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土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第1篇

[關(guān)鍵詞]土地 和諧 制約

中圖分類(lèi)號(hào)：TE325 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）48-0145-01

油田土地補(bǔ)償工作，是油田建設(shè)按照國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)等土地法律、法規(guī)、政策，需要地方黨委、政府配合協(xié)調(diào)進(jìn)行的土地征、管、用工作。筆者根據(jù)采油八廠土地補(bǔ)償工作的實(shí)際，就如何開(kāi)展好油田土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作談以下幾點(diǎn)思考。

一、開(kāi)展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的內(nèi)容和意義

（一）土地補(bǔ)償費(fèi)定義。土地補(bǔ)償費(fèi)是指：因國(guó)家征收土地對(duì)土地所有者在土地上的投入和收益及人口利益造成損失的補(bǔ)償。按照國(guó)家政策的有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)由被征地單位（個(gè)人）用于恢復(fù)和發(fā)展生產(chǎn)。土地補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償對(duì)象是土地所有權(quán)人（自然人和法人）。

（二）開(kāi)展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的內(nèi)容。采油八廠主要從以下方面開(kāi)展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作：一是土地補(bǔ)償費(fèi)管理有關(guān)制度建設(shè)情況；二是土地補(bǔ)償費(fèi)合同簽訂及履行情況；三是土地補(bǔ)償費(fèi)使用程序即現(xiàn)場(chǎng)管理及補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；四是土地補(bǔ)償費(fèi)的使用和管理情況。

（三）開(kāi)展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的意義。堅(jiān)持以油田建設(shè)為中心，認(rèn)真執(zhí)行土地法律、法規(guī)、政策，不斷探索完善管理機(jī)制，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合力度，克服征地規(guī)定周期與實(shí)際操作周期矛盾大、征地地域跨度大的困難，積極推進(jìn)土地征、管、用工作，做到征地及時(shí)到位，保證了油田生產(chǎn)建設(shè)用地需要，為完成全年原油生產(chǎn)任務(wù)提供了有效保障。通過(guò)對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察，健全完善相關(guān)管理制度、管理流程及內(nèi)控體系。區(qū)分了管理責(zé)任，規(guī)范土地補(bǔ)償費(fèi)的使用和管理，促進(jìn)土地補(bǔ)償費(fèi)更加科學(xué)、合理使用，進(jìn)一步提升土地補(bǔ)償管理工作水平和效用。

二、采油八廠油田用地特點(diǎn)

采油八廠生產(chǎn)建設(shè)用地由于它的區(qū)位因素決定，具有以下突出特點(diǎn)：

（一）涉農(nóng)性突出。采油八廠地處油田，征用的土地全部是農(nóng)村集體土地。從實(shí)際情況看，油田生產(chǎn)建設(shè)用地全部涉及黑龍江省安達(dá)市、大同區(qū)、肇州縣和肇源縣等四個(gè)市區(qū)縣的三十七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)一百多個(gè)村屯的農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的集體土地。

（二）主體性突出。油田征地管理依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及地方性法規(guī)。目前，油田生產(chǎn)建設(shè)用地需要地方政府提供《臨時(shí)用地許可證》和永久征地報(bào)批文件等六方面資料。因此征地工作的70%工作量在地方政府。

（三）特定性突出。油田生產(chǎn)建設(shè)用地項(xiàng)目，當(dāng)年下計(jì)劃，當(dāng)年出設(shè)計(jì)，當(dāng)年征地，當(dāng)年鉆井，當(dāng)年基建投產(chǎn)見(jiàn)效益，當(dāng)年結(jié)算。征地工作被壓縮到極短的時(shí)間內(nèi)。此外，如遇到大面積高價(jià)經(jīng)濟(jì)作物、林地等無(wú)法避讓的施工環(huán)境，同樣給征地工作帶來(lái)一定的困難。

三、開(kāi)展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察工作的主要做法

在工作中堅(jiān)持土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察與為生產(chǎn)服務(wù)相結(jié)合，把發(fā)現(xiàn)問(wèn)題作為入口，把解決問(wèn)題、預(yù)防出現(xiàn)問(wèn)題作為工作歸宿點(diǎn)；在完善管理機(jī)制上下功夫，“補(bǔ)缺”、“完善”機(jī)制漏洞；在多創(chuàng)產(chǎn)能、效能上添動(dòng)力。具體做法：

（一）根據(jù)土地補(bǔ)償情況，有針對(duì)性地開(kāi)展監(jiān)督監(jiān)察。采油八廠的土地賠償工作分為兩個(gè)方面：生產(chǎn)用地（各單位臨時(shí)用地）補(bǔ)償和計(jì)劃用地（產(chǎn)能、壓裂大修等）補(bǔ)償。其中，對(duì)生產(chǎn)用地補(bǔ)償檢查采取普查辦法，檢查率100%；對(duì)計(jì)劃用地補(bǔ)償檢查采取抽查辦法，檢查率20%。

（二）認(rèn)真檢查各項(xiàng)資料，不放過(guò)每個(gè)賠償“節(jié)點(diǎn)”。首先從報(bào)備入手，調(diào)查了解土地賠償面積、地類(lèi)、青苗等地面附著物的賠償標(biāo)準(zhǔn)，檢查所屬單位發(fā)生大宗占地上報(bào)廠土地管理部門(mén)的相關(guān)手續(xù)，存檔備案情況。然后按照土地賠償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每份“土地費(fèi)、稅補(bǔ)償（助）書(shū)”及“占地認(rèn)定書(shū)”中的每個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)賠償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐個(gè)計(jì)算、累計(jì)相加與“生產(chǎn)用地匯總表”進(jìn)行比對(duì)。最后與“生產(chǎn)用地賠償書(shū)”、“付款委托書(shū)”和財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行逐個(gè)對(duì)照，檢查是否相符。

（三）深入現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地檢查賠償占地情況。重點(diǎn)檢查賠償面積大、現(xiàn)場(chǎng)位置特殊、地面附著物特殊（如種植煙，瓜地、樹(shù)木等）等項(xiàng)目。通過(guò)與土地管理人員、用地單位人員、被占地方人員描述，指認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)，核實(shí)土地賠償面積，當(dāng)場(chǎng)比對(duì)“土地賠償認(rèn)定書(shū)”。對(duì)存在疑議的，聽(tīng)取現(xiàn)場(chǎng)各方人員意見(jiàn)并做好詳細(xì)記錄。

四、土地補(bǔ)償費(fèi)管理需要完善的方面

筆者通過(guò)開(kāi)展土地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督監(jiān)察認(rèn)為，要做好土地補(bǔ)償費(fèi)管理工作，應(yīng)從以下以下四個(gè)方面加強(qiáng)和完善。

（一）需要各個(gè)部門(mén)各司其職，加強(qiáng)橫向溝通配合。計(jì)劃部門(mén)提供施工計(jì)劃并落實(shí)土地費(fèi)概算；規(guī)劃設(shè)計(jì)所提供圖紙；土地部門(mén)組織辦理用地手續(xù)；用地部門(mén)監(jiān)督、管理施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工；質(zhì)量安全環(huán)保部負(fù)責(zé)處理泥漿坑、震動(dòng)、粉塵污染等問(wèn)題。各單位在各自的環(huán)節(jié)完成相應(yīng)的工作，形成整體聯(lián)動(dòng)，使管理更加流暢。同時(shí)要形成配合管理制度，使管理更加規(guī)范。

（二）積極謀求地方政府支持。征地工作是需要地方政府部門(mén)配合完成的，要加強(qiáng)同地方政府的溝通協(xié)調(diào)，促使他們以積極的工作態(tài)度投入到征地工作中，做到疑難問(wèn)題的快速、及時(shí)解決，縮短征地工作的手續(xù)辦理時(shí)間。

