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房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文第1篇

1、項(xiàng)目背景

2、可行性研究結(jié)論

3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4、存在問題及建議

二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3、營(yíng)銷戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇

1、建設(shè)條件

2、場(chǎng)址選址

四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標(biāo)準(zhǔn)

五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、工程項(xiàng)目管理

2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計(jì)劃

八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會(huì)效益分析

1、社會(huì)效益分析

2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險(xiǎn)分析

1、風(fēng)險(xiǎn)類別

2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件

1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門關(guān)于項(xiàng)目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文第2篇

［關(guān)鍵詞］成本控制房地產(chǎn)影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是保證企業(yè)完成既定成本目標(biāo)的重要手段，是成本管理的重要環(huán)節(jié)，也是企業(yè)全方位管理的最基本環(huán)節(jié)，成本控制的實(shí)施是降低產(chǎn)品成本、增加盈利、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，其最終結(jié)果是給企業(yè)帶來一定的效益。成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，是以直接服務(wù)于企業(yè)為目的，是抵抗內(nèi)外壓力、求得生存、增加競(jìng)爭(zhēng)力的保障。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，樓市進(jìn)入了更深程度的調(diào)整，房?jī)r(jià)偏高，消費(fèi)者持幣觀望。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“房地產(chǎn)目前正處在比較劇烈的調(diào)整過程中，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，政府有必要給予穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境”?；趯?duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制與管理就更成為企業(yè)發(fā)展與生存的重中之重。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前階段，已經(jīng)從最初的粗放型開發(fā)模式逐步進(jìn)入到精細(xì)化開發(fā)模式。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和完善，消費(fèi)者日趨理性和成熟。無論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是迫于開發(fā)企業(yè)之間日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范化的成本控制管理已經(jīng)成為開發(fā)商普遍關(guān)注，并需要急切解決的一個(gè)核心問題。加入了WTO之后，我國(guó)的企業(yè)開始直接面對(duì)眾多國(guó)際企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)的造價(jià)管理也逐步由傳統(tǒng)的預(yù)算模式向工程量清單方式轉(zhuǎn)化。工程量清單是適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)的規(guī)范、有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，減少了工程結(jié)算中對(duì)工程造價(jià)的爭(zhēng)議和扯皮現(xiàn)象，是真正和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的一種投標(biāo)報(bào)價(jià)模式，也是未來工程造價(jià)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著計(jì)算機(jī)的技術(shù)的日臻完善，電腦為成本控制提供了極大的便利。

一、工程成本控制的基本內(nèi)容

程造價(jià)控制的兩種含義：建設(shè)工程投資費(fèi)用控制，建設(shè)工程價(jià)格控制。建設(shè)工程全面造價(jià)控制包括：全壽命期造價(jià)控制、全過程造價(jià)控制、全要素造價(jià)控制、全方位造價(jià)控制。工程造價(jià)控制制度：是指為了合理地確定和有效地控制工程造價(jià)，保證整個(gè)工程造價(jià)控制工作正常運(yùn)行，并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，所制定的一系列工作方法，內(nèi)容和工作程序。

工程造價(jià)的有效控制是指在項(xiàng)目投資決策階段，設(shè)計(jì)階段，承發(fā)包階段和項(xiàng)目實(shí)施階段，采取有效措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，以求在工程項(xiàng)目建設(shè)中能合理使用人力，物力，財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。有效控制工程造價(jià)體現(xiàn)三個(gè)原則：一，以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)全過程造價(jià)控制。二，主動(dòng)控制，以取得令人滿意的結(jié)果。三，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最有效的手段。

建設(shè)工程項(xiàng)目總投資構(gòu)成為：建設(shè)投資；流動(dòng)資產(chǎn)投資(鋪底流動(dòng)資金）

建設(shè)投資：建筑安裝工程費(fèi)用；設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用；工程建設(shè)其他費(fèi)用；預(yù)備費(fèi)；建設(shè)期利息；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。建筑安裝工程費(fèi)用：直接費(fèi)；間接費(fèi)；利潤(rùn)；稅金。直接費(fèi)：直接工程費(fèi)；措施費(fèi)。間接費(fèi)：規(guī)費(fèi)；企業(yè)管理費(fèi)。設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)(設(shè)備原價(jià)，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)）；工、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)。工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地使用費(fèi)；與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用；與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。直接工程費(fèi)：指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)，材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)。措施費(fèi)：指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目費(fèi)用，包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)，安全文明施工費(fèi)，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，二次搬運(yùn)費(fèi)等。規(guī)費(fèi)：指政府和有關(guān)權(quán)利部門規(guī)定必須繳納的費(fèi)用。企業(yè)管理費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需費(fèi)用。利潤(rùn)：指項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)完成工程獲得的盈利，按照不同的計(jì)價(jià)程序，利潤(rùn)的形成也有所不同。稅金：指國(guó)家稅法規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)或進(jìn)口設(shè)備抵岸價(jià)與設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)之和。

