前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略導(dǎo)向型；房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理

為了提升房產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力，提升項(xiàng)目的成功性和市場利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略的眼光來看待項(xiàng)目開發(fā)管理，并探尋與自身項(xiàng)目相符的戰(zhàn)略性開發(fā)管理辦法。

1.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，涉及方方面面的運(yùn)作和管理。戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理是一種科學(xué)的、系統(tǒng)化的、全方位的、全角度的項(xiàng)目管理辦法，這種管理辦法要求開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前對各項(xiàng)因素進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，綜合考慮，再制定出管理辦法的一種項(xiàng)目管理模式。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合管理，控制項(xiàng)目的成本和提升項(xiàng)目的質(zhì)量，開發(fā)商就要從全局的角度出發(fā)，從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度進(jìn)行戰(zhàn)略性的思考和研究，從供應(yīng)商、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及客戶這三個(gè)角度出發(fā)，制定合理的質(zhì)量管理和成本控制的辦法。以此來打破傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的局限性，規(guī)避傳統(tǒng)項(xiàng)目管理中成本控制辦法落后以及忽視質(zhì)量成本的弊端，從供應(yīng)商質(zhì)量控制和成本控制的角度出發(fā)，提升整體項(xiàng)目的質(zhì)量。通過調(diào)整和控制項(xiàng)目自身的成本和質(zhì)量，來從內(nèi)控角度提升整個(gè)項(xiàng)目管理的管理質(zhì)量和管理效率，繼而提升項(xiàng)目的市場競爭力、市場效益、社會效益。最后還要從客戶的角度出發(fā)，從需求方的方向進(jìn)行分析和研究，進(jìn)一步加強(qiáng)整體項(xiàng)目的管理和控制，提升預(yù)期的客戶滿意度，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑和市場競爭力。

2.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理辦法

2.1供應(yīng)商質(zhì)量及成本管理

從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來看，供應(yīng)商屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，是整個(gè)鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此從戰(zhàn)略角度來看，供應(yīng)商的質(zhì)量和成本控制是非常必要的。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)商進(jìn)行控制，可以通過控制其質(zhì)量來保證整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力，還能有效地降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。選擇口碑較好、信譽(yù)優(yōu)良、資格完備的供應(yīng)商能夠保證該整個(gè)施工過程以及材料滿足國家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量定位。在同等條件下，質(zhì)量定位高的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場利益更高，風(fēng)險(xiǎn)更小，外部損失更低。同時(shí)，其所能帶來的 后續(xù)影響，口碑效應(yīng)和品質(zhì)效應(yīng)能夠進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。在進(jìn)行質(zhì)量控制的同時(shí)，也要加強(qiáng)成本管理。原材料成本以及施工成本是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中份額非常大的部分。因此，加強(qiáng)供應(yīng)商部分的成本管理能夠有效地降低整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，進(jìn)而增加整體項(xiàng)目的收益。所以，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要選擇合適的供應(yīng)商，不僅僅是為了保證或是提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，還是為了從市場以及企業(yè)發(fā)展這兩個(gè)方面提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。因此，在戰(zhàn)略導(dǎo)向型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)該根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)品匹配度、價(jià)格、交期、企業(yè)信譽(yù)、技術(shù)能力、合作能力等多方面進(jìn)行評估和篩選，來找出最適合的供應(yīng)商進(jìn)行合作。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及成本管理

作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金量是非常巨大的，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，要盡量以保證整體質(zhì)量為前提，控制和管理成本。實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，將有限的資金合理地分配到策劃部分、設(shè)計(jì)部分、采購部分、施工部分和驗(yàn)收部分。

在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，要對客戶群體、項(xiàng)目風(fēng)格定位、項(xiàng)目周圍自然環(huán)境等進(jìn)行合理的分析，來降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)以及其他外部費(fèi)用。在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，要選取經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)方案，來提升整體項(xiàng)目的市場利益，同時(shí)還要在設(shè)計(jì)時(shí)考慮到客戶的需要，滿足客戶的需求。在進(jìn)行采購時(shí)，要嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量和成本，選擇最恰當(dāng)?shù)氖┕挝?，降低?xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行施工環(huán)節(jié)時(shí)，要加強(qiáng)對施工合同的管理，時(shí)刻把控整個(gè)施工項(xiàng)目的質(zhì)量和成本，降低施工的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)索賠管理。在驗(yàn)收環(huán)節(jié)要加強(qiáng)驗(yàn)收的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目的完成度，保證整個(gè)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)算環(huán)節(jié)也要加強(qiáng)管理，加強(qiáng)審核和審查，減少內(nèi)部損失和二次返工。

2.3從客戶角度出發(fā)的質(zhì)量及成本管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的終端消費(fèi)者是購房的客戶，只有得到客戶的認(rèn)可，才能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。從客戶角度出發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目控制，要充分地了解客戶的需求，并對客戶滿意度做出合理的預(yù)期。由于個(gè)體的差異性，客戶對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，所以在進(jìn)行客戶滿意預(yù)期時(shí)，要選取共性期待作為預(yù)估指標(biāo)。并根據(jù)客戶的共性期待對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一定的調(diào)整，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量更貼近于客戶的期望值。

從工程理論中的價(jià)值工程理論來講，提升客戶滿意度能夠有效地提升整個(gè)項(xiàng)目的核心競爭力。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一定要在決策和設(shè)計(jì)階段評估消費(fèi)者的心理預(yù)期，探尋客戶滿意度的共性指標(biāo)，再通過分析和計(jì)算來找出工程成本與消費(fèi)者滿意度之間的平衡點(diǎn)。在控制成本的前提下，更好地滿足客戶的需求，進(jìn)而增加整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力和市場利益，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總結(jié)

戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是科學(xué)的、系統(tǒng)的，能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場競爭中生存，維護(hù)項(xiàng)目的市場收益。因此，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，用戰(zhàn)略導(dǎo)向的管理方式，從供應(yīng)商、項(xiàng)目自身以及客戶這三個(gè)角度進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的管理，最大限度地提升項(xiàng)目的市場競爭力和市場收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱文軍.戰(zhàn)略視角下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量成本管理研究[D].東北石油大學(xué)，2014.

