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不動產(chǎn)過戶管理規(guī)定范文第1篇

【關(guān)鍵詞】注冊會計師；設(shè)立驗資；不動產(chǎn)；財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；預告登記

一、問題的提出

《中國注冊會計師審計準則1602號——驗資》第15條規(guī)定：“對于出資者以實物、知識產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)作價出資的，注冊會計師應當在出資者依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗。”《指南》進一步指出：“無論是設(shè)立驗資還是變更驗資，對出資者以實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)出資的，注冊會計師都應當檢查上述出資財產(chǎn)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗單位?！痹谠O(shè)立驗資中，由于被審驗單位尚未成立，未確立其民事主體資格，無法辦理有權(quán)證的財產(chǎn)（本文以房屋、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)為例）的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因此在驗資實務(wù)中注冊會計師均認為不動產(chǎn)不能作為首次出資，只能等公司成立后以增資的方式出資。筆者認為，不動產(chǎn)是否能夠作為首次出資是法律（而不是審計準則）所規(guī)范的問題，注冊會計師不能簡單地否定不動產(chǎn)首次出資的可行性，而是應該關(guān)注：（1）法律是否允許出資者（本文以有限責任公司的股東為例）以不動產(chǎn)作為首次出資。（2）股東以不動產(chǎn)首次出資時如何辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，提供什么形式的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、公司法允許股東以不動產(chǎn)作為首次出資

《公司法》（2005）第27條規(guī)定在公司設(shè)立時，“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；……”。2005年修改后的《公司法》放寬了對股東出資方式的限制，體現(xiàn)了鼓勵投資的原則?！豆痉ā罚?005）第28條規(guī)定：“股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。……”依照該規(guī)定，以不動產(chǎn)在首次出資時，由于公司尚未成立，如何辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就成為了問題。但是1993年《公司法》第25條規(guī)定：“股東應當足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入準備設(shè)立的有限責任公司在銀行開設(shè)的臨時賬戶；以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！睂Ψ秦泿咆敭a(chǎn)出資，新舊公司法的立場是一致的，都可以在公司設(shè)立時出資，都要求辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果僅僅是因為辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的程序性要求，使股東以不動產(chǎn)首次出資的實體權(quán)利受到剝奪，那么鼓勵投資原則就難以落實。

國家工商行政管理總局《公司注冊資本登記管理規(guī)定》（2004）第9條規(guī)定：“公司設(shè)立登記，以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的，公司章程應當就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后六個月內(nèi)依照有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，報公司登記機關(guān)備案?！痹撘?guī)定設(shè)立“寬限期”制度來解決非貨幣財產(chǎn)出資的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題。筆者認為，給予6個月寬限期辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)是根本上違反公司法的。因為在公司成立后的一定期限內(nèi)，股東出資的不動產(chǎn)等非貨幣財產(chǎn)未發(fā)生財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是違反公司法關(guān)于“股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額”的規(guī)定的。另外，在辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前，如果股東將用于出資的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則公司必定無法獲得該不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)，導致注冊資本的不實。2005年12月27日修改后的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：“公司設(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應當提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！弊詴嫀熗ǔ?jù)此認為2005年修改后的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》是不允許不動產(chǎn)作為首次出資的。筆者認為2005年修改的《公司注冊資本登記管理規(guī)定》僅僅是糾正了原來“給予寬限期辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的錯誤規(guī)定，而不是創(chuàng)設(shè)新的規(guī)范；要求提交“已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”是落實了公司法的立法精神，而不是規(guī)定不動產(chǎn)不得作為首次出資。

《公司法》（2005）第7條規(guī)定：“……公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期。……”在設(shè)立驗資中，公司（被審驗單位）尚未成立，對于任何出資方式都面臨一個不存在的民事主體問題。然而設(shè)立中的公司并非沒有任何法律權(quán)利的，設(shè)立中的公司在名稱獲得預先核準后就可以從事一定的民事行為（例如可以以核準的公司名稱在銀行開立賬戶，可以與股東簽訂出資協(xié)議，可以與股東辦理動產(chǎn)出資的交付手續(xù)等），因此以貨幣或者以動產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)（例如機械設(shè)備、原材料和庫存商品等）首次出資，在理論上和實踐中都未受到質(zhì)疑。既然貨幣或者以動產(chǎn)類非貨幣資產(chǎn)可以在公司成立之前出資，則僅以公司尚未成立，無法辦理不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)為依據(jù)，論證不動產(chǎn)不能作為首次出資，是不能令人信服的。

三、不動產(chǎn)首次出資財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)：依據(jù)物權(quán)法辦理

正是因為公司名稱的預先核準制度，使得設(shè)立中的公司取得了“準民事主體”的法律地位，從而當股東以貨幣出資時，可以以預先核準的公司名稱的名義在銀行開設(shè)賬戶，以完成貨幣出資的交付手續(xù)，當股東以動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)出資時，可以適用擬制交付的方式完成財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。例如《民法通則》、《合同法》和《物權(quán)法》都為動產(chǎn)的擬制交付提供了制度基礎(chǔ)。《民法通則》第72條規(guī)定：“……按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”《合同法》第133條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！庇捎谖覈梢呀?jīng)對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移作出了特別規(guī)定，所以該規(guī)定的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間只適用于動產(chǎn)。《物權(quán)法》為動產(chǎn)擬制交付提供了比較系統(tǒng)的規(guī)定，《物權(quán)法》第27條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力?！睘閯赢a(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)出資提供了十分有效的途徑，很好的解決了在公司設(shè)立階段難以現(xiàn)實交付方式履行動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)出資的問題。因此，公司名稱的預先核準制配合動產(chǎn)的擬制交付制度，順利的實現(xiàn)了動產(chǎn)類非貨幣財產(chǎn)首次出資時辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的要求。

上述思路為解決不動產(chǎn)首次出資的難題提供了答案。雖然公司尚未成立，無法現(xiàn)實地辦理不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，但是可以利用“債權(quán)的物權(quán)化”手段達到實質(zhì)意義上的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)首次出資時財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明要求。該“債權(quán)的物權(quán)化”的基本思路是：以預先核準的公司名義與以不動產(chǎn)出資人訂立不動產(chǎn)出資協(xié)議，然后依據(jù)物權(quán)法上的預告登記制度，將該不動產(chǎn)出資協(xié)議辦理預告登記，以保全將來成立的公司實現(xiàn)物權(quán)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！睆脑撘?guī)定我們可以看出，設(shè)立預告登記制度的原因，是因為不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實條件還不具備，而預告登記的目的和價值就是保全將來請求不動產(chǎn)物權(quán)變動的權(quán)利。很明顯，不動產(chǎn)首次出資遇到的難題，法律和審計準則對財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的要求，正是預告登記制度存在的基礎(chǔ)和價值。由于公司尚未成立，以不動產(chǎn)出資辦理過戶登記的現(xiàn)實條件欠缺，但通過對不動產(chǎn)出資協(xié)議辦理預告登記，基于預告登記的物權(quán)效力，保全了成立后的公司取得出資不動產(chǎn)所有權(quán)的目的不致落空，從而實現(xiàn)了《公司法》（2005）第28條的立法目的和基本要求。而經(jīng)過預告登記的不動產(chǎn)出資協(xié)議，可以證明該不動產(chǎn)出資前歸屬于出資者，出資后歸屬于被審驗單位，是不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，可以作為注冊會計師審驗依據(jù)。

四、結(jié)語

以無法辦理不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)否定股東不動產(chǎn)首次出資的權(quán)利，是對《公司法》（2005）第28條的誤讀。以不動產(chǎn)首次出資的難題，并非是公司法引起的。事實上，在公司尚未成立之時，以貨幣方式出資也面臨同樣的困境。既然理論和實踐都對貨幣首次出資的正當性予以了認可，則以非貨幣財產(chǎn)（包括不動產(chǎn)）首次出資同樣可以從貨幣出資的經(jīng)驗中找到正當化的基礎(chǔ)。正是這樣的一個認識基礎(chǔ)，為我們找到了解決不動產(chǎn)首次出資難題的鑰匙。這把鑰匙，就是物權(quán)法所規(guī)定的預告登記制度。

公司法為落實“股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額”這一規(guī)定所安排的制度不只是驗資制度，更為重要和有效的是公司強制審計制度。《公司法》（2005）第165條規(guī)定：“公司應當在每一會計年度終了時編制財務(wù)會計報告，并依法經(jīng)會計師事務(wù)所審計。……”《企業(yè)年度檢驗辦法》（2006）第7條關(guān)于“企業(yè)申報年檢應當提交材料”中規(guī)定了：“企業(yè)法人應當提交年度資產(chǎn)負債表和損益表，公司和外商投資企業(yè)還應當提交由會計師事務(wù)所出具的審計報告?！惫緩娭茖徲嬛贫鹊拇嬖诤蛨?zhí)行，使得驗資不再是監(jiān)督股東繳納出資的唯一途徑。注冊會計師在對財務(wù)會計報告進行審計時，應該檢查股東是否已經(jīng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶，是否辦理了非貨幣財產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東以不動產(chǎn)首次出資時，注冊會計師檢查“經(jīng)過預告登記的不動產(chǎn)出資協(xié)議”后，就可以確認已經(jīng)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。審驗不動產(chǎn)出資協(xié)議是否已經(jīng)預告登記是驗資責任，檢查不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)是否實際轉(zhuǎn)移是審計責任。公司強制審計制度是不動產(chǎn)首次出資財產(chǎn)權(quán)實際轉(zhuǎn)移的制度保證。

參考文獻

[1]蔣品洪.淺談《物權(quán)法》對驗資中物權(quán)確認的影響[J].中國注冊會計師，2008（6）：72-75.

[2]錢玉林.以非貨幣財產(chǎn)首次出資何以成為問題——為《公司法》第28條辯護[J].法學，2011（5）：72-77.

不動產(chǎn)過戶管理規(guī)定范文第2篇

優(yōu)化營商環(huán)境實施方案

 

為深入貫徹落實《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，持續(xù)深化“放管服”改革，優(yōu)化營商環(huán)境，激發(fā)市場活力，制定本實施方案。

一、打造便利的市場環(huán)境

（一）深化商事制度改革（牽頭單位：市市場監(jiān)管局）。

1．優(yōu)化開辦企業(yè)服務(wù)。簡化住所登記要求，推行住所（經(jīng)營場所）申報承諾制，推動“一照多址”“一址多照”。完善企業(yè)名稱篩查規(guī)則，提升自主申報系統(tǒng)智能化水平。加強企業(yè)名稱權(quán)利保護，建立爭議行政裁決機制。對不涉及許可的一般經(jīng)營項目企業(yè)設(shè)立登記試行登記確認制。建立健全成渝地區(qū)市場準入異地同標便利化準入機制。

2．增強開辦企業(yè)“一網(wǎng)通”平臺功能。依托“渝快辦”平臺推出電腦端實名身份認證、手機端開辦企業(yè)“E企辦”，實現(xiàn)“一個終端”全辦結(jié)。提升“一網(wǎng)通”平臺智能化水平，商業(yè)銀行實時生成企業(yè)賬戶預約賬號，員工參保自動辦理，引導企業(yè)通過“一網(wǎng)通”平臺首次辦理稅務(wù)和社保事項，實現(xiàn)“一個平臺”全覆蓋。

3．推廣電子營業(yè)執(zhí)照及電子印章應用。企業(yè)設(shè)立即免費發(fā)放電子營業(yè)執(zhí)照和電子印章。拓寬電子營業(yè)執(zhí)照和電子印章在政務(wù)服務(wù)中的應用場景，并逐步擴大到公共事業(yè)、商務(wù)活動等領(lǐng)域。

4．持續(xù)深化“證照分離”改革。加快部門間信息共享對接，對涉企經(jīng)營許可事項應減盡減。推動行政審批改為行政備案的事項有序納入“多證合一”范圍，試點開展“一企一證”改革，探索“一照通”登記許可服務(wù)新模式，實現(xiàn)“一網(wǎng)受理、一單告知、一表申請、一標核準、一窗發(fā)照”。

