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泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)范文第1篇

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?/p>

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。

(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟。可見，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。

二、經(jīng)濟泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系

在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。

應(yīng)當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。

四、辯證地看待當前上海的房地產(chǎn)市場形勢

當前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學地進行評價。

衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。

以上述基本標準來衡量，當前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是：

(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應(yīng)當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。

當然，也應(yīng)當看到當前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。

泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：金融經(jīng)濟；經(jīng)濟泡沫；成因；表現(xiàn)形式；分析

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

一、簡析經(jīng)濟泡沫

隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，越來越多的金融工具以及金融衍生工具逐漸出現(xiàn)在整個社會經(jīng)濟中，市場經(jīng)濟特征也發(fā)生了明顯的變化，現(xiàn)階段自由化、價值化、國際化已體現(xiàn)的極為明顯，經(jīng)濟泡沫伴隨著金融經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展，并且經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生有著不可預(yù)見性，且呈現(xiàn)出逐漸擴大的趨勢，從社會和約束機制上分析金融泡沫，其主要是以股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫的形式出現(xiàn)[1]。金融泡沫產(chǎn)生的最根本原因是社會經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展過程中過高的虛擬經(jīng)濟同實體經(jīng)濟之間的偏離性。

一般情況下，將由于局部投機所引起的資產(chǎn)市場價格與資產(chǎn)內(nèi)在價值相背離的部分稱作經(jīng)濟泡沫，其實質(zhì)是某特定資產(chǎn)發(fā)生了價格膨脹，與此同時，相對寬松的經(jīng)濟監(jiān)管政策也使得該傳導機制使經(jīng)濟泡沫向全局經(jīng)濟泡沫逐漸轉(zhuǎn)變。對于以上定義在這里進行詳細解讀：首先，局部的經(jīng)濟泡沫是引發(fā)全局性泡沫經(jīng)濟的前提，正是由于虛假的市場需求導致局部經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，與此同時，虛假需求的價格信號也會導致資源分配的不平衡，這就說明了虛假需求是導致經(jīng)濟泡沫的最為根本的原因。還有，局部經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)或者經(jīng)濟泡沫展現(xiàn)出逐漸增多的特征并不能夠說明此時國家已經(jīng)處于經(jīng)濟泡沫之中，經(jīng)濟泡沫要想轉(zhuǎn)變?yōu)榕菽?jīng)濟還需要特定的傳導機制，相關(guān)經(jīng)濟部門如果在此時沒有一定的貨幣政策的失誤，那么局部經(jīng)濟泡沫也不會轉(zhuǎn)變成為全局的泡沫經(jīng)濟，一般意義上講，我們平時所講的泡沫經(jīng)濟在本質(zhì)上講其實是經(jīng)濟的虛假繁榮現(xiàn)象，這里所講的虛假繁榮現(xiàn)象是在 泡沫經(jīng)濟時期由于社會的有效需求被很大程度的刺激，社會的有效需求中存在著較多的虛假成分，但是這種表面上的繁榮是不可能較長時間存在下去的，其不實在的特性本質(zhì)會導致其最終破滅，現(xiàn)階段，隨著我國經(jīng)濟實力的不斷增強。國家剩余資本穩(wěn)固增加，投機資本的量也隨之不斷增加，不僅如此，伴隨著固定資本的老化，折舊會在總投資中的比例越來越大[2]。折舊的總規(guī)模隨著固定資產(chǎn)的規(guī)模的擴大而越來越大，因此，當總投資出現(xiàn)萎縮或“被萎縮”時，一個國家的凈投資也會以更快的速度減少。這里需要說明的是經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟是兩個不同的概念，前者反映的是“局部”的經(jīng)濟現(xiàn)象；后者反映的是“全局”的經(jīng)濟現(xiàn)象，不可混為一談。