[2]曾倩慧.論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)管理[J].中華民居（下旬刊），2013，03：21-22.

[3]尹浩春.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理現(xiàn)狀與建議[J].山東工業(yè)技術(shù)，2016，03：246.

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有投資金額大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)開發(fā)商作為項(xiàng)目管理的主體，是從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用各階段的組織者和實(shí)施者。房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目實(shí)施階段的質(zhì)量控制，直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期以及利潤。

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的發(fā)展?fàn)顩r

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制開始于八十年代初期，在這之前，國家未認(rèn)識到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要性，沒有實(shí)行政府監(jiān)管制度。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國開始加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的管理，先后出臺了《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國家法律法規(guī)，同時(shí)建設(shè)部和其他相關(guān)部門也相應(yīng)制定了專業(yè)性的法規(guī)和實(shí)施細(xì)則，先后頒發(fā)了《建筑工程質(zhì)量檢測工作的規(guī)定》、《房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法》等部門規(guī)章，各省市在遵守國家法律的基礎(chǔ)上也制定了地方性的法規(guī)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量控制的有法可依、依法監(jiān)管。

二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在的問題

1. 缺乏科學(xué)合理的前期可行性研究 

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進(jìn)行下期的投資建設(shè)項(xiàng)目。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了對項(xiàng)目前期可行性的研究。在拿的項(xiàng)目后，為了趕工程進(jìn)度立馬動(dòng)工，而沒有對市場調(diào)研及前期可行性進(jìn)行充分的研究。僅僅依據(jù)目前市場經(jīng)濟(jì)的動(dòng)向，在實(shí)際施工過程中就會導(dǎo)致嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)社會資源的狀況。從而對資源造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，不利于企業(yè)和國家的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2. 缺乏健全的項(xiàng)目管理機(jī)制

項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對于項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，糾紛不斷。

3.缺乏對項(xiàng)目成品的保護(hù)

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然重視對工程質(zhì)量的管理，但只是對施工產(chǎn)品進(jìn)行程序化的驗(yàn)收，沒有樹立對產(chǎn)品的保護(hù)意識。例如，在對塑鋼門窗的質(zhì)量控制過程中，塑鋼門窗的施工是交由分包單位進(jìn)行施工，當(dāng)門窗施工完畢以后，由監(jiān)理和業(yè)務(wù)方的專業(yè)人員進(jìn)行驗(yàn)收，當(dāng)驗(yàn)收合格以后，就完事大吉，沒有對后續(xù)施工單位進(jìn)行必要的工序交接。當(dāng)后續(xù)施工過程中的塑鋼門窗的滑道被破壞時(shí)，由于后續(xù)施工單位不只一家，而且都屬于業(yè)主直接委托的施工分包單位，不存在總包方，結(jié)果造成責(zé)任無法分清，業(yè)主方只能采取平均分擔(dān)的方法，維修費(fèi)用由后續(xù)施工單位平分，這樣必然會影響施工單位的情緒，導(dǎo)致管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。

4.忽略事中和事前的預(yù)防

一些房地產(chǎn)企業(yè)還沒有樹立事先質(zhì)量控制的意識和概念，在工程施工質(zhì)量管理過程中，只是在施工單位施工完成后才發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行補(bǔ)救，不僅影響了工程質(zhì)量和工期，同時(shí)也提高了建筑成本。例如，在對主體施工單位的管道井蓋的標(biāo)高問題方面，由于事先沒有充分考慮綠化景觀對其的影響，導(dǎo)致建設(shè)的所有管道進(jìn)口偏低的問題。同時(shí)，由于景觀單位缺乏必要的責(zé)任心，監(jiān)理和業(yè)務(wù)人員管理不到位，再加上前后施工單位工作情況交接的缺失，導(dǎo)致在后期景觀施工的覆土過程中，一些井口被埋沒。由于管道井的設(shè)計(jì)變更很多，而相關(guān)資料記錄工作也沒跟上，變更的和增加的管道井標(biāo)識不清楚，導(dǎo)致工程驗(yàn)收不能順利進(jìn)行，只有進(jìn)行二次施工，這不僅影響了工程的質(zhì)量和進(jìn)度，同時(shí)也增加了工程施工和管理成本。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的質(zhì)量控制措施

1.確保項(xiàng)目參與人員的整體素質(zhì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是人所創(chuàng)造的，包括參與工程的組織者、設(shè)計(jì)者、指揮者和施工者等等，他們的工作責(zé)任感、事業(yè)心、技術(shù)能力、質(zhì)量觀和業(yè)務(wù)水平等均直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，超過80%的質(zhì)量安全事故是由于人的失誤造成的。因此，對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的控制，應(yīng)該抓緊對人的控制，保證人的工作質(zhì)量，避免人為因素造成的失誤；充分調(diào)動(dòng)人在確保工程質(zhì)量方面的積極性和主動(dòng)性，增強(qiáng)人的質(zhì)量觀和責(zé)任感，使每個(gè)人樹立“質(zhì)量第一”的思想，認(rèn)真做好本職工作，將質(zhì)量控制落實(shí)到實(shí)際工作中。

2.嚴(yán)格控制材料質(zhì)量

材料設(shè)備采購進(jìn)場必須具備完整的產(chǎn)品合格證、技術(shù)說明書、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告，同時(shí)具有當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政部門簽發(fā)的準(zhǔn)用證。監(jiān)理單位則要對工程材料、配件和設(shè)備的進(jìn)場報(bào)驗(yàn)及其質(zhì)量證明資料進(jìn)行審核和見證取樣抽檢，對于需要取樣送檢的材料依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行取樣送檢。