5．完善企業(yè)退出制度。深化企業(yè)簡易注銷改革，建立簡易注銷容錯機制，試點企業(yè)強制退出制度，探索簡化普通注銷程序。優(yōu)化企業(yè)注銷“一網(wǎng)通”平臺功能，將企業(yè)注銷信息實時與公安、銀行、住房公積金管理等單位共享，便于企業(yè)快捷辦理公章注銷、銀行賬戶注銷、公積金賬戶注銷等事項。

（二）優(yōu)化水電氣接入服務(wù)（牽頭單位：市城市管理局、市經(jīng)濟信息委、國網(wǎng)市電力公司、重慶燃氣集團）。

6．壓減接入時間。獲得用水一般項目用戶全流程總用時不超過9個工作日。獲得用電低壓小微用戶全流程總用時不超過8個工作日，10千伏城鎮(zhèn)用戶全流程平均用時不超過30個工作日。獲得用氣用戶辦理總用時不超過13個工作日。

7．實現(xiàn)外線工程“零投資”。在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，除法律法規(guī)和相關(guān)政策另有規(guī)定外，不得由用戶承擔建筑區(qū)劃紅線外發(fā)生的任何費用。

8．優(yōu)化辦理方式。推行全流程“一站式”集成服務(wù)和幫辦服務(wù)，精簡受理材料，實現(xiàn)報裝、查詢、繳費等業(yè)務(wù)全程網(wǎng)上辦理。堅持政企協(xié)同，通過“渝快辦”平動推送開辦企業(yè)、規(guī)劃許可和施工許可信息，供水供電供氣企業(yè)提前介入、主動服務(wù)。

（三）有效提升融資便利度（牽頭單位：市金融監(jiān)管局）。

9．提升企業(yè)融資服務(wù)水平。引導金融機構(gòu)提升中小微企業(yè)融資服務(wù)效率，運用科技手段增強風險管控能力，完善貸款標準、優(yōu)化放貸流程，推行線上服務(wù)、“不見面審批”等便捷服務(wù)。繼續(xù)落實普惠小微企業(yè)貸款延期還本付息、普惠小微企業(yè)信用貸款等惠企政策。大力發(fā)展政府性融資擔保體系，優(yōu)先為小微企業(yè)“首貸戶”提供貸款擔保。支持符合條件的市場主體通過發(fā)行公司信用類債券開展直接融資。鼓勵市場主體積極發(fā)行符合國家戰(zhàn)略的綠色債、鄉(xiāng)村振興債、雙創(chuàng)債券、資產(chǎn)支持證券等。

10．依托信用建設(shè)加強金融產(chǎn)品創(chuàng)新。推動商業(yè)價值信用貸款、科技型企業(yè)知識價值信用貸款、“銀稅互動”擴面放量。建成全國中小企業(yè)融資綜合信用服務(wù)平臺（重慶站），提供信用查詢、融資對接等服務(wù)。鼓勵稅務(wù)、社保、公共服務(wù)機構(gòu)與金融機構(gòu)數(shù)據(jù)信息共享，引導金融機構(gòu)加大信用貸款規(guī)模。提升地方征信機構(gòu)服務(wù)能力，為金融機構(gòu)提供信息支持，推動信用產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，逐步提高小微企業(yè)信用貸款余額比重。

11．完善銀企融資對接機制。全面推進民營小微企業(yè)首貸續(xù)貸中心建設(shè)，組織商業(yè)銀行集中入駐辦公，打造金融服務(wù)“直通車”。持續(xù)開展銀企對接專項活動，完善融資信息供需平臺。優(yōu)化“渝快融”功能，持續(xù)豐富企業(yè)融資主題數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)。持續(xù)拓展“渝企金服”平臺功能，深化普惠金融服務(wù)。

（四）促進政府采購規(guī)范有序（牽頭單位：市財政局）。

12．完善電子采購平臺。健全政府采購網(wǎng)、政府采購APP功能，提升用戶使用便利度。推進政府采購電子招投標，加快實現(xiàn)遠程電子開標、異地電子評審和在線信用評價。

13．優(yōu)化采購流程。嚴格落實政府采購意向公開，便利供應商提前了解采購需求及相關(guān)信息。加強招標機構(gòu)管理，建立完善政府采購機構(gòu)基本信息數(shù)據(jù)庫。壓減簽約等待時間，采購單位原則上應在中標（成交）通知書發(fā)出之日起20日內(nèi)和中標（成交）供應商簽訂政府采購合同，無正當理由不得拒絕或拖延合同簽訂。

14．強化合同管理。不定期開展政府采購合同公告和合同備案監(jiān)督檢查，推動政府采購合同公告和備案及時、規(guī)范。合同執(zhí)行完畢，采購單位或采購機構(gòu)原則上應在7個工作日內(nèi)組織履約情況驗收，不得無故拖延或附加額外條件。

15．加強支付和交付監(jiān)管。對滿足合同約定支付條件的，采購單位原則上應在收到發(fā)票后5個工作日內(nèi)按程序辦理支付手續(xù)。提高預付款比例，推動實現(xiàn)預付款支付比例不低于30%（中小企業(yè)不低于50%），減輕中標企業(yè)資金壓力。

（五）推動招標投標開放公平（牽頭單位：市公共資源交易監(jiān)管局）。

16．深入推進“互聯(lián)網(wǎng)+招標投標”。全面推行招標投標全流程電子化，加快推進“不見面開標”。完善招標投標平臺體系，推動實現(xiàn)招標投標信息與行業(yè)主管部門信息互聯(lián)共享，提高招標投標活動便利度、透明度。

17．降低招標投標參與成本。鼓勵以電子保函形式進行投標擔保、低價風險擔保、履約擔保、支付擔保，減輕市場主體資金占用壓力。加快制定并推行覆蓋所有行業(yè)的標準招標文件和合同示范文本，提高招標文件編制效率，促進招標投標行為公平、公正。

18．建立公平有效的投訴機制。修訂重慶市招標投標活動投訴處理實施細則，完善投訴處理機制，嚴控回復辦理時限。暢通投標人質(zhì)疑投訴渠道，為投標人提供更加高效快捷的維權(quán)服務(wù)。探索將招標投標市場主體違法違規(guī)失信行為納入誠信體系并予以公示。

19．優(yōu)化低風險簡易工程建設(shè)項目全生命周期建設(shè)管理。推進低風險簡易工程建設(shè)項目招標投標全流程電子化，加快實現(xiàn)中標通知書網(wǎng)上推送、合同簽訂網(wǎng)上辦理。強化項目建設(shè)全生命周期信息公開，加強全過程監(jiān)管。

（六）強化包容普惠創(chuàng)新（牽頭單位：市發(fā)展改革委）。

20．重點圍繞科技創(chuàng)新、人才流動、市場開放、基本公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、交通出行等領(lǐng)域，全面提升城市的承載力和競爭力，提高企業(yè)群眾的滿意度和獲得感。推進國家新一代人工智能創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)建設(shè)，加快培育國家級創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化平臺。優(yōu)化市場化引才機制，大力培育和發(fā)展人力資源市場，推動“互聯(lián)網(wǎng)+人才服務(wù)”，提升人力資源服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。深化加工貿(mào)易示范區(qū)建設(shè)，加快發(fā)展外貿(mào)新業(yè)態(tài)，升級外商投資全流程服務(wù)體系，出臺外商投資投訴協(xié)調(diào)管理辦法。

二、打造高效的政務(wù)環(huán)境

（一）全面提升政務(wù)服務(wù)水平（牽頭單位：市政府辦公廳）。

21．持續(xù)推進行政審批服務(wù)便民化。深化減證便民措施，推廣證明事項和涉企經(jīng)營許可事項告知承諾制，逐步擴大告知承諾事項覆蓋度。完善“渝快辦”平臺移動端“亮證”“掃碼”功能，加強高頻電子證照在企業(yè)開辦、不動產(chǎn)登記、社保、衛(wèi)生、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政等領(lǐng)域的應用，推動更多政務(wù)服務(wù)事項“掌上辦、一次辦”。

22．加快推進“跨省通辦”。推動74項高頻政務(wù)服務(wù)事項今年內(nèi)實現(xiàn)“跨省通辦”。加快推動第二批“川渝通辦”事項落地見效，今年10月底前實現(xiàn)同一事項在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈同標準受理、無差別辦理、行政審批結(jié)果互認。積極擴大“跨省通辦”范圍，建立西南五?。▍^(qū)、市）政務(wù)服務(wù)“跨省通辦”協(xié)作機制。

23．提升“渝快辦”平臺服務(wù)效能。優(yōu)化“渝快辦”平臺技術(shù)架構(gòu)，規(guī)范系統(tǒng)對接標準，持續(xù)提升平臺安全性、穩(wěn)定性。大力拓展電子政務(wù)外網(wǎng)覆蓋范圍，推動非涉密業(yè)務(wù)專網(wǎng)與電子政務(wù)外網(wǎng)對接整合，提升網(wǎng)絡(luò)承載能力，提高全程網(wǎng)辦事項運行速度。開展“渝快辦”平臺使用體驗評估，大幅度提升界面友好度。

24．健全“渝快辦”平臺管理機制。制定“渝快辦”平臺運行管理辦法，進一步規(guī)范管理服務(wù)事項、數(shù)據(jù)資源、運行維護、安全保障等。研究建立數(shù)據(jù)資源確權(quán)、開放、流通、交易相關(guān)制度體系，構(gòu)建大數(shù)據(jù)交易平臺和政務(wù)數(shù)據(jù)開放平臺。加快數(shù)據(jù)共享交換體制機制建設(shè)，持續(xù)提高數(shù)據(jù)共享交換效率、完善數(shù)據(jù)資源目錄。積極探索建立“渝快辦”平臺專業(yè)化運營體系。

（二）深化工程建設(shè)項目審批制度改革（牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建委）。

25．深化社會投資小型低風險建設(shè)項目（以下簡稱小低項目）全流程改革。探索擴大小低項目政策覆蓋范圍，逐步推行小低項目辦理建筑許可告知承諾制。小低項目免辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證，取消建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理過程中的放驗線手續(xù)。強化小低項目供排水接入“三零”服務(wù)，進一步優(yōu)化供排水接入辦理流程，加強供排水部門協(xié)同合作，實現(xiàn)供排水一次性查勘、一次性接入。全面落實小低項目簡易驗收制度，優(yōu)化竣工規(guī)劃核實、不動產(chǎn)登記辦理流程。

26．加強建筑質(zhì)量控制。全面落實工程質(zhì)量風險分級管控制度，根據(jù)風險等級確定質(zhì)量安全監(jiān)督檢查頻次和內(nèi)容，小低項目只進行1次質(zhì)量安全監(jiān)督檢查。完善小低項目施工后用途控制，超出規(guī)定用途范圍的必須取得規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門許可。完善工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度，建立建設(shè)工程風險保障機制，提升工程質(zhì)量。

27．提升工程建設(shè)項目審批服務(wù)水平。深入推進工程建設(shè)項目分級分類管理，精簡規(guī)范工程建設(shè)項目全流程涉及的審批事項、技術(shù)審查和中介服務(wù)事項。加快推動工程建設(shè)項目全流程在線審批，實現(xiàn)投資項目在線監(jiān)管服務(wù)平臺、國土空間規(guī)劃業(yè)務(wù)協(xié)同平臺等業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)實時共享。加快落實區(qū)域評估，明確節(jié)能評價、地質(zhì)災害危險性評價、水資源論證評價、環(huán)境影響評價等事項的區(qū)域整體評價評估的實施細則和技術(shù)要求，對區(qū)域內(nèi)建設(shè)項目可采取直接準入、告知承諾制、容缺受理等方式簡化審批流程。全面推進“多測合一”，深化規(guī)劃核實測量、綠地核實測量、人防工程核實測量、地籍測繪、房產(chǎn)測繪等5個測繪事項標準制定和流程再造，實現(xiàn)一次委托、一次完成，出具一份測繪報告。

