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編者按：本論文主要從企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點；對企業(yè)房地產(chǎn)的管理；提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法等進行講述，包括了建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門、對企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)、強化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)、建立設(shè)備管理狀態(tài)評審制度,維護設(shè)備資產(chǎn)的使用價值等，具體資料請見：

論文關(guān)鍵詞:企業(yè)固定資產(chǎn)管理研究

論文摘要:固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)工具,是生產(chǎn)力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè),其固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、狀況及管理水平是影響企業(yè)競爭力的重要因素。固定資產(chǎn)作為企業(yè)長期投資,特別是企業(yè)的房地產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn),必須不斷優(yōu)化其結(jié)構(gòu),減少因管理不當(dāng)而導(dǎo)致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點

目前,在學(xué)術(shù)界并沒有對固定資產(chǎn)管理做一個具體明確的定義。有些只對固定資產(chǎn)管理的范圍進行了定義,也有從固定資產(chǎn)的對象出發(fā)對固定資產(chǎn)管理進行定義,例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標(biāo)識碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認(rèn)為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對象,面向資產(chǎn)增加、變動、減少全壽命周期,以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認(rèn)為,固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過程,因此在本文中,固定資產(chǎn)管理指的是通過對固定資產(chǎn)的管理活動以提高資產(chǎn)利用率,減少資產(chǎn)的無謂損失,最終使固定資產(chǎn)的效用達到最大化的一種活動。

其具有以下特點:長期性。固定資產(chǎn)管理活動貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動的始終,從固定資產(chǎn)的購置、使用到報廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容,牽涉到的管理部門也較為廣泛,包括生產(chǎn)、經(jīng)營、會計等部門;多樣性。固定資產(chǎn)管理活動的方法較多,如日常監(jiān)督、定期維護、評估等。

本文重點對企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進行研究,探討如何通過固定資產(chǎn)的管理提高此類固定資產(chǎn)的利用率,減少資產(chǎn)的無謂損失,使其在企業(yè)的各項生產(chǎn)過程中達到效益最大化的目的。

二、對企業(yè)房地產(chǎn)的管理

企業(yè)的經(jīng)營活動是在不斷變化著的,這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動的變化,保證使企業(yè)的經(jīng)營活動能正常進行,同時使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻。

(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價格、面積用途、利用率、購入價或租賃費、更新改造投資、租約更新日期、運營開支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價格和出租價格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購入或一租到就應(yīng)立即建立檔案,并隨時予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報和房地產(chǎn)財產(chǎn)報告(半年或一年)。

企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過租約或購買得到房地產(chǎn),接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門之間對現(xiàn)有的房地產(chǎn)進行合理分配、使用,控制房地產(chǎn)稅收及其運營開支、修理、維護控制,辨明沒有充分利用的房地產(chǎn),以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門

對于規(guī)模較大的企業(yè),可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門視為一個利潤中心,即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的需要,以市場價格或以略低于市場價格向中心租用房地產(chǎn),這樣就能使各業(yè)務(wù)部門精打細算,充分利用空間,減少不必要的開支,有利于企業(yè)加強成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣,企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟效益就能以量化的形式加以核算、評估。

當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時,則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門視為一個成本中心,由它對企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢,按企業(yè)生產(chǎn)、運營的需要提供房地產(chǎn),并對其進行維護、控制。它的工作與企業(yè)的財務(wù)業(yè)務(wù)運營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關(guān),所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運營或分管財務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。

(三)對企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項業(yè)務(wù)或是其他原因,致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認(rèn)定是多余的,則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門就必須及時對其進行處置即再開發(fā),以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產(chǎn)再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內(nèi)部再利用

將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租

將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租

一般而言,經(jīng)過更新,改造后的房地產(chǎn)可以增值,可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時,則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn),這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時間因素,要保證所選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法

(一)強化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計、選用什么樣的設(shè)備,對投產(chǎn)后運行的經(jīng)濟效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。

一方面,合理設(shè)計、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計選型時既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素,又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化,只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運行、維護的經(jīng)濟性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面,設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中,由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界,前期管理與運行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象,有時候設(shè)備剛投運。就出現(xiàn)改善、改造情況,既影響生產(chǎn)又增加了投資,因此推行運行維護與前期設(shè)計、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾,不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資,從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟這個角度看,前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評審制度,維護設(shè)備資產(chǎn)的使用價值

設(shè)備是物化了的資本金,同時存在著價值和使用價值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值,就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價值形態(tài)的管理上。

設(shè)備價值形態(tài)的管理,主要體現(xiàn)在兩個方面:一是設(shè)備價值管理,就是對設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進行管理:二是設(shè)備使用價值管理,設(shè)備使用價值是價值的載體,通過管理手段和措施,減少設(shè)備的功能損失,保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價值的保值在生產(chǎn)活動中主要靠正常的維護和保養(yǎng)等手段來實現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強約束機制,就是對設(shè)備使用價值情況進行評審考核,為此,建立了設(shè)備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度,以狀態(tài)監(jiān)測等現(xiàn)代化手段對主要生產(chǎn)設(shè)備進行狀態(tài)監(jiān)測、動態(tài)分析。定性定量評價各單位設(shè)備的管理成效,提高了經(jīng)濟效益。

(三)控制設(shè)備運行風(fēng)險,增加經(jīng)濟效益

設(shè)備風(fēng)險控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風(fēng)險規(guī)避。風(fēng)險規(guī)避是指為了免除風(fēng)險的威脅,采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設(shè)備或備用計劃的準(zhǔn)備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時,這些備用措施就可立即起作用。

3.風(fēng)險分散。風(fēng)險分散的目的是降低設(shè)備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個部分。

4.風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的途徑有兩個:一個為通過保險契約轉(zhuǎn)嫁出去;另一個為通過非保險契約轉(zhuǎn)嫁出去。常見的形態(tài)有四種;買賣契約、出租契約、外包契約、辯護(或免貴)協(xié)議。將運行階段的設(shè)備管理工作通過外包契約轉(zhuǎn)嫁給承包人就是風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的一種形式。

5.風(fēng)險自留。即企業(yè)把風(fēng)險事件的不利后果自愿接受下來。如在風(fēng)險管理規(guī)劃階段對一些風(fēng)險制定風(fēng)險發(fā)生時的應(yīng)急計劃,或當(dāng)風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額不大、不影響大局時而將損失列為企業(yè)的一種費用。