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集體土地租賃合同范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓，土地租賃

 

一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展

（一）1988 年前，我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”?？萍颊撐?。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對(duì)《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。

（二）1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”

二、集體土地使用權(quán)的出租。

集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租，我國(guó)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營(yíng)利性，實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。

（一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定?？萍颊撐摹?/p>

宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國(guó)有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達(dá)到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對(duì)土地使用權(quán)出租時(shí)的開發(fā)程度過多限制。

至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對(duì)承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實(shí)看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵(lì)農(nóng)村居民出租住房。

（二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。

相對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場(chǎng)性，它對(duì)農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對(duì)于該條款的理解，有眾多分歧。

三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)?？萍颊撐摹６赓U土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時(shí)享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。

四、土地使用權(quán)租賃登記

《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。”可見該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。

五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限

土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國(guó)政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。

集體土地租賃合同范文第2篇

南海市獨(dú)特的以土地為中心的農(nóng)村股份合作制的推行，讓農(nóng)民從中受益，也使集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力憑借土地級(jí)差收益的上升得以壯大。但在推進(jìn)過程中，現(xiàn)行政策和法律也面臨極大挑戰(zhàn)。根據(jù)南海市法院提供的資料，2001年房地產(chǎn)庭受理案件780件，農(nóng)村集體建設(shè)非農(nóng)用地案78件，占10％；2002年僅上半年就受理案件110件，涉及這類案件33件，約占30％。農(nóng)村集體建設(shè)非農(nóng)用地案件呈急劇上升態(tài)勢(shì)。

國(guó)家征地制度與農(nóng)村工業(yè)化的沖突

政府征用農(nóng)村集體土地，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施、工礦建設(shè)、城市建設(shè)，以及工業(yè)、商業(yè)、文化教育、房地產(chǎn)開發(fā)等建設(shè)。南海作為新興的工業(yè)化地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和推進(jìn)城市化進(jìn)程中，離不開大量征用農(nóng)民的土地。現(xiàn)在，農(nóng)民用自己的土地參與工業(yè)化與國(guó)家征地制度的矛盾表現(xiàn)為兩個(gè)方面。一方面，國(guó)家只要搞非農(nóng)建設(shè)，就向農(nóng)民征地，而對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償極其有限。近幾年，政府更是控制農(nóng)民在本鄉(xiāng)本土推行工業(yè)化，實(shí)行工業(yè)區(qū)的集中，使農(nóng)民分享工業(yè)化的好處越來越難。另一方面，發(fā)達(dá)地區(qū)的土地級(jí)差地租的上升越來越明顯，出租土地的收益越來越大，因此，無論是集體經(jīng)濟(jì)組織還是農(nóng)民，都不愿意政府通過征地將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有。因?yàn)樵谵r(nóng)民的心目中，土地自有它的份量。南海位于廣州、佛山之間，是珠三角開發(fā)最早的地區(qū)之一，具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，土地級(jí)差收益成為財(cái)富的重要源泉。那種上個(gè)世紀(jì)80年代末，農(nóng)民盼望政府征地從而領(lǐng)取城市戶籍的現(xiàn)象早已成為歷史。正如我們?cè)谡{(diào)查中農(nóng)民普遍反映的：“這地是我們集體的，轉(zhuǎn)為國(guó)有，子子孫孫就沒有了。給我5萬、10萬有什么用，資產(chǎn)增值也沒有什么辦法，就等于我們的財(cái)產(chǎn)被其他人侵占了！”

此一矛盾，源于現(xiàn)行國(guó)家征地制度與農(nóng)民對(duì)土地權(quán)利觀念的沖突。按照土地法，除了留出部分農(nóng)民自用的土地從事非農(nóng)經(jīng)營(yíng)以外，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地時(shí)，都得實(shí)行國(guó)家征地制度，即將原來的土地集體所有變?yōu)閲?guó)有，農(nóng)民在得到跟現(xiàn)行土地農(nóng)作有關(guān)的補(bǔ)償后，就喪失了土地的所有權(quán)。這種做法既與農(nóng)民對(duì)土地的傳統(tǒng)觀念相背離，也使農(nóng)民對(duì)現(xiàn)行土地政策和法規(guī)產(chǎn)生懷疑和抵觸。在農(nóng)民的心目中，這塊土地是祖輩留下來的，除了這個(gè)社區(qū)的成員以外，其他任何人都是無權(quán)享有的；土地農(nóng)用時(shí)，政策和法規(guī)所賦予農(nóng)民的土地權(quán)利還是比較充分的，既有長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，也允許農(nóng)民出租，轉(zhuǎn)讓自己所承包的農(nóng)地，但是，當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用時(shí)，農(nóng)民原來在這塊農(nóng)地上所擁有的權(quán)利就全部消失了。因此，當(dāng)國(guó)家通過行政的力量將農(nóng)民的土地變?yōu)閲?guó)有時(shí)，盡管有法律的強(qiáng)制性規(guī)范，盡管征地補(bǔ)償費(fèi)過低的狀況已有所改變，但還是難以令農(nóng)民信服。

尊重集體土地所有權(quán)，慎用國(guó)家征地手段，避免引發(fā)社會(huì)問題，這是南海市委、政府和國(guó)土部門的共識(shí)，而這種共識(shí)是在處理無數(shù)起矛盾、沖突、上訪甚至流血事件中取得。1998年南海市按規(guī)劃擴(kuò)大城市中心板塊，以適應(yīng)工業(yè)化的布局，必須征用桂城區(qū)2400畝預(yù)留工業(yè)用地，這涉及到六個(gè)村委會(huì)的非農(nóng)建設(shè)用地，包括30多家工廠。況且這些村因地處市區(qū)范圍，也只剩下這兩千多畝地。因此，要將這六個(gè)村的所剩土地全部征完，征地的難度很大。政府考慮到用提高現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)霓k法，也不能解決農(nóng)民的基本生活和就業(yè)問題。經(jīng)過反復(fù)征求意見后，研究決定，除給予土地補(bǔ)償、預(yù)留征地的15％土地外，市政府還從已經(jīng)掌握了的預(yù)留工業(yè)用地中撥出2000畝償還給這六個(gè)村，保證了集體組織和農(nóng)民生產(chǎn)、生活不受大的影響，保證了此次征地任務(wù)的順利完成。

農(nóng)村土地使用權(quán)的法律限制與農(nóng)民的變通之間的較量

《中華人民共和國(guó)憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！薄吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地使用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，留給農(nóng)民的非農(nóng)集體土地使用權(quán)是受各種限制的，是不允許出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃的。

