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建設工程竣工驗收辦法范文第1篇

[關鍵詞]商品房；交付條件；爭議

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）04-0278-01

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，購買商品房已經(jīng)成了關乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時候存在著諸多爭議，爭議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗收的標準、竣工驗收備案表的性質(zhì)和地位、專業(yè)驗收是否屬于交付條件等問題上。

（一）關于驗收合格的爭議與見解

商品房交付實踐中，是否驗收合格具備交付條件應該根據(jù)有關的法規(guī)?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”?！?a href="http://m.rqylqx.com/haowen/321691.html" target="_blank">建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定：“建設方收到建設工程竣工報告后，應當組織施工方、設計方、監(jiān)理方進行竣工驗收?！督ㄖā泛汀督ㄔO工程質(zhì)量管理條例》作為調(diào)整工程建設活動的特別法，已經(jīng)明確規(guī)定：建設工程具備了竣工驗收條件，經(jīng)建設、施工、勘察、設計、監(jiān)理五家單位驗收合格即竣工質(zhì)量驗收合格后，可以交付使用。另外，《房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關的規(guī)定。其中，《房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任?！?/p>

以上“驗收合格”作為交付條件的法規(guī)和合同依據(jù)，對其作為交付條件的事實本身已無爭議。但是對判定“驗收合格”的標準本身卻存在爭議。爭議的主要表現(xiàn)是對于“驗收合格”的概念與內(nèi)容理解不同，只是列舉說明了相關建設、監(jiān)理、施工等單位應當完成這些工作之后，才能夠認為作為交付條件的“驗收合格”工作已經(jīng)完成，現(xiàn)有法律法規(guī)對于是否“驗收合格”并沒有明確的界定。

針對爭議，筆者認為“驗收合格”應是指房子竣工驗收合格，即緊密相關的勘察、設計、施工、監(jiān)理、建設等五家單位驗收合格。因此，開發(fā)商將這幾個單位驗收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實踐中也認可了五家單位竣工驗收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當事人自行作出約定也是可行的。

（二）關于《竣工驗收備案表》的爭議與見解

建設工程竣工驗收備案是指建設單位在建設工程竣工驗收后，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。其法律依據(jù)，一是《建設工程質(zhì)量管理條例》，該法第四十九條規(guī)定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！倍恰斗课萁ㄖ褪姓A設施工程竣工驗收備案管理辦法》，該法第四條規(guī)定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案?！边@兩個法律里面產(chǎn)生的文件就是《竣工驗收備案表》。

在上述兩個法規(guī)規(guī)定中，并不能看出竣工驗收備案與商品房交付條件的關系，對于未辦理或者未獲得《竣工驗收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構成，以及條件是否完備等問題在此規(guī)定中并沒有涉及并明確界定，這也是對《竣工驗收備案表》的性質(zhì)與地位存在爭議的主要方面好需要完善的內(nèi)容。

（三）關于工程竣工驗收合格與《工程竣工驗收備案表》關系的爭議與見解

建設工程竣工驗收辦法范文第2篇

第二條本制度適用于本市市區(qū)內(nèi)的單建人防工程項目、結合民用建筑修建的防空地下室項目、結合城市地下空間開發(fā)建設的人防工程項目以及城市地下空間開發(fā)兼顧人防需要項目（以上四類工程統(tǒng)稱人防工程）的竣工驗收備案工作。

第三條市民防局工程管理與建設處（以下簡稱工程處）受市民防局的委托，依法負責市區(qū)范圍內(nèi)人防工程的竣工驗收工作，市民防局行政執(zhí)法支隊配合。

第四條市民防局委托市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站（以下簡稱市質(zhì)監(jiān)站）負責人防工程施工期間的安全監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)督工作。人防工程建設單位在申報工程竣工驗收前，須提供市質(zhì)監(jiān)站出具的人防工程質(zhì)量監(jiān)督報告。

第五條人防工程完工后，建設單位應會同監(jiān)理和施工單位，自查承建的人防工程是否具備竣工驗收條件。如具備竣工驗收條件，建設單位應向工程所在地民防（人防）主管部門提交人防工程竣工報告，并報齊“人防工程竣工驗收須知”中規(guī)定的竣工驗收資料，申請竣工驗收。工程處接到人防工程建設單位遞交的竣工驗收報告后，應及時檢查是否具備竣工驗收條件，并書面告知建設單位竣工驗收日期。

人防工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成工程設計文件和合同約定的各項內(nèi)容，工程設備、設施（特別是防護設備）均已調(diào)試到位；

