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工業(yè)用地價(jià)值范文第1篇

一、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的要求和條件

公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。可采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會(huì)計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。

二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性

長久以來，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動(dòng)性。（3）短期內(nèi)將對(duì)會(huì)計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。

三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題

由我國上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會(huì)計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會(huì)因公允價(jià)值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。

2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。

2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。

綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格法、參考同類同。

四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（1）加強(qiáng)我國公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：

（2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級(jí)市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性

（3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實(shí)的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會(huì)計(jì)人員需具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。

工業(yè)用地價(jià)值范文第2篇

本周招商證券推薦金隅股份（601992），理由是繼續(xù)看好公司價(jià)值進(jìn)一步向上重估。在今年年初，本欄曾推薦過金隅股份，理由主要集中在公司主營業(yè)務(wù)的改善，基于目前市場資金在大型藍(lán)籌股上的熱度，以及整體的估值提升，我們認(rèn)為仍可繼續(xù)看高股價(jià)一線。

公司價(jià)值向上重估的重要原因之一是工業(yè)用地價(jià)值凸顯。金隅股份在北京擁有700多萬平米工業(yè)用地，其中大部分都在5、6環(huán)之內(nèi)。中央要求各地提高土地利用效率，大城市特別是京津冀等三大都市圈要以盤活存量為主。

從歷史來看，金隅股份的前身是北京市建材工業(yè)局，從50年代開始就在北京從事工業(yè)生產(chǎn)，早期通過劃撥等方式獲得了較多的工業(yè)用地。目前公司一共有2000多萬平米工業(yè)用地，其中一半位于北京。排除掉礦山之外，公司在北京的工業(yè)用地面積達(dá)到700多萬平米。2009年公司在港股上市時(shí)披露了在北京的工業(yè)用地面積約為540萬平米，此后通過資產(chǎn)重組等方式公司新獲得了部分工業(yè)用地。

招商證券指出，在梳理了北上廣深的相關(guān)政策后可以發(fā)現(xiàn)，深圳工業(yè)用地轉(zhuǎn)性為商住用地的政策推進(jìn)最快，北京也鼓勵(lì)企業(yè)將工業(yè)用地轉(zhuǎn)性建設(shè)自住商品房。工業(yè)用地轉(zhuǎn)性或成為的重要突破口之一，保守測算金隅股份工業(yè)用地帶來的價(jià)值在160億元左右，若政策進(jìn)一步放開則價(jià)值會(huì)更大。

另外，近期央行降息標(biāo)志貨幣政策進(jìn)入寬松周期，疊加此前地產(chǎn)限購和限貸政策的放松，將加速地產(chǎn)回暖的勢頭。公司超過50%的毛利由地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，未來將受益明顯。另外公司在北京持有76萬平米的商業(yè)物業(yè)，去年租金收入9.5億元，持有物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為6.7億元，降息將推動(dòng)租金和公允價(jià)值變動(dòng)收益上行。

工業(yè)用地價(jià)值范文第3篇

一、工業(yè)用地推行年租制的優(yōu)越性

年租制是海外市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)普遍采用的工業(yè)用地供應(yīng)模式。歐美國家一半以上的工業(yè)發(fā)展空間是通過工業(yè)廠房租賃的方式投入市場的。新加坡更為典型,為確保工業(yè)用地低成本充分供應(yīng)和有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,新加坡政府專門組建半政府性質(zhì)的裕廊集團(tuán)專營工業(yè)用地的開發(fā)及供應(yīng)。目前裕廊集團(tuán)控制著新加坡全國80%面積的工業(yè)用地及其各種廠房、后勤設(shè)施的建設(shè)管理,并通過租賃的方式供應(yīng)給最終使用者。從新加坡設(shè)立裕廊集團(tuán)的目的及運(yùn)行效果看,一方面政府通過對(duì)工業(yè)用地供應(yīng)的高度壟斷,確保了土地及廠房供應(yīng)價(jià)格的低成本和穩(wěn)定性,另一方面促進(jìn)了土地集約利用,這正是我國現(xiàn)階段工業(yè)用地供給及利用追求的目標(biāo)。推行土地年租制有以下優(yōu)越性:

(一)是解決當(dāng)前工業(yè)用地供應(yīng)及利用出現(xiàn)的大量盲目圈地、粗放利用與供求矛盾突出并存問題的根本出路

造成我國工業(yè)用地投機(jī)性需求膨脹的癥結(jié)在于現(xiàn)行出讓制存在缺陷,突出表現(xiàn)在出讓制形成的土地使用權(quán)物權(quán)化及土地增值收益基本歸土地使用者占有,使得土地更多的被視為資產(chǎn)加以保有或用于投機(jī),而非作為稀缺性要素加以利用。這種制度下,一旦土地存在巨大升值空間或取得土地成本與市場轉(zhuǎn)讓價(jià)之間存在巨大差價(jià)時(shí),用地者就更傾向于多占土地。推行年租制,可弱化工業(yè)用地資產(chǎn)屬性,還工業(yè)用地主要作為工業(yè)生產(chǎn)要素的本來屬性,從而消除土地作為物權(quán)增值獲利的機(jī)會(huì),抑制圈占土地現(xiàn)象的產(chǎn)生。

