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摘要：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷加碼和償債期密集到來，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張局面日益凸顯，中小房企面臨著更為嚴峻的資金風險。本文分析中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，并提出優(yōu)化中小房企資金管理的建議。

關鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；資金；管理

調(diào)查顯示，截至2019年9月21日全國已有314家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣告破產(chǎn)，其中大部分屬于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且絕大多數(shù)房企破產(chǎn)是因為資金鏈斷裂導致無法償還債務或者無力繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項目。新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應加強資金管理，避免資金管理不當招致經(jīng)營風險。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

近年來國家堅決落實“房住不炒”理念，各級政府部門嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐漸分化，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題逐漸凸顯。

（一）自有資金不足，對外融資困難

無論是住宅還是商業(yè)項目，從前期拿地到中期開發(fā)和后期清算都需要投入大量的資金。經(jīng)過前兩年井噴式增長，當前房地產(chǎn)開發(fā)成本高企，面對高額的項目總投資，中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，需要通過資本市場和金融機構籌集項目開發(fā)資金。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身融資評級較低、缺乏優(yōu)質房地產(chǎn)開發(fā)項目和強有力的擔保方式，在資本市場處于弱勢地位。同時，房地產(chǎn)融資監(jiān)管不斷收緊，各監(jiān)管機構嚴防信貸資金違規(guī)流入到房地產(chǎn)市場。此波監(jiān)管態(tài)勢下，融資難、融資貴成為中小房企普遍面臨的棘手問題。

（二）債務集中到期，償還壓力大增

2015-2017年，受多輪降準降息、降首付、棚改貨幣化安置等降低購房成本的政策推動，全國各地樓市實現(xiàn)一輪猛漲。這一時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地積極性普遍提升，中小房企融資力度明顯加大。由于房地產(chǎn)單筆融資期限多為3-5年，因此2018-2021年是房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰期，中小房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力上升明顯。一方面，國家監(jiān)管機構收緊信貸資金流入房地產(chǎn)市場；另一方面，當前房地產(chǎn)項目去化周期延長，房地產(chǎn)業(yè)整體銷售回款率低于60%，中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回款及時足額償還到期債務的風險加大。

（三）資本結構不合理，負債率高企

大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增資擴股等股權融資方式籌集開發(fā)資金，相比之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資模式要單一的多，往往只能通過債務融資籌集資金。部分中小房企雖然獲得金融機構股權投資，往往也屬于規(guī)避房地產(chǎn)貸款監(jiān)管要求的明股實債，其實質仍屬于債務融資。中小房地產(chǎn)企業(yè)通常高負債運行，普遍存在著資本結構不合理的問題，企業(yè)每期需動用大額資金償還到期債務本息，又導致中小房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難，最終可能加劇資金緊張局面。

（四）債務結構不合理，錯配風險凸顯

中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資優(yōu)勢，往往只講求快速籌集項目開發(fā)所需資金，對債務結構關注較少。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)債務期限錯配，募集短線資金投放到拿地、開發(fā)等長期項目上，資金周期與房地產(chǎn)項目實體開發(fā)周期不匹配。另一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)低息負債與高息負債錯配，中小房企通常向私募基金、信托和民間借貸融資等籌集高息資金。在房地產(chǎn)市場風向轉換時，中小房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多的營運資金被高息負債擠占。

二、操盤能力不強，資金計劃管控不到位

中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍操盤能力較弱，市場定位、產(chǎn)品設計、成本采購、營銷管控等方面運作缺乏強有力的管控，往往資金實際運用情況偏離資金計劃資金使用效率低下、資金嚴重。在回款上，由于市場定位不恰當、產(chǎn)品設計不合理、營銷推廣低效率，所開發(fā)的房地產(chǎn)項目去化緩慢，銷售回款進度低于預期。在用款上，缺乏采購議價能力，較多發(fā)生設計變更、現(xiàn)場簽證等，導致目標成本超支，實際付款金額和付款進度高于預期。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化

資金管理水平直接關系到中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與可持續(xù)發(fā)展能力，也是中小房地產(chǎn)企業(yè)財務工作的核心內(nèi)容之一。隨著房地產(chǎn)市場風向變化和房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策收緊，中小房地產(chǎn)企業(yè)應全面加強資金管理，著力降低資金風險、提升資金管理效益。

（一）提高資金管理意識，完善資金管理體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)應充分認識資金風險的危害性，在日常工作中提高資金管理工作的重視程度，不斷結合實際情況完善企業(yè)資金管理制度，細化企業(yè)資金管理流程。具備條件的中小房企應搭建資金管理平臺，運用現(xiàn)代信息技術集中管理資金，統(tǒng)籌辦理企業(yè)各類資金事項，避免資金分散、無序管理；并應對中小房地產(chǎn)企業(yè)資金業(yè)務全程跟蹤和分析管控，及時識別潛在風險，做好資金風險管理。