土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第2篇

失地農(nóng)民是我國(guó)快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中的必然現(xiàn)象，據(jù)悉我國(guó)目前有近4000萬(wàn)失地農(nóng)民，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)，這一數(shù)字還會(huì)繼續(xù)增加。失地農(nóng)民因?yàn)槠涮厥庑砸殉蔀橛绊懳覈?guó)社會(huì)治安穩(wěn)定的重要因素。不同于發(fā)達(dá)國(guó)家的失地農(nóng)民和我國(guó)進(jìn)城務(wù)工人員，我國(guó)失地農(nóng)民具有兩個(gè)明顯特征：第一“務(wù)農(nóng)無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份”的“三無(wú)性”，第二被迫性，不同于發(fā)達(dá)國(guó)家征用土地的市場(chǎng)化賠償標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)聽(tīng)證和協(xié)商性，我國(guó)失地農(nóng)民在征地與否、征地賠償標(biāo)準(zhǔn)上存在著屈服于政府發(fā)展規(guī)劃和賠償標(biāo)準(zhǔn)的“被迫性”?；谶@兩點(diǎn)特征，合理的安置方式成為保障失地農(nóng)民生存發(fā)展以及維護(hù)社會(huì)和諧的重要課題。

二、文獻(xiàn)綜述

在失地農(nóng)民生活保障方面，許多學(xué)者認(rèn)為實(shí)行最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等“一攬子”的保障體系并不符合我國(guó)大部分地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因此肖黎明（2012）提出非均衡的發(fā)展思路，即以最低生活在保障和養(yǎng)老保險(xiǎn)為突破口，逐漸向生育保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等發(fā)展。在失地農(nóng)民安置方式上，我國(guó)先后經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)償安置、招工安置、貨幣補(bǔ)償安置以及社會(huì)保障安置等多種方式。目前，大多數(shù)地方政府由于操作簡(jiǎn)單、后續(xù)問(wèn)題少等原因傾向于貨幣補(bǔ)償安置方式，但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為社會(huì)保障安置是解決失地農(nóng)民問(wèn)題的最好辦法。紀(jì)曉嵐（2011）分析了社會(huì)保障安置的不同模式，例如北京城保模式、青島農(nóng)保模式、上海鎮(zhèn)保模式以及重慶商保模式等。但社會(huì)保障安置也存在問(wèn)題，林寶（2008）對(duì)土地?fù)Q社保安置方式的合法性、公平性和持續(xù)性等提出質(zhì)疑，潘付拿（2015）也認(rèn)為土地?fù)Q社保存在合法性和合理性的問(wèn)題，土地和社會(huì)保障不應(yīng)當(dāng)是并列選擇，社會(huì)保障應(yīng)當(dāng)基于農(nóng)民的公民權(quán)利而非以土地作為交換。

基于保護(hù)失地農(nóng)民利益這一出發(fā)點(diǎn)，多元化的失地農(nóng)民安置方式成為新的探索領(lǐng)域。金晶（2010）根據(jù)江蘇省失地農(nóng)民的調(diào)查顯示失地農(nóng)民就一次性貨幣補(bǔ)償、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障等不同安置方式存在不同意愿，提出應(yīng)當(dāng)建立以社會(huì)保障安置為主的多元化安置方式，羅湖平（2010）提出基于政府、開(kāi)發(fā)商和農(nóng)民三者博弈的“G+D+F”的復(fù)合安置方式，安置方式涉及住房安置、補(bǔ)償安置、社保安置、就業(yè)安置以及生產(chǎn)用地安置等多種方式。雖然學(xué)者們提出了多元化安置方式的解決思路，但是缺乏具有針對(duì)性的安置方式結(jié)合研究。本文試圖探索基于農(nóng)民土地功能偏好差異，以社會(huì)保障安置為主以土地安置、就業(yè)安置、土地入股安置以及貨幣補(bǔ)償安置等為輔的多元化安置模式。

三、土地功能及目前安置方式的問(wèn)題

（一）土地的功能分析

古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉?配第稱(chēng)土地為“財(cái)富之母”，對(duì)于農(nóng)民而言，土地具有多重作用本文將土地對(duì)于失地農(nóng)民的作用歸納為就業(yè)、養(yǎng)老、資本三種功能。

首先是就業(yè)功能，多數(shù)失地農(nóng)民由于就業(yè)市場(chǎng)有限以及人力資本投入不足等原因，務(wù)農(nóng)是他們的主要就業(yè)方式和收入來(lái)源，一旦土地被征用，這些農(nóng)民將面臨著失業(yè)以及難以再就業(yè)的困境。其次是養(yǎng)老功能，我國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)農(nóng)村地區(qū)以家庭養(yǎng)老為主，其實(shí)質(zhì)就是土地養(yǎng)老。最后是資本功能，這一功能在土地流轉(zhuǎn)政策執(zhí)行較好的地區(qū)尤為明顯，農(nóng)民將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承包商，獲得收益。同時(shí)，部分農(nóng)民進(jìn)入城市務(wù)工，土地對(duì)他們而言成為閑置資產(chǎn)，被征收后主要表現(xiàn)為資本功能。

（二）目前安置方式存在的問(wèn)題

整體上看，社會(huì)保障安置模式存在如下問(wèn)題：

第一、社會(huì)保障安置資金存在來(lái)源單一、出資比例不合理問(wèn)題。目前社會(huì)保障安置資金主要來(lái)源于農(nóng)民的安置補(bǔ)償費(fèi)用，政府土地出讓金凈收益、財(cái)政撥款、全國(guó)社會(huì)保障基金投資收益、社會(huì)捐款、國(guó)有資產(chǎn)變現(xiàn)等渠道資金來(lái)源缺失，這直接導(dǎo)致社會(huì)保障安置資金短缺。其次是社會(huì)保障安置資金出資比例與土地征用利益分享比例嚴(yán)重失調(diào)，在土地征用收益分配中政府是主要的受益人，而農(nóng)民的收益最少，賈生華（2002）對(duì)浙江紹興的調(diào)查中顯示征地收益中農(nóng)戶的收益僅占到15.66%，而地方政府占到63.79%，中央政府占到20.56%，雖然這一數(shù)字隨著時(shí)間和城市的變化會(huì)有不同，但是它反映的收益分配問(wèn)題是值得重視的，由于政府在土地收益中是主要的受益人，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會(huì)保障資金的兜底責(zé)任。

第二、社會(huì)保障安置水平低，一方面是大多數(shù)社會(huì)保障安置僅限于養(yǎng)老保險(xiǎn)，失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和生育保險(xiǎn)等尚未覆蓋，因此不能解決失地農(nóng)民看病難、就業(yè)難等問(wèn)題，另一方面是社會(huì)保障補(bǔ)償金少，以浙江紹興市為例，失地農(nóng)民每月僅領(lǐng)取170元保障金，這相對(duì)于居高不下的生活成本無(wú)異于杯水車(chē)薪，這也使得許多失地農(nóng)民生活上難以為繼，成為群體性事件的導(dǎo)火索。

第三、一元性問(wèn)題，這里的一元性是指采取社會(huì)保障安置的地方政府沒(méi)有配合其他安置方式，盡管浙江等地按照失地農(nóng)民年齡層不同進(jìn)行不同的社會(huì)保障安置，卻形成了老人享受較高的養(yǎng)老保險(xiǎn)，勞動(dòng)年齡層失地農(nóng)民被迫自己負(fù)擔(dān)社會(huì)保障費(fèi)用，有失公平性。因此，無(wú)論是單一的貨幣補(bǔ)償安置、留地安置還是單一的社會(huì)保障安置都不足以保障失地農(nóng)民的利益，因此需要探索以社會(huì)保障安置為主的多元化安置模式。