(二)承租人可分年支付租金,減輕企業(yè)經(jīng)營成本

目前各地之所以出現(xiàn)競相低價(jià)出讓土地進(jìn)行招商引資,本質(zhì)上是通過降低企業(yè)投資成本來提升招商引資吸引力。推行年租制,可大大降低企業(yè)資金壓力的問題,有利于提升招商引資能力,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

(三)有利于抑制投機(jī)性需求

年租制按年交納租金并可定期調(diào)整,因而有利于縮小市場租金與契約租金差價(jià)所造成的尋租空間。同時(shí),租賃土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押等處分權(quán)受到了較大的限制,這樣有利于國家對(duì)租賃后土地實(shí)施有效的監(jiān)管,特別是當(dāng)年租制的產(chǎn)權(quán)界定為債權(quán)時(shí),可較好避免出讓制由于物權(quán)化的產(chǎn)權(quán)定位而導(dǎo)致土地投機(jī)問題嚴(yán)重。

(四)更符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式多種多樣,資金在各部門及行業(yè)流動(dòng)加快,這就要求對(duì)資源的配置與使用具有靈活性。出讓制土地使用年期長且固定,而企業(yè)則生生滅滅,從而導(dǎo)致企業(yè)真正在出讓年限內(nèi)完全自己使用的比較少,轉(zhuǎn)讓頻繁。實(shí)行年租制,企業(yè)可根據(jù)自身的要求選擇多種租賃形式、租金標(biāo)準(zhǔn),既可以是單純地皮的租賃,也可以是包括地上建筑物及附著物同時(shí)出租的租賃。因此,年租制更適應(yīng)這一要求。

二、推行工業(yè)用地年租制的制約因素及障礙分析

海外實(shí)踐及理論充分證明工業(yè)用地年租制是保障企業(yè)用地需求,優(yōu)化用地配置的重要方式。但我國目前推行的難度非常大,特別是在標(biāo)準(zhǔn)廠房年租制實(shí)踐中,多數(shù)地方對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)及承租企業(yè)給予了多項(xiàng)優(yōu)惠政策。如浙江上虞市出臺(tái)的《關(guān)于鼓勵(lì)入駐標(biāo)準(zhǔn)廠房興辦企業(yè)的暫行辦法》,對(duì)租賃、購買標(biāo)準(zhǔn)廠房的入駐企業(yè),以企業(yè)銷售收入、利潤形成的對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)部分,分3-5年以獎(jiǎng)勵(lì)形式返回給企業(yè),實(shí)現(xiàn)企業(yè)購買標(biāo)準(zhǔn)廠房零成本,租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房前3年零租金。如此優(yōu)惠的條件簽約入駐與意向入駐企業(yè)需求量只有40萬平方米,僅占已結(jié)頂標(biāo)準(zhǔn)廠房面積的50%左右,而企業(yè)同期申請用地量達(dá)到15000畝(可建1000萬平方米的廠房),對(duì)廠房的需求量只有對(duì)土地需求量的4%。造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的,在現(xiàn)階段我國推行土地年租制受多方面的因素制約。

首先,目前年租制尚缺乏明確的相關(guān)法律規(guī)范,更缺乏有效的實(shí)現(xiàn)形式及具體操作的規(guī)范,如年租金標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)征方式,租金調(diào)整期限、依據(jù),操作程序、方式及實(shí)施條件,租賃土地處置方式等規(guī)范,后續(xù)監(jiān)管的政策設(shè)計(jì)等。由此造成用地企業(yè)對(duì)租賃使用權(quán)缺乏安全感。同時(shí)由于企業(yè)對(duì)租賃土地缺乏充分的財(cái)產(chǎn)權(quán),如承租期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利,致使企業(yè)融資、重組等受到一定限制。而利用土地融資是我國當(dāng)前企業(yè)發(fā)展解決資金的重要途徑,特別是普遍存在的出讓價(jià)格大大低于市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格的情況下,企業(yè)利用土地資產(chǎn)的融資額度,往往超過支付的地價(jià)款,因此企業(yè)不愿意采用年租方式獲得生產(chǎn)場地。

其次,現(xiàn)行的土地出讓制形成的土地使用權(quán)物權(quán)化,使得土地增值收益基本歸土地使用者占有。在現(xiàn)時(shí)條件下由于招商引資的需要,地方政府往往采取各種措施控制工業(yè)出讓地價(jià),一級(jí)市場與二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格普遍存在50%以上的差價(jià),同時(shí)由于土地價(jià)格的增值特性,使得土地更多的被視為具有良好投資價(jià)值的資產(chǎn)加以保有或用于投機(jī)獲取增值收益。盡管通過年租制企業(yè)可以減少一次性投入,但卻無法獲得巨大的土地增值收益,對(duì)于土地增值收益的追求是目前我國用地企業(yè)獲取出讓土地的一個(gè)重要方面,因而租賃土地或廠房缺乏積極性。