在經(jīng)濟快速增長的時期，資產(chǎn)規(guī)模的增大使得資產(chǎn)泡沫的規(guī)模顯的相對較小，較小規(guī)模的經(jīng)濟泡沫暫時還不會崩潰，相反，相對較大的經(jīng)濟泡沫則會隨時崩潰，使原本良好的經(jīng)濟形式急轉(zhuǎn)直下，其結(jié)果就是大量的就職者以及投資者遭受巨大的損失，前文已經(jīng)提過，資產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟泡沫的本質(zhì)根源，其使得資產(chǎn)的原始價值在投機資本的助力下急速上漲，急速上漲的原因主要是資產(chǎn)增量（A）超出凈投資增量（Ni）部分的異常增值。而資產(chǎn)價格的兩種基本形式是有形資產(chǎn)價格（如房地產(chǎn)價格或固定資產(chǎn)價格）以及金融資產(chǎn)價格（如股票、期貨、債券價格等），而經(jīng)濟泡沫的增長與固定資產(chǎn)價格的增長基本上保持一致[3]。

二、當今形式我國經(jīng)濟泡沫的基本特征

下面分別舉出現(xiàn)階段我國經(jīng)濟泡沫的具體特征，首先我國的資產(chǎn)泡沫率從資產(chǎn)泡沫崩潰的臨界質(zhì)量的角度來講還處于一個相對較低的水平上，其次我國經(jīng)濟泡沫的增長速率比資產(chǎn)增長速率以及凈投資的增長速率低很多，我國資產(chǎn)泡沫的年增量相對于同期凈投資規(guī)模還處于一個較低的水平，再次，我國資產(chǎn)泡沫現(xiàn)階段并沒有比較明顯的縮減，最后，資產(chǎn)泡沫的增長在一定程度上是由于政府的財政赤字消費所推動的，而資產(chǎn)泡沫量的增加從一定角度上講是由于貨幣流通量的增加所引起的[4]。

三、經(jīng)濟泡沫的利與弊

如今形式下，只要一提起經(jīng)濟泡沫，很多人都會認為這是對經(jīng)濟極其有害的，但從一定層面上講，經(jīng)濟泡沫對市場經(jīng)濟存在著一定有利的作用，經(jīng)濟泡沫會使資本變得越開越集中，市場競爭也會隨之不斷加劇，這就會使經(jīng)濟逐漸發(fā)達，而籌集資金方式的多樣化會使企業(yè)不斷的擴大再生產(chǎn)，促進經(jīng)濟的發(fā)展，另外，由于股份公司的發(fā)展，而改革開放以來，股份制公司的迅速發(fā)展使得國有企業(yè)本身的老舊制度不斷更新，這就極大的加快了資本的運行效率，資本運行效率的提升體現(xiàn)在市場經(jīng)濟的方方面面，如土地市場中，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)出可以將集中的資金進行社會基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，這就間接提高了土地資源的有效利用率，與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展反過來也會促進經(jīng)濟的增長，而企業(yè)間的競爭，適度的經(jīng)濟泡沫催生的優(yōu)勝劣汰也會優(yōu)化社會資源配置效率[5]，從這個意義上講，科學的適度的經(jīng)濟泡沫對社會經(jīng)濟是有好處的，對社會的發(fā)展也是有利的，從另一個角度上講，經(jīng)濟泡沫也存在著一些不實因素和投機因素等消極成分，民對最資產(chǎn)價格的擔心會隨著資產(chǎn)泡沫的增大而增大，這樣就會使得對漲價的預(yù)期推起和加速下一輪資產(chǎn)價格的異常上漲；資產(chǎn)價格的增長會使經(jīng)濟泡沫的增速越來越快，這也加速了泡沫的崩潰；所謂的投機心理會隨著資產(chǎn)價格的上漲而膨脹，這會加劇資本向投機市場的轉(zhuǎn)移，進一步打擊實體經(jīng)濟；在當前國情下，如果資產(chǎn)泡沫一旦崩潰，我國國內(nèi)的投資信心會遭受極大的打擊，使投資者的心理陰影和投資環(huán)境的惡化卷入惡性循環(huán)；最為嚴重的一點就是引發(fā)經(jīng)濟危機，經(jīng)濟泡沫的崩潰如果引起整個社會的恐慌，一旦誘發(fā)“恐慌性需求萎縮”就會引爆經(jīng)濟危機。因此。在研究經(jīng)濟泡沫時，也應(yīng)該重視其極的、不利的一面。從整體上看，經(jīng)濟泡沫利大于弊，我們需要辯證的分析經(jīng)濟泡沫的利與弊，這樣做的意義在于可以充分利用經(jīng)濟泡沫的積極方面，活躍經(jīng)濟，加速經(jīng)濟增長，也要抑制經(jīng)濟泡沫的消極方面，避免經(jīng)濟泡沫的過度膨脹形成泡沫經(jīng)濟，使得經(jīng)濟虛假繁榮，危害社會經(jīng)濟發(fā)的展。