（三）持續(xù)提升不動產(chǎn)登記便利度（牽頭單位：市規(guī)劃自然資源局）。

28．深化不動產(chǎn)登記“一窗辦理、即辦即取”改革。在不動產(chǎn)登記服務(wù)大廳安裝電子簽批屏，提升身份核驗辦理體驗。完善電子完稅證明和電子票據(jù)應用流程，推進不動產(chǎn)登記全流程在線辦理。加大電子不動產(chǎn)登記證書（證明）、不動產(chǎn)登記資料查詢證明等推廣力度，推動部門間協(xié)同互認，擴大電子權(quán)證應用場景。提供紙質(zhì)不動產(chǎn)登記證書（證明）郵寄服務(wù)。

29．加強不動產(chǎn)登記信息管理運用。健全第三方不動產(chǎn)登記和地籍測繪獨立投訴機制，開通線上投訴專欄。建立單一入口的不動產(chǎn)綜合信息查詢系統(tǒng)，分階段整合加入企業(yè)登記注冊信息、企業(yè)經(jīng)營狀況信息、完稅信息等，免費提供盡職調(diào)查所涉及的全部信息。探索推行不動產(chǎn)登記信息經(jīng)產(chǎn)權(quán)人授權(quán)即可查詢。推動不動產(chǎn)登記信息與供水、供電、供氣等公共企事業(yè)單位共享，探索同步過戶。

（四）推行優(yōu)質(zhì)高效稅費服務(wù)（牽頭單位：重慶市稅務(wù)局、市財政局）。

30．壓減稅費繳納次數(shù)和時間。推行“十一稅合一”，實現(xiàn)財產(chǎn)和行為稅、資源和環(huán)境稅、企業(yè)所得稅跨稅種合并申報。提升辦稅服務(wù)大廳服務(wù)水平，優(yōu)化預約服務(wù)，試點推廣24小時自助辦稅終端和智能稅務(wù)機器人，提高窗口使用效率，縮短辦稅等候時間。精簡享受優(yōu)惠政策辦理流程和手續(xù)，擴大“自行判別、自行申報、事后監(jiān)管”范圍。加快推進增值稅專用發(fā)票電子化試點。

31．改進辦稅繳費方式。擴大“非接觸式”辦稅繳費服務(wù)范圍，所有涉稅政務(wù)服務(wù)事項基本實現(xiàn)網(wǎng)上可辦。擴大財稅一體化功能覆蓋面，便利納稅人通過財務(wù)軟件系統(tǒng)直接申報、納稅。優(yōu)化電子稅務(wù)局增值稅申報輔助功能，實現(xiàn)小規(guī)模納稅人申報“零材料”。

32．優(yōu)化報稅后流程。優(yōu)化電子稅務(wù)局申請增值稅增量留抵退稅功能，推行增值稅“報退合一”，納稅人填報留抵退稅申請即實現(xiàn)退稅申請基礎(chǔ)信息自動填入，壓減留抵退稅辦理時間。

（五）促進跨境貿(mào)易便利化（牽頭單位：市政府口岸物流辦）。

33．深入推進通關(guān)模式改革。深化應用“提前申報”“兩步申報”“兩段準入”等改革模式，持續(xù)試點推廣進口貨物“船邊直提”和出口貨物“抵港直裝”，進一步優(yōu)化“離港確認”模式。優(yōu)化海關(guān)查驗作業(yè)模式，提高非侵入式檢查比例，擴大“智能審圖”等覆蓋范圍。推動查驗模式改革，實行預約查驗、貨主可不到場查驗（收發(fā)貨人可以委托監(jiān)管作業(yè)場所經(jīng)營人、運輸工具負責人等到場查驗）。

34．持續(xù)優(yōu)化物流運營組織模式。穩(wěn)定高效開行“滬渝直達快線”，提升“滬渝直達快線”運行品質(zhì)。依托大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能和區(qū)塊鏈技術(shù)建設(shè)智慧長江物流工程（重慶水運口岸營商環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)二期工程），推動船舶快速有序過閘。

35．引導和規(guī)范口岸收費行為。指導口岸收費主體及時通過重慶國際貿(mào)易“單一窗口”動態(tài)維護進出口收費目錄清單，公開收費標準、服務(wù)項目等信息，清單之外一律不得收費。持續(xù)加強口岸收費監(jiān)管，規(guī)范口岸收費行為，依法查處口岸違法違規(guī)行為。

36．推進區(qū)域跨境貿(mào)易便利化協(xié)作。健全川渝大通關(guān)合作機制，進一步增強口岸集疏運效能，促進川渝港口聯(lián)動發(fā)展。充分發(fā)揮長江黃金水道作用，聯(lián)合開行“滬渝川直達快線”，在確保航行安全的前提下，提升川渝水運物流效率，降低進出口企業(yè)負擔。加強西部陸海新通道合作共建，與周邊國家共同推進跨境運輸便利化，探索與新加坡開展中國—東盟國際貿(mào)易“單一窗口”互聯(lián)互通試點。

三、打造公平公正的法治環(huán)境

（一）全面提升監(jiān)管執(zhí)法水平（牽頭單位：市市場監(jiān)管局）。

37．全面推進“雙隨機、一公開”監(jiān)管。充分發(fā)揮市場監(jiān)管領(lǐng)域部門聯(lián)合“雙隨機、一公開”監(jiān)管聯(lián)席會議作用，逐步擴大聯(lián)席會議成員單位參與聯(lián)合抽查檢查的覆蓋面，推進部門聯(lián)合“雙隨機、一公開”監(jiān)管常態(tài)化。統(tǒng)籌制定市級和區(qū)縣年度聯(lián)合抽查計劃。加快建立完善“檢查對象名錄庫”“執(zhí)法檢查人員名錄庫”并實行動態(tài)管理。

38．加強信用監(jiān)管。制定《深入推進信用分級分類監(jiān)管工作方案》，開展公共信用綜合評價，推進信用分級分類差異化監(jiān)管。建立商貿(mào)流通領(lǐng)域企業(yè)信用信息征集共享機制，健全電子商務(wù)企業(yè)客戶信用管理和交易信用評估制度，完善中介服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員的信用記錄和披露制度，制定廣告業(yè)信用分類管理制度。健全信用修復機制，明確信用修復方式和程序，對符合修復條件的，及時終止失信信息共享公開。強化政務(wù)誠信建設(shè)，全面清理政府部門、事業(yè)單位拖欠市場主體賬款、不兌現(xiàn)政策、未履行承諾等情況，持續(xù)開展涉政府機構(gòu)失信被執(zhí)行人專項治理。積極探索川渝兩地信用平臺對接互通，推進重點領(lǐng)域跨區(qū)域聯(lián)合獎懲。

39．強化“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”。深入推進“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”平臺建設(shè)，推動行業(yè)監(jiān)管事項應上盡上、動態(tài)管理。加強監(jiān)管數(shù)據(jù)歸集整合，實時匯聚司法判決、違法失信、抽查抽檢等重點監(jiān)管領(lǐng)域數(shù)據(jù)，同步接入社會咨詢投訴、互聯(lián)網(wǎng)等第三方信息。強化對監(jiān)管數(shù)據(jù)的分析和運用，依托“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”平臺實現(xiàn)風險預警、線索推送等功能。推行以遠程監(jiān)管、移動監(jiān)管為特征的非現(xiàn)場監(jiān)管，提升監(jiān)管的精準化、智能化水平。規(guī)范“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”平臺使用，推動實現(xiàn)行業(yè)監(jiān)管事項清單梳理完成率、監(jiān)管信息歸集率、投訴舉報處理率、協(xié)同監(jiān)管響應率達100%。

40．嚴格規(guī)范執(zhí)法行為。全面落實行政執(zhí)法公示制度、執(zhí)法全過程記錄制度、重大執(zhí)法決定法制審核制度，實現(xiàn)行政執(zhí)法信息及時準確公示、行政執(zhí)法全過程留痕和可回溯管理、重大行政執(zhí)法決定法制審核全覆蓋。強化部門間數(shù)據(jù)共享交換，將抽查情況及查處結(jié)果等數(shù)據(jù)納入政務(wù)數(shù)據(jù)資源目錄，并及時向社會公示，提高監(jiān)管執(zhí)法信息公開率。建立健全行政處罰裁量基準，合理劃分裁量階次，明確適用不同階次的具體情形，規(guī)范行政自由裁量權(quán)。

41．探索實施包容審慎監(jiān)管。對新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式等實行包容審慎監(jiān)管，針對其性質(zhì)、特點分類制定和實行相應的監(jiān)管規(guī)則和標準，探索開展沙盒監(jiān)管、觸發(fā)式監(jiān)管、“無事不擾”“無舉報不實地核查”等監(jiān)管創(chuàng)新。完善“免罰清單”制度，逐步擴大輕微違法經(jīng)營行為免罰清單范圍，符合條件的可免予行政處罰。探索建立不予實施行政強制措施清單，對采取非強制手段能夠達到行政管理目的的，不得實施行政強制措施；確需實施行政強制的，應當限定在所必需的范圍內(nèi)，盡可能減少對市場主體正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響。

（二）加強知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造、保護和運用（牽頭單位：市知識產(chǎn)權(quán)局）。

42．完善知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)。健全知識產(chǎn)權(quán)制度政策體系，知識產(chǎn)權(quán)保護和運用“十四五”規(guī)劃，推動修訂《重慶市專利促進與保護條例》。開通國家知識產(chǎn)權(quán)局重慶業(yè)務(wù)受理窗口，實現(xiàn)我市專利、商標業(yè)務(wù)“一窗通辦”。健全知識產(chǎn)權(quán)協(xié)作機制，構(gòu)建知識產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)、執(zhí)法保護機構(gòu)、支持機構(gòu)溝通渠道，增強機構(gòu)間聯(lián)合辦公頻次。

43．提升知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造質(zhì)量和運用效益。推廣知識產(chǎn)權(quán)證券化，推動各類知識產(chǎn)權(quán)金融產(chǎn)品和衍生品創(chuàng)新。將專利機構(gòu)納入“雙隨機、一公開”監(jiān)管范圍，加強對非正常專利申請和商標惡意注冊、囤積行為的監(jiān)管。舉辦西部（重慶）科學城第二屆雙高賽，推動高價值專利培育運營、高質(zhì)量成果轉(zhuǎn)化落地。

44．加強知識產(chǎn)權(quán)全面保護?；I建中國（重慶）知識產(chǎn)權(quán)保護中心，建立知識產(chǎn)權(quán)保護聯(lián)席會議制度。強化知識產(chǎn)權(quán)司法保護，加大對侵權(quán)假冒行為的懲戒力度，推動實施知識產(chǎn)權(quán)懲罰性賠償制度。開展知識產(chǎn)權(quán)專項整治，嚴厲查處商標、專利、地理標志等領(lǐng)域侵權(quán)假冒違法行為。推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈知識產(chǎn)權(quán)協(xié)同保護，新一批知識產(chǎn)權(quán)重點保護名錄。

（三）加強中小投資者保護（牽頭單位：重慶證監(jiān)局）。

45．推動完善公司治理。充分發(fā)揮重慶市證券期貨業(yè)協(xié)會、重慶上市公司協(xié)會自律服務(wù)職能，深化協(xié)作機制，加強對股東權(quán)益保護相關(guān)法律法規(guī)以及金融知識的宣傳普及和教育培訓，提高股東權(quán)益保護意識和公司治理能力。

46．創(chuàng)新多元化糾紛化解。完善多元化糾紛化解機制，充分利用調(diào)解、訴訟等方式有效化解金融糾紛。強化法院典型案例示范引導，建立典型案例庫并及時向社會公布。對證券期貨糾紛示范判決機制作出明確、可執(zhí)行的指引與規(guī)定，推動形成實踐案例。