（二）完成人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預案編制；

（三）有完整的工程技術檔案和施工管理資料；

（四）有監(jiān)理、勘察、設計、施工等單位簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的質(zhì)量保修書；

（六）有質(zhì)監(jiān)站出具的人防工程質(zhì)量監(jiān)督報告；

（七）提供合法有效的人防工程建筑面積資料或證明。

第六條人防工程竣工驗收專家應從市人防工程竣工驗收專家?guī)熘邪唇ㄖǚ雷o）、結構、暖通、給排水、電氣等五個專業(yè)分別隨機抽取一位，如抽取的專家隸屬該工程監(jiān)理單位的，則重新抽取。

第七條人防工程竣工驗收時，按專業(yè)分工，以專家?guī)斐槿〉膶＜覟榻M長，建設、勘察、設計、監(jiān)理、施工單位按不同專業(yè)分成五組，受組長領導，進行資料查閱和工程實體查驗。

第八條人防工程竣工驗收應按下列程序進行。

（一）施工單位介紹工程情況、自檢情況及竣工情況，出示竣工資料；

（二）工程總監(jiān)理工程師通報監(jiān)理過程中的主要內(nèi)容，發(fā)表竣工驗收意見；

（三）參加工程項目竣工驗收的各方實地查驗工程質(zhì)量情況和工程使用功能實驗，并逐一檢查工程資料是否齊全完整；

（四）工程處根據(jù)參加工程項目竣工驗收的各方在竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，下發(fā)竣工驗收意見書；

（五）建設單位根據(jù)竣工驗收意見書督促施工單位整改到位后，申請復驗。

民防（人防）主管部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收中有違反人防工程質(zhì)量管理規(guī)定的，應立即責令停止使用，并應在15個工作日內(nèi)，重新組織竣工驗收。

第九條人防工程竣工驗收中，建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應當協(xié)商提出解決的方案，待意見一致后，重新組織竣工驗收；確不能形成一致意見的，可提請工程處調(diào)查處理。

建設工程竣工驗收辦法范文第3篇

[關鍵詞]竣工驗收 備案 工程質(zhì)量 監(jiān)督管理

筆者對政府工程質(zhì)量監(jiān)督制度和工程竣工驗收備案制度的實施進行分析,淺議一下個人見解。

一、政府工程質(zhì)量監(jiān)督管理

1.制度建設方面。制定了一系列法律法規(guī)和規(guī)章,主要有:《建筑法》、《招標投標法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》等。

2.組織機構建設方面。從20世紀80年代開始抓質(zhì)量監(jiān)督工作,通過幾十年的努力,在全國形成了可觀的監(jiān)督力量,地以上城市和90%縣以上城市都建立了質(zhì)量監(jiān)督站,且絕大多數(shù)人員都具有工程技術專業(yè)職稱。

3.政府質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)狀。(1)政府質(zhì)量監(jiān)督的地位,在實際工作中,很難準確掌握。監(jiān)督工作有時與施工、監(jiān)理、建設單位的質(zhì)量責任混淆。(2)政府質(zhì)量監(jiān)督重點監(jiān)督什么,不夠明確,計劃檢查和隨機抽查很難有機結合。(3)現(xiàn)有質(zhì)量監(jiān)督人員的素質(zhì)、人才結構有缺陷。監(jiān)督人員的知識水平和業(yè)務能力參差不齊,給工程質(zhì)量監(jiān)督管理造成了潛在隱患。(4)工程質(zhì)量監(jiān)督機構人力資源配置不足。

二、認識與建議

如何有效地實現(xiàn)監(jiān)督職能,保障和提高工程質(zhì)量,完善備案管理工作,下面筆者談談個人的一些看法和建議。

1.必須深刻理解實行“工程竣工驗收備案制”的意義,切實做好工程竣工驗收備案工作。實行工程竣工驗收備案管理制度的主要意義如下。

(1)建設工程竣工驗收備案管理制度成為法規(guī)、規(guī)章的強制性規(guī)定后,強化了國家對建設工程質(zhì)量結果的監(jiān)督管理,使工程從立項到開工,從施工到竣工,從驗收到交付使用的全過程始終在質(zhì)量監(jiān)督控制下,真正保證了國家對建設工程質(zhì)量實行全過程的監(jiān)督管理。

