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不動產(chǎn)基金管理范文第1篇

被全球PE投資人所追捧的黑石，其實最大的業(yè)務(wù)部門不是企業(yè)股權(quán)投資，而是地產(chǎn)基金，地產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了公司過去3年利潤總和的50%！

而全球最大的酒店管理集團(tuán)喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)其實是被一家私募地產(chǎn)基金創(chuàng)造出來的，這家基金剛剛打造了全球最“貴”的酒店，并把它賣給了中國的陽光保險集團(tuán)……

此外，私募地產(chǎn)基金管理公司不僅可以管理私募基金，還可以管理公募的REITs公司，有一家私募地產(chǎn)基金公司就管理了5只REITs……

至于REITSs，它是一種以高分紅著稱的特殊地產(chǎn)基金，有一種REITs，它可以每月分一次紅，并已連續(xù)分紅540個月（45年），它的投資人像領(lǐng)工資一樣每月領(lǐng)取分紅收益……

關(guān)于地產(chǎn)基金，談?wù)摰囊呀?jīng)太多了，在這里我們不想講那些眾所周知的故事，只想講講那些你可能還不知道的關(guān)于這個“家族”的投資秘訣，以及那些你可能還沒聽說過的、但卻已經(jīng)憑借獨特的投資策略為投資人創(chuàng)造了豐厚財富的“家族成員”，希望有一天中國的地產(chǎn)基金也能成為這個“家族”中的佼佼者。

地產(chǎn)基金“大家族”

地產(chǎn)基金管理資產(chǎn)超過4萬億美元

房地產(chǎn)投資基金是指投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者資金，由基金托管人托管，基金管理人管理和運(yùn)用資金，為基金單位持有人的利益而投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)項目、抵押貸款、房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)、債權(quán)、MBS及其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品）的投資實體。

按照募集方式劃分，房地產(chǎn)投資基金可以分為公募型和私募型基金，REITs是公募房地產(chǎn)投資基金的主要表現(xiàn)形式，而有限合伙型的封閉式地產(chǎn)基金則是私募地產(chǎn)基金的主要表現(xiàn)形式。

至于國內(nèi)最常見的投資于“地產(chǎn)開發(fā)項目債權(quán)收益”的地產(chǎn)信托，只是眾多地產(chǎn)基金中的一種;實際上，地產(chǎn)基金既可以投資于地產(chǎn)開發(fā)項目，也可以投資于長期持有的出租物業(yè)，包括寫字樓、商場、酒店、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)、出租公寓等;它既可以投資于地產(chǎn)項目的債權(quán)，也可以投資于地產(chǎn)項目的股權(quán)，還可以投資于地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行在外的各類證券資產(chǎn)，更可以在行業(yè)低谷中投資于地產(chǎn)領(lǐng)域的不良資產(chǎn)。

目前，全球公募及私募地產(chǎn)基金的資本額已達(dá)到2萬億美元，管理的資產(chǎn)額則超過4萬億美元，其中，單只地產(chǎn)基金的募資規(guī)模最大可以達(dá)到130億美元。而被眾多私募股權(quán)機(jī)構(gòu)所追捧的黑石集團(tuán)，同時也是全球最大的地產(chǎn)基金管理公司，過去5年，黑石在地產(chǎn)領(lǐng)域的累計募集資金額達(dá)到463億美元，當(dāng)前管理資產(chǎn)額超過900億美元;而全球最大的REITs公司，當(dāng)前的總市值也已超過570億美元。

收益率方面，過去20年，公募的股權(quán)型REITs基金的年均收益率達(dá)到11.5%，而私募的地產(chǎn)基金則出現(xiàn)比較嚴(yán)重的業(yè)績分化，好的基金年化收益率可以達(dá)到30%-40%、甚至更高，而差的基金則可能出現(xiàn)嚴(yán)重虧損甚至提前清盤，但如果對各年發(fā)起的所有私募地產(chǎn)基金進(jìn)行等額配置的話，過去20年平均的年化收益率可以達(dá)到12.3%。

總之，地產(chǎn)基金是個“大家族”，很多地產(chǎn)基金管理公司的管理資產(chǎn)規(guī)模都要比地產(chǎn)企業(yè)大得多，因此，地產(chǎn)基金并不是地產(chǎn)企業(yè)的融資工具，而是旨在透過對地產(chǎn)行業(yè)的多策略投資，為各類投資人提供一個從不動產(chǎn)投資中獲取長期穩(wěn)定高收益的機(jī)會。

REITs的本質(zhì)：為普通投資人提供一個從不動產(chǎn)投資中獲取長期穩(wěn)定收益的機(jī)會

1960年9月14日，美國頒布《房地產(chǎn)投資信托法案》，允許設(shè)立REITs，開啟了美國以及全球REITS市場的發(fā)展歷程。目前全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，另有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場，全球REITs的總市值已經(jīng)超過一萬億美元，北美是REITs市場最發(fā)達(dá)的地區(qū)，占全球REITs總市值的60%以上，澳大利亞和日本次之，市值占比分別為8%和6%，中國香港的REITSs市值占比約2%。從REITs的投資區(qū)域分布來看，作為REITs發(fā)源地的美國是全球第一大REITs投資市場，占比43%，歐洲緊隨其后，投資額占比為27%，亞洲為第三大投資區(qū)域，占比19%。

所謂REITs，其英文全稱是“Real Estate Investment Trusts”，REITs是一類特殊的地產(chǎn)投資基金，它需要滿足以下幾個條件：一是REITs必須將90%以上的年度應(yīng)稅收入（資本利得除外）以股利形式分配給投資人;二是REITs的資產(chǎn)中75%以上應(yīng)該是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益或利息收益的資產(chǎn)或證券;三是REITs的收入中75%以上應(yīng)來自于租金或利息收益?？傊?，REITs存在的核心是幫助投資人以股利形式從不動產(chǎn)投資中獲取穩(wěn)定的長期收益，以減小經(jīng)濟(jì)周期波動對投資人的沖擊，并在長期中對抗通貨膨脹的影響。為了鼓勵這種基于租金或利息收益的長期投資，各國政府都對REITs給予了一定程度的稅收優(yōu)惠，通常REITs的分紅部分可以豁免企業(yè)所得稅。

在各國政府的政策扶持下，過去40年，REITs已憑借其長期穩(wěn)定的較高收益成為繼現(xiàn)金、股票、債券之外的第四資產(chǎn)。自1972年以來，截至2014年12月31日，富時全部REITs指數(shù)的年化總收益率達(dá)到9.93%，其中，股權(quán)型REITs的年化總收益率為12.22%;而過去40年（1975-2014年）股權(quán)型REITS的年化總收益率達(dá)到14.14%，過20年的年化總收益率為11.52%，過去10年的年化總收益率為8.32%，過去5年的年化總收益率為16.91%，均高于同期股票或債券指數(shù)收益率。

REITs公司為什么能夠在長期中提供相對穩(wěn)定的高收益？這與其較高的股利收益密不可分。從1994年一季度到2014年四季度的20年間，REITS公司平均的分紅率達(dá)到71.6%。高分紅率下，過去20年股權(quán)型REITs公司年均11.52%的總收益率中，年化的股價收益率（即，資本利得部分）為5.44%，貢獻(xiàn)了總收益的47.20%;而年化的股利收益率則達(dá)到6.08%，貢獻(xiàn)了總收益率的52.80%。對于抵押貸款類REITs，股利收益的貢獻(xiàn)更大，過去20年抵押貸款類REITs的年化總收益率為7.88%，其中，年化的股利收益率達(dá)到11.84%，而股價收益率的貢獻(xiàn)則為-3.96%。

綜上，在股權(quán)型REITs的收益構(gòu)成中，50%-60%都來自股利收益的貢獻(xiàn)，長期中平均的股利收益率在6%以上;而在抵押貸款類REITS的收益構(gòu)成中，股利收益率平均達(dá)到11%-12%，但股價收益率則可能出現(xiàn)較大損失。與之相對，標(biāo)普500指數(shù)在1972年-2014的平均的股利收益率只有3.35%，僅貢獻(xiàn)了同期股指總收益的28%，其余72%都來自資本利得的貢獻(xiàn)。