但是，南海的農(nóng)民從辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的實(shí)踐中，認(rèn)定了出租土地是利益最直接，風(fēng)險(xiǎn)最小，也是最為長(zhǎng)久的方式。其理由有三：其一，通過合法的土地農(nóng)轉(zhuǎn)非方式獲得非農(nóng)建設(shè)用地，不僅交易成本高，而且風(fēng)險(xiǎn)也極高。對(duì)于已經(jīng)具有集體所有權(quán)的農(nóng)民來說，肯定不為所取。其二，集體利用自己的土地自辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于集體企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，或者缺乏有能力的企業(yè)家，這類企業(yè)已經(jīng)負(fù)債累累，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民不會(huì)再去仿效。其三，集體利用自己的土地與其他人合辦企業(yè)，這種方式也不成功。因?yàn)?，資金入股的一方通常為大股東，他們控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，時(shí)常會(huì)用股東的增資擴(kuò)股等辦法釋放土地的股份，土地入股方處于企業(yè)控制權(quán)的弱勢(shì)地位。土地入股方的集體代表又往往容易被“收買”。企業(yè)虧損，股東還要還債。企業(yè)贏利，作為土地入股方又很難得到收益，企業(yè)會(huì)有一大堆理由不分紅或者少分紅。因此，集體只得變通方式來經(jīng)營(yíng)土地，即：他們將土地出租給企業(yè)或者個(gè)人，或者由集體組織在土地上建好廠房、倉(cāng)庫(kù)、店鋪等出租。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！眹?guó)務(wù)院1992年11月23日頒布的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題意見的通知》中規(guī)定：“集體的土地，必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能出讓。如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體所有的土地資產(chǎn)用入股的方式，與外商聯(lián)辦企業(yè)，須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”這個(gè)“除外”和“入股”本意是為興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村公共事業(yè)開的法律的口子，但是也為農(nóng)民規(guī)避法律、出租土地，找到了變通的途徑。

集體非農(nóng)用土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要有以下特點(diǎn)：流轉(zhuǎn)土地的，申報(bào)內(nèi)容與實(shí)際使用情況往往不一致。比如，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)容易得到批準(zhǔn)，那么許多非農(nóng)用地申請(qǐng)報(bào)建報(bào)告都以此為內(nèi)容，而實(shí)際上可以辦成商場(chǎng)、店鋪、酒樓等出租。流轉(zhuǎn)土地的申請(qǐng)用地者和拆建者往往不是實(shí)際建設(shè)使用者。流轉(zhuǎn)土地一般是由村或管理區(qū)經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)，辦理拆建手續(xù)，由承租方出資組織施工建設(shè)，土地使用權(quán)證有的辦到出租方名下，有的辦到申辦企業(yè)的名下。承租方取得土地使用權(quán)的依據(jù)是一紙租賃合同或承包合同。行政部門很難發(fā)現(xiàn)其中秘密。集體組織與投資人私下訂立的合同與他們表面的合作、合資合同往往不一致。背后的合同基本是土地、廠房等租賃合同，常見的有《土地使用權(quán)租賃合同》、《土地買賣合同》、《土地轉(zhuǎn)讓合同》等，合同雙方對(duì)土地的租賃期限、租金、付款方式、違約懲罰等，都有明確的規(guī)定。合同期限一般較長(zhǎng)，少則3至5年，多則20年、50年，有的甚至寫明永久使用權(quán)。租金有分期給付的，也有一次性給付的。

為了防范因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳導(dǎo)致的集體土地利益受損，集體組織采用了一些“土辦法”來應(yīng)對(duì)。為防止出現(xiàn)企業(yè)不交或者拖欠租金，一種辦法是，在將土地租給企業(yè)之前，先向它收取若干年的土地租金，有的村甚至將20年的租金都給收取了。這樣，企業(yè)即便變卦，集體也不用為收不到土地租金而擔(dān)心了；另一種做法更為極端，就是當(dāng)企業(yè)拖欠租金時(shí)，集體組織以斷水?dāng)嚯姷葋肀破髽I(yè)“就范”。這些辦法盡管能在一定程度上保得集體之利，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，則不利于當(dāng)?shù)毓I(yè)化的推進(jìn)，因?yàn)椴扇∈斩嗄曜饨鸬霓k法，加大了企業(yè)創(chuàng)辦時(shí)的成本；斷電、斷水的辦法則會(huì)惡化當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，逼使企業(yè)外遷和阻礙新企業(yè)的進(jìn)入。

執(zhí)法公正與現(xiàn)實(shí)公平的矛盾

在變通也不能保證集體利益的情況下，集體只得求助法律來解決。從南海市法院提供的判案來看，當(dāng)農(nóng)民因糾紛走上法庭時(shí)，都會(huì)出現(xiàn)讓他們難以接受的法律結(jié)果。出租土地和物業(yè)大體有三種方式。其一，純粹由集體組織向企業(yè)或個(gè)人出租土地，由對(duì)方在該土地上建造廠房的，由于原告村集體組織將農(nóng)村集體所有的土地出租用于非農(nóng)建設(shè)，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，法院判原、被告土地承租方所簽訂的《土地租賃合同》是無效合同，要求當(dāng)事人將因合同所取得的財(cái)產(chǎn)予以返還。其結(jié)果，作為土地出租方不僅得不到原合同中規(guī)定的土地租金，還要將已經(jīng)收取被告的租金退還承租方。其二，由集體組織向企業(yè)或個(gè)人提供廠房等，但集體組織所出租的物業(yè)沒有辦理非農(nóng)的專用手續(xù)的，法院的判決對(duì)農(nóng)民也不利。因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地非經(jīng)批準(zhǔn)不得改變土地用途，而房屋出租必須取得合法的產(chǎn)權(quán)，在此類案例中，由于集體組織擅自將農(nóng)業(yè)用地改為工業(yè)用地，其所出租的廠房又沒有取得房屋所有權(quán)證，甚至沒有辦理報(bào)建手續(xù)，為此，法院也只能判決雙方簽訂的《承包廠房場(chǎng)地合同》無效。雙方因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)返還。其三，名義上由集體組織向企業(yè)或個(gè)人提供廠房，實(shí)際上集體組織只出租土地，由企業(yè)或個(gè)人在所承租的土地上出資蓋廠房的，法院也同樣判定租賃合同為無效合同，農(nóng)民無法得到出租土地的租金。