(2)實行建設工程竣工驗收備案管理制度后,政府對建設工程由微觀監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)楹暧^監(jiān)督,由階段性監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)槿^程監(jiān)督,由直接監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接監(jiān)督,從而正確界定了政府對工程質(zhì)量的監(jiān)督管理責任。即政府對工程質(zhì)量承擔監(jiān)督管理責任,質(zhì)量監(jiān)督機構對工程質(zhì)量承擔監(jiān)督工作質(zhì)量責任;參建各方承擔自己的質(zhì)量責任。真正做到“誰建設誰負責,誰監(jiān)督誰負責,誰設計誰負責,誰施工誰負責”。

(3)實行建設工程竣工驗收備案制度,使政府委托(授權)的質(zhì)量監(jiān)督機構將工程質(zhì)量監(jiān)督的工作重點轉(zhuǎn)移到監(jiān)督工程參建各方的質(zhì)量行為、工程結構安全、使用功能的重要部位、工程竣工驗收等主要工作上來。

(4)實行建設工程竣工驗收備案制度后,將工程質(zhì)量驗收決定權交給工程參建各方,使得工程參建各方更好地履行質(zhì)量責任。

(5)實行建設工程竣工驗收備案制度后,由建設行政主管部門或委托的備案部門“最后把關”,促使政府各有關職能部門更好地履行各自的職責。

2.在深入理解“備案制”的基礎上,質(zhì)量監(jiān)督機構應從哪些方面做好工作。

(1)從觀念上深刻認識。質(zhì)量監(jiān)督機構應保證職權行使的獨立性和公正性,更客觀地行使監(jiān)督職能。質(zhì)量監(jiān)督機構應變直接管理為重點監(jiān)督,變具體指導為宏觀把關,質(zhì)量監(jiān)督人員不再是建設市場的運動員、守門員,變成了裁判員和監(jiān)督員。具體而言,質(zhì)量問題的出現(xiàn),不應視作是質(zhì)量監(jiān)督人員的過錯,而發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應是質(zhì)量監(jiān)督人員的工作職責和工作業(yè)績。

(2)尊重主體地位。工程建設質(zhì)量的責任主體主要有:建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理、檢測、施工圖紙審查等七家單位,這七家單位依次對各自的質(zhì)量責任負責,質(zhì)量監(jiān)督機構的職能是檢查并督促各方主體承擔他們各自的質(zhì)量責任和義務,質(zhì)量監(jiān)督機構沒有權力剝奪各方主體的權力,也不應該去限制各方主體的責任,否則質(zhì)量保證體系就會削弱,質(zhì)監(jiān)站就會承擔不屬于本身的質(zhì)量責任。

(3)立足結構安全。保障結構的安全是質(zhì)量監(jiān)督職能最基本的要求,是對人民負責的底線。明確質(zhì)量監(jiān)督的重點是結構安全的意義還在于:較長時期以來,我國建立了各個地區(qū)、各個級別的創(chuàng)優(yōu)評優(yōu)制度,由于客觀上難以檢查結構內(nèi)在質(zhì)量,創(chuàng)優(yōu)評優(yōu)只能主要地依靠工程外觀質(zhì)量和施工質(zhì)保資料來評選,這樣造成不少企業(yè)重工程外觀質(zhì)量、輕結構質(zhì)量的本末倒置的局面,質(zhì)量監(jiān)督重點的明確有利于扭轉(zhuǎn)這種局面,從根本上保障工程質(zhì)量。

(4)規(guī)范質(zhì)量行為。質(zhì)量監(jiān)督的職能要求不但監(jiān)督工程的實體質(zhì)量,而且應當監(jiān)督各方主體的質(zhì)量行為,其本質(zhì)是監(jiān)督各方主體責任到位,使整個工程建設過程的施工管理處于符合質(zhì)量標準的受控狀態(tài),達到預期的質(zhì)量目標。結合目前的具體情況,筆者認為監(jiān)督站應當在這樣一些方面加強監(jiān)督:建設單位的程序是否符合要求,各方主體的資格是否與工程相適應,各類上崗人員是否持證上崗,監(jiān)理人員是否到位,材料使用前是否試驗,施工技術資料是否與工程同步,內(nèi)容是否真實有效。

(5)改變監(jiān)督方式。質(zhì)量監(jiān)督要建立與之相適應的工作方法和制度。

①嚴把重點環(huán)節(jié)。重點在結構,在每一個工程應有監(jiān)督計劃,確定具體的控制點。②隨機檢查應是監(jiān)督檢查的主要方式。加強巡回檢查和隨機檢查,保證檢查內(nèi)容和部位以正常施工的真實狀態(tài)受檢。③強化處罰力度。對檢查出來的質(zhì)量問題必須處理,對有關責任單位應當嚴格按照《建設工程質(zhì)量管理條例》作出處罰。④質(zhì)量監(jiān)督機構應提高自身素質(zhì),沒有高素質(zhì)的質(zhì)監(jiān)隊伍,很難樹立權威。