再次,國內(nèi)企業(yè)傳統(tǒng)的辦廠觀念短期內(nèi)難以改變。辦企業(yè)首先申請土地,然后建設(shè)廠房組織生產(chǎn),這是我國企業(yè)辦廠的固有思維:一個(gè)企業(yè)一定有一個(gè)獨(dú)立的院子,用圍墻圍起來,廠門口立一塊大牌子,否則認(rèn)為不像一個(gè)工廠。這一點(diǎn)國外企業(yè)觀念差異很大。根據(jù)嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)用地調(diào)查,許多外資企業(yè)要求租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房生產(chǎn),而不愿購買土地建設(shè)廠房,直接申請標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)100%為外資企業(yè);而內(nèi)資企業(yè)只有在用地申請得不到批準(zhǔn)的條件下才迫不得以選擇租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行生產(chǎn)。

三、進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地年租制的政策建議

如前所述,受法規(guī)、觀念等方面因素的制約,現(xiàn)階段推行工業(yè)用地年租制存在諸多障礙,政府應(yīng)當(dāng)采取積極措施加以引導(dǎo)。

首先,加強(qiáng)年租制立法體系建設(shè)。盡管土地年租制在《土地管理法實(shí)施條例》上得以確認(rèn),并通過《規(guī)范國有土地租賃若干意見》進(jìn)行了規(guī)范,但相比于出讓制較完備的法律法規(guī)體系而言,年租制的實(shí)施存在法律支撐明顯不足的問題,特別是承租土地產(chǎn)權(quán)的完整性問題法律界定尚不明確。當(dāng)前迫切需要從法規(guī)政策層面解決年租制土地的產(chǎn)權(quán)特征、融資、續(xù)租等方面的問題,為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供安全保障,減少企業(yè)用地發(fā)展的不確定性。

其次,弱化工業(yè)用地的資產(chǎn)屬性。從改革和健全土地產(chǎn)權(quán)約束機(jī)制入手,改變單一的土地使用權(quán)出讓制,弱化工業(yè)用地的資產(chǎn)屬性,還工業(yè)用地主要作為工業(yè)生產(chǎn)的最基本生產(chǎn)要素的本來屬性,消除土地作為物權(quán)增值獲利機(jī)會(huì)而形成債權(quán)增加成本支出機(jī)制,從根本上改變企業(yè)用地的內(nèi)在動(dòng)因機(jī)制,有效防止多占、圈占土地現(xiàn)象的產(chǎn)生,達(dá)到保障工業(yè)用地低成本利用的同時(shí),促使土地能夠更高層次趨向集約,并為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)留有足夠的空間。

再次,加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。通過各種途徑介紹宣傳國外企業(yè)用地的空間組織方式,企業(yè)利用標(biāo)準(zhǔn)廠房組織生產(chǎn)是工廠建設(shè)的必然趨勢,改變企業(yè)“一定有一個(gè)獨(dú)立的院子,用圍墻圍起來,廠門口立一塊大牌子才是一個(gè)工廠”的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。

最后,加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)廠房類型研究。目前我國建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房基本上為多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,由于不同類型的工業(yè)對(duì)廠房要求存在一定差異,須加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)廠房的類型研究,針對(duì)不同類型的行業(yè)用地特征,設(shè)計(jì)建設(shè)不同類型的標(biāo)準(zhǔn)廠房,擴(kuò)展標(biāo)準(zhǔn)廠房的適用類型。

參考文獻(xiàn):

1、丹尼斯?迪帕斯奎爾等.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2002.

2、Jieming zhu.Indudtrial Property and Stuctual Change of manufacturing[Z].A Relative-Cost analysis,2002.

工業(yè)用地價(jià)值范文第4篇

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)；土地利用分類；量化；層次分析法

中圖分類號(hào)： R285 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1問題的提出

安陽市是河南省省轄市，國家級(jí)歷史文化名城，建成區(qū)面積約95平方公里，人口73.9萬人，下轄北關(guān)區(qū)、文峰區(qū)、龍安區(qū)、殷都區(qū)、開發(fā)區(qū)。年均出讓土地46宗，供應(yīng)面積約150公頃，近三年地價(jià)上漲幅度約在3%左右，土地交易市場平穩(wěn)。

安陽市人民政府于1993年開展了第一次安陽市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)工作，2001年11月對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了更新。兩次工作均是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的技術(shù)要求，進(jìn)行了土地用途分類定級(jí)，包括商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地、辦公用地和綜合用地定級(jí)，該成果在政府調(diào)控土地市場交易，規(guī)范市場行為，合理利用和有效配置城市土地資源等方面發(fā)揮了作用。

