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不動(dòng)產(chǎn)基金投資范文第1篇

關(guān)鍵詞：社會保險(xiǎn)基金；投資運(yùn)營；保值增值

作者簡介：商麗景（1979-），河北金融學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系講師，研究方向：金融投融資；

賈瑞峰（1973-），河北金融學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系講師，研究方向：金融計(jì)量。

中圖分類號：F842 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.18 文章編號：1672-3309（2013）06-38-03

我國社?；饠?shù)額龐大，截止2011年底，我國五項(xiàng)社會保險(xiǎn)基金累計(jì)結(jié)余總額2.87萬億元，其中養(yǎng)老保險(xiǎn)累計(jì)結(jié)余1.92萬億元。由于我國當(dāng)前的社?；鹜顿Y運(yùn)營存在著投資結(jié)構(gòu)單一、運(yùn)作方式不健全等問題，導(dǎo)致了社?；鹗找娴停踔劣行┑胤饺艨紤]通貨膨脹后出現(xiàn)了負(fù)收益，這也是我國社?；痣y以實(shí)現(xiàn)保值、增值的重要原因。因此，需要對社?；鸬耐顿Y運(yùn)營路徑進(jìn)行新的探討和嘗試。

一、社?；鹜顿Y運(yùn)營的特點(diǎn)

社保基金與一般資金的投資相比具有自身的特點(diǎn)：

（一）投資的限定性

國家關(guān)于社?；鸬耐顿Y方向、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資區(qū)域等都有一定的政策或法律限制。如有的國家規(guī)定社?；鹬荒艽嫒脬y行和購買政府債券，不能用于投資股票、不動(dòng)產(chǎn)等，有些國家還對社?；鸬耐顿Y數(shù)額或比例作出了明確的限制。

（二）投資的長期性

社?；鸬氖罩窍喾蛛x的：職工在職期間由職工本人和單位按規(guī)定繳納一定的社會保障費(fèi)，等到若干年后符合條件時(shí)才能享受社會保障待遇，因此，導(dǎo)致了社?；鹗罩еg存在著較大的時(shí)間差。尤其是在養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)行部分積累制或完全積累制的情況下，其基金儲存積累期最多可長達(dá)近40年。社?；鸬拈L期沉淀決定了社?；鹦枰ㄟ^長期的投資來獲得較高的收益，以達(dá)到社?；鸨Ｖ?、增值的目的，從而確保參保人的收益不受損害。

（三）稅收優(yōu)惠性

社保基金通過投資運(yùn)營產(chǎn)生的收益并不直接用于分配，而是累加到社保基金中去，以增加基金的總體數(shù)量，一方面使其不斷的通過投資實(shí)現(xiàn)更多的收益，另一方面也可減輕國家在社會保障方面的支出負(fù)擔(dān)。與一般基金投資收益不同，國家對社?；鹜顿Y收益是免征所得稅的。

二、社?；鹜顿Y運(yùn)營的原則

根據(jù)對社?；鹪谕顿Y運(yùn)營中的特點(diǎn)分析可知，社?；鹜顿Y的原則主要有以下四個(gè)：

（一）安全性原則

安全性是社會保險(xiǎn)基金投資時(shí)必須遵循的首要原則。由于社?；鸬奶厥庑?，要求社會保險(xiǎn)基金投資的本金必須要及時(shí)、足額的能收回，如果投資導(dǎo)致社保基金投資的本金無法收回，就會影響到社會保險(xiǎn)基金正常的支付需要，從而影響投保者的正常生活。因此對社會保險(xiǎn)基金來說，安全性是投資時(shí)考慮的首要問題。

（二）收益性原則

通過對社?；疬M(jìn)行投資獲得一定的收益，在達(dá)到保值的前提下實(shí)現(xiàn)社?；鸬脑鲋?。由于存在通貨膨脹因素，只有社?；鸬耐顿Y收益率大于通貨膨脹率才真正實(shí)現(xiàn)了社?；鸬谋Ｖ翟鲋怠Ｒ虼松绫；鸬耐顿Y在注重投資安全的前提下還要注重投資的收益率，應(yīng)注重投資于收益率較高的項(xiàng)目。

（三）流動(dòng)性原則

社保基金的流通性是指為了滿足隨時(shí)可以支付參保人對社?；鸬男枰?，社保基金在投資中不發(fā)生價(jià)值損失的前提下可以隨時(shí)變現(xiàn)。如果社保基金投資時(shí)間過長，投資項(xiàng)目無法變現(xiàn)，那么將嚴(yán)重的影響社?；痣S時(shí)支付的需要。因此要求社?；鹪谕顿Y中要對投資項(xiàng)目安全性、收益率和變現(xiàn)能力等進(jìn)行綜合考慮，選擇適合的投資項(xiàng)目。

以上是社?；鹜顿Y運(yùn)營中需遵循的三項(xiàng)基本原則。而在實(shí)際運(yùn)營中很難三項(xiàng)原則同時(shí)兼顧。比如投資收益和風(fēng)險(xiǎn)往往是呈正相關(guān)的，過度的追求高收益必會面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，而過度的注重安全又會影響收益。因此，在實(shí)際對社?；疬M(jìn)行投資運(yùn)營時(shí)，在考慮社?；鹜顿Y原則的同時(shí)還要結(jié)合實(shí)際情況需要，靈活選擇投資方式和項(xiàng)目。

三、社保基金投資運(yùn)營路徑選擇分析

社會保險(xiǎn)基金實(shí)現(xiàn)保值增值的途徑主要包括兩個(gè)：一是進(jìn)行金融活動(dòng)投資，包括銀行儲蓄、購買國債和金融債券等；二是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)投資，如投資國有大型項(xiàng)目建設(shè)等。根據(jù)社?；鹜顿Y的特點(diǎn)及所需遵循的原則，社?；鹜顿Y的路徑主要有：銀行存款、購買國庫券和其他各種債券、參與股票經(jīng)營、投資基金、抵押貸款和投資不動(dòng)產(chǎn)。

