前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房產(chǎn)宏觀政策范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房產(chǎn)宏觀政策范文第1篇

[關鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；效應分析

[中圖分類號] F293.30 [文獻標識碼] B

一、引言

改革開放以來，我國各個產(chǎn)業(yè)均得到一定的革新與發(fā)展，其中，住房制度的改革一直是國家進行宏觀調(diào)控的重點。1998年，全面住房制度開始了它的改革歷程，經(jīng)過幾年的努力，原先的福利分房，實物分配等計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物受到強烈的沖擊而被取代，住房的商品化，分配貨幣化以及交易市場化成為我國經(jīng)濟領域發(fā)展的重要方向，為廣大人民群眾帶去了切實的利益，一方面住房不再是單一化的，而是多結(jié)構(gòu)、多層次，具有系統(tǒng)性的。另一方面，住房條件和居住條件得到相當大的改善。但是，不可否認的是我國房地產(chǎn)市場在這場改革中也暴露了諸多缺陷，這主要體現(xiàn)在房價的迅速上漲、商品房供求關系的不平衡、以及房地產(chǎn)業(yè)投機現(xiàn)象嚴重。而在社會保障方面，住房分配有大量不公平的現(xiàn)象出現(xiàn)。在這種種現(xiàn)象之中，房價居高不下是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)最為突出的問題，在很多一線城市，很多人窮盡一生都買不起一套房。因此，房地產(chǎn)業(yè)得到國家政府部門及社會各界人士的關注。

國家的宏觀調(diào)控是我國在尊重市場的前提下彌補市場自身調(diào)節(jié)的缺陷，運用綜合手段促進國民經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的不足使國家運用相應的宏觀調(diào)控政策對其進行管理與控制，本文主要對國家所采取種種政策效應進行分析，梳理和總結(jié)國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極作用與不足，吸取其中的經(jīng)驗與教訓，從而完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的演變

我國第一次對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控是在1993――1996年，這是我國經(jīng)濟高速發(fā)展的階段，反應在房地產(chǎn)業(yè)也就是房地產(chǎn)公司的急劇增加，這就帶動了地皮、鋼材等相關市場的發(fā)展，房地產(chǎn)也過熱增長，造成較為嚴重的房地產(chǎn)泡沫，出現(xiàn)經(jīng)濟過熱甚至引起通貨膨脹。這在廣西等地區(qū)最為顯著。針對此種現(xiàn)象，1993年，1994年國家分別出臺了《關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》等一系列政策，旨在加強對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。這一些相關政策的出臺放慢了房地產(chǎn)商開發(fā)的腳步，房價也開始出現(xiàn)回落。

1997年的亞洲金融危機爆發(fā)，我國經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重的通貨緊縮，房地產(chǎn)業(yè)受此影響進入其發(fā)展的低潮。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的欣榮，國家又頒布了與之相關的宏觀調(diào)控政策，其主要著眼點在于刺激經(jīng)濟，拉動內(nèi)需。房地產(chǎn)業(yè)再次成為寵兒。1998年《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》（簡稱“23號”文件）的頒布，使住宅成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，而福利分房制度也走向了它的末路。“23號”文件是對那時候居民收入情況進行詳細分析所整理出的適合現(xiàn)狀的宏觀調(diào)控文件。對此文件的貫徹與執(zhí)行，激活了處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)，推動了它的不斷發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)又一次迎來了春天。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展似乎進入了一個循環(huán)，2003――2005房地產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，與此同時，土地價格和房價隨著土地使用權(quán)的拍賣、投標、掛牌而出現(xiàn)了大幅度增長。還有一個因素是前些年埋下的隱患，也在這一時候得以凸顯，1998年，房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)，但是中國銀行尚未完善的體系與此并不相符，這使金融體系不可能不存在巨大的潛在風險。因此，完善住房貸款政策被提上日程，2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（簡稱121號文件），其中，最為突出的政策調(diào)整就是對首付付款比例的提高?？梢哉f，這是我國第一次正面采取措施，抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展。但與此同時，對于發(fā)展符合國家要求與市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)國家則對其進行大力扶持。實際上這兩種措施反應了政府一場矛盾的心理。一方面政府希望房地產(chǎn)能夠繼續(xù)成為拉動內(nèi)需的新的增長點，但另一方面政府很害怕房價的過快增長。而后興起的“圈地熱”使金融信貸的缺陷暴露無遺，這些缺陷更是隨著樓市的火爆越演越烈。

