門完成的。因此,財務部門的成本類會計科目與預算部門的目標成本科目一致,有利于成本結轉時的核對、經營管理中的成本控制與分析等工作。但是,很多中小型房地產開發(fā)企業(yè)沒有做到成本科目的統(tǒng)一,造成成本核算與審核工作的脫節(jié)、成本控制流程混亂,給日常成本核算與管理工作造成了很大障礙,影響了工作效率。
(二)成本費用的歸集與分攤欠缺規(guī)范性與統(tǒng)一性“房地產行業(yè)會計準則”在各大類成本的歸集和分攤方面沒有給出明確的界定,只是給出了指導原則,由于成本分攤的方法很多,有些企業(yè)對于成本歸集與分攤工作不重視,沒有制定相關的規(guī)范與制度,所以導致了一些企業(yè)在成本歸集與分攤方面的隨意性,導致成本信息不準確。
(三)會計人員對于稅法中關于成本的規(guī)定不熟悉或者混淆,影響企業(yè)稅收籌劃對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,成本會計核算對于稅收籌劃的作用是極為重要的。成本核算上的失誤會給企業(yè)帶來稅收風險。成本核算對于稅收籌劃作用,主要是針對企業(yè)所得稅和土地增值稅而言的。在工作中,一些企業(yè)的財務人員對于稅法條款掌握的不透徹甚至有的內容混淆,在成本抵扣上造成多抵成本的情況。
(四)財務人員的綜合專業(yè)水平不高,影響了企業(yè)的成本控制、成本分析以及項目可行性分析工作由于房地產行業(yè)的特殊性,房地產企業(yè)的成本會計人員不僅僅要掌握會計核算的知識,還要掌握目標成本的制定流程、成本的分攤、成本控制、成本分析等相關知識,這樣才能適應企業(yè)的需求。譬如:成本控制工作在很多大型房地產企業(yè)都需要財務部門來配合完成的,財務部門要審核發(fā)生的成本是否含在目標成本之內、有無超支情況,對成本執(zhí)行情況加以監(jiān)督與分析。一些成本數據需由財務人員配合完成,這些數據會應用于成本分析與項目可行性分析之中,為企業(yè)中高層領導者作出決策提供依據。很多房地產企業(yè)的成本會計人員在專業(yè)層次上比較單一,專業(yè)知識集中在成本會計核算上,業(yè)務視野狹隘,缺乏拓展專業(yè)知識面的積極性,組織協(xié)調能力差,從而造成了企業(yè)的成本管理水平落后,影響了企業(yè)的整體管理水平。
三、加強房地產開發(fā)企業(yè)成本會計核算的對策
(一)做到成本科目的統(tǒng)一成本類會計科目與預算部門編制的目標成本科目一定要統(tǒng)一,在設置或修改成本科目時,可以召集相關部門一起討論確定,最后把統(tǒng)一的科目同時下發(fā)各相關部門。保持科目一致性既能滿足成本會計核算、成本結轉、成本核對的要求,也滿足了成本控制、成本分析的需要。成本核算與管理是一項需要各個相關部門配合完成的工作,保證各部門的工作不脫節(jié),按照合理的流程進行,有利于提高工作效率。
(二)制定統(tǒng)一的成本歸集與分攤制度,正確合理歸集、分攤共同成本,保證成本數據的準確性針對成本歸集與分攤的隨意性問題,企業(yè)可以依據有關法規(guī),并借鑒房地產標桿企業(yè)的管理經驗制定相關的成本管理制度,讓企業(yè)的成本核算與管理工作依據一定標準執(zhí)行。在成本的歸集方面,可以按照性質、經濟用途等進行成本歸集。下面對于在成本歸集上容易混淆的幾個方面予以舉例說明:一是開發(fā)貸款利息依據房地產行業(yè)的慣例與“房地產行業(yè)所得稅處理辦法”規(guī)定,是要資本化處理計入“開發(fā)間接費”科目,而非計入“財務費用”科目。二是在公共配套設施的界定問題上,有的企業(yè)容易含糊不清,公共配套設施的界定最簡單的辦法就是從兩個方面來判斷:第一、是非營利性且產權屬于全體業(yè)主的設施;第二、無償贈與地方政府或者公共事業(yè)單位,為廣大業(yè)主服務的,就可以視為公共配套設施,全額在稅前扣除成本。如果不能滿足這兩點要求就應按建造開發(fā)產品或者固定資產處理。三是售樓處建設等營銷設施建設費按稅法規(guī)定應作為開發(fā)成本計入“開發(fā)間接費用”科目,有些企業(yè)將營銷設施建設費作為費用處理,或者作為固定資產、通過折舊的形式轉入銷售費用,這種處理方式都是錯誤的,成本會計應該加以注意。四是“開發(fā)間接費用”科目中的人員工資福利及辦公費等明細科目應該與“管理費用”科目的性質相區(qū)分,該科目只能歸集為直接組織和管理開發(fā)項目的人員發(fā)生的工資福利或費用,總部或行政職能部門人員發(fā)生的費用應歸入“管理費用”科目。