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一、研究背景

土地與金融這兩大板塊在近十年的市場中逐漸興起，二者甚至其所輻射到的市場給我國經(jīng)濟帶來不少的變動，因此，這二者結合的衍生物———不動產金融市場理所應當?shù)某蔀榱藰I(yè)內外關注的焦點。不動產金融市場的經(jīng)營在過去的十年間可以說是成功的，是因為這期間中國房地產業(yè)相對市場化，通過這一手段，不單單讓很多人告別了蝸居，達成了居者有其屋的目標，更大意義上的推進了我國城市化的發(fā)展，不動產金融市場已經(jīng)在我國經(jīng)濟上占有了不可或缺的一席地位?，F(xiàn)如今，我國的房地產業(yè)還在持續(xù)升溫，這個行業(yè)對于財富的創(chuàng)造力仍吸引著全世界的目光。自2005年起，房地產行業(yè)造就了一批又一批的億萬富翁，越來越多的房地產開發(fā)商出現(xiàn)在世界各大財富排行榜上。房子正在逐漸由人類最基本的生活資料轉變?yōu)橹耸挚蔁岬纳唐?。然而?jié)節(jié)攀升的房價難免遭受宏觀市場的調控，如雨后春筍般崛起的林立高樓，也正面臨著市場飽和的窘境，資金短缺這一前所唯有的問題如今擺在了每一個房地產商的面前。于是房地產發(fā)展新思路出現(xiàn)在了我們面前，萬達、萬科、平安、中信等地產巨頭紛紛劍指不動產證券化，打算使用這一手段在不動產市場掀起新的一番風雨。不過不動產證券化在這一問題出現(xiàn)之前一直發(fā)展緩慢，住宅房貸擔保證券（RMBS）、商業(yè)房地產抵押貸款支持證券（CMBS）以及房地產投資信托基金（RETIS）等很少被人提及，雖然政府及社會多年來一直為其發(fā)展而努力，但效果始終不盡如人意。所以這一措施的效果我們只能拭目以待了。

二、不動產金融市場存在的問題

（一）金融產品缺乏，形式單一且部分設計不合理

目前，我國房地產金融體系普遍存在著創(chuàng)造力不足的問題，發(fā)展多年卻仍保留著較為單一的形式，而且房地產產品種類也屈指可數(shù)。即便是現(xiàn)有的創(chuàng)新，也更多的在量變下工夫，而忽略了更為關鍵的質變。于此同時，現(xiàn)有創(chuàng)新還存在設計不合理的問題，房地產信托產品就是很好的例子。目前我國市場上的房地產信托產品期限大多不到三年，然而房地產行業(yè)又有著較長的固有的開發(fā)周期，這樣就造成了房地產投資期限比其信托產品投資期限長的問題，這樣的措施對于日益嚴重的資金問題顯得有些虎頭蛇尾。在房地產信托產品發(fā)行的初期，的確可以募集到大筆的資金，解決當下的資金問題，但經(jīng)過一個較短的周期，產品達到兌現(xiàn)期之后，問題又將卷土重來，甚至變本加厲。據(jù)統(tǒng)計2012年需兌現(xiàn)的房地產信托產品大約有2000億到2500億元，如此巨大的資金流失對于房地產業(yè)來講無疑是一個重創(chuàng)。

（二）風險集中于銀行體系

由于目前我國房地產金融組織發(fā)展不力，證券、債券、基金以及信托等金融產品發(fā)展滯后，90%以上的房地產資金仍來自于銀行貸款，這樣就使得大部分不良信用貸款風險都高度集中于商業(yè)銀行。如今房地產價格發(fā)展陷入瓶頸，這些隱藏多年的風險開始慢慢靠近警戒線，可以想象風險一旦爆發(fā)，對于我國的銀行體系甚至是整個經(jīng)濟體系都是災難性的打擊。目前我國銀行的資金已經(jīng)表現(xiàn)出流通性不足的問題，這是維持房地產資金穩(wěn)定的一大隱患。加之很多現(xiàn)行的房地產融資產品不僅門檻較高，同時還存在風險較高的問題，在沒有尋求到良好的風險規(guī)避手段的情況下，這些資金維穩(wěn)手段依然形同虛設。過于單一的資金鏈一旦出現(xiàn)問題，將使房地產行業(yè)的發(fā)展進入惡性循環(huán)。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展