2005年到2007年，國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控主要基于對房價的穩(wěn)定，此項政策使大多數(shù)民眾開始對房價持觀望態(tài)度，但實際上，這并不會有過于明顯的影響。中國銀行廈門分行零售業(yè)務處副處長康文輝：“從廈門購房長期的情況來看，我認為需求只有增加不會減少的，但從近期的情況來看，需求還是存在，只不過因為政策的變化，及輿論的引導，造成一些被動需求會有所減少，主動需求會進入觀望，但需求還是客觀存在的，只不過在時間或者交易心理方面有所變化?！?/p>

2008――2009是國家宏觀調(diào)控政策的一個轉(zhuǎn)折點，2008全球金融危機的蔓延使我國受到極大的沖擊，“保增長”成為政府的主要政策方向。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一度進入，政府鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以此希望房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動GDP的增長，政府為了保持經(jīng)濟增長，對房地產(chǎn)業(yè)采取寬松的政策，“適度寬松”的執(zhí)行在某種程度上使前期的宏觀調(diào)控沒有了意義。對房地產(chǎn)這一戲劇性的調(diào)整，使2009年房價出現(xiàn)近些年來最大幅度的增長。而在政府政策的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟大面積出現(xiàn)，房價居高不下，甚至呈增長態(tài)勢。國家為了應對這樣的局面，2010年4月，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。接著9月，又出臺了一系列相關政策（“國八條”），以抑制房價的迅速增長，從而使國家經(jīng)濟在金融危機下能夠維持穩(wěn)定。

因此，從長遠來看，對房地產(chǎn)業(yè)的控制不會松動，當然，政府也會采取一些措施儲備，比如房產(chǎn)稅等制度的制定。政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從某種程度上來說是較為被動的，從這些年的宏觀調(diào)整的政策看，我們對房地產(chǎn)宏觀政策的評價不能局限在某一點上，而是應該多方面入手，以便更為全面地看到它的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效應評價

（一）宏觀調(diào)控政策在很大程度上穩(wěn)定了房價

一方面，政策出臺以后，其作用的發(fā)揮需要經(jīng)過一段時間，不可能立竿見影，而針對市場主體而言，要改變他們的預期態(tài)度必須需要一定的效應積累。另一方面，限購政策的出臺雖然在一定程度上遏制了房價的增長，但這只是短暫的，并沒有從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾，反而在行政手段逐漸適應過程中，投資投機的需求迅速增長，從而使房價迅速增長。因此，這些年的宏觀調(diào)控政策并沒有從根本上穩(wěn)定房價的增長勢頭，也就是說，房價在很長時間內(nèi)不會有太大的變化。

（二）從市場的供求關系看，房地產(chǎn)業(yè)并沒有實現(xiàn)供求平衡

房地產(chǎn)業(yè)沒有實現(xiàn)供求平衡，這是從建設量和銷售量進行分析，建設量主要是針對建設面積而言，這兩者在很大程度上可以說明房地產(chǎn)業(yè)的供求態(tài)勢，從2003年到2013年廈門地區(qū)的房地產(chǎn)市場上的商品建設面積和銷售來進行對比分析，發(fā)現(xiàn)供求關系出現(xiàn)很大的不平衡，基于此，我們可以那么說，國家在對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控上并沒有實現(xiàn)供需關系的平衡。