3.全面控制施工工序質(zhì)量

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工是一項(xiàng)系統(tǒng)復(fù)雜的工程，由若干分項(xiàng)、分部工程所組成，要確保整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，必須全面控制施工過程的每個(gè)部分和環(huán)節(jié)，使其符合要求。而每一個(gè)分項(xiàng)、分布工程的完成有時(shí)是通過一道道工序才能實(shí)現(xiàn)的，因此為確保工程質(zhì)量，首先應(yīng)該重點(diǎn)控制每一道工序的質(zhì)量，必須對每一道工序進(jìn)行嚴(yán)格的檢查和試驗(yàn)，如果不符合要求，就必須禁止其進(jìn)入到下一道工序，以確保每一道工序質(zhì)量都達(dá)到要求，最終促使整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量得到保證。

4.規(guī)范質(zhì)量管理

相對設(shè)計(jì)單位而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中對施工承包商的管理較為復(fù)雜，能否有效管理，協(xié)調(diào)好施工承包單位也是保證工程質(zhì)量的重要因素。為此，我們一是嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目管理程序，并要求承包商給分包商對項(xiàng)目的各項(xiàng)程序及要求交代清楚，提高施工計(jì)劃的主動(dòng)性和自覺性。二是按規(guī)定檢查施工單位的現(xiàn)場工作情況，配合管理，一方面要督促履行合同，另一方面也應(yīng)對現(xiàn)場工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查的重點(diǎn)主要包括：(1)設(shè)備使用情況，即要根據(jù)協(xié)議中規(guī)定的設(shè)備種類、數(shù)量和可用程度進(jìn)行核實(shí);(2)施工人員情況，要根據(jù)協(xié)議中有關(guān)配備人員的規(guī)定，核查其人員資質(zhì)及質(zhì)量保證情況;(3)實(shí)施工程的質(zhì)量是否符合工程承包合同中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是對施工承包商的制約與控制。為了保證工程質(zhì)量，避免或減少由于施工承包商不規(guī)范的各種施工行為所帶來的損失，配合管理采取各種手段和指令，對施工方進(jìn)行有效控制。

5. 執(zhí)行質(zhì)量三級檢驗(yàn)制度

生產(chǎn)班組做好施工質(zhì)量自檢工作和原始資料記錄工作，質(zhì)量員和施工員負(fù)責(zé)檢查復(fù)核，并按《過程檢驗(yàn)和試驗(yàn)控制程序》進(jìn)行檢驗(yàn)、試驗(yàn)。對于屬于隱蔽工程項(xiàng)目的部分，質(zhì)量員和施工員必須進(jìn)行跟班作業(yè)，及時(shí)處理、解決問題，及時(shí)做好隱蔽工程和中間驗(yàn)收等簽證工作，嚴(yán)格保證隱蔽工程的施工質(zhì)量。

結(jié)語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量控制，關(guān)鍵是加強(qiáng)落實(shí)質(zhì)量預(yù)防措施，適當(dāng)增加成本預(yù)控，大力減少返工的成本。按現(xiàn)代項(xiàng)目管理理念：高質(zhì)量的項(xiàng)目是計(jì)劃出來的，而不是檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必加大了成本的投入，這對開發(fā)商是非常不利的，同時(shí)也降低了開發(fā)項(xiàng)目本應(yīng)取得的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 姚剛、林嵐等：建筑工程項(xiàng)目施工質(zhì)量控制系統(tǒng)[J].重慶大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，28（2）.

[2] 蔣慶輝：試論房地產(chǎn)企業(yè)的全面質(zhì)量管理[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2005，16（1l）.

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；管理

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理內(nèi)容

1.1工程質(zhì)量

質(zhì)量作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心，成本控制與管理要緊抓質(zhì)量核心問題加強(qiáng)管理，減少返工與施工質(zhì)量問題的出現(xiàn)，避免延誤工程進(jìn)度、浪費(fèi)施工資源、提高施工成本。施工中企業(yè)必須嚴(yán)格按照圖紙要求進(jìn)行施工，并在施工期間進(jìn)行嚴(yán)格抽查與考核，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題要及時(shí)整改并嚴(yán)厲究則，以提升質(zhì)量管控水平。要全面發(fā)揮施工監(jiān)理的工作職能，對施工質(zhì)量缺陷進(jìn)行返工處理貨停工整頓，圍繞質(zhì)量控制要求構(gòu)建相應(yīng)的責(zé)任體系，減少因材料不過關(guān)、施工技術(shù)不到位、人員素質(zhì)不過關(guān)等因素導(dǎo)致的質(zhì)量問題。

1.2工程進(jìn)度

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控中進(jìn)度管理至關(guān)重要，要嚴(yán)格按照工程工期安排、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行合理規(guī)劃，確保施工單位進(jìn)度始終控制在進(jìn)度計(jì)劃中，若出現(xiàn)意外無法達(dá)到進(jìn)度要求，則要聯(lián)合現(xiàn)場情況與施工單位進(jìn)行分析、協(xié)調(diào)，尋找有效解決辦法，通過現(xiàn)場微調(diào)解決進(jìn)度延誤問題，在保證質(zhì)量的同時(shí)跟上施工進(jìn)度[1]。要結(jié)合現(xiàn)場工程工期、進(jìn)度控制情況提供相應(yīng)獎(jiǎng)罰舉措，并堅(jiān)決執(zhí)行，以提升對工程進(jìn)度的管控能力，為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高效成本管控服務(wù)。

1.3工程安全

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為典型建筑工程，要做好工程安全管理為成本管控保駕護(hù)航，要以施工項(xiàng)目、施工人員、施工現(xiàn)場的安全管理為重點(diǎn)，從人員、現(xiàn)場管理等入手做好安全教育、施工安全管控，營造安全、低風(fēng)險(xiǎn)的施工環(huán)境。要對施工人員施工技術(shù)操作等進(jìn)行安全評價(jià)與考核，對施工現(xiàn)場安全管理工作質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，實(shí)施全方位的安全風(fēng)險(xiǎn)管理，在確保項(xiàng)目本身進(jìn)度與質(zhì)量的前提下，減少安全事故與風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為成本管控提供強(qiáng)有力支持。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制舉措探討

