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不動產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第1篇

一、規(guī)范業(yè)務審查原則

“村改居”地區(qū)地籍調(diào)查、權(quán)屬登記以及對超占土地超建建筑處理的技術(shù)標準，應與一般城鎮(zhèn)私房土地房屋權(quán)屬登記一致；“村改居”地區(qū)土地房屋的權(quán)屬來源，應充分參考農(nóng)村土地房屋登記的有關(guān)規(guī)定予以認可。

二、規(guī)范各部門的職責與分工

明確交接時點和各部門的職責分工，避免在業(yè)務交接過程中出現(xiàn)推諉扯皮或者多方辦理的情形。

三、規(guī)范業(yè)務數(shù)據(jù)、業(yè)務檔案的交接

分局及轄區(qū)國土資源所應在規(guī)定的期限內(nèi)，將“村改區(qū)”地區(qū)范圍內(nèi)已辦理抵押登記、異議登記、預告登記、查封登記等除產(chǎn)權(quán)登記以外的各類登記業(yè)務檔案資料原件，整理造冊后統(tǒng)一移交給交易登記中心，自留復印件，并將相關(guān)土地房屋的登記信息（包括有效的權(quán)證信息、抵押登記、異議登記、預告登記、查封登記以及已注銷的歷史權(quán)證信息等）與土地房屋坐落相對應制作為文檔并加蓋印章后提供給交易登記中心。分局及轄區(qū)國土資源所應在規(guī)定的期限內(nèi)將分局保存的“村改居”地區(qū)已頒發(fā)權(quán)屬證書的產(chǎn)權(quán)登記檔案掃描入庫，并提供各相關(guān)測繪數(shù)據(jù)形成數(shù)據(jù)包，移交交易登記中心補建樓盤表，檔案管理部門應及時將檔案資料上傳到電子檔案系統(tǒng)，以供交易登記中心辦理相關(guān)業(yè)務時查詢、利用。

四、規(guī)范業(yè)務辦理流程

“村改居”地區(qū)按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記有關(guān)規(guī)定由交易登記中心受理登記申請，分為以下三種情況辦理。

（一）尚未辦理權(quán)屬登記，或者早期僅辦理土地或者房屋單證的，應先辦理土地房屋初始登記，由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬管理的相關(guān)規(guī)定進行登記。

（二）1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行后申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和農(nóng)村房屋所有權(quán)證書的，不需要重新進行調(diào)查，可根據(jù)原登記信息直接將土地性質(zhì)變更為“國有土地”進行配圖及權(quán)屬登記。

檔案信息不全、原辦證信息明顯錯誤或1997年9月1日《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》施行前申領(lǐng)集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書的，應重新按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理調(diào)查及登記。

（三）已經(jīng)取得城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬證書的，辦理換證或者轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記業(yè)務時，仍由交易登記中心按照城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬的管理規(guī)定辦理。

五、根據(jù)不同地區(qū)的歷史情況規(guī)范申請材料

（一）同安區(qū)、翔安區(qū)以外“村改居”地區(qū)，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來源證明及房屋批準建造的有效文件或證照。

1.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的土地房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前，縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件。

3.歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證、廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時）、廈門市村鎮(zhèn)個人建房用地臨時憑據(jù)、廈門市村鎮(zhèn)個人建房許可證、廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證。

4.提交縣（區(qū)）級以上人民政府建設(shè)行政主管部門核發(fā)的福建省村鎮(zhèn)建設(shè)許可證、福建省村鎮(zhèn)個人住宅建設(shè)許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，還應提交用地批準手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認已絕賣的典契。

（二）同安區(qū)、翔安區(qū)“村改居”地區(qū)，申請人提交下列文件或證照之一，視為提交了符合土地權(quán)屬來源證明及房屋批準建造的有效文件或證照。

1.時期頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證、買賣契證，或原土地管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證書及財政部門或原房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

2.1982年2月13日國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施之前，生產(chǎn)大隊的建房批準手續(xù)；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》實施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣建設(shè)局（建委）的建房批準手續(xù)。

以上批準手續(xù)已換領(lǐng)鄉(xiāng)村建房宅基地許可證的，以許可證記載內(nèi)容為權(quán)屬登記依據(jù)。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》實施之前，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（公社）人民政府或縣土地局的用地批準手續(xù)及縣建設(shè)局的建筑批準手續(xù)。

4.1999年1月1日以后，區(qū)（縣）政府用地批準手續(xù)及區(qū)建設(shè)局建筑批建手續(xù)。

5.經(jīng)生效法律文書確認已絕賣的典契。

六、規(guī)范歷史遺留問題的解決辦法

對于已辦理土地單證但無法提供批準建房手續(xù)或已辦理房屋單證但無法提供用地批準手續(xù)的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可參照《廈門市人民政府關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證有關(guān)問題的批復》《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于土地房屋確權(quán)發(fā)證補交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費有關(guān)事項的批復》等文件規(guī)定，由登記申請人根據(jù)權(quán)屬來源材料欠缺情況出具自建申請表和土地權(quán)屬來源具結(jié)書，并經(jīng)村（居）委會、街道辦事處（或鎮(zhèn)政府）證明。對于此類業(yè)務，登記機構(gòu)應就登記事項進行公告，公告事項應當由登記機構(gòu)在本市公開發(fā)行的報刊刊登，公告期為15天（自見報之日起計算），期滿無異議或異議不成立的予以辦理權(quán)屬登記。

七、規(guī)范遺失補證的辦理流程

申請人持有的文件或證照已遺失的，應提交由原發(fā)文（發(fā)證）單位或存檔單位證明與原件核對無異的復印件。權(quán)證遺失的，申請人應在本市公開發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明，聲明滿30日無異議或異議不成立的，方可申請辦理遺失補證。

八、規(guī)范原權(quán)證有注記情形的處理方式

不動產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第2篇

一、房地產(chǎn)分離出賣,合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無效。

然而,在實際的房地產(chǎn)買賣中,因為一些不規(guī)范的操作時常會出現(xiàn)一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現(xiàn)的尷尬:要么缺少土地證,要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面,賣方急于將房產(chǎn)出手;另一方面,買方卻望而卻步要撤出交易,紛爭由此而生。在這樣的情形下,法律是認定解除交易還是交易繼續(xù)?我們就結(jié)合如下案例做一分析。

2003年下半年,蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定,蔡先生確定認購和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅,房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有,總價為83萬元。雙方還確認了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號及房產(chǎn)面積。當天,蔡先生向交易中心支付了3萬元定金,并保證在簽訂認購書后15天內(nèi)與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后,蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證,發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某,但土地證的所有人卻是某公司。經(jīng)進一步了解,原來這家公司將那塊地轉(zhuǎn)讓給另一家公司后,另一家公司沒有辦理土地過戶手續(xù),便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某,曹某雖辦了房產(chǎn)證,但未經(jīng)國土管理部門辦理土地證。所以,到了約定簽訂買賣合同的那天,蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同,并要求交易中心退還他已付的定金。

而交易中心則稱,該公司所代銷的房屋僅限于房產(chǎn),不包括地產(chǎn),公司不能接受蔡先生的要求。由此,一個要求退錢,一個要求賣房,雙方協(xié)商不下,蔡先生訴諸法院。

一審法院經(jīng)審理認為,和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅的產(chǎn)權(quán)人,沒有依法取得這套別墅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)并領(lǐng)取權(quán)屬證書,而房地產(chǎn)交易中心將這套別墅銷售給蔡先生的行為,違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定,即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。因此,法院一審判定:蔡先生與某市第一房地產(chǎn)交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效;交易中心應返還蔡先生3萬元定金。

交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三:第一,蔡先生認購該別墅時,是對該房產(chǎn)做了充分了解才同意認購的。第二,《認購書》上所有條款約定的都是“房產(chǎn)”,要求簽訂的也是“房屋”買賣合同,從未包括地產(chǎn)。第三,房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是兩個不同的產(chǎn)權(quán),我國沒有實行房、地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則,而一審將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)混為一談,是錯誤的。就第三個理由,交易中心做了進一步說明:首先,土地與建筑物各為獨立的不動產(chǎn),因而房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個不同的產(chǎn)權(quán),曹某依法領(lǐng)取了房產(chǎn)證,當然有百分之百的權(quán)利處分該別墅,將之轉(zhuǎn)讓他人;其次,土地與房屋既然各為獨立的不動產(chǎn),難免會出現(xiàn)土地與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的情況。曹某只有房產(chǎn)權(quán),當然只能處分房產(chǎn)權(quán),而不能處分地產(chǎn)權(quán);再次,我國《城市房地產(chǎn)管理法》在制定過程中,該法草案中曾規(guī)定:國家實行城市國有土地使用權(quán)和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權(quán)的主體一致,即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致。但因?qū)徸h中有委員反對,這條規(guī)定后被刪除。所以,我國沒有實行房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則。交易中心同時指出,由于房地產(chǎn)交易操作中的不規(guī)范,歷史上不僅遺留了許多諸如有房產(chǎn)證沒有土地證的問題,就是現(xiàn)在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證,實踐中普遍存在房地產(chǎn)權(quán)利主體分離的現(xiàn)象,難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房,都不能轉(zhuǎn)讓嗎?