所以，不難看出，REITs的本質(zhì)就是以高分紅這種形式讓普通投資人也可以從不動產(chǎn)投資中獲取長期穩(wěn)定的較高收益，從而可以抵御通貨膨脹的影響。

私募地產(chǎn)基金：為機(jī)構(gòu)投資人和高凈值客戶定制的地產(chǎn)投資策略

與REITs相比，私募地產(chǎn)基金的投資門檻更高，流動性較差，通常面向機(jī)構(gòu)投資人和高凈值個人――國際上，私募地產(chǎn)基金的投資人以機(jī)構(gòu)為主，其中，各類母基金（基金中的基金）占35%，保險資金占24%，慈善捐贈基金占14%，財富管理機(jī)構(gòu)占11%，基金占4%……2011年以來全球機(jī)構(gòu)投資人在不動產(chǎn)上平均的目標(biāo)配置比例已經(jīng)從9.2%上升到9.8%，其中養(yǎng)老基金的目標(biāo)配置比例略高，在10%左右，而基金、捐贈基金、慈善基金的目標(biāo)配置比例略低，在8%左右。

數(shù)據(jù)顯示，美國、加拿大、歐洲和澳洲的養(yǎng)老基金平均有75%會進(jìn)行不動產(chǎn)投資，在不動產(chǎn)投資中，平均只有19%的投資采用內(nèi)部配置方式，即，由機(jī)構(gòu)投資人自身的投資團(tuán)隊決定資金投向;其余81%的投資都采用外部配置方式，即，委托私募地產(chǎn)基金、基金中的基金等外部投資管理機(jī)構(gòu)來決定資金投向。中小機(jī)構(gòu)的外部配置比例更高，大型機(jī)構(gòu)的外部配置比例略低，但即使是那些最大型的養(yǎng)老基金，外部配置的比例也占到50%以上。結(jié)果，在養(yǎng)老基金的不動產(chǎn)投資中，REITs投資平均占不動產(chǎn)投資總額的20%，另有17%為不動產(chǎn)的直接投資，其余全部投資于各類型的私募地產(chǎn)基金?？傊禺a(chǎn)基金（包括公募和私募基金）已經(jīng)成為機(jī)構(gòu)投資人資產(chǎn)配置的重要組成部分。

近年來私募房地產(chǎn)投資基金發(fā)展尤為迅猛。2014年，全球共有177只私募地產(chǎn)基金完成募集，募集總額達(dá)到900億美元，與2013年的募集總額相當(dāng)，接近歷史最高水平;單只基金平均募集規(guī)模為5.28億美元，達(dá)到2009年以來的歷史峰值。截至2014年底，全球私募地產(chǎn)基金管理的資本總額達(dá)到7420億美元，另有2170億美元的承諾資本等待繳入。而截至2015年一季度，全球正在募集的封閉式私募地產(chǎn)基金共447只，另有16只私募地產(chǎn)基金中的基金和4只二級市場母基金在募集，總的目標(biāo)募集金額為1710億美元。

私募地產(chǎn)基金之所以能夠成為機(jī)構(gòu)投資人和高凈值客戶資產(chǎn)配置的重要類別，一個重要原因就在于它的投資策略十分豐富，能夠滿足投資人的多樣化風(fēng)險收益要求。私募地產(chǎn)基金按投資標(biāo)的可以劃分為住宅開發(fā)基金、寫字樓基金、零售物業(yè)基金、出租公寓基金、養(yǎng)老社區(qū)基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、酒店基金等;按投資區(qū)域又可以劃分為北美基金、歐洲基金、亞太基金、全球基金等;按投資策略則可以分為核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、機(jī)會型基金、債權(quán)投資基金、不良資產(chǎn)投資基金、基金中的基金等。

其中，核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、機(jī)會型基金大多為股權(quán)投資基金，主要投資于地產(chǎn)項目或地產(chǎn)公司股權(quán);而債權(quán)投資基金則主要投資于各類抵押貸款、夾層貸款、資產(chǎn)支持證券和地產(chǎn)企業(yè)的信用債;不良資產(chǎn)投資基金通常是以“股權(quán)+債權(quán)”方式收購陷入財務(wù)困境的地產(chǎn)項目或地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)，通過債務(wù)重組使其恢復(fù)現(xiàn)金流。

總之，私募地產(chǎn)基金可以投資于從住宅，到商業(yè)地產(chǎn)，再到醫(yī)療養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各個細(xì)分市場的物業(yè)資產(chǎn);它既可以投資于產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)環(huán)節(jié)，也可以投資于產(chǎn)業(yè)鏈的持有環(huán)節(jié)，或增值改善環(huán)節(jié)，還可以在逆周期中推動行業(yè)整合，從而可以在行業(yè)周期的各個階段都為投資人創(chuàng)造良好收益。

統(tǒng)計顯示，從2000年底至2013年底，Preqin私募地產(chǎn)基金指數(shù)從100上漲到259.4，幾何平均的年化收益率為7.6%，算術(shù)平均的年化收益率為9.2%，80%的時間里年度收益率為正。雖然單年的最大損失率一度達(dá)到38.8%，但隨著持有期的延長，基金整體的收益狀況會有明顯的改善。因此，即使經(jīng)歷金融危機(jī)，多數(shù)基金的到期收益率表現(xiàn)較好。

實際上，如果不考慮基金規(guī)模的大小，對當(dāng)年發(fā)起的所有私募地產(chǎn)基金進(jìn)行等額配置，并計算該組合的到期收益率，則從1995-2012年各年發(fā)起的基金組合（2012年以后發(fā)起的基金大多還處于投資期內(nèi)，無法計算出有意義的到期收益率），截至2015年1月的平均到期收益率為12.3%，最大損失率僅為2%。

不過，如果選錯了投資基金，又踏錯了投資時點，那么損失也將是十分慘重的。比如2006年發(fā)起的私募地產(chǎn)基金，由于發(fā)起時趕上了歐美地產(chǎn)行業(yè)的估值高峰，但隨后就遭遇了金融危機(jī)，所以，這一批基金的收益率普遍較低，到2015年初平均有2%的資產(chǎn)損失;但其中排名前四分之一的基金，其投資資產(chǎn)的累計升值幅度仍然可以達(dá)到33%，年化的凈內(nèi)部回報率為7%;而排名后四分之一的基金至今仍面臨著相當(dāng)于初始投資成本37%的投資價值損失，部分基金由于杠桿率過高，在金融危機(jī)期間已經(jīng)提前清盤，導(dǎo)致投資資產(chǎn)全部損失。

所以，了解地產(chǎn)基金的投資策略和基金管理公司的盈利模式是保證投資收益的前提。

知名私募地產(chǎn)基金有哪些？

在2015年P(guān)ERE 50（Private Equity Real Estate）的全球私募地產(chǎn)基金排行榜上，排名前50位的基金管理公司過去5年累計募集資金2240億美元（不包含債權(quán)投資基金和母基金的募集額），其中，排名第一的黑石地產(chǎn)基金過去5年累計募集資金463億美元，排名第二的喜達(dá)屋資本集團(tuán)，過去5年累計募集資金146億美元，排名第三的孤星資本，過去5年累計募集資金125億美元，排名第4至第10位的依次是普洛斯中國（91億美元），Brookfield Asset Management（85億美元），鐵獅門公司（84億美元），柯羅尼資本（65億美元），凱雷集團(tuán)（59億美元），城堡投資（47億美元），橡樹資本（43億美元）。

整體看，排名前50位的私募地產(chǎn)基金管理公司可以分為三類：全能型另類投資基金（如黑石、凱雷等），專業(yè)地產(chǎn)基金管理公司（如喜達(dá)屋資本、柯羅尼資本等），以及地產(chǎn)企業(yè)背景的基金管理公司（如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景的鐵獅門、物業(yè)管理公司背景的仲聯(lián)量行等）。發(fā)起人背景不同，基金管理公司的模式定位和核心能力也有所差異。

其中，全能型另類投資管理公司發(fā)起的地產(chǎn)基金大多具有廣泛的地域分布和多樣化的產(chǎn)品線，產(chǎn)品涵蓋了核心型基金、增值型基金、機(jī)會型基金、不動產(chǎn)債權(quán)投資基金、夾層基金、地產(chǎn)證券投資基金、基金中的基金等。憑借投資的廣度和寬度，全能型的另類投資管理公司可以有效彌補(bǔ)單只基金上的投資虧損，并以其資產(chǎn)配置的優(yōu)勢吸引機(jī)構(gòu)投資人的加盟。