（一）銀行存款

銀行存款也被看做為一種投資，而且這種投資是投資風(fēng)險(xiǎn)最小的投資方式，同時(shí)這種投資的變現(xiàn)能力也最強(qiáng)，尤其是活期存款可以根據(jù)需要隨時(shí)支取。銀行存款的收益率穩(wěn)定但是較低，尤其是存在較高的通貨膨脹下，存款收益率往往低于通貨膨脹率，社?；鸩坏荒軐?shí)現(xiàn)保值增值的目的，還在不斷的貶值，嚴(yán)重了損害了參保人的利益。

社保基金在投資運(yùn)營的初級階段，由于沒有經(jīng)驗(yàn)，各種制度、法律建設(shè)還有待完善，在投資上還是要更多的考慮投資的安全性。而盡管銀行存款的收益率低，但其是各種投資路徑中安全性最高、變現(xiàn)能力最強(qiáng)的投資方式。因此，我們可根據(jù)銀行存款的存款利率選擇存款的種類。如果銀行長期存款利率能抵消通貨膨脹造成的貶值影響，可以對一定比例的社保基金用于該種投資，以保證社?；痣S時(shí)支付的需要。

（二）國債

1、國庫券。國庫券是由國家發(fā)行的債券，以國家財(cái)政作擔(dān)保，投資收益率高于同期銀行存款，由于發(fā)行者是政府，幾乎不存在信用違約風(fēng)險(xiǎn)，所以國債被認(rèn)為是一種風(fēng)險(xiǎn)小但收益高的投資工具。我國國庫券的期限最短的為一年，投資收益和投資時(shí)間呈正相關(guān)。同時(shí)由于國庫券采用的不記名形式，可以迅速的流通轉(zhuǎn)讓，滿足社保基金投資安全性、收益性和流動(dòng)性的原則。在實(shí)際投資中，可選擇不同期限的國庫債進(jìn)行購買投資。

2、其他國債。當(dāng)前我國國債除了國庫券外還有六種其他債券：專業(yè)銀行發(fā)行的金融債券、專業(yè)銀行發(fā)行的國家建設(shè)債券、地方企業(yè)發(fā)行的地方企業(yè)債券、國家重點(diǎn)企業(yè)發(fā)行的重點(diǎn)企業(yè)債券、基本建設(shè)債券、財(cái)政債券。由于六種債券存在著特殊性，現(xiàn)階段還不太適合社?；疬M(jìn)行投資。比如基本建設(shè)債券只對專業(yè)銀行發(fā)行，其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能購買；財(cái)政債券只對金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，只有社會保險(xiǎn)基金管理部門成立了相關(guān)的金融投資機(jī)構(gòu)才能購買。

（三）抵押貸款

抵押貸款是借款者憑借一定的抵押品作為物品保證而取得貸款的一種融資方式。因?yàn)榻杩钫哂械盅浩纷鳛楸ＷC，抵押品一般有房地產(chǎn)、國債券、有價(jià)證券、各種股票或貨物的提單等等，如果貸款到期，借款者不能如數(shù)歸還貸款，則貸款者有權(quán)處理抵押品作為補(bǔ)償，所以從事抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)小。同時(shí)抵押貸款的收益相對較高，滿足社?；鹜顿Y的收益要求。

由于當(dāng)前我國金融市場普遍存在資金短缺的現(xiàn)象，一方面眾多企業(yè)很難從銀行機(jī)構(gòu)獲得資金支持，另一方面隨著國有企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變，國有企業(yè)投資渠道越來越多樣化，這些無疑為社保基金進(jìn)入金融市場進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)提供了有力的條件。

（四）不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)投資是為了取得一定的收益而將現(xiàn)金轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的行為。其中不動(dòng)產(chǎn)是指土地或土地上的定著物，具體包括：各種建筑物，比如房屋、橋梁、鐵路、公路、地下排水設(shè)施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、花草、農(nóng)作物等等。

不動(dòng)產(chǎn)投資存在投資數(shù)額大、投資期限長、投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益率高的特點(diǎn)。因此，社保基金在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)需要對投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，比如建筑物投資和植物投資相比，植物的投資風(fēng)險(xiǎn)大于建筑物，不適合進(jìn)行投資，所以社?；鸬耐顿Y重點(diǎn)應(yīng)放在各種建筑物不動(dòng)產(chǎn)上，比如房屋、橋梁、鐵路、公路等；在不動(dòng)產(chǎn)投資中，可根據(jù)我國目前買房難、買房貴的特點(diǎn)，社保基金可以投資建設(shè)職工住宅，在獲得適當(dāng)收益的前提下將住宅出租或出售給投保人。

（五）基金

基金投資是一種間接、社會化的證券投資方式，投資效益高、流通性強(qiáng)，同時(shí)基金也是境外的投資者向異地證券市場進(jìn)行間接投資的理想渠道。但是基金投資也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)：投資人和信托公司存在的委托——關(guān)系致使道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，委托機(jī)構(gòu)在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的操作過程中，可能由于某種原因進(jìn)行違法或違規(guī)操作而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，致使投資人的利益受損；未來市場的不確定性加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，比如投資者在購買基金后，如果市場出現(xiàn)加大的波動(dòng)，使投資者對價(jià)格難以進(jìn)行預(yù)測，投資者將會面臨被套牢的風(fēng)險(xiǎn)；投資債券收益還會受到利率的影響，導(dǎo)致投資收益的不穩(wěn)定性。

根據(jù)基金投資的特點(diǎn)，結(jié)合社?；鹜顿Y的特點(diǎn)和原則，社?；鹂梢赃M(jìn)行適量的基金投資，但由于風(fēng)險(xiǎn)較大，投資應(yīng)該控制在一定比率內(nèi)，不適合大規(guī)模、高比率的投入。