（四）優(yōu)化勞動力市場監(jiān)管（牽頭單位：市人力社保局）。

47．構(gòu)建和諧勞動關(guān)系。完善和諧勞動關(guān)系創(chuàng)建標準體系，對創(chuàng)建達標企業(yè)開展正向激勵。加強企業(yè)用工合規(guī)監(jiān)管，建立勞動糾紛預警防范機制，探索勞動糾紛就近、簡易化解，及時有效保護勞動者合法權(quán)益。開展金牌勞動人事爭議調(diào)解組織的培育、選樹工作，健全勞動爭議調(diào)解組織，探索設(shè)立勞動仲裁派出庭，提高爭議處理效率。啟動“和諧同行”能力提升三年行動計劃，今年內(nèi)評選AAA級和諧企業(yè)100家，培育金牌和諧勞動關(guān)系協(xié)調(diào)員100名。

48．優(yōu)化就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)。推動失業(yè)保險關(guān)系接續(xù)、失業(yè)保險待遇核準支付等就業(yè)事項即辦即結(jié)，失業(yè)補助金、失業(yè)保險金申領(lǐng)不超過1個工作日。加大企業(yè)穩(wěn)崗留工支持力度，實施重點企業(yè)用工調(diào)度保障機制，落實一次性留工補貼、留渝見習生活費補貼和職業(yè)技能培訓補貼，開發(fā)消殺防疫、社區(qū)服務(wù)等臨時公益性崗位過渡安置困難員工。組織就業(yè)援助月、春風行動等專項活動，廣泛開展職業(yè)指導、崗位推介、技能培訓等公共就業(yè)服務(wù)。

（五）強化民商事案件司法保障（牽頭單位：市高法院）。

49．推進“智慧法院”建設(shè)。推廣運用電子訴訟平臺，強化系統(tǒng)培訓提升使用頻率。推進訴訟服務(wù)電子化，凡在線提供有效電子資料的，不再要求提供紙質(zhì)材料。全面推行電子送達，擴大電子送達適用率。完善企業(yè)送達地址承諾制，全面錄入存量企業(yè)信息，提高法律文書送達效率。

50．提高審判效率。深化民事訴訟繁簡分流改革，提高簡易程序及小額訴訟程序適用率，減少開庭次數(shù)。完善審判管理系統(tǒng)，優(yōu)化“數(shù)智說”平臺，提升時間節(jié)點管理的智能化水平，壓減數(shù)次開庭之間、開庭到作出判決之間的間隔時間。

51．提高執(zhí)行效率。強化生效判決自動生成查詢機制，確保當事人申請執(zhí)行不再需要紙質(zhì)生效證明。制定動產(chǎn)執(zhí)行流程管理規(guī)定，優(yōu)化動產(chǎn)處置執(zhí)行準備、執(zhí)行立案、首次拍賣、二次拍賣等流程，減少執(zhí)行耗時。加快財產(chǎn)查控，提高財產(chǎn)保全工作效率。加強案款管理，及時分配執(zhí)行案款。

（六）提升破產(chǎn)案件辦理質(zhì)效（牽頭單位：市高法院）。

52．提高破產(chǎn)案件審理效率。推行破產(chǎn)案件繁簡分流，細化快速審理案件適用范圍，擴大適用快速審理案件的比例，縮短案件審理周期。優(yōu)化破產(chǎn)清算和重整之間的程序轉(zhuǎn)換，合并同類環(huán)節(jié)，縮短案件審理時間。

53．降低破產(chǎn)企業(yè)處置成本。優(yōu)化破產(chǎn)管理人選任機制，以市場化方式降低破產(chǎn)管理費用。推廣以網(wǎng)絡(luò)拍賣方式處置債務(wù)人財產(chǎn)，規(guī)范破產(chǎn)管理人處置行為，提高財產(chǎn)處置效率。落實破產(chǎn)案件財產(chǎn)處置稅費減免政策，規(guī)范破產(chǎn)程序中的涉稅事宜。

54．完善辦理破產(chǎn)配套機制。持續(xù)鞏固“府院”協(xié)調(diào)機制，統(tǒng)籌推進企業(yè)破產(chǎn)過程中信息共享、信用修復、財產(chǎn)處置、企業(yè)注銷、涉稅辦理、風險防范等事項。推動建立破產(chǎn)企業(yè)職工權(quán)益保障機制，協(xié)調(diào)解決職工社會保險關(guān)系轉(zhuǎn)移、退休人員社會化管理、檔案接轉(zhuǎn)等事項，保證職工合法權(quán)益。制定具體保障措施，推動和保障破產(chǎn)管理人在破產(chǎn)程序中依法履職。

四、加強優(yōu)化營商環(huán)境實施保障

（一）加強組織領(lǐng)導。完善市、區(qū)縣兩級優(yōu)化營商環(huán)境工作推進機制，形成領(lǐng)導小組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、專項小組分工牽頭、各部門協(xié)同推進的工作格局。各區(qū)縣（自治縣，以下簡稱區(qū)縣）政府、市級有關(guān)部門要壓實工作責任，加強營商環(huán)境專班建設(shè)，配齊配強工作力量，高位推動優(yōu)化營商環(huán)境各項改革任務(wù)。對不符合優(yōu)化營商環(huán)境要求的地方性法規(guī)規(guī)章、行政規(guī)范性文件和其他政策文件，各區(qū)縣政府、市級有關(guān)部門應及時清理或提出修改意見，按程序報請修訂或廢止。

（二）狠抓措施落實。各指標牽頭單位應建立改革工作臺賬并報領(lǐng)導小組辦公室，逐條逐項細化目標任務(wù)、工作措施和責任分工，清單化打表推進。各區(qū)縣政府要主動與市級有關(guān)部門對接，同向發(fā)力、同步推進，確保各項改革措施落地見效。加快設(shè)置政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口，加強線上線下融合，大力推行線下“一窗綜辦”、線上“一網(wǎng)通辦”。高標準編制辦事指南，強化窗口服務(wù)人員培訓，提升政務(wù)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化水平。

（三）強化評估督導。加強日常跟蹤督查，重點對政策落實情況、窗口運行情況及宣傳培訓情況等開展督查督辦。持續(xù)開展明察暗訪，對懶政怠政、不作為、亂作為等損害營商環(huán)境的反面典型予以通報。抓好總結(jié)評估，對行之有效的經(jīng)驗做法及時復制推廣，對落實不力的予以追責問責。

（四）加大宣傳力度。持續(xù)推介優(yōu)化營商環(huán)境相關(guān)政策文件，集中展示優(yōu)化營商環(huán)境改革成效。依托微信、微博、短視頻等新媒體拓展傳播渠道，推動營商環(huán)境宣傳進園區(qū)、進企業(yè)，擴大宣傳覆蓋面，營造濃厚輿論宣傳氛圍。

 

 

 

 

不動產(chǎn)過戶管理規(guī)定范文第3篇

一、預售合同的法律性質(zhì)

（一）預售合同是否屬于買賣合同

房屋預售合同簽訂之日，房屋尚未開工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預售合同的標的物呈有一個“成長”過程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價款也自然負有交付房屋的義務(wù)。預售合同有關(guān)付款、標的物交付、權(quán)利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同。我國正在起草的《合同法草案》中將房屋預售稱為待建房屋的買賣，將其列在買賣合同一章中規(guī)定?！?〕因此，在實踐中遇到預售合同糾紛缺乏專門法律規(guī)定時，應按買賣合同一般規(guī)定來處理。

預售合同的買賣性質(zhì)還是較明顯的，但在70年代的臺灣地區(qū)，房屋預售制度發(fā)展歷史中，曾出現(xiàn)大量預售合同的變形——委建合同，對它是否屬于買賣合同曾頗有爭議。

所謂委建合同是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同?！?〕關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說、制作物供給契約說，承攬契約說，承攬與買賣混合契約說、承攬、委托與買賣之混合契約說。”〔3〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權(quán)之歸屬》一文中認為：“委建契約實質(zhì)上是一種代購地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權(quán)已屬于承建人（開發(fā)商）所有，則委建契約為地基買賣與建屋承攬之混合契約?！薄?〕

對于這種委建合同性質(zhì)之爭，主要可集中到買賣與承攬兩種，不同性質(zhì)的認定對于雙方的權(quán)利義務(wù)與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權(quán)直接歸委建人（實為預購人）所有，這樣對保護委建人（多為經(jīng)濟上較弱的消費者）是有利的，對開發(fā)商則較為不利。但因這種情況下不認為雙方之間有買賣行為，所以委建人和開發(fā)商可以不納契稅，另外開發(fā)商也可降低建筑營業(yè)額與所得額，從而減輕捐稅負擔。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購屋客戶委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來因建筑糾紛增多，臺灣行政機關(guān)規(guī)定，預售房屋無論是何種類型，均應先有建筑執(zhí)照，凡起造人名義變更仍應按買賣核課契稅，委建契約則減少甚多。同時因為在委建契約下建筑物所有權(quán)第一次登記時，應以有起造人身份的消費者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減?！?〕

從臺灣地區(qū)委建合同發(fā)展狀況來看，委任、預售之目的都是開發(fā)商出售房屋，預購人購買房屋。所以在臺灣司法實務(wù)上為簡化法律關(guān)系，探求當事人真意，傾向于把委建合同認定為房屋預售。臺最高法院62年壹上字第1546號判例認為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書，核其內(nèi)容是上訴人將價款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過戶與上訴人，名為委建，其實質(zhì)仍為房屋之買賣，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權(quán)”。

對于這種委建合同，因我大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現(xiàn)此種變通做法。但也應以此為鑒，對于今后類似問題應依照預售合同處理，以求嚴格貫徹房屋預售制度，維護房地產(chǎn)開發(fā)與融資秩序。

（二）預售契約是預約還是本約

合同有本約與預約之分，兩者有不同的性質(zhì)及效力。預約是約定將來訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預約而訂立的契約。預約的權(quán)利人僅可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)，不得直接依預定之本約內(nèi)容請求履行。

目前所訂立的房屋預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并不存在或尚未完工，所以帶有預售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積，價金付款方式，交屋期限，違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，達到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗收合格后按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記，過戶手續(xù)。”北京市1994年2月24日的《外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“房屋交用之日起30日內(nèi)，買賣雙方須持預售契約及有關(guān)證件到市場處辦理房屋買賣過戶手續(xù)。并按規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。”就上述理論分析和實際立法來看，預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，僅房屋交付期在未來而已。

預售合同屬于本約是明確的，應嚴格依約履行。但簽約之時房屋只體現(xiàn)在圖紙上，預測面積與竣工后實測面積常有誤差。所以預售雙方在合同中都約定交房時就面積問題重新結(jié)算，在辦理登記過戶時應附帶交屋證明。也有的地方房地產(chǎn)管理機關(guān)要求預售雙方換簽正式房屋買賣合同，對面積問題徹底落實，然后才給辦理過戶登記。這種“換約”做法與前面的預售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩(wěn)妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對預售合同的本約性質(zhì)并無大礙。因為區(qū)分預約、本約的實際意義在于二者約定內(nèi)容不同，違約救濟不同。而預售契約與換本后的買賣契約除面積修訂外，并無不同內(nèi)容；違反預售合同，守約一方是可以依預定內(nèi)容請求對方履行的。承認了這一點，也就說明了預售合同應是本約，這與“換約”做法并不矛盾。

（三）房屋預售是不是分期付款買賣

預售房屋價金的交付，無論其名目為工程款，公司無息貸款還是優(yōu)惠貸款，從定金、簽約金、開工款開始，扣除銀行貸款部分，其余款項多需根據(jù)施工進度分期交付（當然也有房屋銷售看好，客戶一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。