與全能型的另類投資管理公司相比，專業(yè)地產(chǎn)基金公司的基金規(guī)模一般略小，但投資業(yè)績并不遜色，這些機(jī)構(gòu)通常具有更強(qiáng)的周期套利能力，低谷中不良資產(chǎn)、不良債務(wù)的收購成為很多專業(yè)地產(chǎn)基金公司的一項核心策略。此外，專業(yè)地產(chǎn)基金公司還十分關(guān)注產(chǎn)業(yè)整合的機(jī)會，通過推動一級市場的行業(yè)并購和二級市場的分拆上市，賺取行業(yè)整合的溢價收益。

至于地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的地產(chǎn)基金，其投資標(biāo)的一般會聚焦于企業(yè)自身的優(yōu)勢產(chǎn)品線，并通過深入?yún)⑴c開發(fā)管理環(huán)節(jié)的增值服務(wù)來擴(kuò)張基金收益空間，以投資服務(wù)的深度來拼廣度。同時，為了彌補(bǔ)自身在資產(chǎn)配置和投資范圍上的劣勢，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的基金一般會和金融機(jī)構(gòu)建立更緊密的合作關(guān)系，包括與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起基金、為機(jī)構(gòu)投資人定制基金、允許機(jī)構(gòu)投資人跟投基金等。

而即使是同一類型的基金管理公司，也有著各自擅長的領(lǐng)域和特色化的投資策略。因此，在不同的市場周期中，基金之間的業(yè)績差異可能很大，尤其是私募基金，由于投資門檻較高，所以，即使是機(jī)構(gòu)投資人也很難做到真正的分散投資。因此，在全球化配置時代，要做一個“聰明的投資人”，了解國際市場上主要基金管理公司的投資專長和投資策略很重要。而對于國內(nèi)的基金管理人來說，成熟市場的基金模式也將成為很多國內(nèi)基金經(jīng)理們的標(biāo)桿和榜樣。

為此，我們將在這里和大家分享更多地產(chǎn)基金的故事，一起挖掘基金背后的“賺錢”秘訣。

地產(chǎn)基金的

策略分類

核心型基金，主要投資于城市核心區(qū)穩(wěn)定運(yùn)營中的成熟物業(yè)項目，如寫字樓、商場、工業(yè)地產(chǎn)等，一般出租率在95%以上，租金回報率在7%以上，標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前現(xiàn)金流就能夠滿足投資人的回報率要求，租金收益是最主要的收益來源。

核心增益型基金，投資策略與核心型基金相似，只是部分項目需要通過經(jīng)營改善和改擴(kuò)建來提升租金回報和資產(chǎn)價值。

增值型基金，投資于需要經(jīng)營改善、租戶優(yōu)化、翻新再造的地產(chǎn)項目。標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前現(xiàn)金流一般能提供6%-8%的投資回報，通過對物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營改善、租戶優(yōu)化、改建擴(kuò)建可顯著提升租金收益和資產(chǎn)價值，使預(yù)期的投資回報率提升到10%以上，資產(chǎn)增值和租金收益共同構(gòu)成了投資人的收益源。

機(jī)會型基金，目標(biāo)收益率通常在16%以上，投資于閑置的、新開發(fā)的、及其他負(fù)現(xiàn)金流的地產(chǎn)項目或新興市場的投資機(jī)會;標(biāo)的資產(chǎn)的當(dāng)前現(xiàn)金流為負(fù)或現(xiàn)金流波動很大，投資人的主要收益來自于未來的資產(chǎn)升值收益。中國的地產(chǎn)開發(fā)型基金大都屬于機(jī)會型基金。

不動產(chǎn)基金管理范文第2篇

關(guān)鍵詞:基金份額;質(zhì)權(quán);權(quán)利質(zhì)權(quán);法律性質(zhì)

中圖分類號:D911.04 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1005-5312(2010)19-0204-01

一、權(quán)利質(zhì)權(quán)的內(nèi)涵

關(guān)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的含義,我國法律尚無明確規(guī)定,學(xué)者間的表述也有不同。有學(xué)者認(rèn)為,權(quán)利質(zhì)權(quán)是指“以所有權(quán)、用益物權(quán)以外的可讓與的財產(chǎn)權(quán)為客體而成立的質(zhì)權(quán)”,也有學(xué)者認(rèn)為“權(quán)利質(zhì)權(quán)謂以所有權(quán)以外的可

讓與之財產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的之質(zhì)權(quán)”。

二、權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的

《物權(quán)法》第224條用列舉的方式規(guī)定了可用于質(zhì)押的權(quán)利種類,包括:匯票、支票、本票;債券、存款單;倉單、提單;可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán);可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款。同時作出了保底性規(guī)定,即可用于出質(zhì)的權(quán)利還包括“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利”。有的權(quán)威論著認(rèn)為,作出這一保底性規(guī)定的原因在于,《物權(quán)法》不可能涵蓋所有可以出質(zhì)的權(quán)利范圍?？捎糜诔鲑|(zhì)的權(quán)利須具備以下條件:

第一,具有經(jīng)濟(jì)價值和交換價值,為財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)是指具有經(jīng)濟(jì)價值而可以金錢來衡量的權(quán)利。權(quán)利質(zhì)權(quán)是以質(zhì)押標(biāo)的的變價價值優(yōu)先受償債權(quán)的權(quán)利,自然尤為關(guān)注標(biāo)的的交換價值,并因之而要求其標(biāo)的須為具有變價可能的財產(chǎn)權(quán)。生命權(quán)、健康權(quán)等具有人格性和身份性的權(quán)利不得為權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的。物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)等權(quán)利屬于財產(chǎn)權(quán)。

第二,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)的目的是使質(zhì)權(quán)人在被擔(dān)保的債權(quán)未受清償時,能夠取得設(shè)質(zhì)權(quán)利的變換價值。故其標(biāo)的物必須具有變價的可能性。

第三,須為適于設(shè)質(zhì)的權(quán)利。何種權(quán)利可以設(shè)質(zhì)、何種權(quán)利不可設(shè)質(zhì),各國立法有所不同。這與各國法律規(guī)定的擔(dān)保種類有關(guān)。除法、日民法外,德、瑞、意、我國大陸及我國臺灣地區(qū)立法根據(jù)不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)只適用抵押,動產(chǎn)及其他權(quán)利適用于質(zhì)權(quán)的傳統(tǒng)擔(dān)保分類,均只承認(rèn)動產(chǎn)質(zhì)權(quán)及權(quán)利質(zhì)權(quán),不承認(rèn)不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)。

三、基金份額質(zhì)權(quán)的性質(zhì)

(一)基金份額的財產(chǎn)性

我國的證券投資基金是架構(gòu)在信托法之上的,信托法的基本原理是:信托設(shè)立后,受托人取得信托財產(chǎn)的名義所有權(quán),但并不能享有所有權(quán)的全部權(quán)能,必須依信托目的管理或處分信托財產(chǎn)。受益人對信托財產(chǎn)享有信托受益權(quán),但無權(quán)管理處分信托財產(chǎn)及取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)。信托財產(chǎn)具有獨立性,區(qū)別于受托人的固有財產(chǎn)和委托人的其他財產(chǎn)?；鸱蓊~即屬于信托財產(chǎn),當(dāng)基金成立后,基金份額所代表財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于基金受托人所有。依照目前幾乎所有開放式基金契約的設(shè)計,證券投資基金均屬于自益信托,委托人和受益人同屬基金份額持有人,基金份額持有人對基金份額享有受益權(quán)。

根據(jù)我國《證券投資基金法》第70條規(guī)定明確規(guī)定了基金份額持有人的權(quán)利,包括:

(1)財產(chǎn)性的權(quán)利,即基金份額持有人獲得基金收益的權(quán)利,在基金贖回時獲得贖回款的權(quán)利和在基金合同終止時獲得基金剩余資產(chǎn)的權(quán)利;

(2)身份權(quán),即參加基金份額持有人大會并進(jìn)行表決的權(quán)利,查閱或者復(fù)制公開披露的基金信息資料的權(quán)利,對基金管理人、基金托管人、基金份額發(fā)售機(jī)構(gòu)損害其合法權(quán)益的行為提訟的權(quán)利等。

