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第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展離不開豐厚資金的支持。而企業(yè)資金的來源有兩種，一是自有資金，二是外部資金。在房地產(chǎn)企業(yè)快速擴張時期，舊項目實現(xiàn)的資金回流馬上又投入新的項目，企業(yè)始終處于“缺錢”狀態(tài)，需要不斷從外部籌集開發(fā)資金，以往單純的房地產(chǎn)開發(fā)貸款（簡稱開發(fā)貸）無法支撐房地產(chǎn)行業(yè)的超規(guī)模發(fā)展，而且受限越來越大，因此不斷創(chuàng)新融資思路，拓寬融資渠道成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的必然選擇。

關鍵詞：房地產(chǎn);融資;開發(fā)貸款;資管計劃

一、傳統(tǒng)融資模式及優(yōu)缺點

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有內(nèi)部融資、外部融資兩種情況。內(nèi)部融資可以通過往來款借用母公司的資金，在母公司設財務公司的情況下，可以通過財務公司取得短期或長期借款，內(nèi)部融資有使用靈活、違約風險低等優(yōu)點，缺點是無法提供利息票據(jù)，在企業(yè)所得稅和土地增值稅抵扣時存在風險。外部融資的主要途徑是房地產(chǎn)開發(fā)貸，開發(fā)貸的基本條件是“兩證上會、三證審批、四證放款”?！皟勺C”即企業(yè)取得土地使用證、土地規(guī)劃許可證以后，銀行可以把企業(yè)資料提交給貸款審核委員會，有貸款審核委員會對項目立項?！叭C”即企業(yè)取得建設工程規(guī)劃許可證以后，銀行決定是否給予企業(yè)貸款、貸款額度多少?！八淖C”即企業(yè)取得施工許可證以后，銀行向企業(yè)發(fā)放貸款，同時銀行開發(fā)貸要求企業(yè)有二級以上開發(fā)資質(zhì)，百分之三十的自有資金。因此銀行開發(fā)貸的優(yōu)點是能取得銀行利息單據(jù)，稅務風險小，可增加企業(yè)的知名度和融資能力，缺點是限制條件多，受開發(fā)進度影響大，往往不能足額使用銀行授信額度。

二、融資模式創(chuàng)新的必要性

1.房地產(chǎn)開發(fā)速度的必然要求。房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)過多年發(fā)展已趨成熟，項目的開發(fā)已流程化、程序化，項目開發(fā)速度大大加快。恒大地產(chǎn)、碧桂園從取得土地到開盤的平均時間是6-8個月，世貿(mào)地產(chǎn)、龍湖集團是6-9個月，保利地產(chǎn)、華潤置業(yè)是7-10個月。由于房地產(chǎn)項目在開盤以后土地將不能抵押，將無法取得銀行的開發(fā)貸款，倒逼企業(yè)在開盤（確切說是取得銷售許可證）以前必須從銀行籌集到資金。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸已無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)速度的要求，要求企業(yè)必須與時俱進，改變傳統(tǒng)融資思路。

2.房地產(chǎn)發(fā)展模式的必然趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)由最初的單一化、個體化逐步向規(guī)?；?、同質(zhì)化方向發(fā)展，如保利地產(chǎn)、萬達地產(chǎn)都創(chuàng)立了各自的開發(fā)模式，并在全國范圍內(nèi)復制應用。配合房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)的融資模式也必須跟隨轉(zhuǎn)變，要求企業(yè)在拿地階段就要考慮從外部籌集資金，不能僅僅依靠傳統(tǒng)的開發(fā)貸款。

3.房地產(chǎn)做大做強的必然條件。經(jīng)過“黃金十年”，房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)出“強者更強，全國百強房企2014年市場份額占全國的35.4%，比上年提高了5.9個百分點，提升幅度為近5年最高，行業(yè)集中度進一步提高。其中，TOP10企業(yè)2014年市場份額達到15.6%，較上一年提高3.7個百分點。企業(yè)要做大做強，就必須全國布局、不停拿地，但這需要巨額的資金支持，單靠企業(yè)積累已無法滿足做大做強的目標，只能拓展融資渠道，創(chuàng)新融資模式。

三、融資模式的創(chuàng)新點

與傳統(tǒng)融資模式相比，新的融資模式在融資時間、融資方式上具有創(chuàng)新性。在時間上從拿地階段就開始籌劃從外部融資，融資方式上采取信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、資管計劃、海外融資等新的融資渠道，最大規(guī)模的支持公司業(yè)務高速發(fā)展。

四、新的融資模式及優(yōu)缺點

1.“資管計劃”融資。資管計劃即資金管理計劃的簡稱（以下簡稱資管計劃），資管計劃是一個通道，銀行通過這個通道，把資金發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。整個流程涉及借款企業(yè)、貸款銀行、基金公司、受托銀行，其中基金公司和委貸銀行都屬于通道，只收取手續(xù)費，不負責提供資金，貸款銀行提供資金。通過資管融資可以在拿地階段就能取得外部融資，解決了自有資金不足的問題，并且能取得貸款銀行的利息票據(jù)，合法在稅前扣除利息成本，降低了稅務風險。缺點是資金成本高，存在著被銀監(jiān)會監(jiān)管后隨時要求還款的可能性。

2.發(fā)行企業(yè)債或項目收益?zhèn)?015年國家放松了對企業(yè)發(fā)債的條件和審批流程，資本金也由原來的30%下調(diào)為25%，發(fā)行企業(yè)債或項目債成為企業(yè)融資的最新選擇，截至2015年7月，企業(yè)債規(guī)模已達到4萬億元，其中城投債占2萬億。企業(yè)債是指各種所有制企業(yè)發(fā)行的債券，項目債的優(yōu)點是資金成本低，缺點是受信用評級、資產(chǎn)負債率等條件限制較多。項目收益?zhèn)且蕴囟椖肯嚓P、項目資金償還以建成后運營收益作為來源的債券。項目收益?zhèn)淖畲髢?yōu)勢是弱化了對發(fā)行人主體資質(zhì)的要求，資金成本低，缺點是對項目資金回流進行監(jiān)管，限制的資金使用的自由度。

3.海外融資。從2012年開始，國內(nèi)房企加快了海外融資的步伐，Top10的房企更是把海外融資作為項目資金的重要來源。2012年27家中國上市房企海外發(fā)債融資規(guī)模超人民幣600億元，2013年房企海外融資總額3228億元人民幣，2015年海外融資有所縮減，2015年前2個月僅有7家房企成功發(fā)行海外債券，融資金額約為36.85億美元。海外融資一方面緩解了國內(nèi)房地企業(yè)對銀行信貸的過度依賴，另一方面實現(xiàn)了融資方式多樣化，起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。海外融資的優(yōu)點是利率低，萬科2013年發(fā)行8億美元5年期債券票息率僅2.625%，缺點是需要承受政策、匯率等多方面的風險。

4.夾層融資：夾層融資是信托產(chǎn)品的一種，類似于公司發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債，介于股權(quán)與債權(quán)之間。由于歐美等海外融資市場的抵押貸款渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資額度的百分之十五至百分之三十是靠夾層融資來補充的。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的融資需求調(diào)整股權(quán)和債權(quán)的比例，在股權(quán)進入以后還可以根據(jù)資金需要量繼續(xù)向銀行申請貸款，資金成本適中。優(yōu)點是靈活性高，門檻低，對項目公司要求低，不必具有“四證”，投資方對控制權(quán)的要求也不高。缺點是需要進行股權(quán)變更，手續(xù)復雜，并且稀釋了股權(quán)。

五、對現(xiàn)有模式的總結(jié)與未來模式的展望

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了黃金十年，房地產(chǎn)融資模式也實現(xiàn)了大創(chuàng)新、大發(fā)展，傳統(tǒng)的融資模式繼續(xù)存在，而房地產(chǎn)做大做強的背后依靠的是創(chuàng)新的融資模式。今后，隨著資本市場的變化以及房地產(chǎn)市業(yè)務的發(fā)展，將會有更多的融資模式出現(xiàn)。

作者：張黎楷 單位：新聯(lián)誼會計師事務所有限公司鄒城分所

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制思考

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要性

1972年，美國準則委員會（ASB）對內(nèi)部控制提出了如下定義：“內(nèi)部控制是在一定的環(huán)境下，單位為了提高經(jīng)營效率、充分有效地獲得和使用各種資源，達到既定管理目標，而在單位內(nèi)部實施的各種制約和調(diào)節(jié)的組織、計劃、程序和方法。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金、人員、市場等發(fā)展到一定的規(guī)模，更需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部采取一系列的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評價和控制的方法、手段與措施，以保護資產(chǎn)的安全完整，保證會計信息資料的正確可靠，確保經(jīng)營活動的經(jīng)濟性、效率性和效果性，實現(xiàn)中長期經(jīng)營目標與企業(yè)愿景。當然，加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制也是創(chuàng)新企業(yè)管理，構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度的要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）內(nèi)控環(huán)境薄弱，對內(nèi)控認識不夠

