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房地產(chǎn)策劃執(zhí)行方案范文第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn)策劃;“羊群效應”;“藍?！豹オお?/p>

房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要工作之一，涵蓋了其各個環(huán)節(jié)。一般房地產(chǎn)策劃工作包含：前期機會研究、產(chǎn)品初步策劃、可行性研究、市場調(diào)研、詳細產(chǎn)品策劃、營銷策劃等環(huán)環(huán)相扣的幾個階段。良好的策劃工作對房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展有著重要的作用。從本質(zhì)上講，策劃工作是在合適的時間將合適的產(chǎn)品傳遞給合適的客戶。

房地產(chǎn)策劃工作需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈的完整對于項目順利完工上市至關重要。2007年，央行連續(xù)八次上調(diào)了銀行貸款基準利率，一年期貸款利率從年初的6.12%上調(diào)至7.47%，2007年連續(xù)10次上調(diào)存款準備金率，從年初的9%上調(diào)至14.5%。進入2008年以來，央行主要通過提高存款準備金率來抑制房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，迄今為止，央行5次上調(diào)存款準備金率，從年初的14.5%上調(diào)至16.5%的歷史最高點。央行一系列金融工具的應用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展。不斷上調(diào)的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調(diào)的準備金率將增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得資金實力不足的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰。

外資方面，國家出臺了一系列相關政策，來引導外資投資房地產(chǎn)的行為，限制外資對房地產(chǎn)業(yè)的炒作。自1991年起，中國已連續(xù)15年成為吸收外資最多的發(fā)展中國家。基于對人民幣升值的預期和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的良好經(jīng)濟效應，流入我國房地產(chǎn)市場的外資逐年增加。2006年7月，經(jīng)國務院批準，建設部、央行等六部委共同了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的若干意見》（建住房［2006］171號文，以下簡稱“《意見》”），主要從外匯管制、投資準入、市場購買以及信息監(jiān)測等四個方面強化了對外進入我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范。2007年9月27日，中央銀行、銀監(jiān)會以銀發(fā)［2007］359號文聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。2007年商務部頒布的《關于2007年全國吸收外商投資工作指導性意見》中明文規(guī)定“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”。2007版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發(fā)建設，同時外資被限制進入房地產(chǎn)二級市場交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。

內(nèi)資適度收緊，外資持幣觀望，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，現(xiàn)在是對房地產(chǎn)企業(yè)的考驗期。如何從策劃工作入手來看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？

在現(xiàn)代企業(yè)管理中有所謂的“藍?！迸c“紅海”之分，“藍?！敝钙髽I(yè)所處行業(yè)的進入壁壘較大，具有較強的不可模仿性，大多數(shù)為技術獨創(chuàng)型的企業(yè)；而“紅海”則指企業(yè)所處行業(yè)進入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動密集型的服務型企業(yè)，如餐飲、干洗等。房地產(chǎn)策劃應借鑒“藍海”的思維來提高房地產(chǎn)企業(yè)的獨特性，在房地產(chǎn)大范圍整合的時代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數(shù)開發(fā)商大搞各種高檔樓盤建設的同時，碧桂園獨出心裁，以高效的開發(fā)效率，定位于中低端客戶的產(chǎn)品為市場所熱捧。碧桂園的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)生存的“藍海”。

今年4月初，SOHO中國董事長潘石屹說：未來100天時很多房地產(chǎn)企業(yè)堅持不住，房地產(chǎn)業(yè)洗牌的100天。對于房地產(chǎn)業(yè)，外資受到限制，不能從事住宅產(chǎn)品的開發(fā)和進入房地產(chǎn)二級市場，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實力不足的企業(yè)將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業(yè)即有一定的實力，但是面臨發(fā)展的困境的重要問題就是如何生存下來。房地產(chǎn)策劃要從企業(yè)出發(fā)，落足于市場進行運作，使得企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的“藍海”。(1)策劃要從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場細分之下尋找市場突破口。以北京市為例，現(xiàn)在五環(huán)外的房價已升到10000元/㎡以上，產(chǎn)品以中高檔住宅居多；而2007年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無足夠的經(jīng)濟能力購買房屋。進入2008年以來，雖然市場上一片喊跌之聲，北京市的房價還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現(xiàn)剛性，但是，對于目前高企的房價，市場購買力仍顯得相對不足。今年以來，廣州市的房價一直呈現(xiàn)走低，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會于3月中旬《廣東房地產(chǎn)藍皮書2008》，其主要觀點包括：2008年新增建設用地規(guī)模與此基本持平，仍將持續(xù)建設用地供應偏緊的勢態(tài)；預計2008年廣州樓價可能跌穿2007年底的半年價，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動。