對此,蔡先生則認為,我國《城市房地產(chǎn)管理法》起草過程中,未形成正式法律文件的觀點,不能成為定案的依據(jù)。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證,難道這些有房產(chǎn)證而沒有土地分割證的商品房都不能轉(zhuǎn)讓嗎?”而事實上,本案中交易中心代銷的房產(chǎn),連“大證”都沒有,根本談不上土地分割證的問題。

中級法院二審認為,我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》也規(guī)定,房屋權(quán)屬登記應遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),權(quán)利主體一致”的原則。所以,交易中心的抗辯理由,不符合法律規(guī)定。而該中心與蔡某簽訂《認購書》,銷售的和平大道回龍小區(qū)B5幢別墅,未依法取得土地使用權(quán)并領(lǐng)取土地證,違反了上述法律法規(guī)的規(guī)定,因此代銷房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵,蔡先生有權(quán)拒簽買賣合同,并要求退還定金。終審判決:駁回上訴,維持原判。

本案中合同雙方對房屋和土地權(quán)利主體是否必須一致的爭議,與我國房地產(chǎn)登記管理的歷史淵源有關(guān)。目前我國不動產(chǎn)登記機關(guān)分散,土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記,而且其所依據(jù)的法律也不同,房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行,土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。但是,房屋和房屋附著的土地作為不動產(chǎn)的兩個范疇,有著先天的緊密聯(lián)系,在形態(tài)上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個部門管理,既不符合國際慣例,又給不動產(chǎn)權(quán)利人登記機關(guān)和

司法機關(guān)帶來了很多麻煩,特別是在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和抵押時,分開操作除了導致法律上的問題以外,還可能導致法律的漏洞,客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。 目前,在法院的司法審判實踐中,基本上適用“房地一體的原則”。本案的判決也是根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓”。由于上訴人并未依法取得土地使用權(quán)證書,所以其銷售的房產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵,最終導致了銷售方的敗訴。 此外,還需注意的一點是,我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動產(chǎn)登記將實行統(tǒng)一登記制度,“即當事人可以向房屋或土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”,相信隨著我國立法工作的不斷進步和發(fā)展,類似的法律問題和法律爭議將會越來越少。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。

如姜某與錢某是夫妻關(guān)系,1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋,產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同,將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中,錢某出示了房屋所有權(quán)證,帶蔡某實地察看了房屋,并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時,錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款,領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住,對房屋還進行了裝璜。嗣后,姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣,遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提訟,要求確認房屋買賣無效。

對該案的法律適用存在三種意見:第一種意見認為,406室是姜某、錢某的夫妻共有財產(chǎn),共同享有所有權(quán),錢某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)姜某同意,侵犯了姜某的房屋所有權(quán),錢某與蔡某的房屋買賣無效;第二種意見認為,406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下,在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有,交易過程中也盡了適當?shù)淖⒁?依據(jù)物權(quán)公示原則確認房屋買賣關(guān)系有效;第三種意見認為,雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn),但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室,是善意的,而且支付了相應的房價,已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),應認定買賣關(guān)系有效,姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權(quán)處分的角度著力保護共有人的權(quán)利,第二種觀點根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護財產(chǎn)交易安全,均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權(quán)益的原則,針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的復雜情況,區(qū)別不同情況作出不同處理,本案中蔡某符合善意取得要件,確認買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點。

第一,有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認定無效,但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的,應當維護第三人的合法權(quán)益”,該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用,針對的是共同共有財產(chǎn),其內(nèi)容的外延應理解為包含共同共有的房產(chǎn),案例符合司法解釋規(guī)定的情形,蔡某的合法權(quán)益應予保護;第二,兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則,蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務,按普通人的常識和能力,無從進一步審查共有人姜某對出賣的意思表示,主觀上沒有過錯,錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情,完成了法律上認可的房屋交付行為,致姜某的權(quán)利受到侵害,過錯責任在錢某,姜某可通過向過錯方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟;第三,從社會效益的角度,若判令買賣無效,一則勢必發(fā)生返還財產(chǎn)的后果,造成法律關(guān)系再次調(diào)整,打破已形成的穩(wěn)定,并產(chǎn)生財產(chǎn)的耗費,二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮,不利于維護動態(tài)交易安全。

三、侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪,簽了兩年的租賃合同,合同于2005年3月到期。2005年2月,房產(chǎn)公司準備將這家商鋪出售,向張先生發(fā)出了《意見征詢書》,征詢購買意向?！兑庖娬髟儠飞狭忻鞣课菝科椒矫變r格8500元,總價90多萬元,辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當3月份張先生的租賃合同快到期準備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時,才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后,張先生得知,王先生購買商鋪的總價只有85萬元,而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院,要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同,并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。

法院審理認為,根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定,出租人出賣租賃房屋時,應當提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見,但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生,而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂合同,其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效,由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。

我國《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定:“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”最高人民法院1984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定:“房主出賣房屋時在同等條件下,原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應予保護?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定:“承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權(quán),出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?因此,在此案中,房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權(quán),張先生的訴訟請求理應得到法院的支持。

一方面,根據(jù)最高人民法院《意見》(試行)第118 條的規(guī)定,出租人出賣房屋時未盡通知義務,致使承租人喪失行使先買權(quán)機會的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知,承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力,可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和

《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定,在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時,如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意,其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以,其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力,不無疑問。依照最高人民法院《意見》(試行)第89條的規(guī)定,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。但第三人善意,有償取得該項財產(chǎn)的,應當維護第三人合法利益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以,第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的(不論有償或者無償),享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的;第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)?并且依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效,只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面,先買權(quán)人應當在一定期限內(nèi)行使先買權(quán),否則,先買權(quán)人無限拖延表示是否購買,義務人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以,最高人民法院《意見》(試行)第118條規(guī)定,出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的,視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額,依照法律規(guī)定,亦得盡通知義務,由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時,對其他共有人有無通知義務,法無明文,在解釋上應認為出賣人負有通知義務。出賣人及時告知先買權(quán)人后,先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的,即喪失先買權(quán),出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。 四、非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣):1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;5、權(quán)屬有爭議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

舉例說明:2004年7月美籍華人孫先生,與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán),一并轉(zhuǎn)讓給孫先生,總價款68萬元。當天,孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定,余款64萬元應在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后,由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商,孫先生又付了20多萬元房款后,李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知,李某的這套房尚未辦理報建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房,孫先生不僅補辦了相關(guān)手續(xù),還繳納了有關(guān)費用及罰款。2005年1月,孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱,李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況,故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實,與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”,因而主張兩人簽的協(xié)議無效,提出退房。兩人各執(zhí)其理,爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭,提起要求支付購房余款之訴;而孫先生也一肚子委屈,向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。

一審法院受理了此案。經(jīng)審理認為,孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同,李某具有該房的土地使用權(quán),其簽訂合同時雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證,但孫先生使用受讓的房屋后,已依法補辦了相關(guān)的手續(xù),并辦結(jié)了房產(chǎn)證,所以應當認定這一買賣房屋的合同,是雙方的真實意思表示,內(nèi)容合法,應屬有效合同,受法律保護,應當繼續(xù)履行下去,即孫先生應當向李某付清購房余款。2005年9月,一審判決:孫先生應向李某支付余款近36萬元;李某應向?qū)O先生償付相關(guān)費用5.8萬余元。