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是民營，他們的管理者更多來自基層，他們的文化素養(yǎng)和認識水平有限，這就導致了管理者對內(nèi)部控制的認識缺乏。而且企業(yè)內(nèi)部控制無法帶來直接的經(jīng)濟效益，無法引起管理者的重視，他們更愿意把注意力放在片面的成本控制等方面。甚至有些企業(yè)管理者抱有對內(nèi)部控制的誤解，認為內(nèi)部控制影響辦事效率，不利于經(jīng)濟活動的有效進行。然而，事實是內(nèi)部控制能夠保證經(jīng)營活動的有效進行，維護資產(chǎn)的安全性和完整性，能夠保證會計資料的真實、完整，能夠有效地提高企業(yè)效益。隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，原有的內(nèi)控模式因無法滿足企業(yè)的需要受到越來越多的挑戰(zhàn)。在項目可行性研究方面，項目的審批和執(zhí)行權(quán)限尚未分離，導致項目管理缺乏獨立性和公正性，無法實現(xiàn)科學的項目管理和有效的內(nèi)部制約，項目的執(zhí)行力和效率大大降低。再加上房地產(chǎn)項目的周期長、項目地點不固定等問題，給房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的內(nèi)部控制帶來了諸多麻煩，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境仍有待優(yōu)化。

（二）內(nèi)控制度不健全，執(zhí)行力較低

我國當前的內(nèi)部控制系統(tǒng)還呈現(xiàn)著內(nèi)容不完整、結(jié)構(gòu)不合理的局面，其混亂的生產(chǎn)運作形式也阻礙了內(nèi)部控制的實施。我國的內(nèi)部控制還未形成完整體系，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實施內(nèi)部控制時沒有考慮和分析自身企業(yè)的實際情況，盲目照搬，企業(yè)的內(nèi)部控制就無法發(fā)揮出其應有的影響力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務流程不夠清晰，阻礙內(nèi)部控制效用的發(fā)揮。

（三）信息溝通不暢，內(nèi)控監(jiān)督不力

由于房地產(chǎn)業(yè)所存在的管理機構(gòu)不健全，房地產(chǎn)企業(yè)管理者與員工無法實現(xiàn)有效的交流，大大影響了企業(yè)內(nèi)部信息的交流與反饋，降低了企業(yè)的經(jīng)營效率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)沒有明晰的業(yè)務信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)尚未形成環(huán)環(huán)相扣、緊密連接的信息系統(tǒng)管理，信息的不暢通嚴重影響了企業(yè)經(jīng)營效率。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

（一）建構(gòu)健康的內(nèi)控實施環(huán)境摘要：

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著極為重要的作用，對國民經(jīng)濟有著重要影響。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理逐漸暴露出各種問題。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制問題進行分析，進而提出合理的解決對策。關鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；信息溝通進行內(nèi)部控制相關知識的培訓，普及內(nèi)部控制相關知識，加強房地產(chǎn)業(yè)管理者的專業(yè)知識，提高專業(yè)素養(yǎng)，增進房地產(chǎn)業(yè)管理者對內(nèi)部控制制度的理解。將內(nèi)部控制的實施效果與員工和管理者的薪酬掛鉤，有力改變從業(yè)人員對內(nèi)部控制的認識。加強企業(yè)文化建設，提高企業(yè)的凝聚力和員工的認同感也是企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，加強企業(yè)價值觀和企業(yè)道德建設也是內(nèi)部控制的要求。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流與溝通

減少房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通不暢能夠有效地提高企業(yè)效率，保障企業(yè)運營。另外，要明確企業(yè)的業(yè)務信息系統(tǒng)，保證信息的搜集、儲存、加工、輸出和使用等各個環(huán)節(jié)的正常運行，滿足企業(yè)的信息需求。建立健全完整的信息系統(tǒng)平臺有利于提高企業(yè)信息的及時性和有效性。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應該全面把控風險，建立全面的風險管理體系。對資金進行綜合管理，積極探索出新型的融資方式，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，提高房地產(chǎn)業(yè)的資金流轉(zhuǎn)能力。強化企業(yè)在實際經(jīng)營中的內(nèi)部控制和風險評估。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控動態(tài)監(jiān)督體系

建立起全階段的內(nèi)部控制監(jiān)督體系，強化對房地產(chǎn)企業(yè)的投資階段的風險評估，對項目的選擇要保持警惕性，切實保障項目的可行性，著力于降低房地產(chǎn)業(yè)投資的風險性。此外，要加強對房地產(chǎn)業(yè)施工階段的監(jiān)督，由于施工階段是房地產(chǎn)業(yè)的中心環(huán)節(jié)，內(nèi)部控制在該階段更有其必要性。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計實施效果

要強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的獨立性，由專門的內(nèi)部控制人員進行內(nèi)部審計工作。內(nèi)部審計制度的工作必須由獨立的部門負責，獨立于生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，而且企業(yè)的管理層不能凌駕于內(nèi)部審計之上。

四、結(jié)語

擁有完善的內(nèi)控制度可以進一步使企業(yè)的經(jīng)營管理制度更加完善，加強企業(yè)的內(nèi)部控制，可以提高經(jīng)營管理水平和企業(yè)素質(zhì)，保障經(jīng)濟活動的完整性和連貫性，推動各項計劃的完成和經(jīng)營目標的實現(xiàn)。強化資金的應用，加強經(jīng)濟核算，減少會計核算的失誤。另外，有利于企業(yè)管理者對信息的掌控和把握，提高企業(yè)管理者和員工的信息交流的有效性。有利于正確處理企業(yè)與員工、企業(yè)與客戶、企業(yè)與政府、管理者與員工的經(jīng)濟關系和工作關系。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控建設任重而道遠。自2012年起，我國已經(jīng)拉開了對上市公司實施全面內(nèi)控審計的工作?？梢哉f，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控建設是一個外部變革倒逼內(nèi)部管理轉(zhuǎn)型升位的過程。內(nèi)控流程梳理、風險識別評估、內(nèi)控體系建設已成為企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展和員工提升勝任能力的必修課。

參考文獻

[1]金珊．談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性[J]．財會月刊，2003，(12)．

[2]宋培華．試論企業(yè)內(nèi)部控制的問題及對策[J]．集團經(jīng)濟研究，2006，(12)．

作者：張娟 單位：重慶房地綜合開發(fā)公司

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化建設探討

摘要：本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化的意義和如何建設房地產(chǎn)企業(yè)檔案數(shù)字化展開深入研究。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；檔案；數(shù)字化；研究

引言

在當前日益發(fā)展的信息化和網(wǎng)絡化社會中，人們對建設檔案數(shù)字化越來越重視。當前，政府機構(gòu)和企事業(yè)單位紛紛致力于加快建設檔案數(shù)字化。對于房地產(chǎn)企業(yè)若要緊跟時代的發(fā)展，必須將運用好檔案室數(shù)字化技術，運用檔案現(xiàn)代化管理，對企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定具有積極的作用，必將成為將來發(fā)展的方向。

1房地產(chǎn)檔案數(shù)字化的意義

1.1數(shù)字化檔案管理可實現(xiàn)多途徑檢索

相比傳統(tǒng)檢索方式，數(shù)字化檔案管理的查詢功能更加全面。按照指定分類指令，計算機能從各種查詢方式中選擇最優(yōu)的，從檔案海量信息中獲取利用者需要的檔案信息，更加智能化和便捷化地查詢資料，便于高效進行檔案查詢管理。

1.2檢索查詢更為便捷

傳統(tǒng)檢索方式通過檔案管理人員在目錄中根據(jù)“問題”或“事由”等特性，將需要的檔案的存儲位置找到后，按照目錄標注的檔案存放庫房和位置進行查找，需要大量的時間和人力物力。在檔案數(shù)字化管理完成之后，利用計算機實現(xiàn)在線查閱，將數(shù)字化檔案信息直接提供給非檔案原件利用者。

1.3便于開展檔案統(tǒng)計工作

檔案管理工作內(nèi)容中包含檔案統(tǒng)計這一重要部分，有利于為檔案數(shù)據(jù)分析提供依據(jù)和方法，針對各個類別的檔案出具具體情況的報告。通過檔案數(shù)字化的系統(tǒng)，能便捷地統(tǒng)計各類信息和特性分析，能有效為檔案管理人員有效做出檔案管理決策。

1.4便于系統(tǒng)權(quán)限的設置

在數(shù)字化檔案系統(tǒng)中，檢索查閱檔案資料只能從查詢端口進入，按照設定服務對象的各個類型權(quán)限，數(shù)字化檔案管理系統(tǒng)能對用戶是否能進入系統(tǒng)進行判定，有效保證安全高效地開展檔案管理工作。

1.5數(shù)字化檔案管理

可突破時間和空間利用網(wǎng)絡技術的優(yōu)勢，能使得數(shù)字化檔案查詢不再受到地域和時間的限制，傳播和使用也能在遠距離進行，查詢檔案能實現(xiàn)多人同時查詢，不再出現(xiàn)之前使用檔案的矛盾和沖突。

2做好檔案數(shù)字化基礎建設工作

2.1硬件基礎建設

建設檔案數(shù)字化必須和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃相適應，結(jié)合房地產(chǎn)檔案復雜、多元化、使用頻繁性的特點，將高性能的服務器和大容量的服務器配備好，構(gòu)建順暢的網(wǎng)絡環(huán)境。針對跨區(qū)域辦公室的集團公司，必須將遠程網(wǎng)絡連接的解決方案考慮在內(nèi)，針對檔案收集和管理部門，配置電腦、備份設備以及影響掃描設備等，構(gòu)建良好的硬件設施。

2.2軟件基礎建設

檔案數(shù)字化能否成功最至關重要的就是選擇完善健全的檔案數(shù)字化管理系統(tǒng)。其主要特性如下：

（1）和企業(yè)OA系統(tǒng)無縫連接，構(gòu)建一體化管理。由于不斷提高信息化水平，房地產(chǎn)企業(yè)員工工作可以充分利用辦公自動化系統(tǒng)，并利用該平臺充分收集檔案。

