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拆遷主體的法律規(guī)定范文第1篇

論文關(guān)鍵詞：房屋拆遷 法律問題 公共利益

隨著改革開放的穩(wěn)步推進(jìn)，我國城市化進(jìn)程明顯加快，各地城鎮(zhèn)建設(shè)取得了顯著成績。但我們也應(yīng)看到由城市房屋建設(shè)及其他公共設(shè)施建設(shè)過程中所引起的拆遷問題也日益凸顯。國家統(tǒng)計局在北京、遼寧、河南、廣東等地開展了調(diào)查，結(jié)果顯示存在以下問題：拆遷補(bǔ)償爭議多；拆遷政策宣傳不到位；房屋拆遷評估不公開；拆遷戶對拆遷中的一些官僚作風(fēng)十分不滿；開發(fā)商違約現(xiàn)象嚴(yán)重；個別干部以權(quán)謀私；過渡期拆遷居民生活困難多等。這些問題的產(chǎn)生是由多方面原因引起的，其中最重要的原因是城市拆遷利益主體利益關(guān)系的不平衡和城市拆遷中公共利益界定的模糊，與之伴隨的城市拆遷中公共利益界定的明確性顯得越來越重要。本文擬從國外的立法例和我國現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范及各自理論研究成果出發(fā)，對城市房屋拆遷項(xiàng)下的公共利益進(jìn)行一個相對確定的界定，積極覓尋完善我國以公共利益名義進(jìn)行城市房屋拆遷所處困境的出路所在。

一、關(guān)于公共利益的相關(guān)立法及其界定

（一）國外關(guān)于公共利益的立法概況

美國憲法第5條和第14條規(guī)定：“任何人未經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得被剝奪其生命、自由及財產(chǎn)權(quán)”；“任何州政府，非經(jīng)正當(dāng)程序，不得剝奪任何人民之生命、自由及財產(chǎn)權(quán)”。德國《基本法》第14條規(guī)定：“只有為了社會福利才能允許征用”。日本列舉了35種政府可以使用土地征收權(quán)的事項(xiàng)，并且?guī)缀趺糠N事項(xiàng)均有一部相應(yīng)的法律來約束，政府沒有任意行政權(quán)。從上述國家的立法可以看出，除了日本是采取列舉的方式明確了與土地征收相關(guān)的公共利益的內(nèi)涵和外延，其余的國家基本都采用了概括主義的立法，并沒有解決公共利益內(nèi)涵和外延的不確定性。

（二）我國法律關(guān)于公共利益的規(guī)定

我國《憲法》第10條明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄段餀?quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用?！钡?8條規(guī)定：“國家為了公共利益需要使用土地，可以依法收回國有土地使用權(quán)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第19條規(guī)定，“在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回出讓的土地使用權(quán)?！睆纳鲜龇l包含的內(nèi)容來看，都只是對公共利益做出了一般原則性的規(guī)定，而沒有具體闡述其內(nèi)涵和外延。這也導(dǎo)致了實(shí)踐中由于對概念的模糊理解造成在城市房屋拆遷中自由裁量權(quán)濫用的惡果。

（三）公共利益的界定

1.公共利益的內(nèi)涵爭論。有學(xué)者指出，公共利益泛指對象不確定的為社會全體或多數(shù)人享有的利益，個人利益本源上符合公共利益要求，個人在追求個人利益的同時也滿足了公共利益。梁慧星教授認(rèn)為對公共利益應(yīng)當(dāng)采用列舉式進(jìn)行確定，其參與起草的《物權(quán)法》第48條將公共利益定義為“公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國家法律規(guī)定的其他公共利益”。而王利明教授在其主持起草的《物權(quán)法草案學(xué)者建議稿》第65條規(guī)定：“國家基于公共利益的需要，……”，從中可以看出王利明教授認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用抽象概括的方式來對公共利益的概念進(jìn)行界定，無需采用正面規(guī)定和反面排除的方式對公共利益的內(nèi)涵加以界定。

從國外理論界的研究成果來看，美國著名學(xué)者亨廷頓認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從三個方面理解公共利益：一是公共利益被等同于某些抽象的、重要的、理想化的價值和規(guī)范，如自然法、正義和正當(dāng)理性等；二是公共利益被看作是某個特定的個人群體、階級或多數(shù)人的利益；三是公共利益被認(rèn)為是個人之間或群體之間競爭的結(jié)果。日本學(xué)術(shù)界的觀點(diǎn)認(rèn)為，公共利益或公共福利，應(yīng)當(dāng)是社會中個人利益的集合，是調(diào)整人權(quán)相互之間沖突的實(shí)質(zhì)性公平原理。

上述關(guān)于公共利益內(nèi)涵的爭論，可謂是仁者見仁，智者見智。西方法學(xué)界至今也未能給公共利益一個明確的定義，公共利益仍處于模糊狀態(tài)。

2.界定公共利益時應(yīng)注意的問題。雖然給公共利益確定一個明確的具有可操作性的定義實(shí)屬難事，但有些問題是我們必須注意的。從上面的關(guān)于公共利益內(nèi)涵的爭論，我們可以清晰的看到，不論是從哪一個角度對公共利益進(jìn)行界定，公共利益均是與國家安全、社會穩(wěn)定、和社會大眾的福祉相關(guān)涉的。因而界定公共利益時應(yīng)將其與政府利益、國家利益、共同利益相區(qū)分，不能將它們簡單等同，因?yàn)楣怖媸怯晒綑?quán)利相融合的，而且是社會整體性的，這種整體性有時還表現(xiàn)為區(qū)域性的整體性。

筆者認(rèn)為，在對公共利益進(jìn)行界定時，有必要厘清公共利益拆遷與商業(yè)利益拆遷二者的區(qū)別。二者在房屋拆遷的過程中是首先需要首先被定性的問題。然而，我國現(xiàn)有的法律規(guī)定并未對二者做出現(xiàn)實(shí)的區(qū)分，其弊端是顯而易見的。在政府部門自由裁量權(quán)的干預(yù)下，公共利益拆遷與商業(yè)利益拆遷二者的界限不清，易導(dǎo)致公共利益拆遷的變質(zhì)，把商業(yè)利益拆遷中平等主體之間的民事行為納入具有強(qiáng)制性的公法范圍調(diào)整，使公共利益拆遷和商業(yè)利益拆遷都帶有很強(qiáng)的行政色彩，公益事項(xiàng)演變成開發(fā)商、拆遷人、甚至政府部門的私利。