隨著城市不斷發(fā)展，原有的基準(zhǔn)地價(jià)僅對(duì)商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地進(jìn)行了分類定級(jí)，略顯粗糙，不能滿足現(xiàn)在多樣化用地類型，故在2008年基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新時(shí)，河南省國土資源廳提出在全省范圍內(nèi)開展商服、工礦倉儲(chǔ)、住宅、公共服務(wù)與公共管理、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地的定級(jí)估價(jià)。

其中，商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地這三種主要用途有原來基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)，從基礎(chǔ)資料到技術(shù)方法等方面工作基礎(chǔ)較好，基本采用原有的評(píng)估方法。公共服務(wù)與公共管理用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地這四種用途（以下簡稱新增地類）是原來基準(zhǔn)地價(jià)中沒有的，普遍缺少相應(yīng)的市場案例資料，無法選擇《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定的方法進(jìn)行評(píng)估。如何選擇此類用途地價(jià)的評(píng)估方法，是工作的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

2評(píng)估思路的由來

在原《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（2000年）中規(guī)定：對(duì)交通用地、公共綠地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，可選擇貢獻(xiàn)法。貢獻(xiàn)法，是指利用需評(píng)估用地對(duì)周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。

希望價(jià)值：每種地價(jià)都是人們希望得到的價(jià)值的體現(xiàn)，是基于市場內(nèi)相對(duì)于其他用地的一種估計(jì)。

機(jī)會(huì)成本：是指為了得到某種東西而所要放棄的另一樣?xùn)|西。機(jī)會(huì)成本小的具有比較優(yōu)勢。簡單的講，可以理解為把一定資源投入某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的利益。例如：一宗土地的同時(shí)存在著作為各種用途的機(jī)會(huì)，如果選擇作商業(yè)用途的機(jī)會(huì)，則同時(shí)放棄了作居住、工業(yè)用途來使用可能獲得的利益。

農(nóng)業(yè)地價(jià)倍數(shù)法:土地出讓多是農(nóng)業(yè)地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)移，而土地利用方式的轉(zhuǎn)移，地價(jià)也會(huì)成倍地上升，這是世界上的普遍規(guī)律。從國內(nèi)外有關(guān)地價(jià)資料分析表明：農(nóng)用地改變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地后，在我國非農(nóng)地地價(jià)一般是原農(nóng)地地價(jià)（征地費(fèi)用）的20倍左右。工業(yè)用地為8倍左右，住宅用地為8―15倍，商業(yè)用地15―20倍。

通過分析以上理論，可以得到各類用地之間存在著相互聯(lián)系，地價(jià)之間存在一定的比例關(guān)系。根據(jù)希望價(jià)值理論，地價(jià)與人的希望有關(guān)。因此，我們一方面邀請賣方―政府有關(guān)部門，一方面邀請買方―企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商，中介機(jī)構(gòu)―銀行、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)估價(jià)等相關(guān)專家，依據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價(jià)，運(yùn)用層次分析法對(duì)每個(gè)用途的價(jià)格進(jìn)行排序，量化其地價(jià)。

3層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是對(duì)一些較為復(fù)雜、較為模糊的問題做出決策的簡易方法，它適用于那些難于完全定量分析的問題。它是美國運(yùn)籌學(xué)家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一種簡便、靈活而又實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法。

3.1基本原理

層次分析法是對(duì)人的主觀判斷做定量描述的一種方法，通過把問題概念化、結(jié)構(gòu)化，把復(fù)雜問題分解為若干層次，每個(gè)層次中元素有大致相等的地位，且上一層次元素與下一層次元素之間有一定的聯(lián)系，建立遞階結(jié)構(gòu)模型，其結(jié)構(gòu)類似樹狀，在比原問題簡單得多的基礎(chǔ)上逐步分析，把人們的主觀判斷用數(shù)量形式表達(dá)和處理，對(duì)問題進(jìn)行比較判斷，找出本層次中各元素的相對(duì)重要性，還可提示對(duì)某類問題的主觀判斷是否存在矛盾。

3.2層次分析法優(yōu)點(diǎn)

3.2.1系統(tǒng)性

層次分析法把研究對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進(jìn)行決策 ，成為繼機(jī)理分析、統(tǒng)計(jì)分析之后發(fā)展起來的系統(tǒng)分析的重要工具。

3.2.2實(shí)用性

層次分析法把定性和定量方法結(jié)合起來，能處理許多用傳統(tǒng)的最優(yōu)化技術(shù)無法著手的實(shí)際問題，應(yīng)用范圍很廣，同時(shí)，這種方法使得決策者與決策分析者能夠相互溝通，決策者甚至可以直接應(yīng)用它，這就增加了決策的有效性。