2.1做好工程設(shè)計(jì)圖編制與審核

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖編制與審核直接關(guān)系到整體施工質(zhì)量、工程量清單編制與招投標(biāo)管理，因此要做好設(shè)計(jì)圖編制與審核，為完善工程量清單招投標(biāo)管理、提升招標(biāo)文件編制的合理性、科學(xué)。招標(biāo)前要著重對工程量清單項(xiàng)目做周期考察，提升勘察設(shè)計(jì)的工作質(zhì)量，在了解施工場地條件、現(xiàn)場環(huán)境、工程情況的基礎(chǔ)上為預(yù)算編制、清單編制打下良好的基礎(chǔ)。要完善對工程設(shè)計(jì)圖的監(jiān)督管理與審核，加強(qiáng)圖紙會審，詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，并按計(jì)劃穩(wěn)步實(shí)施提高勘察設(shè)計(jì)工作質(zhì)量，為后續(xù)工程清單編制、招投標(biāo)工作服務(wù)。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中施工項(xiàng)目的清單計(jì)算規(guī)則，加強(qiáng)工程量清單編制。

2.2提升工程預(yù)算編制水平

預(yù)算編制作為成本管理的核心內(nèi)容之一，要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，保證工作質(zhì)量，制定相應(yīng)考核管理辦法，對預(yù)算編制工作完成時(shí)限、服務(wù)態(tài)度、工作成果等進(jìn)行考核評價(jià)，實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，形成科學(xué)管理機(jī)制。在項(xiàng)目確定預(yù)算編制單位后，要及時(shí)進(jìn)行溝通約談，提出明確工作要求，促使預(yù)算編制單位加強(qiáng)自身管理與技術(shù)力量建設(shè)，尤其是要保證工程量清單等關(guān)鍵工作的準(zhǔn)確性，確保預(yù)算編制工作進(jìn)度與質(zhì)量雙優(yōu)[2]。預(yù)算編制期間要注意加強(qiáng)溝通降低誤差率，預(yù)算編制單位要加強(qiáng)與審計(jì)部門溝通，確保預(yù)算編制工作中的分項(xiàng)、拆項(xiàng)方式以及價(jià)格等問題與審計(jì)部門形成共識，降低誤差率。預(yù)算編制期間要全程監(jiān)管，促進(jìn)項(xiàng)目順利推進(jìn)，對項(xiàng)目前期工作中的預(yù)算編制、招標(biāo)工作，項(xiàng)目實(shí)施過程中的工程變更、詢價(jià)工作，項(xiàng)目決算審計(jì)階段中的技術(shù)支撐等全過程的服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)管，保證工程順利開工建設(shè)、結(jié)算和移交。以工程施工圖預(yù)算審查為例，審查前要熟悉施工圖紙，根據(jù)預(yù)算編制說明，了解預(yù)算包括的工程范圍，弄清所用單位工程估價(jià)表的適用范圍，搜集并熟悉相應(yīng)的單價(jià)、定額資料；審查時(shí)要注意根據(jù)工程規(guī)模、繁簡程度不同，編制工程預(yù)算繁簡和質(zhì)量的不同，選擇適當(dāng)?shù)膶彶榉椒?；最后要整理審查資料并調(diào)整定案，綜合整理審查資料，同編制單位交換意見，定案后編制調(diào)整預(yù)算。目前常用的預(yù)算審查方法有逐項(xiàng)審查法、篩選審查法、重點(diǎn)審查法、對比審查法、標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算審查法、分組計(jì)算審查法等，不同方法應(yīng)用效果有所差異，要結(jié)合工程量與施工情況選擇最佳審查方法。

2.3加強(qiáng)造價(jià)監(jiān)管

加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工造價(jià)監(jiān)管有助于合理確定、有效控制項(xiàng)目投資，確保建設(shè)工程質(zhì)量安全，維護(hù)造價(jià)控制管理工作平穩(wěn)運(yùn)行，保障各方主體合法權(quán)益。要強(qiáng)化清單計(jì)價(jià)行為監(jiān)管，通過建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)工程清單控制價(jià)編制質(zhì)量監(jiān)管工作，對執(zhí)行計(jì)價(jià)依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)定額情況嚴(yán)格審查，避免惡意提高或降低工程造價(jià)成本，控制和合理確定工程造價(jià)，確保工程造價(jià)準(zhǔn)確性。要規(guī)范造價(jià)咨詢管理，參照執(zhí)行工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理和清出制度，對造價(jià)清單編制中打壓價(jià)格、抬高價(jià)格、出賣資質(zhì)等問題做好防范，加強(qiáng)造價(jià)咨詢合同簽訂、造價(jià)成果文件規(guī)范管理，結(jié)合工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)誠信管理體系做好造價(jià)監(jiān)管。要加強(qiáng)造價(jià)合同備案管理，堅(jiān)持事前、事中和事后控制原則，重點(diǎn)對工程造價(jià)計(jì)價(jià)條款約定的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，對合同計(jì)價(jià)條款和工程變更條款實(shí)行跟蹤，對合同執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，并根據(jù)分析結(jié)果采取積極主動(dòng)措施，保證合同得到有效履行。

2.4提升成本管理信息化水平

成本管理信息化是當(dāng)前工程成本管理的必然發(fā)展趨勢，要積極整合現(xiàn)有信息資源，完善工程造價(jià)相關(guān)信息網(wǎng)絡(luò)、軟件平臺等，進(jìn)一步擴(kuò)大信息量，擴(kuò)大信息覆蓋面，加快信息更新速度，重點(diǎn)縮短信息價(jià)格周期、完善材料價(jià)格信息制度，通過及時(shí)反映市場行情實(shí)際變化提高造價(jià)控制管理中工程量清單、預(yù)算編制的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。比如國內(nèi)工程造價(jià)管理網(wǎng)站的建立可有效提升造價(jià)管理信息化水平，有效推動(dòng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理中信息的互聯(lián)互通、信息共享，為工程量清單編制、及時(shí)掌握市場上材料價(jià)格信息提供支持，以采集、、分析、預(yù)測的信息化管理手段提供有力的造價(jià)管控基礎(chǔ)。