3．公共利益的特征與判斷標(biāo)準(zhǔn)。在考慮到了這些因素之后，我們有必要進(jìn)一步關(guān)注公共利益所具備的特征及其判斷標(biāo)準(zhǔn)，以便在公共利益陷入理論解釋困境時，尚能通過個案較為合適的解決有關(guān)公共利益的案例，實(shí)現(xiàn)司法權(quán)利救濟(jì)功能。有學(xué)者認(rèn)為，城市拆遷中的公共利益應(yīng)與下列公共利益的性質(zhì)和特征相吻合。第一，公共利益是一個動態(tài)的概念；第二，公共利益具有共享性；第三，公共利益具有可實(shí)現(xiàn)性；第四，公共利益最終可以還原為特定類型、特定群體的私人利益；第五，公共利益要符合以人為本的發(fā)展理念；第六，公共利益符合比例原則。

而對于公共利益的界定標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)界提出了可行的標(biāo)準(zhǔn)界線。彭小霞認(rèn)為從以下方面努力：第一，堅持合法原則和比例原則，這能實(shí)現(xiàn)法治的效率化；第二，堅持公共受益的原則，這是公共利益的實(shí)質(zhì)所在；第三，堅持公平和補(bǔ)償?shù)脑瓌t；第四，堅持權(quán)責(zé)統(tǒng)一性的原則，完善相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制；第五，堅持公開公正、增加透明度的原則。錢天國建議，在界定征收行為的公共利益目的時可考慮以下三條界線：其一，公共利益的共享性禁止征收為特定的對象謀取私利；其二，公共利益的非商業(yè)性決定征收不適用于直接追求商業(yè)利益的經(jīng)濟(jì)活動；其三，公共利益的最終需要并不禁止非公共利益的附帶實(shí)現(xiàn)?？芍@些標(biāo)準(zhǔn)界線凸顯了維護(hù)公共利益時所必須秉持的合法、成本效益，權(quán)利救濟(jì)，公眾參與，非盈利的利益整體性等理念。

二、完善我國公共利益拆遷的策略

針對我國法律規(guī)定的現(xiàn)狀和國內(nèi)外關(guān)于公共利益拆遷理論研究的實(shí)際，筆者認(rèn)為完善我國的公共利益拆遷應(yīng)從法律實(shí)體規(guī)定和程序性方面努力。

（一）法律規(guī)定的完善

在法律規(guī)定方面我國可以借鑒日本的方法，盡可能多的列出屬于公共利益范疇的事項(xiàng)。除了列舉之外，還要設(shè)立一個概括性的規(guī)定，即采取列舉加概括的立法模式。這一方面可以參考之前已提及的梁慧星教授的觀點(diǎn)。同時，對公共利益所涉及的事項(xiàng)除了正面列舉外，考慮到公共利益所具有的寬泛性特征，還需設(shè)立一個排除性條款，明確哪些事項(xiàng)不屬于公共利益的范疇。從而以正反兩方面的規(guī)定盡可能的正確指引公權(quán)力裁判時自由裁量權(quán)的行使。

（二）征收程序的完善

程序公正的保證是實(shí)現(xiàn)正義的必要條件，公共利益拆遷的合法合理實(shí)施依賴于程序的科學(xué)設(shè)計。

1.在肯定只有國家具有征收征用權(quán)的情形下，應(yīng)在法律法規(guī)授權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)一步明確以公共利益為由進(jìn)行房屋拆遷的主體，統(tǒng)一具體的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)。目前全國各地具體負(fù)責(zé)以公共利益進(jìn)行房屋拆遷的執(zhí)行機(jī)構(gòu)比較復(fù)雜，有的是土地管理部門，有的是房管部門或其他，甚至各部門均有權(quán)介入，加劇了房屋拆遷的復(fù)雜局面。

2.設(shè)置和完善相關(guān)當(dāng)事人公開參與的正當(dāng)程序，保障行政相對人的聽證權(quán)、知情權(quán)、陳述權(quán)、申辯權(quán)、參與決策權(quán)等民主權(quán)利和程序權(quán)利。

3.正確對待被拆遷人的補(bǔ)償問題。具體包括以下幾個方面：一是設(shè)立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要參照市場因素，切實(shí)維護(hù)被拆遷人的物權(quán)價值；二是尊重被拆遷人選擇評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，確保其平等地位；三是進(jìn)一步明確房屋面積的確定依據(jù)和房屋用途的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步保證賠償標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性。

4.設(shè)置有效的事后救濟(jì)程序。在“有限政府、法制政府”理念的指導(dǎo)下，監(jiān)督政府在處理公共危機(jī)時的行政權(quán)利的行使，確實(shí)保障受害人的受償權(quán)和申辯權(quán)。

5.行政機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)應(yīng)恪守各自的職權(quán)范圍，不能以整合的公權(quán)力調(diào)整公共利益拆遷中的糾紛，這有侵犯私權(quán)的危險存在。尤其是司法機(jī)關(guān)應(yīng)有權(quán)對行政執(zhí)法所涉及的公共利益進(jìn)行審查，以體現(xiàn)自身作為維護(hù)社會正義最后一道屏障所應(yīng)具備的社會功能。

拆遷主體的法律規(guī)定范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房屋拆遷 行政強(qiáng)制行為 行為控制

作為權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，行政行為必須嚴(yán)格遵循依法行政，行政行為必須尊重和保障人權(quán)，因此，對城市拆遷中政府的強(qiáng)制行政行為進(jìn)行有效控制，使其依法行使，依規(guī)范程序運(yùn)作，才能保障公民合法權(quán)益不受侵害。

