土地儲備資金管理論文
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1.土地儲備資金自有規(guī)模小，資金來源單一土地儲備資金是指土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進行前期開發(fā)等所需的資金。因此，該資金投資規(guī)模大，周轉(zhuǎn)周期長，相應(yīng)的風(fēng)險較其他資金而言較大。如果土地儲備機構(gòu)自身擁有一定的資金規(guī)模，在資金急需時能夠在一定時間采用一定方式籌集一定資金的話尚能承擔(dān)土地儲備資金所面臨的風(fēng)險。事實上，大多數(shù)土地儲備機構(gòu)的自有資金規(guī)模相當(dāng)小，資金來源也比較單一，主要是商業(yè)銀行的貸款，據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行貸款在土地儲備金的規(guī)模中竟占到80%以上，商業(yè)銀行利率較高，一旦不能及時歸還，整個資金鏈條將受到影響，這無疑又加大了土地儲備資金的風(fēng)險。雖然，關(guān)于土地儲備資金的相關(guān)政策規(guī)定：“財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例的資金，建立國有土地收益資金，主要用于土地收購儲備?！钡堑降讋澇龆啻蟊壤馁Y金，并沒有相應(yīng)的細則進行規(guī)定。況且，各地方財政情況不同，對土地儲備資金的認識程度也不同。因此，在實際的操作過程中，各地對土地儲備資金提取的基數(shù)和比例也各不相同，造成土地儲備資金自有規(guī)模小，來源單一，結(jié)構(gòu)失衡，難以抵御一定的風(fēng)險。
2.土地儲備資金周轉(zhuǎn)周期滯后于貸款期限造成高額的財務(wù)費用土地儲備資金來源單一，主要依靠商業(yè)貸款。按照中國人民銀行對土地儲備資金貸款的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行對于儲備項目的貸款最長不能超過兩年。而對于土地儲備的實際操作來說，土地征收時雖有經(jīng)政府批準并予以公告和相應(yīng)的補償條例，但在征地拆遷中仍面臨重重困難，拆遷標準難以滿足住戶要求，出現(xiàn)“釘子戶”，不僅增加征收難度，而且耽誤了工期，客觀上增加了土地收儲資金成本；即便土地征收完畢，還要進行相應(yīng)的道路維修、保證一定的綠化率、水電暖正常供應(yīng)、相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施完善后才可出讓，出讓后資金的回籠也需要一個漫長的過程。從土地的征收、開發(fā)、出讓再到資金的收回，這個過程遠遠超過兩年。土地儲備資金周轉(zhuǎn)周期嚴重滯后于銀行貸款周期，造成的直接后果是貸款本金不能及時歸還，同時還產(chǎn)生大量的利息和滯納金，這筆巨大的財務(wù)費用無疑給土地儲備機構(gòu)帶來巨大的負擔(dān)，長此以往整個資金鏈條將會中斷，后果不堪設(shè)想。
3.房地產(chǎn)市場的波動和政府的干預(yù)給土地儲備資金帶來一定的風(fēng)險“房地產(chǎn)市場具有固有的周期性，各個周期中的拐點是由市場、政策、資金流等多種因素共同決定，很難通過一定的手段進行預(yù)測。雖然，土地儲備機構(gòu)的作用是通過土地儲備資金來調(diào)控土地市場，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。但是，房地產(chǎn)市場的波動也會給土地儲備機構(gòu)帶來直接的影響?！薄痹谖覈?，土地儲備資金執(zhí)行的是收支兩條線管理，房地產(chǎn)市場景氣時，土地出讓產(chǎn)生的收益大部分歸入地方財政；而房地產(chǎn)市場蕭條時，土地流拍比例較高，出讓的土地資金難以回籠，成本難以彌補，此時，地方財政能否給予支持直接決定土地儲備機構(gòu)的資金鏈條能否正常運行?！贝送?，由于我國的土地具有公有性質(zhì)，土地屬于國家或者集體所有，為了保證集體的利益，政府會通過一定的規(guī)章制度、政策的制定、稅收優(yōu)惠、協(xié)議出讓等一系列的措施進行干預(yù)。而這種干預(yù)是不以市場變動為基礎(chǔ)的，具有非市場性。往往這種干預(yù)滯后于市場調(diào)節(jié)，造成土地資源配置的不合理，影響土地儲備資金的使用效率。
4.土地儲備資金所面臨的其他風(fēng)險土地儲備資金面臨的其他風(fēng)險主要包括：一是，政策變動給土地儲備資金帶來的風(fēng)險；例如：金融、房地產(chǎn)和其他相關(guān)政策變動直接影響土地儲備資金。央行上調(diào)存貸款利率、提高存款準備金額度、提高貸款門檻，土地儲備資金的融資成本直接受到影響?！坝秩纾瑖毅y根緊縮，市場中流通資金不足，造成的直接后果是土地儲備資金融資困難；再如國家稅收的調(diào)整也會對土地儲備資金的管理帶來一系列的不利影響；二是，資金的籌集規(guī)模和資金的回籠周期滯后于土地的收購和開發(fā)，造成資金鏈條斷裂。目前，舊城改造如火如荼，為了加快舊城改造，土地儲備機構(gòu)迅速、大規(guī)模地收購、儲備土地，而這需要龐大的資金支持，倘若資金籌集不足、出讓土地資金難以迅速回籠的話，整個資金鏈條將迅速崩裂；三是，在土地出讓過程中，由于各種不確定因素的出現(xiàn)，難免造成土地流拍或者以低于成本的價格成交，造成資金不能及時回籠或者虧本收回等?！?/p>