（二）加強項目銷售，促進項目回款

銷售回款是中小房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源，企業(yè)應特別關注房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售回款狀況。中小房地產(chǎn)企業(yè)應加強營銷推廣、優(yōu)化傭金激勵制度，充分調(diào)動一線人員積極性，采取積極的銷售策略促進銷售并跟進銷售回款情況，提高開發(fā)項目去化率和銷售回款率。同時，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)項目按揭合作銀行渠道，維護好與按揭銀行合作關系，積極爭取銀行按揭授信額度支持，縮短銀行按揭審批、放款時效。

（三）壓縮項目支出，積蓄流動資金

中小房地產(chǎn)企業(yè)應開源節(jié)流，在促進項目銷售回款的基礎上，減少非必要、非急迫的資金支出，積極儲備現(xiàn)金等流動資金，防范資金短缺風險，以及時償還到期債務和高息負債，順利度過本輪房地產(chǎn)市場周期。例如，中小企業(yè)應避免盲目拿地、審慎進入非熱點城市、壓縮日常費用開支、控制人員招聘；合理控制非熱點城市、非優(yōu)質地塊開發(fā)節(jié)奏，合理設置合同付款條款，防止在市場下行時仍投入大量資金；對外轉讓疲軟項目或閑置土地，收回沉淀資金等。

（四）儲備融資渠道、豐富融資形式

盡管融資受限，中小房地產(chǎn)企業(yè)仍有必要積極拓寬融資渠道，維護好與金融機構合作關系，儲備融資渠道資源。中小房地產(chǎn)企業(yè)應深入分析各金融機構的信貸政策和風險偏好、各種融資形式的優(yōu)缺點和適應性，研究適合企業(yè)自身的融資方式。在公司股權結構、商業(yè)模式等方面做好規(guī)劃安排，提前收集整理項目融資資料，理清項目融資的風險、不足。一方面，探索融資收緊下金融機構有無其他授信方式、授信額度。另一方面，待到融資窗口期開啟后及時向儲備的金融機構發(fā)起融資申請、辦理手續(xù)融資，快速獲取金融機構授信資金。

（五）優(yōu)化資本結構，拓寬開發(fā)模式-

中小房地產(chǎn)企業(yè)可考慮通過多種形式引進財務投資者，吸納股權投資資金，稀釋有息負債在房企資本總額中的比重，優(yōu)化企業(yè)資本結構。同時中小房企操盤能力較弱，與大型房企相比，銷售推盤能力、成本管控能力明顯落后，房地產(chǎn)項目開發(fā)的收益率不及大型房企。當前房地產(chǎn)市場已向頭部開發(fā)商傾斜，中小房企可考慮合作開發(fā)的商業(yè)模式引進大型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)項目，由大型房企派駐管理團隊進行操盤，執(zhí)行大型房企先進的管理體系和流程制度，合作雙方收益共享、風險共擔。以將中小房企自身面臨的資金風險轉嫁為合作雙方共同的風險，并在合作開發(fā)過程中，學型房地產(chǎn)企業(yè)的運作體系和管理模式，提升中小房企房地產(chǎn)項目開發(fā)的操盤能力。

（六）重視資金計劃，加強收支規(guī)劃

中小房地產(chǎn)企業(yè)應重視資金計劃，加強資金收支的預算與執(zhí)行管理。中小房企應圍繞各個房地產(chǎn)項目的投資、工程、銷售、融資、采購、報批報建等業(yè)務，組織各部門等滾動預測各個項目收支情況，編制月度、季度、年度的房企資金計劃。各業(yè)務部門應嚴格執(zhí)行資金計劃，財務部門應及時跟蹤資金計劃執(zhí)行情況，對未按照資金計劃安排的款項支付應予以拒絕或報有關上級領導簽批后方可支付。期末根據(jù)實際收款、用款情況，由財務部門考核各個部門資金計劃執(zhí)行的準確性，以不斷提高企業(yè)資金事項的預見性、資金安排的合理性，防止臨時出現(xiàn)大額付款影響公司流動性。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益、生存發(fā)展與資金管理密切相關，中小房地產(chǎn)企業(yè)應重視資金管理工作。首先中小房地產(chǎn)企業(yè)應正視資金管理方面存在的問題，其次應積極從完善資金管理體系、促進銷售回款、壓縮支出規(guī)模、拓展融資渠道、優(yōu)化資本結構、加強資金計劃管理等方面入手，提高房企資金流動性和資金使用效率，實現(xiàn)房企資金管理目標，促進房企效益提升。

參考文獻

［1］姜珊.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化研究［D］.云南財經(jīng)大學,2016.

［2］李剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題研究［J］.財會學習,2017（2）.

作者:古強 單位:平安不動產(chǎn)有限公司成都分公司