（2）構(gòu)建強大的圖像處理工具和成熟的數(shù)字化加工過程。結(jié)合房地產(chǎn)檔案管理的特點，亟待進一步研發(fā)強大的掃描和圖像處理工作，提高圖像處理的效率和質(zhì)量。

（3）提高檔案利用查詢平臺的效率。構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)上檔案信息服務平臺，構(gòu)建健全的數(shù)字檔案，有助于有效保管電子檔案，提供良好的檔案信息服務。目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種生產(chǎn)、經(jīng)營、管理活動都涉及信息交流和傳遞活動，而計算機和網(wǎng)絡逐漸發(fā)展成為各房地產(chǎn)企業(yè)分公司和各部門之間交流和溝通信息的重要渠道。

（4）構(gòu)建健全完善的安全控制系統(tǒng)。因為電子檔案自身具有易改性，所以，必須全面考慮信息安全，保證順利建設檔案信息化系統(tǒng)。

（5）檔案數(shù)字資源必須通過集團進行集中管理，各個分公司之間共享信息資源，加強交流和聯(lián)系。

3推進數(shù)字化資源建設構(gòu)建

數(shù)字化檔案必須以高速掃描儀構(gòu)建的電子檔案為基礎，使用電子檔案必須以真實、有效和準確的數(shù)據(jù)為前提。只有在全面認真檢查有關內(nèi)容的質(zhì)量的基礎上實現(xiàn)檔案數(shù)字化、比如，是否輸入正確的數(shù)據(jù)、是否掃描清晰的圖像、圖像和著錄的內(nèi)容、現(xiàn)實實際是否一致等。然而，因為房地產(chǎn)檔案具有動態(tài)性的特征，歷史檔案資料數(shù)量較多，建設檔案數(shù)字化資源不是短時間就能完成的，必須通過長時間的努力，房地產(chǎn)企業(yè)領導必須及時有效預測檔案數(shù)字化建設，按部就班地完成各個流程和步驟。

4加強檔案信息安全建設建設

檔案數(shù)字化必須高度重視安全性，因為大多數(shù)檔案信息的使用必須受到控制，因此，應當積極建立完善的管理制度，使用先進的技術，保證安全的信息，積極建設檔案數(shù)字化。為了有效實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化發(fā)展目標，必須保證正常運行系統(tǒng)。所以，貫徹落實好系統(tǒng)的安全防范工作至關重要。首先要做好制度相關方面的工作，抓好技術這一關，逐步完善安全保密制度，將用戶權(quán)限設置好，積極建立防火墻，將大容量存儲設備設置好，做好增量和定期備份工作，充分保障房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化檔案信息的安全。

5打造數(shù)字化管理

隊伍人才是房地產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理目標實現(xiàn)的關鍵，必須積極引進優(yōu)秀人才，構(gòu)建房地產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化人才資源，為其將來的發(fā)展奠定基礎。建設房地產(chǎn)檔案的信息化所需要的人才不僅要具備扎實的業(yè)務知識和專業(yè)技能，并且在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理等檔案專業(yè)方面也必須具備較高的水平，能熟練運用開發(fā)和維護系統(tǒng)的技術、加工和管理數(shù)字化、標準化建設、管理數(shù)據(jù)庫運行、信息咨詢等。房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理團隊還必須與時俱進，和時展同步，積極展開和其他單位的交流和合作，提升總體業(yè)務水平，積極尋求先進的管理手段，不斷滿足房地產(chǎn)檔案管理多元化的需求。與此同時，還必須有效統(tǒng)一數(shù)字化建設專業(yè)人才在管理檔案、建設檔案數(shù)字化、樹立各種目標等方面的思想和觀念。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理即為一項長期性和系統(tǒng)性的工程，通過運用先進的技術，可以有效對檔案日常管理操作流程進行簡化，高效地開展各項工作。然而，由于日益先進的科學技術，不斷更新管理設備，亟待優(yōu)化升級管理系統(tǒng)，同時要積極構(gòu)建長效管理機制，將各方面工作貫徹落實到位，進而發(fā)揮檔案數(shù)字化在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用。

參考文獻：

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作者：柳芳 單位：美好置業(yè)集團股份有限公司

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設路徑探討

摘要:伴隨著我國政策以及宏觀經(jīng)濟的不斷變化，房地產(chǎn)市場在獲得更多的發(fā)展空間的同時，也面臨著更多的機遇、挑戰(zhàn)，邁入了一個新的發(fā)展臺階。在這種發(fā)展背景之下，如何面對想新型的城鎮(zhèn)化發(fā)展策略，更好的參與到城鎮(zhèn)化建設當中，獲取更大的經(jīng)濟效益，成為了房地產(chǎn)行業(yè)高度重視的一個課題?，F(xiàn)本文主要是對房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設的路徑選擇進行探討，主要目的為日后房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化建設中發(fā)展提供有效借鑒和參考。

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；小城鎮(zhèn)建設；路徑選擇

一．房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)建設的方式

1.房地產(chǎn)項目類

房地產(chǎn)項目類是主要是指按照公司制定的發(fā)展策略，選擇一些帶有盈利性的房地產(chǎn)項目進行投資開發(fā)。一般來說，可把房地產(chǎn)項目的類型劃分為商業(yè)項目、住宅項目以及其他房屋等幾種。其中，其他房屋又包括產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)廠房等等。

2.房地產(chǎn)投資類

房地產(chǎn)投資類主要是指在小城鎮(zhèn)建設項目中，房地產(chǎn)不參與日常管理活動以及各項操作，僅僅在資金上進行投入。一般來說，根據(jù)融資途徑來劃分，可把該類型模式細分為城鎮(zhèn)建設項目信托、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、股份制改造、城鎮(zhèn)化債券當幾個類型。

3.公共服務和基礎設施類

公共服務和基礎設施類主要是指把公共服務或者項目基礎設施作為與政府合作紐帶，共同參與到各項小城鎮(zhèn)項目的建設當中。在這種參與方式下，房地產(chǎn)企業(yè)不但需要在資金上進行投入，同時也積極參與到小城鎮(zhèn)建設的日常管理活動以各項操作當中。從建設項目類型來劃分，可把該類型模式細分為代建、服務外包、TBT、PPP、BOT、TOT等幾種。4.城鎮(zhèn)一級開發(fā)類城鎮(zhèn)一級開發(fā)類是主要指在小城鎮(zhèn)建設過程中，房地產(chǎn)企業(yè)作作為一級開發(fā)商參與到項目的所有開發(fā)、改造以及新區(qū)開發(fā)建設等各個環(huán)節(jié)當中。整體開發(fā)能力強、開發(fā)規(guī)模大、人力資源及資金豐富、雄厚是這類房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的一個顯著特點。與小城鎮(zhèn)建設模式特點相互結(jié)合，房地產(chǎn)企業(yè)在參與的過程中主要通過采用綜合開發(fā)的模式，集中在舊城改造、新區(qū)開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)園比較大型的項目開發(fā)建設，以此實現(xiàn)最大的社會效益及經(jīng)濟效益。

二．不同類型房地產(chǎn)企業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設的路徑選擇

1.專業(yè)型房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

該類型房地產(chǎn)企業(yè)主要是指在公共服務類項目、城市基礎設施方面具有有專業(yè)的技術人才、管理、服務以及設備等等，這主要是由于企業(yè)的長期發(fā)展而逐步累積下來的。這種類型的企業(yè)基于小城鎮(zhèn)建設模式的特點之上參與公共服務類項目、城市基礎設施建設的過程當中，具備專業(yè)的管理團隊、較高的管理水平、豐富開發(fā)經(jīng)驗以及專業(yè)技術力量等優(yōu)勢。建議該類型企業(yè)在對小城鎮(zhèn)項目進行選擇的過程中，把穩(wěn)定的、有盈利性的城市基礎設施作為主要的選擇對象。例如：航道、港口碼頭、鐵路、機場等各種交通設施項目以及供氣、成油儲運、新能源等各種能源類醒目均可作為主要的項目選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在投資城鎮(zhèn)項目過程中能否獲得獲取外部經(jīng)濟效益，能否經(jīng)濟賠償保證投資的安全性等是影響他們投資積極性的關鍵因素。為此，需要對房地產(chǎn)參與小城鎮(zhèn)建設項目模式不斷的進行創(chuàng)新，按照項目的經(jīng)營以及使用權(quán)，可采取多種融資多樣化的融資模式，例如：TBT和、PPP、BOT、TOT等等。

2.大型房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

該類型房企主要是指具有一級開發(fā)資質(zhì)，在某一區(qū)域甚至全國范圍內(nèi)具備很強的競爭力、具備品牌優(yōu)勢、以及占有很高的市場份額。對于這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們開發(fā)規(guī)模龐大且開發(fā)能力強、資金儲備雄厚、具備多途徑融資渠道、豐富的人力資源?；谛〕擎?zhèn)建設模式特點，該類型房地產(chǎn)企業(yè)主要采用綜合開發(fā)的模式，把建設主要集中在舊城改造、新區(qū)開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)園等比較大型的建設項目當中，以此來實現(xiàn)最大化的社會效益和經(jīng)濟效益。在新區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類等項目重大的開發(fā)項目中，該類型房地產(chǎn)企業(yè)要集思廣益，優(yōu)化建設思路以及建設布局，建設堅持最高標準原則，從城鎮(zhèn)低于優(yōu)勢以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢進行綜合考慮，確保規(guī)劃科學合理的基礎之上推進城鎮(zhèn)建設進一步發(fā)展。

