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園林資產(chǎn)評估范文第1篇

關(guān)鍵詞：森林資源；資產(chǎn)特點；資產(chǎn)評估；評估方法；建議

引言

近幾年，隨著我國集體林權(quán)制度改革的不斷推進(jìn)，使林業(yè)資產(chǎn)逐步走向市場化、產(chǎn)業(yè)化與規(guī)范化。但其中也不乏出現(xiàn)森林資源資產(chǎn)為作為對象轉(zhuǎn)讓、出售、銀行抵押以及拍賣等經(jīng)濟(jì)行為的問題，因此，進(jìn)行森林資源資產(chǎn)的評估也變得尤為重要。

1 森林資源林木資產(chǎn)評估概述

林木資產(chǎn)就是指林地內(nèi)作為森林資產(chǎn)的組成部分的所有林木。林木資源在我國占據(jù)面積和蓄積方面都被列為林中之寇，林木資產(chǎn)也被叫做立木資產(chǎn)，立木資產(chǎn)又包含活立木和枯立木兩種，指的是站立于林地中的尚未砍伐的樹木。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場的逐步完善，森林經(jīng)營中的立木資產(chǎn)交易范圍與頻率也越來越高，隨之而來的林木資產(chǎn)的評估就變得非常重要。林木資產(chǎn)評估中的立木價格對森林經(jīng)營所獲的利潤有著直接的影響，其利潤的高低，對立木交易的雙方同等重要。但由于立木資產(chǎn)在價格估算時，由于各自的計算方法和評估方法都有所不同，準(zhǔn)確確定極為困難，還需要結(jié)合林木資產(chǎn)的自身特點與評估方法的具體選定及評估結(jié)果得出科學(xué)合理的評估結(jié)論。

2 森林資源林木資產(chǎn)的特點

2.1 生產(chǎn)周期方面

林木資產(chǎn)歸類于生物性資源資產(chǎn)，從種植到成才少則幾年，多則幾十年，生長周期極長。由于受到這種周期生長的影響，使林木產(chǎn)品在供應(yīng)調(diào)配上帶來很多困難，再加上森林的經(jīng)營付出、造林投資需要長時間方可取得回報，投入的資金長期被占用，其經(jīng)營成本所產(chǎn)生的銀行利息很重，這種利率的高低直接影響到經(jīng)營成本的正常運營。

2.2 經(jīng)營方面

林木資產(chǎn)具有資源再生的能力，這是生物性資產(chǎn)所具有的共性。這種特有的性質(zhì)在林木資產(chǎn)的經(jīng)營中有著很大的作用，但在異齡林木資產(chǎn)中產(chǎn)生的作用是最大的，只要科學(xué)合理的經(jīng)營便可長期甚至永久性地經(jīng)營下去，因此，在進(jìn)行評估時，要將這種再生能力給予適當(dāng)?shù)墓烙嫛?/p>

2.3 效益方面

林木資產(chǎn)經(jīng)營目的是以木材為主其他林產(chǎn)品為輔，森林經(jīng)營中可同時挖掘其生態(tài)所產(chǎn)生的效益。如利用森林特有優(yōu)勢進(jìn)行防風(fēng)固沙、釋放氧氣、預(yù)防水土流失等，以起到改善人類現(xiàn)有的生存環(huán)境。在我國森林資源資產(chǎn)的評估過程中，要做到對木材與林產(chǎn)品在經(jīng)濟(jì)效益方面評估的同時也要對其生態(tài)方面所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值一同進(jìn)行評估。目前，我國森林資源資產(chǎn)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益處于高端時期，為了避免亂砍亂伐，國家對森林的采伐制定了相應(yīng)的限制條例，而這種限制也將會影響到資產(chǎn)評估的結(jié)果。

3 森林資源林木資產(chǎn)評估的必要性

林木資產(chǎn)是森林資源的一部分，其資產(chǎn)的評估更是森林資產(chǎn)資源管理中的重要組成。無論是在森林資源流轉(zhuǎn)的規(guī)劃上還是對其資源經(jīng)營者的合法權(quán)益上，均起著重要的作用。既能夠推動森林資源資產(chǎn)的交易活動循序漸進(jìn)的進(jìn)行，又能夠?qū)ι仲Y源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到促進(jìn)作用；另外，還有利于森林資源依照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律對森林資源的開發(fā)、利用起到保護(hù)作用，使其演變?yōu)橐愿救〈鷤鹘y(tǒng)的經(jīng)營方式，從而實現(xiàn)了森林資源向著資產(chǎn)化管理模式發(fā)展，促進(jìn)了森林資源變成資產(chǎn)商品化的經(jīng)營方式，從根本上深化了林業(yè)經(jīng)濟(jì)改革制度。因此，森林資源進(jìn)行資產(chǎn)評估是十分有必要的，具有深遠(yuǎn)的歷史意義和十分重要的現(xiàn)實意義。

4 評估方法現(xiàn)狀分析

4.1 林木資產(chǎn)評估

（1）市場價到算法，林木資產(chǎn)評估中的市場價到算法僅適用成熟林或過熟林。它能把林木資產(chǎn)現(xiàn)有的市場情況客觀的反應(yīng)出來，可從市場中直接獲取評估參數(shù)和評估指標(biāo)。而評估結(jié)論更能準(zhǔn)確的反應(yīng)出市場價格，其結(jié)果就非常容易被評估的各方人員所接收和理解。