集體組織出租非農(nóng)用地也是違法行為，此類土地租賃合同當(dāng)然是無效合同。這種合同是屬于我國(guó)合同法第52條規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的的合同。合同在內(nèi)容上和形式上違反了法律和行政訴訟法規(guī)，因而不具有法律效力。由于合同雙方均出于故意過錯(cuò)，故合同從一開始就是絕對(duì)無效。其判決結(jié)果就唯有：將土地使用權(quán)還給集體，土地租金返還交租者。如果實(shí)際已經(jīng)使用土地，建了建筑物，后果就嚴(yán)重了。法律規(guī)定，合同無效，土地返回所有者，但他不能取得建筑物的所有權(quán)。盡管建筑物是以土地所有權(quán)人的名義合法報(bào)建，但是承租商為出資建筑方的，返還時(shí)，集體還要以建筑物和附著物的現(xiàn)值，返還不當(dāng)?shù)美?，將建筑物的投資返還給投資人，出租土地和廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了集體。正因?yàn)榉刹槐Ｗo(hù)集體非農(nóng)用地租賃行為，就讓一些壞人在承租集體土地和物業(yè)的過程中鉆了法律的空子，坑害了農(nóng)民和集體，自己則謀取了非法利益。有些企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)不下去了，就。有些企業(yè)是在合同期滿之前，向法院。比如合同是10年期限，到期后其地上建筑物得無償歸集體，于是他們會(huì)在到了7～8年時(shí)，有意不交租金以引起，在法院認(rèn)定合同無效后，集體還得向他們返回建筑物的價(jià)值，他們反而能從集體拿回投資。目前在廣東，從省到地市到縣市級(jí)法院，都這樣處理。這種結(jié)果對(duì)集體來說簡(jiǎn)直無法接受，法院的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此很苦惱，他們反映在處理這類案子時(shí)壓力太大，村民要示威。村民說，我們老老實(shí)實(shí)的，人家鉆空子。罵法院不是保護(hù)好人，是保護(hù)鉆法律空子的人。

判案人員的執(zhí)法是公正的，地產(chǎn)庭的負(fù)責(zé)同志告訴我們，有些案子他們是違心判下去的，集體和農(nóng)民肯定是不接受的。這種社會(huì)現(xiàn)象違反了法律的公平原則，保護(hù)了壞人，如此眾多的能讓壞人鉆空子的案情頻繁出現(xiàn)難道就不應(yīng)該找找法律本身不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題了嗎？也就是說，在現(xiàn)行法律下，地方政府所作出的變通，無論多么符合當(dāng)?shù)貙?shí)際，也無論它能給集體和農(nóng)民帶來多大福利，這種做法都無法繞開現(xiàn)行法律的約束。因?yàn)楝F(xiàn)行的《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》、《民法通則》，出于保護(hù)耕地的目的，對(duì)集體土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地卡得死死的，而且對(duì)土地的出租設(shè)定了更為嚴(yán)格的限制?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定，國(guó)有土地，農(nóng)民集體土地可以給單位和個(gè)人使用。《農(nóng)業(yè)法》第4條規(guī)定，國(guó)有土地和集體土地可以依法轉(zhuǎn)讓。集體土地可以依法轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人使用。但是，《土地法》第63條和《民法通則》第83條，卻又明確集體土地不能出租、轉(zhuǎn)讓與出讓。也就是說，按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民要將集體的土地這篇文章做活是不可能的。

完善有關(guān)農(nóng)村集體非農(nóng)用地法律是當(dāng)務(wù)之急

南海在土地使用上所反映出的現(xiàn)實(shí)與法律的沖突，表明目前法律的規(guī)定已明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)。不允許集體土地在轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以后的出租、轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定已嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

具體而言，第一，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，不利于農(nóng)村的工業(yè)化和城市化。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，這兩種性質(zhì)的土地在參與工業(yè)化時(shí)，土地的價(jià)格差別太大。如果是農(nóng)民自己將集體土地非農(nóng)化，其主要支出集中在搞填土等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即使加上購(gòu)買異地土地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，一畝地的費(fèi)用也就幾萬元。而如果是變成國(guó)有土地，就是一般工業(yè)用地辦出讓手續(xù)，其費(fèi)用起碼也要15萬元。對(duì)企業(yè)來講，地價(jià)如此高昂，是難以承受的，地方利用土地招商引資以發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的愿意也只能落空。

第二，現(xiàn)行的法律法規(guī)鼓勵(lì)的是讓集體以自用的土地來辦企業(yè)。據(jù)我們了解，在浙江溫州等地，廣東的南海、順德、東莞等地，凡是私營(yíng)企業(yè)發(fā)達(dá)的地方，集體出租土地現(xiàn)象就較為普遍。集體組織已經(jīng)不會(huì)再去辦企業(yè)了。他們出租土地，為一批批民營(yíng)企業(yè)的不斷壯大提供了條件。我們的法律已經(jīng)嚴(yán)重滯后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀，甚至違反了制定法律條款的初衷。

第三，現(xiàn)行的土地法規(guī)在制定時(shí)，沒有考慮到近幾年大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的實(shí)際情況。企業(yè)改制后的土地使用者已不是本集體組織，他們要么向農(nóng)村集體組織交納土地租金，但法律不答應(yīng)；要么通過國(guó)有出讓獲得土地使用，但成本太高。這是一個(gè)兩難的困境。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后土地問題已對(duì)現(xiàn)行法律、法規(guī)的修正形成倒逼之勢(shì)。

第四，無論是將土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，還是集體利用自己的土地自辦企業(yè)，都無法保障土地非農(nóng)化以后農(nóng)民的土地權(quán)益。在廣東這類土地級(jí)差收益十分顯著，農(nóng)民已經(jīng)覺醒了。有的地區(qū)，單靠國(guó)家強(qiáng)制的辦法以使農(nóng)民失去土地的做法已很難行得通。如果沒有機(jī)制來保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對(duì)土地級(jí)差收益的分享，其后患無窮。

集體土地租賃合同范文第3篇

【文章編號(hào)】1007-4309（2011）03-0166-1.5

土地使用權(quán)，是指單位或者個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。

一、土地批租制的分析

根據(jù)地租理論，城鎮(zhèn)土地地租主要包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩部分（個(gè)別土地租金中的壟斷地租不在此討論范圍內(nèi)）。絕對(duì)地租一般指城鎮(zhèn)中位置最差的土地所必須支付的最低標(biāo)準(zhǔn)地租；級(jí)差地租一般指城鎮(zhèn)土地位置差別和土地固定資本含量差別造成土地租金差別，其中位置的優(yōu)劣形成級(jí)差地租Ⅰ，土地投資多少形成級(jí)差地租Ⅱ。城鎮(zhèn)中一塊土地的地租通常是由絕對(duì)地租、級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ加總得到的。通常把城市與農(nóng)村交界處的土地地租視作絕對(duì)地租，而一幅土地的絕對(duì)地租可以與政府征用農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地過程中發(fā)生的征地費(fèi)用相對(duì)應(yīng)，是在土地使用權(quán)出讓之前就發(fā)生的；一幅土地的級(jí)差地租Ⅱ可以與政府對(duì)這塊土地支出的前期開發(fā)費(fèi)用（七通一平）相對(duì)應(yīng)，也是在土地出讓之前發(fā)生的。與絕對(duì)地租和級(jí)差地租Ⅱ不同，級(jí)差地租Ⅰ決定于土地的位置，其量值取決于土地的位置優(yōu)劣所決定的供求狀況（根據(jù)地租Ⅰ的特點(diǎn)，可稱之為位差地租），不同時(shí)點(diǎn)的供求狀況不同決定了級(jí)差地租Ⅰ在出讓期內(nèi)不同年份中的量值不同，需要通過評(píng)估來確定。所以，地租主要由出讓之前的征地費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)和出讓期間的位差地租三部分組成，其中位差地租在使用期間會(huì)隨著外部影響因素的變化而發(fā)生大幅度的變化，從而在整個(gè)地租中起決定性作用。