因此，從市場需求入手、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的良好途徑。從市場需求出發(fā)，開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅優(yōu)化了市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來的影響。

(2)在房地產(chǎn)策劃工作中應避免“羊群效應”。沒有對市場良好的認識，導致開發(fā)的“羊群效應”，加劇了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理。在2006年至2007年間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)興起了建造“shoppingmall”風潮?！癝hoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區(qū)域廣泛，一個城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發(fā)導致資源浪費。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關聯(lián)，而目前中國的中產(chǎn)階級尚在發(fā)展當中，中國城市郊區(qū)的人口密度并不大，所以這種商業(yè)形式在中國的發(fā)展前途還得打上一個問號。

在房地產(chǎn)策劃過程中的“羊群效應”將導致資源的浪費，使得本來有限的土地資源不能發(fā)揮其應有的作用，對城市發(fā)展的影響一定是負面的。企業(yè)也應該結(jié)合自身的實際條件，集中優(yōu)勢資源開發(fā)產(chǎn)品，避免盲目跟風建設導致企業(yè)陷入困境。

(3)增強房地產(chǎn)策劃的操作性。房地產(chǎn)策劃業(yè)一直是被忽視的一個行業(yè)，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒有操作性，不能帶來實實在在的利益。某項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：85%的企業(yè)曾經(jīng)尋求過策劃公司的服務，但只有4%達到了預期效果；58%的企業(yè)表示對策劃公司提交的方案滿意，但在執(zhí)行3個月后，這一比例下降到6%；36%的企業(yè)老板表示，付了幾十萬，買回來一大堆文字圖片，執(zhí)行后才發(fā)現(xiàn)，這些東西都是一堆廢紙。

房地產(chǎn)策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據(jù)不同的實際情況對工作側(cè)重點進行調(diào)整。以產(chǎn)品初步策劃為例，常規(guī)的程序包含：市場調(diào)研資料的整理分析、項目背景分析、項目SWOT分析、項目機遇和特有資源梳理、項目資源因子分析及細分市場對照、項目定位（產(chǎn)品定位）、目標市場定位（客戶定位）、經(jīng)典案例的引用展示等。對于商業(yè)地產(chǎn)的初步產(chǎn)品策劃側(cè)重于項目定位，而住宅地產(chǎn)則側(cè)重于目標市場定位。

對于房地產(chǎn)策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項目的全程運營出發(fā)，講求產(chǎn)品、策劃、傳播、通路、執(zhí)行之間的細節(jié)完美，使得企業(yè)在戰(zhàn)略平臺上不會出任何差錯，在戰(zhàn)術運用上也會詳略得當，在營銷組合上更會出奇制勝，打造完善的營銷平臺和完整的戰(zhàn)術體系。

房地產(chǎn)業(yè)進入整合期，良好的策劃能增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，規(guī)避項目開發(fā)經(jīng)營中的不利因素，提高企業(yè)的競爭能力，在日益嚴峻的商戰(zhàn)中創(chuàng)造利潤，贏得生存。

參考文獻

［1］翁少群,劉洪玉．我國房地產(chǎn)行業(yè)的外資參與及其影響［J］．建筑經(jīng)濟,2005,(9).

房地產(chǎn)策劃執(zhí)行方案范文第2篇

關鍵字：房地產(chǎn)項目，前期策劃，科學發(fā)展觀

通常意義上的房地產(chǎn)項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產(chǎn)建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。無疑，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。

一、房地產(chǎn)項目的前期策劃重要性

房地產(chǎn)的前期策劃是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎，以獨特的創(chuàng)新為核心，綜合運用各種輔助手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性且可操作性的規(guī)劃活動。從某種意義上說，一個開發(fā)項目是否成功，能否獲得預期的收益，是由項目的前期階段的策劃方案、規(guī)劃設想、項目定位、操作模式等決定的，而能否實現(xiàn)開發(fā)的最初設想，在項目前期進行策劃至關重要。

前期階段策劃的重要性表現(xiàn)在如下幾個方面：（1）策劃的前瞻性；（2）策劃的創(chuàng)新性；（3）策劃具有增值性；（4）策劃具有文化性；（5）策劃具有人性化；（6）策劃具有決策性；（7）策劃具有整合性；（8）策劃具有系統(tǒng)性；