四、“社會(huì)保障安置+”模式分析

失地農(nóng)民由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)能力、自我認(rèn)知、家庭經(jīng)濟(jì)情況等不同，對(duì)土地的功能的認(rèn)知和偏好存在巨大差異，目前多數(shù)政府在失地農(nóng)民安置中采取單一化安置，這樣“一刀切”的做法忽略了失地農(nóng)民個(gè)體間的差異性，無(wú)法滿足失地農(nóng)民的需求。下文就失地農(nóng)民對(duì)于土地的就業(yè)功能、養(yǎng)老功能以及資本功能偏好不同進(jìn)行以社會(huì)保障安置為主的“社會(huì)保障安置+”模式分析。

（一）基于就業(yè)功能的“社會(huì)保障安置+留地安置+就業(yè)安置”模式

對(duì)于偏好就業(yè)功能的失地農(nóng)民，地方政府可以考慮以社會(huì)保障為主兼以留地安置和就業(yè)安置方式。在社會(huì)保障安置方面，可以參考城鎮(zhèn)居民中自由職業(yè)者的社會(huì)保障統(tǒng)籌層次和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)失地農(nóng)民按照實(shí)際年齡和就業(yè)年齡繳納城鎮(zhèn)居民保險(xiǎn)，以逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)保障一體化。其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由政府、村集體組織以及農(nóng)民共同承擔(dān)，其中政府部門(mén)和村集體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上比例。在留地安置方面，地方政府應(yīng)為村集體組織留出一定的集體用地，留置用地的使用可以參考日本和荷蘭的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，集中建設(shè)失地農(nóng)民社區(qū)住房，并在住房周邊建設(shè)社區(qū)服務(wù)中心、商業(yè)中心以及發(fā)展精細(xì)化農(nóng)業(yè)如鮮花、蔬菜種植等。在就業(yè)安置方面，地方政府應(yīng)當(dāng)為失地農(nóng)民提供免費(fèi)、常規(guī)的就業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)為失地農(nóng)民提供創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)、貸款政策以及稅收優(yōu)惠等促進(jìn)失地農(nóng)民再就業(yè)。對(duì)于征地企業(yè)為勞動(dòng)密集型、成熟技術(shù)型企業(yè)，政府應(yīng)當(dāng)與企業(yè)協(xié)商承擔(dān)部分培訓(xùn)后符合企業(yè)要求的就業(yè)指標(biāo)，并通過(guò)企業(yè)和政府雙方為失地農(nóng)民提供持續(xù)在崗培訓(xùn)，降低失地農(nóng)民失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

采取“社會(huì)保障安置+留地安置+就業(yè)安置”模式應(yīng)當(dāng)注意三個(gè)問(wèn)題：首先，地方政府要對(duì)農(nóng)村集體留存地進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，避免出現(xiàn)反復(fù)征地以及留存地碎片化，出現(xiàn)“城中村”現(xiàn)象；其次，應(yīng)嚴(yán)格管理和監(jiān)督地方政府征地程序和土地用途，一些地方政府為了追求GDP增長(zhǎng)存在“金融征地”即通過(guò)征用土地使企業(yè)向銀行套現(xiàn)，對(duì)農(nóng)村土地征而不用造成資源浪費(fèi)；最后，增加社會(huì)保障安置覆蓋面，目前大部分地區(qū)的社會(huì)保障安置以養(yǎng)老保險(xiǎn)為主，醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)以及失業(yè)保險(xiǎn)覆蓋率極地，很多地方政府在實(shí)行社會(huì)保障安置過(guò)程中甚至僅包含養(yǎng)老保險(xiǎn)，這會(huì)使得失地農(nóng)民成為社會(huì)發(fā)展的安全隱患。

（二）基于養(yǎng)老功能的“社會(huì)保障安置+貨幣補(bǔ)償安置”模式

土地在廣大農(nóng)村地區(qū)特別是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)承擔(dān)著養(yǎng)老功能，特別是對(duì)于已經(jīng)超出勞動(dòng)年齡的失地農(nóng)民，沒(méi)有土地這一最后保障，將會(huì)面臨嚴(yán)峻的生存困境。因此對(duì)于偏好養(yǎng)老功能的失地農(nóng)民安置可以采取“社會(huì)保障安置+貨幣補(bǔ)償安置”模式。

在社會(huì)保障安置上，應(yīng)以養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)為主，政府部門(mén)可以參考重慶社會(huì)保障安置的商業(yè)保險(xiǎn)模式，養(yǎng)老保險(xiǎn)方面失地農(nóng)民向政府進(jìn)行申請(qǐng)，政府將申請(qǐng)人應(yīng)得到的補(bǔ)償安置費(fèi)交給商業(yè)保險(xiǎn)公司進(jìn)行操作，申請(qǐng)人每月向商業(yè)保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老費(fèi)用，醫(yī)療保險(xiǎn)則按照商業(yè)保險(xiǎn)方式和標(biāo)準(zhǔn)由政府和農(nóng)民共同繳納費(fèi)用，失地農(nóng)民根據(jù)商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)和賠償。這樣政府可以利用商業(yè)保險(xiǎn)公司的專(zhuān)業(yè)性對(duì)養(yǎng)老基金進(jìn)行操作，實(shí)現(xiàn)盈利最大化和管理專(zhuān)業(yè)化，同時(shí)補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)解決失地農(nóng)民看病難問(wèn)題。

除養(yǎng)老和醫(yī)療的社會(huì)保障安置之外，失地農(nóng)民還應(yīng)獲得相應(yīng)的青苗費(fèi)、地上附著物以及征地使用費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)采取貨幣補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償方式有兩種發(fā)放方式，一次性發(fā)放和分期發(fā)放，地方政府可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)的分期發(fā)放方式，失地農(nóng)民按照得到補(bǔ)償費(fèi)用的數(shù)額獲得一定數(shù)量的貨幣券，然后定期到政府部門(mén)換取現(xiàn)金，這樣可以大大降低地方政府的財(cái)政壓力同時(shí)避免失地農(nóng)民非理性消費(fèi)。

（三）基于資本功能的“社會(huì)保障安置+土地入股安置”模式

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的土地征用大多數(shù)為城郊地區(qū)，這些地區(qū)由于與城市聯(lián)系更為緊密，許多勞動(dòng)力進(jìn)入臨近城市務(wù)工，土地對(duì)他們而言等同于閑置固定資產(chǎn)，一旦土地被征用，這些失地農(nóng)民更偏好土地的資本功能，因此可以考慮“社會(huì)保障安置+土地入股安置”模式。

這里的社會(huì)保障安置與“社會(huì)保障安置+留地安置+就業(yè)安置”相同，應(yīng)將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)居民保障體系當(dāng)中，由政府、村集體組織和農(nóng)民自己共同負(fù)擔(dān)社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。土地入股安置應(yīng)當(dāng)由政府部門(mén)、用地企業(yè)、村集體組織以及失地農(nóng)民對(duì)于征用土地股份比例、利益分配標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行共同協(xié)商，并簽訂土地入股安置協(xié)議。土地入股安置可以為失地農(nóng)民提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)源，并降低政府財(cái)政壓力。目前的留地安置中失地農(nóng)民僅參與企業(yè)利潤(rùn)分配，但并未參與企業(yè)管理，在今年后的實(shí)施中應(yīng)當(dāng)通過(guò)民主選舉方式選擇失地農(nóng)民代表進(jìn)入企業(yè)股東委員會(huì)，參與企業(yè)管理。

土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第3篇

據(jù)新華社報(bào)道，日前，河南省受理了迄今最大規(guī)模的行政訴訟案――洛陽(yáng)老城區(qū)266戶居民狀告政府違法強(qiáng)拆案。在庭審中，老城區(qū)政府為證明拆遷符合民意，出具當(dāng)?shù)鼐用駨垥?shū)欣和郭克智來(lái)電來(lái)訪登記表?？稍孀C實(shí)，張書(shū)欣已離世13年，郭克智則已去世4年，并直指當(dāng)?shù)卣旒佟?/p>