四、結(jié)語

對待經(jīng)濟泡沫問題要辯證分析，既要認識到經(jīng)濟泡沫積極的一面也要防范其消極面，經(jīng)濟泡沫對經(jīng)濟的影響程度取決于泡沫化程度，若不針對這種經(jīng)濟泡沫問題加以合理控制，整個金融經(jīng)濟體系的發(fā)展就會被這種經(jīng)濟泡沫所壟斷，這對于整個現(xiàn)代金融經(jīng)濟市場的發(fā)展而言是極為不利的，因此，應(yīng)將經(jīng)濟泡沫置于一個可控范圍內(nèi)，利用積極的一面促進經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

[1]黃正新.關(guān)于泡沫經(jīng)濟及其測度的幾個理論問題[J].金融研究，2002.

[2]熊良俊.泡沫經(jīng)濟釋義及相關(guān)理論問題[J].金融研究，1998.

[3]陳世淵.金融泡沫理論的研究[D].廈門大學，2001.

泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)濟；問題；分析

1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟

房地產(chǎn)泡沫指的是房價高漲，在房產(chǎn)上投資過熱造成產(chǎn)品過剩，導致市場沒有需求，從而產(chǎn)生了一種表面的虛假的繁榮，顯著表現(xiàn)是房屋的空置率變高。根據(jù)意義來看，指的是在一個連續(xù)的過程中房價突然漲價，價格上升使人們覺得會出現(xiàn)漲價的情況，然后又吸引了許多新的投資者和買主，而這些人通常只是想要通過買賣時的差額來獲取高額的利潤，對于房屋自身使用價值不感興趣。之后房價開始逆轉(zhuǎn)，然后價格暴跌，就會導致金融危機。

2 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的原因

2.1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成直接的原因

過度的投機行為造成了地價的飛漲，而這就是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的最為直接的原因。在市場經(jīng)濟發(fā)展中，作為最為活躍的房地產(chǎn)行業(yè)，投機行為特別的嚴重。不健全的土地交易的制度，不完善行業(yè)管理準則，在一定的程度上促進了投機的活動，產(chǎn)生了許多投機性的泡沫。許多房地產(chǎn)的開發(fā)商都設(shè)法進行圈地，大量儲備土地，待到時機合適，把土地用高額的價格進行轉(zhuǎn)讓活動，或者是進行開發(fā)并且瘋狂地炒作，造成地價以及房價飛速的上漲。在一定的程度上，房地產(chǎn)投資成為了圈地的投機，投機成分日益增加，泡沫經(jīng)濟也日益形成。與此同時，由于我國土地資源較為有限以及稀缺，隨著人口的增多以及經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的步伐不斷加快，人們對于土地稀缺以及增長的需求之間存在的矛盾問題也越來越嚴重。

2.2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因

（1）消費者預(yù)期

消費者預(yù)期在實質(zhì)上指的是對于價格的預(yù)期。因為房地產(chǎn)和一般的商品不同，當其價格上升的時候，人們認為今后的價格還會上升，導致需求量的增加，但是房地產(chǎn)開發(fā)商惜售，減少供給量。這樣就又刺激了價格的上升，產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟。在泡沫經(jīng)濟破滅的時候，價格不斷下跌，人們覺得價格還會下跌，持有者不斷拋售，增加供應(yīng)量，與此同時，由于沒有人購買，導致需求量減少，加劇了房產(chǎn)的價格下跌。

（2）房地產(chǎn)投資過度增長

房地產(chǎn)投資增長的速度，需要和城市化進程保持一致，倘若房地產(chǎn)投資的速度，其增長情況大大超出了城市化的進程，那么容易導致市場需求和市場供給之間嚴重不平衡的現(xiàn)象，房屋的閑置率升高，價格急劇下降，導致泡沫經(jīng)濟。