拆遷中的行政強(qiáng)制行為

行政強(qiáng)制是指行政主體為實(shí)現(xiàn)行政目的，對相對人的財產(chǎn)、身體及自由等予以強(qiáng)制而采取的措施。行政強(qiáng)制執(zhí)行，是指在行政法律關(guān)系中，行政相對人對不履行其應(yīng)履行的法定義務(wù)時，行政機(jī)關(guān)或人民法院依法采取行政強(qiáng)制措施，迫使其履行義務(wù)，或者達(dá)到與履行義務(wù)相同狀態(tài)的活動。行政強(qiáng)制作為一種行政行為，不得濫用，必須要合理、適當(dāng)。采用非強(qiáng)制性手段能夠達(dá)到管理目的的，不能實(shí)施行政強(qiáng)制，只有當(dāng)采用非強(qiáng)制性手段不能達(dá)到行政管理目的的時候，才能依法實(shí)施行政強(qiáng)制。行政強(qiáng)制是一種對當(dāng)事人產(chǎn)生強(qiáng)烈影響的行政行為，依法治行政原理，應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人陳述權(quán)、申辯權(quán)、復(fù)議申請權(quán)、提訟權(quán)和獲得行政賠償權(quán)、補(bǔ)償權(quán)等權(quán)利。

依據(jù)2001年國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。”建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十七條也有相同的規(guī)定。這兩條規(guī)定的內(nèi)容即為城市拆遷中的行政強(qiáng)制執(zhí)行行為。依據(jù)法律，行政強(qiáng)制執(zhí)行的主體是行政機(jī)關(guān)和人民法院?，F(xiàn)實(shí)中，行政強(qiáng)制執(zhí)行主要由行政機(jī)關(guān)自己執(zhí)行。人民法院的行政強(qiáng)制執(zhí)行，是人民法院依行政機(jī)關(guān)的申請所做的執(zhí)法行為。人民法院只有根據(jù)行政機(jī)關(guān)的申請，并按照法律的明確規(guī)定和一定的程序，才能實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。行政機(jī)關(guān)申請法院執(zhí)行的案件稱為非訴行政執(zhí)行案件。在城市拆遷中由房屋拆遷管理部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，近幾年來，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2%左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但其所造成的社會影響是巨大的。行政強(qiáng)制拆遷中的違法情形，可分為兩類：一是行政機(jī)關(guān)對不符合強(qiáng)制拆遷的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定：為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。據(jù)此，其目的是為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行。城市拆遷中政府對公民財產(chǎn)的征用征收，沒有公共利益作為前提，說明這個條例缺乏立法目的合憲性。二是行政機(jī)關(guān)在實(shí)施強(qiáng)制拆遷過程中不嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，對被拆遷人的補(bǔ)償沒有完全到位，造成被拆遷人財產(chǎn)損失。上述違法拆遷是政府行政行為，是一種行政侵權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人的利益。另外，為保證拆遷工作的效率，拆遷人急于加快工程進(jìn)度，對待所謂的“釘子戶”采取停水、停電、斷路，甚至請社會閑散人員乃至黑社會組織對被拆遷人進(jìn)行干擾、辱罵、毆打、綁架，迫使被拆遷人接受的事實(shí)，是一種嚴(yán)重的民事侵權(quán)行為乃至犯罪行為，是對被拆遷人權(quán)利的極大損害。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，行政強(qiáng)制拆遷明顯地賦予了拆遷人更大的權(quán)利，從而剝奪了公民在保護(hù)自己的私有財產(chǎn)時的司法訴訟權(quán)。作為拆遷人可以申請仲裁或向人民法院，而且還可以申請人民法院先予執(zhí)行。當(dāng)拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，只能由房屋拆遷管理部門裁決或同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，雖規(guī)定可以向法院，但是，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。實(shí)際上由政府裁決取代了司法裁判，因行政裁決已經(jīng)發(fā)生效力，它不影響拆遷。即便是被拆遷人對上述非法行為依法提起行政賠償訴訟，但現(xiàn)實(shí)中，拆遷人和拆遷管理部門惡意串通共同侵權(quán)，被拆遷人的訴求難以達(dá)到?，F(xiàn)實(shí)中法院往往受到行政部門的壓力，判決的獨(dú)立性難以保證，行政部門向法院提出申請只是走過場，公民的權(quán)利救濟(jì)渠道并不暢通。

為此，有必要對行政強(qiáng)制拆遷行為進(jìn)行嚴(yán)密的法律控制，通過成熟和完善的程序規(guī)定，對大量失范的行政強(qiáng)制行為進(jìn)行規(guī)制，保障公權(quán)力與私權(quán)利的平衡。

控制拆遷中行政強(qiáng)制行為的憲法依據(jù)

憲法是國家的根本大法，在一國法律體系中居于最高地位，它不僅規(guī)定了行政機(jī)關(guān)產(chǎn)生、組織及行政的一般原則，而且還規(guī)定了公民的基本權(quán)利。公民基本權(quán)利不僅意味著立法機(jī)關(guān)不應(yīng)以制定法的方式加以侵犯與剝奪，而且其對所有國家機(jī)關(guān)包括行政機(jī)關(guān)設(shè)置的界限，要求行政機(jī)關(guān)在行政過程中不得侵犯人權(quán)。因此，憲法所保障的基本權(quán)利的規(guī)定，具有拘束行政的效力。

現(xiàn)代行政權(quán)力是從公共權(quán)力中派生出來的權(quán)力。公共權(quán)力是政府為實(shí)現(xiàn)公共利益而進(jìn)行活動的工具，憲法必須為政府提供行使公共權(quán)力的手段，使之能夠有效地運(yùn)行；同時，政府的權(quán)力又必須清楚地劃定在一定的范圍之內(nèi)，以維護(hù)公民個人的自由。人民通過憲法規(guī)定了政府權(quán)力，因此，憲法成為政府擁有和行使公共權(quán)力的法律依據(jù)。其中，憲法與整個公共權(quán)力相關(guān)，它解決政府公共權(quán)力與公民個人權(quán)利之間的界限以及公共權(quán)力在不同政府機(jī)構(gòu)之間的配置與運(yùn)行問題；行政法則是以公共權(quán)力的一部分――行政權(quán)為核心，基于行政權(quán)而產(chǎn)生的行政機(jī)關(guān)與公民之間的關(guān)系是其調(diào)整的主要對象。