（六）股票

股票投資是一種高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資。股票的投資收益不像債券利息是預(yù)先就確定的，（下轉(zhuǎn)第35頁）而是隨著企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行變化的，隨著企業(yè)經(jīng)營的不斷壯大，股票的價(jià)值就越高。同時(shí)由于企業(yè)未來的經(jīng)營是不可確定和預(yù)知的，無疑加大了股票投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此在進(jìn)行股票投資時(shí)需要結(jié)合實(shí)際情況，制定出可行的投資方案。出于安全考慮，社?；鸩粦?yīng)投資股票，但由于股票的收益率高，不但能實(shí)現(xiàn)社?；鸬谋Ｖ颠€能實(shí)現(xiàn)增值的目的。因此，建議社?；鹪诩骖櫚踩那疤嵯拢M(jìn)行股票投資。在股票投資中應(yīng)掌握好分散風(fēng)險(xiǎn)的原則：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，投資時(shí)進(jìn)行投資組合、購買經(jīng)營狀況好的企業(yè)股票來達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益的目的。

上述六種投資途徑中，各種投資途徑都有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。社?；鹪谕顿Y運(yùn)營中需要結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，通過合理、科學(xué)的選擇投資路徑，盡可能地回避風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)收益最大化，實(shí)現(xiàn)保值、增值的目標(biāo)。

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參考文獻(xiàn)：

[1] 呂超、 段洪成、 劉海燕.全國社?；鹜顿Y組合績效評價(jià)理論綜述[J]，金融理論與教學(xué)，2010，（01） .

[2] 趙晶晶、鄧堯.我國社保基金可持續(xù)發(fā)展研究 [J]，現(xiàn)代商業(yè)，2011，（06）.

不動(dòng)產(chǎn)基金投資范文第2篇

一、我國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)金融證券化立法之源起

金融證券化的發(fā)展可追溯至20世紀(jì)60年代的美國。廣義而言,證券化包括金融資產(chǎn)證券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不動(dòng)產(chǎn)證券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的標(biāo)的是各類金錢債權(quán),即金融資產(chǎn);后者則是資本市場與房地產(chǎn)市場融合發(fā)展的產(chǎn)物,其標(biāo)的是土地所有權(quán)和相關(guān)權(quán)利,即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。目前,不動(dòng)產(chǎn)證券化最為成功的首推美國的房地產(chǎn)投資信托制度(REITs),這一先進(jìn)的融資工具先后為歐亞多個(gè)國家和地區(qū)所繼受。以亞洲為例,在僅約7年內(nèi)就積聚了80個(gè)以上的房地產(chǎn)信托投資基金,總值超過770億美元[2]。我國臺灣地區(qū)亦不例外。20世紀(jì)90年代后期,臺灣房市持續(xù)低迷,政、商、學(xué)三界形成共識,應(yīng)引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化制度以解決不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性不足的問題,促進(jìn)金融商品多元化,以復(fù)蘇房地產(chǎn)市場。為此,我國臺灣地區(qū)于2002年7月先行頒布《金融資產(chǎn)證券化條例》。未幾,“行政院”完成“不動(dòng)產(chǎn)證券化條例”草案,由“立法院”于2003年7月三讀通過,其后“財(cái)政部”又于2003年12月實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例細(xì)則》。筆者以為,剖析我國臺灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證券化的制度構(gòu)造對于內(nèi)地開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)頗具啟發(fā)意義。

二、我國臺灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證券化法制之組織架構(gòu)

《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》(以下簡稱《條例》)設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)證券化類型包括不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不動(dòng)產(chǎn)投資信托是參考美國房地產(chǎn)投資信托制度與臺灣《共同信托基金管理辦法》及《金融資產(chǎn)證券化條例》部分規(guī)定;不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托是借鏡日本模式之“資產(chǎn)流動(dòng)型”制度[3]。前者先發(fā)行證券獲取資金,再用籌集的資金投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目;后者則先有不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目,再以此為支撐發(fā)行證券獲取資金。一般國際間所稱之REITs,并不包括后者。我國臺灣地區(qū)將此二者涵納于《條例》內(nèi)的理由在于:其一,REATs有投資信托無法取代的某些優(yōu)點(diǎn),故須以資產(chǎn)信托為推動(dòng)主力,以免資金募集不足而致證券化無法展開的窘境;其二,REATs能迅速創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)的附加價(jià)值,同時(shí)規(guī)定兩種模式能給予金融機(jī)構(gòu)及投資者更多樣化的選擇。

(一)不動(dòng)產(chǎn)投資信托

依《條例》第4條第一項(xiàng)第三款,不動(dòng)產(chǎn)投資信托系指“向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付不動(dòng)產(chǎn)證券化投資信托受益證券,以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資標(biāo)的而成立之信托”。換言之,受托機(jī)構(gòu)通過公募或私募的方式發(fā)行受益證券,以所籌集的價(jià)款設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金,并把基金投資于法律規(guī)定的范圍。不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金以封閉型為主,輔以開放型基金。其原因在于不動(dòng)產(chǎn)投資信托之標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn),若為封閉型的房產(chǎn)基金,則有固定配息,投資門檻較低,一般公眾投資者均可入場投資,但其流動(dòng)性相對較低,無法提供投資者隨時(shí)購回的要求。因此,為保留一定的彈性,《條例》又規(guī)定了經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn),可得募集附買回時(shí)間、數(shù)量或其他限制的開放型基金①。我國臺灣地區(qū)資產(chǎn)證券化市場與大陸金融市場類似,亦處于初創(chuàng)階段,故立法者態(tài)度謹(jǐn)慎,對不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的投資標(biāo)的、閑置資金運(yùn)用方式、受托機(jī)構(gòu)價(jià)款事項(xiàng)等方面均作了詳細(xì)規(guī)定,以期在維持不動(dòng)產(chǎn)信托基金之流動(dòng)性、效益性的同時(shí),確?；鹬踩浴！稐l例》在制度設(shè)計(jì)上的一個(gè)亮點(diǎn)是估價(jià)報(bào)告書的制作和公告。受托機(jī)構(gòu)運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行主管機(jī)關(guān)規(guī)定的一定金額之上的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易前,應(yīng)洽請專業(yè)估價(jià)師依《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定出具估價(jià)報(bào)告書。精致的制度設(shè)計(jì)旨在引入中介機(jī)構(gòu),借助社會中介力量,保障投資者的權(quán)利,這也是公開、公平、公正市場交易原則的具體運(yùn)用和體現(xiàn)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托