策劃是從前期對市場、功能、產(chǎn)品、開發(fā)策略等的研究與制定，到執(zhí)行階段結(jié)合市場變化、環(huán)境變化及營銷過程的把握，事實上這些花多少工夫都是值得的。因此在取得土地之前，策劃就應該介入做形勢策劃和投資策劃。在項目前期階段的策劃中，根據(jù)市場趨勢、項目區(qū)位進行產(chǎn)品的功能規(guī)劃，解決項目產(chǎn)品定位的問題，這樣可以預先有目的地利用產(chǎn)品的差異性，來安排項目內(nèi)容的主要賣點。

二、房地產(chǎn)項目的前期策劃任務

前期策劃任務主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風險策劃。

各個組成部分的具體內(nèi)容為：（1）環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設環(huán)境(能源、基礎設施)以及建筑環(huán)境(風格、主色調(diào)等)等，從而為項目的定義和論證提供資料；（2）項目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規(guī)模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發(fā)或建設周期；（3）組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；（4）管理策劃要確定項目建設和經(jīng)營期的管理總體方案；（5）合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟策劃注重于項目開發(fā)中的成本效益分析，定資金需求量計劃和融資方案；（6）技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規(guī)范的應用和制定；（7）營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；（8）環(huán)境和文化策劃關注項目規(guī)劃中的環(huán)境藝術、生態(tài)文化等方面；（9）風險分析包括政治風險、政策風險、經(jīng)濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發(fā)項目做出決策。

三、房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

1、房地產(chǎn)市場方面

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

2、發(fā)展商存在的問題

發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學的市場導向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。發(fā)展商缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發(fā)展商常常在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，一味提高項目規(guī)劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結(jié)果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

3、建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學在人居環(huán)境建設中主導專業(yè)的作用。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準確的立足點。

四、房地產(chǎn)項目前期策劃存在問題的具體表現(xiàn)

1、選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

2、功能定位、設計。例如有的小區(qū)在設計功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設計低檔、房型設計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

3、房型設計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內(nèi)面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位，套內(nèi)面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。

4、為了節(jié)省設計費用，套用舊的設計方案、規(guī)劃設計陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

5、有的小區(qū)號稱經(jīng)濟適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

五、解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑

1、要了解經(jīng)濟與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個國家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素信息相關，這些因素間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的總體情況進行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。

2、要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施。開發(fā)企業(yè)的領導和專業(yè)人員必須熟悉有關政策法規(guī)，遵紀守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴格執(zhí)行，要掌握上述有關政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。

3、要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進度、付款方式、購房對象和樓盤設計造型、裝修標準、配套設施、環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。

4、樹立科學發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開發(fā)觀念的政策體制。舊的開發(fā)意識、舊的經(jīng)營體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識結(jié)構(gòu)已嚴重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟、新市場的發(fā)展特點，使科學的前期策劃成為房地產(chǎn)項目成敗關鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動。發(fā)展商和建筑師應共同樹立房地產(chǎn)開發(fā)必須以前期策劃為先導的行業(yè)意識。發(fā)展商應從現(xiàn)行的開發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨立出來，而建筑師要突破現(xiàn)行設計程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔起在前期策劃中主導專業(yè)角色的責任。中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學的前期策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學、系統(tǒng)的開展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動。

參考文獻

1、吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的幾點認識[J].安徽建筑,2004.9

2、張利.對房地產(chǎn)開發(fā)中項目前期策劃工作的認識和思考[J],四川建筑科學研究,2002.3

房地產(chǎn)策劃執(zhí)行方案范文第3篇

第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的單位及個人，應當遵守本辦法。

第三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的公司、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)等經(jīng)濟組織。

本辦法所稱的房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢服務、進行房地產(chǎn)策劃和居間業(yè)務的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)策劃，是指向委托人提供房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營銷和項目運營并收取擁金的行為。

第四條省建設行政主管部門負責指導全省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理工作。

各市（州）、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負責指導本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的管理工作。

第五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（含分支機構(gòu)，下同）應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門和省建設行政主管部門備案，取得省建設行政主管部門頒發(fā)的《吉林省房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》后，方可執(zhí)業(yè)。

第六條備案機關應當及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當事人選擇。

第七條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，須取得相應的執(zhí)業(yè)資格證書，注冊合格后，持證上崗。

第八條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)分為一、二、三級三個等級。

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)條件：

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動連續(xù)5年以上，且取得二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等級2年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣100萬元以上；

4.有7名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，8名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于5人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于12人；

5.有固定的經(jīng)營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同規(guī)范。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)條件：