二、成本控制影響因素影響因素的確定

成本控制影響因素的研究中，由于收集影響因素的目的是為了制定更佳的建設(shè)項(xiàng)目成本控制措施，因此從企業(yè)以及實(shí)際項(xiàng)目的情況出發(fā)，所調(diào)查的對(duì)象必須是對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目中具有實(shí)際項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，并能從全局或重要局部分析現(xiàn)狀和未來的相關(guān)人員。本著這個(gè)原則，此次調(diào)查的對(duì)象確定為主管部門領(lǐng)導(dǎo)、部分主要職能部門負(fù)責(zé)人、施工單位、業(yè)主以及項(xiàng)目管理人員等。本文調(diào)查采用“問卷法”與“座談法”相結(jié)合的方式進(jìn)行，通過對(duì)調(diào)查問卷及訪談結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析，識(shí)別出以下10種因素，如表1所示。

表1 項(xiàng)目成本控制影響因素表

編號(hào) 因素名稱 編號(hào) 因素名稱

S1 項(xiàng)目設(shè)計(jì) S2 財(cái)務(wù)分析

S3 工程招標(biāo) S4 工程談判

S5 合同管理 S6 變更管理

S7 施工組織 S8 反索賠

S9 保修服務(wù) S10 竣工

三、構(gòu)建影響因素的ISM模型

解釋結(jié)構(gòu)模型法（Interpretative Structural Modeling Method 簡(jiǎn)稱ISM分析法）的特點(diǎn)是把復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)(要素)，利用人們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，以及計(jì)算機(jī)的幫助，最終將系統(tǒng)構(gòu)造成一個(gè)多級(jí)遞階的結(jié)構(gòu)模型。按照總結(jié)出的各個(gè)影響因素的實(shí)際意義，根據(jù)要素間二元關(guān)系的傳遞性，邏輯推斷各要素間各次遞推的二元關(guān)系，并加用括號(hào)的標(biāo)示符表示。最后，再加入反映自身到達(dá)關(guān)系的關(guān)系矩陣，建立起系統(tǒng)要素的可達(dá)矩陣，如圖1所示：

V V S1項(xiàng)目設(shè)計(jì)

V V V V S2財(cái)務(wù)分析

V V S3工程招標(biāo)

V V S4工程談判

V V V V V S5合同管理

V S6變更管理

V S7施工組織

V S8反索賠

V S9保修服務(wù)

V S10竣工

S11項(xiàng)目成本

圖1各因素影響關(guān)系方格圖

根據(jù)圖2，加入單位矩陣及間接關(guān)系建立可達(dá)矩陣。最終將多級(jí)遞階有向圖陣轉(zhuǎn)化為解釋結(jié)構(gòu)模型，解釋結(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

四、結(jié)論

根據(jù)本文房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素模型構(gòu)建，可以看出房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素較多，這些影響因素分為兩個(gè)層次。其中主要的成本包括了變更管理，施工組織，反索賠，保修服務(wù)，竣工等5個(gè)大方面，而每個(gè)大的方面又包括若干個(gè)影響因素。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制時(shí)，則更應(yīng)從最底層因素進(jìn)行管理，即項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，財(cái)務(wù)分析成本，工程招標(biāo)成本，工程談判成本，合同管理成本等。這些因素是影響項(xiàng)目成本控制的直接關(guān)鍵性因素。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳一貴武 葛鳳玲譯：管理經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2005.8

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文第3篇

（一）房地產(chǎn)業(yè)重要性

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游多個(gè)行業(yè)及全產(chǎn)業(yè)鏈具有輻射和拉動(dòng)作用，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到20%-30%。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國(guó)民生活的必需品及城市化進(jìn)程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；

（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本特征

（1）壟斷性。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大壟斷。一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（2）整體市場(chǎng)供不應(yīng)求。

（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個(gè)行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。

商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)

