前言：本站為你精心整理了新經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)成本管理2篇范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢(xún)。

第一篇 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理普遍存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初期預(yù)算應(yīng)該在制定合同之前就進(jìn)行，其開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)是在合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行決策過(guò)程中，對(duì)于成本的控制沒(méi)有明確的方向，對(duì)建設(shè)資本的投入以及后期的銷(xiāo)售，往往只考慮相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在控制成本上沒(méi)有給予相應(yīng)的重視，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的人員資本，如此以往，往往就不能使企業(yè)的預(yù)算達(dá)到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

1、任意設(shè)立成本核算對(duì)象

對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)，做好成本核算工作有著重要的意義，成本核算對(duì)象是控制成本的重要內(nèi)容。對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)明確成本的核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。但是，目前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在成本核算過(guò)程中的目標(biāo)往往都不是很明確，只是隨意的設(shè)立成本核算對(duì)象，從而影響了成本的控制，造成了一定程度的混亂。

2、對(duì)成本進(jìn)行隨意分?jǐn)偦蛭催M(jìn)行分?jǐn)?/p>

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，眾所周知，成本的分?jǐn)倢?duì)成本的控制通常有著很大的幫助，成本的分?jǐn)偸浅杀究刂频闹饕緩?，合理的成本分?jǐn)偪梢酝ㄟ^(guò)控制項(xiàng)目成本達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是，目前我國(guó)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)分?jǐn)偟牟糠譀](méi)有認(rèn)真審核，在分?jǐn)偝杀具^(guò)程中過(guò)于隨意，從而出現(xiàn)在項(xiàng)目后期企業(yè)成本控制過(guò)程中不能進(jìn)行合理分配的情況，這不僅會(huì)影響到項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3、工程實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)成本結(jié)算不一致

在自建或者購(gòu)買(mǎi)商品房、拆遷用房時(shí)，由于管理上的混亂，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真實(shí)，如拆遷差價(jià)中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部劃賬面或調(diào)撥與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符現(xiàn)象。

4、獲取工程成本核算的依據(jù)不及時(shí)

獲取施工企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程成本的核算基礎(chǔ)和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開(kāi)出發(fā)票，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)在完工后不能及時(shí)付清工程款，施工單位就不給開(kāi)具發(fā)票。由于不能及時(shí)取得正式發(fā)票，導(dǎo)致成本核算真實(shí)性受到影響，在此種情況下，成本核算的意義不大，長(zhǎng)此以往，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策也會(huì)帶來(lái)影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

1、建立成本管理構(gòu)架

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所處階段和發(fā)展情況建立起成本管理構(gòu)架。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專(zhuān)業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)在同一地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可以各個(gè)項(xiàng)目成立單獨(dú)的項(xiàng)目管理部門(mén)，即采用矩陣制運(yùn)營(yíng)，在成本管理方面，成本管理人員一方面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目之間的工作，一方面負(fù)責(zé)各個(gè)項(xiàng)目的成本管理；如果企業(yè)只是開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，所有部門(mén)應(yīng)當(dāng)接受單一指令，即采用職能制運(yùn)營(yíng)模式；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，各分公司獨(dú)立管理成本，即采用分公司運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目完工時(shí)組織匯總。

2、建立目標(biāo)成本管理制度

投資估算應(yīng)在項(xiàng)目策劃階段就進(jìn)行編制，它是房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都在制定投資估算基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并且為了防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象，企業(yè)在項(xiàng)目生產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中將目標(biāo)成本與實(shí)際成本隨時(shí)進(jìn)行對(duì)比。所謂目標(biāo)成本，主要由以下幾個(gè)方面組成：準(zhǔn)備費(fèi)、土地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)、間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)組成。以上各項(xiàng)費(fèi)用可以指定成本科目，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的任何一筆費(fèi)用都需要?dú)w類(lèi)到相應(yīng)科目中去。根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核，通過(guò)后，將項(xiàng)目的目標(biāo)成本分解到各職能部門(mén)，制定出目標(biāo)成本控制書(shū)。成本部門(mén)需要負(fù)責(zé)檢查各部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任成本的執(zhí)行情況，同時(shí)需要負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改和指導(dǎo)工作，對(duì)出問(wèn)題人員，及時(shí)提出警告。在項(xiàng)目竣工后，需要統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，主要由成本管理部門(mén)和財(cái)務(wù)核算部門(mén)進(jìn)行核算，從而分析出造成目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的原因，并提出修改方案。

3、建立企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

由于設(shè)計(jì)師或者設(shè)計(jì)單位不同，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，某項(xiàng)目同一分項(xiàng)或同一部位的設(shè)計(jì)發(fā)生變化，致使設(shè)計(jì)和材料的選擇也隨之改變，這就需要大量的人力和物力，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中不斷對(duì)材料進(jìn)行重新采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定階段，可以對(duì)不同住宅的建筑方法、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求，即根據(jù)市場(chǎng)建立企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但是在這里需要強(qiáng)調(diào)的是，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要符合、滿(mǎn)足我國(guó)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

4、企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念

預(yù)算的編制一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫(xiě)，可以組織各部門(mén)編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。在編制預(yù)算的時(shí)候，要本著實(shí)事求是的原則，通過(guò)分散預(yù)算來(lái)保證年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算，與此同時(shí)，為了保證預(yù)算的可行性，需按照“分級(jí)編制、上下結(jié)合、逐級(jí)匯總”的程序來(lái)編制預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)需要定期匯總預(yù)算執(zhí)行情況，將其中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行研究分析，迅速將其解決。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的成本控制，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo)，要堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專(zhuān)業(yè)性，在實(shí)際操作上真正有所改變。減少一些不切實(shí)際的工作，明確目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