如前所述，土地批租制是政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度年地租的貼現(xiàn)值總和（出讓金）。通過對(duì)地租的構(gòu)成分析可以看出，每年的土地租金并不是固定不變的，雖然征地費(fèi)和前期開發(fā)費(fèi)是固定的，但位差地租在出讓期內(nèi)不同年份中的量值是不同的，需要通過評(píng)估來確定，只有在確定了土地出讓期內(nèi)不同年份的位差地租，才能最終確定土地出讓金。在土地出讓初始階段，因?yàn)椴豢赡苷莆瘴磥聿煌攴葜杏绊懲恋匚徊畹刈獾乃行畔?，也就無法在初始階段通過確定未來年份的位差地租并貼現(xiàn)來算出當(dāng)前的土地出讓金，因此，土地出讓金只具有理論意義，而不能直接確定為土地的出讓價(jià)格。在實(shí)際操作中，香港政府主要通過在一級(jí)土地市場(chǎng)上拍賣的方式出讓土地，拍賣價(jià)格形成了地價(jià)（土地的出讓價(jià)格）。比較地價(jià)和土地出讓金可以發(fā)現(xiàn)，地價(jià)與土地出讓金的唯一不同之處在于用未來年份的“預(yù)期位差地租”替代了“真實(shí)位差地租”，土地使用權(quán)的買賣雙方在土地出讓初始期，通過對(duì)未來出讓期內(nèi)全部年份的土地位差地租進(jìn)行預(yù)評(píng)估，再將經(jīng)過評(píng)估的地租貼現(xiàn)換算成各自認(rèn)可的當(dāng)前土地價(jià)格，然后在一級(jí)市場(chǎng)上達(dá)成土地出讓交易。因?yàn)橛谩邦A(yù)期位差地租”替代了“真實(shí)位差地租”，加之土地市場(chǎng)中投機(jī)因素的存在，地價(jià)與土地出讓金必然會(huì)發(fā)生背離，背離的程度取決于對(duì)未來土地供求信息掌握的不完全程度以及土地市場(chǎng)的投機(jī)程度，背離的結(jié)果必然導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)格的扭曲，現(xiàn)實(shí)中的表象就是土地市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)要大于土地租金的波動(dòng)。

二、土地年租制的分析

土地年租制與土地批租制相比較，主要區(qū)別體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金；二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的（在這一點(diǎn)上區(qū)別于名義年租制），而是每年調(diào)整土地的租值。

地租是土地使用權(quán)的報(bào)償，在這一點(diǎn)上土地年租制與土地批租制的本質(zhì)是相同的，但在征收方式上兩種制度略有不同：在土地批租制度下，地租就是土地出讓金（出讓期限內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和）；在土地年租制度下，地租就是土地的年租金。需要說明的是，土地年租制與土地批租制在征收方式上并不是完全對(duì)立的，實(shí)行土地年租制并不意味著一定要取消土地批租制。如前所述，地租中所含的征地費(fèi)和前期土地開發(fā)費(fèi)是在土地出讓前就已經(jīng)發(fā)生的，數(shù)額也是固定的，因此可以在土地出讓初期征收，沒有必要再分?jǐn)偟讲煌攴莸哪曜饨鹬姓魇铡Ｐ枰茨甓仍u(píng)估和征收的主要是地租中所含的位差地租。理論上說，不同年份的位差地租應(yīng)該由市場(chǎng)決定，即由該年份內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系來決定，但因?yàn)橥恋氐牟粍?dòng)產(chǎn)性質(zhì)，其使用權(quán)不可能每年都在土地市場(chǎng)上交易，所以位差地租在實(shí)際征收上是行不通的，實(shí)踐中往往采用土地市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值的評(píng)估值作為征收位差地租的依據(jù)。

此外，實(shí)際年租金反映的是以年為單位時(shí)間的土地租賃關(guān)系，而不是以年為單位時(shí)間的土地使用權(quán)買賣關(guān)系，即實(shí)際年租金是土地年租，而不是土地年價(jià)，理論上只有位差地租可以當(dāng)作土地年價(jià)。在香港，實(shí)際年租金雖然通過每年重新評(píng)估租金市值來實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)位差地租同步變化，但因?yàn)樵u(píng)估租金市值時(shí)有信息失真的問題。加之租率是由政府決定而不是由供求關(guān)系決定的，因此實(shí)際年租金與位差地租必然會(huì)存在“租金差值”，“租金差值”的大小由評(píng)估租金市值的準(zhǔn)確程度及政府設(shè)置實(shí)際年租金租率的合理程度決定。在香港的實(shí)際年租制度下，實(shí)際年租金因不能完全反映該年內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系，導(dǎo)致“租金差值”的存在，不同年份的“租金差值”因?yàn)椴荒茉谕恋啬曜饨鹬畜w現(xiàn)，就必然要經(jīng)過貼現(xiàn)進(jìn)入土地出讓金中，成為初始地價(jià)的組成部分。

三、土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理案例分析

案例：甲公司成立子公司丙公司從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)，丙公司欲使用乙公司持有的土地使用權(quán)建造商場(chǎng)及辦公樓，用于租賃經(jīng)營(yíng)。甲公司與乙公司約定，甲公司為未來丙公司的實(shí)際控制人；乙公司對(duì)丙公司不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，定期收取固定收入。對(duì)于甲公司和乙公司對(duì)于該土地使用權(quán)的合作方式，筆者提出下述兩種方案，進(jìn)行會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理探討。

解決方案：2001年1月1日，甲公司以現(xiàn)金出資形式成立全資子公司丙公司，丙公司于乙公司簽訂一份租賃合同。合同規(guī)定，該土地使用權(quán)租賃期限為40年，每年年末支付租金80萬元。在租賃開始日土地使用權(quán)的公允價(jià)值為1000萬元，賬面原值700萬元，累計(jì)攤銷28萬元，該土地使用權(quán)已使用2年，剩余年限為48年，年利率為8%，不考慮乙和丙公司經(jīng)營(yíng)情況，計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)。