（一）政策態(tài)度

國(guó)家當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房?jī)r(jià)上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻(xiàn)，又不希望經(jīng)濟(jì)社會(huì)被房地產(chǎn)綁架。無論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺(tái)“國(guó)五條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等限制政策，無不體現(xiàn)國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的批判發(fā)展的態(tài)度。

（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品

常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。

商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實(shí)行名單制管理，并區(qū)別于土儲(chǔ)貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴(yán)格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點(diǎn)包括：申報(bào)要件審查、經(jīng)營(yíng)情況審查、授信方案審查、財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)分析、擔(dān)保審查等。

票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實(shí)際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)?？s減，不能滿足企業(yè)需要，故實(shí)際采用較少。各房企通常運(yùn)用貨幣貸款。

表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機(jī)構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對(duì)表外融資采取審慎、“實(shí)質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。

（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動(dòng)機(jī)

商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因?yàn)閷?duì)商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長(zhǎng)期收益、擔(dān)保方式有力等特點(diǎn)，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要?jiǎng)訖C(jī)。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避

金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動(dòng)機(jī)之一就是規(guī)避監(jiān)管。

監(jiān)管部門對(duì)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)模控制、存貸比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對(duì)既有的單一產(chǎn)品或融資方式進(jìn)行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺(tái)創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。

當(dāng)前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營(yíng)投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達(dá)到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資。雖然8號(hào)文、127號(hào)文等政策不斷出臺(tái)，但金融機(jī)構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M(jìn)行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)審查要點(diǎn)

（一）政策與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國(guó)家和行業(yè)政策變化對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)作的影響，比如限貸政策對(duì)開發(fā)貸的影響、限購(gòu)政策對(duì)住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。

合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項(xiàng)監(jiān)管要求，比如項(xiàng)目自有資金比例要求等規(guī)定，在進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查時(shí)，需要嚴(yán)格予以執(zhí)行。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審查的重點(diǎn)內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)對(duì)以下幾個(gè)方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機(jī)制。（2）企業(yè)外部評(píng)價(jià)。（3）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。（4）企業(yè)財(cái)務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。

（三）完工風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時(shí)完工的風(fēng)險(xiǎn)，這將影響到項(xiàng)目銷售，進(jìn)而影響現(xiàn)金流回收造成還款來源不足，導(dǎo)致逾期。

（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均以項(xiàng)目公司來運(yùn)作，一來可以輕易實(shí)現(xiàn)自有資金比例要求，二來項(xiàng)目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項(xiàng)目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

抵押物受工程進(jìn)度和市場(chǎng)行情變化的影響，容易出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象；而保證人通常為股東或殼公司，實(shí)際擔(dān)保能力與項(xiàng)目運(yùn)作情況息息相關(guān)，保證擔(dān)保的有效性不足。

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文第4篇

然而，對(duì)具有經(jīng)營(yíng)特征的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。如萬科初步形成《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估管理流程》；中海2007年之前開始組建項(xiàng)目后評(píng)估小組，并對(duì)北京、成都等地部分項(xiàng)目開展了后評(píng)估試點(diǎn)工作?？傮w看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資決策已倍受重視并有了國(guó)家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資決策的后評(píng)價(jià)卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。

一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義

（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平

許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤(rùn)空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要作用。

（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制

面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。

（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)

建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。

二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)策建議。

三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系

投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。

（一）決策分析科學(xué)性

前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營(yíng)）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營(yíng)）效果，對(duì)比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。

以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。

1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析

回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比，評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對(duì)未來項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。

2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析

項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定，通過市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析，對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全面定位。第二，對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)定位，先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營(yíng)策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評(píng)價(jià)具體經(jīng)營(yíng)策略市場(chǎng)效果。

如果定位與市場(chǎng)效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大，無論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。

3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析

對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。

4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析

評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析

回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。

由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、投資回收期等），測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤(rùn)三者關(guān)系，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。

（三）決策機(jī)制合理性

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。

四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系

投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法，也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題，以及對(duì)未來工作提出建議。

參考文獻(xiàn)：

1.王廣浩 周堅(jiān).項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法探析.科技進(jìn)步與對(duì)策.2004.1

2.國(guó)家發(fā)展改革委 建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）.中國(guó)計(jì)劃出版社.2006

3.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》編寫組.投資項(xiàng)目可行性研究指南.中國(guó)電力出版社.2002