3結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制同工程質(zhì)量、成本等密切相關(guān)，要同步加強(qiáng)施工質(zhì)量、進(jìn)度、安全管控與成本管控，做好開發(fā)項(xiàng)目的全程、全方位監(jiān)管，提升項(xiàng)目本身經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)工程開發(fā)服務(wù)。

作者:肖子偉 單位:云南錫業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文第4篇

“代建制”是指投資項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)定的程序，由投資方選擇有資質(zhì)的項(xiàng)目管理公司作為項(xiàng)目建設(shè)期法人。全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過程的組織管理，通過專業(yè)化項(xiàng)目管理最終達(dá)到控制投資、保證工期質(zhì)量、提高投資效益和管理水平的目的。提供項(xiàng)目代建可分為全過程代建方式和分階段代建方式。全過程代建方式，由代建單位對代建項(xiàng)目從項(xiàng)目建議書批復(fù)后開始，經(jīng)可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收，直至保修期結(jié)束，實(shí)行全過程管理。分階段的代建方式，將代建項(xiàng)目分前期和實(shí)施兩階段委托代建單位進(jìn)行管理。

2政府投資項(xiàng)目采用代建制的目的

目前政府投資項(xiàng)目越來越多的在采用“代建制”,其目的是:

1）有效控制"三超"、防止項(xiàng)目建設(shè)中腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

傳統(tǒng)建設(shè)模式中政府投資項(xiàng)目多實(shí)行財(cái)政投資，政府管理的單一模式，政府集“投資、建設(shè)、管理、運(yùn)營”于一身。這種單一的模式下，項(xiàng)目實(shí)施中普遍存在超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)、超概算的“三超”現(xiàn)象。“代建制”模式下促使政府投資項(xiàng)目中這四個(gè)環(huán)節(jié)互相分離彼此制約。

此外，單一模式下項(xiàng)目建設(shè)中存在一定的薄弱環(huán)節(jié)，政府投資執(zhí)行部門掌控著從勘探、設(shè)計(jì)到施工招投標(biāo)、物料采購的全過程，缺少約束，監(jiān)管失控，責(zé)任不明，利益不清，容易滋生腐敗，也容易產(chǎn)生資金浪費(fèi)、資金挪用、假公濟(jì)私、行賄受賄等一系列問題。代建制使政府行政權(quán)力從"施工招投標(biāo)、物料采購"兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)退出，通過合同約束代建單位。代建單位基于法律約束、成本控制利潤追求的考慮，嚴(yán)格執(zhí)行合同、建立嚴(yán)密的內(nèi)控機(jī)制，從而達(dá)到防三超、防杜腐敗的作用。

2）實(shí)施代建制可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，責(zé)任落實(shí)到位從而提高投資效益。

傳統(tǒng)建設(shè)模式下大多數(shù)政府投資項(xiàng)目的“指揮部”建設(shè)體制，由非專業(yè)機(jī)構(gòu)和非專業(yè)人員、甚至由臨時(shí)機(jī)構(gòu)抽調(diào)人員進(jìn)行管理，除了如上所說的存在成本不易控制的弊端之外，人員的水平參差不齊，每個(gè)項(xiàng)目班子的組建都要不同程度地付出學(xué)習(xí)成本和時(shí)間成本，也就是通常所說的“交學(xué)費(fèi)”，其質(zhì)量、工期也達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)范要求。提供同時(shí)，這種建設(shè)體制下建設(shè)單位與政府部門是上下級關(guān)系，缺乏競爭機(jī)制，行政管轄、行政干預(yù)都會造成項(xiàng)目的延遲、項(xiàng)目大量的變更。另外，作為非常設(shè)機(jī)構(gòu)的指揮部，項(xiàng)目結(jié)束后無從追究責(zé)任，一個(gè)臨時(shí)的責(zé)任機(jī)構(gòu)和一個(gè)終身的責(zé)任機(jī)構(gòu)在管理工程項(xiàng)目上，最終項(xiàng)目的成本、工期、質(zhì)量當(dāng)然是不可比的。

而實(shí)行代建制，代建單位具有豐富的項(xiàng)目專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠提高管理水平、降低管理成本、方便監(jiān)督管理，提高投資項(xiàng)目實(shí)施情況的透明度，真正做到公開、公平、公正。而且依照代建合同的約定，代建單位向投資方繳納履約銀行保函或履約保證金，提供便于政府投資部門從經(jīng)濟(jì)上對代建單位的違規(guī)行為采取制約，迫使各專業(yè)單位提高自身技術(shù)水平，增強(qiáng)服務(wù)意識，對政府機(jī)構(gòu)的整體水平的提高也起到了促進(jìn)作用，對于項(xiàng)目來說也能提高投資效益。

3）實(shí)行代建制可以使政府在職能轉(zhuǎn)變的同時(shí)規(guī)范投資管理，真正做到建管分開。

傳統(tǒng)建設(shè)模式下，投資與建設(shè)、建設(shè)與管理混為一體，相互之間又缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。而實(shí)行了代建制，政府的職能部門主要從事的是行業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)管工作，具體包括資金的監(jiān)管、建設(shè)市場的監(jiān)管及有關(guān)規(guī)定的落實(shí)。提供政府作為投資方，受到代建合同的約束，一些立項(xiàng)存在問題、資金缺口很大的項(xiàng)目將會受到制約，從而規(guī)范了建設(shè)市場的管理。同時(shí)，項(xiàng)目使用單位的責(zé)任意識也會因此得到增強(qiáng)，他們從盲目、繁瑣的項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)中也解脫出來，從決策角色轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督執(zhí)行角色，自覺地減少建設(shè)實(shí)施過程中對建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的隨意變動(dòng)，這樣更有利于投資項(xiàng)目的順利建設(shè)，真正做到建管分開。