3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，大多數(shù)為中小房地產(chǎn)企業(yè)。該類型企業(yè)由開發(fā)規(guī)模、資金以及技術都存在一定的局限性，與大型企業(yè)競爭中難免略遜一籌，但還是存在一定的優(yōu)勢。在對小城鎮(zhèn)項目投資過程當中，該類型企業(yè)可把所積累的資金購買城鎮(zhèn)化基金、城鎮(zhèn)化信托、股份制改造以及資產(chǎn)證券化的方式，對小城鎮(zhèn)項目進行間接的參與。對于那些具有較高融資能力、投資能力的房地產(chǎn)企業(yè)來說非常適合采用這種方式。對于該類房地產(chǎn)企業(yè)來說，在參與代建類小城鎮(zhèn)建設項目當中，應該不斷凸顯自身優(yōu)勢、不斷利用各種人才、管理以及技術資源，選擇適合自己的小城鎮(zhèn)項目進行投資，在保證建設質(zhì)量的基礎之上獲取最大的經(jīng)濟效益；此外，在參與經(jīng)營類或者是房地產(chǎn)開發(fā)的小城鎮(zhèn)建設項目當中，應積極結(jié)合自身需求以及特點，對當?shù)鼐用竦纳盍晳T、消費能力以及潛在開發(fā)能力進行深入分析研究，確保開發(fā)的房地產(chǎn)項目滿足當?shù)鼐用裥枨?。需要注意的是，該類型房地產(chǎn)企業(yè)在開放中贏選擇具有實力、信譽的開發(fā)商以及具備實力的經(jīng)營商來進行合作，獲取更多當?shù)卣闹С郑浞掷卯數(shù)氐娜肆Y源優(yōu)勢推進房地產(chǎn)項目建設，達到多贏的局面。

4.服務類房地產(chǎn)企業(yè)的路徑選擇

該類型企業(yè)主要是指在整個房地產(chǎn)專業(yè)鏈當中，把服務專注在某一個環(huán)節(jié)或者幾個環(huán)節(jié)，中介服務以及物業(yè)管理公司等均屬于服務類房地產(chǎn)企業(yè)。對于這種企業(yè)類型來說，它們具備一套管理流程、人才以及專業(yè)服務。基于城鎮(zhèn)建設模式的特點之上，該類型房地產(chǎn)企業(yè)在參與城鎮(zhèn)建設過程中贏借助服務來進一步提升策略，在各種服務外包類項目中都應藥積極參與。例如：政府社會服務、政府大樓物業(yè)服務以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務等等項目都應積極參與。

有相關數(shù)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照現(xiàn)今我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度來看，將會有四十億元的資金投入在其建設當中。為此，對于服務類型房地產(chǎn)企業(yè)來說，蘊含著極大的商機和發(fā)展空間。一般來說，主要從以下幾個方面來體現(xiàn)：

1.人就在轉(zhuǎn)移過程中蘊含中著巨大的商機。城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村人口以及勞動力逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的一個過程，所有勞動生產(chǎn)要素集中向城鎮(zhèn)化聚攏，城鎮(zhèn)不斷接受著大量農(nóng)村富余的勞動力，當這些農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)之后，他們需要生活、居住以及就業(yè)，病享用城鎮(zhèn)的各種公共配套設施。對于城鎮(zhèn)來說，只有有了足夠的人氣才能進一步發(fā)展，才能刺激消費，物業(yè)的管理就有了服務的對象。

2.產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)移過程中蘊含著巨大的商機。在城鎮(zhèn)化發(fā)展進程當中，隨著環(huán)保意識的不斷深入人心，對于高耗能高污染的企業(yè)將會逐步被淘汰，生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園是建設中主要的發(fā)展趨勢，引進新型發(fā)展產(chǎn)業(yè)就需要新型的服務來相互匹配。

3.文化發(fā)展中蘊含著巨大商機。對于新城鎮(zhèn)的出現(xiàn)也就意味著新物業(yè)群的出現(xiàn)，對于城鎮(zhèn)的建設、經(jīng)營以及消費者來說，他們同時也是新的物業(yè)、新的城鎮(zhèn)居民以及使用者，與此同時，大量的、多元化的物業(yè)需求也因此涌現(xiàn)，給服務類行業(yè)也由此應運而生。城鎮(zhèn)管理是城鎮(zhèn)文化內(nèi)容中重要的組成部分，城鎮(zhèn)管理主要以物業(yè)管理的形式來展開。由此可見，城鎮(zhèn)文化在發(fā)展過程中給服務類型企業(yè)的發(fā)展預留了足夠的資源以及發(fā)展空間。

結(jié)束語

城鎮(zhèn)化統(tǒng)籌規(guī)劃發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要與時俱進，結(jié)合實際需求，主動出擊，通過各種形式積極參與到城鎮(zhèn)發(fā)展行列當中，積極加快發(fā)展步伐，不斷對服務管理進行創(chuàng)新，堅持以人為本的原則，獲得尊重，贏取人心以及信任。此外，還要積極實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，加快發(fā)展步伐，對商業(yè)模式進行改革創(chuàng)新，并做好準確定位，充分利用自身的發(fā)展優(yōu)勢并逐漸發(fā)展成為企業(yè)核心競爭力,推動城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，實現(xiàn)共贏的發(fā)展目的。

參考文獻:

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[4]閆勛全.談小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與建設[J].才智.2015,18(19):335-337.

作者：王少文邵煒星單位：東華理工大學

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務管理控制研究

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了逐漸不景氣的下降趨勢，在一定程度上對我國的國民經(jīng)濟產(chǎn)生了一定影響，因此做好房地產(chǎn)行業(yè)的管理工作至關重要。做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理在很大程度上也能提高企業(yè)整體的管理水平，本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點，然后說明了房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)管理的意義，最后從加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理角度，就幾個方面展開了論述。

關鍵詞：房地產(chǎn)；財務；管理

房地產(chǎn)企業(yè)從高速發(fā)展逐漸進入了低迷，市場競爭日益激烈，在這種情況下企業(yè)要使自己立于不敗之地，不能僅僅依賴于國家的政策扶持，提高自身能力才是成功的關鍵，企業(yè)要結(jié)合自身的實際情況，制定適合的管理體制，保障企業(yè)管理工作有序進行。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高風險、高回報的行業(yè)，需要的資金巨大，前期工作較長，涉及行業(yè)較多，資金回收的周期較長，因此其財務管理和其他行業(yè)有所不同，管理較為復雜，內(nèi)部財務控制需要多個部門的協(xié)調(diào)合作。企業(yè)在制定財務管理制度時要結(jié)合企業(yè)自身特點，還要集思廣益，才能使管理制度充分發(fā)揮它的價值，完善的制度對財務管理工作是至關重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理，意思是房地產(chǎn)企業(yè)從立項投資到施工最后到竣工對所需要要的資金、人力、建筑材料等資源進行籌集、使用。監(jiān)督、審核，以期實現(xiàn)更好的預算控制，包含了房地產(chǎn)企業(yè)所有的財務工作，它是企業(yè)管理的的核心部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有自身的特點，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理有別于其他的行業(yè)，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)較多，比如建筑行業(yè)的建筑工人、地暖安裝，建材行業(yè)的水泥、鋼筋等，還有金融行業(yè)以及家電行業(yè)等，生產(chǎn)環(huán)節(jié)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長，因此在整個過程中所需資金巨大，資金周轉(zhuǎn)時期長，這些因素的存在導致了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理任務繁瑣，管理工作較為復雜。其次，房地產(chǎn)企業(yè)受政策的影響性較大，敏感性較強，因此在管理過程中要同時兼顧內(nèi)部和外部環(huán)境，及時把握外部環(huán)境變化，財務人員要有較高的業(yè)務素質(zhì)和風險預測能力，及時捕捉和房地產(chǎn)有關的信息，以便為領導者作出決策提供價值導向。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理的意義

(一)有利于形成良好的資金鏈

房地產(chǎn)企業(yè)在進行一項新的開發(fā)項目時要有大量資金作支撐，企業(yè)的資金來源一部分是靠融資，還有一部分是房屋出售來獲取資金，資金的投入和回收可能是同步的，因此開發(fā)商需要明確每一個環(huán)節(jié)中每一筆資金的來源、去向，資金管理尤為重要，只有保證好這一期資金的回流才能確保下一次開發(fā)項目的順利開展。財務管理能對資金進行科學管理，促使資金周轉(zhuǎn)順利，并在一定程度上提高了資金的利用率，避免出現(xiàn)資金閑置和資金短缺。

(二)幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低風險系數(shù)

房地產(chǎn)是風險系數(shù)較高的行業(yè)，比如說融資的風險，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較單一，大部分是銀行貸款，成本較高，資金如果不能及時回籠，會給企業(yè)帶來很大風險。財務管理能對資金的的去向、使用情況、分配等有個實時的跟蹤，避免出現(xiàn)由于資金帶來的金融風險。