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資分析；教學(xué)；方法

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)之一，因此，能夠準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向并科學(xué)地作出投資決策，為投資者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)投資收益的專業(yè)人才成為市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)之一。而《房地產(chǎn)投資分析》作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的核心課程之一，在房地產(chǎn)估價(jià)人才教學(xué)培養(yǎng)體系中占有重要地位，對(duì)該課程教學(xué)進(jìn)行研究不僅有助于提高教學(xué)效果，更重要的是增強(qiáng)高職學(xué)生就業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、課程特點(diǎn)

《房地產(chǎn)投資分析》是一門操作性較強(qiáng)的學(xué)科，內(nèi)容十分廣泛，涉及了經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、建筑學(xué)等學(xué)科。課程的特點(diǎn)主要有：

（一）以項(xiàng)目的投資決策過程為線索

《房地產(chǎn)投資分析》課程主要以項(xiàng)目的投資決策過程為線索，按照項(xiàng)目分析決策的基本思路為框架，包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目不確定分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及投資決策分析。同時(shí)，課程內(nèi)容也與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告的框架吻合。

（二）內(nèi)容較枯燥，計(jì)算量大

與房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等課程相比，房地產(chǎn)投資分析更偏重解決技術(shù)性的問題，而不是人員溝通。尤其是在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的學(xué)習(xí)中，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)不僅需要深刻理解其內(nèi)涵，而且要根據(jù)題目進(jìn)行詳細(xì)分析，選擇合適的方法，客觀計(jì)算，所以學(xué)習(xí)過程相對(duì)枯燥。在教學(xué)中，應(yīng)該不斷提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

（三）與實(shí)際聯(lián)系緊密

房地產(chǎn)投資的興起和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分，是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，無論是普通消費(fèi)者進(jìn)行置業(yè)、租賃、買賣商品房，還是企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售、經(jīng)營(yíng)等，無一不以房地產(chǎn)投資分析方法為基礎(chǔ)。尤其是，目前高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生重要就業(yè)方向是置業(yè)顧問，而該課程學(xué)習(xí)無疑與學(xué)生的工作內(nèi)容密切相關(guān)。

二、課程教學(xué)面臨的問題

（一）學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高

學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高在高職教學(xué)中普遍存在，《房地產(chǎn)投資分析》這樣技術(shù)性較強(qiáng)的課程中表現(xiàn)尤為明顯。筆者根據(jù)實(shí)際教學(xué)發(fā)現(xiàn)，學(xué)生積極性不高主要原因包括：對(duì)專業(yè)及課程的學(xué)習(xí)目的認(rèn)識(shí)不清，排斥所學(xué)專業(yè)及課程，前期無法跟上教學(xué)進(jìn)度導(dǎo)致放棄后期學(xué)習(xí)等。

（二）學(xué)生理論理解能力和計(jì)算能力薄弱

《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)中，教師講授的重點(diǎn)的動(dòng)態(tài)分析方法、財(cái)務(wù)分析等，這些內(nèi)容往往涉及大量的計(jì)算，高職學(xué)生存在畏難心理，雖然能夠理解方法的基本內(nèi)涵，但到具體的計(jì)算中往往不能達(dá)到舉一反三的程度，作業(yè)抄襲現(xiàn)象嚴(yán)重。

（三）教學(xué)內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)

《房地產(chǎn)投資分析》課程教學(xué)內(nèi)容雖然涉及了投資項(xiàng)目分析的各個(gè)方面，但針對(duì)性較差。這一方面與課程本身知識(shí)相關(guān)性緊密有關(guān)，另一方面與高職院校所用教材有關(guān)，目前，雖然有專門針對(duì)高職的系列教材，但是與本科差異不大，缺乏對(duì)實(shí)際情境的模擬和操作性，不適合高職學(xué)生的實(shí)際情況，使得學(xué)生課下預(yù)習(xí)和復(fù)習(xí)比較困難，學(xué)習(xí)效果不理想，增加了教材處理整合的難度。

三、課程教學(xué)應(yīng)對(duì)措施探討

由于《房地產(chǎn)投資分析》課程具有分析方法多、計(jì)算量大，同時(shí)高職學(xué)生學(xué)習(xí)積極性不高，數(shù)學(xué)功底薄弱，要順利完成教學(xué)內(nèi)容，并達(dá)到理想的教學(xué)效果，必須改進(jìn)教學(xué)方法，完善教學(xué)內(nèi)容。