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動連續(xù)3年以上，且取得三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等級3年以上；

3.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣50萬元以上；

4.有5名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，6名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于3人，持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于10人；

5.有固定的經(jīng)營服務場所；

6.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同規(guī)范。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)條件：

1.機構(gòu)名稱有房地產(chǎn)經(jīng)紀字樣；

2.有限責任公司的注冊資本或合伙企業(yè)的出資額人民幣10萬元以上；

3.有2名以上專職注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，3名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理；或持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書的人員不少于1人，持房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理注冊證書的人員不少于5人；

4.有固定的經(jīng)營服務場所；

5.檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；

第九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)申請備案，應提交下列資料：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案登記表（一式三份）；

（二）營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件；

（三）法定代表人任職文件；

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書及聘任合同；

（五）企業(yè)章程及內(nèi)部管理制度；

（六）已簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同1份。

第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)限制

（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可從事房地產(chǎn)項目營銷策劃、房屋銷售、居間等活動，提供房地產(chǎn)咨詢及代辦手續(xù)等所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項目營銷策劃以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可從事除房地產(chǎn)項目營銷策劃、房地產(chǎn)以外的所有房地產(chǎn)經(jīng)營活動。

第十一條省建設行政主管部門應當建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當按季度上報更新企業(yè)業(yè)績等信息。

第十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員發(fā)生變動，應及時辦理變更備案手續(xù)；遺失證件的需在吉林省建設廳網(wǎng)站聲明30日后，方可申請補發(fā)。

第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事經(jīng)營活動，按國家計委、建設部《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》和其他有關規(guī)定標準收取費用，并接受房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)承辦經(jīng)紀業(yè)務，應與委托人簽訂書面合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受委托的經(jīng)紀業(yè)務。

第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，應當明示房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，供當事人選用。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應當有執(zhí)行該業(yè)務的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的簽名。

第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行業(yè)務時應當嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動向當事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂委托合同后，方可對外相應的房源、客源信息。

第十七條注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能受聘于一個經(jīng)紀機構(gòu)，并以該機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀人員與委托人有利害關系的，委托人有權(quán)要求其回避。

第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展業(yè)務，應當建立風險資金、業(yè)務資料檔案和業(yè)務臺賬，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要將執(zhí)業(yè)證書編號和身份證號在機構(gòu)顯著位置公示，并寫入房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中。

第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)各類房地產(chǎn)廣告，應載明經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書編號。

第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人員，在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中禁止有下列行為：

（一）涂改、倒賣、出租、出借或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書；

（二）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)委托人書面同意的經(jīng)紀業(yè)務；

（三）索取、收受經(jīng)紀合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，泄露委托人商業(yè)秘密牟取其他不正當利益；

（四）提高或者壓低經(jīng)紀活動收費標準；

（五）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；

（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（七）同時在兩個或兩個以上經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務；

（八）虛假信息和未經(jīng)核實的信息；

（九）簽署損害委托人利益的合同；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違法違規(guī)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，由違法違規(guī)行為發(fā)生地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門依照建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》和其他法律、法規(guī)、規(guī)定進行處罰，并可由省建設行政主管部門向社會公布房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不良記錄。

房地產(chǎn)策劃執(zhí)行方案范文第4篇

3.1評價指標體系構(gòu)建的目的

構(gòu)建科學的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基礎性工作。構(gòu)建評價指標的目的是為了描述系統(tǒng)狀態(tài)或方案效果，為決策提供相關信息。所謂指標體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標組成的科學完整的總體，各指標間相互關系是該系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系設立的原則

(1)系統(tǒng)性原則房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的高低是由多種因素共同作用決定的，既有內(nèi)部因素的影響，也有外部環(huán)境的制約，是所有因素綜合作用的反映，因此房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系的設立必須遵循系統(tǒng)性的原則。

（2）科學性原則房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系是一個龐大的工程，涉及的評價指標很多，并且每一級的評價指標又涉及很多的因素，這些評價指標的設定應滿足科學性的要求。首先，評價指標的設定應符合國際慣例，向國際權(quán)威的評價結(jié)構(gòu)過渡，又要符合房地產(chǎn)營銷的特性；其次，評價指標是房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況和實踐經(jīng)驗的理論概括和抽象；再次，評價指標體系的設計應規(guī)范科學、有充分的理論依據(jù)。

（3）針對性原則該營銷能力評價指標體系的設立必須針對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的特點進行，因為房地產(chǎn)市場營銷自身的特性，導致房地產(chǎn)營銷能力評價指標的確定在借鑒營銷能力評價指標的基礎上，還必須針對房地產(chǎn)全程營銷的特點。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系的邏輯框架