（2）現(xiàn)行市場法，應(yīng)用現(xiàn)行市場法一定要合理選擇可參照的案例，選定幾個適合的評估案例是這種評估方法成功的關(guān)鍵所在。要保障調(diào)整參數(shù)的正確測定，進(jìn)行評估的林地盡量保持與案例林狀況一直的局面，其交易時間必須以接近評估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)；另外，受到發(fā)育不充分的森林資源資產(chǎn)市場的影響，找到一個近期評估案例是很困難的，若以參照以往不同日期的評估案例，就必須以當(dāng)時物價指數(shù)和評估基準(zhǔn)日為基礎(chǔ)對物價指數(shù)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

（3）收獲現(xiàn)值法，所謂收獲現(xiàn)值法就是用于中齡林和快成熟的林木用以資產(chǎn)評估時以折現(xiàn)率的計算投資效益的一種方法，進(jìn)行評估時。要將林木經(jīng)營成本的前期投入的金額價格扣除，再對調(diào)整系數(shù)進(jìn)行測算，并進(jìn)行實證分析。就拿中齡林木來說，進(jìn)行收獲現(xiàn)值法測算得出的結(jié)果可直接反應(yīng)出林木資產(chǎn)的價值，所得結(jié)果非常合理且受到市場的歡迎。

（4）重置成本法，這種方法只適用幼林和未成熟林木的造林地進(jìn)行資產(chǎn)評估。利用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)估算時，一定要考慮在林木經(jīng)營過程中由于技術(shù)改良或技術(shù)推廣時所造成的原有價值的相對減少問題，再加以成本的測算與投資收益的合理確定后與其他方法協(xié)調(diào)進(jìn)行方可。

4.2 林地資產(chǎn)評估

（1）現(xiàn)行市場法，此方法是林地資產(chǎn)評估的基本方法。使用該方法最關(guān)鍵的是要選擇適當(dāng)?shù)脑u估案例，所選的被評估林地條件和參照案例要求林地條件必須相似。但在實際評估過程中尋找與其資產(chǎn)評估相仿的參照案例非常困難，各個參照案例的價格成交時均要做相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整，現(xiàn)行市場法還要具備能夠獲取較多交易實例資料的活躍市場，且要保障進(jìn)行交易的案例合理與真實。

（2）期望價法，利用林地期望價法對林地進(jìn)行評估時所具備的前提條件是：一是林地屬于無限年期的經(jīng)營方式，永續(xù)作業(yè)中的林木經(jīng)營的主伐林齡要相同；二是林地期望價法最適用于薪炭林、疏林地、防護(hù)林、灌木林地、采伐跡地與火燒跡地及國家規(guī)劃中的宜林地林的資產(chǎn)評估，但需要注意的是使用該方法對林地進(jìn)行評估時的參數(shù)確定還缺少客觀的參考依據(jù)。

（3）年金資本化法，該方法適用于那些年租金相對穩(wěn)定的林地進(jìn)行資產(chǎn)評估，其方法計算比較簡單，進(jìn)行估算時僅僅涉及到年平均租金和總投資收益率。但在年平均地租金和投資收益率的計算時，要注意將通貨膨脹帶來的影響從平均地租租金中扣除，在投資收益率的確定方面也應(yīng)考慮到這個問題，若在地租租金中沒有扣除通貨膨脹因素，那么在采取投資收益率時就必須包含通貨膨脹。

（4）林地費用法，此方法通常適用于像苗圃類型的林地進(jìn)行資產(chǎn)評估，最主要方面是用在比較明確的林地購入費且購入后只采取了改良措施而并沒有進(jìn)入經(jīng)營階段的林地。但在林地資產(chǎn)中林地購入后單單做了改良而未進(jìn)行經(jīng)營的情況甚少，因此，此方法在林地資產(chǎn)評估使用當(dāng)中用的最少。

5 案例分析

5 結(jié)論及建議

森林資源在進(jìn)行資產(chǎn)評估所選取方法的過程其實就是要求評估人員以遵守客觀事實或一定的約束為基礎(chǔ)條件對待定資產(chǎn)進(jìn)行的理論分析、論證、比較的過程。并對資產(chǎn)評估的價值以最大程度上實現(xiàn)其認(rèn)可度與公允性，其方法的科學(xué)合理性是決定評估結(jié)果真實、可靠的關(guān)鍵因素。目前，我國森林資源資產(chǎn)的評估當(dāng)中所選取的評估方法的實證研究非常少，大多數(shù)僅僅偏向于資產(chǎn)評估的理論研究上，且這種理論研究也不夠規(guī)范。建議在今后有關(guān)森林資產(chǎn)評估的研究工作中更應(yīng)重視對其評估方法的實際案例研究，尤其要對我國森林資源中的經(jīng)濟(jì)林、防護(hù)林和竹林等林木資源的評估方法的選取上與參考應(yīng)用方面進(jìn)行深入研究，為以后我國森林資源資產(chǎn)在評估方法科學(xué)合理的選擇上提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