4）代建制的實(shí)施有利于項(xiàng)目造價(jià)的降低和建設(shè)管理水平的提高與管理觀念的更新現(xiàn)，使項(xiàng)目管理更快地與國際接軌。

當(dāng)前，我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求必須充分利用社會資金進(jìn)行投資建設(shè)，代建制的實(shí)施為項(xiàng)目融資創(chuàng)造了有利條件，投資者可以集中精力通過各種渠道作好融資工作。其次，投資者可以通過合同管理的方式對項(xiàng)目投資進(jìn)行全過程嚴(yán)格的造價(jià)控制，千方百計(jì)減少浪費(fèi)和不必要的開支，以達(dá)到降低項(xiàng)目造價(jià)的目的。

我國加入WTO后，基礎(chǔ)建設(shè)市場將成為國際工程承包商和跨國投資公司關(guān)注的焦點(diǎn)，代建制的實(shí)施促使我們的管理水平和管理理念不斷更新，不斷地趨向國際化，使我國的項(xiàng)目管理逐步與國際慣例接軌，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而融入全球市場。

3“代建制”在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用實(shí)踐

3.1項(xiàng)目實(shí)例概述

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，我們的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)提出“專業(yè)細(xì)分、整合做大”的思路。借鑒于政府投資項(xiàng)目代建制的管理模式，將代建制引入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?；谶@一思路，結(jié)合長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)（即雙百戰(zhàn)略目標(biāo)），位于天提供

津的A項(xiàng)目實(shí)行了項(xiàng)目代建，采用的是分階段代建制。即作為投資方，負(fù)責(zé)土地、資金的運(yùn)作與管理，通過前期方案策劃、委托代建施工、品質(zhì)控制、自主銷售、資金回籠及產(chǎn)權(quán)管理，最終達(dá)到“質(zhì)量、成本、進(jìn)度”三個(gè)環(huán)節(jié)得到較好控制的目的。提供作為投資方委托的代建公司，負(fù)責(zé)代建項(xiàng)目由施工圖設(shè)計(jì)開始，直到交付使用后維修期滿的施工全過程控制與項(xiàng)目管理，形成投資方出資，代建方實(shí)現(xiàn)交鑰匙工程的代建項(xiàng)目管理模式。

項(xiàng)目代建為“總價(jià)包死”，非“服務(wù)型”管理模式，也就是非單純以掙取管理費(fèi)作為贏利的唯一方式。我們希望通過代建實(shí)現(xiàn)成本控制，代建公司在控制造價(jià)節(jié)約成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)除管理費(fèi)外的節(jié)余分成贏利模式。

這一模式下，項(xiàng)目代建制與工程總承包存在著如下區(qū)別（見表1）：

在簽訂代建框架協(xié)議的基礎(chǔ)上，針對每個(gè)單項(xiàng)，我們與代建公司分別確定了代建包干價(jià)格，在包干工作范圍內(nèi)和包干價(jià)格內(nèi)，代建方自主項(xiàng)目運(yùn)作，直至交付使用。我們對項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，對于工期、質(zhì)量、成本上出現(xiàn)的問題提出意見和建議，及時(shí)糾偏。通過代建的模式，我們更多的精力放在項(xiàng)目研發(fā)、項(xiàng)目融資、銷售經(jīng)營、資金回籠上。提供這個(gè)項(xiàng)目從原來的40多人已精減到30多人，精減的人員根據(jù)集團(tuán)的統(tǒng)一布置安排到其他的開發(fā)項(xiàng)目上。這樣既達(dá)到整合外部專業(yè)資源，又做到內(nèi)部資源按需合理調(diào)劑，最大限度地發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

作為代建制引入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的試點(diǎn)，A項(xiàng)目自2005年4月正式開工，截至目前已完成了售樓處及周遍景觀，樣板間、一期高層主體十六層、地下車庫樁基及主體施工在即、別墅一期基本完工，銷售、資金回籠均按部就班地進(jìn)行著。

3.2“代建制”在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中體現(xiàn)出來的優(yōu)勢與弊病

3.2.1優(yōu)勢

1）增強(qiáng)了項(xiàng)目管理的力度，由于外部管理人員的增加，管理層次的豐富及專業(yè)職能的細(xì)化，形成了專業(yè)對口、專事專人的架構(gòu)。

2）成本、工期、質(zhì)量及簽證的控制具備了多重審核控制的雛形。目前已具備了施工單位自控、監(jiān)理單位監(jiān)控、項(xiàng)目代建公司總控、投資方調(diào)控的體系。

3）投資與項(xiàng)目代建分開，明確雙方的責(zé)權(quán)利，更有利于雙方公司集中各自優(yōu)勢進(jìn)行更專業(yè)化的工作，也為投資方以較少的人員投入完成較大數(shù)額的產(chǎn)值提供了可行的辦法。

3.2.2弊病

1）由于當(dāng)時(shí)代建協(xié)議只是一個(gè)框架性的協(xié)議，故雙方的責(zé)權(quán)利及工作分工沒有得到正式的落實(shí)，造成許多工作沒有到位，有關(guān)內(nèi)容無法依條文執(zhí)行，已出圖的項(xiàng)目代建包干價(jià)格確定時(shí)雙方爭議較大，存在理解上的歧義。前期由于沒有簽定代建協(xié)議，造成手續(xù)繁雜，合同結(jié)算時(shí)施工單位要面對兩個(gè)甲方的審核，來回反復(fù)的次數(shù)太多。