所謂分期付款買賣，顧名思義就是指約定買受人的應付價金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點在于標的物交付給買方后，價金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設(shè)立，買賣的標的物于合同生效之時仍屬出賣人所有，但標的物必須交付給買受人使用收益。買受人雖然經(jīng)濟能力較差，無力一次支付標的物的全部價金，但可通過分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負擔過重；同時對買方而言，則可擴大銷售，促進生產(chǎn)。

分期付款買賣與預售房屋交易，同屬分期繳付價款，而且付款完畢之前，標的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標的物必須在合同生效時交付給買受人，這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價金必須在標的物交付給買受人后，尚有二期以上的價金尚未支付；預售房屋則無此限制，事實上一般預售房屋的買賣在交屋前，開發(fā)商均要求預購人以貸款繳付價金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款，更不是在標的物交付后尚有二期以上的價金需支付，此為二者不同之二。故預售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟功能上，房屋預售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。

另外從預購人轉(zhuǎn)賣期房的權(quán)利觀察，預售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同，如將房屋預售的買賣類型解釋為分期付款買賣，對于預購人不免有嚴重損害。雖交易的標的物尚不存在，但預購人在對標的物無所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣雖交易的標的物已經(jīng)存在，且買受人已可享受標的物的管理、使用和收益等權(quán)利，卻因無所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。

二、預售合同登記的性質(zhì)及效力

《城市房地產(chǎn)管理法》和各地方法規(guī)都規(guī)定房屋預售合同必須到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理登記，否則不受法律保護。例如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：《外銷商品房預售契約》簽訂后30日內(nèi)，買賣雙方必須向北京市房地產(chǎn)管理局市場處辦理預售預購登記。該規(guī)定的附件一《外銷商品房預售契約》第9條規(guī)定：本契約由雙方簽字并在辦理預售預購登記后生效。

從上述情況可以看出，房屋預售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預售情況載明在固定的簿冊上，公之于眾。在簽訂合同之前預購人可以查閱登記簿了解到預購房屋的權(quán)屬狀況，避免其因不知情而做出錯誤決擇和受蒙騙，這樣，對于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過程中市場管理機關(guān)還要對合同的真實、合法性進行審查，保護雙方當事人的權(quán)益（但對于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無明文規(guī)定）。上述兩點是預售合同登記的直接效果。但這種房屋預售登記與現(xiàn)房買賣去辦理的產(chǎn)權(quán)登記有何異同，登記后取得的權(quán)利是否相同，則難從現(xiàn)有立法規(guī)定中直接找出結(jié)論。

在此需先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認為：“房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生、變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動的事實，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用?！庇纱丝梢姡诜课葙I賣中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預售中預購人能通過合同登記取得房屋所有權(quán)嗎？基于所有權(quán)的特性和對各方面利益的權(quán)衡，我們認為，預購人依據(jù)合同登記取得的權(quán)利不是房屋所有權(quán)。因為：

1.在房屋預售合同生效之時，房屋尚未存在，而所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實權(quán)利，標的物尚不存在，則在權(quán)利觀念上難以說明如何成就一種排他性權(quán)利。另外如承認預購人對“未來房屋”取得所有權(quán)，那么在房屋建成之時，預購人應即時取得房屋所有權(quán)。但依據(jù)買賣合同特性，標的物必須存在前一個主人的所有權(quán)，才會產(chǎn)生后一個主人的所有權(quán)。而預售房屋建成時，卻直接歸第二個主人擁有，那么第一個主人的所有權(quán)人于何時存在呢？這一點，如依前述假設(shè)，則不能解釋。

2.建筑期間房屋所有權(quán)的歸屬對于風險承擔也有重要影響。在買賣合同中，風險由所有權(quán)人承擔，如此時房屋歸預購人所有，則其要承擔標的物意外滅失的風險，這無疑是加重了廣大消費者的負擔。

3.在建房屋所有權(quán)如歸預購人所有會影響到建筑商的利益。因為建筑商與開發(fā)商訂有建筑承包合同，如開發(fā)商不能支付酬金和費用，建筑商可以依法對承建房屋行使留置權(quán)。但如在建房屋所有權(quán)歸預購人所有，建筑商則不能對房屋行使留置權(quán)，因留置權(quán)只能針對開發(fā)商的財產(chǎn)行使。這樣如發(fā)生開發(fā)商不付建筑費用情況，建筑商利益必受損害。為排除這種風險，建筑商會不愿與開發(fā)商簽訂合同，而要求直接與預購人簽訂合同，這又是極不現(xiàn)實的。一是預購人人數(shù)眾多，常易變動；二是預購人已將全部房屋價款（包括建筑成本）支付給了開發(fā)商，其是不會再對建筑商承擔義務(wù)的。

4.如在建期間房屋所有權(quán)歸預購人所有，對開發(fā)商也是不利的。因為房屋所有權(quán)在合同登記之時轉(zhuǎn)歸預購人所有，在分期付款中，預購人如拒付房款，開發(fā)商不能對房屋主張所有權(quán)保護，只是享有債上請求權(quán)，這對其不利。另外在實踐中開發(fā)商在房屋建設(shè)中，為了發(fā)揮經(jīng)濟效益，往往將在建房屋中可供使用但未竣工驗收的部分開辟為自己的臨時辦公用房和售樓服務(wù)點。如在建房屋歸預購人所有，開發(fā)商則無權(quán)使用。

經(jīng)上述分析，筆者認為預售合同登記后預購人取得的權(quán)利不是所有權(quán)，而只能等待房屋建成，開發(fā)商交屋并且雙方辦理完產(chǎn)權(quán)過戶登記后才能取得所有權(quán)。預購、預售登記是合同生效的形式要件，依此產(chǎn)生的權(quán)利仍是一種債權(quán)，但這種債權(quán)應不同于一般債權(quán)。理由是：

1.依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預售中這種經(jīng)過公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應該產(chǎn)生公信力，具有對抗第三人的效果，亦即此種經(jīng)過公示的債權(quán)應優(yōu)于未經(jīng)過公示的債權(quán)，在它們沖突時，以公示債權(quán)為準，這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會損害善意第三人的利益，因為合同登記公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。

2.應賦予這種經(jīng)過登記的債權(quán)以強制執(zhí)行力。要求開發(fā)商在房屋建成時必須交付房屋，不允許臨時毀約（尤其是在房價上漲之時，開發(fā)商常易拒絕交屋），屆時如不交屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，預購人應有權(quán)直接依據(jù)預售合同請求辦理過戶登記，取得房屋所有權(quán)，增強預購人債權(quán)的強制執(zhí)行力是與房屋預售制度的利益基礎(chǔ)相符的。因為如期取得房屋是預購人（多次炒賣期房中是指最后的預購人）的根本目的所在，通過如期取得房屋把自己的預期利益安排在一個合理的限度內(nèi)。如果因開發(fā)商拒不交屋使預購人到頭來僅得到一些普通債權(quán)和訴訟糾紛，那么會極大損害其預購房屋的積極性。通過利益平衡，預購人會更多地考慮購買現(xiàn)房。倘如此，房屋預售制度的融資目的必將受挫，這會阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終開發(fā)商的利益也會受損。

三、對預購人權(quán)利保護的問題

在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如，有時開發(fā)商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求首期已經(jīng)付過的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。〔6〕在預售合同中購房人只是買了一張圖紙，一個許諾。因為沒有實際房產(chǎn)存在，購房者只能憑開發(fā)商的介紹和文字材料來想象房產(chǎn)的質(zhì)量。等房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實際房屋質(zhì)量與介紹和文字材料相去甚遠的情況。這時購房者早已付清最后一筆房價款，已經(jīng)變得非常被動和無能為力了。

除上述房屋本身情況不確定外，在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡。由于預售協(xié)議除法定標準合同之外，其余補充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬訂好，并在售屋現(xiàn)場簽訂，加之買方法律知識和建筑知識的欠缺，所以，實際上買方很少有能力對簽約進行討價還價。一些對已不利的約定條款也不得不接受，如交屋時間確定，不可抗力條款的解釋，共有面積的確定分攤，公共設(shè)施的開發(fā)利用及物業(yè)管理等方面問題常有開發(fā)商在合同上大做手腳。

就上述分析可見，在房屋預售中預購人的實力遠弱于開發(fā)商，其煩憂也重于一般現(xiàn)房購買人。另外，因現(xiàn)代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預購者，消費者也是積多年之蓄購屋安居，一旦開發(fā)商情況不妙，涉及對象眾多，會引起廣泛的社會問題?；趯θ跣∠M者特別保護和維護社會秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國房屋預售法律制度都十分注意加強保護預購人的利益，預防糾紛的發(fā)生。我國在吸收境外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，在預售制度發(fā)展之初便十分注意這一問題，采取了一些較為完善的措施。根據(jù)現(xiàn)行實踐情況和理論設(shè)想，筆者認為還應注意加強和采取如下方面的措施。

（一）行政管理方面

這些措施主要是指國家行政機關(guān)通過加強對建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開發(fā)商的行為來保護預購人的利益。

1.嚴格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些濫竽充數(shù)，資信不良者隨意進行房地產(chǎn)開發(fā)，給利用開發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ)。

2.嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。對非法預售的開發(fā)商要嚴厲查處，因其性質(zhì)已類似非法發(fā)行股票、債券之類的集資行為。

3.嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的預售合同登記措施，對不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。

4.嚴格貫徹執(zhí)行法定標準預售合同，對于不使用法定標準合同者或補充協(xié)議內(nèi)容與標準合同沖突者認定為無效，以避免開發(fā)商利用經(jīng)濟上或事實上的優(yōu)越地位，強迫預購人接受不利的合同條款。

5.加強房屋查驗和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機關(guān)應加強工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應切實查驗是否合格。房屋完工驗收時，應嚴格依照《建筑質(zhì)量管理條例》，對于房屋之主要構(gòu)造，室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計圖紙是否相符，面積計算是否準確等應特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時施工，公用面積重復計算等流弊。

6.應加強對預售資金的管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對于如何保證監(jiān)督預售款項使用的問題目前尚無明確法律規(guī)定。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔法律責任，在房屋預售中也應借鑒此種做法?？煽紤]責令由銀行或信托機構(gòu)負責對預售款項進行監(jiān)管，確保工程款項充分供給，對于監(jiān)管機構(gòu)由開發(fā)商給付報酬。如有挪用資金者應嚴厲處罰，并可考慮由監(jiān)管機構(gòu)承擔適當保證之責，以增強預購人資金的安全使用。

7.加強對房屋預售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷商品房管理規(guī)定》規(guī)定廣告宣傳中必須標明預售許可證號，表明預售的合法性。另外對售樓廣告、宣傳的真實性，廣告管理機關(guān)應進行認真核查，以防欺詐之嫌。

（二）合同法保護措施

房屋預售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預購人利益的保護，除謀求行政機關(guān)從整個社會公益角度進行監(jiān)管工作之外，對個人利益最好的保護措施還是依據(jù)合同。對此要注意以下幾個問題：

1.尋求簽約機會平等

（1）要尋找合適的交易對象。購房者在選購房產(chǎn)時，應同時對欲購房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解，對他們的有關(guān)情況進行調(diào)查?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場逐漸擴大，選擇的余地也在增大，不要圖一時小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。

（2）合同條款的爭取?，F(xiàn)在預售房屋除簽訂標準合同外，還需另簽補充協(xié)議。這些補充協(xié)議在實踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。對于此購房人應親自或委托自己的律師進行識別、據(jù)理力爭，以求簽訂公平合理的補充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對合同中關(guān)于面積計算問題上要注意公共設(shè)施面積分攤，避免開發(fā)商進行一些不合理的分攤和重復計算，加大客戶的名義面積使客戶多付款。完善的預售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為，從而有力地促使開發(fā)商履行義務(wù)，同時也有效地保障了購房者的合法利益。

2.在簽約之后對合同的執(zhí)行上，預購人要利用合同中的權(quán)利擔保和瑕疵擔保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責任，請求損害賠償或解除合同。