（三）宏觀調(diào)控并沒有實現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定

房價的穩(wěn)定主要是從房價上漲的幅度以及居民收入來進行分析的，房價的上漲一旦超過居民承受范圍之內(nèi)，就會出現(xiàn)一系列問題，這主要是由于國民收入支配與國民經(jīng)濟發(fā)展密切相關。在分析房價穩(wěn)定與否時，首先應該考慮的就是居民的支付能力是否與房價相當，但我們可以看到的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積遠遠大于開發(fā)面積，這說明房地產(chǎn)企業(yè)存在囤積土地的現(xiàn)象。因此，就房地產(chǎn)業(yè)而言，政府并沒有能改變房地產(chǎn)業(yè)市場供求關系的不平衡。甚至進一步惡化。從政府所采取的幾項緊縮政策我們就會發(fā)現(xiàn)對于住宅的惡劣影響。一但房地產(chǎn)業(yè)的建設面積小于或者等于住宅商品房銷售面積，商品住宅就會出現(xiàn)明顯的供給不足。但實際上，企業(yè)對于住宅商品房的建設一支處于增長狀態(tài)。這與其國民支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可分的?？墒?，從2013年開始，住宅面積建設出現(xiàn)了負增長，這同樣與政府政策密切相關，比如對保障性住房的建設，這會在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的投資力度。而“黃金時代”“暴利時代”對于房地產(chǎn)而言已經(jīng)成為過去。這也就造成了房地產(chǎn)業(yè)對于市場的觀望態(tài)度，從而也就造成了建設面積的減少。這就使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足居民的購買需求，而供過于求這種簡單的經(jīng)濟關系就會出現(xiàn)投資與投機的增加。造成房地產(chǎn)業(yè)的再次混亂。

當然，國家對于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的種種問題不只存在于這些方面，比如像保障性住房分配不均等問題同樣也存在于房地產(chǎn)業(yè)。

總之，對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不是一蹴而就的，而應綜合各方面因素，對于政府來說，如何解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的失效的問題還有很遠的路要走。對政府、市場、社會都提出了很大的要求。

[參 考 文 獻]

[1]符日輝.房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與評價[J].企業(yè)技術開發(fā)，2006（1）

[2]李慶文.房地產(chǎn)投資的主要風險與防范策略[J].山西建筑，2007（27）

[3]付向陽.淺議房地產(chǎn)投資的效益[J].山西建筑，2011（5）

房產(chǎn)宏觀政策范文第2篇

中國新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控于2003年全面展開,相關部門從多個方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟政策和行政措施,并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。具體歸納為以下四個階段:

一、嚴控房地產(chǎn)信貸、嚴格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷售面積為3.22億平方米,商品房銷售率達到82%,房地產(chǎn)市場供銷兩旺。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象,國家出臺了一系列調(diào)控措施,其政策重點是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)商的資金問題和土地問題展開,具體包括嚴控信貸,提高項目自有資本金要求,從而提高行業(yè)進入門檻;整頓清理土地市場,徹查開發(fā)區(qū)與大型項目,完善各項土地制度,嚴格控制土地供給總量;土地交易實行招、掛、拍,杜絕協(xié)議出讓土地。其目標在于調(diào)控住房供給總量,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,使投資和供應的增長速度適度下降,改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況,抑制房價上漲的勢頭。

總地來說,此次宏觀調(diào)控基本達到了嚴格控制土地供給總量的目標,但明顯存在時滯效應。在宏觀調(diào)控政策出臺后一段時間,住宅供給總量增速開始回落,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。2004年6月,全國商品住宅開工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經(jīng)歷了17個月的時間;2004年和2005年住宅開工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個百分點。與此同時,此階段宏觀調(diào)控政策也帶來了一定的負面效應,也就是帶來了地價房價飛漲的新問題。政府宏觀調(diào)控政策中控制供給和鼓勵消費的矛盾在2004年左右爆發(fā)。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長,地價和商品房價格也雙雙走高。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示,2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13,158億元,比上年增長28.1%;商品房銷售額10,376億元,增長30.0%,土地購置費同比增長19.9%,全國商品房價格同比增長15.2%。2005年初,房價同比增速超過了20%,房地產(chǎn)價格上漲過快。