6 結(jié)束語：

近年來，盡管我國的集體林權(quán)制度改革在穩(wěn)步推進(jìn)。但森林資源資產(chǎn)進(jìn)行目的性的經(jīng)濟(jì)行為也越來越多，如轉(zhuǎn)讓、合資、抵押貸款、合作與股份經(jīng)營等。實踐中還存在林權(quán)流轉(zhuǎn)與操作不規(guī)范，資產(chǎn)評估市場極為混亂，導(dǎo)致我國的國有森林資源在大量流失?，F(xiàn)有的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)尚無法滿足快速增長的森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需求，森林資源資產(chǎn)評估理論與實踐的改革依然任重道遠(yuǎn)，還需相關(guān)人士進(jìn)行更深一步的探究。

參考文獻(xiàn)

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園林資產(chǎn)評估范文第2篇

【關(guān)鍵詞】森林；評估；面積

森林資源資產(chǎn)評估，首先要做的就是林地面積的區(qū)劃界定，而面積的大小直接影響到森林資源資產(chǎn)的評估值，2011年以來，筆者通過多種方法進(jìn)行區(qū)劃比較，就林地面積的區(qū)劃積累了一定的經(jīng)驗，現(xiàn)整理出來供林業(yè)工作者借鑒。

1.林地面積區(qū)劃方法的衍變

在旌德縣，林地面積的區(qū)劃一直沿襲的是利用地形圖手工繪制區(qū)劃，常用的圖幅是1：25000或是1：10000的地形圖，對照林分，根據(jù)自然地形地貌、海拔，以地標(biāo)物為參照，目測距離進(jìn)行手繪區(qū)劃，因技術(shù)熟練程度的不同，或是對林地自然地理環(huán)境的熟悉程度不同，精確度也不同，因而林地面積誤差很大；2010年，旌德縣林業(yè)局開始引用Global Mapper 14電腦軟件，采用衛(wèi)星航片平面影像判讀輔助地形圖區(qū)劃，該種方法大大降低了工作量，提高了面積區(qū)劃的精準(zhǔn)度；2011年以后，林業(yè)技術(shù)人員開始學(xué)習(xí)采用天地圖（安徽）或谷歌地球軟件衛(wèi)星3D影像判讀輔助地形圖區(qū)劃，甚至把地形圖與3D影像疊加到一起進(jìn)行區(qū)劃，不僅提高了面積的精準(zhǔn)度，區(qū)劃時更加直觀、便捷、準(zhǔn)確。

2.各種區(qū)劃方法的優(yōu)缺點

2.1地形圖手繪區(qū)劃

地形圖區(qū)劃林地面積，需要對林地的地理環(huán)境比較熟悉，而且區(qū)劃技能要比較熟練，否則會因為判讀錯誤致使面積發(fā)生很大的偏差。其優(yōu)點是可以直觀了解地形地貌、海拔高度、坡向等因子，缺點是精準(zhǔn)度低，區(qū)劃面積誤差大。采用不同比例尺的圖幅區(qū)劃，精確度也不同，1：25000的地形圖只能精確到625 m2，1：10000的地形圖只能精確到100 m2。林中小面積不同的地類或樹種，由于沒有明顯的地標(biāo)物做參考，很難在地形圖中標(biāo)注出來，更無法界定面積，只能通過經(jīng)驗進(jìn)行估算。

2.2衛(wèi)星航片判讀區(qū)劃

衛(wèi)星航片判讀區(qū)劃林地面積，我們目前采用的是遙感判讀軟件Global Mapper 14，即通過電腦把電子版的地形圖與衛(wèi)星航片通過軟件疊加后在航片上判讀，根據(jù)樹種顏色的不同，將目的樹種林地面積區(qū)劃出來，標(biāo)注在地形圖上，最小面積可精確到30 m2左右，盡管圖幅可以再放大比例，但分辨率太低，邊界還是無法界定。該方法的優(yōu)點是可以把地形圖和實景重疊，即可以判斷地形地貌、地理坐標(biāo)，又可以減小面積誤差；缺點是衛(wèi)星航片中影像為平面影像，闊葉樹種顏色相同，灌木林地和闊葉喬木林地不容易區(qū)分，衛(wèi)星航片與地形圖疊加時兩者的位置會有所偏離，因而區(qū)劃成果在地形圖顯示的位置與實際位置也會發(fā)生偏離，這樣的成果圖不能作為森林資源資產(chǎn)評估報告的附件。

2.3衛(wèi)星影像判讀區(qū)劃

衛(wèi)星影像判讀區(qū)劃可根據(jù)個人習(xí)慣直接打開網(wǎng)絡(luò)，選用各省的天地圖或是谷歌地球軟件，根據(jù)衛(wèi)星航拍的實物3D影像區(qū)劃面積，最小面積一般可精確到2m2。其優(yōu)點是，3D影像比較直觀，各樹種、山體、水域、道路等實物清晰可見，可以在圖上直接測量距離，確定地理坐標(biāo)，也可以通過軟件與地形圖疊加，位置不會產(chǎn)生偏離，面積誤差??；缺點是不能直觀直判讀海拔、坡度等因子，區(qū)劃好面積的衛(wèi)星圖片比例尺不好控制，不能按需要的比例尺直接打印，只能通過截圖制成圖片后再進(jìn)行編輯，制成直觀的PPT圖片打印。

3.森林資源資產(chǎn)評估林分面積的確定

森林資源資產(chǎn)評估林分面積的大小對評估值的影響很大，因此林分面積的精準(zhǔn)度極其重要。為了降低工作量，提高林分面積的精準(zhǔn)度，可以把以上三種方法綜合起來運用，這樣可以消除每種方法的不足。