依《條例》第4條第一項(xiàng)第四款,不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托系指“委托人移轉(zhuǎn)其不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機(jī)構(gòu),并由受托機(jī)構(gòu)向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募交付不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券,以表彰受益人對該信托之不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其他收益之權(quán)利而成立之信托”。換言之,先有不動(dòng)產(chǎn),再進(jìn)行證券化,通過將不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)予受托機(jī)構(gòu)并發(fā)行受益證券,使受益人(受益證券持有人)間接享受不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)利的收益。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托與臺灣地區(qū)金融資產(chǎn)證券化中的特殊目的信托制度最大不同之處在于:金融資產(chǎn)證券化的信托財(cái)產(chǎn)是各種金錢債權(quán),而不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此,在立法技術(shù)上,《條例》僅就與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的特殊規(guī)則做了規(guī)定,其他適用《金融資產(chǎn)證券化條例》相關(guān)規(guī)定。

(三)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托與不動(dòng)產(chǎn)投資信托之異同

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托與不動(dòng)產(chǎn)投資信托作為我國臺灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證券化的兩種組織形態(tài),必然具有一些共同的運(yùn)作機(jī)制,如受托人、受益人、受益分配、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等。因此,《條例》第36條特別允許不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托援用不動(dòng)產(chǎn)投資信托的部分規(guī)定。不過,兩者的差異亦十分明顯[4]。

1.不動(dòng)產(chǎn)投資信托的委托人為不特定的投資大眾,即認(rèn)購不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券的投資者。而不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的委托人為不動(dòng)產(chǎn)所有人或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人。

2.不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托中的信托財(cái)產(chǎn)僅以不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為限,較之于不動(dòng)產(chǎn)投資信托的投資范圍為小。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的投資標(biāo)的除不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利之外,還包括受托機(jī)構(gòu)或特殊目的公司依不動(dòng)產(chǎn)證券化條例或金融資產(chǎn)證券化條例發(fā)行或交付的受益證券或資產(chǎn)基礎(chǔ)證券以及銀行存款、政府債券、金融債券、國庫券、銀行可轉(zhuǎn)讓定期存單以及其他具有較高信用等級的商業(yè)票據(jù)等金融商品。

3.不動(dòng)產(chǎn)投資信托的信托財(cái)產(chǎn)是金錢,即認(rèn)購不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券的投資者向受托機(jī)構(gòu)繳納的價(jià)款。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)是發(fā)起人移轉(zhuǎn)于受托機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利。

4.從受益證券的募集流程來看,不動(dòng)產(chǎn)投資信托系以先募集資金作為信托財(cái)產(chǎn),再進(jìn)行資金運(yùn)用,因此,投資人認(rèn)購受益證券時(shí)資金運(yùn)用對象可能尚未確定;而不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托以不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn),就已經(jīng)確定的不動(dòng)產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利進(jìn)行證券化,然后再發(fā)行受益證券,籌集資金。

5.不動(dòng)產(chǎn)投資信托是仿照美國共同基金(MutualFund)的運(yùn)作機(jī)制設(shè)計(jì)的,具有融資功能。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托則是通過受托機(jī)構(gòu)專業(yè)化的經(jīng)營對不動(dòng)產(chǎn)為有效開發(fā)利用與營運(yùn)。

三、我國臺灣地區(qū)解決不動(dòng)產(chǎn)證券化中若干問題之路徑選擇

(一)不動(dòng)產(chǎn)證券化之組織形態(tài)

是否僅以信托制為選擇?我國臺灣地區(qū)雖繼受美、日制度,卻又與兩者之制度設(shè)計(jì)不同:我國臺灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證券化的組織形態(tài)采信托制,日本不動(dòng)產(chǎn)證券化則兼采信托和公司制雙軌并行,美國的房地產(chǎn)投資信托在實(shí)務(wù)中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三種形態(tài)。此外,我國臺灣地區(qū)金融資產(chǎn)證券化法制雖對其不動(dòng)產(chǎn)證券化實(shí)踐具有較大影響,但前者同時(shí)涵納公司制和信托制兩種組織形態(tài),故也不同于不動(dòng)產(chǎn)證券化之單一的信托架構(gòu)。對此之合理解釋在于,我國臺灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場處于初創(chuàng)和發(fā)育時(shí)期,導(dǎo)入公司制必然牽涉過多之立法調(diào)整,而且可能引致證券化與公司制度之協(xié)調(diào)問題。我國臺灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例草案》在立法理由中就指明其僅采信托制的目的在于“避免本條例草案內(nèi)容過于復(fù)雜,以及影響公司法制之契合”[5]。不過,須注意的是,鑒于公司制在不動(dòng)產(chǎn)證券化中的組織架構(gòu)優(yōu)勢,晚近的發(fā)展趨勢是以公司制度推動(dòng)證券化。韓國、日本在推行不動(dòng)產(chǎn)證券化時(shí),亦先引進(jìn)信托制,然后再導(dǎo)入公司制。證券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牽涉公司法制之協(xié)調(diào)配合,故無法一蹴而就,只能在進(jìn)一步發(fā)展證券化市場和完善法律制度的基礎(chǔ)上方可引入公司制以推行證券化。

(二)受托機(jī)構(gòu)之資質(zhì)