人們?yōu)榱斯怖娴哪康亩O(shè)立政府，但是，公共利益不可能主動成為政府官員自覺追求的目標(biāo)。相反，在可能的情況下，政府官員會利用公共權(quán)力追求一己私利而不是公共利益，公共權(quán)力很容易被濫用從而與政府的目標(biāo)相悖。為此，憲法必須設(shè)置必要的制約機(jī)制。民主制度、三權(quán)分立、聯(lián)邦體制、審查等都是憲法層面的制約機(jī)制，在行政法層面，最重要的制約機(jī)制就是行政訴訟即允許公民挑戰(zhàn)其認(rèn)為是違法的行政行為。行政訴訟中的原告是公民被告是行政機(jī)關(guān)，行政訴訟的目的是控制公共權(quán)力和保護(hù)公民權(quán)利決定了其特征在于“民告官”而不是“官告民”。因此，保證行政訴訟渠道的暢通，是制約行政權(quán)的重要途徑。

控制拆遷中行政強(qiáng)制行為的途徑

法律途徑。從法律層面明確界定公共利益。我國現(xiàn)行憲法和法律關(guān)于“公共利益”的規(guī)定有，《憲法》第十條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！稇椃ā返谑龡l：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！段餀?quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這些法規(guī)均規(guī)定了征收城市房屋和農(nóng)村土地房屋，應(yīng)當(dāng)基于“公共利益”需要，但對什么是公共利益，“公共利益”應(yīng)包含的范圍，都沒有具體規(guī)定。這是由公共利益的內(nèi)容不確定和受益對象的不確定造成的。現(xiàn)實(shí)中，正是由于公共利益的不確定性特征，大量的非公益性拆遷假借公共利益之名，大肆侵犯公民合法權(quán)益。因此，明確公共利益的定義和范圍，是為了避免讓公共利益成為地方、行業(yè)、群體謀求集團(tuán)利益強(qiáng)拆的“護(hù)身符”，限定行政權(quán)力的邊界，避免公權(quán)力過多侵入到個人利益的領(lǐng)地。

司法途徑。根據(jù)法治的基本原則，凡限制剝奪公民的自由和合法財產(chǎn)，除必須以公共利益為目的外，還必須遵循正當(dāng)?shù)某绦颍?dāng)程序最基本的一點(diǎn)就是必須經(jīng)司法程序，對公民財產(chǎn)的強(qiáng)制最終應(yīng)由法院作出裁決。

賦予行政機(jī)關(guān)自行實(shí)施行政強(qiáng)制權(quán)，行政機(jī)關(guān)既是運(yùn)動員又是裁判員，行政機(jī)關(guān)濫用行政強(qiáng)制權(quán)無從制約。行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)是行政機(jī)關(guān)及其工作人員最青睞、最寵愛的權(quán)力，從而也是最容易膨脹，對公民權(quán)利和自由威脅可能性最大、最嚴(yán)重的權(quán)力。①政府作為房屋征收主體，是當(dāng)事人一方，不應(yīng)有行政強(qiáng)拆權(quán)，政府只能依法申請法院強(qiáng)制拆遷；或者即使政府強(qiáng)制拆遷，也必須依法申請法院裁決后方可強(qiáng)制拆遷。解決了強(qiáng)制拆遷的司法歸屬，有利于加強(qiáng)對基層政府征收補(bǔ)償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補(bǔ)償中的矛盾。而司法強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)點(diǎn)是權(quán)威性高，后遺癥少。司法強(qiáng)制執(zhí)行有嚴(yán)格的條件，這種審查的標(biāo)準(zhǔn)是對無效行政行為的排除標(biāo)準(zhǔn)。

在國家的三項(xiàng)基本職能中，司法職能最為特殊。立法機(jī)構(gòu)決定國家法律和政策的價值取向，行政機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是如實(shí)地執(zhí)行與實(shí)施立法機(jī)構(gòu)所制定的法律，而司法機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是審查憲法或法律是否獲得了如實(shí)的實(shí)施。司法獨(dú)立顯得尤為重要。在拆遷過程中引入司法程序，就是要依仗法院這個沒有利害關(guān)系的第三方，對事情進(jìn)行公正判斷和裁決。司法程序的設(shè)置，可以約束行政權(quán)力的濫用，遏制行政行為的沖動和盲動，保障公民的合法權(quán)益。（作者為天津科技大學(xué)法政學(xué)院副教授）

拆遷主體的法律規(guī)定范文第3篇

關(guān)鍵詞:征地;拆遷;矛盾;原因

中圖分類號:F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)26-0058-02

隨著全國范圍內(nèi)城市化、工業(yè)化進(jìn)程的提速,城市規(guī)模的擴(kuò)大、舊城改造的加快以及城市規(guī)劃的改變,帶來征地拆遷規(guī)模的擴(kuò)大和步伐的加快。大量在征地拆遷中形成的問題得不到及時有效的解決,引發(fā)矛盾和糾紛,征地拆遷糾紛已經(jīng)成為與勞資糾紛和社會保障糾紛并提的三大社會矛盾之一。

征地拆遷事關(guān)民生。從南京翁彪到成都唐福珍因拆遷自焚,從河北定州村民被襲到河南駐馬店基本農(nóng)田被毀,征地拆遷糾紛已經(jīng)成為不得不關(guān)注的社會問題。土地征用和房屋拆遷是關(guān)系人民群眾生存和生活的基本問題。土地被征用,失去了賴以生存的基本生活和生產(chǎn)資料,房屋被拆遷,居無定所,如此民生問題,如果得不到有效解決,勢必激化社會矛盾。在征地拆遷中,惡性征地拆遷、暴力征地拆遷、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償金額少、補(bǔ)償款不到位、安置房屋偏遠(yuǎn)、長期不能回遷以及回遷房無法辦理房產(chǎn)證等都是大量存在的問題,是引發(fā)糾紛的主要原因。征地拆遷問題處理不當(dāng),影響到很多人的生活、居住和工作等問題,容易引發(fā)大規(guī)模,影響社會的穩(wěn)定,與我們當(dāng)前建設(shè)和諧社會的目標(biāo)相背離。