二、重點抑制房地產(chǎn)價格階段(2005.3～2006.4)

根據(jù)前面的分析,第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在加強土地供給管理的同時帶來了房地產(chǎn)價格飛漲的新問題。2005年的兩會上,第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價格的深切憂慮,這是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進入一個新的階段的標志。隨后,國家出臺了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價格上漲,其政策重點是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)的炒作行為展開,政府主要從提高房貸門檻、提高房地產(chǎn)投資成本和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房價過快上漲,調(diào)控住房需求總量。具體包括:提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。調(diào)控政策要求地方政府及相關部門正確引導居民合理消費預期,將房地產(chǎn)市場引入理性發(fā)展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機性購房等房地產(chǎn)交易行為。

本階段政策推出初期,中國房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲。2005年全國商品房銷售價格同比增長幅度達到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個百分點,全國商品房銷售量同比增長24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續(xù)到2006年下半年,控制需求總量的政策效應開始顯露,上海等標志性城市的房價出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國房價同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷量同比增長11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個百分點,滯后期約18個月。

三、全面治理房地產(chǎn)市場階段(2006.5～2008.8)

2006年以來,中國部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“報復性上漲”,被暫時壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2006年5月17日主持召開國務院常務會議,提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(國六條),新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點是圍繞部分地區(qū)房價過高、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題展開,主要目的在于抑制房價過快上漲,調(diào)控住房結(jié)構(gòu),促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比,本次宏觀調(diào)控政策有了很大的改進,政府主要通過市場化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。具體包括:通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲,同時引導住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整;通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu),增加小戶型供給比例,來降低當套住房的價格,以緩解住房價格的上漲導致的中等收入階層住房問題;通過住房分類供應機制,興建廉租房和經(jīng)濟適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺,政府從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場,但對房地產(chǎn)價格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示,2008年1月全國住房成交量首次出現(xiàn)負增長(10年來第一次負增長),2008年7月全國住房價格開始下降。

四、緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動階段(2008年9月至今)

由于受國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的影響,2008年1月,全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國住房價格開始下降,各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家暫時放松信貸,降低居民購房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國務院有關部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費。自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時,為加強稅收優(yōu)惠政策管理,要求首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設主管部門出具;二是擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度,加強對個人首次購買普通住房的金融支持。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點;三是加大保障性住房建設規(guī)模。加快廉租住房建設,加大實物配租力度,擴大廉租住房租賃補貼范圍,推進棚戶區(qū)(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺《城市低收入家庭資格認定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。上述政策的實施有利于改善住房消費的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔,擴大住房消費需求。

根據(jù)前面的分析我們可以看出,中國政府針對房地產(chǎn)領域出臺的一系列措施,對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了一定的作用,房價上漲速度有所減緩,房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭得到有效遏制。但是,由于經(jīng)濟社會形勢的快速變化,政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時,相關決策存在著一些誤區(qū),政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差,客觀上導致調(diào)控政策并沒有達到預想的效果,城市土地價格持續(xù)攀升,房價偏高的問題也沒有得到真正解決,房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。因此,政府要加強政策輿論導向,引導消費者樹立合理的住房消費觀念;進一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露制度,建設信息透明化的房地產(chǎn)市場;改善地方政府的績效考核體系,提高地方政府落實宏觀調(diào)控政策的積極性;針對不同的對象,實施有差別的調(diào)控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業(yè)學院)

主要參考文獻:

[1]包宗華.房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控的幾個問題.城市開發(fā),2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機理以及由大辯論引發(fā)的深層思考.經(jīng)濟研究,2001.4.

