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中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，已取得了重大的成就。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬(wàn)家，物業(yè)管理從業(yè)人員200多萬(wàn)人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、社會(huì)后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積數(shù)百億平方米。物業(yè)管理已形成了龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化也逐步在啟動(dòng)。那么，中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀如何？物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式有哪些？物業(yè)管理市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)又怎樣？本文對(duì)此作一些研究、分析。

中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀

具備了規(guī)模龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)

我國(guó)擁有數(shù)以億計(jì)的物業(yè)基礎(chǔ)，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)的規(guī)模將越來(lái)越大，整個(gè)物業(yè)管理的市場(chǎng)需求是巨大的。初步估計(jì)，目前在管物業(yè)面積應(yīng)該突破100億平方米。物業(yè)管理龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)為物業(yè)管理的市場(chǎng)化奠定了基礎(chǔ)。

賣方市場(chǎng)主體已基本形成

目前我國(guó)物業(yè)管理公司已逾2萬(wàn)家，雖然數(shù)目眾多，良莠不齊，但其中一部分物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)洗禮，其管理品質(zhì)已達(dá)到了一定程度的提高，品牌效應(yīng)已經(jīng)逐步凸現(xiàn)出來(lái)，具有搶占市場(chǎng)的能力，其行為將推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。物業(yè)管理賣方市場(chǎng)的主體已基本形成，并具有一定的實(shí)力。

買方市場(chǎng)主體缺位

從物業(yè)管理的發(fā)展來(lái)看，物業(yè)管理最終的買方主體應(yīng)是業(yè)主委員會(huì)。但是目前業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作存在著諸多的問(wèn)題，如業(yè)主委員會(huì)成立困難，缺乏相應(yīng)的資金支持，業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)低下，并不能真正代表全體業(yè)主的心愿，業(yè)主委員會(huì)違規(guī)操作經(jīng)常發(fā)生，等等。這使得業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理市場(chǎng)中的買方市場(chǎng)主體地位經(jīng)常缺位，物業(yè)管理的市場(chǎng)化缺乏最基本的形成要素，物業(yè)管理的市場(chǎng)化難以得到實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。

自建自管仍處于主導(dǎo)地位，市場(chǎng)化正在啟動(dòng)

目前，我國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)雖然取得了一定的成績(jī)，但總體上物業(yè)管理市場(chǎng)仍處于自建自管的狀態(tài)，管理規(guī)模較小，專業(yè)化能力較低，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍低下。物業(yè)管理的招投標(biāo)還存在諸多的問(wèn)題，物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度并不高。但目前物業(yè)管理的發(fā)展己顯示出，物業(yè)管理的招投標(biāo)數(shù)目在急劇增加，物業(yè)管理的市場(chǎng)化正在啟動(dòng)，并有一觸即發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

專業(yè)化程度不高

由于物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模普遍過(guò)小，因此，物業(yè)管理實(shí)施專業(yè)化就比較困難。此外，目前市場(chǎng)上物業(yè)管理的專業(yè)化公司也不太成熟，如物業(yè)管理安全管理方面的專業(yè)公司就很少或沒(méi)有，清潔公司雖然很多，但由于人員工資過(guò)低，人員流動(dòng)過(guò)快，也影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。這些因素制約了物業(yè)管理專業(yè)化的實(shí)施。

全國(guó)型的品牌格局沒(méi)有形成

物業(yè)管理由于沒(méi)有進(jìn)行充分的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致目前物業(yè)管理公司多而雜、小而全。除個(gè)別城市外，全國(guó)型的物業(yè)管理公司的品牌格局并沒(méi)有形成，大的品牌物業(yè)管理公司占據(jù)主要物管市場(chǎng)的局勢(shì)也沒(méi)有形成。這種狀況為未來(lái)物業(yè)管理市場(chǎng)的重新洗牌提供了良好的條件。

地區(qū)間發(fā)展不平衡

中國(guó)物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)差異很大，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的物業(yè)管理水平明顯滯后，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)則相對(duì)規(guī)范和成熟。一般來(lái)說(shuō)，南方地區(qū)的物業(yè)管理水平高于北方地區(qū)，沿海城市的物業(yè)管理水平高于內(nèi)地城市，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)形成了中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展格局的不平衡。