（3）銀行信貸的非理性擴張

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要擁有大量的資金。但是伴隨房地產(chǎn)規(guī)模不斷的擴大，倘若開發(fā)商只靠自己的資金，是不夠的，開發(fā)商的資金，其主要來自于銀行貸款。通常來講，政府對待房產(chǎn)開發(fā)的金融貸款都會有一定的限制，但是因為房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的回報，這促使許多銀行在進行貸款的操作過程時，違反相關(guān)的規(guī)定，對開發(fā)商進行大量的貸款，沒有認真驗證開發(fā)商信用等級，使許多資金涌進房地產(chǎn)市場，又沒有進行風險控制，導致了過度開發(fā)的現(xiàn)象，使各種的投機行為變得越來越嚴重，堆積了金融的風險，促使了泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。

（4）結(jié)構(gòu)性矛盾

豪宅與經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例，需要控制于合理的范圍內(nèi)。倘若開發(fā)商為了追求更高的利潤，而都投入到開發(fā)豪宅，在一段時間里，大戶型大面積的豪宅數(shù)量會急劇的上升，并且出現(xiàn)閑置，經(jīng)濟適用房會出現(xiàn)供給小于需求的情況，這樣的結(jié)構(gòu)性矛盾首先加劇了商品房的空置率。其次，導致經(jīng)濟適用房價格日益增加，在兩方面共同作用下，容易造成房產(chǎn)泡沫。

3 房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅會造成金融危機，給相關(guān)的金融機構(gòu)造成許多的賬和呆賬。還會導致社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失去平衡。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟會造成投資預(yù)算的增加，在市區(qū)高地價的地域進行房產(chǎn)投資，沒有利益可圖，導致公共投入量的出現(xiàn)縮減，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，導致結(jié)構(gòu)失衡。另外，地價持續(xù)的高漲，會造成本來就缺少的土地低度使用或者大量閑置，投機傾向性變得越來越明顯，人們資產(chǎn)差距變大，社會分配工作不公平，造成嚴重的社會問題，與此同時，也對社會結(jié)構(gòu)平衡造成影響。房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟也會對國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展造成影響，對國民經(jīng)濟的比例和結(jié)構(gòu)造成破壞，泡沫經(jīng)濟一般是由于虛假的預(yù)期的高盈利的投機帶動的，不是現(xiàn)實經(jīng)濟增長的原因。其產(chǎn)生與形成，造成經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)扭曲、總量虛假的增長，如果這種泡沫經(jīng)濟長期存在，將會限制其他行業(yè)的有效發(fā)展。

4 防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施

4.1 加大金融監(jiān)管力度

現(xiàn)今，我國在房地產(chǎn)方面尚未建立一個包含了擔保和保證的金融機構(gòu)、貸款創(chuàng)造與投資的金融機構(gòu)、商業(yè)性的金融機構(gòu)、政策性的金融機構(gòu)的較為完整的房地產(chǎn)方面的機構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)金融機構(gòu)缺乏監(jiān)管，除了相關(guān)銀行的運用的規(guī)定之外，對于房地產(chǎn)行業(yè)金融機構(gòu)還沒有一個專門的機構(gòu)進行監(jiān)督管理工作，有關(guān)的法律規(guī)范同樣也有待完善。現(xiàn)今，金融體制不夠健全，倘若金融部門不斷地對金融管制進行解除，容易導致許多信貸資金流進不是生產(chǎn)性的部門，造成泡沫經(jīng)濟。需要特別重視金融機構(gòu)的貸款過于集中的問題，避免信貸過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)。

4.2 加強對地價的監(jiān)測與調(diào)控

建立城市的基準地價相關(guān)公示制度，對其進行編制，并且定期地對各類地價指數(shù)和各類的物價指數(shù)進行，作為交易時的參考。建立起房地產(chǎn)行業(yè)成交價格的相關(guān)申報制度以及交易價格的相關(guān)評估制度，讓政府能夠更好地掌握每個房地產(chǎn)項目的成交價格。對于商品房預(yù)售工作，需要進行嚴格的審查，防止開發(fā)商進行土地投機行為。規(guī)范房地產(chǎn)的融資過程，防止銀行出現(xiàn)信貸膨脹、壞賬和呆賬的損失。利用貨幣進行金融性政策的調(diào)控行為。當市場過熱的時候，政府應(yīng)該通過緊縮信貸額、提高利率這類貨幣政策來對投資結(jié)構(gòu)以及投資總額進行調(diào)整，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定的發(fā)展。在適當?shù)臅r候，政府還應(yīng)該發(fā)出警告，對市場信息進行公開，加強對于投資者的教育。