堅持該買賣合同無效,雙方應互相返還的孫先生上訴后,中級法院二審認為,雖然李某與孫先生簽訂合同時,轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件,但是,孫先生在受讓該房后,在一審訴訟前,已補辦了相關(guān)手續(xù),取得了房產(chǎn)證,作為買房人其購買目的已經(jīng)實現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋,兩人的房屋買賣行為,可認定為有效,應繼續(xù)履行。

本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規(guī)定。其一,是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓”,這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義:第一,未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人;第二,非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題;其二,就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時,其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補辦了相關(guān)手續(xù),取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實現(xiàn),則上述房屋買賣行為可以認定有效。”這一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā),要保護市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時是沒有具備轉(zhuǎn)讓條件,但是只要在訴訟前已依法補辦了相關(guān)手續(xù),則最后法院在審判實踐中對其有效性還是予以認可的。

五、單位違反規(guī)定購房,合同無效

不動產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第3篇

一、深化放管服改革

（一）建立綜合監(jiān)管機制。完善養(yǎng)老機構(gòu)備案管理規(guī)定，建立跨部門協(xié)同監(jiān)管機制，完善事中事后監(jiān)管制度。健全“雙隨機、一公開”工作機制，加大對違規(guī)行為的查處懲戒力度。市場監(jiān)管部門要及時提供相關(guān)市場主體登記基本信息并共享給民政等相關(guān)部門；民政部門要及時掌握養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)信息，加強指導和事中事后監(jiān)管。推進養(yǎng)老服務領(lǐng)域社會信用體系建設(shè)，建立失信聯(lián)合懲戒機制,對存在嚴重失信行為的養(yǎng)老服務機構(gòu)（含養(yǎng)老機構(gòu)、居家社區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu)，以及經(jīng)營范圍和組織章程中包含養(yǎng)老服務內(nèi)容的其他企業(yè)、事業(yè)單位和社會組織）及人員實施聯(lián)合懲戒。養(yǎng)老服務機構(gòu)備案、行政處罰、抽查檢查結(jié)果等信息按經(jīng)營性質(zhì)分別通過全國信用信息共享平臺、國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)記于其名下并依法公示。（民政局、市場監(jiān)管局按職責分工負責，各師市負責）

（二）繼續(xù)深化公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革。充分發(fā)揮公辦養(yǎng)老機構(gòu)及公建民營養(yǎng)老機構(gòu)兜底保障作用，在滿足特困人員集中供養(yǎng)需求的前提下，重點為經(jīng)濟困難失能失智老年人和重度殘疾老年人、計劃生育特殊家庭老年人、建檔立卡貧困家庭老年人、外出務工家庭留守老年人、護邊員家庭老年人提供無償或低收費托養(yǎng)服務，其余床位允許向社會開放。探索具備條件的公辦養(yǎng)老機構(gòu)改制為國有養(yǎng)老服務企業(yè)。制定養(yǎng)老機構(gòu)公建民營實施辦法，鼓勵社會資本參與公辦養(yǎng)老機構(gòu)運營。（民政局、發(fā)展改革委、財政局，黨委編辦，國資委、衛(wèi)生健康委按職責分工負責，各師市負責）

（三）解決養(yǎng)老機構(gòu)消防審驗問題。對新建、改擴建養(yǎng)老機構(gòu)依法申報消防設(shè)計審核、消防驗收、消防備案的，要主動提供消防技術(shù)咨詢服務，依法盡快辦理。農(nóng)村敬老院及利用學校、廠房、商業(yè)場所等舉辦的符合消防安全要求的養(yǎng)老機構(gòu)，因未辦理不動產(chǎn)登記、土地規(guī)劃等手續(xù)問題未能通過消防審驗的，由師市民政部門會同有關(guān)部門報請師市集中研究處置措施，采取一事一議的方式，在確保安全的前提下優(yōu)化審驗手續(xù)。民政局加強督促指導，及時匯總各師市落實情況及問題，按程序報。（民政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局、公安局、應急管理局按職責分工負責，各師市負責）

（四）減輕養(yǎng)老服務稅費負擔。養(yǎng)老服務機構(gòu)符合現(xiàn)行政策規(guī)定條件的，可享受增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、小微企業(yè)等財稅優(yōu)惠和各項行政事業(yè)性收費減免政策。按現(xiàn)行政策落實社區(qū)養(yǎng)老服務、家庭服務業(yè)稅費減免扶持政策。落實各項行政事業(yè)性收費減免政策，落實養(yǎng)老服務機構(gòu)用電、用水、用氣、用熱享受居民價格政策，不得以土地、房屋性質(zhì)等為理由拒絕執(zhí)行相關(guān)價格政策。符合條件的民辦非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)落實運營補貼政策。（財政局、發(fā)展改革委、市場監(jiān)管局按職責分工負責，各師市負責）

（五）提升投入精準化水平。到2022年，各級用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，按不低于55%的資金比例用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務。養(yǎng)老機構(gòu)不區(qū)分經(jīng)營性質(zhì)，按接收經(jīng)濟困難的高齡失能老年人數(shù)量情況同等享受運營補貼。將養(yǎng)老服務納入政府購買服務指導性目錄，凡適合市場化方式提供、社會力量能夠承擔的，應按照轉(zhuǎn)變政府職能要求，通過政府購買服務方式提供方便可及、價格合理的養(yǎng)老服務。（財政局、民政局按職責分工負責，各師市負責）

（六）支持養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)?；⑦B鎖化發(fā)展。支持在養(yǎng)老服務領(lǐng)域打造一批具有影響力和競爭力的養(yǎng)老服務商標品牌，依法加強保護。對已經(jīng)在其他地方取得營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)，不得要求其在本地開展經(jīng)營活動時必須設(shè)立子公司。積極開展城企協(xié)同推進養(yǎng)老服務發(fā)展行動計劃。非營利性養(yǎng)老機構(gòu)可在其登記管理機關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)立多個不具備法人資格的服務網(wǎng)點。（市場監(jiān)管局、民政局、發(fā)展改革委按職責分工負責，各師市負責）

（七）做好養(yǎng)老服務領(lǐng)域信息公開和政策指引。落實養(yǎng)老服務機構(gòu)服務質(zhì)量信息公開規(guī)范，公開養(yǎng)老服務項目清單、服務指南、服務標準等信息。集中清理廢除在養(yǎng)老服務機構(gòu)公建民營、養(yǎng)老設(shè)施招投標、政府購買養(yǎng)老服務中涉及地方保護、排斥營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)參與競爭等妨礙統(tǒng)一市場和公平競爭的各種規(guī)定和做法。（發(fā)展改革委、民政局、財政局、市場監(jiān)管局按職責分工負責，各師市負責）

（八）擴大投融資渠道。鼓勵社會資本通過多種方式參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。探索允許營利性養(yǎng)老機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進行抵押融資。發(fā)揮創(chuàng)業(yè)擔保貸款政策作用，對從事養(yǎng)老服務行業(yè)并符合條件的個人和小微企業(yè)給予貸款支持，鼓勵金融機構(gòu)參照貸款基礎(chǔ)利率，結(jié)合風險分擔情況，合理確定貸款利率水平。（地方金融監(jiān)管局，人民銀行烏魯木齊中心支行按職責分工負責，各師市負責）

二、擴大養(yǎng)老服務就業(yè)創(chuàng)業(yè)

（九）加強從業(yè)人員隊伍建設(shè)。支持高等院校和職業(yè)院校（技工院校）設(shè)置養(yǎng)老服務相關(guān)專業(yè)或開設(shè)相關(guān)課程，鼓勵學生在獲得學歷證書的同時，取得職業(yè)技能等級證書。按規(guī)定落實學生資助政策。將養(yǎng)老服務列為職業(yè)教育校企合作優(yōu)先領(lǐng)域，支持符合條件的養(yǎng)老機構(gòu)舉辦養(yǎng)老服務類職業(yè)院校。符合條件的養(yǎng)老服務類產(chǎn)教融合校企合作項目，優(yōu)先納入財政預算內(nèi)投資支持范圍。開展養(yǎng)老服務機構(gòu)負責人、管理人員的崗前培訓及定期培訓，使其掌握養(yǎng)老服務法律法規(guī)、政策和標準。把養(yǎng)老服務從業(yè)人員技能培訓納入職業(yè)技能培訓計劃，按規(guī)定給予職業(yè)培訓補貼、職業(yè)技能鑒定補貼。推動養(yǎng)老護理員職業(yè)技能等級認定工作，建立養(yǎng)老護理員職業(yè)技能等級與薪酬待遇掛鉤制度。養(yǎng)老服務機構(gòu)內(nèi)醫(yī)療技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機構(gòu)等同的執(zhí)業(yè)資格、注冊考核政策。開展養(yǎng)老護理員關(guān)愛活動，加強對養(yǎng)老護理員先進事跡與奉獻精神的社會宣傳，讓養(yǎng)老護理員的勞動創(chuàng)造和社會價值在全社會得到尊重。（教育局、人力資源社會保障局、財政局、民政局、衛(wèi)生健康委、文體廣電和旅游局按職責分工負責，各師市負責）