3.1地形圖的利用

在外業(yè)調(diào)查時依靠地形圖斷定需要評估的林地位置，以便做內(nèi)業(yè)時對林地面積進(jìn)行詳細(xì)核定。進(jìn)入林區(qū)后，利用地形圖等高線參照自然地形地貌，粗略標(biāo)注需要進(jìn)行評估的林分界線、樹種、面積，特別是要通過山脊分水線、山溝合水線和地標(biāo)物的大概位置來確定林地位置和界線。

3.2衛(wèi)星航片的利用

通過Global Mapper 14遙感判讀軟件，將電子版地形圖與衛(wèi)星航片重疊，先參照紙質(zhì)地形圖上標(biāo)注的林地位置在電子版地形圖區(qū)劃出來，在衛(wèi)星航片上反映出來后，再對照衛(wèi)星航片中顯示的地類進(jìn)行修正，將需要進(jìn)行評估的林地分別地類進(jìn)行區(qū)劃。

3.3衛(wèi)星3D影像的利用

打開天地圖或谷歌地球軟件，對比已經(jīng)區(qū)劃好林地面積的衛(wèi)星航片，在3D影像上找到要評估的林地位置，然后將衛(wèi)星影像圖與衛(wèi)星航片放大到同等比例。由于3D影像圖比較清晰直觀，地標(biāo)物、樹種可以直接判讀，所以可以在影像圖上的把林地中所有需要扣除的面積全部區(qū)劃出來。用在衛(wèi)星航片上區(qū)劃的林地面積減去衛(wèi)星影像圖區(qū)劃出的需要扣除的面積，就可得到精準(zhǔn)的森林資源資產(chǎn)評估林地面積。

業(yè)務(wù)技能比較好的，還可以把衛(wèi)星航片、3D影像圖、地形圖在電腦上通過Global Mapper 14重疊，最后反應(yīng)在地形圖上的林地位置、面積更準(zhǔn)確，這樣區(qū)劃好的地形圖打印出來后可以直接作為森林資源資產(chǎn)評估報告的附件。

4.存在的問題

作為林業(yè)工作者，地形圖的判讀是基本業(yè)務(wù)，這沒有問題，但是Global Mapper 14軟件、天地圖和谷歌地球軟件的應(yīng)用需要經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)才能熟練掌握，目前安徽省還沒有一套完整的培訓(xùn)資料，旌德地區(qū)能全面熟練掌握這些軟件的技術(shù)人員也是寥寥無幾，如果林業(yè)主管部門能夠組織這方面的技術(shù)培訓(xùn)，讓廣大技術(shù)人員都能全面掌握這些技術(shù)，特別是開展森林資源資產(chǎn)評估部門的工作人員能掌握這些技術(shù)，這將對森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查和資產(chǎn)的評估有著重要的意義。

另外，由于森林資源是動態(tài)變化的，而目前我們所能掌握的網(wǎng)絡(luò)上的天地圖或谷歌地球軟件顯示的3D影像更新較慢，所以現(xiàn)場調(diào)查尤其重要，在實際運用時要先查閱森林資源檔案，然后進(jìn)入林區(qū)現(xiàn)場調(diào)查，注意森林資源的變化。

5.小結(jié)

園林資產(chǎn)評估范文第3篇

批量評估方法是20世紀(jì)70年代興起的評估方法，它是在評估三大基本方法與財產(chǎn)特征數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)和其他相關(guān)技術(shù)而形成的一種新的評估技術(shù)。目前這種評估方法已在歐美一些國家的財產(chǎn)稅稅基評估和房地產(chǎn)抵押貸款、融資評估中廣泛應(yīng)用。批量評估是對大量處于一定區(qū)域的財產(chǎn)樣本建模，并利用模型對任何符合模型要求的目標(biāo)財產(chǎn)進(jìn)行估價。批量評估技術(shù)的應(yīng)用從最早的農(nóng)地評估拓展到目前的以征納從價稅為目的的財產(chǎn)評估領(lǐng)域、房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，以及抵押貸款、融資等的資產(chǎn)評估實務(wù)中。與傳統(tǒng)的評估方法比較，批量評估具有快速評估與成本較低的優(yōu)勢。2003年以來，隨著集體林權(quán)制度改革的不斷深入，集體林區(qū)的森林資源資產(chǎn)交易日益頻繁，隨之而來的是對于森林資源資產(chǎn)評估日益增多的需求，由于林權(quán)制度改革形成的林農(nóng)，以戶為經(jīng)營單位的森林資源資產(chǎn)經(jīng)營面積一般較小，小班個數(shù)亦較少，當(dāng)在某一集中時段對同一地區(qū)的大量林農(nóng)散戶小班進(jìn)行評估時，如按照一般森林資源資產(chǎn)評估的流程，評估工作量將非常大，計算繁瑣，從而耗費大量人力、物力、財力且效率低。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)提倡“高效率、低成本”，找到一種新途徑，能加快森林資源資產(chǎn)的評估速度，降低森林資源資產(chǎn)評估成本，而這也正符合批量評估的初衷，批量評估能夠?qū)崿F(xiàn)低成本、高效率地完成大規(guī)模目標(biāo)資產(chǎn)的價值評估任務(wù)，從而為森林資源資產(chǎn)評估提供了新思路和新方法。因此，本文擬將批量評估模型引入森林資源資產(chǎn)評估，并將其應(yīng)用到森林資源資產(chǎn)評估實踐，希望有助于進(jìn)一步完善森林資源資產(chǎn)評估方法與理論體系，促進(jìn)森林資源資產(chǎn)化管理進(jìn)程。