（三）物權(quán)法保護措施

完善的合同是保護預購人的重要手段，但合同債權(quán)保護有時面對開發(fā)商的惡境是間接、滯后的。相對來說物權(quán)是一種排他性、支配權(quán)，對預購人利益的保護更穩(wěn)妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權(quán)保護手段。

1.應賦予登記經(jīng)過的預售合同的排他效力。登記是一種物權(quán)公示措施，因預售房屋尚不存在，只能對合同登記。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說是一種物權(quán)，但在其實踐功能上賦予其物權(quán)效力并無不可?；诖?，可考慮將預購人對待建房屋擁有的權(quán)利視為一種準物權(quán)，具有特別效力，關(guān)于效力的具體內(nèi)容本文第二部分已有詳論，此處不再贅述。

2.應設(shè)立預購人對預售房屋的法定抵押權(quán)制度。主要是考慮到開發(fā)商在建筑期間如有破產(chǎn)、毀約停建的情況，這時房屋尚未建成，預購人自不能依據(jù)合同直接請求辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，主張所有權(quán)保護。而只能請求開發(fā)商賠償損失、主張普通債權(quán)，與其他債權(quán)平等受償，這樣預購人的利益是沒有保障的，對其甚為不利。這種在建房屋又是主要利用預購人資金興辦的產(chǎn)業(yè)，所以應考慮對預購人提供特別物權(quán)保護，由法律直接規(guī)定在房屋停建的情況下，預購人對在建房屋有抵押權(quán)，保證其優(yōu)先受償。

3.為確保預售房屋房地合一，應限制開發(fā)商對預售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。法律規(guī)定開發(fā)商必須取得土地使用權(quán)才能預售，但在實踐中有些開發(fā)商預售前或預售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。這種做法目前法無禁止規(guī)定，但其會給預購人帶來嚴重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預購人有房無地。對于這種損失預購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞之后。因此雖依擔保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但筆者認為抵押物出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預購人利益，影響預售融資的安全秩序。如不能兼顧擴大融資與保障融資安全，應以安全為主，注意保護廣大預購人的利益。因此筆者建議，對于這種設(shè)有土地抵押權(quán)的在建房屋不準預售，對于已預售的房屋不允許再就土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

注：

〔1〕參見梁慧星主編：《民商法論叢》第4卷，第478頁，法律出版社。

〔2〕〔3〕楊玉齡著：《房屋之買賣、委建或承攬》，正中法律出版社，第392，396頁。

〔4〕劉德寬著：《民法諸問題與新展望》第101頁，臺北三民書局。

不動產(chǎn)過戶管理規(guī)定范文第4篇

上訴人張成欣因與被上訴人A銀行、被上訴人王大未抵押合同糾紛一案，不服東正市西政新區(qū)人民法院民事判決，向二審法院提起上訴。

2005年6月3日，王大未向A銀行提出貸款申請。6月9日，雙方簽訂《個人住房（二手房）抵押借款合同》，約定：王大未為購買東正市大槐樹路420弄1號301室房屋，向A銀行申請借款并愿意以上述所購并有權(quán)處分的住房作為擔保；借款金額為人民幣60萬元（以下幣種同），借款期限為240個月，合同自東正市房屋抵押登記機構(gòu)辦理登記之日起生效等條款。此后，將抵押房產(chǎn)辦理了抵押登記，A銀行按約向王大未發(fā)放了貸款。

2008年8月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出刑事判決，認定：2005年，被告人鄭從化以投資為名，誘騙姜本都將姜本都與丈夫張成欣共同居住的本市大槐樹路420弄1號301室房屋進行虛假買賣。同年6月13日，王大未受指使與姜本都簽訂了虛假的房地產(chǎn)買賣合同，并持該合同向A銀行申請個人住房抵押借款60萬元作為購房款，2005年7月8日，A銀行根據(jù)王大未的申請，將上述借款60萬元劃入姜本都開設(shè)在該行的賬戶內(nèi)，當日，鄭從化將上述款項轉(zhuǎn)出用于歸還其個人欠款，根據(jù)上述事實，法院認定鄭從化構(gòu)成詐騙罪。

2009年5月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出民事判決，認為2005年5月18日姜本都與王大未簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，并非作為系爭房屋原權(quán)利人之一的張成欣所簽，對系爭房屋作出的處分，未經(jīng)原告張成欣同意，且經(jīng)過法院刑事審判，法院已認定該房產(chǎn)買賣合同系虛假買賣合同，故判決：姜本都與王大未于2005年5月18日簽訂的《東正市房地產(chǎn)買賣合同》無效。

王大未向A銀行提出貸款申請后，A銀行委托上海才富律師事務(wù)所就王大未為購買張成欣、姜本都的涉案房產(chǎn)，向A銀行申請個人住房（二手房）抵押借款的過程（包括房地產(chǎn)買賣雙方的身份，出讓人持有的房地產(chǎn)權(quán)證，《房地產(chǎn)買賣合同》、《個人住房（二手房）抵押借款合同》以及相關(guān)法律文書的簽署和房地產(chǎn)交易中心交易、抵押登記等交易行為）進行了見證。見證過程中，姜本都出示了本人身份證、戶口簿、結(jié)婚證、所擬出讓的房地產(chǎn)權(quán)證，并代張成欣出示了身份證原件。辦理房地產(chǎn)過戶交易時，張成欣本人未到東正市成大區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，由其公證的委托人姜本都代為辦理。

張成欣提起本案訴訟，請求確認A銀行與王大未簽訂的《個人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分無效。兩審法院均裁決所爭議的抵押合同合法有效，而未支持張成欣基于買賣合同無效而主張借款合同和抵押合同無效。

爭議的焦點問題

本案爭議的焦點問題在于房屋買賣合同的無效是否必然導致借款合同和抵押合同的無效。

上訴人張成欣認為，因房屋買賣合同無效，從而主張涉案抵押借款合同無效。上訴人張成欣在上訴中稱，被上訴人A銀行在涉案貸款放貸過程中未盡到嚴格的審核義務(wù)，存在明顯過錯，不能主張善意取得，原審法院以自身有誤的律師見證文書即認定被上訴人沒有過錯，顯屬不當；涉案房屋買賣合同已經(jīng)法院認定為無效，與其相關(guān)聯(lián)的系爭貸款抵押合同的合同目的已無從實現(xiàn)，應當予以解除或認定無效；系爭抵押合同系犯罪分子實施詐騙的工具，不是當事人的真實意思表示，依法應認定其無效；本案抵押事實發(fā)生在我國物權(quán)法施行之前，故不應當適用物權(quán)法中關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定。綜上，請求撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請求。

被上訴人A銀行辯稱，不同意上訴人張成欣的上訴請求及理由。涉案抵押權(quán)善意取得是受當時的法律保護的，上訴人張成欣無限擴大被上訴人的合同義務(wù)沒有依據(jù)；系爭抵押合同當屬有效，應受法律的保護。原審法院查明事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，被上訴人王大未為購買系爭房屋而向被上訴人A銀行提出貸款60萬元的申請，并以系爭房屋作為抵押，上訴人所簽訂的《個人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和內(nèi)容上并無違反法律規(guī)定的情形，被上訴人A銀行作了必要的審核，簽訂合同的過程進行了律師見證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進行了抵押登記，由此，系爭《個人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，當屬有效，簽約雙方均應恪守履行。被上訴人A銀行將涉案貸款60萬元按被上訴人王大未的申請劃入了姜本都開設(shè)在該行的賬戶內(nèi)，按約履行了向被上訴人王大未發(fā)放貸款的義務(wù)，然而該筆款項系由詐騙罪被告人鄭從化于當日即將上述款項轉(zhuǎn)出并用于歸還其個人欠款的事實，被法院認定構(gòu)成詐騙罪，并依法予以了處置。造成該筆款項無法償還的后果，責任在犯罪分子鄭從化，被上訴人王大未及案外人姜本都亦有一定過錯。尚無證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實，作為放貸銀行，在無從知曉賣實系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實施的行為，被上訴人A銀行已盡到其合理的合同審核義務(wù)，抵押權(quán)當屬善意取得，理應受到法律的保護。相關(guān)房地產(chǎn)買賣合同因妻子擅自處分夫妻共同財產(chǎn)而被認定為無效，并不必然導致相關(guān)買受人所簽訂的抵押借款合同無效。上訴人張成欣的上訴理由，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，故不成立，對其上訴請求，二審法院不予支持。

筆者認為，本案的裁判有助于維護正常的金融秩序，有助于制裁試圖攫取不正當利益的當事人，有助于保護金融交易中銀行的正當權(quán)益。過于機械地推行買賣合同與借款合同、擔保合同的主從關(guān)系法則，可能為一些非法攫取不正利益的主體創(chuàng)造條件。

對銀行的啟示

正確處理房屋買賣合同與借款合同的關(guān)系、抵押擔保的關(guān)系

尤其是在抗辯過程中，應該清晰、準確地分析三者的關(guān)系。誠然，我國法律法規(guī)和司法解釋對主從合同關(guān)系做了明確規(guī)范，強化了從合同對主合同的依賴性，即主合同無效將導致從合同無效。值得注意的是，房屋買賣合同與借款合同或者擔保合同并不是主從合同的關(guān)系，只有借款合同與抵押擔保合同才存在主從合同關(guān)系。在房屋買賣和借貸法律關(guān)系中，常常存在將抵押擔保關(guān)系視為房屋買賣合同的從合同。實際上一些地方性法院的規(guī)范性文件中明確強調(diào)了兩者的區(qū)別性，例如廣東省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》（下文簡稱《指導意見》）明確規(guī)定“在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。

在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系?！薄吨笇б庖姟愤€進一步明確了借款合同及其從合同、房屋買賣合同與借款合同關(guān)系的性質(zhì)及其相互作用的法律機制：“在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持?！鼻笆鲆?guī)定具有以下幾個特點：其一，在借款合同與其從合同關(guān)系上，肯定了借款合同無效將導致抵押合同和保證合同的無效；另一方面也設(shè)定了例外機制，即當事人在抵押合同和保證合同中另有約定的除外。其二，在房屋買賣合同與借款合同關(guān)系上，則明確否定了兩者的主從關(guān)系。其三，房屋買賣合同無效雖然不能直接導致抵押擔保及保證的無效，但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，勢必導致借款合同的目的無法實現(xiàn)，因此當事人針對房屋買賣合同無效而請求解除借款合同時，人民法院應予支持。這實際上導致了房屋買賣合同無效將可能引發(fā)借款解除，借款合同的解除是否直接導致其從合同的解除或者無效，則在此處未作明確。

銀行應該積極主張房屋買賣合同無效并不必然導致借款合同、抵押合同的無效

為此銀行應該在訴訟過程中積極提供其盡職盡責的相關(guān)證據(jù)，本案一二審法院之所以支持銀行的主張，其原因在于銀行與借款人之間的借款合同在形式和內(nèi)容上并無違反法律規(guī)定的情形，銀行對借款事項按照其內(nèi)部規(guī)定履行了必要的審核，而且簽訂合同的過程還有律師見證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進行了抵押登記，故而借款合同及其抵押依法成立，當屬有效。另外，被上訴人A銀行將涉案貸款劃入了借款人指定賬戶，并無證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實，作為放貸銀行，在無從知曉賣實系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實施的行為，抵押權(quán)當屬善意取得，理應受到法律的保護?；诖耍M管有關(guān)房屋買賣合同因妻子擅自處分夫妻共同財產(chǎn)而被認定為無效，但并不必然導致抵押借款合同無效。

不動產(chǎn)過戶管理規(guī)定范文第5篇

酒店承包經(jīng)營合同書范文1甲方:

乙方:

丙方:

甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方整體承包經(jīng)營丙方大酒店及其相關(guān)事宜，簽訂如下合 同：