建設工程竣工驗收辦法范文第4篇

一、新建商品住宅交付過程存在的問題

（一）工程竣工驗收備案表是否作為新建商品住宅交付的必要條件存在爭議

首先，法律、行政法規(guī)對新建商品住宅交付有強制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第1款規(guī)定　“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。從上述條文可看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者交付的商品住宅必須是“經(jīng)驗收合格”的。

那么組織驗收的單位是誰呢？《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收”。從2000年起我國改革了竣工驗收制度，根據(jù)建設部[2000]142號《房屋建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第4條“工程竣工驗收工作，由建設單位負責組織實施。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門應當負責本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作”。由此可見，組織驗收的單位由原來的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門變更為建設單位，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門轉(zhuǎn)換為監(jiān)督主體。

在多數(shù)情況下，購房者在收房時，會要求開發(fā)商提供“三書一證一表”，“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認定書，一證”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證，一表是指“工程竣工驗收備案表。然而，目前開發(fā)商與購房者在“商品住宅經(jīng)驗收合格”這一交付條件下是否提供“工程竣工驗收備案表”，“工程竣工驗收備案表”是否是交房的必須要件，存在較大爭議。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第4條規(guī)定“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案”。第5條規(guī)定，建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）法律規(guī)定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應當提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

從程序來看，工程竣工驗收合格的時間應當是建設單位提出工程竣工驗收報告之日，但實踐中絕大多數(shù)購房者認為應以工程竣工驗收備案表的取得作為竣工驗收合格的標志，主要是由于政府建設部門出具的工程竣工驗收備案表公信力強，具有更廣泛的接受度。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分認為此條件作為交付條件過于苛刻，若在取得工程竣工驗收備案表后再交房會使開發(fā)周期普遍延長，對于開發(fā)建設規(guī)模較大的住宅項目而言，從技術層面上更加難以實現(xiàn)。

（二）交房流程不規(guī)范的問題

根據(jù)商品房買賣合同示范文本對新建商品住宅辦理交接手續(xù)的明確規(guī)定，一般先驗房后交費、簽文件的收房程序是正常程序，當業(yè)主對驗房的結果滿意之后，就可以簽字收房了，但是實際交房過程與規(guī)定存在一定差異。在實際交房過程中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出交房通知書就要求購房人收房。在交房現(xiàn)場開發(fā)企業(yè)要求業(yè)主先繳納相關的稅費及維修基金、物業(yè)管理費等相關費用并簽署收房單后，才能拿鑰匙驗房。只要業(yè)主簽了字收了房，一旦發(fā)生問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至少可以不承擔違約責任，因此常常出現(xiàn)對于工程質(zhì)量問題也不及時認真整改的現(xiàn)象，甚者把所有工程質(zhì)量問題歸為保修問題，推延維修時間。

在交房時是否應該繳納相關的稅費及維修基金，存在一定爭議。新建商品住宅的產(chǎn)權證一般是交付后半年至一年內(nèi)辦理完成，交納相關的稅費及維修基金都是在辦理房屋產(chǎn)權證環(huán)節(jié)才會發(fā)生，提前繳納的資金可能被開發(fā)商挪作他用，資金的安全性無法得到有效保障。

（三）住宅質(zhì)量等相關問題

《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第4條規(guī)定“住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用”。在新建商品房交付過程中并不是說購房者簽收房子拿了鑰匙，就等同于認可了房屋的質(zhì)量狀況。如果拿到鑰匙后發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題，購房者有保護自己利益的手段，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)承擔維修責任，并且在約定期限內(nèi)必須要無償進行維修，或者賠償相關費用。

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

在交房時，還有一些方面常引起糾紛：面積問題，商品住宅實測面積與合同面積不符，補繳或退還購房款的糾紛；遲延交付房屋，開發(fā)商以不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等為由，推遲交房，購房者要求賠償?shù)募m紛；