一、國內(nèi)外研究概況

最早的批量評估思想可以追溯到1919年，當(dāng)時在西方就有人將統(tǒng)計學(xué)的多元回歸分析（Multiple Regression Analysis，這也是現(xiàn)今批量評估中主流的校準(zhǔn)技術(shù)之一）作為一種可行估算技術(shù)，應(yīng)用于農(nóng)業(yè)用地的價值估計實踐。其后，尤其是20世紀(jì)80年代末90年代初，西方學(xué)者圍繞著評估三種基本方法在統(tǒng)計、數(shù)學(xué)環(huán)境中的具體實踐做了大量的研究，探討了多元回歸分析技術(shù)、適應(yīng)估計技術(shù)（又稱回饋技術(shù)）（Adaptive Estimation Procedure or feedback）、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（Artificial Neural Network）等技術(shù)在批量評估中的應(yīng)用。Robert Carbone，Richard L.Longini（1977）利用回饋技術(shù)建立了不動產(chǎn)批量評估模型，并用數(shù)據(jù)檢驗了評估模型的可行性。Mark，J.，Goldberg，M.A.（1988）回顧了多元回歸分析技術(shù)在批量評估中應(yīng)用的相關(guān)問題。John D Benjamin， Randall S Guttery，C F Sirmans（2004）分析了多元回歸技術(shù)在不動產(chǎn)批量評估的應(yīng)用。Tay，D.P.H.，Ho，D.K.K.（1991/1992）運用人工智能技術(shù)對大量的公寓進(jìn)行批量評估。Borst， R.A.（1992）指出神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將成為評估體系中建模的主要技術(shù)。Borst R.A.（1995）研究了人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在批量評估中的應(yīng)用。Borst R.A and McCluskey（1996）分析了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在不動產(chǎn)批量評估扮演的角色。Tom Kauko（2007）研究了批量評估方法體系，提出將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、模糊邏輯技術(shù)等應(yīng)用到財產(chǎn)評估，并與多元回歸技術(shù)比較，結(jié)果表明前者比后者具有更高的擬合精度。

國內(nèi)有關(guān)批量評估的研究尚處于起步階段，并且主要集中在金融方面。如：耿星（2004）介紹了不動產(chǎn)批量評估的主要步驟：不動產(chǎn)基本描述、市場信息搜集和估價。金維生（2004）介紹了批量評估在加拿大房地產(chǎn)稅征管中的作用。陳濱（2005）介紹了金融不良資產(chǎn)批量評估的主要方法：統(tǒng)計抽樣法、經(jīng)驗抽樣法、分類逐戶法和回歸模型法。劉揚（2005）提出了計算機(jī)輔助批量評估（CAMA，Computer-Aided Mass Assessment）。郭文華（2005）分析了計算機(jī)化批量評估系統(tǒng)（立陶宛）核心――不動產(chǎn)批量評估模型的原理和流程。紀(jì)益成，傅傳銳（2005）回顧了批量評估產(chǎn)生與發(fā)展的歷程，闡述了其方法原理和主要的操作過程，并采用市場法為理論基礎(chǔ)的模型設(shè)立和多元回歸作為模型的校準(zhǔn)技術(shù)對實例進(jìn)行批量評估，研究結(jié)果表明，該批量評估模型表現(xiàn)良好。

二、批量評估基礎(chǔ)

批量評估方法將三種傳統(tǒng)評估方法（成本法、市場法和收益法）納入其評估模型設(shè)定的基礎(chǔ)理論框架，但它不是這三種方法的簡單組合，而是考慮到了三種基本方法在不同評估環(huán)境下，針對不同類型資產(chǎn)時的適用性問題。在構(gòu)建批量評估模型時，先根據(jù)目標(biāo)評估資產(chǎn)與特定的評估環(huán)境選擇適用的基本方法理論作為評估模型設(shè)定的理論依據(jù)，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，應(yīng)用現(xiàn)代統(tǒng)計、數(shù)學(xué)技術(shù)與計算機(jī)技術(shù)等實現(xiàn)傳統(tǒng)評估方法，即獲得模型中的系數(shù)。任何目的和類型的批量評估都應(yīng)該包括以下步驟（2005 UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE）：

（1）識別待評估資產(chǎn)；

（2）確定資產(chǎn)一致性性狀的市場區(qū)域；

（3）識別影響市場區(qū)域中的價值形成的特征因素；

（4）建立能反映此市場區(qū)域中影響價值特征因素相互間的評估模型（模型設(shè)定層次）；

（5）校準(zhǔn)模型從而確定影響價值的各個特征因素的作用（模型校準(zhǔn)層次）；

（6）將模型中所得到的結(jié)論應(yīng)用于待評估資產(chǎn)；

（7）檢驗批量評估結(jié)果。

其中，第2步是指收集那些與待評估資產(chǎn)處于臨近地理位置、相近評估日期，具有相同或相似資產(chǎn)特征的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)構(gòu)成待評估資產(chǎn)的一個市場區(qū)域。