基金份額的可轉(zhuǎn)讓性《物權(quán)法》規(guī)定,“可以轉(zhuǎn)讓的基金份額”可以出質(zhì)。根據(jù)《證券投資基金法》第5條規(guī)定,封閉式基金基金份額可以在依法設(shè)立的證券交易場所交易;開放式

基金可以在基金合同約定的時間和場所申購或者贖回的基金。很顯然,封閉式基金屬于“可轉(zhuǎn)讓的基金份額”范疇,但對于開放式基金,法律只規(guī)定了其可以申購或贖回,并未涉及其轉(zhuǎn)讓問題。從學(xué)理上分析,只要不屬于“不可轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利,我們都可認(rèn)定為是“可轉(zhuǎn)讓”的。通常“不可轉(zhuǎn)讓”的情形包括三種:法律上禁止轉(zhuǎn)讓的,合同約定不可轉(zhuǎn)讓的,權(quán)利本身的性質(zhì)決定不可轉(zhuǎn)讓的。

(二)基金份額可以出質(zhì)

不動產(chǎn)基金管理范文第3篇

    一、拓寬社?；鹜顿Y領(lǐng)域的必要性

    （一）社?；鸫媪坑斜匾貙捦顿Y領(lǐng)域。根據(jù)2001年度嘉興市本級社會保障基金決算反映，市本級五項社會保險基金年初余額為24428萬元，年末余額為44912萬元（其資金分布情況為：經(jīng)辦機(jī)構(gòu)支出戶銀行存款13139萬元，財政專戶存款28405萬元，暫付款563萬元，債券投資3888萬元）。從年度社會保險基金存款余額的變化情況看，市本級社會保險基金存款余額已經(jīng)走出了前幾年的下降趨勢，并逐年在增加。

    根據(jù)浙江省財政廳《2001年度養(yǎng)老、失業(yè)基金決算情況》通報反映，嘉興市本級養(yǎng)老保險基金支撐能力為15．1個月，高于全省9．9個月和全市13．4個月的水平。從市本級2001年社會保障基金收支情況分析，在社會保險擴(kuò)覆不開展的前提下，如果從2001年存量資金中留出15000萬元作為2002年的收不抵支部分，留出投資國債和定期存款未到期部分10000萬元，還有20000萬元可以用于其他投資。

    （二）社?；鹪鲋涤斜匾貙捦顿Y領(lǐng)域。根據(jù)2001年度嘉興市本級社會保障基金決算反映，市本級五項社會保險基金年度利息收入774萬元，年綜合利率2．23％。從目前我國經(jīng)濟(jì)形勢分析，在積極的財政政策完全淡出前，銀行儲蓄存款利率的走勢預(yù)計在三、五年內(nèi)仍將維持現(xiàn)有水平，目前存貨款利率差在加大。

    （三）政府資金經(jīng)營需要拓寬投資領(lǐng)域。目前，政府一方面要通過建立投資性公司向商業(yè)銀行貸款并以貸款利率支付利息，另一方面則將大量的社會保障基金存入銀行，以銀行存款利率得到利息。按照現(xiàn)行存貸款三年期年利率進(jìn)行測算，存款利率3．24％、貸款利率5．76％、差額2．52％，如按5億元社會保障基金存款進(jìn)行測算，年基金少收入利息1250萬元。

    （四）依法參保意識的提高和行政推動力度的加大有必要拓寬投資領(lǐng)域。近年來，省市人大、政府加大了對社會保險工作的領(lǐng)導(dǎo)，地方政府、職能部門對社會保險工作的管理，用人單位參加社會保險的法制意識，勞動者的維權(quán)意識和社會的監(jiān)督力度，參保單位、參保職工、繳費(fèi)基數(shù)三個不到位的狀況正在加強(qiáng)或改善。社會保險參保擴(kuò)覆工作的開展，從根本上解決目前存在的參保企業(yè)不到位的狀況，使當(dāng)年社會保險基金達(dá)到收支平衡并有結(jié)余，使存量資金增加。這就有必要考慮社會保障的投資方向和較大限度增值的問題。

    二、拓寬社保基金投資領(lǐng)域的模式選擇

    筆者認(rèn)為：社會保障基金投資對中央政府而言，選擇適宜的模式入市至關(guān)重要。從允許將社會保障基金投資于股市的國家看，社會保障基金入市的途徑為社會保障基金——基金公司——證券市場，即將社會保障基金投資于基金公司，再通過基金公司投資于股市。而對地方政府而言，將社會保障基金拓寬投資領(lǐng)域，除按照規(guī)定安排好支出所需的資金和購買分配的國債以外，投資于地方政府承擔(dān)最終兜底責(zé)任的社會公益事業(yè)發(fā)展項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目是切實可行的。一方面，可以增加社會保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社會事業(yè)的發(fā)展速度，減緩對銀行貸款的依賴程度。投資方向可以確定為：市本級的高速公路、杭州灣跨海大橋的建設(shè)出資部分，高等教育、高中教育的基礎(chǔ)性發(fā)展項目，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。社會保障基金投資模式，在現(xiàn)行政策制度不作調(diào)整的前提下，地方政府可以從以下三種形式中選擇：

    ——委托貸款項目模式。根據(jù)商業(yè)銀行當(dāng)前的委托貸款制度規(guī)定，資金所有者將銀行存款指定對象和項目，由商業(yè)銀行根據(jù)規(guī)定手續(xù)與貸款方和委托方簽訂三方合同，并由商業(yè)銀行辦理貸款和結(jié)算手續(xù)，按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)，但不承擔(dān)委托貸款資金風(fēng)險。這種模式的優(yōu)點是從社?；P管理本身來說，其資金反映在銀行存款科目中，因而不違反國家現(xiàn)行對社?；鸸芾淼闹贫?，同時有利于基金的增值；缺點是銀行不承擔(dān)風(fēng)險，同時要向銀行支付手續(xù)費(fèi)。

    ——直接投資項目模式。這種模式是指在眾多社會公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項目中。選出發(fā)展?jié)摿^大且穩(wěn)定的項目作為社會保險基金的投資對象，由政府組織對項目的政府責(zé)任的論證。對于必須由地方政府承擔(dān)最后兜底責(zé)任的項目，可以確定為社?；鹜顿Y方向，由市財政（社保基金管理中心）辦理基金投資手續(xù)。這種模式的優(yōu)點是在基金增值的同時節(jié)約了手續(xù)費(fèi)；缺點是超越了國家現(xiàn)行社?；鹜顿Y的范圍。

    ——投資開放式基金模式。開放式基金是指基金規(guī)模不固定，基金單位可隨時向投資者出售，也可按投資者要求買回的運(yùn)作方式。這種模式的優(yōu)點是投資收益高于國債和儲蓄、低于股票；缺點是投資風(fēng)險高于國債和儲蓄，同時需支付手續(xù)費(fèi)，而且國家至今末規(guī)定可以作為社會保障基金的投資范圍。

    筆者認(rèn)為，上述三種模式比較，選擇委托銀行貸款模式較為合適。在確保社會保障基金安全的前提下增加了利息收入，同時又不違反社會保障基金管理制度。

   三、拓寬社?；鹜顿Y領(lǐng)域的可行性分析     選擇委托銀行貸款方式拓寬社會保障基金投資領(lǐng)域，筆者分析是可行的。

    ——從政策角度分析具有拓寬投資領(lǐng)域的可能。（1）綜觀世界各國社會保障基金管理政策，其基金結(jié)余的投資方式除儲蓄和購買債券外，還有以下幾種：一是投資于國家基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。將社會保障基金投資于交通、電力、通訊等社會基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其回收期稍長但收益較穩(wěn)定可靠，既有經(jīng)濟(jì)效益，又能兼顧社會效益。二是投資于股票市場。將社會保障基金投資于國內(nèi)或國外股票，以獲取股息收益或股票增值。三是投資于不動產(chǎn)及各類貸款，如抵押貸款、商業(yè)貸款、住房貸款、個人貸款等。（2）在我國，根據(jù)財政部、勞動和社會保障部《關(guān)于印發(fā)<社會保險基金財務(wù)制度>的通知》規(guī)定，“基金結(jié)余除根據(jù)財政和勞動保險部門商定的、最高不超過國家規(guī)定預(yù)留的支付費(fèi)用外，全部用于購買國家發(fā)行的特種定向債券和其他種類的國家債券”。而在按照規(guī)定購買國家發(fā)行的特種定向債券和其他種類的國家債券后，剩余資金則存入銀行。