征地尋民意支持，連死去多年的逝者都不放過(guò)，造假造到這份上，還是讓很多人“開(kāi)了眼界”。其手段之拙劣，映襯出的恰恰是某些基層治理者的肆無(wú)忌憚：在其眼里，百姓權(quán)利可隨意拿捏；而規(guī)則意識(shí)、契約觀念，在權(quán)力膨脹的“推土機(jī)”下，也動(dòng)輒會(huì)被碾為塵灰。

應(yīng)該說(shuō)，圍繞征遷問(wèn)題上的拉鋸，已是屢見(jiàn)不鮮，而附著其上的暴力沖突，也是頻現(xiàn)。為遏制暴力征遷，我國(guó)新拆遷條例中，在拆遷補(bǔ)償、公共利益界定、征收程序等方面，已作了明確規(guī)定，比如“補(bǔ)償先行”等；而對(duì)于征用農(nóng)村集體土地，法律也有嚴(yán)格的程序規(guī)定，其前提之一，就是要求保障被征地農(nóng)民的預(yù)征知情權(quán)，經(jīng)其同意。

可無(wú)論是“死亡來(lái)電”，還是“死人來(lái)訪”，都是罔顧程序正義，把法規(guī)當(dāng)泥捏。而諸如此類(lèi)的荒誕舉措，是通往“違規(guī)征遷”的僭越之路：說(shuō)到底，有關(guān)地方、部門(mén)是為“征牛補(bǔ)雞”之利所驅(qū)使，而這也滋長(zhǎng)了其投機(jī)沖動(dòng)。采取偽造簽名等方式，企圖“瞞天過(guò)海”，再輔以先斬后奏、權(quán)力脅迫等手段，逼民眾就范。

借用魯迅的話說(shuō)：“搗鬼有術(shù)，也有效，然而有限”，在征地簽名上拿死人“墊背”，罔顧民眾權(quán)益，架空必要的博弈過(guò)程，到頭來(lái)，制造的是征遷上的關(guān)系緊張、角色對(duì)立，而涉事地方、部門(mén)也難免吞下自釀的“苦果”。

土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第4篇

在政府主導(dǎo)的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)城中村改造政策、村民住宅拆遷補(bǔ)償和村民安置方案、村民安置過(guò)渡方案制定和具體實(shí)施。

政府在制定城中村改造方案后，由財(cái)政投資解決村民住宅拆遷補(bǔ)償，政府承擔(dān)村民安置責(zé)任，并同時(shí)完成城中村拆遷安置后通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓剩余地塊獲益。

現(xiàn)行改造模式困境

上述模式極易導(dǎo)致兩個(gè)極端：在大部分地區(qū)，大規(guī)模的“運(yùn)動(dòng)”式拆遷往往對(duì)補(bǔ)償嚴(yán)重不足，暴力拆遷、，乃至惡性事件發(fā)生頻率大大提高；而在少部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，村民要價(jià)過(guò)高，很難談攏條件，導(dǎo)致城中村改造項(xiàng)目難以推進(jìn)。

以深圳剛剛操作的福田區(qū)崗廈村為例，改造前的崗廈村約有數(shù)百棟各種產(chǎn)權(quán)形式的自建樓房，2007年崗廈河園片區(qū)啟動(dòng)了改造工程，但由于賠償標(biāo)準(zhǔn)談判一直僵持不下，改造方案到2009年底才塵埃落定。

結(jié)果是政府不得不大幅度提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，特別是住房按照一比一補(bǔ)償，補(bǔ)償后崗廈原住民中家庭資產(chǎn)過(guò)億元的達(dá)到十戶，全村每戶資產(chǎn)都超過(guò)千萬(wàn)元。即使如此，還是有村民不滿意，迄今為止仍有5％的村民沒(méi)有簽約。

在第二種集體自行改造模式中，往往是村委會(huì)自行籌資開(kāi)發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)全部工作。改造完成后，村集體將剩余住房上市銷(xiāo)售，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

但這種模式存在開(kāi)發(fā)者在建設(shè)過(guò)程中無(wú)法獲取貸款、住宅開(kāi)發(fā)質(zhì)量不高、基礎(chǔ)設(shè)施難以到位、開(kāi)發(fā)住宅為“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法上市等諸多問(wèn)題。因此，這種模式只有極少數(shù)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的村莊才能推行。

目前一些地方開(kāi)始探索開(kāi)發(fā)商與村集體合作改造的模式。比如深圳2009年的《深圳市城市更新辦法》，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商與村集體合作改造，并制定了一套方法和措施。

但開(kāi)發(fā)商介入改造可能帶來(lái)一些問(wèn)題：首先，開(kāi)發(fā)商以利潤(rùn)最大化為根本驅(qū)動(dòng)，很可能以不利于社會(huì)和諧的運(yùn)作方式進(jìn)行改造。

其次，開(kāi)發(fā)商的資本結(jié)構(gòu)基本以少量自有資金加大額銀行貸款構(gòu)成，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商因信貸政策調(diào)整陷入困難，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一個(gè)城市的“城中村”數(shù)量眾多、大小不一，小村不但占地少，還有可能被道路切分成零碎地塊，對(duì)開(kāi)發(fā)商缺乏吸引力。

這三種模式都存在著一些共同問(wèn)題，主要體現(xiàn)在改造后城中村雖然基礎(chǔ)設(shè)施和城市面貌大大改善，但基本上變成了中高檔商品房小區(qū)和商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，喪失了對(duì)流動(dòng)人口的容納功能。當(dāng)前一個(gè)非常值得深思的問(wèn)題是，城中村拆了，那些原來(lái)靠房租收入維系的失地農(nóng)民怎么辦？那些居住在城中村的大量流動(dòng)人口又往何處去？

公私合作新模式

城中村是在城市擴(kuò)張過(guò)程中逐漸形成的，因此城中村改造本質(zhì)上是一種都市更新。

盡管土地制度不同，但世界各地，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在城市化過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)，仍可為我們提供借鑒性思路。

比如借鑒美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行的土地“增值溢價(jià)捕獲”“區(qū)段征收”和“市地重劃”等成功模式。

相關(guān)經(jīng)驗(yàn)表明，“區(qū)段征收”“市地重劃”等政策工具可成功解決政府公共建設(shè)的補(bǔ)償難題，土地權(quán)利人亦可獲得原地補(bǔ)償，享有公共設(shè)施完善、生活質(zhì)量提升、土地增值等多重開(kāi)發(fā)利益，公私各蒙其利。

我們完全可以借鑒上述成功的政策工具，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，以確權(quán)為前提推進(jìn)土地制度創(chuàng)新，在有效改造基礎(chǔ)設(shè)施并全面提升城中村地段公共服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，繼續(xù)讓“城中村”地段為城市低收入階層和外來(lái)流動(dòng)人口提供廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的住房，最終建立政府、原土地權(quán)利人、外來(lái)人口，乃至地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多方的利益均衡，并實(shí)現(xiàn)城市戶籍－土地－財(cái)政體制聯(lián)動(dòng)改革。具體操作如下：

第一，首先城中村土地國(guó)有化。根據(jù)我國(guó)憲法第十條規(guī)定，城中村土地既然已經(jīng)納入城市范圍，將這些土地國(guó)有化并沒(méi)有法律上的障礙。按照我國(guó)現(xiàn)行土地制度，城中村土地國(guó)有化有利于產(chǎn)權(quán)明晰化，并可在現(xiàn)行政策法規(guī)框架下進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，避免“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。

第二，政府實(shí)行區(qū)段征收。根據(jù)統(tǒng)一規(guī)劃，政府無(wú)償征收一定比例的城中村土地，部分土地作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。另外部分土地通過(guò)拍賣(mài)獲取出讓金，作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)算來(lái)源。征收比例視城中村實(shí)際情況在40％-50％之間。