在成本分攤方面,對于不能直接歸屬于某類開發(fā)產品或者某個單位工程、需要在多種類型開發(fā)產品或多個單位工程之間分攤的成本,企業(yè)可以按照占地面積或者建筑面積進行分攤。但一定要合理確定各成本科目的分攤方法,土地類成本按照占地面積分攤比較合理;前期工程、建筑安裝、基礎設施、公共配套、開發(fā)間接費按照建筑面積分攤比較合理。這個分攤原則,只是一個指導框架,具體明細科目的分攤規(guī)則會有一些例外情況,各企業(yè)還要根據各成本科目的特點結合開發(fā)項目的特點來確定,比如:大市政配套費是屬于土地成本的,但大市政配套費按建筑面積繳納,這個科目按占地面積分攤就不合理了,而應該按照建筑面積分攤。由于成本歸集與分攤的復雜性,在實際工作中,成本會計人員在成本歸集與分攤上遇到問題,應及時與相關部門勾通,依據有關制度找到合理的解決方法,保證成本數據的可靠性、準確性。
(三)加大稅收制度的學習,熟練掌握企業(yè)所得稅與土地增值稅中的成本抵扣規(guī)定稅法中關于成本抵扣的規(guī)定,在企業(yè)企業(yè)所得稅和土地增值稅中是有區(qū)別的,而對于房地產開發(fā)企業(yè)成本核算來說,主要涉及的就是這兩個稅種。下面針對容易出現(xiàn)問題的方面予以說明,并提出解決建議:在企業(yè)所得稅方面,開發(fā)產品竣工、結轉完工產品成本時,稅法規(guī)定出包工程未最終辦理結算取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,發(fā)票不足金額可以預提,但最高不得超過合同金額的10%。這一條是在“房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法,即國稅發(fā)(2009)31號文”中規(guī)定的。有些企業(yè)會誤認為按照合同或者結算金額結轉成本就可以,忽略了取得發(fā)票情況,多抵扣了成本。為了解決這個問題,企業(yè)可以在完工前要求一些長期合作或者戰(zhàn)略合作單位提前提供發(fā)票,成本會計在賬務中做預提處理,盡量把發(fā)票不足額度控制在規(guī)定范圍內。在土地增值稅方面,土地增值稅清算時,財務人員應避免把有關質保金抵扣的規(guī)定與在企業(yè)所得稅中完工產品結轉按10%計提成本的規(guī)定相混淆。在“國稅函[2010]220號關于土地增值稅清算有關問題的通知”中明確規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,根據合同規(guī)定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為質保金,在計算土地增值稅時,建筑安裝施工企業(yè)就質保金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票金額予以扣除,未開具發(fā)票的,不得扣除。這一點會計人員應該注意,只有質保金并且開具發(fā)票可以進行成本抵扣,可以采取要求施工企業(yè)在支付質保金前提前開具質保金發(fā)票,這樣可以使成本得到抵扣。關于房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅與土地增值稅的稅法規(guī)定很多,會計人員應該加強稅法的學習,理解稅法的每一個條款,避免稅收風險。
(四)增加培訓,提高成本會計人員綜合專業(yè)水平在房地產開發(fā)企業(yè)中,成本會計人員不僅需要熟練掌握會計核算技術,還要熟悉有關預算、目標成本的編制、成本控制、經營分析等方面的知識。隨著房地產行業(yè)整體管理水平的提高,很多成本控制、成本分析、項目可行性分析方面的工作是需要各個相關部門配合來完成的,當然也少不了財務部門的參與。因此,企業(yè)應該多組織相關的專業(yè)培訓,提高成本會計人員的綜合素質水平,以適房地產行業(yè)的快速發(fā)展。
四、結束語
綜上所述,房地產開發(fā)企業(yè)會計成本的核算工作復雜又艱巨,此工作需要具有高素質、高水平、精通業(yè)務知識以及有一定判斷力的財務人員承擔。企業(yè)應對成本會計核算與成本管理工作加以重視。依據相關法規(guī)的指引下,合理制定本企業(yè)的成本核算與管理制度,并定期對成本會計及相關崗位進行系統(tǒng)的培訓與考核,提升企業(yè)成本核算與管理的專業(yè)度,進而提高企業(yè)的整體管理水平。
作者:閆淵單位:北京和裕房地產開發(fā)有限公司