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項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第1篇

冷鏈物流(ColdChainLogistics)泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏運(yùn)輸、銷售，到消費(fèi)前的各個(gè)環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。它是隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來(lái)的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過(guò)程。中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家必須盡早制定和實(shí)施科學(xué)、有效的宏觀政策。冷鏈物流的要求比較高，相應(yīng)的管理和資金方面的投入也比普通的常溫物流要大。

雖然中國(guó)現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的瓶頸和問(wèn)題多多，但也不全是壞消息，值得高興的是，國(guó)家在這方面的法規(guī)越來(lái)越嚴(yán)，認(rèn)識(shí)度越來(lái)越高，零售終端對(duì)供應(yīng)商的要求越來(lái)越高，也在不斷要求正規(guī)冷鏈的需求;這是社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，也是中國(guó)冷鏈發(fā)展的關(guān)鍵，更主要的是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)。產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)能保證溫度的產(chǎn)品要比另一個(gè)不能保證溫度的產(chǎn)品更受零售商的歡迎。在華東地區(qū)，對(duì)冷鏈的認(rèn)識(shí)和需求均提高很快，它又是全國(guó)做得最好的地區(qū)，上海又是華東最好的，上海的消費(fèi)者有理由感到欣慰。所以下一次作為消費(fèi)者的你在購(gòu)物時(shí)請(qǐng)更多地關(guān)注產(chǎn)品背后的冷鏈物流，這將會(huì)間接地幫助這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

【目錄】

第一部分 冷鏈物流項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、冷鏈物流項(xiàng)目概況

(一)項(xiàng)目名稱

(二)項(xiàng)目承辦單位

(三)可行性研究工作承擔(dān)單位

(四)項(xiàng)目可行性研究依據(jù)

本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：

1.《中華人民共和國(guó)公司法》;

2.《中華人民共和國(guó)行政許可法》;

3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)(20xx)20號(hào) ;

4.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》;

5.《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》;

6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx

年審核批準(zhǔn)施行;

7.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年

8. 企業(yè)投資決議;

9. ……;

10. 地方出臺(tái)的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、冷鏈物流項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

(三)項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

(四)項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

(五)項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

(七)項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

(十一)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表

四、存在的問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

1.項(xiàng)目總投資來(lái)源及投入問(wèn)題

項(xiàng)目總投資主要來(lái)自項(xiàng)目發(fā)起公司自籌資金，按照計(jì)劃在20xx年3月份前完成項(xiàng)目申報(bào)審批工作。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資資金到位時(shí)間在20xx年4月底。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項(xiàng)目可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。

項(xiàng)目發(fā)起公司擬設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶用于項(xiàng)目建設(shè)用資金的管理工作。對(duì)于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2.項(xiàng)目原料供應(yīng)及使用問(wèn)題

項(xiàng)目產(chǎn)品的原料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購(gòu)。項(xiàng)目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對(duì)原材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)原料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。

3.項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問(wèn)題

項(xiàng)目生產(chǎn)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購(gòu)先進(jìn)技術(shù)工藝設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

第二部分 冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。

一、冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)冷鏈物流項(xiàng)目市場(chǎng)迅速發(fā)展

冷鏈物流項(xiàng)目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、擴(kuò)大出口創(chuàng)匯、吸納社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯……

(二)國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我國(guó)非常中國(guó)冷鏈物流領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強(qiáng)，突出表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

(1)穩(wěn)定國(guó)內(nèi)外市場(chǎng);

(2)提高自主創(chuàng)新能力;

(3)加快實(shí)施技術(shù)改造;

(4)淘汰落后產(chǎn)能;

(5)優(yōu)化區(qū)域布局;

(6)完善服務(wù)體系;

(7)加快自主品牌建設(shè);

(8)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

(三)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

……

二、冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟(jì)可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設(shè)備引進(jìn)國(guó)外廠商，其他輔助設(shè)備從國(guó)內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過(guò)多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng)造出一流的冷鏈物流工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)和檢測(cè)，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項(xiàng)目順利開(kāi)展。

(四)模式可行性

冷鏈物流項(xiàng)目實(shí)施由項(xiàng)目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目運(yùn)作由該公司全資注冊(cè)子公司主導(dǎo)，項(xiàng)目產(chǎn)品面向國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展均較為迅速，市場(chǎng)空間放量速度加快，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

(一)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

(二)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

(三)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

(四)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

(五)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

(六)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

(一)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(二)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(三)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

(四)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(五)冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(六)冷鏈物流項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說(shuō)明