4.3 盡快完善土地稅制

我國應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)運作的過程以及市場設(shè)定的稅種，建立起合理的完善的土地稅收有關(guān)體系，全面地發(fā)揮稅制調(diào)節(jié)的作用。在建設(shè)稅制時，不僅僅需要從財政收入的角度進行考慮，還需要從土地配置的全過程來制定，從收益、轉(zhuǎn)移、使用、占有各個環(huán)節(jié)來完善土地稅制，充分發(fā)揮稅收對于資源合理進行使用的作用。政府需要嚴格地對投資開發(fā)的進度進行監(jiān)測，在規(guī)定的期限里，沒有進行開發(fā)或者是故意延遲開發(fā)的企業(yè)以及個人進行征稅，除了土地稅征收之外，還應(yīng)對土地轉(zhuǎn)手的頻率進行嚴格限制。

4.4 規(guī)范政府市場主體行為

應(yīng)該要規(guī)范政府的主體行為，規(guī)范土地進行出讓的行為，提高市場管理的地位以及完善相應(yīng)的管理措施。政府需要對土地使用權(quán)以及有關(guān)交易進行動態(tài)監(jiān)控和嚴格限制，減少加價轉(zhuǎn)手的可能。土地出讓需要應(yīng)采取土地拍賣、招標的方式，嚴格地對協(xié)議方式進行限制，為了避免出現(xiàn)低價協(xié)議進行土地出讓，應(yīng)該制定詳細的、操作性強的、規(guī)范的協(xié)議來制定最低價標準。

5 結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，政府部門應(yīng)該充分地認識到其中潛在的危機，然后及時地對不良現(xiàn)象進行治理，并且盡快地完善有關(guān)的稅制政策以及法律法規(guī)，為我國房地行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)范文第4篇

關(guān)鍵詞:實體經(jīng)濟;虛擬經(jīng)濟;經(jīng)濟虛擬化;泡沫經(jīng)濟

中圖分類號:F830.91 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2009)24-0007-02

一、對虛擬經(jīng)濟概念的界定

國外對虛擬經(jīng)濟的界定大體有三種范疇。(1)用Fictitious Economy 來表述,是指股票、債券、期權(quán)、期貨等虛擬資本的持有和交易;(2)用Virtual Economy來表述,是指以信息技術(shù)為工具所進行的經(jīng)濟活動,也稱信息經(jīng)濟或數(shù)字經(jīng)濟;(3)用Visual Economy來表述,是指采用計算機仿真技術(shù)建立經(jīng)濟模型對實際經(jīng)濟運行過程進行的模擬。目前國內(nèi)學者對虛擬經(jīng)濟的界定大都屬于第一種范疇,大致可以歸結(jié)為三種觀點:(1)“虛擬經(jīng)濟是指與虛擬資本以金融系統(tǒng)為主要依托的循環(huán)運動有關(guān)的經(jīng)濟活動,貨幣資本不經(jīng)過實體經(jīng)濟循環(huán)就可以取得盈利。簡單地說就是直接以錢生錢的活動”(成思危,2002)。這一虛擬的經(jīng)濟系統(tǒng)的構(gòu)成可以比喻為:虛擬經(jīng)濟的產(chǎn)品就是各種金融工具――股票、債券、期貨、期權(quán)及各種金融衍生產(chǎn)品,虛擬經(jīng)濟的工廠就是各種金融機構(gòu),虛擬經(jīng)濟的交換場所就是各種金融市場。(2)虛擬經(jīng)濟是以資本化定價行為為基礎(chǔ)的價格系統(tǒng),是觀念支撐的價格體系(劉駿民,2003)。(3)虛擬經(jīng)濟就是金融(李揚,2003)。持這一觀點的學者們認為,金融是虛擬經(jīng)濟最主要的組成部分。