房產(chǎn)宏觀政策范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn) 發(fā)展 宏觀調(diào)控 政府調(diào)控 銀行

1.金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響分析

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關，金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件。

1.1銀行的利息

加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強大的壓力。

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是政府在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1.2存款準備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟學原理，上調(diào)法定存款準備金率會對貨幣供應總量產(chǎn)生乘數(shù)效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數(shù)減小。 銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。在市場上加息的呼聲很高的情況下，央行選擇了連續(xù)兩次上調(diào)存款準備金率的緊縮方式，這種方式直接作用于商業(yè)銀行，效果更直接也更有效。受準備金率變化影響較大的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。由于國內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善及發(fā)展中，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依存度仍然較高。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其所投入的自有資金不能低于開發(fā)項目總投資的30%，按這一比例計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的資金中60%-70%左右由銀行貸款構(gòu)成，因此，存款準備金率的提升將增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。此次央行再次提高存款準備金率表達了央行繼續(xù)收縮銀根的政策導向，在心理上對房地產(chǎn)業(yè)投資將起到一定的制約作用。

2.政府的調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響

2.1土地供給政策

沒有土地供應，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供給政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。

土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu),對房地產(chǎn)開發(fā)商

2.2地價政策

雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。政府通過調(diào)整土地供應數(shù)量，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調(diào)控。

2.3稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收政策杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地受益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應對對策

3.1轉(zhuǎn)換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機會。尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項目資金需要壓力。投資決策理性化 投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力,認真進行市場調(diào)研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探索的領域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設,對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市場。多元化融資渠道 銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。

3.2走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營，集中和規(guī)?；缆?/p>

房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入，高風險的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行規(guī)模化、集團化經(jīng)營，以提高其抗風險的能力。

3.3改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房產(chǎn)宏觀政策范文第4篇

[關鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)高位加速態(tài)勢，2007年中國經(jīng)濟增長達到11.4%，國內(nèi)通貨膨脹壓力持續(xù)加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調(diào)法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現(xiàn)象，2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規(guī)定。12月又了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發(fā)改委和商務部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，加劇了經(jīng)營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量，使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較困難

2003年9月，證監(jiān)會又公布了《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》，規(guī)定：除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市。以上條件對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出，不具有持續(xù)穩(wěn)定贏利的特征。房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產(chǎn)信托融資受限

2005年9月，銀監(jiān)會《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。2006年8月，銀監(jiān)會再次下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行“212號文”的有關規(guī)定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規(guī)定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發(fā)了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)做了嚴格的規(guī)定。2007年11月，國家發(fā)改委和商務部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

1.促進信托的進一步發(fā)展

房地產(chǎn)信托對物業(yè)的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構(gòu)投資者的出現(xiàn)會帶來房地產(chǎn)投資的長期化，降低目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的大量短期交易行為，有利于穩(wěn)定市場。而且作為機構(gòu)投資者，REITs更專業(yè)，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產(chǎn)投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規(guī)行為。因此要進一步促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

2.加快房地產(chǎn)公司債券的發(fā)展

發(fā)行房地產(chǎn)公司債券可以改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，但目前房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現(xiàn)象，融資結(jié)構(gòu)不合理。以中長期為主的公司債為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金需求量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發(fā)行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

3.進一步擴充股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市，從股市融資規(guī)模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業(yè)水準，還可以把原來可能給銀行系統(tǒng)帶來的風險，通過增發(fā)、配股等方式，轉(zhuǎn)嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點。目前我國上市的房地產(chǎn)公司僅有80家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模。

4.積極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產(chǎn)金融學.北京：清華大學出版社，2007年