一、基本約定

1、丙方系由甲方全額投資的下屬全資獨立法人。

2、乙方愿整體承包經(jīng)營酒店，并向甲方支付承包金。甲、丙雙方有權(quán)對乙方的承包經(jīng)營行為監(jiān)督檢查。

3、丙方對此表示確認和同意。

二、整體承包經(jīng)營的范圍及條件

1、甲方下屬的全資獨立法人丙方酒店位于

2、乙方整體承包經(jīng)營丙方酒店的餐飲部營業(yè)用房包括營業(yè)大廳、包房、后廚、粗加工房，二樓至五樓的客房，六樓的商務(wù)房間。

3、上述餐飲部營業(yè)用房、客房、商務(wù)房的相應設(shè)備設(shè)施、一并由乙方承包經(jīng)營使用。

三、承包金的數(shù)額及其支付方式

1、乙方承包經(jīng)營酒店第一年的承包金為人民幣 萬元，以后每年的承包金在前一年應繳納承包金上遞增2%。

2、在合同生效之日起七日內(nèi)，乙方向甲方支付第一年的承包金人民幣19.2萬元。

3、以后乙方應在本年年底，即12月31 日之前向甲方支付下一年的承包金。

4、乙方應向甲方支付酒店設(shè)備完好押金人民幣2萬元，酒店建筑物完好押金人民幣1萬元， 共 計人民幣3 萬元，在合同生效之日起十五日內(nèi)，乙方將上述錢款支付到甲方帳戶中。

四、承包經(jīng)營期限

1、甲方承包經(jīng)營華鐵酒店的期限為 年，自 年12月31日起至 年12月30日止。

2、在本合同的有效期內(nèi)，甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商一致， 可 以提前解除本合同，終止甲方對酒店的承包經(jīng)營。

五、合同三方的權(quán)利義務(wù)

(一)、甲方的權(quán)利

1、甲方負責保管甲方的產(chǎn)權(quán)證明和丙方的營業(yè)執(zhí)照、印章、發(fā)票、支票、工商稅務(wù)登記證、安全衛(wèi)生合格證等證章。

乙方在需要使用丙方的上述證章時，得經(jīng)甲方審核 后，由甲方具體使用。

2、在承包經(jīng)營期間，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方應遵循國家的法律、法規(guī)。監(jiān)督乙方依法經(jīng)營、依法納稅。監(jiān)督乙方嚴格執(zhí)行有關(guān)部門安全、消防、衛(wèi)生等方面規(guī)定。

3、在承包經(jīng)營期間，甲方鼓勵并支持乙方在正常營業(yè)范圍內(nèi)合法地開拓各種新的經(jīng)營業(yè)務(wù)，不斷擴大營業(yè)額和獲取更多的利潤。

4、在承包經(jīng)營期間，甲方有權(quán)不定期檢查華鐵酒店的建筑物、設(shè)備設(shè)施、安全衛(wèi)生等狀況，有權(quán)要求乙方對不合格的地方作出及時整改。

5、甲方有權(quán)了解乙方承包經(jīng)營狀況，查閱乙方經(jīng)營報表、財務(wù)報表、年檢資料等材料。但甲方對上述情況負有保密義務(wù)。

(二)甲方的義務(wù)

1、在承包經(jīng)營期間，甲方有義務(wù)積極配合乙方辦理華鐵酒店的各種年檢手續(xù)。

2、根據(jù)乙方正常經(jīng)營的需要，并經(jīng)自身審核同意，甲方應按規(guī)定出示營業(yè)執(zhí)照、印章等證照，并提供上述證照的復印件。

3、在合同生效之日起七日內(nèi)，甲方有義務(wù)向乙方介紹華鐵酒店原經(jīng)營情況、設(shè)備設(shè)施狀況及提供酒店部分資料，供乙方參考。

(三)乙方的權(quán)利

1、為使酒店能滿足正常的承包經(jīng)營需要，在事先征得甲方的書面同意，乙方有權(quán)對華鐵酒店進行必要的整改和裝飾。

2、乙方有權(quán)在營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍內(nèi)不斷擴展業(yè)務(wù)，創(chuàng)造更多的利潤，增加大酒店知名度，提高其良好的信譽。

3、根據(jù)經(jīng)營需要，乙方有權(quán)按《勞動法》的規(guī)定自行招聘酒店的工作人員，錄用的工作人員名單在雙方勞動合同簽訂后一個月內(nèi)報甲方人事部備案。甲方對此負有保密義務(wù)。

(四)乙方的義務(wù)

1、在承包經(jīng)營期間，乙方應在酒店正常經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動，違反正常經(jīng)營范圍所引起的一切后果均由乙方承擔，甲不承擔任何責任。

2、在承包經(jīng)營間，乙方以大酒店名義所造成的債權(quán)債務(wù)均由乙方承受，與甲方無關(guān)。

3、乙方需以丙方名義對外簽訂各類合同或協(xié)議時，須經(jīng)甲方審核同意，并由甲方具體使用酒店的證章。甲方對上述合同和協(xié)議的內(nèi)容負有保密義務(wù)?；谏鲜龊贤蛥f(xié)議所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，均由乙方承擔，與甲方無關(guān)。

4、未經(jīng)甲方審核同意，乙方不得以酒店名義對外擔保或舉債等。

5、在承包經(jīng)營期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自將酒店轉(zhuǎn)讓給第三方承包經(jīng)營。

6、在承包經(jīng)營期間，酒店的各種年檢手續(xù)均由乙方負責辦理，相關(guān)費用也由乙方承擔。

7、在承包經(jīng)營期間，乙方不得擅自改變酒店的名稱。確需變更，須事先征得甲方的書面同意，變更手續(xù)及相關(guān)費用均由乙方承擔。

8、在承包經(jīng)營期間，乙方應嚴格遵循國家的法律法規(guī)，嚴格執(zhí)行安全，消防、衛(wèi)生等方面的有關(guān)規(guī)定。乙方應依法經(jīng)營、守法經(jīng)營、依法納稅。

9、在承包經(jīng)營期間，酒店的經(jīng)營報表、財務(wù)報表、年檢資料等材料應報甲方備案，甲方對乙方的上述商業(yè)秘密負有保密義務(wù)。

10、在承包經(jīng)營期間，甲方只能在酒店范圍內(nèi)使用丙方原有的設(shè)備設(shè)施及各類用具用品等，乙方不得將其攜帶或搬出大酒店范圍之外使用。

11、在承包經(jīng)營期間，乙方應對酒店的建筑物、設(shè)備設(shè)施、日常用品、低值物品、工具等，必須精心維護、定期保養(yǎng)、及時維修，甲方有權(quán)進行檢查和監(jiān)督。

12、酒店的六樓為商務(wù)房，乙方在經(jīng)營時只得將其用作公司注冊地或辦公場所，不得另作他用。

13、華鐵酒店原來的建筑結(jié)構(gòu)與布局設(shè)施等不得隨意變動。因經(jīng)營之需確要作局部變動，例如裝修、供電增容等，須事先征得甲方的書面同意。所發(fā)生的一切費用均由乙方承擔。

14、酒店現(xiàn)擁有餐飲、客房及商務(wù)三種不同功能的用房，乙方不應隨意改變。確需局部調(diào)整，須事先征得甲方書面同意。所發(fā)生的一切費用均由乙方承擔。

15在承包經(jīng)營期間，乙方不得作有損于甲方和丙方形象的各種宣傳或廣告，否則乙方應承擔由此產(chǎn)生的一切后果與責任。

16、乙方同意甲方每年將其在酒店的全部資產(chǎn)以甲方名義辦理商業(yè)保險，保險費由乙方承擔，保險手續(xù)由甲方負責辦理，乙方有協(xié)助的義務(wù)。

保險賠償金歸甲方所有。

17、酒店中乙方自購設(shè)備的商業(yè)保險由乙方自行辦理，保險賠償金歸乙方所有。

18、第一年的保險手續(xù)雙方應在本合同生效之日起半個月內(nèi)辦理完畢，以后下一年的保險手續(xù)在本年年底前及時延續(xù)、辦理。

19、簽訂本合同時，乙方應把其營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、身份證、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明等交予甲方查驗。在承包經(jīng)營期間，乙方應將上述證照的復印件留存甲方處以備案。

20、承包經(jīng)營酒店期間所發(fā)生的一切費用均由乙方按規(guī)定自行繳納。承包經(jīng)營所需的各類低值消耗品、物品也由乙方承擔。

(五)丙方的權(quán)利與義務(wù)

丙方負責辦妥酒店的工商營業(yè)執(zhí)照、按食品衛(wèi)生合格證消防驗收合格證等一系列證照。

六、違約責任

1、在承包經(jīng)營期間，甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商一致，可以提前解除本承包經(jīng)營合同。

2、在本合同的有效期內(nèi)，合同任何一方違反本合同的約定，合同的相對方(守約方)都有權(quán)解除本合同，并要求違約方賠償損失。賠償標準為：當年總經(jīng)營承包費乘以提前終止合同的年數(shù)的10%計。

3、在本合同履行過程中，若甲方違反本合同的約定，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除按六/2條款進行賠償外，乙方還可要求甲方賠償其在承包經(jīng)營期間對大酒店進行整改與裝飾等的投入。賠償標準定為： 投入總費用(有準確的憑證)×15%×提前終止合同年數(shù)

4、在本合同履行過程中，若乙方違反本合同的約定，甲方有權(quán)解除本合同，乙方除按六/2條款進行賠償外，乙方在承包經(jīng)營期間對大酒店所進行的整改與裝飾等均無償歸甲方所有，乙方對此放棄抗辯權(quán)。

5、在承包經(jīng)營期間，由于乙方自身的原因而被迫終止對酒店的承包經(jīng)營，乙方已向甲方支付的承包金，甲方不予退還。

6、由于乙方違法經(jīng)營被有關(guān)部門查處而使甲、丙雙方在再繼續(xù)經(jīng)營受到損失，乙方應負責予以賠償。賠償標準為：影響時間天數(shù)×年承包費/365天計為經(jīng)濟賠償額。

七、承包經(jīng)營的終止

1、承包經(jīng)營期滿，乙方應按規(guī)定將華鐵酒店返還給甲、丙雙方。酒店的建筑物、資產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、用具等，客房內(nèi)的辦公桌、椅、床、柜、沙發(fā)及辦公用品等物品應與原清冊相符，并返還給甲、丙雙方。 如有減少或不符，乙方應按市價向甲丙雙方負責賠償。

2、承包經(jīng)營期滿，乙方因經(jīng)營需要而對酒店添置的設(shè)備設(shè)施及增加的其他不動產(chǎn)均一律無償歸甲方所有，不得拆除或損壞。

3、酒店原有的10門通訊有直撥電話、一臺小型自動程控交換機及分機若干門，承包期滿后轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓過戶費由乙方承擔。

4、酒店的全部資產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、各類物品、用具完好地歸還給甲方后，甲方即應把押金人民幣三萬元等退還給乙方。

5、乙方承包經(jīng)營酒店所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，其應在承包經(jīng)營期屆滿時處理完畢。尚未處理完畢的債權(quán)債務(wù)由乙方繼續(xù)承受，與甲方無關(guān)。

八、其他

1、如因發(fā)生不可抗力致使本合同不能繼續(xù)履行，本合同自動解除，甲、乙、丙三方的權(quán)利義務(wù)自行終止。

2、在本合同履行過程中，甲、乙、丙三方若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不成，應由 人民法院訴訟管轄。

3、本合同一式陸份，叁方各執(zhí)二份，如甲、乙方同意，本合同可以公證，公證費由甲、乙雙方各半承擔。

4、本合同自簽章之日起生效。

5、若有其他未盡事宜，甲、乙、丙三方可另列補充協(xié)議。

甲方： 乙方： 丙方：

年月日：

酒店承包經(jīng)營合同書范文2甲方：

乙方：

第一章 總 則

第一條 根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的實際狀況，本著實事求是、真誠合作、互惠互利的原則，杭州余杭美凱大酒店有限公司將美凱大酒店承包給乙方經(jīng)營，經(jīng)雙方友好協(xié)商達成共識，特達成以下約定。