配套設施遲延或者交付不能，配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學校、超市、會所等。交房時，基礎設施不完備，與合同以及宣傳的廣告不符，購房者拒絕收房的糾紛；裝飾和設備不合約定，交付的商品住宅是精裝房的，有的精裝房的裝飾材料與工藝標準同合同附件和補充協(xié)議中約定不符，品牌不符、材料低檔、做工粗糙、房間有害物質(zhì)（如氨氣、甲醛、氡氣等）造成空氣污染等引起的糾紛。

二、新建商品住宅交付的管理方式借鑒

針對新建商品住宅交房標準不統(tǒng)一、交房流程不規(guī)范、房屋質(zhì)量不合格等問題，國內(nèi)如上海、天津、北京、哈爾濱等一些城市對新建商品住宅交付使用管理做出了大膽的探索和嘗試，采用許可制、準許使用管理、公眾監(jiān)督管理等方式，具有較好的借鑒意義。

（一）上海的新建商品住宅交付使用許可管理

在新建商品住宅交付使用管理中，上海采取新建商品住宅交付使用許可制度。《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》第4條規(guī)定“新建住宅建設工程竣工并經(jīng)有關部門驗收合格后，住宅建設單位應當向市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請新建住宅交付使用許可。申請人申請許可時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收備案證書，并提供配套設施符合交付使用條件的相關文件、資料”。其實施細則中第2條規(guī)定“本市國有土地上開發(fā)建設的新建住宅應當與規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療、郵政、菜場、社區(qū)服務、公交終點站等公共服務設施和市政公用基礎設施同步交付使用”。新建商品住宅的配套公共設施應當達到規(guī)定的建設要求是這項許可制度的重要內(nèi)容，也是這項許可制度的亮點，其目的在于保障新建住宅具備滿足居民基本生活條件的使用功能?！吧虾ＤＪ健睂嵭行姓S可制度，具有較強的行政約束力，監(jiān)管力度強，實施效果較好，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為具有積極作用。

（二）天津的新建商品住宅準許使用管理

天津市對商品住宅商品房實行準許使用制度，并通過地方法規(guī)進行推行，具有較強的約束性。2010年出臺的《天津市新建住宅商品房準許使用管理辦法》規(guī)定，天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的住宅商品房，必須在領取天津市新建住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在住宅商品房具備交付使用條件之日的15日前，向建設行政主管部門申請辦理準許使用證，并提交工程竣工驗收合格證明文件以及建設工程規(guī)劃驗收合格證等。同時，還要求在有關部門制定的商品房銷售合同示范文本中，載明住宅商品房的交付標準是取得準許使用證。對于沒有取得準許使用證的住宅商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求物業(yè)服務企業(yè)為購房業(yè)主辦理入住手續(xù)，如違規(guī)辦理入住給購房人造成損失的，購房人可依法向開發(fā)企業(yè)要求賠償。

天津的準許使用管理方式，將準許使用證作為新建商品住宅交付使用的一個重要要件，并要求寫入商品房銷售合同示范文本中，在沒有準許使用證的情況下可以拒絕收房。這樣，多途徑保障業(yè)主的權利，在糾紛發(fā)生時，有利于業(yè)主通過法律途徑進行有效維權。

（三）北京的住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理

北京在2007年出臺了《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）和《關于規(guī)范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》（下稱《通知》），對新建商品住宅交付管理提出了相對細化、具體的要求，重在規(guī)范交房程序、完善住宅配套、減少交房糾紛。

《暫行辦法》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃意見書的要求安排住宅小區(qū)市政公用基礎設施和公共服務設施，并與住宅同步建設、同步交付使用。市政公用基礎設施、公共服務設施同步交用的具體內(nèi)容，要寫入商品房預（銷）售合同。同時，規(guī)定了交房時市政公用基礎設施和公共服務設施建設完成的具體時間，“教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務等公共服務設施，應當在住宅總規(guī)模完成50％之前同步建設、同步交付使用；其他公共服務設施應當在住宅總規(guī)模完成80％之前同步建設、同步交付使用”。

《通知》要求開發(fā)商不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件等作為預購人查驗預售商品住宅的前提條件。購房者可先驗房再交物業(yè)費、公共維修基金、契稅等費用。房屋發(fā)現(xiàn)問題要按合同約定及時處理。違規(guī)企業(yè)將記入行業(yè)信用信息系統(tǒng)，限制該企業(yè)相關項目的網(wǎng)上簽約。