房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評價指標體系是由房地產(chǎn)營銷的各方面特征及其相互關系的多個指標所構(gòu)成的具有內(nèi)在結(jié)構(gòu)的有機整體。在參考國內(nèi)外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，將房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系分為三層，既包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。

3.4指標構(gòu)建的方法

指標體系的建立主要是指標選取及指標之間結(jié)構(gòu)關系的確立。對于營銷能力評價指標體系這樣一個復雜系統(tǒng)，指標的選取和指標體系的確定比較困難，既要求對相關理論（房地產(chǎn)全程營銷理論，模糊綜合評價理論等）有深邃的把握，也要求必須具備豐富的經(jīng)驗。因此，本指標體系的建立過程是定性分析和定量研究相結(jié)合。定性分析主要是從評價的目標和原則出發(fā)，考慮評價指標的充分性、穩(wěn)定性、可行性、必要性以及指標與評價方法的協(xié)同等因素，是主觀確定指標和指標結(jié)構(gòu)的過程。定量研究則是指通過一系列檢驗，使指標體系更加科學和合理的過程，二者相輔相成。本章在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標體系時采用了德爾菲法，具體的構(gòu)建過程如下：

（1）確定目標采用德爾菲法進行調(diào)查的目的是要通過調(diào)查確定一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力評價指標體系。

（2）設置指標預選集在對目標分析的基礎上，對目標進行分解，分解出一系列與目標有關的基本概念，如營銷戰(zhàn)略、營銷策略、營銷推廣等等。然后再對這些概念進行深入加工或進一步分解，最后形成一系列描述目標屬性的指標。在得出指標后,還要對指標間的關系以及指標與目標間的關系進行分析，對一些指標群按一定的標準進行聚類，最后得出一個初步的指標集。這一階段要盡可能多地選取指標以構(gòu)成候選指標集。最后設置調(diào)查表對指標體系進行選擇。

（3）調(diào)查表的設計調(diào)查表是運用德爾菲法向?qū)＜艺髟円庖姷闹匾ぞ吆托畔⒌闹饕獊碓?，它制定的?yōu)劣直接關系著調(diào)查結(jié)果的優(yōu)劣。本文設計調(diào)查表的目的，是在保證指標全面性前提下，對設置的指標預選集進行指標篩選，盡可能把那些對目標影響很小的指標剔除出去，以保證評價評價指標體系的效率，以盡量少的“主要”指標來評價研究對象。

（4）選擇專家在調(diào)查表制定完之后，就要根據(jù)此選擇專家。專家選擇的如何，也是德爾菲法能否成功的關鍵之一，要想保證德爾菲法取得好的效果，在選擇專家時，應選擇那些在市場營銷領域、房地產(chǎn)經(jīng)營管理領域的專家和在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)策劃企業(yè)一線工作的營銷人員和策劃人員。經(jīng)驗證明，一個身居要職的專家匆忙填寫的調(diào)查表，往往不如一般專家經(jīng)過深思熟慮填寫的調(diào)查表更有價值。為保證專家的代表性，應注意專家代表的構(gòu)成和分布。由于房地產(chǎn)營銷的實踐性的特點，本次調(diào)查選擇專家30名，筆者請該公司銷售策劃部的8位管理和技術人員，策劃公司的6位資深工作人員，西北農(nóng)林科技大學經(jīng)管學院的3位老師和3位在讀碩士參與了房地產(chǎn)企業(yè)評價指標體系的確定。

（5）發(fā)函在擬定好調(diào)查表后，將調(diào)查表交給各位專家，請他們盡快填寫并返回。

（6）回收調(diào)查表，綜合處理確定結(jié)果本次調(diào)查發(fā)出調(diào)查問卷30份，收回30份，回收率100%，并且對調(diào)查結(jié)果進行檢驗。

（7）指標體系構(gòu)建各指標經(jīng)過上述檢驗，得到了較滿意的評價指標體系。

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標的設定

目前房地產(chǎn)市場營銷已處于全程營銷階段，全程營銷包括：制定房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略，市場調(diào)研，項目定位，營銷組合策略和營銷實施保證五大部分組成，基本包括了市場營銷中的各個主要環(huán)節(jié)[13]。所以，每個環(huán)節(jié)的營銷競爭力都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體市場競爭力。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力進行評價就必須運用一定的方法對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷各環(huán)節(jié)的營銷能力進行全面評價，得出總體評價結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的實際情況，依據(jù)全面性、靈活性、可測性和敏感性原則來確定市場營銷評價指標體系。筆者在參考國內(nèi)外關于市場營銷能力評價指標體系設計的相關文獻和對該房地產(chǎn)公司深入調(diào)查之后，確定該企業(yè)營銷能力評價指標體系，見表3-1。