中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式

（一）按物業(yè)管理的管理方式分類

通過(guò)委托管理占領(lǐng)市場(chǎng)

這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過(guò)全委托方式接管上級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過(guò)全委托方式接管別的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤(rùn)空間。

通過(guò)顧問(wèn)管理占領(lǐng)市場(chǎng)

這種管理方式就是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)提供顧問(wèn)、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問(wèn)公司不愿意全委。目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)仍以顧問(wèn)方式為主。

通過(guò)合作管理占領(lǐng)市場(chǎng)

這種方式就是兩家物業(yè)公司通過(guò)股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過(guò)合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來(lái)，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)。（二）按獲得物業(yè)管理權(quán)的方式分類

通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)

這種方式就是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化最根本的方式。但目前通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。

通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)

這種方式就是通過(guò)協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，這種方式比較常見(jiàn)，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。

通過(guò)自建自管方式擁有市場(chǎng)

這種情況就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將所開(kāi)發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。

企業(yè)兼并、重組，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路

企業(yè)為了做大、做強(qiáng)，也可走兼并、重組之路。這是企業(yè)尋求自身發(fā)展，增加自身實(shí)力的一種途徑，也是企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)的一種方式。

中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)走勢(shì)

未來(lái)3-5年是中國(guó)物業(yè)管理化的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”

自建自管的發(fā)展模式造成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)公司數(shù)目多，平均每一個(gè)公司的管理規(guī)模小，管理質(zhì)量差，市場(chǎng)化程度低，物業(yè)管理的品牌效應(yīng)差等。由于物業(yè)管理行業(yè)的門檻較低，物業(yè)管理的市場(chǎng)化未能全面啟動(dòng)，全國(guó)城市，特別是中小城市，物業(yè)管理公司的數(shù)目仍在急劇上升。這種趨勢(shì)在全國(guó)又加劇形成了眾多的、區(qū)域性的、封閉性的物業(yè)管理市場(chǎng)。

但物業(yè)管理發(fā)展到今天，其發(fā)展?fàn)顩r已發(fā)生了明顯的變化。雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門檻仍會(huì)吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過(guò)兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團(tuán)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)市場(chǎng)洗禮，最終會(huì)形成少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)占據(jù)大部分物業(yè)管理市場(chǎng)的格局。

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮，少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場(chǎng)份額，使物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門檻自動(dòng)加高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈而且層次更高。這種狀況會(huì)使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無(wú)法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。

目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來(lái)3-5年是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到2005年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。

寫字樓市場(chǎng)化程度低，高檔商品住宅市場(chǎng)化程度高

寫字市場(chǎng)化程度低、高檔住宅市場(chǎng)化程度高的狀況預(yù)計(jì)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間里仍會(huì)保持。從目前物業(yè)管理市場(chǎng)的分析來(lái)看，寫字樓物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較高，而且寫字樓面向的是商業(yè)用戶，收費(fèi)反而容易。同時(shí)，又由于智能化設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)用，寫字樓的管理反而容易，成本又較低。因此，寫字樓的物業(yè)管理有很高的利潤(rùn)。目前，全國(guó)寫字樓的物業(yè)管理全面飄紅，在一定程度上就說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。如果說(shuō)，在物業(yè)管理中還有暴利的話，這就是寫字樓的物業(yè)管理。

寫字樓往往是出租型物業(yè)，是單一業(yè)主或業(yè)主數(shù)目較少。這種情況使業(yè)主的意愿較易實(shí)現(xiàn)或得到表達(dá)。由于寫字樓的物業(yè)管理利潤(rùn)較高，驅(qū)使寫字樓的業(yè)主自己成立物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，以免“肥水流入外人田”。在物業(yè)管理市場(chǎng)化方面，寫字樓業(yè)主一般是聘請(qǐng)專業(yè)的顧問(wèn)公司進(jìn)行顧問(wèn)管理，而不是聘請(qǐng)別的公司進(jìn)行全委管理。