《條例》通過后,學(xué)界之歧見最為集中的莫過于受托機(jī)構(gòu)的資質(zhì)問題?！稐l例》規(guī)定受托機(jī)構(gòu)以《信托業(yè)法》所稱之信托業(yè)為限,設(shè)立滿三年以上,并經(jīng)主管機(jī)關(guān)認(rèn)可的信用評等機(jī)構(gòu)評等達(dá)一定等級以上,此同《金融資產(chǎn)證券化條例》對受托機(jī)構(gòu)之資質(zhì)要求。依不動(dòng)產(chǎn)證券化原理,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)為專業(yè)性機(jī)構(gòu),體現(xiàn)在兩方面:一是獨(dú)立經(jīng)營,尋求投資對象,開發(fā)、管理、營運(yùn)不動(dòng)產(chǎn),以產(chǎn)生效益;二是客觀評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值,披露不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)信息。換言之,受托機(jī)構(gòu)應(yīng)是經(jīng)營、管理不動(dòng)產(chǎn)的行家里手,是不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)。然而,《信托業(yè)法》規(guī)定的信托機(jī)構(gòu)是專門的信托機(jī)構(gòu)和銀行的信托業(yè)務(wù)部門,其性質(zhì)是專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)。毋庸置疑,信托機(jī)構(gòu)(部門)具有較強(qiáng)的運(yùn)營金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)能力,但其是否具有經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的理論知識和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)卻值得懷疑。如果受托機(jī)構(gòu)委托專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)公司營運(yùn)不動(dòng)產(chǎn),則須支付數(shù)目不菲的費(fèi)用,而且會產(chǎn)生成本問題。如此一來,無形中減少了投資者的投資收益,這對社會公眾而言是不公平的。無怪乎《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》通過后,各界對受托機(jī)構(gòu)之相關(guān)規(guī)定異議甚多;而《金融資產(chǎn)證券化條例》中之類似規(guī)定,卻幾乎沒有批評的聲音。在房地產(chǎn)金融證券化市場極為發(fā)達(dá)的美國,受托機(jī)構(gòu)并不僅限于金融機(jī)構(gòu),一般的專業(yè)性房地產(chǎn)公司反而成為受托機(jī)構(gòu)的典型形態(tài)。事實(shí)上,受托機(jī)構(gòu)采何種形式取決于房地產(chǎn)市場的發(fā)達(dá)程度,在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場可采取專業(yè)的房地產(chǎn)公司,而在市場的初創(chuàng)階段,則應(yīng)采取金融機(jī)構(gòu)為受托機(jī)構(gòu)。

(三)受益人會議與信托監(jiān)察人制度

在不動(dòng)產(chǎn)證券化市場中,如何充分保護(hù)投資者的權(quán)利,一直備受政、商、學(xué)三界之關(guān)注?！稐l例》創(chuàng)設(shè)了受益人會議和信托監(jiān)察人制度以保護(hù)投資者的利益。受益人有權(quán)參加受益人會議并行使表決權(quán),但受托機(jī)構(gòu)以自有財(cái)產(chǎn)持有受益權(quán)時(shí),無表決權(quán)。受益權(quán)的行使方式有兩種:一是直接行使,但僅以受托機(jī)構(gòu)基于特殊目的信托契約所負(fù)債務(wù)之清償和其他僅為受益人自身利益事項(xiàng)為限;二是間接行使,通過受益人會議或信托監(jiān)察人行使。換言之,僅涉及自益權(quán)的由受益人個(gè)別直接行使,涉及共益權(quán)的須由受益人會議或信托監(jiān)察人為之,且以后者為原則。這是由不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的信托性質(zhì)決定的,不動(dòng)產(chǎn)證券化中的信托是商事信托,具有營業(yè)性和集團(tuán)性的特征,受益人作為投資者人數(shù)眾多且具有流動(dòng)性,各個(gè)受益人基本持分相同,即基本單位權(quán)利相同,只是持分?jǐn)?shù)目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可個(gè)別行使,共同行使反而為例外。受托機(jī)構(gòu)為保護(hù)受益人權(quán)利,依不動(dòng)產(chǎn)投資信托契約或不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托契約之約定,選任一人或數(shù)人為信托監(jiān)察人。信托監(jiān)察人不得為受托機(jī)構(gòu)之利害關(guān)系人、職員、受雇人或不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托之委托人?？梢?信托監(jiān)察人之設(shè)計(jì)初衷是有益的,但效果是否必然理想,筆者以為卻不盡然。其原因在于,信托監(jiān)察人設(shè)立之目的是保護(hù)投資者(受益人)的利益,信托監(jiān)察人的職責(zé)是監(jiān)督受托機(jī)構(gòu)對受托財(cái)產(chǎn)的有效營運(yùn)。而《條例》規(guī)定之信托監(jiān)察人卻由受托機(jī)構(gòu)選任,這豈非矛盾?其實(shí),由受益人選任信托監(jiān)察人才是合理的制度設(shè)計(jì)。四、鏡鑒與建議房地產(chǎn)金融證券化這一復(fù)雜的融資過程,涉及多部門法律,除專門的證券化立法外,還涉及公司法、證券法、信托法、稅法等,如何協(xié)調(diào)各部門間關(guān)系,成為制度設(shè)計(jì)的重要考量因素。我國臺灣地區(qū)在制定《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》時(shí),先行修訂了相關(guān)法律,并參酌《金融資產(chǎn)證券化條例》之成功經(jīng)驗(yàn),其穩(wěn)健的立法進(jìn)路值得學(xué)習(xí)。事實(shí)上,現(xiàn)行《條例》也只是過渡性的,臺灣地區(qū)立法部門仍在積極探索引進(jìn)公司制可能引致之問題與相關(guān)對策。最終,其不動(dòng)產(chǎn)證券化立法必然會和發(fā)達(dá)國家的法律接軌,采信托和公司雙軌制。不過,我國臺灣地區(qū)在引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的過程中,也有不足之處。例如,據(jù)《條例》,投資或運(yùn)用的標(biāo)的必須是“已有穩(wěn)定收入之不動(dòng)產(chǎn)”或“已有穩(wěn)定收入之不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利”。如此,“開發(fā)型”REITs因不具備“已有穩(wěn)定收入”之要件,就不得成為資金運(yùn)用之標(biāo)的。筆者以為類似規(guī)定無法滿足我國內(nèi)地的需求,故而建議應(yīng)附條件開放“開發(fā)型”REITs①。在我國內(nèi)地房產(chǎn)開發(fā)商用高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行開發(fā)的情況未有根本改善之前,為避免發(fā)生開發(fā)商利用RE-ITs籌集資金卻將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁予投資者的情形,應(yīng)禁止其投資尚待開發(fā)的項(xiàng)目;至于投資已開發(fā)而尚未完成的開發(fā)項(xiàng)目,則須訂定投資時(shí)的完工比例,以利于風(fēng)險(xiǎn)評估。此外,應(yīng)對投資占REITs總資產(chǎn)的比例有所明定,避免投資風(fēng)險(xiǎn)過高,確保受益者的權(quán)益。盡管存在或多或少不足,我國臺灣地區(qū)之《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》及相關(guān)規(guī)定對我國內(nèi)地“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)”依然極具建設(shè)性意義。目前,借力“雙中心”獲批東風(fēng),上海欲在REITs內(nèi)地試點(diǎn)城市中拔得頭籌,爭取今年三季度在浦東推出首個(gè)試點(diǎn)。同樣,天津?yàn)I海新區(qū)、北京、廣州、深圳的REITs試點(diǎn)工作也在快馬加鞭[6]。然而,如前文所述,在國家層面資產(chǎn)的證券化立法上,我國僅有關(guān)于金融資產(chǎn)證券化的法規(guī),尚無關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)證券化之法律規(guī)定。因此,內(nèi)地可借鑒臺灣地區(qū)之經(jīng)驗(yàn)做法,從以下幾個(gè)方面做出規(guī)定:

(一)組織形態(tài):其一,大陸可先借助較為完善的《信托法》構(gòu)建信托制不動(dòng)產(chǎn)證券化組織架構(gòu),待市場發(fā)展成熟并積累足夠運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)后再引進(jìn)公司制以推行證券化。其二,鑒于我國基金市場尚欠成熟,房地產(chǎn)信托投資基金在初期應(yīng)以“封閉型”為主,當(dāng)符合特定條件時(shí)才可采用“開放型”,其理由在于:(1)雖然信托并不被認(rèn)為具有權(quán)利主體資格,但是在信托的基礎(chǔ)上加上了投資分散、專業(yè)管理與高度流通等機(jī)制,較單純的信托更適合于REITs的發(fā)展;(2)如采取開放型的基金模式將使REITs的規(guī)模限于不確定,影響廣大投資者對于REITs風(fēng)險(xiǎn)的評估;(3)采開放型必須維持有一定的現(xiàn)金供受益者回贖所用,相對地可以投資的金額就少,會影響到REITs的績效,也損及不動(dòng)產(chǎn)投資信托的安定性[7]。其三,房地產(chǎn)信托投資可以借鑒金融信貸資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)做法,僅就房地產(chǎn)金融證券化中的特殊問題作出規(guī)定,其他適用金融資產(chǎn)證券化法的相關(guān)規(guī)定。

不動(dòng)產(chǎn)基金投資范文第3篇

對于這種趨勢，安侯建業(yè)會計(jì)師許志文指出，以指定用途信托基金方式投資海外有價(jià)證券，除了這項(xiàng)收益屬于個(gè)人境外所得，免課國內(nèi)的所得稅外，還有一項(xiàng)特征就是隱密。

富有的人躲國稅局，一般人躲配偶

投資除了講求獲利外，為什么還要追求隱密性呢？許志文點(diǎn)出其中的奧妙所在，因?yàn)楦挥械娜艘銍惥?，一般中產(chǎn)階級要躲配偶的視線。

投資所形成的財(cái)富，牽涉到的不僅是所得稅的問題，還會有后續(xù)的遺產(chǎn)稅問題，而按所得稅法的規(guī)定，個(gè)人的境外所得免稅（民國九十八年以后，個(gè)人境外所得有可能須列入最低稅負(fù)），因?yàn)榇隧?xiàng)免稅的關(guān)系，會連帶使得投資海外基金的報(bào)酬率上升。另外，投資海外基金若有獲利，屬于個(gè)人境外所得，為免稅項(xiàng)目，因此也沒有扣繳憑單，這就形成隱密的效果。

先講對一般人的效果，現(xiàn)在個(gè)人申報(bào)綜所稅時(shí)，各稅捐機(jī)關(guān)都有提供一項(xiàng)服務(wù)，即納稅人可以向稅捐機(jī)關(guān)查詢本人、配偶以及未成年子女的各項(xiàng)所得資料，但必須注意的是，各地國稅局提供的查詢，是以有扣繳憑單的所得資料為主，至于沒有扣繳的所得資料則不在其中，所以就產(chǎn)生隱密的效果。

至于海外基金的免稅特征，許志文說，這其中還有一個(gè)幻覺的效果，主要是海外基金是免課我國的所得稅，而非免課外國的所得稅，除非是連結(jié)到特定的標(biāo)的，否則就孳息部分，有可能仍須繳納外國的所得稅，可是這一部分，投資人感受不到。

舉例來說，投資人透過基金投資國外有價(jià)證券，以美國為例，若是賺取股票交易的差價(jià)資本利得是不用課稅的，但若是領(lǐng)取股利，則美國政府就要課稅。當(dāng)投資人投資美國股票領(lǐng)取股利100元，若被課了30元扣繳稅款（Withholding Tax），投資人實(shí)拿70元凈額，這70元屬于境外所得，就不必再并入個(gè)人所得在我國課稅。

另外，由于這項(xiàng)免稅原因，也連帶使得報(bào)酬率會有提高的效果，因?yàn)楦挥姓邔①Y金投資在國內(nèi)的股票，股票的差價(jià)也是免課證券交易所得稅，但是就領(lǐng)取股利而言，就要并入個(gè)人的綜合所得累進(jìn)課稅了，最高稅率達(dá)40％，而投資到境外的獲利，在國外獲利通常低于40％，加上不用再繳國內(nèi)的稅負(fù)，報(bào)酬率相對就比較高了。

投資不動(dòng)產(chǎn)，可兼做遺贈稅規(guī)劃

至于不動(dòng)產(chǎn)的投資，除了賺差價(jià)外，也是遺贈稅規(guī)劃的重要項(xiàng)目，因?yàn)樵谫Y產(chǎn)行情大漲時(shí)，公告現(xiàn)值通常并沒有馬上跟著調(diào)漲，因此，在不動(dòng)產(chǎn)上漲時(shí)，投資不動(dòng)產(chǎn)除了理財(cái)需要外，在遺贈稅的租稅規(guī)劃上，也有相當(dāng)?shù)墓τ谩?/p>