（1）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略（B1）房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況所作的企業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略規(guī)定了營銷活動的基本方向，使營銷能力聚焦，進而使營銷能力得到最大程度的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的指標層包括戰(zhàn)略目標、土地戰(zhàn)略、資金戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略。a戰(zhàn)略目標（B11）。評價戰(zhàn)略目標從戰(zhàn)略目標是否與企業(yè)的總體經(jīng)營目標一致和戰(zhàn)略目標是否切合企業(yè)自身情況兩個因素來衡量[14]。b土地戰(zhàn)略（B12）。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。土地戰(zhàn)略通過土地的區(qū)位和土地獲得的成本兩個因素來衡量。c資金戰(zhàn)略（B13）。資金戰(zhàn)略通過融資渠道是否便捷，資金使用成本的高低，營銷過程中有無資金缺乏現(xiàn)象這三個因素來衡量。d品牌戰(zhàn)略(B14)。品牌戰(zhàn)略通過品牌戰(zhàn)略規(guī)劃是否明確，項目品牌定位是否明確，項目品牌是否帶動企業(yè)品牌的樹立三個因素來衡量[15]。

（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查（B2）房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)營銷策劃的前提和基礎，即是企業(yè)活動的起點，又貫穿于企業(yè)營銷策劃活動的全過程，是企業(yè)營銷策劃活動必不可少的組成部分。房地產(chǎn)市場調(diào)查的指標包括營銷環(huán)境調(diào)查（B21），消費者行為調(diào)查（B22），房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查（B23），房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查（B24），房地產(chǎn)價格調(diào)查（B25）五部分。房地產(chǎn)市場調(diào)查的這五個指標可通過市場調(diào)查信息的可利用度、可信度，市場調(diào)查的投入產(chǎn)出比，企業(yè)是否定期有目的進行市場調(diào)查，市場調(diào)查內(nèi)容是否全面來衡量[16]。

（3）房地產(chǎn)項目定位（B3）房地產(chǎn)項目定位是通過市場調(diào)研，營銷策劃分析，依據(jù)消費者需求的差異性，將房地產(chǎn)市場細分為若干個子市場，在此基礎上確定企業(yè)的目標顧客市場，作好市場定位，以保證設計的房地產(chǎn)產(chǎn)品滿足消費者的需求，制定的營銷策略有的放矢。在對房地產(chǎn)項目定位的評價中主要選擇市場細分，目標市場的選擇和定位，房地產(chǎn)產(chǎn)品設計三個指標來進行。a市場細分（B31）。市場細分通過市場細分是否科學合理，細分后市場是否具有差異性和可進入性兩個因素來衡量。b目標市場的選擇和定位（B32）。市場定位包含多方面的內(nèi)容。比如項目的目標客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對這些人進行全面的分析，找出他們的需求；項目自身的定位，通過對市場的研究，結(jié)合項目的背景、先天條件、目標客戶及區(qū)域內(nèi)項目間的比較，確定項目的整體形象、文化內(nèi)涵、項目檔次、進而對項目的功能進行定位，包括室內(nèi)空間和室外空間，對功能進行系統(tǒng)策劃，滿足客戶需要。市場定位是相對的而不是絕對的，定位的目的，是使項目的規(guī)劃設計、項目的銷售具有一定購傾向性，吸引目標客戶。目標市場的選擇和定位通過目標市場是否符合企業(yè)自身的開發(fā)能力，目標市場是否符合企業(yè)自身營銷能力，目標市場的選擇是否實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標三個因素來衡量[17]。c房地產(chǎn)產(chǎn)品設計（B33）。一個項目的規(guī)劃設計及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場，有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，對買家非常了解，對個人居住生活中的行為規(guī)律、喜好，社交特點非常了解，同時又要掌握建筑語言和專業(yè)知識，而這樣的人實際上是不存在的，所以規(guī)劃設計和方案的形成，需要由房地產(chǎn)發(fā)展商和專業(yè)建筑設計師共同進行。建筑設計的要求應當是具體而詳細的，在建筑上每一部分應考慮哪些因素，應該表現(xiàn)什么，項目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現(xiàn)，只有這個項目的開發(fā)者心中有數(shù)。設計師只是負責設計出符合發(fā)展商要求的建筑，但如果發(fā)展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發(fā)展商才清楚項目的定位，區(qū)域的環(huán)境，樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設計者，如果沒有對他提出項目的市場定位，沒有提出具體的設計要求，那么他只能按以往的經(jīng)驗和猜測來設計，很難符合要求。建筑規(guī)劃及設計要求，往往為項目所有的優(yōu)勢打下了伏筆，做好了準備。房地產(chǎn)產(chǎn)品設計通過小區(qū)規(guī)劃是否滿足目標客戶的需要，房屋戶型是否滿足客戶需要，物業(yè)管理服務是否滿足客戶需要這三個因素來衡量[18]。