三、新形勢下做好房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的控制

(一)加強企業(yè)財務管理和控制的認識，提高員工素質(zhì)態(tài)度

決定高度，首先要加強房地產(chǎn)企業(yè)領導對財務管理的重視度，摒棄傳統(tǒng)的重開發(fā)，輕財務、輕預算的觀念，把財務管理工和其他管理工作并重。同時，在企業(yè)內(nèi)部加強對財務管理的宣傳，形成領導和員工人人重財務的良好風氣，正確的財務管理理念可以以制度的形式展現(xiàn)出來。另外，財務人員過硬的業(yè)務技能是保障財務中各項工作高質(zhì)量完成的關鍵，企業(yè)可以定期對財務人員進行培訓并建立考核制度，及時向他們灌輸最新的財務知識，培養(yǎng)他們主動學習的習慣，不斷提高他們的業(yè)務技能、職業(yè)道德以及財務人員的責任意識，杜絕弄虛作假的行為。定期對他們進行考核，對于崗位不匹配的員工要及時發(fā)現(xiàn)，實時調(diào)動，使財務人員的技能更加適應財務管理工作的需要。

(二)新制度下做好成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時期較長，相對于其他的行業(yè)資金的需求量更大，在開發(fā)過程中需要巨大的資金投入來支撐，因此在每個階段都應做好成本核算工作。在設計階段，要給設計院下達設計限額，并列入設計任務書，在設計過程中做好成本控制。在招標及合同簽訂階段，成本管理人員要從材料選擇、合同類型以及招標等方面進行成本核算，材料選擇上，要選擇那些性價比較高的建筑材料和設備，同時要考慮設備的生命周期和后期保養(yǎng)費用，在合同選擇上，開發(fā)商根據(jù)圖紙的完整性和特點，靈活的選擇合同類型。在施工階段，施工是一個持久的動態(tài)過程，在這一過程中經(jīng)常會遇到外界環(huán)境的某種變化或者不可避免的情況，這時要對施工過程進行實時變更，所以企業(yè)要有一套完善可行的變更流程，及時變更才能控制好成本。在最后的結(jié)算階段，要對從設計費用到材料購買到施工中的耗材、人員費用等做好詳細的說明，每一筆資金都要有明確的去向。

(三)發(fā)揮預算的重要作用

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要有了土地使用權(quán)和大量的投資資金后，就可以獲得可觀的收益，沒有認識到預算在整個過程中的重要作用。在進行預算之前，要完善房地產(chǎn)企業(yè)的預算組織體系，在企業(yè)內(nèi)部建立預算組織委員會，建立健全規(guī)范嚴謹?shù)囊?guī)章制度，嚴格約束成員行為，同時向員工宣傳預算的重要性，引起企業(yè)上下的重要認識。針對房地產(chǎn)從開發(fā)立項到完工的這一過程所包含的內(nèi)容，要做好項目開發(fā)預算、實施過程中建筑材料和員工工資預算、銷售預算、成本預算、利潤預算等。同時房地產(chǎn)企業(yè)要建立預算的績效考核機制，實時對預算進行考核，將預算的執(zhí)行結(jié)果與績效掛鉤，結(jié)合使用獎懲制度，才能使預算績效考核充分發(fā)揮它的約束和考評的作用，預算工作的順利才能保障企業(yè)財務管理的高質(zhì)量。另外，企業(yè)要不斷完善績效考核機制，與時俱進地對對制度做調(diào)整，使這一機制更加符合企業(yè)的實際情況，做好了預算工作，企業(yè)的財務管理才能進入正確軌道，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標提供保障。

(四)不斷完善財務內(nèi)控和內(nèi)部審計職能

財務管理中的內(nèi)部控制對企業(yè)的作用功不可沒，建立內(nèi)部控制管理制度，發(fā)揮財務監(jiān)督機制的作用，設立房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門，來為財務部門服務，結(jié)合發(fā)揮財務審計和內(nèi)部控制的共同作用，從各個方面對房地產(chǎn)的資金資源進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)資源浪費，資金去向不明的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)會計準則在企業(yè)內(nèi)部建立包括會計核算、資金資源核查等一系列的財務管理制度，來對企業(yè)的材料、成本、應收賬款等進行密切監(jiān)控，防止出現(xiàn)發(fā)展瓶頸，影響企業(yè)的正常運作。在內(nèi)部審計方面，企業(yè)要加強相關部門的職能，明確規(guī)定崗位職責，部署工作有條理進行，要求財務人員嚴格按照有關規(guī)章制度，財務部門要和銀行建立良好的合作關系，從而對資金的進出能夠有效控制，資金的正常運轉(zhuǎn)才能保障企業(yè)經(jīng)營活動的有序開展。

(五)做好投資規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)進行投資的目的是為了提高資金使用效率，降低資金成本，實現(xiàn)利益最大化，但是盲目的投資會給企業(yè)帶來風險甚至會損失慘重，因此做好投資管理，慎重選擇投資項目，能有效降低風險。在投資之前，要對想投資的項目進行嚴格的可行性研究，全面了解該項目的信息，分析其現(xiàn)狀和前景，預測投資成本和收益；在投資項目以后，對投資過程要進行跟蹤管理，缺乏管理和控制有可能會導致項目的發(fā)展方向不對，同時，要定期的對投資的項目進行審計審查，檢驗項目成果是否符合預期標準。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變化迅速的市場環(huán)境中保持自身的市場地位、提高企業(yè)的競爭實力、實現(xiàn)經(jīng)濟效益，必須加強企業(yè)的財務管理，財務管理水平?jīng)Q定了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和競爭實力，一個好的財務管理體系能有效降低成本，提高資金的使用效率，同時在一定程度上能夠降低財務風險，幫助企業(yè)實現(xiàn)效益最大化。進行財務管理的相關人員必須不斷學習，更新知識，不斷提高自身的財務分析能力，才能更好的勝任財務方面工作，為企業(yè)的財務管理作出貢獻。

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[3]蔣麗麗.房地產(chǎn)企業(yè)財務控制初探[J].財會審計，2011，10.

作者：蘇先紅 單位：廣東億兆恒基實業(yè)投資集團有限公司

第六篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險防范措施探討

摘要：經(jīng)濟的發(fā)展極大地推動了人們生活水平的提高，與此相應的是人們對高端商品的消費量急劇增大，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展起來。近年來，國家頒布了大量與房地產(chǎn)業(yè)相關的政策法規(guī)，推動了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)稅收是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，針對當前存在的問題，本文就如何進行稅收籌劃談一下個人的觀點，僅供參考。

關鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)；風險防范

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，其發(fā)展極大地推動了我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，也帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家每年都會頒布于房地產(chǎn)業(yè)相關的法律法規(guī)來引導房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對其企業(yè)稅收策劃風險防范策略的研究也成為了房地產(chǎn)業(yè)工作的主要組成部分之一。

一、房企稅收籌劃方法

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何進行納稅風險規(guī)避，并且在現(xiàn)有的空間范圍內(nèi)最大限度地降低納稅成本，增加營業(yè)利潤，獲得利潤最大化。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為了能夠有效控制地價、投資過熱現(xiàn)象，政府先后出臺了一系列的調(diào)控政策。比如，央行加息、“國六條”，然后是國六條實施細則和外資炒樓限制，最后是108號文件等，這些宏觀調(diào)控政策、實施細則的出臺，都促進了房企稅收籌劃。對于房企而言，因涉及的業(yè)務范圍非常廣，加之經(jīng)營活動特別復雜，所以采用多樣性的籌劃技術手段，才能應對經(jīng)營業(yè)務進行有效的稅收籌劃。具體而言，可采取的技術手段和方法如下。

1.規(guī)避平臺

從規(guī)定來看，土地增值稅按照四級超率累進稅率，其中稅率跳躍臨界點非常顯著。從這一點來看，我們可以建立規(guī)避平臺，對籌劃規(guī)律分析研究，以此來實現(xiàn)籌劃節(jié)稅之目的。在此過程中，最為關鍵的操作就是增長率管控，我們可通過價格以及扣除額對其進行有效地調(diào)節(jié)。

2.投資轉(zhuǎn)化

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，除了房地產(chǎn)開發(fā)以及房產(chǎn)銷售等經(jīng)營方式，還可采用投資聯(lián)營以及出租等方式進行經(jīng)營和發(fā)展，利用轉(zhuǎn)化技術可以實現(xiàn)有效的房企效益。

3.稅基籌劃通

常情況下，房企開發(fā)過程中的資金占用量都非常大，實踐中我們應當不斷籌措資金，尤其要做好降低稅基工作。銀行融資的主要方式是貸款籌資以及發(fā)行債券，實踐中可通過利息抵稅效應來實現(xiàn)稅負降低之目的；股票發(fā)行是權(quán)益資金形式，僅可按照稅后利潤進行優(yōu)化配置。

二、風險防范策略

基于以上對當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中的相關問題分析，筆者認為要想有效加強風險防范，提高企業(yè)稅收籌劃水平，可從以下幾個方面著手。

1.積極獲得稅務機關的幫助和支持

對于稅收征管部門而言，其具有唯一性特點，該部門負責解答疑問，并引導廣大納稅人主動納稅。同時，還要做好相關制度、機制的咨詢工作，對納稅人的提問進行詳細回答。對于負責稅收籌劃人員而言，若在規(guī)劃方案中未能對有關法規(guī)、政策進行深入地了解，則需想方設法向稅務機關需求幫助；通過具體業(yè)務咨詢，讓稅務人員對違法活動做出準確地判斷。實踐中因地域環(huán)境條件存在著一定的區(qū)別，征管形式也不盡相同。從這一方面來講，地方稅收機關有自主裁量權(quán)，而且具備專業(yè)財會方面的知識，明確法規(guī)、政策是稅收籌劃人員必須具備的素養(yǎng)，應當加強與各稅務部門間的溝通與聯(lián)系，滿足每個稅收籌劃工作人員的客觀需求。