3.2.3簡潔性

具有中等文化程度的人即可以了解層次分析法的基本原理并掌握該法的基本步驟，計(jì)算也非常簡便，并且所得結(jié)果簡單明確，容易被決策者了解和掌握。

3.3原理的應(yīng)用

層次分析法的基本原理是用于判斷各因素之間的重要程度，在前節(jié)已經(jīng)論述了不同用途的地價(jià)之間有一定的相互影響的比例關(guān)系，而尋找各用途地價(jià)之間的比例關(guān)系就相當(dāng)于是判斷各因素之間的重要性程度。

4安陽市實(shí)例

4.1實(shí)施基礎(chǔ)

安陽市在2002年基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)制定了辦公地價(jià)，并且將所類別，按商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)進(jìn)行了歸類，具體分類見下表。

實(shí)行四年來，共評(píng)估各類交易樣點(diǎn)644個(gè)，其中商業(yè)用地184個(gè)，住宅用地182個(gè)，工業(yè)用地215個(gè)，辦公用地63個(gè)。各類地價(jià)在人們思想中已經(jīng)有了一個(gè)大致的排序。

表32002年基準(zhǔn)地價(jià)更新土地用途分類表

4.2.2主要方法步驟

4.2.2.1構(gòu)造樹狀結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)新增用地地價(jià)與相關(guān)的已知地價(jià)之間存在的接近程度關(guān)系，構(gòu)造樹狀結(jié)構(gòu)模型。

圖1以商服用地地價(jià)推算接近程度圖

圖2以工礦用地地價(jià)推算接近程度圖

圖3以住宅用地地價(jià)推算接近程度圖

4.2.2.2判別接近程度

在對(duì)兩兩用途地價(jià)之間進(jìn)行比較時(shí)，需選擇1―9的尺度（見表4），從而可以建立對(duì)比較矩陣A。

表4指標(biāo)說明表

其中，指標(biāo)評(píng)價(jià)值是指現(xiàn)有用途的已知地價(jià)與判斷地價(jià)接近程度的比較情況值。

有關(guān)專家對(duì)各用途地價(jià)的接近程度進(jìn)行判別，兩兩用途比較結(jié)果如下（以其中一位專家比較結(jié)果為例）：

表5比較結(jié)果表

4.2.2.3計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)

由上表，可得成對(duì)比較矩陣

列向量歸一化求和歸一化=w

得到AW=

對(duì)于矩陣A，計(jì)算滿足下式的特征根與特征向量：

式中：為B的最大特征根；

W為對(duì)應(yīng)于的正規(guī)化特征向量；

W的分量Wi是相應(yīng)信息單排序的權(quán)值。

4.2.2.4檢驗(yàn)專家判斷一致性

專家在判斷指標(biāo)的重要性程度時(shí)，可能出現(xiàn)相互矛盾的結(jié)果，故需進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，保持專家思想在邏輯上的一致性。

式中：CI是一致性指標(biāo)；

為B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI為同階平均隨即一致性指標(biāo)，具體見下表。

故

經(jīng)計(jì)算，CR=0.036＜0.1，故決策者的思維是一致的，得出的結(jié)論是合理的。

4.2.2.4確定新增地類最高、最低地價(jià)權(quán)重

根據(jù)表5可得到其中一位專家對(duì)各新增地類最高地價(jià)權(quán)重。

表7最高級(jí)別權(quán)重表

依據(jù)相同的方法可以依次推算出新增地類最低級(jí)別的地價(jià)權(quán)重。

表8最低級(jí)別權(quán)重表

4.2.2.5結(jié)論

依據(jù)多位專家的比較結(jié)果，我們可以分析得到，交通運(yùn)輸和水利設(shè)施用地的地價(jià)接近工礦倉儲(chǔ)用地的地價(jià)，特殊用地的地價(jià)接近公共服務(wù)與公共管理用地的地價(jià)。

5存在的不足與注意事項(xiàng)

5.1層次分析法的不足

層次分析法對(duì)人們的思維過程進(jìn)行了加工整理，提出了一套系統(tǒng)分析問題的方法，為科學(xué)管理和決策提供了較有說服力的依據(jù)。但層次分析法也有其局限性，主要表現(xiàn)在：

1、從建立層次結(jié)構(gòu)模型到給出成對(duì)比較矩陣，很大程度上依賴于人們的經(jīng)驗(yàn)，主觀因素的影響很大，它至多只能排除思維過程中的嚴(yán)重非一致性，卻無法排除決策者個(gè)人可能存在的嚴(yán)重片面性。

2、比較、判斷過程較為粗糙，不能用于精度要求較高的決策問題。層次分析法至多只能算是一種半定量（或定性與定量結(jié)合）的方法。

5.2注意事項(xiàng)

5.2.1確定層次結(jié)構(gòu)模型，合理判斷接近程度

在設(shè)計(jì)意見征詢表時(shí)，需要特別注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“極高”等必須有明確定義，即需要明確說明在何種情況下才能算得上相等，在何種情況下才算是略高等，以免造成由于專家的理解不同，所給出的相同的數(shù)值，卻代表不同的接近程度，從而影響意見征詢的科學(xué)性。