第二條 甲方將美凱大酒店的整體服務(wù)經(jīng)營權(quán)交乙方承包經(jīng)營。甲方同意乙方采取自主經(jīng)營，獨立核算的運行模式。

第三條 乙方應依據(jù)國家有關(guān)政策及規(guī)定，參照旅游業(yè)旅館、飯店服務(wù)標準，做好服務(wù)。

第四條 甲方有義務(wù)協(xié)助乙方做好對外協(xié)調(diào)工作及與營業(yè)證照相關(guān)文件的年審、變更等工作。

第二章 承包經(jīng)營期限、承包金支付

第五條 本合同有效期5年，自20xx年04月1日起至20xx年03月31日止。

第六條 合同期滿，雙方可自愿續(xù)簽合同，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先續(xù)簽權(quán)。

第七條 為了照顧乙方的實際經(jīng)營情況。甲方同意第一年承包金基數(shù)為80萬元;第二年起按承包金基數(shù)的20%遞增計96萬元;第三年按20%遞增計115.2萬元;第四年按20%遞增計138.24萬元;第五年按20%遞增計165.888萬元;連續(xù)遞增4年;

第八條 雙方約定乙方每年分四期支付承包金。即每季度支付一次。在合同執(zhí)行之日支付第一期承包金20萬元。以后每期承包金必須提前10天支付。

第九條 雙方約定乙方支付承包資產(chǎn)押金為100萬元。合同期滿時如數(shù)退還或作為后期承包租金逐步抵扣?？紤]到乙方初次營業(yè)需要調(diào)整，投入較多的費用進行整改，甲方同意在合同簽約時預繳押金50萬元，其余50萬元甲方同意乙方在3個月內(nèi)付清，即20xx年6月30日前付清。

第三章 雙方的權(quán)利和義務(wù)

第十條 甲方權(quán)利

一、按照合同約定向乙方收取承包金。移交給乙方經(jīng)營。

二、對移交給乙方承包經(jīng)營管理的房產(chǎn)、設(shè)施、設(shè)備等資產(chǎn)享有法定所有權(quán)，并享有監(jiān)督權(quán)。

三、為乙方行使權(quán)利和義務(wù)的監(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)督乙方合法經(jīng)營，甲方不干預乙方的正常經(jīng)營活動。

四、有權(quán)對乙方員工進行健康抽查，對乙方客房、餐飲及娛樂業(yè)收費標準適時進行審核監(jiān)督、依照《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》和省市旅館飯店服務(wù)業(yè)管理規(guī)定對乙方進行監(jiān)督檢查，對存在的問題，甲方有權(quán)要求乙方改進。

五、對乙方經(jīng)營服務(wù)中由于乙方原因所發(fā)生的員工傷害事故、食物中毒以及其它重大安全事故，依照本合同和有關(guān)法律法規(guī)由乙方獨立承擔刑事責任和民事賠償責任，甲方有督促權(quán)。

第十一條 甲方義務(wù)

一、向乙方提供美凱大酒店現(xiàn)有經(jīng)營場所、符合國家規(guī)定的完整營業(yè)手續(xù)。將美凱大酒店移交給乙方經(jīng)營。酒店內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備。設(shè)施、家具及其它一些營業(yè)物品提供給乙方使用。交接時提供《財產(chǎn)移交清單》

二、協(xié)助乙方努力做好承包期間的諸如與房屋所有人、消防、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、特行等部門的協(xié)調(diào)工作和有關(guān)證照的年檢及審查工作。

三、努力為乙方創(chuàng)造良好的經(jīng)營服務(wù)環(huán)境，保障乙方水、電、氣、暖的正常供應。

四、協(xié)助乙方努力做好突發(fā)事件和重大事故的處置工作。

五、在乙方承包經(jīng)營過程中，如遇國家行政執(zhí)行機關(guān)按法律規(guī)定要求，必須要對美凱大酒店賓館進行安全消防等方面的整改，應由甲方出面處理，并承擔相應的改造費用。

六、酒店自身的給排水系統(tǒng)或房屋的修繕等與房屋本身結(jié)構(gòu)有關(guān)的維修，應由甲方出面處理，并承擔相應費用。

第十二條 乙方的權(quán)利

一、乙方在簽訂合同繳納第一期承包押金之時，即為經(jīng)營權(quán)交割之日。甲方配合乙方辦理經(jīng)營手續(xù)及酒店財產(chǎn)的移交。當日的營業(yè)收入由乙方收取。

二、在合同期內(nèi)，乙方對美凱大酒店的再投入裝修及的資產(chǎn)(必須經(jīng)甲方確認)，在店內(nèi)投入的資產(chǎn)享有所有權(quán)和處置權(quán)。如因非乙方原因造成合同無法正常履行而給乙方造成的損失的，乙方有權(quán)力向甲方提出賠償。

三、乙方擁有在合同規(guī)定范圍內(nèi)的自主經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)。

第十三條 乙方義務(wù)

一、誠實經(jīng)營，樹立良好的企業(yè)形象，建立良好的社會關(guān)系，自覺遵守國家有關(guān)特種行業(yè)的各項管理規(guī)定，在承包期內(nèi)必須按規(guī)定做好營業(yè)臺賬、按時交納營業(yè)稅金，水、電等相關(guān)費用。其它一切經(jīng)營費用均由乙方承擔。

二、做好經(jīng)營期間的各項安全工作，特別是要嚴格執(zhí)行消防和食品、衛(wèi)生、安全等工作，自覺接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查。

第四章 承包期滿或合同解除

第十四條 承包期滿或合同解除，甲方按原《財產(chǎn)移交清單》進行清點驗收，如有財產(chǎn)短缺損壞，乙方應承擔賠償責任。同時乙方應及時搬出乙方的全部物資，如3天后仍有余物。視為乙方自動放棄，由甲方處理。

第十五條 承包期滿或合同解除，如乙方逾期不搬遷，乙方應賠償由此而引起的損失。按承包金1%一天計算。

第十六章 在承包期內(nèi)，如乙方從事違法犯罪活動或其它損害甲方及酒店形象和聲譽的活動，而導致酒店停業(yè)而造成的損失，由乙方自行承擔。如影響到甲方的利益、而造成損失的，則甲方有權(quán)單方解除合同。乙方負賠償責任。

第五章 印章的使用與管理

第十七章 酒店的所有印章由甲方負責保管，乙方不得以如何理由私刻與酒店有關(guān)的印章。乙方對外業(yè)務(wù)以公司營運部的名義開展工作。確實因業(yè)務(wù)需要蓋具與酒店有關(guān)的印章，必須先征得甲方的同意并登記備案。

第六章 違約責任

第十八條 甲乙雙方任何一方違背本合同條款的行為均為違約行為，守約方有權(quán)依據(jù)合同文書及《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》追究違約方法律責任和經(jīng)濟責任。

第十九條 任何一方單方面要求提前解除合同，應提前2個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?jīng)雙方協(xié)商一致并形成文字材料，結(jié)清有關(guān)費用和理賠事項后方可解除合同，造成對方損失的應當承擔理賠責任。如遇不可抗力致使本合同無法繼續(xù)履行，可以提前解除合同，由此造成的損失由雙方協(xié)商解決。對無故提前解除合同或有嚴重的違約行為的須支付違約金50萬元。

第二十條 考慮到乙方初次投入營運費用較高，合同簽約時預繳押金50萬元，其余50萬元甲方同意乙方在3個月內(nèi)付清，即20xx年6月 日前付清。如果乙方不按期支付承包金并連續(xù)兩期不能按時支付應上繳的承包費用，甲方有權(quán)力終止本合同。

第七章 爭議解決

第二十一條 如甲乙雙方在合同執(zhí)行過程中發(fā)生的爭議，雙方應本著實事求是的態(tài)度協(xié)商解決，若協(xié)商不成，則應提請杭州市仲裁機構(gòu)進行仲裁，直至通過相應的法律程序解決。

第八章 附則

第二十二條 本合同未盡事宜，雙方同意以《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》之有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致后予以修改、另行補充。本合同若有與國家新頒布的法規(guī)文件相沖突之處，則以國家新法規(guī)文件為準。

第二十三條 本合同雙方簽字蓋章后生效。

第二十四條 本合同一式6份，甲乙雙方各執(zhí)3份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

酒店承包經(jīng)營合同書范文3甲方： (以下簡稱甲方)

乙方：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，本著互惠互利、誠信合作、共同促進旅游接待業(yè)務(wù)在甲方酒店深度合作的原則，以“酒店內(nèi)所有住店客人”為資源，甲乙雙方共同派員相互滲透開展旅游咨詢和預定業(yè)務(wù)，簽署以下《協(xié)議書》，具體為：

一、合作內(nèi)容：

1、乙方負責派駐一名業(yè)務(wù)人員到酒店工作，甲方在現(xiàn)有員工中安排一人兼職或?qū)Ｂ殢氖侣糜谓哟ぷ鳌Ｒ曳截撠熕鶎偃藛T工資福利的發(fā)放，甲方負責所屬人員工資福利的發(fā)放;員工獎金提成從雙方利潤中分配。員工業(yè)務(wù)管理由乙方負責。

2、甲方在大堂顯要位置提供旅游部辦公場所，員工制服、辦公桌椅，電話，寬帶等由甲方提供，電腦，打印傳真機由乙方自行承擔。

3、合作期限為三年，自20xx年1日至年月30日止。合作期滿后，乙方在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先合作權(quán)，合作分成期間，乙方為甲方在酒店內(nèi)的唯一旅游承接商。

二、 甲方權(quán)利與義務(wù)

1、甲方應保證酒店各部門積極配合乙方做好各項旅游接待和服務(wù)工作，甲方配合乙方杜絕和打擊酒店任何員工私自承接旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交他方的行為。

2、以下業(yè)務(wù)(但不局限于以下)由乙方獨家唯一：

1)酒店內(nèi)部所有會議的旅游接待和相關(guān)延伸服務(wù);

2)住店散客、團體旅游和相關(guān)延伸服務(wù);

3)承包經(jīng)營期間，乙方代表酒店推廣和經(jīng)營酒店的官方網(wǎng)站，網(wǎng)站會議訂房和旅游計入雙方合作分成利潤;

3、甲方優(yōu)先確保乙方的訂房需求，并適當給予乙方提供全年優(yōu)惠價格;

二、 乙方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方向甲方提供合法的營業(yè)執(zhí)照復印件;乙方需要有被甲方認可并具有國家法定旅游和相關(guān)產(chǎn)品執(zhí)業(yè)資格并可以為甲方客戶提供旅游品牌咨詢和旅游預訂的服務(wù)單位;

2、乙方有義務(wù)定期為人員提供必要的旅游業(yè)務(wù)培訓和操作流程培訓。

3、乙方有義務(wù)定期向甲方提供主要線路底價，做到價格透明化;

4、協(xié)議到期后，乙方享有優(yōu)先與甲方繼續(xù)進行戰(zhàn)略式全面合作的權(quán)利;

三、合作方式：

黃山市內(nèi)散客拼團線路游、酒店小包價旅游、會議旅游等等：合作返利方式：按所有業(yè)務(wù)利潤的(對客報價-成本)對半合作分成方式;

四、其他

1、合作期間內(nèi)，不得變更協(xié)議或終止本協(xié)議。若一方擅自變更或終止本協(xié)議，則需賠償對方因此而遭受的經(jīng)濟及聲譽損失;本協(xié)議的全部內(nèi)容系甲乙雙方協(xié)商后的合意，并非一方?jīng)Q定并提供的格式條款。

2、本協(xié)議到期后，由雙方友好協(xié)商另行簽訂續(xù)約合同;在簽訂本協(xié)議時，甲乙雙方對協(xié)議的所有條款均無疑義并對各自有關(guān)權(quán)利、義務(wù)和責任條款的法律含義有準確無誤的理解。

3、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章或簽字后生效。本協(xié)議由甲乙雙方商定并于20xx 年7月1日簽署生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________