綜上所述該方案在財(cái)務(wù)的賬務(wù)處理方面遵循以下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：乙、丙公司按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則21號(hào)《租賃》中融資租賃規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。

方案中乙公司以融資租賃方式出租土地使用權(quán)時(shí)，需要按評(píng)估公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額繳納企業(yè)所得稅；同時(shí)，每期對(duì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額應(yīng)按直線法計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加，總共需繳納139.04萬元。

丙公司在融資租賃期間不持有該土地使用權(quán)，無需繳納契稅。每年按資產(chǎn)公允價(jià)值攤銷，同時(shí)攤銷未確認(rèn)的融資費(fèi)用，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)做納稅調(diào)整（該融資租賃期間，土地成本=3200萬元）。

集體土地租賃合同范文第4篇

王成陽收到了江蘇徐州市中級(jí)人民法院民事裁定書，裁定書上的時(shí)間離他的時(shí)間正好七個(gè)半月。

2005年12月28日，江蘇省新沂市新安鎮(zhèn)居民王成陽因與新沂市新安鎮(zhèn)瑯墩村村民委員會(huì)土地租賃合同案，向徐州市中級(jí)人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟：請(qǐng)依法判令被告強(qiáng)行終止租賃合同，給原告造成直接經(jīng)濟(jì)損失1044446.44元，并承擔(dān)違約責(zé)任，判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

2006年7月12日，徐州市中級(jí)人民法院作出裁定：“該案不屬于人民法院受理民事案件的范圍?！薄霸嫱醭申柋桓娆樁沾迕裎瘑T會(huì)也系所訴主體錯(cuò)誤?！薄榜g回原告王成陽的。案件受理費(fèi)50元由原告王成陽負(fù)擔(dān)?！?/p>

事件回放

2000年12月12日，第二次創(chuàng)業(yè)的王成陽與新沂市新安鎮(zhèn)瑯墩村的前身墨河村村委會(huì)簽訂了《土地租賃合同》。合同約定瑯墩村將一級(jí)公路南側(cè)蛇廠西側(cè)土地28畝租給王成陽作種植、養(yǎng)殖、辦廠使用，租期15年，每年租金7000元。合同還作了許多具體約定。

合同簽訂后，王成陽如期向瑯墩村交付租金，把全部身心投入到這塊讓他寄以希望的土地上，利用一切資金渠道對(duì)承租土地進(jìn)行投資和整理，動(dòng)員全家老小，進(jìn)行打井、修渠、鋪路。種油桃、楊樹、銀杏等樹種，養(yǎng)雞、鴨、豬等畜禽，修建圍墻、簡(jiǎn)易房、廁所、圈舍，實(shí)施生態(tài)種植和養(yǎng)殖。眼看著果樹開花結(jié)果，經(jīng)濟(jì)林成材，良種畜禽適應(yīng)生長(zhǎng)，付出的勞動(dòng)已逐步開始回報(bào)，王成陽一家人喜在心中，笑在臉上，附近熟悉的村民都夸他能干，把他作為心中的創(chuàng)業(yè)榜樣向他學(xué)習(xí)，向他請(qǐng)教技術(shù)。

然而，沒有任何跡象，2004年10月14日，瑯墩村主要負(fù)責(zé)同志帶著新沂開發(fā)區(qū)管委會(huì)人員找到王成陽告之，2005年1月，徐市新沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)辦公室因建設(shè)徐州統(tǒng)一羊毛制品有限公司需要，征用瑯墩村民委員會(huì)土地，王成陽承租的土地即屬被征地范圍，收回租賃土地，解除租賃關(guān)系。

王成陽認(rèn)為合同約定15年，不同意解除。從2004年10月14日起，瑯墩村就不斷地以開發(fā)區(qū)要地和拿市領(lǐng)導(dǎo)決定為由向他施加壓力，瑯墩村還單方面委托新沂市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)租賃土地上附著物作價(jià)188135元，并且告訴王成陽這是根據(jù)徐州市政府的（2004）84號(hào)文件規(guī)定計(jì)算出來。因沒有看到土地征用的通告和批文，王成陽還給新沂市委書記寫了一封信，陳述自己既支持政府工作但也希望得到維權(quán)的思想，一直做著維權(quán)的抗?fàn)?。但是，?004年10月14日起，他的工作和生活的秩序都已被打破，一直到2005年11月9日，疲憊中的王成陽只得照數(shù)領(lǐng)取瑯墩村單方面委托新沂市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)租賃土地上附著物作價(jià)的款額。

但事后王成陽對(duì)照徐州市政府發(fā)［2004］84號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)新沂市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)租賃土地上附著物作價(jià)的款額少算許多；再根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，如果繼續(xù)承租滿15年，即使按照現(xiàn)時(shí)物價(jià)計(jì)算也可獲得收入90多萬元。

王成陽多次找到瑯墩村要求增加賠償，但瑯墩村以及它的上級(jí)管理單位新沂開發(fā)區(qū)管委會(huì)總以種種理由推脫，王成陽只得寄希望于法律，依法。

所判非所求

徐州市中級(jí)人民法院的裁定是：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款的規(guī)定‘……對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。’因而，該案不屬于人民法院受理民事案件的范圍?！?/p>

但事實(shí)上王成陽的要求并不是對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，而恰恰是要求人民法院通過法律手段，依法要求瑯墩村真實(shí)地按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

江蘇省律師協(xié)會(huì)刑辯委員會(huì)委員、江蘇省先進(jìn)律師莊稼人認(rèn)為，法院裁定認(rèn)為王成陽對(duì)市政府制定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，不符合王成陽的訴求，是所問非所答，是游離于人訴狀之外假設(shè)一個(gè)命題，然后再判斷這個(gè)假設(shè)命題的錯(cuò)誤，這就歪曲和改變了人的真實(shí)意圖。

瑯墩村強(qiáng)調(diào)出租土地被國(guó)家征用就應(yīng)當(dāng)立即解除合同，并且可以強(qiáng)行解除，是否合法合理？《土地管理法》規(guī)定，凡集體土地被國(guó)家征用，要經(jīng)過嚴(yán)格的申報(bào)和批準(zhǔn)手續(xù)，此案涉及的土地必須經(jīng)過省級(jí)國(guó)土廳批準(zhǔn)，而且要公告，要有批文，不是縣級(jí)國(guó)土局出一個(gè)證明就能認(rèn)定的。

本案租賃合同，經(jīng)過法庭審查屬于有效合同，既符合法律規(guī)定，又是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)。但是，本案出租方?jīng)]有按照法律規(guī)定的程序解除合同，而是單方強(qiáng)行解除，構(gòu)成違約。依照《合同法》規(guī)定，合同一方違約的，應(yīng)賠償對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失，包括履行合同后可以獲得的利益。王成陽的請(qǐng)求是符合這一規(guī)定的。