作為一個快速發(fā)展的城市,廣州市征地拆遷的規(guī)模較大,在征地拆遷過程中也引發(fā)了一定的糾紛和沖突。廣州市的征地拆遷糾紛除了具有征地拆遷糾紛的共有特征之外,還表現(xiàn)出其獨(dú)特之處。筆者將根據(jù)對廣州征地拆遷糾紛的調(diào)研,分析當(dāng)前征地拆遷矛盾的特點(diǎn)和產(chǎn)生的原因,為進(jìn)一步研究化解征地拆遷矛盾進(jìn)行基礎(chǔ)研究。

一、廣州市征地拆遷矛盾的基本情況

近年來,在廣州市發(fā)生的勞資糾紛、征地拆遷糾紛、醫(yī)患糾紛以及物業(yè)管理糾紛、土地承包糾紛等主要社會矛盾和糾紛中,征地拆遷糾紛不是所有糾紛中最為多發(fā)的。但因其關(guān)系到人們的生活居住問題,是最大的民生問題,如果處理不當(dāng),很容易對社會造成較壞的影響。而且,征地拆遷糾紛中往往牽涉許多人的利益,群體性的糾紛比較多,如果處理不當(dāng),更容易成為社會不穩(wěn)定的因素。

二、廣州市征地拆遷矛盾的特點(diǎn)

(一)征地拆遷糾紛多為群發(fā)性案件

近年來,廣州市城市化速度加快,進(jìn)行大規(guī)模土地征用和房屋拆遷。每一次征地拆遷活動中,牽涉的都不是個別人的利益,而是數(shù)十戶甚至成百上千戶人的生活安居的問題。在征地拆遷程序不合法、不能達(dá)成征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議或者征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議無法落實(shí)的情況下,經(jīng)常會引發(fā)大量被征地、被拆遷人員拒絕搬遷或者拒絕簽訂征地拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的情況,從而形成群體性糾紛。大量被征地拆遷人員往往自發(fā)或自覺地組織在一起,尋求權(quán)利救濟(jì),這種群體性糾紛如果處理不當(dāng),會給社會穩(wěn)定與和諧造成不利影響。

(二)征地拆遷糾紛引發(fā)較多

征地拆遷糾紛發(fā)生后,雙方當(dāng)事人協(xié)商解決的可能性不大,而且有些人認(rèn)為司法途徑耗時、費(fèi)力,加上法律規(guī)定的模糊甚至是矛盾,許多人存在不太相信法院判決的意識,因而較少通過法律途徑解決糾紛。有統(tǒng)計表明,“在34件房屋拆遷行政案件中,法院判決維持拆遷管理部門拆遷裁決的案件為24件,判決撤銷裁決的案件為10件,被拆遷人敗訴率高達(dá)70%;在8件未經(jīng)行政裁決、被拆遷人徑行要求拆遷人予以補(bǔ)償、安置的民事案件中,法院的判決結(jié)果與拆遷人提出的補(bǔ)償安置方案大體相同,對于被拆遷人提出的超出拆遷人方案以外的訴訟請求,法院均作出了駁回訴訟請求的處理[1]?！边@樣的現(xiàn)實(shí)促使被征地拆遷人往往到政府部門進(jìn)行。有時會出現(xiàn)大量人聚集在政府門口,圍堵相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)甚至通過不理智的方法尋求解決問題的現(xiàn)象。

(三)因歷史問題引發(fā)的征地拆遷糾紛比較多,而近年來土地征用和房屋拆遷引發(fā)的糾紛相對減少

20世紀(jì)90年代中后期,廣州經(jīng)濟(jì)開始迅速發(fā)展,實(shí)施了大量土地征用和房屋拆遷項(xiàng)目。有些項(xiàng)目動工之后,因?yàn)楦鞣N原因沒能繼續(xù)進(jìn)行下去,有的開發(fā)項(xiàng)目甚至幾易其主,但最終仍然沒能繼續(xù)進(jìn)行,形成爛尾工程。而當(dāng)時征地拆遷法律不健全,對被征地拆遷人權(quán)利保護(hù)的規(guī)定和措施不完善,造成被征地拆遷人補(bǔ)償無法落實(shí),回遷無望,積聚大量矛盾。而近年來,因?yàn)檎鞯夭疬w政策法規(guī)的逐步規(guī)范和完善,如2004年6月9日開始實(shí)施的《廣州市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)督管理暫行規(guī)定》明確:拆遷人應(yīng)當(dāng)開立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶,以保障被拆遷人獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利,這一規(guī)定的嚴(yán)格實(shí)施可以減少因補(bǔ)償款無法到位引起的糾紛。廣州的征地拆遷糾紛,主要是歷史遺留問題引發(fā)的糾紛,新發(fā)生的糾紛相對減少。

(四)征地拆遷糾紛的解決耗時長

前已述及征地拆遷糾紛多數(shù)是歷史原因造成的,因?yàn)楦鞣N原因項(xiàng)目無法進(jìn)展下去,開發(fā)商不愿意支付補(bǔ)償金或者沒能力支付補(bǔ)償金,導(dǎo)致問題長期無法解決,糾紛一直處于未決狀態(tài)。新發(fā)生的征地拆遷糾紛的解決也需要較長時間,被征地拆遷人往往先,得不到解決再訴訟,訴訟再經(jīng)過一審二審,往往也要一年到兩年的時間,糾紛長期得不到解決容易形成社會的不穩(wěn)定因素。

(五)因?qū)φ鞯夭疬w糾紛解決不滿意,容易在被征地拆遷人與政府之間或者與司法機(jī)關(guān)形成新的矛盾

被征地拆遷人與征地拆遷方發(fā)生矛盾后得不到解決或者對處理結(jié)果不滿,例如,對行政裁決的不滿或者對裁判不滿,往往容易在被征地拆遷人與政府或司法機(jī)關(guān)之間形成新的矛盾,被征地拆遷人因不滿行政裁決或法院判決而圍堵行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)的現(xiàn)象也時有發(fā)生。