（十）發(fā)揮養(yǎng)老服務業(yè)吸納就業(yè)作用。結(jié)合政府購買基層公共管理和社會服務，優(yōu)先在團場（鎮(zhèn)、街道）、社區(qū)開發(fā)一批為老服務崗位，優(yōu)先吸納就業(yè)困難人員、建檔立卡貧困勞動力和高校畢業(yè)生。對符合小微企業(yè)標準的養(yǎng)老服務機構(gòu)新招用畢業(yè)年度高校畢業(yè)生、就業(yè)困難人員，簽訂1年以上勞動合同并繳納社會保險費的，按規(guī)定給予社會保險補貼。加強從事養(yǎng)老服務的建檔立卡貧困人口職業(yè)技能培訓和就業(yè)指導服務，引導其在養(yǎng)老服務機構(gòu)就業(yè)，吸納建檔立卡貧困人口就業(yè)的養(yǎng)老服務機構(gòu)按規(guī)定享受創(chuàng)業(yè)就業(yè)稅收優(yōu)惠、職業(yè)培訓補貼等支持政策。落實就業(yè)見習補貼政策，對見習期未滿即與見習人員簽訂2年以上期限勞動合同并繳納社會保險費的，可將剩余期限見習補貼補發(fā)給見習單位。（人力資源社會保障局、教育局、財政局、民政局、扶貧辦按職責分工負責，各師市負責）

三、促進養(yǎng)老服務消費

（十一）建立長期照護服務體系。在試點的基礎(chǔ)上建立長期護理保險制度，研究建立長期照護服務項目、標準、質(zhì)量評價等行業(yè)規(guī)范，完善居家、社區(qū)、機構(gòu)相銜接的專業(yè)化長期照護服務體系。通過政府購買服務等方式，開展老年人能力綜合評估，評估結(jié)果作為領(lǐng)取老年人補貼、接受基本養(yǎng)老服務的依據(jù)。完善經(jīng)濟困難的高齡、失能老年人補貼制度，加強與殘疾人兩項補貼政策銜接。鼓勵商業(yè)保險公司發(fā)展長期護理保險業(yè)務。（民政局、財政局、醫(yī)保局、衛(wèi)生健康委、地方金融監(jiān)管局，銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局，殘聯(lián)按職責分工負責，各師市負責）

（十二）促進老年人消費增長。推進老年人適用產(chǎn)品用品的研發(fā)、創(chuàng)新和應用，支持新技術(shù)在養(yǎng)老服務領(lǐng)域的應用與推廣，提升老年用品的供給質(zhì)量。推進在養(yǎng)老機構(gòu)、城鄉(xiāng)社區(qū)設(shè)立康復輔助器具配置服務（租賃）站點。將符合條件的基本治療性康復輔具按規(guī)定逐步納入基本醫(yī)療保險支付范圍，對城鄉(xiāng)特困人員、建檔立卡貧困戶和低保家庭中的失能、殘疾老年人配置基本康復輔具給予補貼。（民政局、發(fā)展改革委、科技局、工業(yè)和信息化局、財政局、商務局、醫(yī)保局、市場監(jiān)管局、扶貧辦，殘聯(lián)按職責分工負責）

（十三）加強老年人消費權(quán)益保護和養(yǎng)老服務領(lǐng)域非法集資整治工作。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，組織開展對老年人產(chǎn)品和服務消費領(lǐng)域侵權(quán)行為的專項整治行動。嚴厲查處向老年人欺詐銷售各類產(chǎn)品和服務的違法行為。廣泛開展老年人識騙防騙宣傳教育活動，提升老年人抵御欺詐銷售的意識和能力。鼓勵群眾提供養(yǎng)老服務領(lǐng)域非法集資線索，對涉嫌非法集資行為及時調(diào)查核實、風險提示并依法穩(wěn)妥處置。對養(yǎng)老機構(gòu)為彌補設(shè)施建設(shè)資金不足，通過銷售預付費性質(zhì)“會員卡”等形式進行營銷的，按照包容審慎監(jiān)管原則，明確限制性條件，采取商業(yè)銀行第三方存管方式確保資金管理使用安全。（市場監(jiān)管局、公安局、民政局、衛(wèi)生健康委、文體廣電和旅游局、地方金融監(jiān)管局按職責分工負責，各師市負責）

四、優(yōu)化養(yǎng)老服務有效供給

（十四）提升醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務能力。優(yōu)化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機構(gòu)市場準入環(huán)境，對養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)診所、衛(wèi)生所（室）、醫(yī)務室、護理站，取消行政審批，實行備案管理。具備法人資格的醫(yī)療機構(gòu)設(shè)立養(yǎng)老機構(gòu)，不需另行設(shè)立新的法人和進行法人登記，可按照相應的登記管理有關(guān)規(guī)定向登記機關(guān)申請變更登記事項或經(jīng)營范圍（業(yè)務范圍）等開展養(yǎng)老服務，并依法向民政部門辦理備案。對養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)置的醫(yī)療機構(gòu)，符合條件的按規(guī)定納入基本醫(yī)療保險定點協(xié)議管理范圍。推進基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)和醫(yī)務人員與老年人家庭建立簽約服務關(guān)系，建立社區(qū)醫(yī)生參與健康養(yǎng)老服務激勵機制。建立團場養(yǎng)老院和醫(yī)院緊密合作機制，提升團場養(yǎng)老院醫(yī)療護理服務能力。鼓勵醫(yī)護人員到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老機構(gòu)多點執(zhí)業(yè)。（衛(wèi)生健康委、民政局，黨委編辦，市場監(jiān)管局、醫(yī)保局按職責分工負責）

（十五）促進居家、社區(qū)和機構(gòu)養(yǎng)老融合發(fā)展。支持養(yǎng)老機構(gòu)運營社區(qū)養(yǎng)老服務設(shè)施，上門為居家老年人提供服務。將失能老年人家庭成員照護培訓納入政府購買養(yǎng)老服務目錄，組織養(yǎng)老機構(gòu)、社會組織、社工機構(gòu)、紅十字會等開展養(yǎng)老照護、應急救護知識和技能培訓。推進家政、物業(yè)服務機構(gòu)作為養(yǎng)老服務提供方進入居家社區(qū)養(yǎng)老服務領(lǐng)域，為居家老年人開展全方位生活照料服務。建立健全居家社區(qū)養(yǎng)老服務相關(guān)規(guī)章制度，規(guī)范服務流程，合理確定收費標準。鼓勵居家社區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu)投保雇主責任險和養(yǎng)老責任險。打造“三社聯(lián)動”機制，以社區(qū)為平臺、養(yǎng)老服務類社會組織為載體、社會工作者為支撐，大力支持志愿養(yǎng)老服務，積極探索互助養(yǎng)老服務。大力培養(yǎng)養(yǎng)老志愿者隊伍，加快建立志愿服務記錄制度，探索“學生社區(qū)志愿服務計學分”、“時間銀行”等做法，保護志愿者合法權(quán)益。做好居家和社區(qū)養(yǎng)老服務改革試點地區(qū)試點工作，及時總結(jié)經(jīng)驗，以點帶面推動居家和社區(qū)養(yǎng)老服務工作。各師市要制定政府購買居家社區(qū)養(yǎng)老服務政策和項目清單，并向社會公布。（民政局、人力資源社會保障局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、發(fā)展改革委、商務局、財政局，銀保監(jiān)會新疆監(jiān)管局，紅十字會按職責分工負責，各師市負責）