這中間的差異在于，遺贈稅法中規(guī)定，遺贈的財(cái)產(chǎn)中，土地以公告現(xiàn)值計(jì)算，而房屋則以房屋評定現(xiàn)值為準(zhǔn)。這兩項(xiàng)現(xiàn)值，一般來說，與市價(jià)仍有一段差距，因此，當(dāng)納稅人名下有1億元的財(cái)產(chǎn)時(shí)，若以現(xiàn)金形式留下做為遺產(chǎn)，則須全部列為遺產(chǎn)課稅。但如果先把這1億元購買不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)的房屋以及土地公告現(xiàn)值合計(jì)只有6000萬元，則計(jì)入遺產(chǎn)的總金額，就由1億元降為6000萬元，其中就省了四成的金額。

當(dāng)然要采取這種方式，必須注意到所購買的不動(dòng)產(chǎn)必須具有流動(dòng)性，也就是比較容易脫手，則在申報(bào)完遺產(chǎn)稅后，繼承人可以順利再將這項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)變賣出去，并取回現(xiàn)金。

按所得稅法規(guī)定，由于土地是課土地增值稅，不課所得稅，若土地在交易期間，公告現(xiàn)值尚未調(diào)整（公告現(xiàn)值每年調(diào)整一次），就沒有土增稅或所得稅的問題；但出售房屋的部分，就要舉證成本，若無法舉證，則須按財(cái)政部規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的比例，去計(jì)算納稅人出售房屋的財(cái)產(chǎn)交易所得，并入個(gè)人所得課稅。

至于股票投資，今年在最低稅負(fù)制實(shí)施下，就比以前要講究了，股票投資和過去最大的改變，就是對于上市柜股票，要改為以個(gè)人名義投資，而不要成立投資公司去投資，如果硬要用法人名義投資，就要在國外繞一圈才行。

投資股票要用個(gè)人，用法人要繞道國外才能免稅

在最低稅負(fù)制下，個(gè)人投資未上市柜股票的所得，要納入最低稅負(fù)制，但是個(gè)人投資上市柜股票的所得，則不須列入最低稅負(fù)制。

于是投資股票的哲學(xué)和過去就有很大的改變了，即過去富人多半會成立投資公司在股市從事投資，甚至有設(shè)立多層投資公司，因?yàn)檫@樣會有遞延課稅的效果，而且按照所得稅法的規(guī)定，在兩稅合一后，企業(yè)投資國內(nèi)其他公司所獲得的股利，可以完全免稅，而過去公司買賣股票差價(jià)的證券交易所得也免稅，但是在最低稅負(fù)制下，若以公司名義投資股市，則相關(guān)的獲利須列入最低稅負(fù)稅基，課10％的最低稅負(fù)，具個(gè)人名義投資才可免稅。

如果富人還是想用公司名義在股市投資，那就只有一個(gè)辦法，繞道到國外，在國外成立公司，再以外資的名義返回國內(nèi)股市投資，因?yàn)樵谧畹投愗?fù)制中，對于在我國無分支機(jī)構(gòu)的外資投資我國股市所得，不列入最低稅負(fù)課稅。

至于目前非常熱門的不動(dòng)產(chǎn)證券化（REITS）或金融資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也是富有者鎖定的商品，主要是因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)證券化條例中，規(guī)定這類證券化產(chǎn)品的孳息，是以6％的稅率分離課稅，不必并入個(gè)人綜合所得，這與一般的投資獲得的孳息，須并入個(gè)人綜合所得按0％到40％累進(jìn)稅率課稅，兩者之間相差太多，因此，也成為富人喜歡的投資工具。此外，就黃金投資而言，黃金的特性是沒有孳息，投資黃金的獲利屬于財(cái)產(chǎn)交易所得，在課稅上，較無特殊規(guī)定，須由投資人自行誠實(shí)申報(bào)。

不動(dòng)產(chǎn)基金投資范文第4篇

“處處留心皆學(xué)問”，對于做投資的人來說，同樣處處留心皆“賺錢的機(jī)會”。

為什么這樣說？美國遠(yuǎn)吧，歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢年初就明朗了吧？但如果你不是一個(gè)真正做投資的有心人，估計(jì)你很難想到這與自己賺錢有“半毛錢”的關(guān)系。

但事實(shí)勝于雄辯。如果你留心了，如果你知道在基金行業(yè)還有一個(gè)叫做“REITs產(chǎn)品”的東東，并及時(shí)大膽地介入，那么要恭喜你，從年初至今，你至少獲得了10%以上的收益。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，全市場一共5只REITs產(chǎn)品，均取得了超過10%的凈值增長率。其中鵬華美國房地產(chǎn)今年來的凈值增長率為17.15%，在5只REITs產(chǎn)品中排在首位。然而與凈值均大幅增長形成鮮明對比的是，這5只REITs產(chǎn)品的份額變化率全在-17%以上，叫好不叫座現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。

去年8月已開始走牛

盡管REITs產(chǎn)品今年來表現(xiàn)較好，但總有人愛翻去年的舊賬，然后得出“QDII2013年全部負(fù)收益”的結(jié)論。表面上看這個(gè)結(jié)論似乎沒有錯(cuò)，以REITs產(chǎn)品為例，盡管跌幅較小，但3只有2013年全年投資業(yè)績的產(chǎn)品仍虧損0.65%到4.32%之間。

然而這個(gè)結(jié)論并不能真實(shí)反映REITs產(chǎn)品自去年8月以來的慢牛行情，最終只能誤導(dǎo)投資人。這其中，特別要申冤的是廣發(fā)基金公司，其旗下兩只于2013年8月9日成立的QDII-REITs產(chǎn)品（廣發(fā)美國房地產(chǎn)人民幣、廣發(fā)美國房地產(chǎn)美元），自成立之日起截至2013年12月31日的凈值增長率分別為8.6%與9.09%。今年以來截至5月30日的凈值增長率分別為15.89%與14.57%。

事實(shí)上，不光是廣發(fā)基金旗下的REITs產(chǎn)品在上漲，其他3只REITs產(chǎn)品也進(jìn)入了上升通道。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，自2013年8月9日起截至2013年12月31日，包括嘉實(shí)全球房地產(chǎn)、鵬華美國房地產(chǎn)、諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的3只REITs產(chǎn)品的凈值增長率分別為6%、7.76%和7%。今年以來截至5月30日的凈值增長率分別為12.72%、17.15%和16.97%。