5.2.2構(gòu)造各層次判斷矩陣

在計(jì)算和檢驗(yàn)判斷矩陣時(shí)，需要注意是否包括了各層次中所有的判斷矩陣。在前節(jié)論述的判斷矩陣為單層，如考慮推算各用途的二級(jí)地類地價(jià)時(shí)，則應(yīng)建立多層判斷矩陣讓專家進(jìn)行接近程度的判別。

6總結(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)，是一個(gè)較為粗糙的測算結(jié)果，因此可以采用層次分析法來測算新增用地的地價(jià)。在實(shí)際操作中，應(yīng)設(shè)法尋找出其收益情況，選擇一些適當(dāng)?shù)囊蛩貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修訂后得到宗地地價(jià)。未來，隨著土地市場的逐漸豐富，新增地類也將越來越多的涌現(xiàn)，因此，在收集了足夠的市場案例與基礎(chǔ)資料的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法從而修訂其基準(zhǔn)地價(jià)。

參考文獻(xiàn)

[1] 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S]北京中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000

[2]中華人民共和國國土資源部. 農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程 [S]北京中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2003

工業(yè)用地價(jià)值范文第5篇

關(guān)鍵詞：工業(yè)招租模式 土地閑置 產(chǎn)業(yè)升級(jí) “點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”招租 招租交易中心

遭遇了金融危機(jī)的打擊、再加上人民幣的逐步升值、原材料價(jià)格的不斷飛漲，以出口加工業(yè)為主的廣東珠三角地區(qū)遇到了前所未有的工業(yè)土地閑置現(xiàn)象。同樣，作為廣東省工業(yè)產(chǎn)值排名第三的佛山市，也存在著這種現(xiàn)象（見圖1）。

10年前，在國有商場的私有化改革當(dāng)中，商場的經(jīng)營模式由直營性質(zhì)轉(zhuǎn)向招租模式。10年的改革過程中，擁有土地資源的商場大多都采用了招租模式，這種有效轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，靠收租金和進(jìn)場費(fèi)提前鎖定利潤的經(jīng)營行為備受到商家的歡迎。結(jié)果也顯示，以招租模式為主導(dǎo)的今天，商業(yè)消費(fèi)蓬勃發(fā)展，商品種類多種多樣，服務(wù)質(zhì)量大大提升。究其原因，在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的前提下，進(jìn)場零售商比過往的直營商家更有動(dòng)力、也更專業(yè)推出多樣化的產(chǎn)品策略和采用良好的服務(wù)態(tài)度。結(jié)果表明，招租模式在商業(yè)中取得了巨大成功。

工業(yè)招租模式實(shí)施中的障礙

（一）“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”招租模式成為了該模式擴(kuò)張的根本障礙

南方報(bào)業(yè)對(duì)珠三角佛山、東莞、深圳等市的調(diào)查顯示，一度紅火的廠房出租業(yè)在金融危機(jī)影響之下也面臨窘境。在東莞，有些廠房打出廣告，租金降一半也無人問津；在佛山，五區(qū)主要工業(yè)企業(yè)密集的地區(qū)廠房商鋪的空置率有所上升，租金則普遍呈現(xiàn)下降趨勢，部分地區(qū)租金下降明顯，掉價(jià)五成左右；在深圳，來自深圳專業(yè)提供廠房租售信息服務(wù)的深圳168廠租網(wǎng)的的數(shù)據(jù)顯示，深圳空置廠房達(dá)2500萬平方米，而租金下降了兩至三成，最多降至五成。過去建設(shè)廠房用于出租的“廠租經(jīng)濟(jì)”模式一直是集體股份公司一項(xiàng)非常穩(wěn)定的收益，但現(xiàn)在廠房空置直接威脅著他們賴以生存的廠租經(jīng)濟(jì)。

從目前來看，國內(nèi)在不同渠道上出現(xiàn)了一批以招租為主營業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，其中包括新興的招租網(wǎng)站。然而，由于這些機(jī)構(gòu)的信息交流和傳播模式是“點(diǎn)-點(diǎn)”，僅僅靠中介機(jī)構(gòu)無法形成一個(gè)合理、公開、透明的競價(jià)模式，也無法實(shí)現(xiàn)土地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)。由此可見，“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的招租在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中的效果很有限，該種招租方式并不能成為本課題討論的“招租式模式”的主流實(shí)現(xiàn)方式。

（二）工業(yè)與商業(yè)的生產(chǎn)周期不同

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶與普通住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)不同，集中在生產(chǎn)、研發(fā)、管理等直接創(chuàng)造價(jià)值的第二產(chǎn)業(yè)上。這類產(chǎn)業(yè)具有收益穩(wěn)定、需求穩(wěn)定等特點(diǎn)，其生產(chǎn)周期較長，固定成本比商業(yè)大得多。因此，對(duì)于剛租到廠房的企業(yè)來說，受政策影響的風(fēng)險(xiǎn)敞口很大。