(三)工藝流程

三、冷鏈物流項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

(一)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分 冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地

(一)冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

(二)冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

(三)冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

(四)冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

近年來(lái)，項(xiàng)目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁;新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的帶動(dòng)力量;餐飲娛樂(lè)、交通運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)……

(五)冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

(六)冷鏈物流項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸

項(xiàng)目運(yùn)作立當(dāng)?shù)兀嫦驀?guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國(guó)道、2條省道，高速公路建設(shè)步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\(yùn)輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時(shí)投放到銷售目標(biāo)市場(chǎng)。

二、冷鏈物流項(xiàng)目土建總規(guī)

(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1.廠址

2.廠房建設(shè)內(nèi)容

3.廠房建設(shè)造價(jià)

(二)土建規(guī)劃總平面布置圖

(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1.場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2.場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3.場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項(xiàng)目土建及配套工程

1.項(xiàng)目占地

2.項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

(六)項(xiàng)目其他輔助工程

1.供水工程

2.供電工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 冷鏈物流項(xiàng)目冷鏈物流、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

一、冷鏈物流項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案

(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、冷鏈物流項(xiàng)目資源利用及能耗分析

(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、冷鏈物流項(xiàng)目節(jié)能方案

按照國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨(dú)列一章。按照國(guó)家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的公共建筑項(xiàng)目、建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的居住建筑項(xiàng)目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立項(xiàng)必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見(jiàn)后，項(xiàng)目方可立項(xiàng)。因此，對(duì)建設(shè)規(guī)模超過(guò)發(fā)改委規(guī)定要求的項(xiàng)目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告》一樣，是項(xiàng)目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。

(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目節(jié)能分析

四、冷鏈物流項(xiàng)目消防方案

(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目消防措施

(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

(四)滅火系統(tǒng)

(五)消防知識(shí)教育

五、冷鏈物流項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

第七部分 冷鏈物流項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、冷鏈物流項(xiàng)目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、冷鏈物流項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

(一)勞動(dòng)定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓(xùn)

本項(xiàng)目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實(shí)施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項(xiàng)基本技能。經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負(fù)責(zé)人針對(duì)崗位特有業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時(shí)間，這對(duì)于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時(shí)間都具有極好的效果。

第八部分 冷鏈物流項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、冷鏈物流項(xiàng)目實(shí)施的各階段

(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

(二)資金籌集安排

(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

(五)施工準(zhǔn)備

(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

(七)竣工驗(yàn)收

二、冷鏈物流項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、冷鏈物流項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

(一)建設(shè)單位管理費(fèi)

(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)

(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

(四)辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用

第九部分 冷鏈物流項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

圖-4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本思路

一、冷鏈物流項(xiàng)目總投資估算

二、冷鏈物流項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說(shuō)明：

(一)資金來(lái)源

(二)項(xiàng)目籌資方案

三、冷鏈物流項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

(一)投資使用計(jì)劃

(二)借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定

(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明

1.《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》，[主席令第24號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

2.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，[財(cái)政部令第5號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

3.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，[國(guó)務(wù)院令第512號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

4.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，[財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。

5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年審核批準(zhǔn)施行。

6.項(xiàng)目必須遵守的國(guó)內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。

(二)項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

五、冷鏈物流項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費(fèi)用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費(fèi)用

(五)修理費(fèi)

(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(七)其他費(fèi)用

(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(九)總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤(rùn)分配估算

八、現(xiàn)金流估算

(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分 冷鏈物流項(xiàng)目不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 冷鏈物流項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說(shuō)明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

(1)計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

(2)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的;

2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

(四)項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤(rùn)率(或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

(五)項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

(六)項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利能力滿足要求。

(七)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

第十二部分 冷鏈物流項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

第十三部分 冷鏈物流項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。主要內(nèi)容有：

1.對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)

2.對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

3.對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

4.對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

5.對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

6.可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。

1.項(xiàng)目建議書(shū)(初步可行性報(bào)告)

2.項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3.廠址選擇報(bào)告書(shū)

4.資源勘探報(bào)告

5.貸款意向書(shū)

6.環(huán)境影響報(bào)告

7.需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8.需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

9.引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10.引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11.其他主要對(duì)比方案說(shuō)明

12.其他

三、附圖

1.廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)

2.總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)