作者認為,第一種范疇更為合理。該概念反映了虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟活動的共同之處:追求價值增值。同時又揭示了虛擬經(jīng)濟價值增值的特點。第二種觀點沒有體現(xiàn)出虛擬經(jīng)濟活動的本質(zhì)屬性。第三種觀點雖然反映了金融是虛擬經(jīng)濟運作的主要組成部分,但虛擬經(jīng)濟并不等同于金融,金融中的許多活動的價值增值過程是直接參與了實體經(jīng)濟的運作的,其增值過程并不是“虛擬”的。基于以上分析,對虛擬經(jīng)濟作如下定義:虛擬經(jīng)濟是以金融系統(tǒng)(金融機構(gòu)、金融工具、金融市場)為主要依托,相對獨立于實體經(jīng)濟的一種虛擬資本獨立化運動和價格決定的經(jīng)濟形態(tài)。其本質(zhì)內(nèi)涵是虛擬資本以增殖為目的進行獨立化運動的權(quán)益交易。

二、虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的關(guān)系分析

(一)虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟是相對獨立的兩個經(jīng)濟范疇,二者之間相互依存、相互制約。實體經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟的基礎(chǔ),決定虛擬經(jīng)濟,同時,虛擬經(jīng)濟對實體經(jīng)濟有反作用。

1.從起源的角度看,虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生源于實體經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在需求。根據(jù)經(jīng)濟理論,商品經(jīng)濟的運行規(guī)律都隱藏在商品中。因此,分析虛擬經(jīng)濟也應(yīng)從剖析商品開始。通過剖析可知,能夠虛擬化的只能是商品的價值形式。用貨幣表示的商品價值形式即價格是其后一切價值符號的根源,同時也是以虛擬資本為代表的價值符號的根本基礎(chǔ)。隨著商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,伴隨著信用制度、股份制度、資本市場的產(chǎn)生與發(fā)展,“每個確定的和有規(guī)則的貨幣收入都表現(xiàn)為資本的利息,而不論這種收入是不是由資本生出。貨幣收入首先轉(zhuǎn)化為利息,有了利息,然后得出產(chǎn)生這種貨幣收入的資本?！?馬克思:《資本論》第3卷,526頁,人民出版社,1975年版)隨著收入的資本化,虛擬資本便產(chǎn)生并發(fā)展起來,在此基礎(chǔ)上,虛擬經(jīng)濟自然而然的產(chǎn)生了。

2.從經(jīng)濟運行狀況看,虛擬經(jīng)濟運行狀況取決于實體經(jīng)濟的運行狀況。如果實體經(jīng)濟運行狀況良好,則虛擬經(jīng)濟必然茁壯成長;反之,假如宏觀經(jīng)濟不景氣、微觀經(jīng)濟缺乏活力、結(jié)構(gòu)失調(diào)等因素使實體經(jīng)濟出了問題,那么虛擬經(jīng)濟最終必然萎縮。

3.從發(fā)展的角度看,虛擬經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模與程度取決于實體經(jīng)濟的規(guī)模與程度。作為虛擬經(jīng)濟載體的股票、債券等有價證券是實體經(jīng)濟中經(jīng)濟主體根據(jù)實體經(jīng)濟中資金的需要而發(fā)行的,因而發(fā)行的規(guī)模是由實體經(jīng)濟決定的。有價證券的發(fā)行制約著證券二級市場的交易規(guī)模。盡管虛擬資本中衍生金融工具的發(fā)展與實體經(jīng)濟沒有必然的聯(lián)系,但是它依托于股票、債券等有價證券,因而也取決于實體經(jīng)濟的規(guī)模與需要。

(二)虛擬經(jīng)濟對實體經(jīng)濟的雙重影響

虛擬經(jīng)濟是一把“雙刃劍”,它既是適應(yīng)實體經(jīng)濟的需要而產(chǎn)生,可以促進實體經(jīng)濟的發(fā)展,也可能制約實體經(jīng)濟的發(fā)展,使國民經(jīng)濟發(fā)生動蕩和危機的可能性增加。

1.積極影響。虛擬經(jīng)濟是實體經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢,其產(chǎn)生和發(fā)展有力地推動了實體經(jīng)濟的快速發(fā)展。