房產(chǎn)宏觀政策范文第5篇

【關鍵詞】 信貸調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控REITS房地產(chǎn)信托

一、國內(nèi)經(jīng)濟形勢背景

長期看，我國經(jīng)濟基本向好，穩(wěn)定增長仍是大趨勢。預計隨著物價漲幅的回落和政策緊縮力度的減弱，我國經(jīng)濟增速將啟穩(wěn)回升，經(jīng)濟“硬著陸”的風險較小。從拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車來看，我國經(jīng)濟仍將保持9%以上的增長。

2011年，固定資產(chǎn)投資雖然面臨房地產(chǎn)市場調(diào)控、地方融資平臺治理等壓力，但仍保持了較快增長，其中地方項目投資增速保持穩(wěn)定是關鍵原因，尤其是保障房建設將進入開工高峰期；物價漲幅回落，居民實際收入增速提高將有助于消費需求啟穩(wěn)回升?！笆濉币?guī)劃中政府明確提出將通過提高可支配收入及減輕家庭稅負負擔來刺激消費，在政策主導下，國內(nèi)的消費能力加速提升僅是時間問題；世界經(jīng)濟雖有不確定性但復蘇態(tài)勢明確，我國出口環(huán)境不會再度惡化。展望以后的出口情況，從外部環(huán)境來看，雖然歐洲債務危機仍面臨較多不確定性，但進一步惡化可能性也不大，美國等發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇的總體態(tài)勢明確，出口環(huán)境最難的時期已經(jīng)過去。

二、房地產(chǎn)市場短期受到?jīng)_擊，長期看好

1、房地產(chǎn)市場短期受到的沖擊

短期來看，對房地產(chǎn)市場最直接的影響是貨幣信貸政策。2011年，信貸供給總體受控的局面難以明顯改觀，經(jīng)濟增速下降也將導致信貸需求放緩。金融機構(gòu)準備金率在較高水平上繼續(xù)上調(diào)對信貸投放的制約“邊際遞增”。此外，一系列監(jiān)管新規(guī)的實施或準備實施也將限制銀行資產(chǎn)擴張和信貸投放的速度，部分存貸比較高的銀行將不得不通過壓縮部分貸款來滿足監(jiān)管要求。

2011年初政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些調(diào)控文件主要包括“國八條”、地方政府限購措施和房地產(chǎn)稅等等。這些調(diào)控措施和貨幣政策疊加對房地產(chǎn)市場起到了抑制作用，房地產(chǎn)市場價格大幅上漲的預期已有所改變。

從政府房地產(chǎn)調(diào)控政策看，2011年下半年，在通脹趨緩和地方財政壓力較大的情況下預計政府不會出臺更嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從2010年以來的4次加息、12次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構(gòu)存款準備金率已達到21%的歷史高位。經(jīng)過這一系列調(diào)控，我國目前通脹已在可控范圍內(nèi)，價格上漲趨勢正得到控制。此外，各城市的限購政策仍將持續(xù)，這些政策的持續(xù)仍然對房地產(chǎn)價格起到抑制作用。

2、房地產(chǎn)市場需求強勁，決定了房地產(chǎn)市場的長期走勢

宏觀經(jīng)濟增長基礎下的剛性需求是房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的強勁動力：消費對總產(chǎn)出的帶動效果反映了消費誘發(fā)程度。研究表明，城鎮(zhèn)居民消費誘發(fā)程度最高為2.714，即城鎮(zhèn)居民消費每增加一元，將帶動總產(chǎn)出增加2.714元。中國的城鎮(zhèn)化進程是一個不可逆的過程，預計到2020年，城鎮(zhèn)化率將達到55%，越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，這部分群體的生活方式將發(fā)生重大變化，從而加大了對住房需求。

消費結(jié)構(gòu)升級帶來房地產(chǎn)市場的改善型需求：從全國整體水平來看，我國人均GDP超過3000美金，消費升級將快速展開，就住房來講，普通的改善型需求，也是經(jīng)濟規(guī)律所證實、必然會產(chǎn)生的大量需求。