2）代建公司與投資方的人員均比較年輕，工作經(jīng)驗(yàn)不足，尤其是代建公司主要以老帶新的模式，應(yīng)屆畢業(yè)生較多，對于項(xiàng)目現(xiàn)場的把控能力明顯不足。代建方負(fù)責(zé)簽訂的合同，在備案時(shí)存在手續(xù)不全、造價(jià)過高、合同條款有缺陷等問題。代建方負(fù)責(zé)的結(jié)算，結(jié)算資料不全就進(jìn)行結(jié)算，過于草率定值，現(xiàn)場簽證水分過大。

3）既然實(shí)行代建制，實(shí)行代建包干價(jià)格，那么除投資方主動(dòng)提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價(jià)變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價(jià)格內(nèi)，由代建公司自行解決。這一點(diǎn)在其他地區(qū)的代建項(xiàng)目規(guī)定中也有同樣的要求。

但在A項(xiàng)目執(zhí)行中,由于前期代建協(xié)議簽訂時(shí)間長，雙方對于現(xiàn)場簽證的管理存在理解上的差異。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對其簽字人員問詢時(shí)又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。代建方應(yīng)頃向于為投資方節(jié)省造價(jià)，以最經(jīng)濟(jì)的辦法解決問題，提供而不應(yīng)以方便項(xiàng)目管理為目的，造成一些非必要的投資。尤其一些臨時(shí)項(xiàng)目或小宗項(xiàng)目，代建方提出的定價(jià)過高，發(fā)生更換的項(xiàng)目無出處，項(xiàng)目雖小但積累起來數(shù)目不小，直接影響到總成本的控制。

4）投資方與代建方的溝通不及時(shí)，造成許多未經(jīng)投資方認(rèn)可，代建方就對施工方進(jìn)行承諾，使承諾得不到落實(shí)，造成施工方與代建、投資方關(guān)系的緊張。

5）代建方在招投標(biāo)管理、資金撥付、現(xiàn)場管理方面協(xié)調(diào)能力及解決問題能力有待提高。代建公司應(yīng)代表投資方提出意見及解決辦法，而不應(yīng)只是將施工單位的意見直接反饋給投資方或直接推到投資方解決。

當(dāng)然，造成項(xiàng)目代建出現(xiàn)這些問題的關(guān)鍵更多的是來自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。針對A項(xiàng)目進(jìn)行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢，我們也在思考“代建制”作為一種同市場經(jīng)濟(jì)相吻合的新型工程管理模式，得到了國家和社會認(rèn)可，但這并不意味著，實(shí)施了“代建制”就能夠避免工程建設(shè)本身具有的各種風(fēng)險(xiǎn)。相反，由于“代建制”打破了傳統(tǒng)的建設(shè)模式格局，使原有投資者、使用者、建設(shè)者所要面對的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任發(fā)生了變化，也就由此帶來了許多新的問題。

3.3房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施“代建制”存在的問題及防范措施

原有機(jī)制下，對于工程項(xiàng)目建設(shè)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自四個(gè)方面：一是由于缺乏有效的投資約束機(jī)制，超投資、超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象嚴(yán)重，達(dá)不到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)；二是建設(shè)管理班子無專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量不足，造成項(xiàng)目質(zhì)量差的技術(shù)管理風(fēng)險(xiǎn)；三是投資方“投資、建設(shè)、管理、使用”四位一體，如不能相互制約，不能遏止腐提供

敗，產(chǎn)生社會風(fēng)險(xiǎn)。四是任何工程項(xiàng)目都存在的不可抗力破壞的自然風(fēng)險(xiǎn)。而由于“代建制”在工程項(xiàng)目建設(shè)管理中實(shí)現(xiàn)了社會化、職業(yè)化、商業(yè)化，這部分風(fēng)險(xiǎn)也就得到降低或者轉(zhuǎn)移給了代建單位，投資方新增的則是選擇代建單位的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管代建單位的風(fēng)險(xiǎn)。這些新增的風(fēng)險(xiǎn)可以通過健全法律體系、完善管理制度、細(xì)化代建合同、引入履約擔(dān)保機(jī)制等方式予以降低。通過這一階段的A項(xiàng)目代建管理，我們認(rèn)為在“代建制”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把代建工程當(dāng)作一個(gè)系統(tǒng)，各參與方在協(xié)同完成系統(tǒng)目標(biāo)的過程中，進(jìn)行權(quán)利、義務(wù)分配。提供參與服務(wù)的相關(guān)承包單位也要分擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，如勘察、設(shè)計(jì)單位就要承擔(dān)起設(shè)計(jì)內(nèi)容缺陷失誤、不符合現(xiàn)行規(guī)范、出圖時(shí)間滯后等風(fēng)險(xiǎn)。而代建單位可以采用合同手段、技術(shù)手段、組織手段、經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。建立健全各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度、風(fēng)險(xiǎn)管理流程，從而保證對項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面及時(shí)有效的管理。

具體到A項(xiàng)目，我們提出了這樣一些思路：

1）作為投資方，我們首先應(yīng)加強(qiáng)自身的管理水平和監(jiān)管力度，由于我們采用的是分階段代建，前期的規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、甲控設(shè)備及材料等工作的跟進(jìn)也尤為重要，我們的宗旨是先做好我們自己的事，盡可能從自身降低代建風(fēng)險(xiǎn)。

2）投資方同代建方簽署各種條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，具有可操作性，要真正能夠?qū)Υ▎挝粚?shí)施有效監(jiān)督。

3）對于代建制的執(zhí)行方，代建公司應(yīng)制定行之有效的管理制度，采取有效的管理手段，形成有效的管理體系及管理模式，避免成為“二傳手”。代建方的管理水平的提高同時(shí)也能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施水平的提高。

4）代建方應(yīng)加大對中間過程的控制力度，中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題將勢必造成趕工現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)趕工，質(zhì)量出現(xiàn)問題的可能性將大大增加，A項(xiàng)目也曾因?yàn)橹虚g環(huán)節(jié)控制不力而導(dǎo)致最后工期緊張。