3.工藝流程圖

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第2篇

關(guān)鍵詞：城市　發(fā)展　干粉砂漿　可行性　分析

1　基本概況

干粉砂漿系指由專門的廠家生產(chǎn)的在施工現(xiàn)場(chǎng)使用的一種新型建筑砂漿品種。其主要由膠凝材料、細(xì)骨料以及摻合料和化學(xué)試劑等經(jīng)干燥、計(jì)量、混合系統(tǒng)混合均勻后袋裝或散裝運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)加水?dāng)嚢柚苯邮褂玫纳皾{產(chǎn)品。傳統(tǒng)的砂漿生產(chǎn)工藝，由于在現(xiàn)場(chǎng)拌制，不可能完全滿足建筑物在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)材料的不同要求。而干粉砂漿的生產(chǎn)與商品混凝土的生產(chǎn)極為相似，可以根據(jù)不同的使用要求，設(shè)計(jì)不同的砂漿配合比，通過(guò)生產(chǎn)企業(yè)計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)資料系統(tǒng)，可以從上百個(gè)配合比中調(diào)取數(shù)據(jù)，并通過(guò)數(shù)學(xué)模型，計(jì)算試配性能，且計(jì)量十分準(zhǔn)確，這是產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定的前提。另外，干粉砂漿生產(chǎn)工藝對(duì)各種原材料進(jìn)行了預(yù)處理，為產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定提供了又一個(gè)有效保證。與傳統(tǒng)的砂漿生產(chǎn)相比，干粉砂漿的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①產(chǎn)品質(zhì)量高，強(qiáng)度能夠得到保證；②可滿足建筑物的不同用途需要；③生產(chǎn)效率高；④環(huán)境效益好。與商品混凝土一樣，干粉砂漿以其優(yōu)良的質(zhì)量、便捷的施工逐漸被人們所接受，并成為世界建材行業(yè)中發(fā)展最快的一種新產(chǎn)品。

我國(guó)自20世紀(jì)90年代開(kāi)始陸續(xù)在上海、北京、廣州等建筑較為發(fā)達(dá)的城市有了一定規(guī)模的干粉砂漿廠家，至今全國(guó)已有500多家企業(yè)，年生產(chǎn)規(guī)模約2000萬(wàn)噸。上海市是我國(guó)干粉砂漿發(fā)展最快的地區(qū)，2005年該市干粉砂漿的年生產(chǎn)能力780萬(wàn)噸，實(shí)際產(chǎn)量達(dá)48萬(wàn)噸。我國(guó)是水泥生產(chǎn)消費(fèi)大國(guó)，按照水泥70%用于混凝土中、30%用于砂漿的比例計(jì)算，預(yù)拌砂漿的市場(chǎng)潛力巨大，前景十分廣闊。

2　市場(chǎng)預(yù)測(cè)

在建筑業(yè)不斷發(fā)展，人們對(duì)環(huán)境保護(hù)和健康居住的要求日益提高的今天，干粉砂漿這種新型綠色環(huán)保建筑材料正逐漸被人們所接受。干粉砂漿的應(yīng)用十分廣泛，根據(jù)建筑功能的不同用途，干粉砂漿主要可以分為下列兩大類型：①普通干粉砂漿：包括砌筑砂漿、抹灰砂漿、地面砂漿等；②特種干粉砂漿：包括保溫砂漿、防水砂漿、界面處理砂漿、修補(bǔ)砂漿、耐磨砂漿、自流平砂漿等。在裝飾裝潢工程中，功能砂漿的應(yīng)用面廣，但一次性用量少，可以在裝修領(lǐng)域中大力推廣袋裝干粉砂漿，將干粉砂漿包裝為不同的袋裝量，進(jìn)入家裝市場(chǎng)和超市銷售。

2.1　干粉砂漿的發(fā)展前景預(yù)測(cè)。①當(dāng)前國(guó)家越來(lái)越重視環(huán)境保護(hù)工作，在城區(qū)取消現(xiàn)場(chǎng)攪拌，減少因砂石運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)堆放帶來(lái)的粉塵污染是當(dāng)前提高城區(qū)環(huán)境質(zhì)量的一項(xiàng)重要措施。②隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)建設(shè)工程的品質(zhì)要求也越來(lái)越高，對(duì)建筑的各種功能要求（隔熱保溫、節(jié)能、隔音、防火、防潮、裝飾粘結(jié)、補(bǔ)縫、堵漏等）的要求不斷提升，傳統(tǒng)的砂漿施工工藝已難滿足不斷提升的功能要求，而干粉砂漿用最簡(jiǎn)捷的方法即可滿足人們對(duì)這些特殊功能的要求，且質(zhì)量穩(wěn)定可靠。③根據(jù)建設(shè)部的部署，我國(guó)將率先在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、北京等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省市全面推廣使用干粉砂漿，并逐步在全國(guó)推廣。政策導(dǎo)向作用也將推動(dòng)內(nèi)地二線城市干粉砂漿事業(yè)的發(fā)展。