（四）哈爾濱公眾監(jiān)督管理

《哈爾濱市新建住宅交付使用管理試行辦法》主要引入了公眾參與共同監(jiān)督的管理辦法。新建住宅交付使用前，應當對新建住宅是否達到交付使用條件進行社會評審。未經(jīng)社會評審或者社會評審不合格的，不得交付使用。社會評審工作，由業(yè)主代表、相關專家、物業(yè)管理企業(yè)代表、區(qū)人民政府及社區(qū)代表組成的新建住宅交付使用評審委員會（以下簡稱評審委員會）進行。評審委員會總人數(shù)為9人，其中業(yè)主代表和相關專家各3人，物業(yè)管理企業(yè)、區(qū)人民政府及社區(qū)代表各1人。同時從相關專家中推選主任委員1人，從業(yè)主代表中推選副主任委員1人。評審委員會每個成員擁有一個投票權。業(yè)主代表和相關專家的產(chǎn)生，由社會評審組織單位從新建住宅的已購房人和市房產(chǎn)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取。抽簽過程及結果應當公開，并由公證機構現(xiàn)場進行公證。從評委會的產(chǎn)生及工作程序看評審工作公正、公開、合理，引入社會多方力量參與到此項工作之中，讓社會公眾關注此類涉及民生的事情，能夠更好維護購房者的切身利益。

評審委員會應當將評審意見書報市房產(chǎn)行政主管部門備案。市房產(chǎn)行政主管部門收到備案文件后，應當將評審意見書在新建住宅項目所在地公示3日。

三、對新建商品住宅交付使用管理的對策建議

（一）明確商品住房交付使用條件

建議依據(jù)法律法規(guī)及有關建設標準，各地方制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向購房人出示上述相關證明資料。加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。

建議在地方法規(guī)中，明確將取得工程竣工驗收備案表作為開發(fā)商交付商品住宅的必備條件，并將此要求寫入商品房買賣合同示范文本。一些城市已經(jīng)有類似的做法，例如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件”。由此可見，以取得工程竣工驗收備案表作為交付房屋的條件之一是廣大業(yè)主的要求，接受度大，公信力強，也是趨勢所在。

（二）規(guī)范新建商品住宅交付程序

建議在新建商品住宅交付過程中，地方應重視交付程序的管理，通過具體的辦法規(guī)范交付程序，避免相應的交付糾紛。交付程序包括從通知業(yè)主交房到辦理入住手續(xù)、繳納代收稅費以及辦理產(chǎn)權證等整個過程。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照合同約定的通知時間通過媒體通告、函告、電話等方式通知業(yè)主交房，然后是項目現(xiàn)場業(yè)主身份確認，開發(fā)企業(yè)專人陪同業(yè)主查驗房屋，記錄整改要求，進行房屋整改。在無異議的情況下辦理簽收手續(xù)、移交房屋鑰匙，再次是辦理物業(yè)管理手續(xù)、繳納代收稅費，最后是辦理產(chǎn)權證。開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關稅費和物業(yè)管理費用等作為查驗商品住宅的前提條件，對違規(guī)的企業(yè)采取一定的懲罰措施。

（三）落實新建商品住房質(zhì)量責任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的商品住房質(zhì)量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔相應責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執(zhí)業(yè)人員按各自職責承擔相應責任。預售商品住房存在質(zhì)量問題的，購房人有權依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任并賠償相應損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任后，有權向造成質(zhì)量問題的相關單位和個人追責。

（四）完善商品房買賣合同示范文本

商品房買賣合同是新建商品住宅交付責任得以履行的基礎，因此只有較為完備的商品房買賣合同示范文本才能正確指導商品房交房過程，避免一些交房風險。首先，要細化新建商品住宅交付條件和標準，交付條件包括住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證、工程竣工驗收備案表、商品房面積實測技術報告書等。交付標準包括商品住宅的裝飾、裝修、設備標準；上下水、電、燃氣、暖氣等；道路、綠化、停車場、學校、幼兒園、會所等配套設施。其次，將開發(fā)企業(yè)不得將買受人交納稅費作為交房的條件寫入合同文本中。再次，要明確商品房實測面積與預測面積不符時的處理辦法。最后，應考慮商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量安全性的問題。

參考文獻：

1.方蕾　姚衛(wèi)萱.新建住宅交付使用及質(zhì)量管理.上海經(jīng)濟年鑒.2010

2.李僖謳.住宅交付使用管理.哈爾濱年鑒.2007

建設工程竣工驗收辦法范文第5篇

關鍵詞:建筑工程竣工驗收備案管理

建筑工程竣工驗收備案管理作為一項系統(tǒng)性的管理工作存在著許多可以進行改進的方面。因此企業(yè)只有深刻的認識到現(xiàn)存的問題后，才能夠提出更加具有針對性的建筑工程竣工驗收備案管理措施。