（十六）創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”模式。拓展信息技術(shù)在養(yǎng)老領(lǐng)域的應用，推動養(yǎng)老服務機構(gòu)利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)擴展養(yǎng)老服務內(nèi)容，積極開展智慧健康養(yǎng)老應用試點示范工作，促進人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)和智能硬件產(chǎn)品在養(yǎng)老服務領(lǐng)域深度應用。在具備條件的養(yǎng)老服務機構(gòu)，推廣物聯(lián)網(wǎng)和遠程智能安防監(jiān)控技術(shù)，實現(xiàn)24小時安全自動值守。運用互聯(lián)網(wǎng)和生物識別技術(shù)，探索建立老年人補貼遠程申報審核機制。（工業(yè)和信息化局、民政局、發(fā)展改革委、衛(wèi)生健康委按職責分工負責）

（十七）健全老年人關(guān)愛服務體系。健全完善獨居、空巢、失能、重殘、計劃生育特殊家庭等特殊困難老年人定期探訪制度。推廣“養(yǎng)老服務顧問”模式，發(fā)揮供需對接、服務引導等作用。探索通過公開招投標方式，支持有資質(zhì)的社會組織接受計劃生育特殊家庭、孤寡、殘疾等特殊老年人委托，依法代為辦理入住養(yǎng)老機構(gòu)、就醫(yī)等事務。積極組織老年人開展有益身心健康的活動。（民政局、衛(wèi)生健康委按職責分工負責，各師市負責）

（十八）積極推進老年教育。優(yōu)先發(fā)展社區(qū)老年教育，建立健全“師市——團場（鎮(zhèn)、街道）——連隊、社區(qū)”三級社區(qū)老年教育辦學網(wǎng)絡，方便老年人就近學習。鼓勵各類教育機構(gòu)通過多種形式舉辦或參與老年教育，推進老年教育資源、課程、師資共享，探索養(yǎng)教結(jié)合新模式，為社區(qū)、老年教育機構(gòu)及養(yǎng)老服務機構(gòu)等提供支持。（教育局、衛(wèi)生健康委，黨委組織部，民政局按職責分工負責）

五、完善養(yǎng)老服務基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

（十九）加快團場、街道養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展。對已建成未投入使用的團場養(yǎng)老機構(gòu)，要采取有力措施加快投入運營，并優(yōu)先為生活困難老年人和生活不能自理特困人員提供集中供養(yǎng)服務，確保有意愿入住的特困人員全部實現(xiàn)集中供養(yǎng)。2022年底前，力爭街道綜合養(yǎng)老服務機構(gòu)、城市社區(qū)日間照料機構(gòu)覆蓋率分別達到100%、90%。（民政局、發(fā)展改革委、財政局按職責分工負責，各師市負責）

（二十）實施民辦養(yǎng)老機構(gòu)消防安全達標工程。2020年起各級使用福利彩票公益金采取以獎代補等方式，引導和幫助存量民辦養(yǎng)老機構(gòu)按照國家工程建設(shè)消防標準配置消防設(shè)施、器材，并結(jié)合實際在服務對象住宿和主要活動場所安裝獨立式感煙火災探測報警器和簡易噴淋裝置。加強對養(yǎng)老服務機構(gòu)消防安全責任人、管理人、從業(yè)人員及服務對象等開展消防安全宣傳教育培訓和消防演練，所有養(yǎng)老護理員崗前都要經(jīng)過消防安全培訓。（民政局、公安局、應急管理局、人力資源社會保障局按職責分工負責，各師市負責）

（二十一）實施老年人居家適老化改造工程。采取政府補貼等方式，對納入特困供養(yǎng)、建檔立卡范圍的高齡、失能、殘疾老年人家庭，實施適老化改造。有條件的師市可積極引導城鄉(xiāng)老年人家庭進行適老化改造，根據(jù)老年人社會交往和日常生活需要，結(jié)合老舊小區(qū)改造等因地制宜實施。（民政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、財政局、衛(wèi)生健康委、扶貧辦，殘聯(lián)按職責分工負責，各師市負責）

（二十二）落實養(yǎng)老服務規(guī)劃要求。各師市應按照要求編制養(yǎng)老服務設(shè)施專項規(guī)劃，將各類養(yǎng)老服務設(shè)施的規(guī)劃布點等內(nèi)容納入國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。落實新建城區(qū)和新建住宅區(qū)配套養(yǎng)老服務設(shè)施“四同步”（同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付），竣工驗收時建設(shè)單位應當征求所在地民政部門意見。新建城區(qū)和新建住宅區(qū)以人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設(shè)養(yǎng)老服務設(shè)施；舊城區(qū)和已建住宅區(qū)無養(yǎng)老服務設(shè)施或者養(yǎng)老服務設(shè)施未達到規(guī)劃要求和建設(shè)標準的，應通過新建、改建、購置、置換、租賃等方式進行配置，并同步開展消防設(shè)施改造。將居家社區(qū)養(yǎng)老服務設(shè)施納入社區(qū)配套用房建設(shè)范圍。所有社區(qū)養(yǎng)老服務設(shè)施在不變更產(chǎn)權(quán)關(guān)系的前提下，由師市民政部門統(tǒng)一登記管理，通過招標、委托等方式，無償或低償提供給養(yǎng)老專業(yè)服務組織使用，未經(jīng)民政部門同意不得改變用途。（民政局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局按職責分工負責，各師市負責）

（二十三）加大閑置資源整合力度。各師市應制定整合利用閑置資源改造為養(yǎng)老服務設(shè)施的政策措施。鼓勵將閑置且符合改造條件的學校、廠房、商業(yè)設(shè)施等場所改造為養(yǎng)老服務設(shè)施，對城鎮(zhèn)現(xiàn)有閑置設(shè)施辦養(yǎng)老服務機構(gòu)的，可先按養(yǎng)老設(shè)施使用，后改變土地使用性質(zhì)。整合改造中需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要依法加快辦理登記手續(xù)。將閑置公有房產(chǎn)優(yōu)先、優(yōu)惠用于養(yǎng)老服務，在公開競租同等條件下給予優(yōu)先承租。利用建筑面積1000平方米以下的獨棟建筑或?qū)⒔ㄖ飪?nèi)部分樓層改造為養(yǎng)老服務設(shè)施的，在符合國家相關(guān)標準前提下，不再要求出具近期動遷計劃說明、臨時改變建筑使用功能說明、環(huán)評審批文件或備案回執(zhí)。（自然資源局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、生態(tài)環(huán)境局按職責分工負責，各師市負責）

不動產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第4篇

虛假注冊資本的形式

虛假注冊資本在公司設(shè)立或增資登記過程中或者公司設(shè)立之后，欺騙公司登記部門或其他投資人以獲取公司登記行為。虛假注冊資本包括：虛報注冊資本、虛假出資和抽逃注冊資本，三者簡稱為“兩虛一抽”。

1　虛報注冊資本，是指申請公司登記的個人或者單位，使用虛假證明文件或者采取其他欺詐手段，虛報注冊資本，欺騙公司登記主管部門，取得公司登記的行為。

2　虛假出資，是指公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實物或者未轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)，欺騙繳足出資的公司其他股東、債權(quán)人和社會公眾的行為。

3　抽逃注冊資本，是指公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的行為。

我國關(guān)于注冊資本的有關(guān)法律法規(guī)針對上述三種類型的虛假注冊資本行為情節(jié)嚴重的可判處“虛報注冊資本罪”，“虛假出資罪”和“抽逃注冊資本罪”。

虛假注冊資本的危害性

“兩虛一抽”的行為直接違反了國家對公司登記的管理制度，侵害了公司、投資者和債權(quán)人的權(quán)益，危及社會誠信體系建設(shè)和社會經(jīng)濟活動公平，破壞了正常的社會經(jīng)濟秩序。并且在相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，虛假的注冊資本虛夸了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展指標，造成數(shù)字繁榮，實際指標虛假，數(shù)字失真，從而可能導致政府相關(guān)部門的決策失誤。

良好的信用體系是現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)，是企業(yè)制度順利、有效實施的前提。企業(yè)虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為會給企業(yè)的發(fā)展、交易安全的維護與債權(quán)人利益的保障帶來相當嚴重的負面影響。