    綜觀上述社會保障基金的投資方式，按照風(fēng)險和收益由小到大的順序排列是儲蓄、政府債券、基礎(chǔ)設(shè)施、公司債券、股票和不動產(chǎn)?？偟膩砜?，各國對社會保障基余的投資營運(yùn)都控制得非常嚴(yán)格。儲蓄和購買政府債券是所有國家都認(rèn)可的投資方式，而對基礎(chǔ)設(shè)施、股票、不動產(chǎn)和貸款等風(fēng)險大的項目，有的國家是嚴(yán)格禁止的。不過，從一些國家的統(tǒng)計分析來看，社會保障基金投資于股票市場的回報率在各項投資項目中是最高的，因此，不少國家對社會保障基金投資于股票市場解開禁令。

    ——從投資對象分析具有拓寬投資領(lǐng)域的空間?！熬盼濉逼陂g，政府對本級范圍內(nèi)通過向商業(yè)銀行貸款形式，投入40多億元興建了大量的社會公益事業(yè)和城市、交通等基礎(chǔ)設(shè)施項目?！笆濉逼陂g，還投入巨資興建文化中心、體育中心、杭州灣跨海大橋等社會公益事業(yè)和城市、交通基礎(chǔ)設(shè)施項目。這些項目的建設(shè)，均將逐步到達(dá)還貸期和貸款期，而已經(jīng)建成項目目前尚未具備還貸能力，需由政府財政給予支撐，待建項目需要大量的資金投入才能啟動，這些因素均給社會保障基金投資渠道的拓寬提供了方向。

    ——按投資項目分析具有較好的安全性和較高的投資收益。將社會保障基金投資于政府承擔(dān)最后兜底職能的社會公益事業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施項目，可確保社會保障基金的安全性。同時，可以增加較多的利息收入，如按照三年期存貨款年利率計算，社會保障基金年利率可在目前2．52％的基礎(chǔ)上提高到5．58％．如按3億元資金量進(jìn)行測算，年度利息收入可從存款的756萬元提高到委托貸款的1674萬元。

    四、拓寬社?；鹜顿Y領(lǐng)域的意見

    （一）統(tǒng)一思想、確定投向。由市財政局按照嘉興市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃，會同市發(fā)展計劃委員會對文體、教育、交通、建設(shè)等部門納入“十一五”規(guī)劃的項目進(jìn)行評估，選擇提出社會公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資項目，提交市政府決策。

不動產(chǎn)基金管理范文第4篇

海外股票　本地成本　不動產(chǎn)  　政府債券

國際債券　貨幣

年均復(fù)合

16.1%

13.9%

12.5%

10.7%

10.5%　  6.5%

收益率

1萬澳元　  　44800

36700

32700

27600

27100　18800

的收益值

誠然，任何一種投資都是風(fēng)險與收益并存，風(fēng)險越大，回報越高。因此投資時必須考慮某種投資方式所附帶的風(fēng)險，并充分估量承擔(dān)這種風(fēng)險的能力。對風(fēng)險的評估通?？紤]兩個主要因素，一是投資期限，二是在投資期限內(nèi)每一個階段的投資回報，比如一個5年期投資，最終將會盈利，但也許投資一年的時候，其利潤可能是負(fù)數(shù)。有經(jīng)驗的管理資金通常會在其所規(guī)定的投資期獲得較好的回報。

那么，管理基金是如何保證獲得最好的投資回報呢？

最主要的手段是進(jìn)行分散風(fēng)險投資，這樣可以克服一種投資方式固有的風(fēng)險幾率，通過不同產(chǎn)品如股票、債券、不動產(chǎn)、貨幣投資的組合搭配，達(dá)到減少風(fēng)險最終獲取最大收益的目的。如何進(jìn)行搭配是對每家管理基金的技巧、經(jīng)驗與能力的考驗，通常來說，股票投資風(fēng)險最高、收益也最大，但對管理基金來說，對股票的投資不會超過一筆信托基金投資總額的50-60%，其余40%左右的資金要采取與其他投資方式搭配的方法。分散投資的最大特點是每年的投資回報率都有不同，但取得投資期限內(nèi)的預(yù)期目標(biāo)是管理基金所追求最終結(jié)果。

分散投資的另外一種形式是實現(xiàn)對投資行業(yè)和證券種類的多樣化。例如對固定資產(chǎn)投資，可以同時選擇投資期限短、風(fēng)險小、回報率也小的辦公樓、酒店、商業(yè)中心以及期限長、風(fēng)險高、回報率相對也較高的礦業(yè)、交通、電訊行業(yè)的有價證券。管理基金通過其豐富的市場經(jīng)驗以及具有商業(yè)頭腦的精算師和訓(xùn)練有素的專業(yè)隊伍，為投資者進(jìn)行最好的選擇。他們將個人零散投資聚集成龐大的基金，巧妙地經(jīng)過他們的安排，投入到各種行業(yè)領(lǐng)域以及各種金融票據(jù)之中。即使對投資人個體來說，其投入的資金很少，但可能這筆錢已經(jīng)被管理基金投入到若干公司的股票、政府國債、礦山、酒店等等不同的產(chǎn)品中去了。

為了分散投資風(fēng)險，進(jìn)行海外投資也是管理基金投資分散化的一種手段。澳大利亞股市成交量不足全球股市的2%，因此世界證券投資市場為澳大利亞投資人提供了98%的獲利機(jī)會。進(jìn)行海外投資的好處包括：一是更大程度地分散投資，不僅對不同行業(yè)部門也可對不同國家的有價證券投資；二是可對世界一些知名跨國公司投資，如微軟、雀巢、佳能、麥當(dāng)勞等，從而獲得更大的資金回報；三是可以對一些經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的新興國家投資，其投資回報率要遠(yuǎn)高于市場相對比較成熟的發(fā)達(dá)國家。對于個體投資者來說，由于缺乏對海外市場的了解以及各種原因，直接購買海外有價證券有很大難度。而通過管理基金就使這種操作變成可能。因為管理基金對國際市場有專業(yè)研究和監(jiān)測，長期關(guān)注股票和貨幣走勢，可以隨時提出各種不同的投資機(jī)會以及降低投資風(fēng)險的方法。

發(fā)展迅速　規(guī)模龐大

投資管理基金在澳大利亞被稱為單位信托基金(Unit  trust  funds)。它和美國共同基金模式的主要區(qū)別在于獨立信托人的概念不同。在澳大利亞由資產(chǎn)管理公司承擔(dān)信托人的財務(wù)職責(zé)。其他的一些區(qū)別還有：資產(chǎn)類型，如投資于地產(chǎn)的信托基金很普遍；基金銷售主要通過獨立財務(wù)計劃公司進(jìn)行，幾乎沒有基金由經(jīng)紀(jì)商銷售；另外，基金費(fèi)用較高。從1996年6月到1997年6月，單位信托基金增長達(dá)到創(chuàng)記錄的25%。其中30%來自于新入市資金。信托基金按資產(chǎn)類型分為四大類：固定收入基金，地產(chǎn)基金，證券基金，期貨、期權(quán)和貨幣基金。信托基金有上市基金和非上市基金之分。上市基金一般是封閉式基金；非上市基金亦即開放式基金，其基金資產(chǎn)由投資顧問評估，主要是由地產(chǎn)信托基金構(gòu)成。非上市基金由基金公司回購，因此擁有較高的貨幣平衡水平。按規(guī)定，信托基金每周進(jìn)行一次估值。不過，現(xiàn)在一般都是每天估值?；鹳u出價和贖回價是相關(guān)的投資組合變現(xiàn)的假設(shè)成本。信托基金既可由基金公司直接銷售，又可以通過財務(wù)顧問或經(jīng)紀(jì)商銷售。目前很少通過經(jīng)紀(jì)商銷售。在基金募集前，必須訂立信托契約。對于養(yǎng)老金業(yè)的基金管理來說，作為集合工具的單位信托基金（未注冊）越來越普及，這個趨勢還將繼續(xù)下去。澳大利亞證券委員會負(fù)責(zé)制定有關(guān)單位信托基金的監(jiān)管法規(guī)。此外，1991年的《公司法》有關(guān)條例也適用基金業(yè)的相關(guān)活動。近年來基金資產(chǎn)的增長主要源于零售養(yǎng)老基金品種的擴(kuò)大。