（一）提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性

《房地產(chǎn)投資分析》課程是一門技術(shù)經(jīng)濟(jì)類課程，教師教學(xué)的首要任務(wù)就是調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。教師可以根據(jù)造成學(xué)生厭學(xué)的原因出發(fā)引導(dǎo)學(xué)生樹立學(xué)習(xí)的信心。比如，針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)無興趣的學(xué)生，強(qiáng)調(diào)該專業(yè)的實(shí)用性和技術(shù)性，也可以從未來個(gè)人購(gòu)買住房出發(fā)，吸引學(xué)生注意力。針對(duì)基礎(chǔ)薄弱的學(xué)生，一方面在課堂上反復(fù)回憶所學(xué)知識(shí)，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)知識(shí)的理解，另一方面為學(xué)生樹立短期目標(biāo)，有效提高學(xué)生學(xué)習(xí)自信心，對(duì)進(jìn)步較大的學(xué)生適時(shí)給予鼓勵(lì)。

（二）有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容

《房地產(chǎn)投資分析》課程課程教學(xué)內(nèi)容的選擇要分清重難點(diǎn)和主次，精煉課程內(nèi)容，簡(jiǎn)化理論性較強(qiáng)的內(nèi)容，合理指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。比如，對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專業(yè)的學(xué)生，除學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資環(huán)境和區(qū)位分析外，應(yīng)花大量時(shí)間與精力學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，并通過課堂和課后的反復(fù)練習(xí)提高學(xué)生計(jì)算能力，而對(duì)于不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，教師只對(duì)重要的方法進(jìn)行介紹，鼓勵(lì)學(xué)生課下自學(xué)。而對(duì)其他如“證券投資與管理”專業(yè)的學(xué)生，學(xué)習(xí)的目的在于完善證券投資管理的知識(shí)體系，對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算要求不高，對(duì)于綜合性的案例可以鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行自學(xué)。

（三）注重教學(xué)與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性

《房地產(chǎn)投資分析》課程不僅有助于完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)學(xué)生的知識(shí)體系，更重要的是直接與學(xué)生就業(yè)相關(guān)，能夠增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因此，該課程應(yīng)特別注意教學(xué)內(nèi)容與實(shí)際的關(guān)聯(lián)性。在課程環(huán)境和區(qū)位分析部分，安排學(xué)生以小組為單位設(shè)計(jì)調(diào)研問卷，并調(diào)研所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況， 通過實(shí)地調(diào)研不僅能提高學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，也可以使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有初步的認(rèn)識(shí)。同時(shí)，可以配合調(diào)研內(nèi)容，進(jìn)行調(diào)研報(bào)告匯報(bào)演講，最大程度的鞏固其他課程的學(xué)習(xí)內(nèi)容，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)潛能。另外，教師還可以帶領(lǐng)學(xué)生參觀售樓中心，通過觀察置業(yè)顧問的實(shí)際工作狀態(tài)，一方面增強(qiáng)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)投資的感性認(rèn)識(shí)，另一方面了解購(gòu)買者的實(shí)際需求。

（四）教學(xué)方法的多樣化

在《房地產(chǎn)投資分析》課程的實(shí)際教學(xué)中，教師應(yīng)注重教學(xué)方法的多樣化，以期達(dá)到理想的教學(xué)效果。比如采用案例教學(xué)法，該方法將學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的學(xué)習(xí)設(shè)置在實(shí)際投資案例中，學(xué)生經(jīng)過案例的實(shí)操訓(xùn)練，掌握分析方法的同時(shí)，提高了分析問題和解決問題的能力。案例教學(xué)法在具體的實(shí)施中應(yīng)注意案例的難易程度、學(xué)生的反饋情況，同時(shí)，教師一定要對(duì)案例有全面、透徹的認(rèn)識(shí)，并針對(duì)學(xué)生練習(xí)情況給予歸納總結(jié)，使學(xué)生修正自己理解的偏差，建立對(duì)投資分析的全面認(rèn)識(shí)。

四、結(jié)語

在高職“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”專業(yè)知識(shí)課程體系中，《房地產(chǎn)投資分析》既是一門綜合要求高，實(shí)操性強(qiáng)的課程，也為《房地產(chǎn)估價(jià)》課程的學(xué)習(xí)奠定了學(xué)習(xí)基礎(chǔ)。為取得良好的教學(xué)效果，教師應(yīng)有針對(duì)性地選擇教學(xué)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)教學(xué)內(nèi)容的實(shí)際性和教學(xué)方法的多樣性，增強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手實(shí)踐能力，提高學(xué)生知識(shí)的運(yùn)用能力。

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