虛假注冊資本會使注冊會計師提供不正確的驗證意見而導致會計師事務所需承擔民事賠償責任和行政責任的可能性，以及注冊會計師需承擔民事責任、行政責任和刑事責任，使得驗資業(yè)務成為會計師事務所的一項高風險業(yè)務。

常見虛假注冊資本手法

(一)虛報注冊資本的常見手法

會計師事務所出具的驗資報告，系證明注冊資金到位的主要法律文件，因此，虛報注冊資本主要是圍繞著如何取得驗資報告展開的。常見手法如下：

1　出資人把部分資金在驗資賬戶中循環(huán)進出，然后以銀行進賬單驗資達到虛報注冊資本的目的；

2　出資人將銀行借款或匯入的往來款項不及時入賬，盡管銀行有不得提取大額現(xiàn)金的規(guī)定，但有的出資人卻以分次提取現(xiàn)金、再繳回銀行賬戶等方式獲得銀行出具的收款憑證，達到虛假增資的目的；

3　串通或欺騙金融機構(gòu)取得銀行收款憑證，或直接偽造或變造銀行收款憑證，然后再欺騙注冊會計師驗資，

4　私刻會計師事務所和注冊會計師的簽章，或者對驗資報告進行加工變造，

5　虛構(gòu)資本公積、盈余公積、未分配利潤，然后通過這些項目轉(zhuǎn)增資本騙取驗資報告，

6　利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互投資虛增注冊資本。

(二)虛假出資的常見手法

常見的虛假出資手法如下：

1　中介機構(gòu)“一條龍”服務虛假出資。一些中介機構(gòu)在代辦工商營業(yè)執(zhí)照中，實行了“一條龍”的服務，一切由中介機構(gòu)操辦。公司創(chuàng)辦者只需交納一定的手續(xù)費，甚至可以在“零”出資的情況下直接由中介公司代辦營業(yè)執(zhí)照，虛構(gòu)投資行為，

2　利用本公司的其他銀行賬戶將資金以借款名義借給股東，然后以股東名義作為投資追加注冊資本，但實際上，公司未將資金交付給借款的股東，借款的股東也未辦理資金轉(zhuǎn)移手續(xù)，而是公司將股東所借資金在該公司銀行賬戶之間內(nèi)部轉(zhuǎn)賬，股東本身并未增加任何實際投資。

3　以房屋、車輛等不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)出資的，采取辦理虛假財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)出資，或者已經(jīng)辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但實物并未交付?！秶鴦赵宏P(guān)于修改的決定》明確規(guī)定：“出資是非貨幣財產(chǎn)的，應當在公司設(shè)立登記時提交已辦理其財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”，

4　以實物方式交付的，采用少交多報或者在評估作價時，故意高估作價再作為出資；

5　利用資產(chǎn)評估增值虛假出資。有的企業(yè)為辦理銀行信用等級或銀行貸款，對其擁有的房屋或土地使用權(quán)申請評估，同時將評估結(jié)果的增值部分計人了資本公積科目，隨后做轉(zhuǎn)增實收資本的會計處理并申請驗資。

(三)抽逃出資的常見手法

抽逃出資是指在公司成立后，公司股東將其出資部分或全部抽回，常見手法如下：

1　以各種名目(如往來款、購貨款)在驗資后將公司的貨幣出資抽走，此方式一般抽逃時間與注冊日期接近，長期掛其他應收款，掛賬方多為股東或關(guān)聯(lián)方，理由多為采購材料等，或抽逃資金后不做賬，貨幣資金賬實不符；

2　虛報利潤、不提或少提法定盈余公積以增加可分配利潤，后以分配利潤名義直接從公司提走貨幣資金；

3　以借貸資金進行驗資，公司成立后將公司資金用于償還借貸資金；

4　將注冊資金的貨幣出資部分，股東以購買設(shè)備等為名，用假購物收款收據(jù)入賬，虛構(gòu)“購買存貨和固定資產(chǎn)”事宜，或者將注冊資金中貨幣出資的部分在企業(yè)成立后抽走部分或全部，然后用其他非貨幣資產(chǎn)補賬(事實上不存在或者高估價格)；

5　出資人以虛假的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式從公司提取資金。

此外還有企業(yè)通過對投資主體的惡意反投資、捐贈、提供抵押擔保等形式，或者企業(yè)進行借款而由股東使用等方式進行抽逃。

注冊資本審驗的幾點建議

注冊會計師應當充分認識驗資中存在的問題或不足，深刻理解《中國注冊會計師審計準則第1602號――驗資》有關(guān)規(guī)定，以嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和較強的執(zhí)業(yè)判斷能力辦理驗資業(yè)務，規(guī)范執(zhí)業(yè)，控制和防范驗資鑒證風險。

注冊會計師應該加強職業(yè)道德修養(yǎng)，準確理解和嚴格遵循審計準則等專業(yè)標準，在執(zhí)業(yè)過程中始終保持高度負責的態(tài)度，謹慎做出各種判斷；注冊會計師在執(zhí)行審驗程序時，也應當遵守職業(yè)道德規(guī)范，恪守獨立、客觀、公正的原則，并以應有的職業(yè)謹慎態(tài)度執(zhí)行業(yè)務，發(fā)表意見，不為委托人或第三人的非法意思表示所左右。

注冊會計師在注冊資本的審驗中要重點關(guān)注以下幾方面工作：

1　審驗客戶的基本情況，調(diào)查了解的內(nèi)容一般包括：出資者人數(shù)、出資方式、出資數(shù)額及有關(guān)實物資產(chǎn)是否已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記證明等。

2　審驗貨幣資金出資時。要重點審查銀行對賬單，必須索取和分析合理一段時期內(nèi)銀行對賬單，分析其資金的增減變化情況，對其中明顯異常的金額予以充分關(guān)注。

3　審驗房屋、設(shè)備、車輛等固定資產(chǎn)出資的，除實施審驗產(chǎn)權(quán)證書、合同或協(xié)議、財產(chǎn)移交清單以及進行實地觀察程序外，還應當關(guān)注相應的付款憑證等資料，查驗是否已按合同或協(xié)議的約定付清款項，進一步確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

4　審驗知識產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資時，重點應驗證其產(chǎn)權(quán)歸屬和作價的合理性。

不動產(chǎn)登記管理規(guī)定范文第5篇

隨著《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)逐步完善，房屋登記社會化、規(guī)范化和信息化程度的提高，深層性、基礎(chǔ)性的問題開始凸顯，原始簡易的房屋登記模式已難以維持，在保證交易安全、維護權(quán)利人的合法權(quán)益等方面出現(xiàn)了一些問題，不乏是因房屋編碼的不規(guī)則所引起的，因此，重視對房屋編碼的研究已刻不容緩。

(一)編碼的涵義

編碼是用預先規(guī)定的方法將文字、數(shù)字或其他對象編成一組數(shù)碼。房屋編碼是指按一定的規(guī)則與給定的地址一致性的，在地圖上找到并標注每條地址所對應的位置，通過房屋幾何圖形點的坐標或空問地址(如城市、街道、街坊、樓號、房問等)，將房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)與其在地圖上相對應的圖形元素一一對應的一組數(shù)碼。房屋編碼是GIS中比較重要的一個功能。

一個城市的GIS要求能夠?qū)⑷魏蔚乩韺傩詳?shù)據(jù)移植到空間坐標系中，使所有的屬性數(shù)據(jù)能夠與一個空間坐標系建立關(guān)聯(lián)，從而保證數(shù)據(jù)庫中每一個對象被準確無誤地疊加在地圖上，建立空間信息與非空間信息之間的聯(lián)系，這個過程包括對數(shù)據(jù)的準確編碼分類和注冊。因此，房屋編碼在城市空間定位和分析領(lǐng)域內(nèi)具有非常廣泛的應用，滿足諸如城市規(guī)劃建設(shè)、房地產(chǎn)登記、公安部門的(119、110)報警系統(tǒng)等基于位置的服務需求。