上述的模型設(shè)定和校準(zhǔn)階段其實是一個反復(fù)迭代的過程。在進(jìn)行第6步前，可以先用測試樣本檢驗?zāi)Ｐ?，若輸出結(jié)果與預(yù)期結(jié)果不相符合就必須調(diào)整模型的設(shè)定，再次校準(zhǔn)模型，并且重復(fù)上述過程直至模型預(yù)測達(dá)到一定精度。

三、基于多元線性回歸的森林資源資產(chǎn)批量評估應(yīng)用研究――以幼齡林為例

在森林資源資產(chǎn)評估中實現(xiàn)批量評估的關(guān)鍵是建立自動評估模型，一般來說，建立自動評估模型需要經(jīng)過下面幾個關(guān)鍵步驟：（1）進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查，構(gòu)建正確的統(tǒng)計分析框架；（2）對數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性分析；（3）建模：在建模當(dāng)中，首先要選擇適當(dāng)?shù)睦碚撃Ｐ?，其次根?jù)理論模型，選擇變量，最后選擇適當(dāng)?shù)哪Ｐ托问?；?）模型精度的度量與模型改進(jìn)。為說明森林資源資產(chǎn)批量評估模型的建立，以下以基于多元線性回歸的幼齡林批量評估模型建模為例予以說明。

（一）多元線性回歸數(shù)學(xué)模型與假設(shè)

多元線性回歸的數(shù)學(xué)模型為：

式（1）是一個 元線性回歸模型，其中有p個自變量。它表明因變量 的變化可由兩個部分解釋。第一，由 個自變量 的變化引起的 的變化部分，即

；第二，由其他隨機(jī)因素引起的 的變化部分，即

都是模型中的未知參數(shù)，分別稱為回歸常數(shù)和偏回歸系數(shù)， 稱為隨機(jī)誤差，它服從均值為0，方差為 的正態(tài)分布。

多元線性回歸模型的假設(shè)理論：

零均值假設(shè)：隨機(jī)誤差 的數(shù)學(xué)期望為零，即

等方差性假設(shè)：所有的隨機(jī)誤差 都有相同的方差， 。

序列獨立性假設(shè)：任何一對隨機(jī)誤差之間相互獨立，

正態(tài)性假設(shè)：所有的隨機(jī)誤差 服從均值為0，方差為 的正態(tài)分布。

不存在多重共線性假設(shè)：所有自變量彼此線性無關(guān)。

（二）森林資源資產(chǎn)調(diào)查與統(tǒng)計分析

為了估計參數(shù)、建立森林資源資產(chǎn)批量評估模型，必須收集大量的森林資源數(shù)據(jù)資料。根據(jù)對于森林資源資產(chǎn)評估的影響因子與價值測算過程，在進(jìn)行建模前主要收集的數(shù)據(jù)主要有兩類：森林資源數(shù)據(jù)資料和評估的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。其中森林資源數(shù)據(jù)資料是最重要的評估模型的輸入元素，將直接影響到模型參數(shù)的選擇和分析方法的采用。采用歷史小班數(shù)據(jù)來鑒別特征因素，構(gòu)造估算函數(shù)，檢驗推導(dǎo)出的模型的可靠性。當(dāng)完成必要的森林資源數(shù)據(jù)調(diào)查與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)資料的收集后，應(yīng)通過統(tǒng)計分析如專家分析、層次分析法、主成分分析法等以獲取影響評估價值的主要森林資源數(shù)據(jù)因子與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因子，在進(jìn)行森林資源資產(chǎn)批量評估建模時主要是研究主要特征因素對單位評估值的影響，從而獲取包括上述特征因素的評估樣本，為建模做準(zhǔn)備。例如影響幼齡林單位評估值的主要因素是年齡、平均樹高、株數(shù)、前三年的營林生產(chǎn)成本，樹種；影響中齡林單位評估值的主要因素有：年齡、經(jīng)營類型（對應(yīng)主伐年齡）、平均胸徑、平均樹高、蓄積量、銷售價格、直接采伐成本（含短途運輸費）、出材率和樹種；影響成熟林單位評估值的主要因素有：平均胸徑、平均樹高、畝蓄積量、銷售價格、直接采伐成本（含短途運輸費）、出材率和樹種。

（三）森林資源資產(chǎn)評估相關(guān)數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計分析

對于數(shù)據(jù)的描述性分析實際就是對于數(shù)據(jù)是否符合建模要求的統(tǒng)計分析，例如在多元回歸模型建立之前，必須先檢驗多元回歸分析所具備的前提條件是否滿足，這些前提條件包括正態(tài)性和線性關(guān)系。應(yīng)注意的是對于每一個單獨變量，正態(tài)假設(shè)在多元分析中是最重要的基礎(chǔ)。如果與正態(tài)性的要求偏離較大，所得的分析結(jié)果將是無效的。以筆者所在專業(yè)評估機(jī)構(gòu)福建省福林咨詢中心2007年評估實踐中所獲取的36個幼齡林小班資源數(shù)據(jù)及其評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合批量評估建模過程為例說明。

1.正態(tài)性檢驗

由前文的特征因素分析可知，進(jìn)行幼齡林多元回歸批量估算模型研究時考慮的主要因素有：年齡age；平均樹高h(yuǎn)；株數(shù)tr_num；樹種（亞變量，離散的）。對上述四個連續(xù)變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計結(jié)果如表1