目前，高檔住宅的物業(yè)管理尚有一定的利潤(rùn)空間，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有很大的吸引力。同時(shí)，由于高檔住宅是一種完全市場(chǎng)化的物業(yè)，業(yè)主數(shù)目較多，業(yè)權(quán)分散。這種情況要使業(yè)主的意愿得到實(shí)現(xiàn)或表達(dá)，只有通過(guò)物業(yè)管理的招投標(biāo)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理中選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司主要是為了增加賣點(diǎn)，滿足眾多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求。業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司是為了實(shí)現(xiàn)或表達(dá)全體業(yè)主的意愿。鑒于此種情況，未來(lái)高檔住宅是市場(chǎng)化程度最高的物業(yè)。

此外，一些檔次較低的物業(yè)，如低檔住宅、工業(yè)廠房等，由于物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力有限，管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物管企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不會(huì)太高。

社會(huì)公共型物業(yè)將全面推向市場(chǎng)

社會(huì)公共型物業(yè)主要是指學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的辦公、住宅物業(yè)。這部分物業(yè)本來(lái)由單位統(tǒng)一管理，但由于管理不夠?qū)I(yè)等因素影響，致使管理成本高，管理檔次低。隨著政府后勤制度的改革，這部分物業(yè)最終會(huì)走向市場(chǎng)。社會(huì)公共型物業(yè)，由于是國(guó)有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主單一，收費(fèi)較易，且有一定的利潤(rùn)空間，未來(lái)這一塊物業(yè)的市場(chǎng)化程度也會(huì)很高。在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)中，這部分的物業(yè)已占了相當(dāng)大的比例，未來(lái)社會(huì)型的物業(yè)將全面推向市場(chǎng)。

物業(yè)管現(xiàn)招投標(biāo)方式和自建自管模式都將成為物業(yè)管理市場(chǎng)的主流

在自建自管的模式下，一部分物管企業(yè)在其發(fā)展商強(qiáng)有力的支持下，形成品牌物管企業(yè)。這部分物管企業(yè)一方面仍然通過(guò)自建自管模式承接上級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)；另一方面，通過(guò)物業(yè)管理市場(chǎng)承接其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)。所以，整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)會(huì)形成物業(yè)管理招投標(biāo)的方式和自建自管模式兩種主流方式。

企業(yè)走兼并、聯(lián)合、重組之路，物業(yè)管理規(guī)?；图瘓F(tuán)化形成

由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，物業(yè)管理企業(yè)為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，為了尋求規(guī)模效益和品牌效應(yīng)，就會(huì)走企業(yè)兼并、聯(lián)合、重組的道路。這種物管企業(yè)間的兼并、聯(lián)合、重組既是物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種方式，也是物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種結(jié)果，最終會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模化和集團(tuán)化的形成。

物業(yè)管理的專業(yè)化將逐步形成

專業(yè)化是生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平，社會(huì)化分工到一定程度的產(chǎn)物，也是物業(yè)管理市場(chǎng)化的必然結(jié)果。未來(lái)的物業(yè)管理項(xiàng)目將由更多的專業(yè)性公司來(lái)完成，而不是由一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)統(tǒng)包統(tǒng)攬。物業(yè)管理的專業(yè)化可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置。

物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化將形成

物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化是指將物業(yè)管理作為主業(yè)，利用物業(yè)管理的上下游資源，通過(guò)物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專業(yè)化和品牌化等方式，將物業(yè)管理作為一種產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)和消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資源的優(yōu)化配置，提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。我國(guó)物業(yè)管理具有龐大的物業(yè)基礎(chǔ)，人們對(duì)物業(yè)管理又有強(qiáng)烈的社會(huì)需求，加上房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)已初具雛形。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式必將形成。

全面推行國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量化管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的有關(guān)要求，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的一種方式。我國(guó)已加入了WTO組織，對(duì)此也有了更高的要求和更迫切的需求。物業(yè)管理的實(shí)踐已經(jīng)證明，引入國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化體系（包括ISO9000國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和ISO14001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系等）對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范化運(yùn)作，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，確實(shí)起到很大的作用。隨著物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，將會(huì)有越來(lái)越多的物業(yè)管理企業(yè)采用國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理。

物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)管

物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)是《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的要求和希望。隨著房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的形成，物業(yè)管理智能化和集約化的運(yùn)用，政府對(duì)物業(yè)管理業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)，這一切必將推動(dòng)物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來(lái)，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)