投資性需求會持續(xù)存在：房地產(chǎn)的性質(zhì)決定了其具備兩個方面的作用，一為居民提供住所的使用價值屬性；另外一個是具備保值增值能力的投資品屬性。在目前我國股市不完善、利率沒有市場化的情況下，對投資的要求會越來越多，因而有理由認為這一性質(zhì)的需求仍會持續(xù)增長。

剛性需求、改善型需求和投資型需求的長期強勢增長，必將為房地產(chǎn)市場的需求增長提供強勁的動力，即便在投資型需求受到政策制約的情況下，剛性需求和改善型需求將因城鎮(zhèn)化進程加快和消費結(jié)構(gòu)升級而強勁增長。

三、破解銀行融資困境的必然選擇――信托與房地產(chǎn)的緊密協(xié)作

在國家的房地產(chǎn)市場限購政策以及嚴格控制的信貸政策下，目前房地產(chǎn)市場的資金狀況可以說進入了嚴冬。從根本上說，長期以來單一的銀行融資渠道是導致目前房地產(chǎn)業(yè)融資困難的關鍵因素。控貸政策切斷了房地產(chǎn)開發(fā)商的主流融資渠道，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不能、或者來不及獲得銀行金融支持。

在傳統(tǒng)的單一銀行融資渠道受到嚴格限制及民間資本資源得不到有效運用的情況下，房地產(chǎn)信托無疑是破解目前產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)困局的唯一出路。同時，社會資金投資需求的存在，也為房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了必要的支撐。

發(fā)展房地產(chǎn)信托的意義，不僅限于解決融資困難，更重要的是優(yōu)化了房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。首先，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分散風險：長期以來中國的房地產(chǎn)開發(fā)融資都集中于銀行體系，同樣房地產(chǎn)衰敗的風險對金融體系的破壞和威脅也會更大。信托與房地產(chǎn)的結(jié)合將改變這一局面。其次，為投資者提供了優(yōu)質(zhì)的投資機會：對投資者來說，房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。最后，發(fā)達國家的發(fā)展歷程提供了實證：國際上大的地產(chǎn)商都是由信托基金支持，這必然也是我國房地產(chǎn)融資的發(fā)展方向。比如在美國，房地產(chǎn)開發(fā)資金更多地來源于社會大眾資金，只有15%左右才是銀行資金。社會大眾資金的運用方式中，最重要的就是房地產(chǎn)投資信托（REITS）。

四、以信托的方式為房地產(chǎn)提供全方位、全流程的融資解決方案

1、開創(chuàng)信托與房地產(chǎn)全方位的緊密協(xié)作

借鑒西方發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，發(fā)展房地產(chǎn)信托，需要從一個更加寬廣的視角看待房地產(chǎn)市場，住宅地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)市場的一個組成部分，更多的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)、基礎設施建設以及土地整理開發(fā)等都屬于廣義的房地產(chǎn)市場范疇，信托要與房地產(chǎn)建立全方位的緊密協(xié)作機制。

就商業(yè)地產(chǎn)來說，其與一般的住宅地產(chǎn)不同的是，其根本屬性為投資品。與住宅地產(chǎn)相比較，作為持有經(jīng)營權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金回流一般較慢，一般為10―20年的時間，不可能短時間內(nèi)實現(xiàn)本息收益。但是從另外一個角度來看，商業(yè)地產(chǎn)才是真正的投資意義的品種，而非是以短期炒作升值或是賭博性質(zhì)的投資，無疑是符合當前調(diào)控政策本質(zhì)的。商業(yè)地產(chǎn)的投資一方面有利于培養(yǎng)真正的投資者，另一方面也可以做到為民謀利，實現(xiàn)老百姓財產(chǎn)性收入。