（三）工業(yè)與商業(yè)對(duì)土地地理位置要求不同，使收益的差距懸殊

從表1、表2數(shù)據(jù)可以看出，工業(yè)地塊的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及商業(yè)旺地的租金。商業(yè)地產(chǎn)出租，價(jià)格會(huì)很高，在經(jīng)濟(jì)狀況良性發(fā)展的時(shí)候，獲得資本性收益是不成問題的；但工業(yè)地產(chǎn)出租，是否能獲得豐厚的收益呢？工業(yè)地產(chǎn)出租在價(jià)格方面必然低于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，由于地理位置的因素，使得商業(yè)性行業(yè)不會(huì)租賃工業(yè)地產(chǎn)，而其他工業(yè)行業(yè)租賃地產(chǎn)時(shí)也不愿意支付較高價(jià)格。所以，就這一方面來說，在工業(yè)中應(yīng)用的服務(wù)對(duì)象存在著探討的選擇。

（四）傳統(tǒng)發(fā)展思維的影響

受傳統(tǒng)發(fā)展思維的影響，許多工廠只會(huì)生產(chǎn)產(chǎn)品，然后銷售，以賺取利潤，大多數(shù)企業(yè)家缺乏“招租式工業(yè)模式”的思維，沒有與時(shí)俱進(jìn)，接受新型盈利方式，即使接觸到較為先進(jìn)的思想，也無法實(shí)施，缺乏實(shí)踐型人才，這造成工業(yè)化“招租式”無法順利展開。

解決方案與規(guī)范策略分析

（一）現(xiàn)存“點(diǎn)-點(diǎn)”招租模式的解決方案

根據(jù)以上的現(xiàn)實(shí)以及論文的闡釋，本文認(rèn)為，為實(shí)現(xiàn)招租模式的效率最大化，成立“工業(yè)土地招租交易中心”，是實(shí)現(xiàn)招租模式應(yīng)用的核心方案?！肮I(yè)土地招租交易中心”是指，進(jìn)行交易以招租契約為產(chǎn)品的信息平臺(tái)，所需要用的一個(gè)固定的地點(diǎn)。它借助信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)信息共享、異地交易，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)交易市場及各種條款來平衡。

招租模式交易中心之所以可以作為產(chǎn)業(yè)化的先決因素和助推器，在于以下的功能：

首先，交易中心可以實(shí)現(xiàn)公開競價(jià)來發(fā)現(xiàn)價(jià)值。土地招租交易中心由政府負(fù)責(zé)監(jiān)督，非盈利事業(yè)法人，主要審查交易中心可行方案，準(zhǔn)備交易中心章程，確立監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)限和責(zé)任，建立交易中心的治理結(jié)構(gòu)，納入試驗(yàn)區(qū)改革試驗(yàn)方案。交易中心的法律地位，應(yīng)當(dāng)是非營利事業(yè)法人。其組織形態(tài)，可類似證券交易中心或其他金融交易中心，也可類似早期的外匯額度調(diào)劑市場。在這個(gè)市場中，大量的供求信息通過交易中心進(jìn)行及時(shí)有效的公布，提供大量的買賣價(jià)格，最優(yōu)價(jià)格撮合。

其次，交易中心可以進(jìn)行招租土地價(jià)格的回歸。當(dāng)下土地處于價(jià)格不成熟的階段，波動(dòng)性大，穩(wěn)定性差，反映經(jīng)濟(jì)條件不足（見圖2）。交易中心通過賣空機(jī)制，使得買賣雙方既可以在價(jià)格上升時(shí)獲得收益，也可以在下降時(shí)取得回報(bào)。這就在客觀上讓招租土地價(jià)格有了共識(shí)點(diǎn)，形成契合。與此同時(shí)，企業(yè)也可以在土地價(jià)格趨于穩(wěn)定下，專注于科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。

再次，完善土地估值和評(píng)價(jià)中介機(jī)構(gòu)，增加投資產(chǎn)品。在證券交易場所，存在大量機(jī)構(gòu)，例如證券登記結(jié)算公司、證券投資咨詢公司、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、證券信息公司等，可以在多方面對(duì)市場行為進(jìn)行通知報(bào)道和約束。在土地招租模式下，好的中介機(jī)構(gòu)可以對(duì)投資者進(jìn)行理性規(guī)勸，客觀反映監(jiān)督的作用。

最后，由交易中心制定投資者準(zhǔn)則，對(duì)交易中心的參與者與投資者實(shí)施資格審核，符合一定條件的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或研究機(jī)構(gòu)才能擁有開戶權(quán)和交易權(quán)。這樣既避免了工業(yè)用地的再次炒作，也在招租模式中實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

這些都離不開良好的政策背景。積極地政策導(dǎo)向和市場預(yù)期較好?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化嚴(yán)格土地管理的決定》（2004年國發(fā)28 號(hào)文件）指出，“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。在珠三角，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也可以進(jìn)行土地的流轉(zhuǎn)和租用以實(shí)現(xiàn)盈利目的。