三、廣州市征地拆遷矛盾的原因分析

(一)利益沖突

從根源上分析,所有的矛盾都是利益沖突造成的,征地拆遷糾紛也不例外。在征地拆遷活動中,為了公共利益,政府享有征地拆遷權(quán)力以及在特定情況下進(jìn)行強(qiáng)制征地拆遷的權(quán)力,征地人和拆遷人在征地拆遷活動中處于強(qiáng)勢地位。被征地拆遷方則處于弱勢地位,在程序上,他們?nèi)鄙倥c征地拆遷方談判的平臺和對話的機(jī)會,在實(shí)體上,對于自己財產(chǎn)的處分無權(quán)作出決定,權(quán)利比較容易受到侵犯。這種利益沖突和權(quán)力保障的不平衡是征地拆遷矛盾發(fā)生的最根本的原因。

(二)法律制度不合理不健全,征地拆遷主體地位不平等

根據(jù)《土地管理法》第46條、第48條的規(guī)定,國家征地經(jīng)批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告和登記,征地補(bǔ)償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告?？梢钥闯?在方案批準(zhǔn)和決定之前,作為直接利益關(guān)系人的土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人,卻沒有任何話語權(quán),不能對與自己利益密切相關(guān)的事項(xiàng)發(fā)表任何意見,這是在征地行為中引發(fā)糾紛的一個重要原因。

在城市房屋拆遷中也存在同樣的問題。目前調(diào)整城市房屋拆遷工作的主要法律規(guī)范是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,拆遷人在提交包括建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明后,市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)進(jìn)行審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。同時,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng),以房屋拆遷公告的形式予以公布。在這個過程中同樣是無視直接利害關(guān)系人――房屋所有人的存在。在此之后,才是拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議,雖然名為拆遷協(xié)議,但被拆遷人卻沒有一般協(xié)議中的平等地位。

征地拆遷主體雙方地位不平等,法律規(guī)定忽視了一方的利益,被拆遷人是在其房屋被納入拆遷范圍后,被動進(jìn)入拆遷活動中,在是否同意拆遷的問題上,被拆遷人沒有選擇、無權(quán)退出,而只能做肯定的答復(fù),其有權(quán)做的只能是對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、安置地段等問題與征地拆遷方進(jìn)行協(xié)商,可是在這些問題的協(xié)商上,因?yàn)殡p方地位和實(shí)力的懸殊導(dǎo)致被拆遷人也處于被動和弱勢地位。法律法規(guī)的不合理規(guī)定導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)中對被征地拆遷人權(quán)利的漠視和侵害,引起糾紛發(fā)生。

(三)法律對公共利益界定不明

中華人民共和國《憲法》第10條第3款規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。憲法第13條規(guī)定:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。《土地管理法》第58條第1款規(guī)定:國家因?yàn)楣怖嫘枰褂猛恋氐?可以依法收回國有土地使用權(quán)。2007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定:為了公共利益的需要,國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋,并依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。從前述我國征地拆遷相關(guān)法律的規(guī)定,可以看出對集體所有的土地和對私人的房屋進(jìn)行征收、拆遷的前提是為了公共利益的需要,公共利益高于個人利益,為了公共利益可以在一定程度上犧牲個人利益。但是,什么是公共利益,公共利益的范疇有多大,卻沒有明確的界定,導(dǎo)致許多開發(fā)商打著公共利益的名義侵犯私人權(quán)利[2]。

(四)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償款難以到位

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低且難以到位是產(chǎn)生矛盾的一個重要原因。房屋被拆除,獲得的補(bǔ)償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠在同地段購買房屋甚至是和被拆除房屋相近樓齡的二手房。土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也很低,根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定:補(bǔ)償款的確定是按土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍,依此標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的。雖然經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi),但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。根據(jù)法律的規(guī)定,可以看出對于土地被征收的補(bǔ)償款的標(biāo)準(zhǔn)較低,以土地的原用途來確定補(bǔ)償款,而沒考慮土地被征收后的預(yù)期利益,這本身就不合理。更嚴(yán)重的是,這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)甚至都沒有考慮失地農(nóng)民在土地被征收后直接增加的生活成本。按土地原來的用途給予補(bǔ)償,可是原來自給自足的生活方式卻因土地被征而改變,失去能夠?yàn)槠涮峁┘Z食、蔬菜等基本生活保障的土地,轉(zhuǎn)而一切都要按市場的方式去購買,可是購買的能力(主要是靠失地補(bǔ)償)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的要求,因此,其生活質(zhì)量必將下降。在國家描繪美好生活藍(lán)圖,大多數(shù)人生活水平越來越高的環(huán)境中,失地農(nóng)民卻經(jīng)歷著生活水平和生活質(zhì)量的下降,毫無疑問,這將引起矛盾的發(fā)生。

(五)政府角色定位不當(dāng)

在征地拆遷活動中,政府應(yīng)當(dāng)處于監(jiān)管者的角色[3]。但在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷活動中,政府往往是應(yīng)開發(fā)商請求,在政府提供公共服務(wù)的招牌下,以公共利益之名強(qiáng)征土地,然后高價出讓給開發(fā)商,政府和開發(fā)商各取所需、各得其利,在政治、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下的,政府部門有時會出現(xiàn)角色錯位。政府行為中存在管理職能與征地拆遷職能不分的現(xiàn)象,習(xí)慣于用行政干預(yù)代替法律、法規(guī),違法行政,出現(xiàn)職能錯位、越位和缺位的問題,導(dǎo)致被征地、拆遷人與政府產(chǎn)生矛盾[4]。

(六)糾紛解決渠道不順暢,導(dǎo)致征地拆遷矛盾的激化

征地拆遷糾紛發(fā)生后,作為弱勢群體的被征地拆遷人尋求權(quán)利救濟(jì)時,往往存在訴求難、解決難、費(fèi)時費(fèi)力等問題[5],這些實(shí)際困難容易導(dǎo)致征地拆遷矛盾的激化。

征地拆遷中產(chǎn)生的矛盾和糾紛已受到政府和社會的普遍關(guān)注和重視,研究征地拆遷矛盾的現(xiàn)狀、分析矛盾產(chǎn)生的原因具有重大意義。本文是以廣州市為例進(jìn)行的研究,但是目前全國整體城市化進(jìn)程加快,該研究具有一定普遍意義。筆者的意圖是針對原因研究對應(yīng)的措施,解決征地拆遷引發(fā)的糾紛,化解征地拆遷中的矛盾。

參考文獻(xiàn):

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[3] 張軍濤,劉建國.城市房屋拆遷改造對居民生活影響研究[J].財經(jīng)問題研究,2008,(1):100.