第三，政府負(fù)責(zé)城中村基礎(chǔ)設(shè)施投資。由地方政府統(tǒng)一按照規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，靈活運(yùn)用城市規(guī)劃手段適當(dāng)提高建設(shè)地段的容積率，確保村民剩余地塊的有效增值，從而使村民與村集體愿意無(wú)償讓渡部分土地給政府。以上兩點(diǎn)為典型的“區(qū)段征收”與“增值溢價(jià)捕獲”的做法。

政府可考慮在改造完成后的城中村建立一些城市公立學(xué)校，接受外來(lái)人口子女入學(xué)，解決外來(lái)人口住房問(wèn)題和子女教育問(wèn)題。

土地增值后，地方政府可將節(jié)余土地公開(kāi)拍賣(mài)，以補(bǔ)貼部分甚至全部基礎(chǔ)設(shè)施投資。

第四，農(nóng)民保留經(jīng)區(qū)段征收和基礎(chǔ)設(shè)施改造后大幅增值的剩余土地。對(duì)原住村民保有的這部分土地，發(fā)放國(guó)有土地使用權(quán)證，村民就可自行組織獲得銀行貸款或聯(lián)合其他投資主體進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，建設(shè)住宅與商業(yè)地產(chǎn)。這就解決了目前村集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)難以獲得銀行貸款支持的問(wèn)題。

政府可以規(guī)定城中村剩余地塊的開(kāi)發(fā)，只能建設(shè)面向廣大低收入群體的出租房，或者建設(shè)的住房在一定時(shí)期內(nèi)不能出售，只能出租。這樣就可以在城市規(guī)劃限制的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，有效地解決城市低收入人口和外來(lái)流動(dòng)人口的居住問(wèn)題。

第五，實(shí)行市地重劃，對(duì)于面積過(guò)小、地塊被切割成畸零細(xì)碎狀態(tài)的城中村，采用“市地重劃”的辦法，在全市范圍內(nèi)進(jìn)行交換分合，重新整理，再分配給原土地權(quán)利人。

第六，開(kāi)征出租屋管理費(fèi)，今后過(guò)渡到開(kāi)征物業(yè)稅。完成以上措施后，政府開(kāi)征出租屋管理費(fèi)，或者今后開(kāi)征物業(yè)稅。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基礎(chǔ)設(shè)施改造，而且可以在城中村改造過(guò)程中抽取一些與土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)的稅費(fèi)。

當(dāng)這些改造完成，全部土地都變成國(guó)有土地后，農(nóng)民開(kāi)發(fā)的住宅就不再是“小產(chǎn)權(quán)房”，地方政府完全可以通過(guò)出租屋管理費(fèi)、所得稅，以及今后將要開(kāi)征的物業(yè)稅來(lái)獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的稅收來(lái)源。

土地、戶籍、財(cái)稅聯(lián)動(dòng)改革

通過(guò)前述城中村乃至舊城改造過(guò)程中的有效制度創(chuàng)新，不僅僅有助于加快城市更新和社會(huì)和諧，還有助于中國(guó)在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)體制改革方面實(shí)現(xiàn)有效的突破。

首先，推動(dòng)城中村改造模式創(chuàng)新有助于深化土地制度改革；推動(dòng)城中村集體建設(shè)用地入市，改變目前城市政府作為城市商住用地單一供地主體而帶來(lái)的壟斷供地、房?jī)r(jià)飆升等問(wèn)題；有助于實(shí)現(xiàn)中央提出的“集體建設(shè)用地同地同價(jià)”的土地管理制度改革目標(biāo)。

其次，有助于實(shí)現(xiàn)戶籍制度改革的突破。在中央強(qiáng)調(diào)戶籍制度改革、農(nóng)民工市民化的大背景下，目前我國(guó)城市還面臨著大量流動(dòng)人口因住房、子女教育難以解決而無(wú)法實(shí)現(xiàn)永久性定居的問(wèn)題，而城中村改造模式的創(chuàng)新，有助于通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制為城市外來(lái)流動(dòng)人口提供可支付的體面住房。如果能配合政府進(jìn)行的保障性住房建設(shè)和城市公立學(xué)校服務(wù)提供，將有助于實(shí)現(xiàn)戶籍制度改革的突破。

最后，推動(dòng)城中村改造模式創(chuàng)新有助于實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政體制改革的突破。有效的城中村改造模式，將有助于減少因各種非法房屋建設(shè)蔓延導(dǎo)致的政府無(wú)從抽稅現(xiàn)象，與未來(lái)的物業(yè)稅改革結(jié)合，將有助于政府從當(dāng)前的扭曲性“土地財(cái)政”模式中擺脫出來(lái)，逐漸轉(zhuǎn)向以物業(yè)稅為主體的城市建設(shè)融資模式，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政體制改革。

如果通過(guò)上述城中村改造模式，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制提供大量廉價(jià)住房，政府就沒(méi)必要大規(guī)模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新與社會(huì)協(xié)作為特征的這套機(jī)制，超越了傳統(tǒng)意義上“政府主導(dǎo)”“市場(chǎng)主導(dǎo)”的二分法，以公私協(xié)作創(chuàng)新住房的提供。

進(jìn)一步來(lái)看，結(jié)合上述制度改革，可以探索有效的金融創(chuàng)新手段。比如，在城中村改造過(guò)程中，由于村民不僅可以原地回遷，而且可以獲得較大面積的出租性房產(chǎn)，有了穩(wěn)定的資產(chǎn)收入流。除了向銀行貸款開(kāi)發(fā)，還可以此為基礎(chǔ)，成立相應(yīng)的投融資公司，發(fā)放各類(lèi)信托投資產(chǎn)品，為城中村改造過(guò)程中村民建房開(kāi)發(fā)提供充分的來(lái)源。

在政府保障性住房建設(shè)中，也可以考慮配比合理或商業(yè)地產(chǎn)面積，實(shí)行“以商養(yǎng)房”，不但可以使社區(qū)生活便利、解決村民或低收入群體的就業(yè)，還可用商業(yè)面積租金收益覆蓋部分物業(yè)管理費(fèi)用。

在此基礎(chǔ)上，還可以通過(guò)建立房地產(chǎn)信托投資基金，確保保障性住房建設(shè)融資順暢。

土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文第5篇

關(guān)鍵詞：“村改居”；社區(qū)；轉(zhuǎn)型

“村改居”是農(nóng)村政治經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展到一定的程度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、村民就業(yè)方式和文化生活需求等發(fā)展到城鎮(zhèn)水平或者接近城鎮(zhèn)水平的條件下進(jìn)行的，由農(nóng)村管理模式過(guò)渡到城鎮(zhèn)社區(qū)的改革。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，越來(lái)越多的地區(qū)開(kāi)始了“村改居”工作，然而都不同程度地陷入了困境。作為處在改革開(kāi)放前列的佛山，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已經(jīng)基本完成了中級(jí)工業(yè)化，進(jìn)入高級(jí)工業(yè)化階段，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，佛山的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程已經(jīng)走在全省的前列，全市實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)“七個(gè)統(tǒng)一”：統(tǒng)一了城鄉(xiāng)戶籍，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)基本醫(yī)療，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)規(guī)劃，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)免費(fèi)義務(wù)教育，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)勞動(dòng)力管理培訓(xùn)，統(tǒng)一了城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)。因此其在“村改居”上的政策和遇到的問(wèn)題應(yīng)該具有一定代表性。課題組在全市范圍內(nèi)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，選取順德區(qū)倫教街道作為具體觀察分析的樣本。