2.緊緊依賴

“外腦”選擇人才時，用當立足實際、實事求是，不高人群、走后門。相反，應當不要提高標準，重視受聘人員的資歷和能力，這一可以確保企業(yè)稅收籌劃的可靠性、權(quán)威性。對于經(jīng)驗不足、技術水平有限的在職人員，建議聘請專家給予指導和幫助，以確保稅收籌劃的科學合理性，有控制風險。

3.稅收籌劃與政策、法律同步

實踐中，為了能夠有效規(guī)范房企稅收籌劃工作，應當制定合理的規(guī)范法律，并將其有效地落實到實處，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)控。在制定稅收籌劃方案時，首先，應當對稅法以及法規(guī)條例等深入了解，并制定相應的納稅規(guī)劃方案；其次，稅法、政策通常會隨市場發(fā)展而變化，執(zhí)行和實施過程中，應當優(yōu)化調(diào)整政策體系，完善規(guī)劃體系。

4.健全財會核算機制

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的合法化、合理化，應當嚴格按照規(guī)范要求，健全和完善會計核算機制。首先，這種產(chǎn)業(yè)會計核算數(shù)據(jù)是稅收籌劃科學合理化的參考標準，也是為稅務審核提供參考依據(jù)。其次，健全和完善的會計核算機制，能夠為產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及稅收籌劃，提供工作參考數(shù)據(jù)依據(jù)和基礎。最后，必須加大力度，做好監(jiān)督管理工作，以此來保證會計核算的有效性。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)在獲得巨大發(fā)展的同時，也存在巨大的風險，企業(yè)稅收策劃風險是風險的一部分，如果能有效地把握好這份風險的話，將極大地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；反之，如果不能有效處理的話，也會對我國房地產(chǎn)業(yè)造成不利的影響。總之，對風險策劃防范是房地產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。

參考文獻：

[1]唐鑫.房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃及風險防范[D].市西南財經(jīng)大學,2013(3).

[2]邱玲.我國房地產(chǎn)的稅收策劃風險防范研究[J].江蘇科技信息,2014(12)

作者：楊柳 單位：遼寧行政學院

第七篇：民營房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購實務操作風險分析

摘要：隨著國有企業(yè)改革的不斷推進和民營經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，國家鼓勵社會資本參與國家建設，共享改革發(fā)展紅利。在這一大背景下，出于優(yōu)化資源配置、促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的目的，部分經(jīng)營較好的民營房地產(chǎn)企業(yè)也開始與國有房地產(chǎn)企業(yè)進行兼并收購、合作開發(fā)。本文從企業(yè)兼并收購的視角對房地產(chǎn)企業(yè)所有制形式及特點、收購動因、如何收購及風險防范問題進行了深入研究。通過研究得出，民營房地產(chǎn)企業(yè)收購國有房地產(chǎn)企業(yè)要將兩種不同體制的管理磨合，從盡職調(diào)查、簽訂合作協(xié)議、加強后續(xù)經(jīng)營管理三個方面有效降低兼并收購風險。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；收購；實務操作；風險防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)所有制形式及特

點房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，具有自主經(jīng)營、獨立核算職能，以營利為目的的經(jīng)濟組織。改革開放以來，我國確定以公有制為主體、多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展的方針。房地產(chǎn)行業(yè)同樣以公有制為主體和多種經(jīng)濟成分共同發(fā)展。

黨的十六屆三中全會確定了新的經(jīng)濟發(fā)展方向：適應經(jīng)濟市場化趨勢，增強公有制經(jīng)濟的活力，大力發(fā)展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟。黨的十八屆三中全會提出積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，使混合所有制經(jīng)濟成為公有制的重要實現(xiàn)形式。房地產(chǎn)行業(yè)作為競爭性行業(yè)應發(fā)展具有國際競爭力的大公司和大企業(yè)集團。所有制是人類對于物質(zhì)資料（主要是生產(chǎn)資料）的一種占有形式，是所有人所有權(quán)的體現(xiàn)。當前，我國實行的基本經(jīng)濟制度是以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、股份合作制企業(yè)、外資企業(yè)等。億韓智庫公布的2016年1-5月中國典型房企銷售業(yè)績排行幫TOP150中列于前6名的為：萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)。其中前三名均為民營上市房地產(chǎn)公司，保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)則為國有房地產(chǎn)公司。

民營企業(yè)儼然成為房地產(chǎn)行業(yè)的生力軍。雖然民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在的業(yè)績令人驚喜，但是民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是存在著許多不足，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模相對國有房地產(chǎn)來說相對較小，風險管控體系不夠健全，但是適應市場的能力較強。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力較強，土地儲備較好，但經(jīng)營管理沒有民營企業(yè)靈活，大多數(shù)國有房地產(chǎn)企業(yè)本身是多元化企業(yè)中的一部分，承擔著國有資產(chǎn)保值增值的重任。

二、房地產(chǎn)企業(yè)不同體制之間相互收購合作的動因

房地產(chǎn)企業(yè)不同體制之間相互收購合作主要有以下幾個原因：

（一）適應宏觀調(diào)控政策的需要。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展的根基不牢固，又加上人口眾多，住房問題成為國家宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。所以，房地產(chǎn)企業(yè)最容易受國家政策調(diào)控的影響：一是貨幣政策的影響，二是財政政策的影響。當前，我國出臺了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列意見，對于促進房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展具有十分重要的意義。國家也出臺了一系列政策支持民營企業(yè)發(fā)展，提出大力發(fā)展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟，這為民營企業(yè)收購國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實現(xiàn)共同合作開發(fā)提供了政策上的支持。

（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。當前，轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)成為國家經(jīng)濟長足發(fā)展的根本舉措。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)較多，規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)集中度較低，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于低水平、低效益的無序競爭狀態(tài)，國有企業(yè)活力不足，壟斷著房地產(chǎn)一級市場，民營企業(yè)資金不足，資質(zhì)不完善，規(guī)模效益不顯著。這種現(xiàn)狀嚴重制約了我國房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。在此狀態(tài)下，民營企業(yè)靈活性較強，一些實力較強的民營企業(yè)開始轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)，不失時機的采取收購、并購策略，提高自身競爭實力。

（三）戰(zhàn)略擴張的需要。部分民營大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低經(jīng)營風險，開始從一線城市轉(zhuǎn)向三線、四線城市開發(fā)。為進入三、四線城市市場，部分民營企業(yè)選擇了并購、收購策略，以資產(chǎn)收購的形式進入新的區(qū)域市場，其中，部分國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營管理不善面臨倒閉，成為了民營企業(yè)收購的目標，通過收購迅速擴大已有市場，提升市場的占有率和社會影響力。

（四）增加土地儲備的需要。土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心和基礎，國土資源部明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過招標掛牌方式才能獲得經(jīng)營性土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。這樣一來，增加了民營企業(yè)拿地的成本，競爭更加激烈。一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一級市場上拿地已經(jīng)相當困難。通過并購的方式從二級市場拿地，通過控股已經(jīng)獲得土地使用權(quán)的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以達到獲取土地資源的目的，增加土地儲備。

三、民營房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購業(yè)務實務操作

民營房地產(chǎn)企業(yè)收購國有房地產(chǎn)企業(yè)一般是以股權(quán)收購的方式進行。深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)曾以9.56億元的價格從華潤深國投投資有限公司收購深國投商用置業(yè)50%股權(quán)。深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)之前就持有標的企業(yè)50%股權(quán)，收購后被收購企業(yè)成為民營企業(yè)。除了股權(quán)收購外，收購方式還有以下幾種：承擔債務。收購方承擔被收購方的全部債權(quán)債務，接收被收購方全部資產(chǎn)，安置被收購方全部職工，從而成為被收購企業(yè)的股東和控制人；出資購買。收購方出資收購被收購方的全部資產(chǎn)；合并。兩個或兩個以上企業(yè)通過簽訂協(xié)議實現(xiàn)合并收購，組成一個新的企業(yè)。

四、民營房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購風險防范

（一）開展收購前盡職調(diào)查

企業(yè)收購是一項復雜的工程，收購失敗的主要原因是沒有做好收購前的盡職調(diào)查。收購行為帶來的預期收益具有一定的不可預知性，收購前要具有充分的風險意識，將收購國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上升為企業(yè)的戰(zhàn)略高度，明確收購的預期標準，加大對收購企業(yè)規(guī)模、技術水平、創(chuàng)新能力、競爭能力的了解，明確購買的原因、為什么要收購。明確盡職調(diào)查內(nèi)容，通過發(fā)掘企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向，明確是否收購。通過財政、稅務、質(zhì)檢等部門了解企業(yè)的財務狀況、稅收繳納情況和產(chǎn)品質(zhì)量情況，加強對財務報表的分析。通過有效的法律調(diào)查，明確企業(yè)的經(jīng)營范圍、資質(zhì)以及企業(yè)經(jīng)營的合法性和合規(guī)性。通過對股東的調(diào)查，看企業(yè)經(jīng)營管理者的素質(zhì)，能否以股東利益為原則，了解企業(yè)內(nèi)部控制、激勵機制是否完善。