房地產(chǎn)策劃執(zhí)行方案范文第5篇

關鍵詞：小麥生產(chǎn);存在問題;對策;安徽宿州;??徘

宿州市??徘?卮Π不帳《?輩?、惶O雌皆?喜?耕地面積14.2萬hm2,小麥種植面積12.3萬hm2,是全國的糧食生產(chǎn)基、安徽省典型的產(chǎn)糧大區(qū)。2004年以來,??徘?菩行÷罅賈植固?⒉饌僚浞絞省⑿÷蟾卟?ス毓こ?全區(qū)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力顯著增強,小麥生產(chǎn)形勢較好。但在2008年、2009年對全區(qū)4 000戶農(nóng)戶的抽樣調(diào)查中,發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)中也存在一些問題,現(xiàn)將其分析如下。

1存在的問題

1.1農(nóng)田基礎設施薄弱,農(nóng)田交通不暢

在調(diào)查中85.3%的農(nóng)戶有灌溉條件,90.2%無溝渠等基礎設施,52.2%排水不暢。由于國家投入不足,農(nóng)民又無力進行農(nóng)田基礎設施建設,致使農(nóng)田基礎設施相對薄弱,農(nóng)田路況較差,不利于機械化操作推廣,農(nóng)田灌溉只能漫灌,田間灌溉率低、灌溉成本高。雖然??徘??昀?門┮底酆峽?⑾钅?、配S曜薊?ㄉ柘钅吭黽硬簧倩??解決部分地塊的灌溉問題,但是沒有解決根本問題,農(nóng)田交通、排水等問題也沒有解決,內(nèi)澇時有發(fā)生,遇災害年份,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)波動大。

1.2生產(chǎn)組織化程度低,生產(chǎn)規(guī)模小

在調(diào)查中所有農(nóng)戶均獨自經(jīng)營,小麥生產(chǎn)仍停留在一家一戶的水平,生產(chǎn)規(guī)模小,無法實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)。農(nóng)民惜地意識強烈,不愿交給別人經(jīng)營,在土地流轉(zhuǎn)工作中缺乏有效的流轉(zhuǎn)機制,限制了土地集約化、規(guī)?；?jīng)營。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條不暢,農(nóng)業(yè)訂單落實不好,比較效益不高,農(nóng)戶參與積極性不高,限制了小麥經(jīng)營規(guī)模擴大。

1.3管理粗放

在調(diào)查農(nóng)戶中69.3%家庭有外出務工人員,在家留守從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民素質(zhì)相對較差,年齡偏大;加之土地零散,使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)采取粗放種植,農(nóng)業(yè)種植表現(xiàn)為一種一收,不再精細,科技含量低下,生產(chǎn)后勁不足。整地質(zhì)量差,耕作深度淺,一般15cm左右。耕作層變淺影響小麥根系下扎和吸收水肥的能力,進而影響產(chǎn)量。播種質(zhì)量差,小麥播量偏大。農(nóng)戶受耕地質(zhì)量差、近幾年秋季干旱影響,小麥播量逐年加大,導致基本苗偏大,田間郁蔽,病蟲害加重,倒伏危險增加。另外,撒播麥田增多也使播量增大。化學除草在年后進行。年前麥田雜草85%已出土,草小對藥敏感,麥苗小覆蓋少,省水省藥省工省時效果好,農(nóng)藥殘留對后茬影響小;年后草大抗藥性強、麥苗覆蓋多,成本大效果差,農(nóng)藥殘留對后茬影響較大。普遍不施拔節(jié)肥。農(nóng)戶擔心追肥會引起小麥貪青、晚熟和倒伏,普遍不施拔節(jié)肥,嚴重影響小麥產(chǎn)量的提升。無公害防治病蟲害程度低。農(nóng)藥用量偏大、利用率低、亂用濫用農(nóng)藥、不按規(guī)定使用農(nóng)藥的現(xiàn)象不同程度存在。