第一,虛擬經(jīng)濟可以看成是實體經(jīng)濟的貨幣蓄水池,它既可以吸收大量的實體經(jīng)濟的過剩資金,也可以補充實體經(jīng)濟流動性的不足,從而化解實體經(jīng)濟的物價不穩(wěn)定的壓力。資金是實體經(jīng)濟的“血液”。虛擬經(jīng)濟以其高流動性和高獲利性吸引著大量暫時閑置和零散的資本投入到股票、債券和金融衍生品等虛擬資本上,沉淀資本由此投入到實體經(jīng)濟中,滿足實體經(jīng)濟發(fā)展過程中的資金需要。而虛擬資本的便利流動性, 加速了貨幣資金的周轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)移和結(jié)算的速度, 也提高了實體經(jīng)濟運行的效率。由于金融市場上融資渠道拓寬、融資技術(shù)提高、融資方式靈活、融資成本下降,可以在時間、數(shù)量、期限、成本等方面同時滿足生產(chǎn)者的要求,使儲蓄和投資在數(shù)量上和時間上都進了一大步,為實體經(jīng)濟的發(fā)展提供了堅實的融資支持,加速實體經(jīng)濟的發(fā)展。

第二,虛擬經(jīng)濟提供了分散經(jīng)營風險的工具,降低交易成本。金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新使個體風險趨于分散化,在很大程度上可以分散實體經(jīng)濟的風險。如經(jīng)營者可以采用發(fā)行股票的方式將經(jīng)營風險分散到各個投資者身上;期貨期權(quán)等金融衍生工具產(chǎn)生的最初的動機就是為了套期保值和轉(zhuǎn)移風險;虛擬資本的多樣性、可轉(zhuǎn)換性和高流動性又使企業(yè)能夠以比較低的風險成本實現(xiàn)實物資本存量的累積。

第三, 虛擬經(jīng)濟可以通過財富效應(yīng)使消費需求和投資需求增加。股市上漲等造成的財富效應(yīng)能夠有效擴大消費需求和投資需求,推動實體經(jīng)濟增長。此外,金融市場的活躍,也會帶動企業(yè)投資需求的增加。由此,虛擬經(jīng)濟從兩個方面給實體經(jīng)濟提供強勁的需求拉動力,并通過擴大的乘數(shù)效應(yīng)拉動實體經(jīng)濟增長。

第四,虛擬經(jīng)濟可以促進資源優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。通過股票等有價證券,能夠使社會資本迅速從效益低的領(lǐng)域流向效益高的領(lǐng)域、從效益差的企業(yè)轉(zhuǎn)向效益好的企業(yè),并按照利潤最大化的原則不斷地對資源進行重新分配和重組。這樣,虛擬經(jīng)濟對資金的配置效應(yīng)增強從而引導實體經(jīng)濟對資源的優(yōu)化配置。通過虛擬經(jīng)濟活動可以對企業(yè)形成一種壓力,使資金和社會資源得到優(yōu)化組合,形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)以至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),從而促進實體經(jīng)濟的協(xié)調(diào)和健康發(fā)展,提高整個實體經(jīng)濟效益水平。

2.消極影響。虛擬經(jīng)濟的發(fā)展必須與實體經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng),虛擬經(jīng)濟的超前發(fā)展,會引發(fā)泡沫經(jīng)濟,而泡沫經(jīng)濟破裂又會引致金融危機,阻礙實體經(jīng)濟發(fā)展。

(1)虛擬經(jīng)濟在發(fā)展過程中存在不確定性和投機風險性。虛擬貨幣一旦以膨脹的信用化形態(tài)進入生產(chǎn)或流通領(lǐng)域,虛擬經(jīng)濟就滲入了實體經(jīng)濟,并形成了兩者之間的互動。這一互動增加了實體經(jīng)濟運行的不確定性和風險性。(2)當虛擬經(jīng)濟過度膨脹時,會阻礙資金進入實體經(jīng)濟,降低資源利用率。(3)虛擬經(jīng)濟的過度擴張會引發(fā)泡沫經(jīng)濟,導致對實體經(jīng)濟的巨大破壞。(4)虛擬經(jīng)濟的跨國擴張嚴重危及世界經(jīng)濟安全,特別是對發(fā)展中國家的實體經(jīng)濟造成巨大沖擊。經(jīng)濟全球化和金融業(yè)務(wù)國際化、自由化,使國際資本流動急劇增長和快速擴張。特別是在金融創(chuàng)新的推動下,以各種對沖基金為主的國際投機資本也應(yīng)運而生,嚴重威脅全球金融安全。