（二）合作協(xié)議注意事項

由于收購雙方具有信息上的不對稱性，在合作收購協(xié)議的簽訂時要格外注意。要嚴格設計風險避讓等條款，在合同中雙方要對有關事項作詳細說明，保證所做出事項的真實性和合法性，主動承擔因信息披露不真實所負擔的法律責任。在收購過程中，被收購企業(yè)要確保經(jīng)營正常進行，允許收購方進入企業(yè)實地調(diào)查，期間不能修改公司章程和分紅政策。在收購協(xié)議中要增加收購的先決條件，只要達到收購標準或一方履行收購合同，雙方必須交割。最后，還要有違約責任，合同一方違約，要通過提高或降低收購成本來進行彌補。

（三）后續(xù)經(jīng)營管理注意事項

收購企業(yè)在收購后，要進行深入調(diào)研，逐步將經(jīng)營理念融入被收購企業(yè)，注重加強企業(yè)文化的熏陶和構(gòu)建。要加強被收購企業(yè)的管理，健全完善財務管理制度、全面預算管理制度，加大成本控制，提高產(chǎn)品質(zhì)量，加大信息傳遞和上報力度，不斷增強被收購企業(yè)的核心競爭力。

五、結(jié)語

民營房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購國有房地產(chǎn)企業(yè)本身在政策層面就具有一定的難度，這就需要民營房地產(chǎn)企業(yè)必須做好收購前的盡職調(diào)查工作，簽訂具有法律效力的收購合同或者是要約，將風險識別和控制提高到企業(yè)生死存亡的高度，充分準備，精心組織，才能提高收購的準確性和成功率。

參考文獻：

[1]李菁．聯(lián)想收購IBM全球PC業(yè)務案例分析[D].北京:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學，2007．

[2]肖堯春．企業(yè)并購風險及其防范探討[J].市場論壇，2010（09）.

[3]原磊．國際金融危機下中國企業(yè)并購行為研究[J].宏觀經(jīng)濟研究，2010（07）.

作者：梁翠瓊 單位：廣西欽州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

第八篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理一體化運作研究

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展空間也得到了很大的提升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走向了一體化的道路，一體化運作的財務管理模式勢必是未來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必然選擇。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作財務管理的基本理論出發(fā)，分析了一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理模式現(xiàn)狀，并就存在的問題提出了幾點完善一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的建議，目的在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作的財務管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得長期可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：一體化；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務管理；探析

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作財務管理概述

(一)一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理內(nèi)容

資金管理、設置財務組織的架構(gòu)、設計財務管理的流程、融資管理和投資管理等是一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的主要內(nèi)容，具體內(nèi)容如下：

1.資金管理。就是指在一體化的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各個子公司的各項經(jīng)營業(yè)務和開發(fā)項目的資金流進行管理，主要包括了資金計劃管理、分配資金的收支、項目資金的籌集等。

2.財務組織架構(gòu)。財務組織架構(gòu)主要是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項工作任務的分組、分工、協(xié)調(diào)以及劃分相關責任，房地產(chǎn)開企業(yè)在一體化運作下有著自身的特點，因此就必須設置適合自身發(fā)展的財務組織架構(gòu)，更好的適應一體化運作發(fā)展的需要。

3.財務管理流程。財務管理流程主要是指在一體化運作的背景下的基礎是價值分析，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金可以得到均衡的流轉(zhuǎn)和配置，更好實現(xiàn)企業(yè)長遠利益的思維方式和決策過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作是一個循序漸進的過程，企業(yè)的經(jīng)營過程也會隨著外界環(huán)境的變化而變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在分析內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的基礎上，設計出一條適合自身發(fā)展的財務管理流程。

4.融資管理。融資管理主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對外投資、生產(chǎn)經(jīng)營、調(diào)整結(jié)構(gòu)的需要，通過資本市場和融資渠道，通過科學合理的融資方式，對各個分支機構(gòu)的籌資活動進行有效管理的活動，融資管理的主要目的在于不斷滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的需求，減少經(jīng)營風險，降低生產(chǎn)經(jīng)營成本。

5.投資管理。投資管理主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢和發(fā)展戰(zhàn)略，通過分析市場需求和市場調(diào)研，來進一步確定客戶的需求，

(二)一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的特點

1.多元化的決策層次。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一體化的財務管理模式下，由于總公司與下屬的子公司的管理層次上存在著較大的差異性，導致了兩者的決策權(quán)限也有很大的差異性，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財務控制中就出現(xiàn)了多元化的特征。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司就要根據(jù)不同地區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)、各個子公司的不同情況等，對分權(quán)和集權(quán)的程度進行明確的確定，這樣既可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部之間的矛盾，又可以調(diào)動起下屬子公司員工工作的創(chuàng)造性和積極性。

2.較為復雜的財務管理內(nèi)容。設計子公司、策劃子公司、物業(yè)管理子公司、施工子公司等是一體化房地產(chǎn)企業(yè)可能包括的內(nèi)容，由于地區(qū)和業(yè)務的不同，導致了各個地區(qū)的經(jīng)濟、文化、法律和政治都有所不同，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作的財務內(nèi)容也就變得較為復雜化。

3.加大了對下屬子公司的監(jiān)控難度。在一體化財務管理模式下，財務管理決策層多元化、管理職能兩分化、管理方法多樣化，這就直接加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對下屬子公司財務監(jiān)控的難度。

二、一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理模式現(xiàn)狀

(一)缺乏對集分權(quán)的科學處理

“分權(quán)型”、“集權(quán)型”、“混合型”是目前我國一體化運作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的三種模式，其中分權(quán)型管理模式是指房地產(chǎn)總公司負責審批和決策企業(yè)的重大財務事項，下屬的子公司負責企業(yè)內(nèi)部的日常財務事務，并且將處理的結(jié)果上報給總公司；集權(quán)型管理模式主要是指總公司來實行財務的決策權(quán)，下屬的子公司不具備財務的決策權(quán)和審批權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在過多的分權(quán)，會導致由于下屬子公司財務決策不科學影響到企業(yè)整體決策的科學性，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在過多的集權(quán)，在處理臨時發(fā)生的財務業(yè)務的時候，下屬子公司就會將遇到的財務問題層層的向總公司匯報，然后通過高層決策后再將結(jié)果傳達給子公司，這樣就不利于房地產(chǎn)開企業(yè)更好的把握好商機。

(二)缺乏對財務信息的全面控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對下屬子公司經(jīng)營業(yè)績的評價可以通過獲取財務信息來實現(xiàn)，并可以根據(jù)財務信息來制定企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略。但是在一體化的財務模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收集財務信息方面會比較困難，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬子公司并沒有按照真實的情況向總公司上報財務報表，因此也就不能真實的反映企業(yè)真實的財務信息，虛增了企業(yè)的資產(chǎn)。同時由于一部分的下屬子公司財務核算人員的水平不同，降低了財務信息傳遞的速度，因此也就不能保證財務信息的質(zhì)量，另外不同子公司采用的是不同的財務軟件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就不能更好的實現(xiàn)度財務信息的全面控制。

三、完善一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的建議

(一)采用相對集權(quán)型的財務管理模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一體化運作下應該從各個角度出發(fā)，選擇一種適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的財務管理模式即：相對集權(quán)型的財務管理模式，這種財務管理模式是以“集權(quán)為主，分權(quán)為輔”，同時也是混合型財務官模式的一個重要分支，這樣就可以保證開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)擁有較高的財務決策權(quán)，同時下屬的子公司也會具備相對的財務決策權(quán)。與分權(quán)型財務管理模式和集權(quán)型財務管理模式不同的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)子公司財務管理人員有著不同的審批權(quán)限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在競爭激烈的市場環(huán)境下獲得加大的利潤空間，大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)都采用了一體化的財務運作模式，可以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用一體化財務管理模式還處于初級階段，因此總公司應該對下屬子公司實施集權(quán)的財務管控模式，但是為了很好的調(diào)動起下屬子公司員工工作的積極性，就應該采用相對集權(quán)的財務管理模式，在一體化運作模式下才能更好的發(fā)揮出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體效應。

(二)實現(xiàn)對財務信息的全面控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一體化財務運作模式下要更好的實現(xiàn)對財務信息的全面控制，要保證財務信息可以在各個部門之間實現(xiàn)共享，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在“收支兩條線”的基礎上，建立統(tǒng)一的財務會計核算官系統(tǒng)，整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要使用統(tǒng)一的財務信息軟件，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬子公司必須及時的將相關財務信息輸入到共享財務數(shù)據(jù)庫中，這樣總公司才能夠?qū)ω攧招畔⑦M行動態(tài)、及時、準確的全面控制。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司和子公司之間也要采用統(tǒng)一的財務核算體系，統(tǒng)一的財務核算體系應該包括：固定資產(chǎn)核算子系統(tǒng)、工資核算子系統(tǒng)、在建工程子系統(tǒng)等，這樣各個子公司就會在核算后自動生成財務報表、會計賬簿，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就能全面的對財務信息進行控制。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用一體化財務管理模式可以促進其獲得長期的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者必須認識到一體化運作的必要性，要從實際情況出發(fā)不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作水平，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立足。

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作者：趙彪 單位：三湘股份有限公司

第九篇：房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作思考

摘要：隨著我國各項建設的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了更為廣闊的發(fā)展前景與更多市場機遇。而房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理的重要性也逐漸受到企業(yè)管理者與決策者的重視。本文重點談談如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計基礎工作，以幫助企業(yè)管理者更好的全面統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)進一步發(fā)展，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；統(tǒng)計工作；統(tǒng)計基礎