拆遷主體的法律規(guī)定范文第4篇

出賣農(nóng)村房屋后不能再申請宅基地

楊某系四川省某縣農(nóng)民。楊某兩口子在城里找到了相對穩(wěn)定的工作，兒子也在外讀大學(xué)。由于一家常年在外，無人在家照看管理村中的房子，楊某便想將老家的民房處理掉，然后再在城里買一套商品房居住。2008年，楊某將自己家的房子折價賣給了同村村民王某一家后，便從村里搬走了。但是，楊某沒想到的是自己在城里買房貸款時遇到了麻煩，銀行以其不符合貸款條件為由拒絕放貸。于是買房的事情就暫時擱置了。

2012年，得知村里有一塊魚塘要對外承包，楊某決定放棄現(xiàn)在的工作，回村搞養(yǎng)殖。由于需要在村里常年居住照看魚塘，這時他向鄉(xiāng)政府申請在魚塘邊置辦一處宅基地重新蓋房子，但遭到鄉(xiāng)政府拒絕。工作人員說他原有的房子賣了后就喪失了再申請宅基地的權(quán)利。楊某不服，覺得鄉(xiāng)政府不給自己批宅基地是違法的。于是，狀告鄉(xiāng)政府，但最后敗訴而歸。

【說法】

我國現(xiàn)行的法律和政策，對農(nóng)村房屋出售均采取了非常嚴(yán)格的限制。在現(xiàn)階段，我國農(nóng)民所有的房屋尚不具有自由流通功能。農(nóng)民在房屋出售后，即喪失了再次申請宅基地加蓋房屋的權(quán)利，以防止借農(nóng)民身份炒賣房屋。這種精神在法律和政策中均有體現(xiàn)，如我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！蛾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》也明確規(guī)定：必須嚴(yán)格宅基地的申請條件，堅決執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。

【案例二】

城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房不受法律保護(hù)

田老太家中一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農(nóng)村老家房子賣了跟隨兒女生活。經(jīng)他人介紹，田老太與在縣城某機(jī)關(guān)上班的王某達(dá)成了協(xié)議，將家中老宅作價賣給王某。協(xié)議達(dá)成后，王某也一次性將購房款交付田老太。后來，政府因城區(qū)擴(kuò)建需要，要對田老太原有祖屋房子進(jìn)行拆遷。但是，由于王某非本村村民，政府根據(jù)法律和政策規(guī)定，認(rèn)為王某沒有領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的資格。王某不服，認(rèn)為自己已經(jīng)購買了房產(chǎn)且交付了房款，因此有權(quán)享有拆遷補(bǔ)償款。為了證明拆遷房屬于自己所有，王某將田老太告上了法庭，請求法院確認(rèn)該房屋屬于自己所有。法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某非本村村民，不具有村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無權(quán)享有宅基地使用權(quán)，王某購房違反國家政策和法律，因此王某與田老太的購房協(xié)議無效，據(jù)此，判決確認(rèn)協(xié)議無效，王某將房屋退還田老太，田老太將購房款退還王某。

拆遷主體的法律規(guī)定范文第5篇

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，居民對城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套需求日益增強(qiáng)，對解決交通擁擠、美化城市環(huán)境的愿望也日益強(qiáng)烈，這必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地資源，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)施城市房屋拆遷。

但是多年來，房屋拆遷，這部城市建設(shè)進(jìn)程中的“都市劇”，因?yàn)槠浞蓪傩缘膿渌访噪x、補(bǔ)償安置的紛紛擾擾，不僅在理論界引起無休止的爭論，而且在實(shí)踐中也讓利益各方都備感“受傷”。

拆遷，一直被譽(yù)為“天下第一難”的工作。重慶市，一個已經(jīng)被挖成大坑的工地中間，孤零零地佇立著一幢小樓，四周被挖成了“懸崖”，猶如一個大海中的孤島…….近期，號稱“史上最牛釘子戶”成為了全國各大媒體追逐的焦點(diǎn)。

秉持“規(guī)范拆遷，立法為民促和諧”的宗旨，省人大常委會總結(jié)城市房屋拆遷領(lǐng)域存在的問題和經(jīng)驗(yàn)，對2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行了部分條款修改。

拆遷人主體：“叫?！遍_發(fā)商

在各國憲法中，絕對的財產(chǎn)自由理念早已被摒棄，人們普遍認(rèn)為財產(chǎn)負(fù)有社會義務(wù)，特別是因公共利益需要為國家征收、征用的義務(wù)。美國憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財產(chǎn)供公共使用?！北M管修正案是從保護(hù)公民權(quán)利角度規(guī)定的，但透過條文規(guī)定，還是可以解讀出國家對公民財產(chǎn)征收征用的保留。美國上世紀(jì)六十年代的世貿(mào)中心征地拆遷案和最近在美國國內(nèi)引起巨大反響的凱洛訴新倫敦市案，都屬于國家對公民所擁有的土地實(shí)行征收的典型。

我國憲法規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！毙骂C布的物權(quán)法也規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

國家征收與商業(yè)收購是兩種不同法律性質(zhì)的行為。國家征收盡管也要補(bǔ)償，雙方對于補(bǔ)償金額也可以協(xié)商，但征收屬于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主體適格、程序正當(dāng)，征收決定一旦生效，即具有法律效力。物權(quán)法第32條對此也作了相關(guān)規(guī)定。而商業(yè)收購?fù)耆敲袷轮黧w之間根據(jù)平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t達(dá)成協(xié)議，只要一方不同意，收購就無法進(jìn)行。由于國務(wù)院條例和我省原條例都對城市房屋拆遷規(guī)定了行政強(qiáng)制拆遷和司法強(qiáng)制拆遷，以國家公權(quán)力作為后盾，因此，條例所規(guī)定的城市房屋拆遷顯然屬于國家征收性質(zhì)，只能由國家動用征收權(quán)，在依法補(bǔ)償后才能行使。