瑯墩村合約不履行不符合法律中不可抗力的規(guī)定，瑯墩村始終不能在合理期限內(nèi)提供因不可抗力不能履行義務(wù)的證明，而此案中的土地征用并不是不可抗力構(gòu)成要件。

合同條款如何理解

“雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同第十一條約定‘若因國(guó)家或上級(jí)政府部門征地需終止合同的，需征地部門或單位承擔(dān)給乙方所造成損失?！摻鉀Q爭(zhēng)議條款從文字解釋上可以得出這樣的結(jié)論，即因征地發(fā)生糾紛后，由原告王成陽找征地部門解決，實(shí)質(zhì)上是放棄了對(duì)該案被告瑯墩村民委員會(huì)實(shí)體上的請(qǐng)求權(quán)和程序上的權(quán)。因而，原告王成陽被告瑯墩村民委員會(huì)也系所訴主體錯(cuò)誤?！?/p>

合同第二條第一項(xiàng)“租期為壹拾伍年”，第十項(xiàng)中再說“本合同為十五年不變合同，雙方不得反悔”；第五條第一項(xiàng)“乙方如不租滿十五年，仍然要支付十五年的租金”。意思很明了，那就是乙方不想租也要租；第四條第三項(xiàng)“如給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)按乙方所交租金的十倍賠償?！笔前匆荒杲坏淖饨鹗顿r償，還是按已交租金的總額的十倍賠償？

第十條“若因國(guó)家或上級(jí)政府部門征地需終止合同的，甲方應(yīng)和需征地部門或單位共同承擔(dān)給乙方所造成損失”。其中“甲方應(yīng)和”及“共同”被用兩道黑線劃了，就成了法院裁定書中的內(nèi)容：“雙方當(dāng)事人簽訂的租賃合同第十一條約定‘若因國(guó)家或上級(jí)政府部門征地需終止合同的，需征地部門或單位承擔(dān)給乙方所造成損失?！?/p>

可以看出，這份合同簽定的時(shí)候氣氛是友好的，不然不會(huì)隨意改動(dòng)，也不會(huì)有諸多文字的不嚴(yán)謹(jǐn)，條款中語氣包含著當(dāng)?shù)孛癖娖綍r(shí)處理經(jīng)濟(jì)事務(wù)的習(xí)慣。其實(shí)，依據(jù)雙方簽定的合同，王成陽想的理由并不少，當(dāng)然這又要看主審法官怎么理解了，個(gè)中端倪外人無法想象。

那么，被用兩道黑線劃后的“若因國(guó)家或上級(jí)政府部門征地需終止合同的，需征地部門或單位承擔(dān)給乙方所造成損失。”真實(shí)意思是什么？是真的在第三方對(duì)合同中的土地征用的時(shí)候，給王成陽造成的損失與瑯墩村無關(guān)，由王成陽直接向第三方要求賠償？還是與當(dāng)?shù)孛癖娖綍r(shí)處理經(jīng)濟(jì)事務(wù)習(xí)慣相吻合的意思：第三方給王成陽造成損失，由合同雙方共同算好帳，向第三方索賠，由第三放把錢先給瑯墩村，然后再由瑯墩村轉(zhuǎn)移支付給王成陽？或者瑯墩村出具具有法律效力的委托手續(xù)，由王成陽向第三方索?。客恋夭粚儆趥€(gè)人的，這是文盲都知道的事情，難道具有中專以上文化程度的王成陽不知道？

中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員、法律學(xué)者王志敏認(rèn)為，哲學(xué)是諸科學(xué)的結(jié)晶，它重要的特征就是用聯(lián)系的觀點(diǎn)去分析問題和解決問題，法律也不例外。不用聯(lián)系的觀點(diǎn)去分析問題和解決問題，斷章取義，就事論事，把互不相聯(lián)的事實(shí)相加，或把互相聯(lián)系的事實(shí)分割，那么，對(duì)事，可以顛倒黑白；對(duì)人，可以好人說成壞人，也可以把壞人說成好人。

從相關(guān)聯(lián)及客觀存在的事實(shí)上可以看出，在針對(duì)第三方的問題，王成陽與瑯墩村應(yīng)該是利益共同體，即便他們獲得的利益需要按合同向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)移或分割。

關(guān)于王成陽與瑯墩村之間的經(jīng)濟(jì)糾紛案，把整個(gè)合同的條款、地方處理經(jīng)濟(jì)事務(wù)的習(xí)慣、簽定協(xié)議時(shí)的互相友好、實(shí)際利益的共享等等因素聯(lián)系起來，不管是通過調(diào)解還是法律訴訟都應(yīng)該不難解決。

補(bǔ)償結(jié)論懸殊太大

同樣一塊地，同樣地上附著物，同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算的結(jié)果,卻有著太大懸殊。

江蘇省新沂市價(jià)格認(rèn)證中心先是結(jié)論為179425元，王成陽對(duì)此鑒定結(jié)論持有異議，要求補(bǔ)充鑒定，新沂市價(jià)格認(rèn)證中心于2005年9月29日對(duì)原告王成陽申請(qǐng)補(bǔ)充鑒定作出答復(fù)，調(diào)整后的總補(bǔ)償金額為188135元。

江蘇省連云港港城司法會(huì)計(jì)鑒定所接受委托，對(duì)此案中附著物的補(bǔ)償費(fèi)用作了司法鑒定，得出的結(jié)論是：王成陽承租土地上的應(yīng)得補(bǔ)償費(fèi)用為320557.10元。與新沂市價(jià)格認(rèn)證中心補(bǔ)充鑒定結(jié)論相差132422.10元。

案中幾許玩味

瑯墩村在答辯狀中稱，和王成陽簽定租賃合同的是“新沂市新安鎮(zhèn)墨河村”，而自己是“新沂市新安鎮(zhèn)瑯墩村”，不應(yīng)該成為訴訟主體。能證明這兩個(gè)村是同一個(gè)主體，瑯墩村的律師應(yīng)該知道這其實(shí)并不難，但不知道為什么要寫上這答案明了的條款。在瑯墩村因?yàn)榇税干婕暗膯栴}給新沂開發(fā)區(qū)管委會(huì)的便信中寫到：“因開發(fā)建設(shè)需要我村（原墨河村）在200年12月12日與王成陽簽訂的土地租賃合同……雙方協(xié)商達(dá)成共識(shí)自愿終止合同。”這不僅是為了官司的應(yīng)訴，也反映了一種心態(tài)。