5）代建方應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)技術(shù)力量，作為獨(dú)立于施工方和投資方的第三方管理服務(wù)性單位，代建公司應(yīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)實(shí)力和在一定條件下的項(xiàng)目運(yùn)作能力，能夠在合法的前提下，按投資方的意見和一般房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)作模式合理操作，而不是完全恪守條文規(guī)定按部就班地工作，致使投資方在與其它公司的競爭中處于下風(fēng)，失去好的市場時(shí)機(jī)。提供投資方銷售業(yè)績的不佳也直接影響到項(xiàng)目回款和工程款的撥付，也會直接加大代建方的項(xiàng)目管理的壓力，從而不能達(dá)到雙贏的局面。

目前A項(xiàng)目在新單項(xiàng)實(shí)施過程中，代建方已采取了許多措施來保證工期、進(jìn)度、質(zhì)量，諸如加強(qiáng)合同違約條款的執(zhí)行，對施工方嚴(yán)格篩選、嚴(yán)格考核，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)等。這些手段和方法已初見成效。

4結(jié)語

有人說，代建制的成敗重點(diǎn)在于制度建設(shè)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目代建單位的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任心。從政府投資項(xiàng)目代建制的實(shí)施看，代建制的推行還需進(jìn)一步完善，比如說：出臺代建單位資質(zhì)管理規(guī)定，對項(xiàng)目代建單位資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理；建立代建市場進(jìn)入和清出機(jī)制；建立代建單位的信用評價(jià)體系；確定合理的代建費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；加強(qiáng)代建單位的行業(yè)自律；制定相應(yīng)的投資項(xiàng)目代建制管理辦法；出臺統(tǒng)一的投資項(xiàng)目代建合同示范文本；在實(shí)施階段建立以目標(biāo)責(zé)任制、風(fēng)險(xiǎn)索賠制和履約擔(dān)保制為主線，對工程建設(shè)過程實(shí)施動(dòng)態(tài)控制的模式；規(guī)范以“代建制”形式進(jìn)行管理的投資項(xiàng)目各方利益主體的行為，達(dá)到實(shí)現(xiàn)“政府監(jiān)管、業(yè)主投資、代建管理、各負(fù)其責(zé)”的目標(biāo)等等。

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施代建制，我們也是在不斷的摸索，在實(shí)施過程中存在一些亟待解決的問題。對于投資方來說代建制管理要增加一小筆管理費(fèi)，但確實(shí)可以因管理水平的提高而節(jié)省管理費(fèi)的幾倍、十幾倍的資金。所以說代建制在房地產(chǎn)開發(fā)中還是應(yīng)該有其發(fā)展的空間。

【參考文獻(xiàn)】

【1】決策資源房地產(chǎn)研究中心.提供現(xiàn)代房地產(chǎn)全程操作實(shí)戰(zhàn)解碼[M].濟(jì)南：濟(jì)南大學(xué)出版社，2000.

【2】柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M（].修訂第五版）北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2005.

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法范文第5篇

當(dāng)今在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。通過設(shè)計(jì)、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價(jià)格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容

房價(jià)是受成本影響的，成本低，房價(jià)可以適當(dāng)降低，通過相對較低的銷售價(jià)，銷量將大幅上升，隨之而來的必然是利潤的大幅提升?！八猿颂峁┻m銷對路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包施工階段、項(xiàng)目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。

（1）項(xiàng)目策劃階段

這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場調(diào)查和投資評估。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，因此開發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。

（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目

發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款一般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。

施工階段的成本控制工作主要包括：

①編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。

②熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對象。

③對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。

④詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。

⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

⑥定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。

⑦及時(shí)掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。

⑧注重合同簽定。修改和補(bǔ)充工作著重考慮對項(xiàng)目成本的影響。

（4）項(xiàng)目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。

（5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段

在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用，對于企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中取得有利地位非常重要。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因

第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。

第二，忽視了事前的成本控制

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。

第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。

再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻是形同虛設(shè)。

第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場競爭的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對落后的原因。

第五，沒有實(shí)行全面成本控制。

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施

我們看到目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。

1、成本控制總體上應(yīng)注意的問題

第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標(biāo)

成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。

第二，成本控制要全面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對所有合同的付款進(jìn)行控制；要對成本數(shù)量進(jìn)行控制，對費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。

2、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

從國內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，在初步設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。

第一，開發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目的，而不能只是由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實(shí)現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場或者可以說是創(chuàng)造市場。

第二，抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。不過，那些過分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。

第三，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測。

第四，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。這是一個(gè)至關(guān)重要的問題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是施工經(jīng)驗(yàn)。在設(shè)計(jì)委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能因節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用或其他原因而選擇小的設(shè)計(jì)單位，決不可因小失大，設(shè)計(jì)出一些殘次品甚至垃圾。

3、采購是成本控制的重點(diǎn)

這里的采購是指完成項(xiàng)目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來獲取貨物或服務(wù)所需的過程，包括開發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計(jì)，銷售等）及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購這個(gè)成本控制應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。

第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員。

第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過程中要對容易發(fā)生爭議或出現(xiàn)問題的事項(xiàng)在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。

4、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理

在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說明動(dòng)態(tài)管理。

工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設(shè)計(jì)中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中對原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對癥下藥”。

對于第一類的成本動(dòng)態(tài)控制可以從三個(gè)方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把本項(xiàng)目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計(jì)人員對市場的研究、市場的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員緊密溝通，將強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計(jì)過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設(shè)計(jì)矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會審，會審不能流于形式。上述三個(gè)方面看起來是開工前的一個(gè)設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制，其實(shí)更是一個(gè)成本的動(dòng)態(tài)控制，如果設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確、各專業(yè)協(xié)調(diào)、則會大大減少在工程實(shí)施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。

第二類主要是由于市場和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識的變化。一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來化，否則勢必造成洽商的增多和成本的加大。