養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復合開發(fā)模式，這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式的密切結(jié)合。隨著我國財富階層的增加和逐漸進入人口老齡化社會，具有養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的人群在急劇膨脹。這類地產(chǎn)是一種開發(fā)投資，要追求利潤，但同時也是實現(xiàn)一個社會“老有所養(yǎng)”的必要產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性特征，因而得到了政策層面的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)本身除了住宅建設之外，需要大量的運營、管理配套設施，以滿足老年人的服務需求，因而對資金需求的規(guī)模大、期限長。信托的介入，一方面支持了這一社會朝陽產(chǎn)業(yè)、福利事業(yè)的發(fā)展，另一方面也為投資者創(chuàng)造了長期、穩(wěn)定的收益。

城市綜合體綜合開發(fā)在我國這樣一個高速城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段中，顯得尤為重要，是一個關系到城市發(fā)展的關鍵問題。但是城市綜合體的開發(fā)，往往動輒占地幾百畝、上千畝，投資量非常巨大，其中的商業(yè)及基礎設施部分的資金回籠期限比較長，單個企業(yè)或金融機構(gòu)的力量很難滿足投資需求。而借助信托平臺可以引入大量的社會資金，沒有規(guī)模的限制，可以滿足城市綜合體項目的開發(fā)需求。

2、致力于信托與房地產(chǎn)流程的各個階段

信托是極為靈活的金融工具，除了在規(guī)模和期限上具備競爭力，可以適用于不同類別的房地產(chǎn)項目（上節(jié)所述）外，還可以靈活運用投資于房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個階段。

土地儲備階段：對于位置優(yōu)越、市場開發(fā)前景良好、交易對手經(jīng)驗豐富的項目，信托資金可以在土地儲備階段以股權(quán)的形式合作開發(fā)，實現(xiàn)互利共贏。信托公司接受委托人的資金委托，信托資金對項目公司進行增資擴股，控股項目公司。項目公司運用原股東的投資款及信托資金支付土地出讓價款及進行后續(xù)開發(fā)建設。信托資金可以通過多種方式實現(xiàn)收益，可以以類似優(yōu)先股的概念獲得固定收益，也可以獲得浮動的開發(fā)收益。

項目開發(fā)階段：項目開發(fā)階段是銀行機構(gòu)與房地產(chǎn)金融合作的主要階段，市場中較為普遍的形式為項目開發(fā)貸款，其交易結(jié)構(gòu)比較簡單，不做過多介紹。

按揭貸款：在項目開發(fā)完成或者是將要完場階段，房地產(chǎn)項目就進入銷售期，此為實現(xiàn)投資收益的關鍵階段。信托可以充分利用市場資金，以購買擔保性應收賬款、直接發(fā)放按揭貸款等多種方式來滿足購房貸款需求。一方面實現(xiàn)了百姓住房的要求；另一方面實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速資金回流，對整個金融，乃至宏觀經(jīng)濟運行具有重要意義。

財產(chǎn)信托：財產(chǎn)信托是指委托人將現(xiàn)存資產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)利委托給信托公司，再向投資者轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益。投資者購買財產(chǎn)信托產(chǎn)品時，由于信托財產(chǎn)可見，所以信托財產(chǎn)產(chǎn)生的信托收益也真實可見，從而避免產(chǎn)生信托收益的財產(chǎn)形成過程中的風險。

經(jīng)營性物業(yè)貸款：經(jīng)營性物業(yè)貸款是指向經(jīng)營性物業(yè)的持有者發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。企業(yè)獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款，用途靈活，可以用于物業(yè)改造，也可以用于償還原來的負債性資金及置換自有資金，還款方式也可以根據(jù)物業(yè)收益情況靈活約定。

倒按揭：也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給信托公司，信托公司在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。而房主可繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售所得款用來償還信托資金本息，其升值部分歸信托投資收益。

【參考文獻】

[1] 李娜、姚菲菲：我國房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的發(fā)展模式探討[J].商業(yè)文化，2011（3）.

[2] 李駿：房地產(chǎn)信托投資基金運作功效及其啟示[J].國際經(jīng)濟合作，2010（5）.