一、“村改居”社區(qū)的特征

倫教地處珠江三角洲腹地，與廣州番禺一水之隔，水陸交通網(wǎng)絡(luò)完善，是順德百萬(wàn)人口中心城區(qū)的組成部分，總面積59.2平方公里，常住人口7.8萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口約7.8萬(wàn)人，轄下有10個(gè)村（居）。在倫教7.8萬(wàn)的常住人口中，城鎮(zhèn)居民4.5萬(wàn)（包括社區(qū)中由原農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的1.6萬(wàn)人），農(nóng)村居民3.3萬(wàn)。2007年實(shí)現(xiàn)本地生產(chǎn)總值80億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值333億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值315億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值18億元，出口總額209.16億人民幣，稅收收入6.94億元，財(cái)政可支配收入2.9億元。2006－2007年，先后獲得“中國(guó)木工機(jī)械重鎮(zhèn)”、“獲得“中國(guó)玻璃機(jī)械重鎮(zhèn)”稱(chēng)號(hào)。倫教現(xiàn)轄下2個(gè)居委會(huì)，8個(gè)村委會(huì)，其中常教社區(qū)居委會(huì)是2001年由新民村民委員會(huì)、北海村民委員會(huì)和倫教居民委員會(huì)合并而成（順民復(fù)〔2001〕57號(hào)《關(guān)于同意撤銷(xiāo)新民、北海村委會(huì)和倫教居委會(huì)設(shè)置常教居委會(huì)的批復(fù)》），屬“村改居”；三洲社區(qū)居委會(huì)是1991年由大南、大東、烏洲管理區(qū)辦事處和大洲街道辦事處合并而成（順府復(fù)〔1992〕47號(hào)《關(guān)于倫教鎮(zhèn)大南、大東、烏洲管理區(qū)辦事處和大洲街道辦事處合并的批復(fù)》），屬“村并居”（一般統(tǒng)稱(chēng)為“村改居”）。這些新成立的社區(qū)與城市成熟社區(qū)相比，具有典型的轉(zhuǎn)型期特征：

1、觀念的相對(duì)滯后性。“村改居”后，農(nóng)民在身份定位上，已屬于城市居民，但由于長(zhǎng)期農(nóng)村工作方式和生活習(xí)性的熏陶，社區(qū)內(nèi)的居民仍保留有比較濃的農(nóng)民意識(shí)，絕大多數(shù)村都只是名稱(chēng)變了，社區(qū)干部、社區(qū)居民以及周?chē)罕姷恼J(rèn)識(shí)感基本上仍停留在原來(lái)的行政村。如不少村民仍習(xí)慣性地稱(chēng)呼居委會(huì)主任為“村長(zhǎng)”，稱(chēng)社區(qū)為“我們村”。大部分受訪者不知道“村改居”的情況，同時(shí)，他們對(duì)村委會(huì)和居委會(huì)的區(qū)別表示不清楚。90%的受訪者表示不愿意將村委會(huì)改為居委會(huì)。不少社區(qū)干部認(rèn)為“村改居”跟原來(lái)沒(méi)有什么大的分別，不同的只是掛著的牌子從“村委會(huì)”換成了“居委會(huì)”，而運(yùn)作方式仍然照舊，因循原先的農(nóng)村工作方法，

2、經(jīng)濟(jì)的相對(duì)獨(dú)立性?！按甯木印鄙鐓^(qū)的轉(zhuǎn)型是城市化推進(jìn)的結(jié)果，由土地征用帶來(lái)的高額補(bǔ)償金讓這些原來(lái)的農(nóng)村甚至窮鄉(xiāng)僻壤一夜之間成為“大富翁”，這些社區(qū)均有總量規(guī)模各不相同的集體資產(chǎn)，人均從幾千元到幾十萬(wàn)元不等，有的凈資產(chǎn)超過(guò)億元。這些集體資產(chǎn)大多以房產(chǎn)、地產(chǎn)為主，每年收入完全可以滿足社區(qū)正常運(yùn)行的開(kāi)支和社區(qū)干部的工資開(kāi)支，經(jīng)濟(jì)基本上相對(duì)獨(dú)立，一般不需要依靠財(cái)政撥款來(lái)維持。“村改居”后村集體所有的資產(chǎn)所有權(quán)性質(zhì)不變，仍為集體所有，這是“村改居”社區(qū)的福利主要源泉和利益關(guān)聯(lián)點(diǎn)。多數(shù)社區(qū)仍舊把發(fā)展經(jīng)濟(jì)作為第一要?jiǎng)?wù)，而忽略了社區(qū)文化等基本功能建設(shè)，其中表現(xiàn)最為突出的現(xiàn)象是黃、賭、毒等丑惡現(xiàn)象越來(lái)越盛。

3、明顯的村民自治特性。“村改居”社區(qū)居民的生活基本上集中在原村落的空間內(nèi)，世世代代的家族、宗族、鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親等傳統(tǒng)關(guān)系還在起著主導(dǎo)作用，社區(qū)還處于“半熟人社會(huì)”狀態(tài)。多數(shù)村（居）“兩委”班子成員和村（居）民，普遍存有“不能讓外來(lái)戶占了便宜”的思想，從感情上不接受“外來(lái)戶”，不允許他們分享“祖輩留下的土地”和村（居）集體積累資產(chǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)不愿意外地人參加居委會(huì)選舉占43.40%，愿意的占21.60%，無(wú)所謂的占35%。同時(shí)，原村（居）民同居一地，世代相鄰，形成了相對(duì)獨(dú)立的村（居）文化，這種狹小范圍內(nèi)的文化觀念往往具有排他性，外遷人口在短時(shí)間內(nèi)很難融入。同時(shí)由于沒(méi)有形成分散的單位獨(dú)立分割和流動(dòng)性較強(qiáng)的城市社區(qū)，從“村改居”社區(qū)的區(qū)域范圍、社會(huì)關(guān)系、社區(qū)利益相關(guān)程度、社區(qū)政治參與來(lái)看，村民自治的實(shí)現(xiàn)條件基本沒(méi)變。

4、社區(qū)自治管理的復(fù)雜性。城市社區(qū)是各類(lèi)機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的集中區(qū)域，可以為社區(qū)建設(shè)提供豐富的資源支撐，相比之下村改居社區(qū)由于特定的區(qū)域位置限制，社區(qū)共建資源明顯不足。村改居社區(qū)內(nèi)的人員居住情況相當(dāng)復(fù)雜，除了居住著原來(lái)的村民，還有一些商品房的住戶以及大量租居在居民家中的流動(dòng)人員。有些社區(qū)內(nèi)居住的流動(dòng)人口已經(jīng)數(shù)倍于原來(lái)的村民。而且社區(qū)人員的異質(zhì)性和復(fù)雜性增大，有本地人員，也有外地人員；有相對(duì)穩(wěn)定的，也有短時(shí)暫住的；有經(jīng)商務(wù)工人員，也有閑散的社會(huì)人員。復(fù)雜的人口構(gòu)成情況，使得社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生管理等方面的難度大大增加。

二、“村改居”社區(qū)自治面臨的挑戰(zhàn)

由于“村改居”社區(qū)存在以上這些轉(zhuǎn)型期特性，所以當(dāng)前在自治上也面臨著諸多挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在：

1、農(nóng)民對(duì)城市化的抗拒。一方面隨著改革開(kāi)放的深入，附著在戶籍制度上的就業(yè)、教育、住房和社會(huì)保障等政策，城鄉(xiāng)的差異在逐步彌合，轉(zhuǎn)為城市戶口的經(jīng)濟(jì)收益在日益降低：另一方面農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上國(guó)家對(duì)農(nóng)民所實(shí)行的各種優(yōu)惠政策，這些地方農(nóng)民享受的社會(huì)福利，往往高于目前城市居民所享受的福利待遇（見(jiàn)附表）。此外，由于自身文化水平普遍偏低，難以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立足，因此，農(nóng)民對(duì)實(shí)施城市化有抗拒的心理。

附表：“農(nóng)村居民”在適用政策上有如下的不同：

項(xiàng)目

農(nóng)村居民

城鎮(zhèn)居民

政策依據(jù)

計(jì)生

處

罰

倫教征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)金額按農(nóng)民人均純收入為基數(shù)，按2007年的標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村居民單方罰44412元。

征收社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)金額按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為基數(shù)，城鎮(zhèn)居民單方罰78018元。（全區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）