三、正確認識和處理虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的關(guān)系

1.充分認識適度發(fā)展虛擬經(jīng)濟對實體經(jīng)濟的積極作用。正確認識和對待虛擬資本、虛擬經(jīng)濟,不能因為它們有可能產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟或?qū)е陆鹑趧邮幎拗破浒l(fā)展。應(yīng)該認識到,虛擬經(jīng)濟是市場經(jīng)濟與科學技術(shù)高度發(fā)展的必然結(jié)果,是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢,它意味著經(jīng)濟形態(tài)的多樣性和高級化。

2.防止虛擬經(jīng)濟過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟對實體經(jīng)濟產(chǎn)生消極影響。正確處理實體經(jīng)濟、虛擬經(jīng)濟的關(guān)系,把握好虛擬經(jīng)濟發(fā)展的“度”,使虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的發(fā)展形成良性互動。泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的原因是多方面的。金融投機雖然是重要的原因和導火線,但實體經(jīng)濟的內(nèi)在失衡才是導致泡沫經(jīng)濟的根本原因。投機是泡沫破裂乃至引發(fā)金融危機的催化劑,是外在原因;而實體經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟和泡沫經(jīng)濟的基礎(chǔ),實體經(jīng)濟出現(xiàn)問題才是內(nèi)在的原因。所以,我們一定要打牢實體經(jīng)濟的基礎(chǔ),把握好虛擬經(jīng)濟發(fā)展的“度”,使虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的發(fā)展形成良性互動。

3.注意防范和控制中國經(jīng)濟的泡沫風險,抓緊化解已形成的過度經(jīng)濟泡沫。中國實體經(jīng)濟運行的泡沫風險主要有:房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫和國有企業(yè)較大面積虧損造成的泡沫。集中反映在銀行的巨額不良貸款上。

4.建立經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng),增強金融交易的透明度,完善市場法規(guī),加強金融監(jiān)管。為了使虛擬經(jīng)濟更好為實體經(jīng)濟服務(wù),防止泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生,應(yīng)加強對虛擬經(jīng)濟運行的監(jiān)控,控制其與實體經(jīng)濟的偏離度,使虛擬經(jīng)濟形成的資產(chǎn)、交易量與實體經(jīng)濟的對應(yīng)從發(fā)散變?yōu)槭諗?促進與實體經(jīng)濟運行的良性互動。

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泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)范文第5篇

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟學上講,“泡沫”是指地價或股價等資產(chǎn)價格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時間內(nèi)價格急劇波動的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者,而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟指的是由房地產(chǎn)價格在投機行為作用下出現(xiàn)的嚴重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經(jīng)濟狀態(tài)。本文對我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟發(fā)展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價格的上升。當大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失,所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產(chǎn)價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性,但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析:

1.1房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟。首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點,使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大,開發(fā)量過多,超過了國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象,又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段,房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產(chǎn)市場,其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3同時也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險陛,主要表現(xiàn)在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯(lián)系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān);另一方面,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經(jīng)濟泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟,導致房價猛跌,經(jīng)濟混亂,社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

2如何擠壓房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,導致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經(jīng)濟,促進競爭,推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣,沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:

2.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機制各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點,加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,科學設(shè)立符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標體系和主要指標的量化區(qū)問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度,以便及時發(fā)現(xiàn)問題,加強對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控;通過市場信息、引導和規(guī)范,增加房地產(chǎn)市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導企業(yè)理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測,評價市場的運行情況,預(yù)測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準確的信息,以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3要加強對銀行的監(jiān)管推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌,盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,大力推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化,盡快成立購房擔保機構(gòu),推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗,加強研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟,促進開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展,建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風險。

2.4利用貨幣金融政策調(diào)控市場,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手,提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風險能力;金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展,這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫,有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。