作者：許麗娜單位：中鐵十六局置業(yè)投資有限公司

第二篇 1新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題分析

1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中存在的問(wèn)題

就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)而言，由于我國(guó)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小的市場(chǎng)需求特點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)性還比較激烈，呈現(xiàn)出了市場(chǎng)集中度逐步提高的趨勢(shì)。在特定房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，存在少數(shù)壟斷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們之間缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)的資源配置功能得不到有效發(fā)揮。近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性范圍內(nèi)，大部分城市迎來(lái)了房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)潮，并呈現(xiàn)出市場(chǎng)集中度提高、強(qiáng)者更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。我國(guó)政府需要繼續(xù)采取有效的規(guī)制政策和措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。

1．2房地產(chǎn)成本管理上存在的問(wèn)題

1．2．1未對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)偺幚?/p>

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行中，對(duì)成本的分?jǐn)偺幚硎菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的主要措施之一。成本分?jǐn)偣ぷ鞑粌H能有效提高項(xiàng)目成本的管理效率，同時(shí)也對(duì)增加項(xiàng)目收益有很大的幫助。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí)不按規(guī)范要求操作，忽略了分?jǐn)倢徍斯ぷ?，?dǎo)致在后期進(jìn)行成本分配工作時(shí)出現(xiàn)偏差，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。

1．2．2未按規(guī)范設(shè)定成本核算

成本核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對(duì)于企業(yè)發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)前的首要工作就是確定項(xiàng)目核算對(duì)象并進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和分析，為后期成本控制工作的開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。成本核算對(duì)象的確立需要遵循相關(guān)的規(guī)范要求，不能隨意確定核算目標(biāo)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算工作時(shí)就是由于未按照規(guī)范確立核算對(duì)象和核算目標(biāo)，導(dǎo)致在進(jìn)行項(xiàng)目成本管理時(shí)出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響整體企業(yè)的成本控制。

1．2．3未及時(shí)獲取成本核算收據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，必須要以施工單位的有效發(fā)票為核算依據(jù)。施工投資方開(kāi)具的發(fā)票必須具有繳納營(yíng)業(yè)稅、附加稅和所得稅等印章才有效。有些施工項(xiàng)目雖然已經(jīng)完工，若投資方?jīng)]有支付完所有款項(xiàng)，施工單位就不能開(kāi)發(fā)票，房地產(chǎn)單位由于未及時(shí)獲取發(fā)票就進(jìn)行成本核算工作，造成核算結(jié)果準(zhǔn)確性受到影響。

2房地產(chǎn)成本管理措施

2．1貫徹全過(guò)程預(yù)算管理觀念

在企業(yè)內(nèi)部建立項(xiàng)目成本預(yù)算編制部門(mén)，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略編寫(xiě)預(yù)算。預(yù)算審核通過(guò)后要落實(shí)到每一個(gè)部門(mén)，確保編制預(yù)算的全面執(zhí)行。在編制預(yù)算時(shí)要遵循實(shí)事求是的原則，按照分級(jí)編制的程序編制預(yù)算，不可高估或低估預(yù)算目標(biāo)，從根本保障項(xiàng)目預(yù)算的可預(yù)見(jiàn)性。

2．2建立成本管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的實(shí)施是以建立成本管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)的，管理架構(gòu)的建立必須以企業(yè)發(fā)展情況為依據(jù)。成本管理機(jī)構(gòu)的功能就是針對(duì)項(xiàng)目的不同合理安排企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)于單個(gè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，采用職能制運(yùn)營(yíng)模式;對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)采用矩陣制運(yùn)營(yíng)模式;對(duì)于施工地點(diǎn)變化的項(xiàng)目則采用分公司運(yùn)營(yíng)模式。

2．3規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為

造成房地產(chǎn)成本增加的一個(gè)主要原因就是投標(biāo)方不按規(guī)范操作，變相提高中標(biāo)價(jià)格，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為進(jìn)行管理是必不可少的一項(xiàng)工作。從最近幾年里我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)反饋不容樂(lè)觀，再加上近幾年來(lái)我國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始遭受了一些譴責(zé)。其主要的原因來(lái)自于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不夠規(guī)范，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題源源不斷，然而這些問(wèn)題并沒(méi)有阻礙房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，甚至促成了很多人在這方面取得了很大的成績(jī)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的監(jiān)管力度還有所欠缺，因此從根源上對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行管理以及對(duì)市場(chǎng)交易行為進(jìn)行規(guī)范是不可或缺的。

3結(jié)語(yǔ)

就現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，不僅要提高人們對(duì)成本管理的重要性認(rèn)識(shí)，更要從實(shí)際發(fā)展入手，明確成本控制目標(biāo)和控制手段。在企業(yè)上下貫徹成本控制管理理念，加強(qiáng)成本控制建設(shè)，從根本上減少項(xiàng)目施工成本，切實(shí)提高企業(yè)發(fā)展效率。（本文來(lái)自于《江西建材》雜志?！督鹘ú摹冯s志簡(jiǎn)介詳見(jiàn)）

作者：許青單位：重慶北大資源地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司