我國的不動產市場一直運作在一個法律的“灰色地帶”，很多行為并沒有相關法律法規(guī)的約束?！叭饲槭拦省钡牟僮髟谕恋嘏?、資金借貸等環(huán)節(jié)屢見不鮮，極大的增加了市場的不公平性。市場沒有了良性競爭的優(yōu)勝劣汰，自然也難保證產品的質量，消費者缺少了良性競爭，面對屈指可數(shù)的幾個選擇，也很難激起消費欲望，整個市場早晚會面臨每況愈下的窘境。所以缺少科學的法律法規(guī)體系管控，會直接影響房地產融資渠道的正常開展，缺少相關法律法規(guī)的支持，房地產金融創(chuàng)新面在無法可依的道路發(fā)展，很難找到一個合理的發(fā)展方向。

三、不動產金融市場良性發(fā)展的對策探討和設想

（一）著力發(fā)展不動產創(chuàng)新能力，尋求風險規(guī)避手段

房地產業(yè)要尋求發(fā)展，歸根結底還是要提升自主創(chuàng)新能力，一味延續(xù)單一運營模式并不能帶來質的飛躍。而且，整個創(chuàng)新的重點應該放在整個產業(yè)的最終表現(xiàn)即金融產品的創(chuàng)新上，具體按照以下三個方面開展。首先，加快住房按揭貸款證券化的進程。將住房按揭貸款證券化，可以將資本市場與房地產市場有機結合，這無疑可以增加資金的來源，從而分擔了商業(yè)銀行的不良信用貸款風險，帶活銀行資金流通，從而將整個資本運作帶入良性循環(huán)。其次，增加對房地產市場衍生品的關注。大力發(fā)展房地產衍生品不僅可以直接帶動整個產業(yè)的經(jīng)濟效益，同時還能間接的為房地產商提供良好的風險規(guī)避工具。結合以往經(jīng)驗，在衍生品的設計環(huán)節(jié)中應先保質，再保量，充分考慮衍生品在整個房地產經(jīng)營過程中帶來的利弊，可通過延長產品到期期限或錯開不同產品到期期限來避免資金的大量流出，確保產業(yè)資金的穩(wěn)定性。第三，銀行、信托相結合，營造多元化市場。單一的金融工具總有自身的局限性，將信托與銀行有機結合，前者融資，后者提供資金支持，二者相輔相成，不僅分散了風險，還增加了資金的流通。

（二）多渠道融資，分散金融風險

多方面、多渠道為房地產融資，同時依靠房地產投資信托基金，吸引房地產市場的投資性需求，為房地產提供直接、穩(wěn)定的資金來源，弱化貸款風險。此外加強對保險資金的關注，為房地產市場注入新血液。還要規(guī)范現(xiàn)有住房公積金制度，在合理的范圍內盡量擴大住房公積金適用范圍，確保資金流通性與有效性。資本市場方面加大股票、債券等融資方式的使用，適當放寬相關企業(yè)上市條件，讓更多房地產企業(yè)得到直接、便利且穩(wěn)定的資金源。深化經(jīng)濟體制改革，逐步增大不動產證券化的融資比重，達到資金來源最優(yōu)配置。

（三）政府給予政策支持，早日完善相關法規(guī)

由于我國不動產證券化的改革并不是單一層次的簡單改革，其發(fā)展輻射到到不動產制度、金融制度和企業(yè)制度等諸多領域,改革層次也較為復雜，所以長遠看來我國不動產證券化的全面發(fā)展和完善有賴于:(l)現(xiàn)有各項制度改革的進一步深入,以創(chuàng)造證券化發(fā)展的宏觀環(huán)境；(2)增加改革效率,加強不動產產權的獨立性、合法性,增強不動產產權的靈活性；(3)強調改革創(chuàng)新,引入改革新思路，如推進以不動產抵押貸款的形式,建立多層次化不動產市場,充分利用不動產債權，將其加入資金的流動中；(4)政府出臺利于不動產證券化的相關政策,宏觀調控不動產資金流向，優(yōu)化市場配置；(5)在法律方面早日規(guī)范不動產金融市場各項行為。不動產行業(yè)發(fā)達的國家,都得益于其自身有一套完備的不動產法律法規(guī),對整個產業(yè)的組成、運作模式、資金來源、資金走向都給出了合規(guī)的方向,促進整個行業(yè)內的合法競爭，推動行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高整體行業(yè)水平。

四、結論

隨著中央深化改革進程的不斷推進，不動產金融市場所對應的政策、制度將會日臻完善，風險規(guī)避手段也會隨著不動產金融體系的發(fā)展逐漸增加，希望未來可以打破不動產金融市場在中國難以取得進展的預言，迎來不動產金融市場的又一個春天。

作者：王伶麗 單位：學厚（北京）投資有限公司