上述表1及圖1-3表明，年齡age的變化范圍為4~10，均值為6.5043；株數(shù)tr_num的范圍為70~320，均值為166.3248；單位評估值value的變化范圍為247.62元/畝~800.00元/畝，其均值為559.9190元/畝，可以看出這些變量更具有正態(tài)性，而平均樹高h(yuǎn)的變化范圍為0.2m~15.8m，然而均值為4.1658m，偏度系數(shù)為0.902，其偏度系數(shù)較大，在未做任何處理之前，就將其運用到模型中，將會嚴(yán)重違反正態(tài)化假設(shè)。此時，可以對變量作變換，如作平方根、對數(shù)變換等，為了使變換后的數(shù)據(jù)也大于0，對平均樹高作平方根變換后得到平均樹高的直方圖如圖4所示。可見，經(jīng)過數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換處理后得到的新變量，其正態(tài)性有所改善。

2.線性檢驗

在正態(tài)性檢驗之后，還應(yīng)該確保因變量與自變量之間的線性關(guān)系。線性關(guān)系可以通過散點圖來判斷，在SPSS中生成的散點圖，如圖5所示。從最后一行可以判斷因變量單位評估值和年齡age、株數(shù)tr_num的線性關(guān)系明顯，和平均樹高sqh的線性關(guān)系不明顯。

（四）森林資源資產(chǎn)評估批量評估回歸模型建立與假設(shè)檢驗

1.模型建立

根據(jù)上述分析與多元線性回歸原理，幼齡林批量估算模型可為如下形式：

式中： 分別表示樹種、株數(shù)、平均樹高的平方根；

、 為引入表示樹種的亞變量：

=0，=0，表示樹種為杉木；

=0，=1，表示樹種為馬尾松；

=1，=0，表示樹種為闊葉樹。

在對回歸系數(shù)進(jìn)行推導(dǎo)的過程中，采用逐步回歸法。先按自變量“重要性”從一個自變量開始逐步引入方程，每引進(jìn)一個新的變量時，要對新方程中的全部變量再作顯著性檢驗，刪除其中不顯著的變量，重復(fù)此過程，直至沒有變量被引入，也沒有變量可剔除時為止。在SPSS中采用逐步回歸法運算得到最終的多元回歸方程如下：

2.幼齡林模型的假設(shè)檢驗

進(jìn)行多元回歸分析的前提是回歸模型的假定正確，可以采用殘差分析法來評估誤差項正態(tài)分布假設(shè)，以及方差性假設(shè)、方差獨立性假設(shè)的滿足情況。

檢驗殘差的正態(tài)性：對幼齡林批量評估模型進(jìn)行殘差K-S檢驗。如果檢驗結(jié)果殘差不服從正態(tài)性，應(yīng)考慮修改模型、進(jìn)行適當(dāng)變換，或增加新的自變量、剔除異常觀察值等方法來補(bǔ)救。經(jīng)過反復(fù)試驗，當(dāng)對株數(shù)變量tr_num取自然對數(shù)時，模型滿足假設(shè)。用ltr_num表示經(jīng)變換后的株數(shù)。

再采用新變量后，利用逐步回歸進(jìn)行系數(shù)推導(dǎo)。將得到的回歸系數(shù)代入方程，得到最終的多元回歸方程如下所示：

當(dāng)樹種為杉木、闊葉樹時，其批量評估模型為：

當(dāng)樹種為馬尾松時，其批量評估模型為：

3.修改后的模型假設(shè)檢驗

第一步，正態(tài)性檢驗，直至殘差服從正態(tài)性分布。

第二步，檢驗零均值與等方差性，直至等方差性的假設(shè)成立。

第三步，檢驗序列獨立性。

經(jīng)檢驗，通過變量變換，所建立的模型滿足假設(shè)，該多元回歸模型成立。

（五）模型有效性確認(rèn)

模型建立完成后，要對其有效性和準(zhǔn)確性進(jìn)行檢驗，從該地區(qū)森林資源資產(chǎn)評估案例數(shù)據(jù)中選擇具有代表性的數(shù)據(jù)，得到檢驗樣本，將以上幼齡林測試表中參數(shù)分別代入相應(yīng)的多元回歸模型，經(jīng)計算得到相應(yīng)的單位評估值的預(yù)測值，將預(yù)測值與實際值進(jìn)行對比，比較結(jié)果。經(jīng)檢驗在本案例中，幼齡林批量評估模型對于檢驗數(shù)據(jù)的吻合性較高，測試數(shù)據(jù)實際值與預(yù)測值平均絕對誤差為23.92，相對誤差絕對值最大的不超過10%，模型可應(yīng)用于該地區(qū)幼齡林評估。

四 小結(jié)

1.批量評估在國內(nèi)外的評估實踐中已得到廣泛的應(yīng)用，其理論與方法已具有較廣泛的應(yīng)用基礎(chǔ)，其快速評估與成本較低的優(yōu)勢同樣適用于集體林權(quán)制度改革后日益頻繁的森林資源交易現(xiàn)狀，研究表明，批量評估原理同樣適用于森林資源資產(chǎn)評估，將有效提高森林資源大規(guī)模目標(biāo)評估的需要，其應(yīng)用將為森林資源資產(chǎn)評估提供新思路和新方法。