房地產(chǎn)企業(yè)近年來的發(fā)展勢頭可謂強勁，而房地產(chǎn)企業(yè)又屬于資金密集、勞動力密集的特殊行業(yè)，其統(tǒng)計工作對房地產(chǎn)企業(yè)的全面管理與建設意義重大。統(tǒng)計工作的根本和源頭是統(tǒng)計基礎工作，基礎工作質(zhì)量的高低直接影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作的質(zhì)量與水平。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計基礎工作與規(guī)范化建設就應該成為企業(yè)管理者及相關部門工作人員的頭等大事。

一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作現(xiàn)狀分析

統(tǒng)計基礎工作是房地產(chǎn)統(tǒng)計工作的重頭戲，近些年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者和決策者也加大了對基礎工作的關注和支持力度。然而，就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作仍然存在著一些典型問題值得我們思考。首先，在人員構(gòu)成方面，房地產(chǎn)企業(yè)由于受到市場波動影響極大，市場競爭又日趨激烈，雖然統(tǒng)計工作已經(jīng)逐漸受到關注和重視，但仍然有許多企業(yè)管理者習慣于將管理工作重心放在項目承接、建設、產(chǎn)品銷售等窗口部門。對于內(nèi)部管理尤其是統(tǒng)計工作上未能予以足夠重視，從而導致統(tǒng)計人員隊伍的素質(zhì)持續(xù)偏低，統(tǒng)計基礎工作無法落實到位，無法實際承擔起信息快速有效傳遞的重任，從而制約了統(tǒng)計基礎工作質(zhì)量的加強。

此外，由于工作不受重視，致使統(tǒng)計人員對自身要求不高、職業(yè)精神缺乏且專業(yè)技能偏低，從而造成人員變動頻繁，統(tǒng)計工作長期無法實現(xiàn)持續(xù)與常態(tài)化。其次，缺乏行之有效的管理制度。制度是管理工作得以順利開展的保障，而當前許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然在生產(chǎn)技術、管理技術等方面有了長足進步，但在統(tǒng)計與統(tǒng)計基礎工作上的制度建設仍然存在許多缺陷和不足，致使統(tǒng)計工作的開展無章可循或制度不夠契合房地產(chǎn)企業(yè)實際，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作的規(guī)范化發(fā)展。再次，業(yè)務開展不規(guī)范。統(tǒng)計基礎工作應包括設計、調(diào)查、整理、分析等等內(nèi)容，但許多房地產(chǎn)企業(yè)因為缺乏相應制度，從而造成數(shù)據(jù)收集不及時、數(shù)據(jù)存在嚴重失真、信息傳遞不通暢等問題，嚴重影響了企業(yè)經(jīng)營者的決策科學性以及相關部門對企業(yè)統(tǒng)計信息的及時掌握。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作的思考

前文我們就房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作存在的問題進行了分析，想要切實提升統(tǒng)計基礎工作質(zhì)量就必須從這幾個方面入手，有的放矢的尋找解決辦法和對策。

1.端正工作意識。統(tǒng)計人員工作意識直接決定著統(tǒng)計基礎工作的具體質(zhì)量，在人員意識端正上，首先要樹立敬業(yè)意識。房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計工作可以說比較枯燥，但要求又相對較高，對于統(tǒng)計人員的專業(yè)素質(zhì)及工作行為又有較為嚴格的規(guī)定。對于任務多、內(nèi)容雜，又不易在短期內(nèi)產(chǎn)生可觀成績的統(tǒng)計基礎工作，工作人員就應該強化責任感、敬業(yè)意識與服務意識。要從明確自身責任為基礎，了解工作的服務對象是企業(yè)與企業(yè)管理者，做到以企業(yè)發(fā)展需求為工作的出發(fā)點和落腳點，認真對待每一項統(tǒng)計內(nèi)容。企業(yè)管理者可以通過宣傳教育、組織培訓以及與績效考評相結(jié)合的辦法加強統(tǒng)計人員的意識端正，為企業(yè)打造一支具有實際價值創(chuàng)造能力的統(tǒng)計人才隊伍。

2.加強基礎工作的規(guī)范化。統(tǒng)計基礎工作繁瑣而龐雜，需要工作人員付出更多辛勞和努力。我們應該在正視這一工作特點的基礎之上進一步加強統(tǒng)計基礎工作精細化與規(guī)范化的制度建設。首先，要切實落實崗位配置及人員安排，在企業(yè)財務狀況允許的范圍內(nèi)盡量著手培養(yǎng)自己的統(tǒng)計人員，減少兼職統(tǒng)計人員數(shù)量，減少人員流動，穩(wěn)定員工工作情緒，夯實能力與技能，并通過多元化激勵手段激發(fā)統(tǒng)計人員的工作熱情與主動性、創(chuàng)造性。其次，要切實落實統(tǒng)計基礎工作問責制度，規(guī)范工作人員行為及意識，提升其自律性和自覺性。再次，加強國家法律法規(guī)的宣傳及教育力度，有效規(guī)范人員的工作行為，避免違法違規(guī)行為發(fā)生。最后，加強以統(tǒng)計工作為核心的信息傳遞網(wǎng)絡建設，確保企業(yè)各部門信息傳遞的暢通與及時，實現(xiàn)上情下達、有效共享，真正發(fā)揮出統(tǒng)計基礎工作的重要作用。

3.完善并細化統(tǒng)計基礎工作。面對當前房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作的繁雜局面，統(tǒng)計基礎工作的重點之一還應該放在完善與細化上面。要切實完善企業(yè)的統(tǒng)計工作相關制度，實現(xiàn)統(tǒng)計內(nèi)容的細化，要針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實際情況切實建立相關統(tǒng)計臺賬，如工程項目進度、施工情況、竣工情況、產(chǎn)品銷售情況、項目投資情況、資金往來情況、企業(yè)基本財務情況以及勞動力情況等均需完備臺賬統(tǒng)計，以確保各項數(shù)據(jù)的收集與登記工作順利進行。此外，還要嚴格報表編寫與審批制度，在執(zhí)行主管領導審批制度的同時，還要推行審批負責制，以約束審批主管領導的管理行為，使統(tǒng)計基礎工作實現(xiàn)規(guī)范化與科學化。

4.加強數(shù)據(jù)管理，避免信息失真。保障數(shù)據(jù)質(zhì)量是統(tǒng)計基礎工作的又一重要內(nèi)容，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其數(shù)據(jù)來源廣泛、數(shù)據(jù)失真問題時有發(fā)生，這樣不僅影響到統(tǒng)計工作的開展，同時也對企業(yè)的總體發(fā)展造成嚴重阻礙。在數(shù)據(jù)管理與失真問題研究方面，要特別重視施工方數(shù)據(jù)、商品房銷售數(shù)據(jù)及勞動數(shù)據(jù)。應該對各方數(shù)據(jù)進行嚴格審核，如施工單位土建數(shù)據(jù)、工程量數(shù)據(jù)、設備機械安裝及使用數(shù)據(jù)等。同時，統(tǒng)計人員還要會同現(xiàn)場管理人員進行雙向?qū)徍?，并落實兩方?quán)責，以確保數(shù)據(jù)來源的真實、可靠。其次，加強對商品房銷售數(shù)據(jù)的多方核查，嚴格對比銷售部、財務部及合同備案的各項數(shù)據(jù)，確保真實有效。最后，在勞動力使用情況方面，要以項目、環(huán)節(jié)、階段為單位及時記錄，避免數(shù)據(jù)失真。

5.加強統(tǒng)計內(nèi)審監(jiān)督。統(tǒng)計工作不僅需要依靠嚴密的制度與專業(yè)的精神，同時也離不開有效監(jiān)督與約束機制。要建立以加強統(tǒng)計基礎工作推進為重心的內(nèi)部審計制度，內(nèi)部審計不僅要以約束統(tǒng)計人員工作行為及意識為重點，還要將關注力度放在各部門的制度執(zhí)行上面，為統(tǒng)計基礎工作質(zhì)量提升提供保障。為了保障內(nèi)部審計工作的規(guī)范性與權(quán)威性，企業(yè)要以制度的形式賦予其法律地位，避免工作開展過程中受到其他部門及工作人員的阻礙和干擾，同時還要針對統(tǒng)計基礎工作的具體要求進行考核機制建設，考核對象不僅要包括統(tǒng)計人員、各部門管理者與工作人員，同時也要將內(nèi)部審計人員包含在內(nèi)，以實現(xiàn)內(nèi)部審計工作的科學、合理、規(guī)范。

6.加強外部監(jiān)督機制建設。外部監(jiān)督對于房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作來說也尤為重要，外部監(jiān)督主要包括媒體監(jiān)督與大眾監(jiān)督。企業(yè)管理者應該端正態(tài)度，積極接受社會輿論的監(jiān)督與建議，并通過開辟多樣化信息收集渠道的形式對社會意見與建議進行及時分析與反饋，這樣不僅能夠幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)管理質(zhì)量提升，也能夠為企業(yè)的社會形象塑造助力，從而提升企業(yè)的社會影響力與公信力，增強企業(yè)市場競爭綜合實力。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計基礎工作內(nèi)容繁多、任務龐雜。而統(tǒng)計基礎工作對于企業(yè)的全面建設又意義重大，所以我們應該在正視其復雜性與重要性的基礎之上加大工作力度，轉(zhuǎn)變工作思路、改革工作方法，實現(xiàn)統(tǒng)計基礎工作的質(zhì)量提升，為企業(yè)全面發(fā)展貢獻一份力量。

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作者：馬宏華 單位：北京市御水苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司