在拆遷主體認(rèn)定問題上，早在2004年年底，省人大常委會盧文舸副主任在寧波、慈溪調(diào)研省條例貫徹實(shí)施情況時就強(qiáng)調(diào)指出，按照省條例規(guī)定，開發(fā)商可以作為拆遷人，在住房產(chǎn)權(quán)制度改革后，這不符合憲法保護(hù)公民財產(chǎn)的精神。拆遷的實(shí)質(zhì)是政府代表國家行使征收權(quán)，對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置理應(yīng)是政府的責(zé)任，讓開發(fā)商成為拆遷人并由其直接對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置實(shí)際上是政府在回避這個責(zé)任。

上世紀(jì)八十年代中期開始，舊城改造在各大城市逐步開始，到八十年代末和九十年代初已在比較大范圍內(nèi)展開。由于當(dāng)時尚未實(shí)行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上屬于房管部門直管公房和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及國有、集體企業(yè)自管公房，土地使用實(shí)行行政劃撥，在“吃飯財政”窘境之下，政府追求“無錢也要辦事”的理念，推行“借雞生蛋”，“土地批租、毛地出讓”做法應(yīng)運(yùn)而生。開發(fā)商既要拆除批租地塊上房屋，又要遷居安置房屋使用人，開發(fā)商自然成了拆遷人。由于此時房屋的所有權(quán)屬于公家單位，該房屋所占用土地的使用權(quán)從法律上說也是國家的，政府直接將該地塊土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，在法律上尚無障礙。但是住房制度改革后，原使用人已成為產(chǎn)權(quán)人，成為該房屋所占用地塊的土地使用權(quán)人，如果要收回其土地使用權(quán)，必須適用國家征收程序，應(yīng)當(dāng)由政府對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置，由開發(fā)商作為拆遷人并由其進(jìn)行補(bǔ)償安置的規(guī)定不僅不利于明確政府責(zé)任，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，并且也不符合國家征收的法律關(guān)系。為了更好地厘清國家征收和商業(yè)收購的區(qū)別，理順拆遷法律關(guān)系。

新條例規(guī)定：“本條例所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權(quán)而拆遷該地塊上房屋的行為?！薄氨緱l例所稱拆遷人，是指政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國有土地使用權(quán)并依法取得拆遷許可證的單位。”

為了更好地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，立法工作者認(rèn)為，實(shí)踐中還應(yīng)當(dāng)注意兩個問題：一是城市規(guī)劃的制定和調(diào)整必須遵守嚴(yán)格的程序規(guī)范，接受社會公眾的監(jiān)督，避免隨意性；二是對政府的征收行為，應(yīng)當(dāng)保證被征收人有權(quán)尋求司法救濟(jì)。

尋求市場價補(bǔ)償

原條例規(guī)定，房地產(chǎn)市場評估價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、成新等因素評估確定，基準(zhǔn)價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，報同級人民政府批準(zhǔn)后每年3月底前公布。

省人大常委會法工委的同志表示，當(dāng)初之所以規(guī)定基準(zhǔn)價制度，主要是考慮到當(dāng)時房地產(chǎn)評估市場尚不健全，評估行為也不夠規(guī)范，尚未形成開發(fā)、競爭、有序的市場機(jī)制，因而設(shè)立評估基準(zhǔn)價制度，以此規(guī)范和約束評估機(jī)構(gòu)的評估行為，切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

在這幾年的實(shí)踐執(zhí)行中，由于房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，城市房價節(jié)節(jié)攀升等各種原因，一年公布一次的基準(zhǔn)價已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的形勢，全省各市、縣公布的基準(zhǔn)價已經(jīng)不能真實(shí)反映房地產(chǎn)的市場價格。如杭州市自2002年上半年杭州市區(qū)國有土地城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價后，一直到2005年才進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)查顯示，2005年年初，杭州市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)住宅貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為5900元/平方米，而該地段二手房均價已達(dá)到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市雖然將該標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為7200元/平方米，但此時，該地段二手房均價已經(jīng)過萬。顯然，再沿用基準(zhǔn)價制度已經(jīng)不合適。

為此，新條例參考國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，作出規(guī)定：“評估被拆遷房屋的市場價格評估確定，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。”

“采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估比準(zhǔn)價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定?！薄霸u估比準(zhǔn)價格由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)交易價從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個以上可比實(shí)例，進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定?！?/p>

評估“基準(zhǔn)價格”和“比準(zhǔn)價格”雖一字之差，但其意義完全不同。確定基準(zhǔn)價是政府主導(dǎo)行為，而比準(zhǔn)價格完全由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)選取房地產(chǎn)市場交易價格修正確定，其科學(xué)性和合理性可見一斑。

先安置再拆遷

安置用房建設(shè)是拆遷工作的重要組成部分，但是，目前浙江一些地方還存在著“重拆遷進(jìn)度，輕安置落實(shí)”的做法。老百姓房子被拆，幾年見不到安置房的現(xiàn)象時有發(fā)生。

據(jù)統(tǒng)計，2004年底前，杭州市無法安置的拆遷戶5961戶，大量的安置遺留問題毫無疑問地成為拆遷糾紛矛盾的焦點(diǎn)。

為保證被拆遷人及時妥善得到安置，條例規(guī)定：縣級以上人民政府在組織制定拆遷計劃的同時應(yīng)當(dāng)制定安置用房建設(shè)計劃，并應(yīng)當(dāng)監(jiān)督安置用房建設(shè)；需要新建安置用房的，拆遷人在申領(lǐng)拆遷許可證時還應(yīng)當(dāng)提供安置用地批準(zhǔn)文件。

在舊城改造拆遷項(xiàng)目中，特別是在老城區(qū)，居民住房普遍較小，居住擁擠，是弱勢群體相對集中的地區(qū)，“下崗職工多、低保對象多、生活困難多、違章搭建多”，這部分被拆遷戶普遍無經(jīng)濟(jì)能力重新購置新房。

為此，新條例擴(kuò)大了拆遷安置最低保障政策的適用范圍。條例規(guī)定，被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的，合并計算），并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。市、縣人民政府可以規(guī)定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。低收入家庭的具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。