此案中涉及的土地是否有具有批準(zhǔn)權(quán)部門的核批手續(xù)？如果有，國(guó)家明確要求公告，為什么不公告？是否以租代征？此地塊多少錢一畝？開發(fā)區(qū)到底給沒給村里錢？如果沒給，為什么沒給？如果給了，給多少，又給了誰？里面是否還應(yīng)該包括王成陽按規(guī)定應(yīng)得的損失補(bǔ)償及未來受益的那部分？

集體土地租賃合同范文第5篇

企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

注冊(cè)地址：_________

乙方：_________（承租方），系根據(jù)中國(guó)法律成立并合法存續(xù)的_________公司。

企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

注冊(cè)地址：_________

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及國(guó)土資源部國(guó)土資函_________號(hào)《_________》、國(guó)土資函_________號(hào)《_________》，甲方向乙方出租國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“土地使用權(quán)”）。為明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，訂立本合同。

第1條　土地使用權(quán)租賃范圍

1.1　甲方依據(jù)本合同出租給乙方的土地使用權(quán)所屬之土地位于_________、_________等_________個(gè)省市，面積_________平方米（以下稱“租賃土地”）。對(duì)該租賃土地的詳細(xì)描述作為附件一，構(gòu)成本合同之一部分。

1.2　甲方保證其已通過授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得上述租賃土地的土地使用權(quán)，有合法出租的權(quán)利。甲方已獲得國(guó)土資源部頒發(fā)的相關(guān)的土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)書，文件號(hào)為國(guó)土資函_________號(hào)。該授權(quán)經(jīng)營(yíng)書以及與上述租賃土地有關(guān)的權(quán)屬證明及相關(guān)文件作為附件二，構(gòu)成本合同之一部分。

1.3　對(duì)于乙方的_________個(gè)加油站現(xiàn)已占用的_________平方米集體土地，甲方承諾自乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起一年內(nèi)，辦理完征用手續(xù)，取得國(guó)家主管部門的授權(quán)，并租賃給乙方使用。在辦理上述征地手續(xù)期間，乙方有權(quán)依據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資函_________號(hào)《_________》，合法無償使用該等土地。

1.4　甲方根據(jù)本合同出租土地使用權(quán)。土地所有權(quán)屬于國(guó)家。

第2條　租賃期限

2.1　土地使用權(quán)租賃期限為_________年，自_________年_________月_________日起算。

2.2　如果乙方要求延長(zhǎng)租賃期限，乙方應(yīng)在前述租賃期限期滿之前至少_________個(gè)月以書面形式通知甲方。

2.3　甲方在收到乙方按前款發(fā)出的延長(zhǎng)租賃期通知后，應(yīng)同意該等延長(zhǎng)，并應(yīng)同乙方在前述租賃期滿前簽訂新的租賃合同。甲方應(yīng)在租期后滿前辦理完畢土地使用權(quán)可續(xù)租的一切有關(guān)的政府部門審批及手續(xù)。續(xù)租的租金標(biāo)準(zhǔn)依國(guó)家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或（在無該等標(biāo)準(zhǔn)時(shí)）依當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行。

2.4　甲乙雙方同意，乙方可以在本條第1款租賃期滿前的任何時(shí)候終止租賃本合同項(xiàng)下部分或全部土地使用權(quán)，但乙方須在其所要求的終止日前_________個(gè)月書面通知甲方。

第3條　租賃用途

3.1　乙方應(yīng)在甲方與土地管理部門簽署的土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)書所限定的用途范圍內(nèi)使用土地。

3.2　在符合3.1條的前提下，租賃期內(nèi)乙方若要依法將租賃土地的部分或全部改作他用時(shí)，應(yīng)書面通知甲方。甲方應(yīng)在接到乙方書面通知之日起_________日內(nèi)決定是否同意該等改變。如同意，則甲方應(yīng)到有關(guān)部門辦理相應(yīng)批準(zhǔn)手續(xù)。在取得批準(zhǔn)后，乙方方可按改變后的用途使用。

第4條　租賃土地交付使用

4.1　甲方自本合同正式生效之日將土地使用權(quán)交付乙方。

4.2　乙方在甲方將該土地使用權(quán)交付之日起，必須依照土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)書規(guī)定的土地用途實(shí)施相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)、管理、使用等行為。

第5條　租金及稅費(fèi)

5.1　乙方按照本合同應(yīng)向甲方每年支付總額為_________元人民幣的租金（“租賃土地年租金”）。對(duì)于本合同1.3條所述集體土地的租金，乙方每年應(yīng)向甲方另行支付（但租金的計(jì)算和支付應(yīng)以甲方按1.3條的規(guī)定將土地使用權(quán)租賃給乙方之后），租金的計(jì)算方法為：集體土地年租金=租賃土地年租金（人民幣元）/_________（平方米）集體土地面積（平方米）。在本合同有效期內(nèi)，甲乙雙方每_________年可以對(duì)前述租金協(xié)商調(diào)整。

5.2　甲乙雙方同意，對(duì)于按照本合同的規(guī)定終止使用的部分土地，乙方支付甲方的總租金數(shù)應(yīng)依該土地所在的地域和用途按雙方協(xié)商確定的金額做相應(yīng)減少。

5.3　本合同所規(guī)定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金額應(yīng)為該年度租金總額的_________分之一。每一筆租金應(yīng)于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、（前述每個(gè)日期均為“付款日”）之前交付甲方。無論前款規(guī)定如何，第一筆租金額應(yīng)按下述計(jì)算方法計(jì)算并在本合同生效后第一個(gè)付款日支付給甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一個(gè)付款日的實(shí)際天數(shù)。

5.4　甲方負(fù)責(zé)交納與租賃土地有關(guān)的土地稅、費(fèi)及其他法定的費(fèi)用。本合同簽訂后由于國(guó)家政策變化導(dǎo)致的該等費(fèi)用增加部分由雙方合理分擔(dān)。雙方應(yīng)于每年的_________月_________日結(jié)算該等費(fèi)用前一年度的增加部分。

第6條　雙方的權(quán)利和義務(wù)

6.1　甲方的權(quán)利和義務(wù)：

（a）　依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。

（b）監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權(quán)收回相關(guān)土地的土地使用權(quán)。

（c）本合同期滿不再延續(xù)的，甲方有權(quán)收回該土地的土地使用權(quán)。

（d）甲方需根據(jù)本合同的約定，及時(shí)完整地向乙方提供租賃土地之土地使用權(quán)。

（e）甲方應(yīng)支持乙方在獲得必需的法定批準(zhǔn)后，在承租的土地上新建、擴(kuò)建、改建永久性或臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物。