澳大利亞管理基金的發(fā)展大約有近二十年歷史。上世紀(jì)80年代末期以來，由于高利率政策，資本增值速度加快、股市興旺，同時養(yǎng)老金制度在所有雇員中得到普及，澳大利亞基金規(guī)模迅速膨脹。管理基金最近幾年來發(fā)展尤為迅速，尤其在1997-2001年間，行業(yè)產(chǎn)值的年增長率達(dá)到11%左右。公眾對參與管理基金的意識不斷增強(qiáng)、管理基金的新品種、新手段、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，其行業(yè)發(fā)展的增長率已經(jīng)超過澳大利亞國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率水平。

澳大利亞基金是世界上最龐大的基金之一，也是除美國以外最復(fù)雜的基金。至2002年6月底，澳大利亞各基金管理公司共掌管大約7000億澳元的基金資產(chǎn)，基金數(shù)量3000多支。其中養(yǎng)老保險基金大約3500億澳元，人身保險基金約1700億澳元，其他零散基金1800億澳元左右。按資金來源不同，澳大利亞的基金可以分為零售基金(retail  funds)和批發(fā)基金(wholesale  funds)。所謂零售基金，是指個人繳納的資金形成投資基金，比如個人養(yǎng)老金和人身保險基金等。其他主要零售基金還包括：公共單位信托基金，約1500億澳元；友好協(xié)會基金，60億澳元；共同基金80億澳元；貨幣管理基金300億澳元。批發(fā)基金則是指由單位、公司或組織機(jī)構(gòu)的出資。批發(fā)基金的主要形式有：海外投資基金、政府基金、其他保險基金、捐助基金等。

在澳大利亞，零售基金約占基金總量的60%，批發(fā)基金大約為40%。零售基金近年來增長速度很快，主要是由于政府強(qiáng)制實施養(yǎng)老保險計劃所致。到2002年政府要求所有雇員必須將9%的工資收入用于養(yǎng)老保險，客觀上將大大增加養(yǎng)老基金的規(guī)模。預(yù)計2005年，澳大利亞養(yǎng)老金將突破5000億澳元。

從投資方式來看，澳大利亞國內(nèi)證券和期權(quán)投資增長最快，其次是短期國內(nèi)債券、海外資產(chǎn)及國內(nèi)不動產(chǎn)投資。目前各種投資方式所占市場份額大致為：國際固定利率債券為0.4%、不動產(chǎn)投資2%、國際股票8%、澳大利亞固定利率債券12%、澳大利亞股票19%、復(fù)合投資49%。

集約化管理　國際化經(jīng)營

澳大利亞管理基金呈現(xiàn)出以下一些特點：

第一，80%以上的零售基金由大型基金管理公司掌握，而這些公司絕大部分是銀行或者保險公司。

目前，澳大利亞最大的基金管理公司是澳大利亞聯(lián)邦銀行，其掌管的基金占全部基金總量的13%左右。其次是安保集團(tuán)，這是澳大利亞最大的保險公司，占市場份額的11%；澳大利亞國民銀行，占8%；BT全球資產(chǎn)管理公司，占6%。

第二，基金管理的集約化趨勢加強(qiáng)。

過去，澳大利亞基金管理機(jī)構(gòu)非常之多，小而分散。而近年來，管理基金兼并重組異常活躍。通過大量的并購活動，分散的資金逐步并入到大銀行集團(tuán)或保險公司手中。目前90%左右的基金掌握在29家大型基金管理公司手中，其中10家大型基金公司掌握了52%的各類基金。

第三，澳大利亞基金管理行業(yè)的國際化經(jīng)營程度很高，這也是管理基金行業(yè)本身特點所決定的。

目前在澳大利亞，外國注冊的管理公司大約35家左右，占基金管理公司的33%，基金總額的48%。澳大利亞一些比較著名的國外基金管理公司有：AXA、BNP  Paribas、Credit  Suisse、Fidelity  HSBC、Invesco、Merrill  Lynch、Schroders以及Vanguard等。

第四，盡管澳大利亞基金以國內(nèi)投資為主，但近幾年海外投資不斷增長。

澳大利亞基金國內(nèi)市場的特點是市場平穩(wěn)，風(fēng)險較小，獲利有把握。但畢竟由于市場太小，另外海外股票市場的利潤率高于澳大利亞國內(nèi)市場，由利益驅(qū)動，必然使一部分資金轉(zhuǎn)向海外市場，這也是國際資本流動的必然規(guī)律。1997年澳大利亞管理基金中大約只有5%左右的資金對海外投資，而去年這一比例提高到8%。預(yù)計隨著養(yǎng)老金規(guī)模擴(kuò)大，今年海外投資的比例將達(dá)到10%左右。在海外投資的方式上，主要以股票、期權(quán)、債券為主，而貨幣投資非常有限。在國家的選擇上，澳大利亞基金主要以美國、英國、法國、德國等金融市場較為發(fā)達(dá)的國家為主。亞洲金融危機(jī)后，一些金融市場相對比較完善的東亞國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快，金融投機(jī)的利潤率又大大高于歐美等國家，因此一部分澳大利亞基金開始關(guān)注亞太市場。目前澳大利亞基金在亞太地區(qū)投資最多的國家和地區(qū)是韓國，其次是中國大陸和臺灣地區(qū)，以及新加坡、馬來西亞等。

澳大利亞前10家最大基金管理公司的基金數(shù)額及其所占市場份額  

公司名稱

基金總額（億澳元）

市場份額%

聯(lián)邦銀行(Comonwealth/

840

12

colonial  first  State)

安保公司(AMP)

  　682

  

10.36

國民銀行(National/MLC)

  484

7.3

麥覺理銀行(Macquarie)

405

  

6.1

ING

  　370

  

5.6

State  Street  Global  Advisors

363

  

5.5

AXA

  323

  

4.9

德意志銀行(Deutsche  

  315

  

4.7

Asset  Management)

西太銀行(Wespac)

  235

  

3.5

瑞士信貸(Credit  Suisse  Asset

234

  

3.5

Management)

上述10家

  4256

  64.6

全部

  7000  

  

100

富有潛力　可資利用

目前共有兩支澳大利亞大型基金著手開拓中國市場業(yè)務(wù)。一是麥覺理銀行的中國地產(chǎn)基金，另一支是安保集團(tuán)的Henderson環(huán)球基金。這兩只基金目前從事的主要是中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而安保環(huán)球基金也是與麥覺理銀行合作在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)。

針對上海住房市場的興起和中國房貸規(guī)模擴(kuò)大，這兩支基金對中國房地產(chǎn)開發(fā)的前景充滿信心。然而時至今日，中國證券市場仍未對外資開放，因此以麥覺理銀行為先，獨辟蹊徑，希望籍向中國房貸市場證券化提供經(jīng)驗為先導(dǎo)，進(jìn)入中國市場并為將來能夠直接從事基金投資業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

1995年初，麥覺理銀行在上海以25萬美元注冊成立麥覺理管理咨詢（上海）有限公司，并與中國建行達(dá)成協(xié)議，從事房屋貸款前服務(wù)和產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)業(yè)務(wù)，并成為首家經(jīng)營此項業(yè)務(wù)的外資獨資公司。雙方達(dá)成協(xié)議，由麥覺理銀行提供房貸證券化方面的經(jīng)驗，充當(dāng)售房中介，并根據(jù)建行的個人住房貸款審核標(biāo)準(zhǔn)來收集核實貸款申請材料，從事房屋低壓貸款登記等貸后服務(wù)等。而建行參照麥覺理銀行進(jìn)行房貸證券化的做法，在國內(nèi)證券市場發(fā)行債券募集建房資金。由于雙方的良好合作，以及上海住房市場興旺，第一期3000套低造價住宅很快就銷售完畢。這一成功，激勵麥覺理再準(zhǔn)備與建行合作繼續(xù)通過房貸證券化集資，興建第二期甚至第三期住房。