編碼也稱類碼或者代碼，其含義嚴格講有一定的區(qū)別，它根據(jù)不同的研究對象決定編碼的碼位長度。對于比較特殊的研究對象，往往就給它特殊的、碼位很少的，稱之為代碼，如郵政編碼，采用四級六位編碼制；對于比較簡單的研究對象，往往只需要考慮它們之間的單一聯(lián)系，一般采用碼位短一些的，稱之為類碼，如股票編碼，是由股票交易品種掛牌代碼來進行處理交易的；而對于比較復雜的研究對象，既要考慮到它們之間的縱向聯(lián)系，又要考慮到它們之間的橫向關(guān)系，主要采用碼位較長的，稱之為編碼，如身份證號是特征組合碼，它由地址碼、人的出生日期碼、順序碼和校驗碼組成。

在房地產(chǎn)登記、房產(chǎn)測量中，考慮到編碼、類碼和代碼的作用都是為了有效地組織數(shù)據(jù)、利用數(shù)據(jù)和進行統(tǒng)計分析，其碼位結(jié)構(gòu)復雜一些、長一些，因此，把它稱為房屋編碼。

(二)房屋編碼的特性

1.唯一性

房屋編碼應以房屋登記基本單元為單位，由阿拉伯數(shù)字和字母組成。房屋編碼應符合其基本特性，即唯一性、確定性和穩(wěn)定性。房屋編碼編制后不可能產(chǎn)生類似的第二代碼，編制后不能重復使用到其他房屋基本單元上，編制后要保持編碼不變。因此選擇的編碼數(shù)據(jù)應由房屋所在的坐標位置來確定，采用坐標法編制房屋編碼時一般取自房屋西南角坐標，因為平面坐標是從赤道和分帶中央子午線起算，向北向東為正值，以此點的坐標在房屋幾何圖形里面，不會偏離房屋幾何圖形，故選擇西南角的坐標。而不選擇房屋幾何中心，是因為房屋結(jié)構(gòu)幾何情況復雜，有時選擇的幾何中心有可能不在本房屋內(nèi)，而在其他房屋幾何圖形中。對于一個城市而言，房屋編碼只能選擇一種編制方法進行編制，方法確定后，不得隨意改變，如確需改變的，必須與原房屋編碼建立一一對應關(guān)系。當行政區(qū)劃代碼發(fā)生變化時，對已完成房屋編碼賦碼的房屋，不再重新賦碼；未進行賦碼的房屋，則根據(jù)最新行政區(qū)劃代碼，進行房屋的編碼賦碼。

根據(jù)規(guī)定，房屋編碼應記載于登記簿，并可標注于房地產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明、房產(chǎn)圖、地籍圖、房地產(chǎn)登記檔案中。登記基本單元合并、分割，應重新編碼，原代碼不得再賦予其他房地產(chǎn)基本單元；登記基本單元拆除或滅失，其已使用的編碼不再使用，永久保存。

2.科學性

房屋編碼的主要應用領(lǐng)域是房屋登記及其信息利用，使用頻率很高。因此，房屋編碼在編制過程中應符合編碼的實際使用要求。房屋是商品，有商品就有交易，有增量房交易和存量房交易，根據(jù)我國商品房市場管理規(guī)定，商品房屋可以預銷售，有在建工程抵押登記、房屋預告登記和房屋預查封登記等情況，都是在房屋尚未建成時就發(fā)生的，此時，房屋編碼就應充當交易登記信息的查詢作用，房屋在建時就賦碼確立。房屋登記以房產(chǎn)測繪為基礎(chǔ)，房產(chǎn)測繪又分為預測和實測兩個階段，房屋編碼是在房產(chǎn)測繪預測時就予以賦碼。如果房屋編碼僅僅是解決房屋申請受理、審查、記載登記簿和房屋登記簿信息利用兩個階段的需要，它是不完整、不科學的，房屋編碼既要符合房屋在建時信息查詢的需要，要滿足房屋登記及其信息利用的需要，因此，房屋編碼要覆蓋房屋信息形成的全過程，要符合發(fā)展了的信息化管理的基本要求，具有科學性。

3.適用性

房屋登記離不開房地產(chǎn)圖的支撐，沒有分幅圖及分層分戶圖的保障，很難進行房屋登記及其信息管理，如房屋編碼中的坐標法是在原來國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986，1-2000)的基礎(chǔ)上完善、發(fā)展的，在全國發(fā)達城市中采用坐標法的編碼實際已經(jīng)使用了十多年，因此，它具有實用性和可操作性，適用范圍較廣。雖然其碼位較長、計算復雜，但可以通過計算機進行系統(tǒng)管理編制，并制作條形碼，采用讀卡器讀取，操作簡單、方便安全。隨著信息化管理的要求，又引進了信息化管理的基本編碼理念，其適用性更加廣泛、全面。它涉及房地產(chǎn)市場及其管理的全過程，還可以推廣應用于公安、規(guī)劃、民政等部門。運用房屋編碼可以達到以圖編碼、以圖管房、滿足個人住房信息系統(tǒng)根本要求，在房產(chǎn)GIS建設(shè)發(fā)展中作為主鍵值使用，具有很好的適用性。

(三)房屋編碼的發(fā)展

1.編碼的演變

上世紀80年代以前，受當時測量手段、設(shè)備、能力等諸方面原因限制，全國大部分的房地產(chǎn)登記機構(gòu)沒有經(jīng)費支撐組織大范圍的房產(chǎn)測量工作，由于缺乏基礎(chǔ)測繪平面圖，當時的登記機構(gòu)往往采取按時間順序號編制方式對房屋逐一編號，如：收件號、登記號等。進入90年代，隨著房產(chǎn)測量技術(shù)的廣泛應用，登記部門有能力通過組織測量或其他途徑獲取房屋的基礎(chǔ)分幅平面圖，房屋代碼的編制方式逐漸改為類似于房產(chǎn)測量中丘地的編制方式，結(jié)合房屋所在的行政區(qū)劃、街道、幢、單元進行編號，如：丘地號、房地號、丘權(quán)號等。

房屋編號在當時測繪、登記、檔案管理中均發(fā)揮著一定作用，但隨著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理現(xiàn)代化、規(guī)范化程度的不斷提高，房產(chǎn)GIS技術(shù)的應用日趨成熟，各類信息數(shù)據(jù)之間的傳遞、交換也變得越來越頻繁，信息查詢矛盾也越來越突出，原有的各類房屋編號已經(jīng)不能勝任現(xiàn)代房屋登記的需要，原房屋編號方式大多采用手工操作，沒有相應的規(guī)則規(guī)范，較為簡單且隨意性大，特別不適用于信息管理的要求。而房屋編碼的應用本身是為了對房屋的身份進行識別與區(qū)分，所要求的是一種唯一、確定不變的編碼體系，顯然舊有的房屋編號已不能達到現(xiàn)代化、標準化和信息化的要求。

對房屋進行編號的規(guī)定，早在《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設(shè)部令[1990]第7號)

中就明確提出，城市房屋的產(chǎn)籍，應當依照房地丘(地)號建立。房地丘(地)號的編定，按照房地產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。之后，在我國現(xiàn)行的《房屋登記辦法》中也規(guī)定了“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號)的房屋或者特定空問”。《房屋登記簿管理試行辦法》第5條規(guī)定，“房屋登記簿應當按照房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號”。由此可見，房屋編號在房屋登記實務中不斷被認識、完善和發(fā)展。規(guī)章規(guī)程等作了明確的規(guī)定，要編制和使用規(guī)范的、標準的、較為統(tǒng)一的房屋編碼規(guī)則，這對房產(chǎn)測繪、房屋登記、檔案信息管理和建立全國個人住房信息系統(tǒng)等有著十分重要的現(xiàn)實意義。

2.房屋編碼現(xiàn)狀

長期以來，我國房地產(chǎn)登記部門一直使用門牌號來標識管理對象，在編碼應用方面，一直處于相對落后的水平。隨著信息技術(shù)的廣泛應用，國家陸續(xù)出臺了《全國組織機構(gòu)代碼編制規(guī)則》GB／T11714 1995、《公民身份證號碼》GBl 1643 1999等多項代碼標準。這些標準的出臺，在標準化建設(shè)、規(guī)范化管理、數(shù)據(jù)共享及社會信用體系的建立等方面起著極其重要的作用，為房屋編碼的編制提供了科學合理的參考依據(jù)，但是，在業(yè)內(nèi)對房屋編碼上普遍存在不統(tǒng)一、不一致等問題。主要反映在以下幾個方面。