2對策

2.1加強農(nóng)田基礎設施建設

加強農(nóng)田基礎設施的項目申請,爭取項目支持、鎮(zhèn)、村、農(nóng)戶四級聯(lián)動,多方籌資;加強基礎設施建設,進一步加快農(nóng)田抗旱排澇工程建設,促進溝、渠、涵、閘配套,逐步完善基本農(nóng)田的防洪排澇和灌溉工程,提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)抗災能力,力爭達到旱澇保收的效果。推動標準化農(nóng)田建設,農(nóng)田實現(xiàn)“田成方、林成網(wǎng)、路相通、渠相連、土肥沃、水暢流、旱能灌、澇能排”的標準化格局[1]。

2.2加大組織化、產(chǎn)業(yè)化程度,實施訂單工程

依靠皖王面業(yè)集團、皖神面業(yè)、東方面粉廠坐落??徘?謀憷?跫?廣泛宣傳,提高認識,通過廣播、電視、會議、標牌、舉辦培訓班及印發(fā)材料等多種途徑,加大對小麥組織化、產(chǎn)業(yè)化、標準化生產(chǎn)宣傳力度,做到家喻戶曉;增強干部群眾的質(zhì)量意識、安全意識和品牌認識。大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè),加強農(nóng)戶的組織化、產(chǎn)業(yè)化程度。盡快建立有效的土地流轉(zhuǎn)機制,鼓勵種糧能手和農(nóng)業(yè)主體去發(fā)展規(guī)?；?jīng)營。大規(guī)模實施優(yōu)質(zhì)小麥訂單工程[2]。按照市場需求組織優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn),把訂單生產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)小麥產(chǎn)業(yè)化的突破口,大力推行企業(yè)+基地+農(nóng)戶、企業(yè)+中介組織+農(nóng)戶等經(jīng)營模式。通過訂單和中介組織,將龍頭企業(yè)與農(nóng)戶連接起來。糧食部門要充分發(fā)揮糧食經(jīng)營的主渠道作用,做好訂單購銷工作。按照國家收購政策,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價優(yōu)先收購訂單優(yōu)質(zhì)小麥。加強外銷工作,提高訂單農(nóng)業(yè)的比較效益,提高農(nóng)戶的積極性。

2.3推動規(guī)模連片種植

大力開展“百、千、萬”優(yōu)質(zhì)小麥實施工程,建立不同層次的示范田。區(qū)抓好萬畝方,鄉(xiāng)鎮(zhèn)抓好千畝方,村要抓好百畝方。按照統(tǒng)一布局、統(tǒng)一品種、統(tǒng)一技術指導、統(tǒng)一田管、統(tǒng)一收獲的“五統(tǒng)一”的要求組織生產(chǎn)[3],使示范片成為產(chǎn)業(yè)化、組織化、標準化生產(chǎn)的典型。

2.4開展科技培訓

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小麥高產(chǎn)攻關工程、新型農(nóng)民培訓工程、農(nóng)業(yè)專業(yè)技術培訓工程和創(chuàng)建綠色食品小麥原料基地項目工程,積極開展科學技術培訓[4],提高農(nóng)戶科技種田意識和水平。立足適用性、先進性、指導性和規(guī)范(下轉(zhuǎn)第106頁)

(上接第102頁)

性,參照小麥地方標準、企業(yè)標準,切實加強技術標準的宣傳和指導,制定一系列操作性強的小麥生產(chǎn)規(guī)范,統(tǒng)一操作規(guī)程、統(tǒng)一供種、統(tǒng)一農(nóng)業(yè)投入品的供應與使用、統(tǒng)一田管和收獲,確保機械化作業(yè)、節(jié)水、省肥、高產(chǎn)、簡化栽培、測土配方施肥、科學化除化控等各項關鍵技術指導到戶、應用到田,確保小麥管理科學化、生產(chǎn)安全化。

3參考文獻

[1] 陳金平,崔滿星,郭禎,等.豫南稻茬麥區(qū)小麥生產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展對策[j].河南農(nóng)業(yè)科學,2002(12):15-16.

[2] 王麗君.呼倫貝爾市小麥生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展思路[j].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)科技,2004(s1):30-32.

[3] 劉澤輝,高建堯,孫丹娜.對發(fā)展優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)的思考[j].現(xiàn)代農(nóng)業(yè),1997(12):7-8.