（f）租賃期間，甲方對(duì)該土地相鄰?fù)恋匦惺箼?quán)利不得妨礙乙方對(duì)該土地行使正當(dāng)權(quán)利。

（g）對(duì)于政府因公益事業(yè)而附設(shè)的各種管線穿越該租賃土地的綠化地區(qū)和其他區(qū)域所造成的對(duì)租賃土地的破壞，甲方無需作任何工程上的修補(bǔ)或經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

（h）甲方保證不侵犯乙方在租賃土地上的任何建筑物、附著物的所有權(quán)，包括占有、使用、處分及收益的權(quán)利和利益。

（i）在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權(quán)，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。

6.2　乙方的權(quán)利和義務(wù)：

（a）乙方有權(quán)依據(jù)本合同

的約定使用土地。

（b）乙方須向甲方及時(shí)按本合同支付租金。

（c）乙方須根據(jù)本合同約定用途使用土地，并接受甲方監(jiān)督。

（d）租賃期滿不再續(xù)租的，乙方須及時(shí)、完整地向甲方交回不再續(xù)租之部分或全部租賃土地的土地使用權(quán)。

（e）乙方不得將租賃的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

（f）乙方應(yīng)保證政府管理、公安、消防、救助人員及其緊急器械、車輛等在進(jìn)行緊急救險(xiǎn)或執(zhí)行公務(wù)時(shí)能順利進(jìn)出該土地。

（g）乙方在土地租用期間應(yīng)對(duì)承租土地內(nèi)的市政設(shè)施妥善保護(hù)，不得損壞，否則應(yīng)承擔(dān)修復(fù)所需的一切費(fèi)用。

第7條　合同的變更和終止

7.1　對(duì)本合同的任何變更，須經(jīng)雙方同意，并以書面形式作出方可生效。為了避免歧義，乙方按本合同要求延長(zhǎng)租期或終止租賃，應(yīng)按本合同的有關(guān)條款進(jìn)行。

7.2　本合同按下列方式終止：

（a）本合同期限后滿，或

（b）本合同有效期限內(nèi)雙方達(dá)成終止協(xié)議，或

（c）本合同任何一方因地震、風(fēng)暴、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力喪失繼續(xù)履行本合同的能力，或

（d）根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，或有管轄權(quán)的法院或仲裁機(jī)構(gòu)所做出的終止本合同的判決、裁定或決定而終止本合同。

第8條　違約責(zé)任及損害賠償

任何一方違反本合同約定，另一方可以要求或采納本合同和法律所允許的補(bǔ)救措施，包括但不限于實(shí)際履行和補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失。

第9條　雙方的陳述和保證

9.1　甲方的陳述和保證：

（a）甲方是依法成立的企業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（b）甲方一直依法從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并未從事任何超出法律規(guī)定的營(yíng)業(yè)范圍的活動(dòng)。

（c）甲方為簽署本合同所需的一切政府審批（如需要）以及內(nèi)部授權(quán)程序都已獲得或完成，簽署本合同的是甲方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對(duì)甲方有約束力的責(zé)任。

（d）甲方簽署本合同或履行其在本合同項(xiàng)下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他合同或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

9.2　乙方的陳述和保證：

（a）乙方是依法成立的股份制企業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（b）乙方一直依法從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并未從事任何超出法律規(guī)定的營(yíng)業(yè)范圍的活動(dòng)。

（c）乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序都已完成，簽署本合同的是乙方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對(duì)乙方有約束力的責(zé)任。

（d）乙方簽署本合同或履行其在本合同項(xiàng)下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他協(xié)議或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

第10條　不可抗力

10.1　如果本合同任何一方因受不可抗力事件（不可抗力事件指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、及其它自然災(zāi)害、交通意外、罷工、騷動(dòng)、暴亂及戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾否宣戰(zhàn)）以及政府部門的作為及不作為）影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

10.2　聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)以手遞或掛號(hào)空郵向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，甲乙雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則適用本合同7.2（c）關(guān)于合同終止的規(guī)定。

第11條　其他規(guī)定

11.1　除本合同另有規(guī)定外，未經(jīng)另一方書面同意，任何一方不得轉(zhuǎn)讓其在本合同項(xiàng)下的全部或部分權(quán)利或義務(wù)。

11.2　合同及其附件構(gòu)成雙方全部合同，并取代雙方以前就該等事項(xiàng)而達(dá)成之全部口頭或書面的協(xié)議、合約、理解和通信。

11.3　本合同任何一條款成為非法、無效或不可強(qiáng)制執(zhí)行并不影響本合同其它條款的效力及可強(qiáng)制執(zhí)行性。

11.4　本合同或其附件的修訂僅可經(jīng)書面協(xié)議并經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字且須經(jīng)雙方采取適當(dāng)?shù)姆ㄈ诵袆?dòng)批準(zhǔn)而作出。

11.5　除非另有規(guī)定，一方未行使或延遲行使其在本合同項(xiàng)下的權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不構(gòu)成對(duì)這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的放棄，而單一或部分行使這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不排斥任何其它權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的行使。

11.6　本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具有同等約束力，如同已被納入本合同。

第12條　通訊

一方根據(jù)本合同規(guī)定作出的通知或其它通訊應(yīng)采用書面形式并以中文書寫，并可經(jīng)專人手遞或郵務(wù)發(fā)至以下規(guī)定的另一方地址，或傳真至另一方規(guī)定的傳真號(hào)碼，通知被視為已有效作出的日期應(yīng)按以下的規(guī)定確定：

（a）經(jīng)專人交付的通知應(yīng)在專人交付之日被視為有效。

（b）以掛號(hào)郵務(wù)寄出的通知應(yīng)在付郵（以郵戳日期為準(zhǔn)）后第_________天（若最后一天是星期日或法定節(jié)假日，則順延至下一個(gè)工作日）被視為有效。

（c）以傳真形式發(fā)出的通知應(yīng)被視作于傳真完畢的時(shí)間作出，唯發(fā)件人應(yīng)出示傳真機(jī)就其所發(fā)出的文件而打印的報(bào)告以證明有關(guān)文件已經(jīng)完滿地傳給對(duì)方。

雙方通訊地址和傳真號(hào)碼如下：

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

若一方更改其通訊地址或傳真號(hào)碼，應(yīng)盡快按本條規(guī)定書面通知另一方。

第13條　適用法律和爭(zhēng)議的解決

13.1　本合同應(yīng)適用中華人民共和國(guó)法律并應(yīng)根據(jù)中華人民共和國(guó)法律解釋。

13.2　凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，由甲乙雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成，甲、乙任何一方均可將該等爭(zhēng)議提交_________仲裁委員會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該仲裁委員會(huì)有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是

終局的，對(duì)雙方均有約束力。

第14條　附則

14.1　本合同以中文書寫。

14.2　本合同正本一式_________份，雙方授權(quán)代表簽署并加蓋公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起計(jì)算，各份合同具有同等效力。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________