1建筑工程竣工驗收備案管理現(xiàn)存問題

建筑工程竣工驗收備案管理現(xiàn)存問題有很多，以下從缺乏足夠通用技術、管理缺乏系統(tǒng)性、沒有按時進行備案、備案專業(yè)水平不足等方面出發(fā)，對于建筑工程竣工驗收備案管理現(xiàn)存問題進行了分析。

1．1缺乏足夠通用技術

建筑工程竣工驗收備案管理缺乏足夠的通用技術。眾所周知不具有通用技術的備案管理無法滿足相應的理化指標要求。因此往往會對于生產(chǎn)和質(zhì)量以及安全造成非常嚴重的影響。其次，在管理過程中還有需要現(xiàn)場技術服務要求的材料物資類招標項目沒有通用技術的支持，而選擇采用綜合評估法往往無法獲得更加良好的效果。與此同時，商務標權重占和建筑安裝以及施工發(fā)包類存在的問題往往會影響到招標項目具體的內(nèi)容和要求。因此只有足夠的通用技術才能夠促進管理整體水平的有效提升。

1．2管理缺乏系統(tǒng)性

建筑工程竣工驗收備案管理表現(xiàn)出很強的無系統(tǒng)性。工資人員通過將施工方案和施工組織機構進行合理的設置才能夠讓管理質(zhì)量得到保證。但是在這一過程中由于缺乏系統(tǒng)性的管理體系，往往會使得界定項目分類和對應的評標方法難以明確。其次，管理缺乏系統(tǒng)性還會使得不同的評分細則無法合理的通用，因此會使得評標辦法的制定變得不科學、不規(guī)范、不統(tǒng)一，最終無法為投標人提供公平、公正的競爭平臺。與此同時，缺乏系統(tǒng)性的管理體系還會使得工程質(zhì)量和施工效率得不到提升，因此也無法獲得明顯的管理效益和經(jīng)濟效益。

1．3沒有按時進行備案

沒有按時進行備案會導致管理效率的下降。沒有按時的進行備案會導致當前建筑工程竣工中出現(xiàn)更多的問題。其次不能及時備案還會導致后續(xù)的許多工作拖拖拉拉，在這一過程中不僅僅會給使用單位造成損害，并且在部分情況下還會造成工作的拖延。在部分情況下還存在著直到工程竣工驗收時相關手續(xù)仍未補辦齊全，這非常嚴重的影響到了建設工程竣工驗收備案的進程的順利進行。與此同時，沒有按時進行備案還有部分原因是因為建設單位自身對這項工作不夠重視，并且認為備案工作可有可無，正是因為認識不到位才導致了很多人不理解竣工驗收備案工作的必要性與合理性。

1．4備案專業(yè)水平不足

備案專業(yè)水平不足帶來的影響是基礎性的。備案專業(yè)水平不足主要體現(xiàn)在專業(yè)隊伍水平參差不齊上，這會極大程度的影響到備案工作的整體質(zhì)量。其次，由于有些建設單位不夠重視或因?qū)浒腹ぷ髁私獠粔?，并且在某些時期內(nèi)缺乏從事備案工作的專業(yè)人員，從而使得工程備案的一次性通過率較低。其次，備案專業(yè)水平不足還是因為在工程建設過程中部分建設單位備案意識淡薄，從而造成了較為嚴重的資料缺失，最終在很大程度上給竣工驗收備案管理工作帶來了困難。

2建筑工程竣工驗收備案管理有效措施

建筑工程竣工驗收備案管理需要嚴格按照國家相關標準執(zhí)行。目前需參照的標準主要為《建筑工程質(zhì)量管理條例》與《房屋建筑和市政基礎設施工程卷共驗收備案管理辦法》。在實踐工作中，建筑工程竣工驗收備案管理的有效措施需要從多方面來著手，以下從做好部門間溝通工作、加強整體備案觀念、增強管理協(xié)調(diào)力度、明確備案規(guī)則制度等方面出發(fā)，對于建筑工程竣工驗收備案管理有效措施進行了分析。