二、對于土地儲備資金管理存在的風(fēng)險提供的幾點建議
1.拓寬土地儲備資金的融資渠道，改善結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃用途創(chuàng)新和拓展儲備資金的融資渠道，增加土地儲備資金的規(guī)模，改善土地儲備的結(jié)構(gòu)，擺脫對商業(yè)銀行貸款的依賴，不僅降低了土地儲備資金的風(fēng)險，也提高了土地儲備資金的使用效率。新的融資模式可以通過以下幾點來實現(xiàn)：
(1)央行給予一定的政策支持，降低土地儲備資金的貸款門檻并給予一定的政策優(yōu)惠：如降低利率、延長貸款周期、延長還款周期，對于不能及時歸還的貸款能減收或免收滯納金等；
(2)“根據(jù)自身實際，效仿企業(yè)發(fā)行債券、保險、信托、中期票據(jù)等方式進行社會融資，其收益應(yīng)高于銀行同期利率，當(dāng)然這種情況需要結(jié)合自身實際進行可行性探討與探索。
(3)積極爭取擁有一定閑置資金的機構(gòu)的支持。例如，社保機構(gòu)和住房公積金管理中心等機構(gòu)存在一定的閑置資金，可采用一定的方式獲取此類機構(gòu)的支持。土地儲備資金是以政府為擔(dān)保的公益基金，具有一定的安全性和穩(wěn)定性，既可增加土地儲備機構(gòu)的融資規(guī)模，又可提高社保機構(gòu)和公積金管理機構(gòu)的收益，對其具有一定的吸引力。
(4)效仿期貨市場，進行平衡交易。根據(jù)市場變動情況，購買、出讓土地期權(quán)，最大限度的少市場變動、部門協(xié)調(diào)、基礎(chǔ)開發(fā)等因素帶來的不確定性。”“此外，在融資渠道和融資規(guī)模有一定保證的前提下，還應(yīng)合理規(guī)劃土地儲備金的用途，最大限度提高土地儲備金的收益?？梢砸罁?jù)年度土地儲備計劃、上年度土地儲備費用結(jié)合年度儲備土地坐落、原用途、前期開發(fā)程度等情況，科學(xué)擬定土地儲備費用、合理安排土地儲備融資規(guī)模。土地儲備融資資金應(yīng)按照?？顚Ｓ?、封閉管理的原則嚴格監(jiān)管。不得將土地儲備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。”
2.建立土地儲備資金的內(nèi)部控制體系，防范資金安全風(fēng)險強大、有效的內(nèi)部控制機制是土地儲備資金正常、安全運行的有力保障，對于深化房地產(chǎn)改革，促進土地集約化利用，推動城市建設(shè)，保證國民經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要作用。“建立健全有效的內(nèi)控體系首先要有一個良好的內(nèi)控環(huán)境。良好的內(nèi)控環(huán)境需要從戰(zhàn)略上、組織機構(gòu)、人員配置、人力資源管理等方面進行綜合管理；其次，良好的內(nèi)控體系，需要有效的控制措施來保障。財務(wù)機構(gòu)根據(jù)實際情況制定有效的控制措施。如：不相容職位相互分離、定期輪崗換崗、授權(quán)審批控制、績效考核控制等。”此外，進一步增強同級審計部門和財政部門對土地儲備資金的使用進行審計檢查，確保土地儲備資金的安全。
3.建立土地儲備資金的預(yù)警應(yīng)急機制，及時應(yīng)對各種風(fēng)險宏觀經(jīng)濟變化無常、各種政策法規(guī)層出不窮，而這些都會對土地儲備資金帶來嚴重影響。“因此土地儲備機構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟和政策法規(guī)的變化，并據(jù)此建立有效的預(yù)警應(yīng)急機制，以應(yīng)對各種突發(fā)情況。土地儲備機構(gòu)可以自行建立，也可委托具有一定資質(zhì)的機構(gòu)對城市土地的規(guī)模、需求、結(jié)構(gòu)進行全面調(diào)研，獲取準確的市場信息，分析市場發(fā)展方向，制定一定時期內(nèi)土地儲備的發(fā)展規(guī)劃，對于可能出現(xiàn)的風(fēng)險，制定一定應(yīng)急機制，盡可能的將風(fēng)險降低到最低?！?/p>
4.加強督查考核“建立年度績效考核，通過制定一系列的考核評價指標對土地儲備機構(gòu)進行考核，如年度土地收儲計劃實施率、儲備項目前期開發(fā)進度等，對于違反規(guī)定的單位和各人，將依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理?！?/p>
作者：樊月琴單位：寧波市鎮(zhèn)海區(qū)財政局