《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》、《關(guān)于社區(qū)居委中原農(nóng)業(yè)人口違法生育社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的復(fù)函》（佛人口計(jì)生函字[2004]15號(hào)）

生

育

生育第一個(gè)子女是女孩的，安排第二胎指標(biāo)

“村改居”（即常教）時(shí)夫妻雙方均為農(nóng)業(yè)人口，在2004年7月1日前只生育一個(gè)子女是女孩的，可在2009年8月31日前按有關(guān)規(guī)定再生育一個(gè)子女。2009年9月1日起，執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育政策；

“村并居”（即三洲）時(shí)夫妻雙方均為農(nóng)業(yè)人口，在2004年7月前只生育一個(gè)子女是女孩的，可在2009年6月30前按規(guī)定再生育一個(gè)子女，2009年7月1日起，執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育政策。

《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》、關(guān)于《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》實(shí)施前村委會(huì)改居委會(huì)有關(guān)生育政策和戶籍管理措施意見(jiàn)的批復(fù)（順府辦復(fù)[2003]77號(hào)）、《批轉(zhuǎn)區(qū)人口和計(jì)劃生育局<關(guān)于戶籍制度改革后生育政策的請(qǐng)示>》（順府辦發(fā)〔2004〕101號(hào)）、《關(guān)于明確城市化期間生育期限問(wèn)題的復(fù)函》（粵計(jì)生委函[2003]124號(hào)）

項(xiàng)目

農(nóng)村居民

城鎮(zhèn)居民

政策依據(jù)

獎(jiǎng)

勵(lì)

發(fā)放農(nóng)村獨(dú)生子女或純二女戶家庭獎(jiǎng)勵(lì)：80元/月/人

四年過(guò)渡期滿后，取消發(fā)放（如三洲，2008年8月起停止發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)）

《廣東省人口與計(jì)劃生育條例》、《關(guān)于明確城市化期間生育期限問(wèn)題的復(fù)函》（粵計(jì)生委函[2003]124號(hào)）

教育

對(duì)父母雙方戶口均登記在我市農(nóng)村村委會(huì)并依法領(lǐng)取《獨(dú)生子女父母光榮證》的獨(dú)生子女，或父母雙方戶口均登記在我市農(nóng)村村委會(huì)的純二女戶的女孩，在初中應(yīng)屆畢業(yè)并參加當(dāng)年中考者降5分錄取。

四年過(guò)渡期滿后，取消降5分錄取優(yōu)惠。

《關(guān)于印發(fā)佛山市2007年高中階段學(xué)校招生考試工作意見(jiàn)的通知》（佛教考〔2006〕31號(hào)）、《關(guān)于我市農(nóng)村獨(dú)生子女和純二女戶女孩參加高中階段學(xué)校招生考試給予照顧錄取的實(shí)施意見(jiàn)》（佛人口計(jì)[2007]49號(hào)）

民政

2008年農(nóng)村五保戶供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)每人每月500元。

2008年城鎮(zhèn)孤寡供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)每人每月320元。

《順德區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障制度實(shí)施辦法》、《關(guān)于核定2008年五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和追加供養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的復(fù)函》（順府辦函〔2008〕60號(hào)）

人身?yè)p害賠償

農(nóng)村居民按照人均純收入5079.78元/年、人均年生活消費(fèi)支出3885.97元的賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

城鎮(zhèn)居民按照人均可支配收入16015元/年、人均消費(fèi)性支出12432元的賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]20號(hào)）

武裝

新兵入伍條件初中文化程度

入伍條件必須高中文化程度

2、“村改居”集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)體制存在缺陷。順德區(qū)1993年開(kāi)始全面實(shí)施的股份合作制改革，為社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)組織規(guī)模的擴(kuò)大，社區(qū)合作經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明晰，生產(chǎn)要素配置的優(yōu)化，利益分配機(jī)制的建立創(chuàng)造了條件?！按甯木印焙箅m然政府下?lián)艿纳鐓^(qū)經(jīng)費(fèi)逐年有所增加，但“村改居”社區(qū)并沒(méi)有真正納入城市建設(shè)和管理體系中來(lái)，社區(qū)管理費(fèi)用及基礎(chǔ)建設(shè)等公共費(fèi)用主要仍由原村集體經(jīng)濟(jì)改制后的股份經(jīng)濟(jì)合作社承擔(dān)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，原來(lái)的股份合作制內(nèi)在的制度缺陷也逐漸顯現(xiàn)。順德區(qū)在集體經(jīng)濟(jì)改制進(jìn)程中先行一步，將股份合作經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)一步轉(zhuǎn)制為集體經(jīng)濟(jì)管理有限公司，實(shí)行公司化運(yùn)作。由于轉(zhuǎn)制的公司既要按照公司法要求，上繳各種稅費(fèi)，同時(shí)又要承擔(dān)絕大部分的社區(qū)公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用，因此公司運(yùn)營(yíng)不堪重負(fù)，經(jīng)濟(jì)效益明顯下降。如2007倫教村、組兩級(jí)負(fù)擔(dān)的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用總額分別為一般公共服務(wù)4277.58萬(wàn)元；國(guó)防45.38萬(wàn)元；教育支出9800萬(wàn)元；文化教育與傳媒412.82萬(wàn)元；社會(huì)保障和就業(yè)1127.25萬(wàn)元；醫(yī)療衛(wèi)生168.76萬(wàn)元；環(huán)境保護(hù)28.5萬(wàn)元；公共安全1604.3萬(wàn)元；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)7602.88萬(wàn)元。在改制居委會(huì)的強(qiáng)烈要求下，順德區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)管理有限公司又退回到農(nóng)村股份合作經(jīng)濟(jì)組織，按原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織性質(zhì)運(yùn)行。沉重的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用嚴(yán)重制約了社區(qū)股份合作經(jīng)濟(jì)組織的快速發(fā)展。

3、社區(qū)自治的難度明顯增強(qiáng)。由于社區(qū)自治面臨人員流動(dòng)性增強(qiáng)、觀念意識(shí)不統(tǒng)一、社區(qū)凝聚力不強(qiáng)等轉(zhuǎn)型期特征的復(fù)雜局面，目前“村改居”社區(qū)自治還無(wú)法有效整合全部資源和人力，自治難度明顯增強(qiáng)。這主要源于居住在這些社區(qū)人員的自發(fā)性、無(wú)序性以及數(shù)量的龐大，同時(shí)隨著城市化的推進(jìn)以及大量外來(lái)工的涌入和聚居，村落的傳統(tǒng)格局開(kāi)始受到?jīng)_擊和影響，受利益的驅(qū)動(dòng)，嚴(yán)重的超標(biāo)違章建設(shè)行為、良莠不齊的建設(shè)質(zhì)量、居住空間的超負(fù)荷使用，尤其是那些沿街搭建的簡(jiǎn)易用房，外觀簡(jiǎn)陋和分布隨意，不但擠占了有限的綠地、院落和道路，還嚴(yán)重地破壞了社區(qū)的空間布局和景觀環(huán)境。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施的后天匱乏和難以承載，這都使社區(qū)管理和服務(wù)工作處于相當(dāng)嚴(yán)重的艱難和缺位狀態(tài)。