此外，麥覺理最近還準(zhǔn)備與Schrodeer  Asia  Properties  LP地產(chǎn)公司簽訂諒解備忘錄，合資組建一個專門在上海開發(fā)住宅房的基金管理企業(yè)，運(yùn)用上述方式，目標(biāo)在今后5至10年內(nèi)開發(fā)將近10個項目，共6000套公寓。麥覺理還與安保henderson環(huán)球基金合作，在中國證券市場集資，興建上海澳麗花苑公寓住宅，并由麥覺理進(jìn)行項目管理。

目前澳大利亞基金在中國開展的業(yè)務(wù)與其在世界其他地區(qū)開展的投資業(yè)務(wù)有很大不同。

澳大利亞基金對海外有形資產(chǎn)投資的通常做法是直接投資并控股一家或幾家本地企業(yè)，獲得該企業(yè)對某一項目，如房地產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施項目的獨家開發(fā)與經(jīng)營權(quán)，之后在當(dāng)?shù)刈C券市場發(fā)行債券籌集項目資本。通過項目的直接經(jīng)營償還集資成本并獲得利潤。例如麥覺理基建(MIG)最近在美國投資興建的收費(fèi)公路項目就是這種類型。麥覺理基建直接投資5480萬美元收購美國圣地亞哥高速公司伙伴集團(tuán)81.6%的股份，特許獨家開發(fā)造價5.8億美元的SR125號高速收費(fèi)公路。麥覺理基建于今年3月在美國資本市場發(fā)行首期債券，用于工程的前期費(fèi)用及營運(yùn)開支。2006年將發(fā)行第二期債券籌措剩余工程資金。該收費(fèi)公路工程是麥覺理首次涉足美國市場，其投資方式在澳大利亞基金海外投資中比較典型。

可以看出，麥覺理在中國和美國等國家的投資有共同之處，但也有差別。由于中國投資證券市場、人民幣本幣業(yè)務(wù)未向外資銀行、保險公司開放，因此外資尚無法在中國資本市場從事發(fā)行債券為項目集資的業(yè)務(wù)，從而也不可能進(jìn)行項目的直接經(jīng)營管理。

澳大利亞管理基金是世界上最大的基金之一，也是亞太地區(qū)僅次于日本最大的基金來源。由于澳大利亞政府實行的強(qiáng)制養(yǎng)老金制度，使澳大利亞基金在近期的增長率之快，在世界上也屬罕見。預(yù)計至2010年澳大利亞管理基金的規(guī)模將達(dá)到15000億澳元，也就是說在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將翻一番。隨著基金規(guī)模的增長，澳基金對海外投資也將呈不斷增長之勢。

海外投資必然要考慮投資對象國政治經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，對于基金這種特殊方式的投資，除上述因素以外，以下兩個要素十分關(guān)鍵。第一，所在國的法律與金融監(jiān)管體系是否健全并與國際慣例接軌；第二，所在國金融信息的公開性及與投資國金融合作的密切程度，比如所在國對投資公司所需要的銀行系統(tǒng)資料進(jìn)行保密，而且相關(guān)法律措施不健全，將使投資商無法進(jìn)行合理索賠，勢必造成投資者望而卻步。

目前澳大利亞依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，對世界30個主要金融交易中心和37個次中心進(jìn)行了評估，并按適宜投資的程度，將這些中心分為三大類。第一類是具有良好法律保障和行為規(guī)范的國家和地區(qū)，其中包括中國香港特別行政區(qū)；第二類是比較滿意的有9個，包括中國澳門特別行政區(qū)。排在這兩類之后的有40個。澳大利亞明確提出對第二類和第三類地區(qū)進(jìn)行基金投資需要采取審慎的策略。

不動產(chǎn)基金管理范文第5篇

大資管時代真真切切來到身邊，錢不是問題，花錢反倒成了問題。好的商業(yè)模式、好項目、好團(tuán)隊成為地產(chǎn)大資管時代的關(guān)鍵熱詞。投資商之間的項目爭奪已演變成貼身巷戰(zhàn)。

15分鐘談成一單大生意

賽富不動產(chǎn)基金合伙人王戈宏是國內(nèi)新派白領(lǐng)公寓創(chuàng)始人。由他主導(dǎo)和操盤的天安門北河沿新派白領(lǐng)公寓（CYPA）隆重開業(yè)。這是“從來不投房地產(chǎn)”的賽富首席合伙人閆焱所投資的第一個涉“房”項目。位于國貿(mào)附近的第二個白領(lǐng)公寓——森德大廈也已完成收購，目前進(jìn)入設(shè)計整改階段。賽富不動產(chǎn)基金收購森德大廈的價格并不高，70年產(chǎn)權(quán)，單價為2.2萬元/平方米，而周邊物業(yè)的單價已達(dá)4萬-5萬元/平方米。未來，賽富不動產(chǎn)計劃在上海、廣州、深圳繼續(xù)收購物業(yè)。

最讓人稱奇的是，王戈宏說服閆焱投資白領(lǐng)公寓，僅僅用了15分鐘。王戈宏回憶道，2012年4月，他回國創(chuàng)建白領(lǐng)公寓基金。在一個論壇上偶遇閆焱。在短短15分鐘交談之后，閆焱便初步確定了與王戈宏合作的意向。第二次見面時，閆焱帶來了公司整個投資團(tuán)隊，與其相談甚歡，并讓律師當(dāng)場起草了合作協(xié)議，這一次會晤也僅僅用了15分鐘。

王戈宏的白領(lǐng)公寓模式是受到美國同類產(chǎn)品啟發(fā)派生的。王戈宏注意到，2008年次貸危機(jī)以來，公寓REITs每年的平均收益率超過40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于REITs全行業(yè)平均8%-12%的收益率。這使得公寓REITs的投資人在賺得滿盆后，又加大對新公寓的收購與建造，出租公寓市場越來越繁榮。為簡單驗證一個城市出租公寓的數(shù)量，王戈宏從首都華盛頓市區(qū)沿著355公路向馬里蘭州驅(qū)車行進(jìn)（這條公路貫穿兩三個重要的商業(yè)、辦公和居住區(qū)，房利美、萬豪酒店總部、喬治華盛頓大學(xué)就在馬路兩旁），僅短短15公里，各種層次的出租公寓就有30多家。

王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人員帶著參觀。這家公寓有250個房間，管理人員不到10個。公寓REITs都是連鎖經(jīng)營，在同一個地區(qū)，維修人員可以共享，易耗維修品等也可以集中采購、配送，運(yùn)營成本很低。其最大的成本，就是租戶退租后的公寓翻新成本。

據(jù)《丹佛商業(yè)評論》報道，王戈宏曾

經(jīng)求學(xué)的城市丹佛（是美國有線電視的中心，第二個高科技基地），2010年公寓REITs的各項收益指標(biāo)排名全美第一，出租率達(dá)94.7% （全美平均92.2%），租金同比增長4.6%（全美平均增長2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金為每單元每月874美元。

再回到我們身邊，如果全國有超過20座城市像北京那樣，施行強(qiáng)有力的限購政策的話，那白領(lǐng)只能租房立家了。但問題是，類似于美國的標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖白領(lǐng)公寓產(chǎn)品國內(nèi)幾乎沒有。

王戈宏由此聯(lián)想到，中國白領(lǐng)的家到底會在哪里呢？他的想法得到了閆焱的認(rèn)可。閆焱認(rèn)為，中國未來最大的消費(fèi)群體是白領(lǐng)。讓白領(lǐng)用不到30%的工資，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娛樂都在30分鐘生活圈內(nèi)完成，可以實現(xiàn)幸福地居住。閆焱斷定白領(lǐng)公寓將來是一個非常大的朝陽產(chǎn)業(yè)。

在白領(lǐng)公寓商業(yè)模式設(shè)計上，王戈宏采取了租賃和收購相結(jié)合的兩種運(yùn)作模式：整租下某物業(yè)數(shù)十年的整體經(jīng)營權(quán)，出租給在周邊寫字樓上班的白領(lǐng)；同時發(fā)起賽富不動產(chǎn)基金，對外募集資金后收購核心地段物業(yè)，進(jìn)行改造和精裝修后出租給白領(lǐng)。