2．1做好部門間溝通工作

建筑工程竣工驗收備案管理的第一步是做好部門間的溝通工作。企業(yè)在做好部門間溝通工作的過程中首先應當清醒的認識到建筑工程竣工驗收備案工作并不是某一個部門能單獨完成的事項，因此在這一過程中需要主管單位和建設單位卓有成效的互相協(xié)作才能夠?qū)嵤┎⑶彝瓿?。其次，企業(yè)在做好部門間溝通工作的過程中還應當避免出現(xiàn)問題就來回踢皮球的現(xiàn)象。與此同時，企業(yè)在做好部門間溝通工作的過程中還應當進一步的完善建筑工程竣工驗收備案工作的對策，在這一過程中只要所有參與此項工作人員都能做到嚴格落實規(guī)章制度并且相互協(xié)調(diào)，就能夠讓各項工作做得更加完善。

2．2加強整體備案觀念

建筑工程竣工驗收備案管理需要著眼于加強整體備案的觀念。企業(yè)在加強整體備案觀念的過程中首先應當合理的加強對人員的思想教育，并且努力的增強其備案的觀念意識。其次，企業(yè)在加強整體備案觀念的過程中還應當對于所有參與此項工作的部門和機構及單位的人員都要進行建筑工程竣工驗收備案的必要性與重要性的教育，從而能夠在此基礎上真正的使大家認識到備案工作的不可或缺性。與此同時，企業(yè)在加強整體備案觀念的過程中還應當努力的做好工程竣工驗收備案工作，最終能夠在次基礎上促進企業(yè)工作人員的工作積極性與主動性得到更強的發(fā)揮。在實踐工作中，可以通過影視作品、宣傳手冊、座談會等形式進行宣傳，提升員工對建筑工程竣工驗收備案管理工作的認知水平，加強員工的質(zhì)量觀念、責任意識與法律觀念，從而提升工作的有效性。

2．3增強管理協(xié)調(diào)力度

建筑工程竣工驗收備案管理需要合理的增強管理協(xié)調(diào)力度。企業(yè)在增強管理協(xié)調(diào)力度的過程中首先應當努力的加強合作協(xié)調(diào)并且理順工作關系。其次，企業(yè)在增強管理協(xié)調(diào)力度的過程中還應當避免影響到工程備案工作的及時性和準確性。與此同時，企業(yè)在增強管理協(xié)調(diào)力度的過程中還應當適當?shù)囊罁?jù)以往經(jīng)驗來建立起由建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理、規(guī)劃各個部門的協(xié)調(diào)溝通系統(tǒng)。在這一過程中企業(yè)應當不斷的加強專業(yè)隊伍建設，在一方面對于現(xiàn)有人員加強業(yè)務培訓并且努力的提高專業(yè)能力水平，然后于另一方面不斷吸收新的人員并且充實專業(yè)隊伍力量，最終才能夠促進管理效率的持續(xù)進步。

2．4明確備案規(guī)則制度

建筑工程竣工驗收備案管理應當進一步的明確備案規(guī)則制度。企業(yè)在明確備案規(guī)則制度的過程中首先應當加強事中管理并且提高備案效率。在這一過程中需要注意的是，一項工程從開工到竣工的漫長過程中一旦稍有不慎就會發(fā)生漏辦、未辦現(xiàn)象，然后等到后期發(fā)現(xiàn)再補辦就比較困難。因此為了能夠有效的解決這一問題必須有明確的規(guī)章制度作為保障。其次，企業(yè)在明確備案規(guī)則制度的過程中還應當深刻的理解到在竣工驗收備案工作中經(jīng)常會出現(xiàn)一些人為因素干擾影響工作進程和信息的準確性，因此為了能夠有效的避免或減少其影響則應當努力的提高備案效率，最終才能夠在此基礎上使得我國的工程質(zhì)量管理機制逐步與國際接軌。

2．5提高檔案利用效率

建筑工程竣工驗收備案管理離不開對于檔案利用效率的加強。企業(yè)在提高檔案利用效率的過程中首先應當努力的加強工程備案立卷歸檔整理，然后以此為基礎來提高檔案的利用率。其次，企業(yè)在提高檔案利用效率的過程中還應當著眼于提高竣工備案工作人員素質(zhì)，最終可以促進工程整體經(jīng)濟效益與社會效益的同步增強。此外，企業(yè)還應當積極采用信息化技術，建立資料信息平臺，推進資料共享，方便檔案資料的傳遞、查詢，利用先進科學技術提升管理效率與檔案利用效率。

3結束語

房屋建筑工程竣工驗收備案制度的完善需要更多合理措施的有效支持。因此企業(yè)只有管理中存在的問題進行直視并且找到引起問題的原因，才能夠促進房屋建筑工程竣工驗收備案管理整體水平的有效提升。

參考文獻

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