(1)編制標準不統(tǒng)一。房屋編碼由于國家尚未建立具體的操作標準，因此，各地在實際工作中存在基礎(chǔ)工作不統(tǒng)一、操作不統(tǒng)一、編制標準不統(tǒng)一、編制方法不統(tǒng)一、房屋編碼的碼位數(shù)長度不統(tǒng)一等問題。

(2)基礎(chǔ)建設(shè)不完善。編制房屋編碼房屋要采集幾何圖形點坐標，而坐標的采集是要求在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和項目測繪工作十分到位的情況下才能展開，沒有基礎(chǔ)測繪很難獲得平面坐標，在房屋編碼的制定和應用中需要廣泛采集房屋坐標數(shù)據(jù)，由于很多城市長期以來沒有重視基礎(chǔ)測繪、房產(chǎn)GIS建設(shè)，沒有房產(chǎn)分幅圖形數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，這給房屋編碼工作開展帶來一定難度。

(3)信息應用有差距。由于各地房屋登記管理模式和信息化應用水平有很大差異，其應用管理基礎(chǔ)工作一時難以落實到位，對房屋登記編碼的認識和在執(zhí)行標準化建設(shè)上也有誤區(qū)，僅滿足于一般的使用，沒有作進一步的探索，這將給房屋登記編碼工作的推進帶來一定的阻力。

(4)新舊編碼難銜接。房產(chǎn)測繪、房屋登記和房地產(chǎn)檔案信息管理從一開始就要求有一個房屋代號作為查詢管理使用，在沒有確定標準的情況下各地已經(jīng)形成一套自己的房屋代號管理，且給每個登記單元賦予一個號碼，當房屋編碼標準出臺后，就有一個新編碼與舊代號建立一種對應關(guān)系，以確保房屋登記正常使用的問題。

3.常見編碼模式

(1)自然編碼法。該編碼方式以房產(chǎn)檔案為基礎(chǔ)，以房屋登記先后的時間順序產(chǎn)生的流水號進行房屋代碼編制管理。自然編碼法最大的不足是它與房屋的地理位置無關(guān)，它不能使一個房屋基本單元在動態(tài)管理中達到唯一性，因此，不能與地圖建立對應關(guān)系，不適合用于GIS管理。

(2)生命周期法。該編碼方式以房屋的使用壽命為基礎(chǔ)，從房屋建造竣工交付使用時開始進行房屋代碼編制管理。它由行政區(qū)劃代碼、房屋竣工年份代碼、幢和戶順序碼、校驗碼組合構(gòu)成。生命周期法的不足是在缺乏歷史資料的房屋、無法知道歷史房屋竣工年份時，其編碼就不完整、不確定。

自然編碼法和生命周期法的編制原理，主要是建立在房屋已建成、竣工交付使用的基礎(chǔ)上，這種編碼方法不能完整地覆蓋、應用在房屋登記的全過程，不能有效地進行房屋登記，特別在信息化管理中房屋編碼充當著索引的作用，從房屋開始預測時就建立了房屋基本信息。

(3)地理位置法。該編碼方式以房屋登記基本單元為單位，按照《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》(CB／T2260)和《縣級以下行政區(qū)劃代碼編制規(guī)則》(GB／T10114)的規(guī)定，冠以行政區(qū)劃代碼、房屋幢代碼、戶室號代碼構(gòu)成本體碼及其校驗碼組合而成。本體碼又分為坐標法、分宗法和分幅法。坐標法以房屋幢的幾何圖形點平面坐標直接定位進行房屋編碼。分幅法是依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，充分利用各城市現(xiàn)有的房產(chǎn)測量1：500比例尺分幅圖圖幅號為基礎(chǔ)，進行房屋代碼編制管理。分宗法是以《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定要求，以地籍宗地號為基本單位編制而成。地理位置法具有比較優(yōu)勢，應用領(lǐng)域廣泛。

由于自然編碼法和生命周期法有一定的局限性，本文主要是圍繞地理位置法進行探析研究，把握房屋編碼編制方法并建議推廣使用。

(四)房屋編碼的作用

房屋登記的結(jié)果是建立登記簿，一個房屋登記簿對應一個房屋基本單元，就要保證兩者之間的一致性和關(guān)聯(lián)性，使賦予每個基本單元唯一一個房屋編碼。房屋登記簿按物編成主義生成，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應當以一個城市為基礎(chǔ)，以統(tǒng)一的房屋編碼設(shè)置房屋登記簿。

1.有利于數(shù)據(jù)模式優(yōu)化整合

通過房屋編碼建立物理數(shù)據(jù)和權(quán)屬登記屬性數(shù)據(jù)雙向?qū)P(guān)系，利用房屋編碼來組織房屋樓盤表，把這些相互關(guān)聯(lián)的信息與房屋實體信息聯(lián)系起來，通過房屋樓盤表不僅直觀地反映權(quán)屬登記時的權(quán)利狀態(tài)，而且便于房屋登記簿的記載和管理。在進行房屋登記時，登記審核人員以房屋編碼為入手，直接查找到房屋登記簿及其各條信息，為登記、審查和檔案利用服務提高工作質(zhì)量與效率，可以避免一房二賣等問題的發(fā)生，從而真正實現(xiàn)了“以圖管房、以圖建簿”的現(xiàn)代化、規(guī)范化和信息化的房地產(chǎn)檔案管理。數(shù)據(jù)模式的標準化是實現(xiàn)信息資源共享的前提，只有將標準化的、要求較高的編碼方式應用于基礎(chǔ)信息關(guān)聯(lián)，整合理順數(shù)據(jù)信息關(guān)系，使房產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)符合系統(tǒng)要求，才能建立房屋登記簿數(shù)據(jù)、房屋物理數(shù)據(jù)、土地登記數(shù)據(jù)、測繪數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立共享和交互的“數(shù)字房產(chǎn)”信息平臺，如圖1所示。

2.有利于進行各類數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

房屋編碼，無論采用何種方法(分宗法、分幅法、坐標法)進行編制，均可以與房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪圖形相關(guān)聯(lián)，通過房屋編碼由房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪圖形信息到房屋樓盤表，再由房屋樓盤表與業(yè)務系統(tǒng)的房屋登記信息、房地產(chǎn)檔案信息建立關(guān)聯(lián)。房屋編碼在房屋物理數(shù)據(jù)和房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)中起著數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)作用，每一套房屋都有唯一的房屋編碼并對應的樓盤表，在房屋登記業(yè)務系統(tǒng)中，數(shù)據(jù)庫中的各關(guān)系表都與各自的房屋編碼相對應，有了房屋編碼這關(guān)鍵字段的存在，就可以將房屋物理數(shù)據(jù)、權(quán)屬數(shù)據(jù)進行有機的組織，進行系統(tǒng)與系統(tǒng)之問的關(guān)聯(lián)，如圖2所示。

3.有利于降低風險提高效率

通過房屋編碼在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪圖形上能夠精確定位房屋所在位置，聯(lián)接樓盤表，再獲悉房屋屬性數(shù)據(jù)，縮短了查詢時間，極大地提高了工作效率。房屋編碼的關(guān)聯(lián)作用使得房屋權(quán)屬情況，諸如房屋預銷售、預告登記、在建工程抵押登記、所有權(quán)登記、房屋查封、預查封登記、注銷登記等業(yè)務信息關(guān)聯(lián)在一起，可降低風險。房屋編碼可以將房屋精確定位，能夠有效避免因房屋坐落描述不清或者坐落的變更導致無法查詢、房屋漏查封、重復查封、重復交易和重復抵押等情況，在一定程度上降低了登記機構(gòu)辦理業(yè)務的風險。

同時，必須對房屋總體情況作適時的統(tǒng)計，反映城市房屋分布情況及結(jié)構(gòu)、用途和房屋數(shù)量，為城市規(guī)劃、拆遷以及制定住房政策提供依據(jù)。因此，房屋的統(tǒng)計工作面廣量大、動態(tài)性強，要保持一個城市房屋基本狀況具備現(xiàn)勢性，必須采用科學的方法和信息化技術(shù)來保證，以房屋編碼為索引，依靠強大的房產(chǎn)測繪圖形數(shù)據(jù)庫、房屋登記數(shù)據(jù)庫和房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫的支撐，通過抽取、轉(zhuǎn)換、加載進行統(tǒng)計與分析。

4.有利于構(gòu)建信息共享平臺