王戈宏聲稱，賽富不動產(chǎn)運(yùn)用REITs的經(jīng)營結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)運(yùn)作項目，未來一旦REITs資本市場開放，這些健康的資產(chǎn)就可以上市。

“我們的腳都是沾滿泥的”

嘉實基金總裁趙學(xué)軍曾這樣說：“我若不做這個投資，就沒法吃到大資管這塊肉?！本唧w到怎么吃這塊肉？趙學(xué)軍不走尋常路。

2012年9月，嘉實基金總裁趙學(xué)軍聯(lián)合英國高富諾基金管理公司與原漢威資本的核心團(tuán)隊，獨家組建了一個專注投資于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺——嘉實地產(chǎn)投資管理有限公司，原漢威資本創(chuàng)始人和前行政總裁任榮出任嘉實地產(chǎn)的行政總裁。

嘉實地產(chǎn)總部設(shè)于香港，該團(tuán)隊之前管理過4只美元基金，管理資產(chǎn)規(guī)模逾35億美元，與華潤、萬科、金融街和國內(nèi)多家大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個成功的戰(zhàn)略合作，整體基金年化回報扣除費(fèi)用后均超過20%，是當(dāng)時亞洲最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金之一。

一家國有信托機(jī)構(gòu)高管透露：“嘉實和我們信托公司的思路不一樣。我們搶的是銀行的客戶，做債權(quán)投資，以量取勝，做大規(guī)模，盡可能地占有客戶；嘉實地產(chǎn)則更看重項目的本質(zhì)，他們每一單都做得很大，時間長，充分享有項目股權(quán)所帶來的長期回報?！?/p>

每一單都做得很大、時間長，意味著嘉實地產(chǎn)投資要變身成開發(fā)商的角色？如果是這樣，這就要求其團(tuán)隊成員同時有金融和開發(fā)經(jīng)驗。

嘉實地產(chǎn)基金副總裁陳文杰稱，“嘉實地產(chǎn)專注于投資國內(nèi)大型零售及商業(yè)物業(yè)。團(tuán)隊的成員都有超過12年以上資深地產(chǎn)和金融相關(guān)的海內(nèi)外背景。我們用國外通行的房地產(chǎn)基金操作模式，先募集投資人所承諾的資金，然后在投資期內(nèi)完成項目儲備、盡調(diào)和投資；但最關(guān)鍵的，與其他資本市場上的純財務(wù)投資人不同，我們采取主動式資產(chǎn)管理的機(jī)制，經(jīng)理人的腳都是沾滿泥的，每個項目都要親自進(jìn)到工地去看落實情況，從CEO到分析師都要奉行這套準(zhǔn)則?！?/p>

“團(tuán)隊的核心競爭力在于對零售商業(yè)物業(yè)的定位、工程管理和運(yùn)營管理，過去我們做合資的項目，IRR很難突破18%，但只要是我們持有100%股權(quán)的商業(yè)項目，透過自身的資產(chǎn)管理及增值服務(wù)，項目回報IRR一般都可以超過25%?！标愇慕苷f。

如何讓腳上都沾滿泥的團(tuán)隊賣命干活？趙學(xué)軍為嘉實地產(chǎn)投資設(shè)計的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是：嘉實基金占股50%，高富諾及任榮團(tuán)隊占股共50%。嘉實地產(chǎn)透過嘉實基金在國內(nèi)的銷售網(wǎng)絡(luò)及資本市場的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)基金產(chǎn)品與國內(nèi)各方資金渠道打造了一個完整的平臺。同時，嘉實地產(chǎn)輔以其本身原有的美元品牌及投資人覆蓋，加上高富諾基金在全球的布局，形成了一個雙幣服務(wù)的房地產(chǎn)私募基金公司。

基金做地產(chǎn)，高管團(tuán)隊下沉到項目中去，通過股權(quán)捆綁，形成激勵約束機(jī)制?；鶎嵉禺a(chǎn)投資趟出一條資管新路。

夾層基金驅(qū)動鼎暉投資

鼎暉投資董事總經(jīng)理、夾層基金業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人胡寧這樣宣稱，“大資管時代的來臨預(yù)示金融機(jī)構(gòu)的牌照優(yōu)勢將逐漸被淡化，牌照紅利時代將來會結(jié)束，金融機(jī)構(gòu)最核心的競爭力還是如何為客戶做好資產(chǎn)管理，為他們帶來更安全、更高收益的金融產(chǎn)品?！?/p>

鼎暉的準(zhǔn)備工作做得很早。2011年，PE起家的鼎暉投資觀察到，黑石集團(tuán)、阿波羅等國際大型機(jī)構(gòu)開始向綜合型的另類投資體系發(fā)展，尤其重視夾層基金業(yè)務(wù)。當(dāng)年8月，鼎暉夾層基金團(tuán)隊成立，提前應(yīng)對大資管時代的轉(zhuǎn)型。

鼎暉董事長吳尚志從平安信托和其他優(yōu)秀機(jī)構(gòu)招募了資管團(tuán)隊，團(tuán)隊帶頭人曾為平安信托累計投資金額300億元，合作對象包括中信、金地、綠城、雅居樂、宋都集團(tuán)等。

鼎暉夾層基金的募資方式是主動管理型，不是通過銀行理財產(chǎn)品和資金池，而是通過各大銀行代銷，用的是鼎暉夾層基金品牌，并向投資人闡明擬投資的儲備項目。2012年兩只夾層基金就募集了20多億元。

鼎暉夾層基金的資金結(jié)構(gòu)有三層：開發(fā)商資金作為劣后級，銀行類金融機(jī)構(gòu)資金是優(yōu)先級，鼎暉基金則在這兩層資金之間提供夾層股權(quán)投資服務(wù)。對優(yōu)先級投資人而言，由于有鼎暉基金和開發(fā)商資金做劣后，其資金具有較高的安全系數(shù)；同時優(yōu)先級投資人又為鼎暉夾層基金做了杠桿，提高鼎暉基金的收益。因此，鼎暉夾層基金使安全性和收益都能得到保障。

鼎暉夾層投資的決策機(jī)制沿襲了鼎暉投資一貫的穩(wěn)健決策風(fēng)格，董事長吳尚志、總裁焦震都是投資委員會的核心成員。

在產(chǎn)品模式上，鼎暉夾層基金通過股權(quán)、債權(quán)的結(jié)合，通過可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先債、次級債、股權(quán)回購、股權(quán)分配等手段，實現(xiàn)固定收益類產(chǎn)品、固定+超額收益、股權(quán)+回購、危機(jī)（DistressHedge）投資等多種產(chǎn)品的投資。

也就是說，鼎暉不但在項目設(shè)計中可通過信托、有限合伙、項目股權(quán)方面靈活設(shè)計結(jié)構(gòu)化安排，實現(xiàn)各類收益與項目進(jìn)度的匹配，而且可對存在短期經(jīng)營危機(jī)的項目進(jìn)行投資，或收購資金鏈斷裂的優(yōu)質(zhì)項目，退出方式要求開發(fā)商回購或按固定高息回購；也可對公開發(fā)行的高息危機(jī)債券和可轉(zhuǎn)債金融產(chǎn)品進(jìn)行投資。

鼎暉夾層基金堅持設(shè)計簡單的交易結(jié)構(gòu)，以利于投后的資產(chǎn)管理。例如，GP管理公司的收益不與項目利潤掛鉤，而是與項目銷售價格掛鉤。銷售價格可在網(wǎng)上公開查詢，價格上漲一定范圍，鼎暉的收益就隨之增加一個點?！昂唵蔚慕灰捉Y(jié)構(gòu)最易于管理，很多基金公司無法避免開發(fā)商隱藏利潤的難題，就是交易結(jié)構(gòu)設(shè)計的太復(fù)雜。”胡寧說。

鼎暉夾層投資與信用團(tuán)隊于2011年11月對上海項目進(jìn)行了總規(guī)模4億元、一年期的債權(quán)投資。該次投資通過信托計劃的方式發(fā)行，由鼎暉認(rèn)購其中的約1.4億元信托份額，另外約2.6億元由鼎暉主導(dǎo)公開募集。募得資金向交易對手100%控股的青浦公司（滿足“432”規(guī)定）以信托計劃提供一年期借款。每半年付息，到期還本。