顯然，隨著美國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步向好，5只REITs產(chǎn)品的凈值增長率的漲速也在明顯加快。

凈贖回困局有待破解

按理說，在當(dāng)下凄風(fēng)苦雨的市場，作為最賺錢的品種之一，應(yīng)該成為熱錢追逐的洼地。然而，不知是否是相關(guān)基金公司對該類產(chǎn)品宣傳得少，以及選擇范圍也少（全市場就只有5只REITs產(chǎn)品）的緣故，叫好不叫座的現(xiàn)象極為嚴(yán)重。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，自2014年1月1日起，截至5月30日，5只REITs產(chǎn)品的份額變化率全為負(fù)數(shù)，并且幅度不少。具體來看，廣發(fā)美國房地產(chǎn)人民幣與廣發(fā)美國房地產(chǎn)美元的份額收縮幅度最大，為-35.29%，鵬華美國房地產(chǎn)次之，為-31.46%，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)與嘉實(shí)全球房地產(chǎn)分別為-18.55%和-17.68%。

上海一位資深基金業(yè)內(nèi)人士劉梅告訴《投資者報(bào)》記者，美國新經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)拉開序幕，2014年應(yīng)是其加速復(fù)蘇期。在美元走強(qiáng)、美元利率升高的背景下，美元資產(chǎn)的投資價(jià)值也水漲船高，特別是在美國房地產(chǎn)市場、美國股市復(fù)蘇態(tài)勢已經(jīng)較為明確的情況下，掛鉤美國資本市場的QDII基金尤其是REITs產(chǎn)品必然會受到越來越多的投資者關(guān)注。

“目前的凈值快速增長和遭遇凈贖回同時(shí)并存，其實(shí)也是一種極為怪異的倒掛現(xiàn)象。隨著相關(guān)基金公司在這方面的宣傳力度的加大，以及賺錢效應(yīng)的出現(xiàn)，REITs產(chǎn)品凈贖回困局可能很快就會結(jié)束?！眲⒚氛f。

國金證券近期報(bào)告也指出，新近公布的美國就業(yè)數(shù)據(jù)堪稱驚人，非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)達(dá)到28.8萬人，失業(yè)率下降到6.3%，非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)示了2 季度美國經(jīng)濟(jì)將大幅度改善，這有助于美國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

相關(guān)基金公司積極應(yīng)對

面對于REITs產(chǎn)品叫好不叫座的困局，相關(guān)基金公司正在積極應(yīng)對。

據(jù)報(bào)道，為改變叫好不叫座的尷尬局面，日前廣發(fā)基金對旗下的QDII基金提出了一個(gè)新的收費(fèi)計(jì)劃，為區(qū)別以前債券基金的A與B類收費(fèi)，這一收費(fèi)模式被稱為是C類收費(fèi)方式，即投資偏股類基金持有超過30天時(shí)，免收申購、贖回費(fèi)，只收取0.5%/年左右的銷售服務(wù)費(fèi)。目前，C計(jì)劃基金池里包含了廣發(fā)美國房地產(chǎn)、廣發(fā)全球醫(yī)療、廣發(fā)全球農(nóng)業(yè)、廣發(fā)納指等26只產(chǎn)品。

不動(dòng)產(chǎn)基金投資范文第5篇

理財(cái)策略趨于保守

受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不利因素影響，投資者市場信心受挫，理財(cái)策略趨于保守。

危機(jī)下避險(xiǎn)為主仍有部分投資者準(zhǔn)備抄底

面對金融危機(jī)帶來的投資損失，投資者普遍用了避險(xiǎn)策略，如增加儲蓄、保持資金流動(dòng)性等，綜合配置各種理財(cái)產(chǎn)品、分散投資成為被調(diào)查者的首選。如圖所示，從資金動(dòng)向來看，居民的儲蓄意愿增強(qiáng)，基金投資比例大幅縮水；受股市套牢影響。股票投資比例沒有變化。雖然2008年各地房價(jià)出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)仍然是投資者投資比例最高的理財(cái)方式之一。

也有投資者在“?！敝行岬搅恕皺C(jī)”的氣息。雖然股市2000點(diǎn)附近震蕩徘徊，依然有27.4％的投資者表示出抄底股市的意愿，一半以上的股民表示，會采取長期持有的策略。

6成多投資者期望收益不足10％

2008年理財(cái)產(chǎn)品收益率大幅下降，投資者失去了對高收益的期盼，超過6成的投資者期望收益不足10％。其中20.8％的投資者表示，理財(cái)收益能比同期銀行定期存款或國債收益高就可以。

理財(cái)方式多元化

危機(jī)給投資者上了一堂生動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)教育課，之前將錢全部投入到一個(gè)領(lǐng)域的投資者現(xiàn)在越來越少，投資者選擇產(chǎn)品時(shí)開始傾向?qū)㈦u蛋放在多個(gè)籃子里，債市和金市的魅力逐漸顯現(xiàn)，銀行和保險(xiǎn)理財(cái)在弱市受到青睞。

銀行成為首選理財(cái)渠道

超過45％的投資者個(gè)人理財(cái)?shù)闹饕罏殂y行柜臺和銀行網(wǎng)點(diǎn)。便捷性是投資者選擇銀行的首要考慮，但在未來，產(chǎn)品、服務(wù)、專業(yè)性等“軟件”因素會日益成為更重要的決定因素。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，投資者在辦理理財(cái)業(yè)務(wù)時(shí)，對銀行類型也有所偏好，以辦理基金投資業(yè)務(wù)為例，投資者更傾向去4大國有商業(yè)銀行和全國性股份制商業(yè)銀行。

保險(xiǎn)投資蓄勢待發(fā)

商業(yè)保險(xiǎn)躋身成為繼儲蓄、基金、股票之后的第4大投資理財(cái)方式，養(yǎng)老險(xiǎn)、意外傷害險(xiǎn)和健康險(xiǎn)是投資者目前主要購買的險(xiǎn)種。