4、社區(qū)公共服務(wù)職能亟待增強(qiáng)。對(duì)照成熟的城市社區(qū)，“村改居”社區(qū)的公共事務(wù)管理能力還有較大差距，這在一定程度上源于“村改居”社區(qū)經(jīng)濟(jì)上相對(duì)獨(dú)立性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力所導(dǎo)致的。由于“村改居”后仍然由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)擔(dān)絕大部分的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)發(fā)展費(fèi)用，這使社區(qū)面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力，不得不把發(fā)展經(jīng)濟(jì)放在一個(gè)很重要的位置，一方面使得社區(qū)構(gòu)建組織體系時(shí)就要有一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的直接管理者——村股份經(jīng)濟(jì)合作社組織。經(jīng)合社與社區(qū)組織兩位一體的組織形式雖然在過(guò)渡階段有利于村級(jí)經(jīng)濟(jì)對(duì)社區(qū)組織的支持，但也很容易導(dǎo)致社區(qū)對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行形成包辦，兩者職責(zé)不清，在一定程度上不利于形成社企分開(kāi)的良性社區(qū)組織體系。另一方面有可能影響社區(qū)服務(wù)這一核心功能的發(fā)揮，社區(qū)組織工作的定位也可能發(fā)生異化。此外，這種公共支出機(jī)制，也導(dǎo)致“村改居”社區(qū)在社區(qū)公共事務(wù)的自治上出現(xiàn)兩極分化，集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的社區(qū)，因有充足的經(jīng)費(fèi)，就能為居民提供比較完善的社區(qū)公共服務(wù)和進(jìn)行社區(qū)社會(huì)事務(wù)的自治。相反，社區(qū)公共事務(wù)則往往陷于管理“真空”，如在廣東佛山市三水區(qū)的布心村，村民在1992年變成城市居民后的16年，布心村出現(xiàn)了奇異的發(fā)展停滯：社區(qū)里沒(méi)有一條水泥路，村民沒(méi)建一棟新樓，沒(méi)一個(gè)公共電話亭，沒(méi)有一盞路燈，沒(méi)有任何污水處理設(shè)施的現(xiàn)象。而且，“村改居”社區(qū)的日常管理往往仍沿用舊體制模式，依然要承擔(dān)包括黨建、人武、計(jì)生、綜治、醫(yī)療、土地等多方面工作，因社區(qū)人力、物力有限，社區(qū)服務(wù)反而嚴(yán)重不到位。

三、制度突破和路徑選擇

（一）明確保障各方的權(quán)利，讓他們?cè)诔鞘型恋刂亟M進(jìn)程中得到實(shí)際的利益。

第一，確保村民對(duì)集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不受剝奪?！按甯木印边^(guò)程中，應(yīng)保證改制后農(nóng)村集體資產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系不變，即原農(nóng)村所有資產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，未實(shí)行股份制改造的，歸原村民集體所有；已實(shí)行股份制改造的，歸享有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)分配權(quán)的原村民集體所有，村民按股分紅。保障農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)不變，在社會(huì)保障體系尚未完善之前，這是保障改制后居民基本生活的關(guān)鍵。

第二，確保農(nóng)民對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。實(shí)現(xiàn)村委會(huì)到居委會(huì)的轉(zhuǎn)變，有必要進(jìn)行土地所有制的改革，把集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，實(shí)現(xiàn)與城市土地制度的對(duì)接，但同時(shí)也須保證農(nóng)民的利益不受侵害。因此，首先必須明確土地的產(chǎn)權(quán)所屬。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)可分解為集體所有權(quán)和家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。“村改居”過(guò)程中，應(yīng)保證農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，也即農(nóng)民對(duì)土地的使用權(quán)和收益權(quán)不被剝奪。同時(shí)，維持土地用途不變，因國(guó)家建設(shè)需要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，按征地標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。其次，必須合理分配征地獲得的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，明確界定征地補(bǔ)償?shù)氖芤嬷黧w。“村改居”后，村內(nèi)剩余的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，所取得的收益應(yīng)由全體股民按股分享。同時(shí)在征地過(guò)程中，適當(dāng)提留建設(shè)用地，為集體經(jīng)濟(jì)提供發(fā)展空間。

第三，保障基層干部的收入待遇。一是保證基層干部的平穩(wěn)過(guò)渡?；鶎幼灾谓M織的干部轉(zhuǎn)為居委會(huì)后，雖然職能、職責(zé)有所區(qū)別，但民選的性質(zhì)并沒(méi)有變，因此兩委成員可以直接過(guò)渡，待任期屆滿再進(jìn)行重新選舉，這樣既可以消除村干部的憂慮，保證平穩(wěn)過(guò)渡，也節(jié)約了資源。二是在保證基層干部工作福利的同時(shí)，規(guī)范其收入。作為村委會(huì)干部的時(shí)候，村集體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼數(shù)額巨大，然而實(shí)際上很多是灰色收入。轉(zhuǎn)制過(guò)程中，對(duì)基層干部收入進(jìn)行規(guī)范，由政府統(tǒng)一補(bǔ)貼，同時(shí)村集體提供適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)金性質(zhì)的補(bǔ)貼，體現(xiàn)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，也作為對(duì)基層干部一種激勵(lì)措施。

此外，在計(jì)劃生育政策上，在逐步向城市標(biāo)準(zhǔn)靠攏的同時(shí)，要給原村民一個(gè)緩沖時(shí)間和心理適應(yīng)期，已經(jīng)享受計(jì)劃生育獎(jiǎng)勵(lì)政策的原農(nóng)村居民，在“村改居”后繼續(xù)享受。還有其他如環(huán)境衛(wèi)生、學(xué)校管理、治安等瑣碎而又不得不重視的問(wèn)題，都有待進(jìn)行深入探討，尋找恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，協(xié)調(diào)好各方的利益需要。

（二）、建立有利于“村改居”的制度和政策環(huán)境

目前“村改居”在推行過(guò)程中，往往碰到制度障礙，使“村改居”舉步唯艱。理順集體經(jīng)濟(jì)組織和村委會(huì)的關(guān)系，完善就業(yè)服務(wù)體系，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的保障制度，制定具體可行的“村改居”措施，為“村改居”創(chuàng)造制度和政策環(huán)境。

第一，明確公共管理的主體以及費(fèi)用來(lái)源?！按甯木印焙蟪闪⒌纳鐓^(qū)居委會(huì)必須加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，改制后原農(nóng)村的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理應(yīng)納入市政統(tǒng)一管理范圍。但由于這些費(fèi)用過(guò)于龐大，政府財(cái)政不可能一下子承擔(dān)全部管護(hù)經(jīng)費(fèi)。因而在“村改居”的實(shí)踐中，為使“村改居”平穩(wěn)過(guò)渡、減輕政府負(fù)擔(dān)，往往維持社會(huì)公共事務(wù)的管理主體、管理范圍和資金投入渠道不變，社區(qū)建設(shè)和管理經(jīng)費(fèi)大部分仍然要從村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)和集體股收益中支付。對(duì)于這一問(wèn)題，要考慮現(xiàn)實(shí)的困難，制定明確的計(jì)劃，逐步加大公共財(cái)政對(duì)公共服務(wù)的投入，減輕集體經(jīng)濟(jì)組織的負(fù)擔(dān)，直至完全脫離對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的依賴(lài)，使集體經(jīng)濟(jì)組織真正成為獨(dú)立自主的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體。

第二，建立完善的就業(yè)服務(wù)體系?！按甯木印币獜氐浊袛嘣迕駥?duì)土地的依賴(lài)，必須解決原村民的就業(yè)問(wèn)題。政府除了給失地農(nóng)民以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)賠償，鼓勵(lì)其自謀出路，還應(yīng)積極幫助他們實(shí)現(xiàn)職業(yè)的轉(zhuǎn)變，使其真正成為城市的一員，建立和完善失地農(nóng)民的就業(yè)服務(wù)體系。一是建立勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)職業(yè)介紹作用，進(jìn)一步完善勞動(dòng)力市場(chǎng)，健全包括就業(yè)信息、咨詢、職業(yè)介紹、培訓(xùn)在內(nèi)的一條龍社會(huì)化就業(yè)服務(wù)體系，逐步完善就業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。二是做好失地農(nóng)民的求職登記。為失地農(nóng)民跨地區(qū)流動(dòng)就業(yè)提供信息引導(dǎo)和就業(yè)服務(wù)，使城鄉(xiāng)勞動(dòng)力合理有序流動(dòng)。三是政府要加強(qiáng)與企業(yè)溝通，

（三）推動(dòng)政府職能社會(huì)化，從根本上減輕政府負(fù)擔(dān)