（二）工業(yè)生產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)作不同經(jīng)營特性的解決方案

在建立土地交易中心后，仍然面臨這一些問題，其中，最大的問題就是流動(dòng)性問題。流動(dòng)性問題體現(xiàn)在兩個(gè)方面，可以引入經(jīng)濟(jì)學(xué)中的術(shù)語來進(jìn)行闡述，即面臨著系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所謂系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，即市場風(fēng)險(xiǎn),指由整體政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等環(huán)境因素對(duì)證券價(jià)格所造成的影響。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。這種風(fēng)險(xiǎn)不能通過分散投資加以消除,因此又被稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)。土地的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，定義為政策風(fēng)險(xiǎn)。在國家土地法中，規(guī)定一般工業(yè)土地租期最長可達(dá)50年。但是，在這50年中，許多的土地由于政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、市政規(guī)劃需要等因素面臨著國家征收的風(fēng)險(xiǎn)。大部分工業(yè)生產(chǎn)都是長期的、周期性的活動(dòng)，而不像商業(yè)中快速的商品流通速率。人們在面對(duì)著未知的被征收的風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，往往會(huì)保守的對(duì)土地價(jià)格作出估計(jì)。所謂非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，又稱非市場風(fēng)險(xiǎn)或可分散風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)則是通過各種不同的土地的質(zhì)量來體現(xiàn)的。土地質(zhì)量好、勞動(dòng)力資源充足、交通便利的地塊，流動(dòng)性自然好，相反，勞動(dòng)力資源不足、成本高、交通不便利的地塊，流動(dòng)性相比之下就差些。

第一，科學(xué)規(guī)劃、完善政策。政府在規(guī)劃土地時(shí)，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃，要具有長遠(yuǎn)眼光，將各個(gè)職能區(qū)域劃分清楚，以便安排各個(gè)土地使用；另外，完善法律，保護(hù)企業(yè)、私人的正當(dāng)利益。許多地方政府由于起初土地規(guī)劃不到位，后來為了引進(jìn)大項(xiàng)目，而不顧中小企業(yè)、工廠的利益，強(qiáng)行征收土地，導(dǎo)致中小企業(yè)、工廠主的利益受到侵害。此時(shí)，要完善相關(guān)法律，積極保護(hù)私人的合法權(quán)益。2007年3月通過的《物權(quán)法》就體現(xiàn)了保護(hù)私人的合法權(quán)益。第六十八條，企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。第二，出臺(tái)土地分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)交易中心的土地進(jìn)行分級(jí)。針對(duì)買方不同的需求，根據(jù)不同土地的地理位置、周邊情況、交通條件等因素，對(duì)土地進(jìn)行分級(jí)，這樣，大大減少了土地交易的時(shí)間和成本，加速了土地交易的流動(dòng)性。具體的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以參照現(xiàn)有的土地劃分標(biāo)準(zhǔn)。

（三）針對(duì)“企業(yè)家”固有思維的解決方案

加大對(duì)“招租式”發(fā)展模式的宣傳力度，促進(jìn)人們盈利方式思維地轉(zhuǎn)變，加快相應(yīng)方面人才的培養(yǎng)，為“招租式”發(fā)展模式地普及奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)今社會(huì)，金融創(chuàng)新層出不窮，企業(yè)家要與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新發(fā)展理念，與世界接軌，創(chuàng)新思維，為企業(yè)地發(fā)展注入新的活力。此外，還要注重實(shí)踐型人才的培養(yǎng)，人才是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵，其重要性不言而喻。

結(jié)論

完善工業(yè)招租模式，在我國有很大的發(fā)展?jié)摿?，我國處于?jīng)濟(jì)鵬飛之際，大量的招商引資，許多中央和地方的相關(guān)政策給予工業(yè)用地極大的優(yōu)惠。目前我國工業(yè)用地的出讓方式主要以協(xié)議出讓為主。為了招商引資和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及各自政府政績的考慮，各地方政府普遍采取了吸引投資競相壓價(jià)的策略，出現(xiàn)了許多工業(yè)用地協(xié)議出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)用地開發(fā)成本價(jià)格，甚至出現(xiàn)零地價(jià)、“負(fù)地價(jià)”的現(xiàn)象。除價(jià)格方面外，我國工業(yè)用地的面積也在逐步增加。隨著城市化的加快以及衛(wèi)星城的普及，城郊土地價(jià)格上漲趨勢日漸明顯，這為工業(yè)招租提供了一個(gè)契機(jī)。工廠能夠以極低的成本購置土地，然后再轉(zhuǎn)租或者招租，獲得土地升值收益。這對(duì)于目前珠三角地區(qū)來說，還是有很強(qiáng)的操作性和可行性的，這從價(jià)格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地區(qū)發(fā)展工業(yè)招租，具有很好的發(fā)展前景。

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