2.基于多元線性回歸的批量評估模型是建立在多元回歸分析基礎(chǔ)上的，該方法是建立在特定的理論模型基礎(chǔ)之上，在使用時有較多的模型限定條件，如：模型都要求變量滿足正態(tài)性、線性條件，模型必須滿足基本假設(shè)等。在很多情況下，當(dāng)數(shù)據(jù)并不符合線性條件或某個假設(shè)時，需要采用模型補(bǔ)救措施，并反復(fù)進(jìn)行殘差分析以滿足擬合模型的條件，否則將造成擬合的模型質(zhì)量較差或沒有意義，因此如何進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析將是批量評估模型的建模基礎(chǔ)。

3.批量評估在我國的應(yīng)用研究相對較少，盡管本研究結(jié)合了筆者及同仁近十年的森林資源資產(chǎn)評估實踐，但受森林資源資產(chǎn)評估發(fā)展與區(qū)域影響，尤其是數(shù)據(jù)影響，其實際應(yīng)用還需作進(jìn)一步的研究與驗證，因此本文擬拋磚引玉，以期使批量評估在森林資源資產(chǎn)評估理論與方法領(lǐng)域中得到更多的關(guān)注，促進(jìn)其理論與實踐的完善。

參考文獻(xiàn)：

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[4]Tay，D.P.H.，Ho，D.K.K.．Artificial intelligence and the mass appraisal of residential apartments [J]．Journal of Property Valuation & Investment．1991/1992，10（2）：525-40.

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[10]陳濱．金融不良資產(chǎn)批量評估初探[J]．中國資產(chǎn)評估，2005，07：18-19.

[11]紀(jì)益成，王誠軍，傅傳銳．國外AVM 技術(shù)在批量評估中的應(yīng)用[J]．稅基評估，2006，13-17.

[12]紀(jì)益成，傅傳銳．批量評估：從價稅的稅基評估方法[J]．中國資產(chǎn)評估，2005，11：5-9.

園林資產(chǎn)評估范文第4篇

2018考研國家線預(yù)測：金融

金融、應(yīng)用統(tǒng)計、稅務(wù)、國際商務(wù)、保險、資產(chǎn)評估復(fù)試國家線走勢

歷年總分走向趨勢

審計復(fù)試國家線趨勢走向

法律(非法學(xué))、法律(法學(xué))、社會工作、警務(wù)復(fù)試國家線趨勢

教育、漢語國際教育復(fù)試國家線趨勢走向

應(yīng)用心理復(fù)試國家線趨勢走向

體育復(fù)試國家線趨勢走向

翻譯、新聞與傳播、出版復(fù)試國家線趨勢走向

文物與博物館復(fù)試國家線趨勢走向

建筑學(xué)、工程(不含工程照顧專業(yè))、城市規(guī)劃復(fù)試國家線趨勢走向

農(nóng)業(yè)推廣、獸醫(yī)、風(fēng)景園林、林業(yè)復(fù)試國家線趨勢走向

臨床醫(yī)學(xué)(除中醫(yī)照顧)、口腔醫(yī)學(xué)、公共衛(wèi)生、護(hù)理等國家線走勢

工商管理、公共管理、會計、旅游管理、圖書情報、工程管理國家線走勢

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報考東南大學(xué)研究生院的考生請注意，考生關(guān)注的2011東南大學(xué)研究生分?jǐn)?shù)線、東南大學(xué)研究生復(fù)試分?jǐn)?shù)線已公布！

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學(xué)科門類

政治

外語

業(yè)務(wù)一

業(yè)務(wù)二

總分

備注

哲學(xué)[01]

48

48

90

90

330

生源充足的學(xué)科專業(yè)可在學(xué)校復(fù)試基本要求之上，再行劃定各專業(yè)復(fù)試線，具體以各院系公布為準(zhǔn)。

考生須達(dá)到報考院系專業(yè)復(fù)試分?jǐn)?shù)線方可參加復(fù)試。

經(jīng)濟(jì)學(xué)[02]

50

50

90

90

365

法學(xué)[03]

45

45

90

90

325

教育學(xué)[04]（不含體育學(xué)）

50

50

180

330

體育學(xué)[0403]

40

40

180

320

文學(xué)[05]

50

50

90

90

345

藝術(shù)學(xué)[0504]

45

45

90

90

335

理學(xué)[07]

45

45

90

90

310

工學(xué)[08]

50

50

85

85

325

工學(xué)（照顧學(xué)科）

50

50

85

85

315

醫(yī)學(xué)[10]

45

45

170

290

管理學(xué)[12]

50

50

90

90

360

應(yīng)用統(tǒng)計碩士[0252]

48

48

90

90

310

國際商務(wù)碩士[0254]

資產(chǎn)評估碩士[0256]

50

50

90

90

350

法律碩士[0351]

45

45

85

85

315

教育碩士[0451]

50

50

90

90

330

翻譯碩士[0552]

50

50

90

90

345

建筑學(xué)碩士[0851]

工程碩士[0852]

風(fēng)景園林碩士[0953]

50

50

85

85

325

工程碩士（照顧學(xué)科）

50

50

85

85

315

公共衛(wèi)生碩士[1053]

45

45

170

290

會計碩士[1253]

50

50

120

60

350

工商管理碩士[1251]

45

105

170

公共管理碩士[1252]

旅游管理碩士[1254]

工程管理碩士[1256]

45

100