2.2　干粉砂漿市場(chǎng)需求分析。按內(nèi)地某二線城市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和十二五房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，十二五期末全市房屋年竣工面積600萬(wàn)m2，年均增長(zhǎng)15％；按照2006年住房調(diào)查預(yù)測(cè)，以及2010年城鎮(zhèn)居民人均住房面積不低于28m2的要求，規(guī)劃期內(nèi)新增住宅每年需求量300～400萬(wàn)m2，年均增長(zhǎng)5％。根據(jù)上海建科院測(cè)算，全現(xiàn)澆高層建筑使用砂漿量為0.09m3/m2，多層砌筑結(jié)構(gòu)使用砂漿量為0.20m3/m2。按十二五期間該市年房屋竣工面積400萬(wàn)平方米計(jì)算，全市年均砂漿的需求總量為：0.09m3/m2×400萬(wàn)×50%+0.20m3/m2×400萬(wàn)×50%=58萬(wàn)m3（按高層、多層各占50%計(jì)算），年均砂漿需求量約合100萬(wàn)噸（按最保守估計(jì)，不含商業(yè)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）。如在該市推廣干粉砂漿后能達(dá)到50%的使用率，年均干粉砂漿的需求量有50萬(wàn)噸，而該市目前尚沒(méi)有一家干粉砂漿生產(chǎn)企業(yè)，因此在該市建設(shè)干粉砂漿項(xiàng)目有非常廣闊的市場(chǎng)空間。

3　資源條件評(píng)價(jià)

生產(chǎn)干粉砂漿所需的原材料為砂、水泥、摻合料及化學(xué)添加劑。該市有豐富的天然河砂資源，當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)的河砂級(jí)配良好，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，是生產(chǎn)干粉砂漿的優(yōu)質(zhì)原料。該市的水泥采購(gòu)供應(yīng)方便，根據(jù)本地的資源條件，干粉砂漿摻合料可選用二級(jí)粉煤灰，摻用粉煤灰不僅能降低干粉砂漿成本，改善砂漿性能，而且有利于保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源?；瘜W(xué)添加劑的用量較少，可根據(jù)功能用途的需要從生產(chǎn)廠家采購(gòu)。

4　建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

擬建設(shè)年產(chǎn)20萬(wàn)噸普通干粉砂漿生產(chǎn)線，近期以生產(chǎn)普通干粉砂漿為主，預(yù)留特種砂漿擴(kuò)建用地，以后視市場(chǎng)情況可增加特種砂漿生產(chǎn)設(shè)備。

5　場(chǎng)址選擇

場(chǎng)址計(jì)劃設(shè)在該市工業(yè)園區(qū)，已預(yù)留有建廠地塊，占地約25畝。廠址距市區(qū)運(yùn)輸方便，供應(yīng)可覆蓋全市范圍。

6　生產(chǎn)流程及設(shè)備方案

干粉砂漿的生產(chǎn)采用全自動(dòng)智能化控制系統(tǒng)，其生產(chǎn)流程主要包括五個(gè)部份：①砂預(yù)處理：河砂的干燥、篩分。②砂、膠結(jié)料、填料及添加劑的倉(cāng)儲(chǔ)。③主、輔材料的配料計(jì)量。④均勻混合攪拌。⑤袋裝或散裝。

主要設(shè)備體系：原材料輸送系統(tǒng)、干燥冷卻系統(tǒng)、干燥除塵系統(tǒng)、熱料篩分提升系統(tǒng)、儲(chǔ)存和送排料系統(tǒng)、混合攪拌系統(tǒng)、配料計(jì)量秤重系統(tǒng)、氣動(dòng)系統(tǒng)、智能化控制系統(tǒng)。

7　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

項(xiàng)目實(shí)施總控制工期為4個(gè)月，即可具備正式投產(chǎn)條件。

8　投資估算

①年產(chǎn)20萬(wàn)噸普通干粉砂漿全套生產(chǎn)線設(shè)備：300萬(wàn)元（不含散裝物流）。②土地：200萬(wàn)元。③其它基礎(chǔ)設(shè)施等：100萬(wàn)元。合計(jì)總投資約600萬(wàn)元。

9　成本及經(jīng)濟(jì)效益分析

9.1　成本分析。普通干粉砂漿根據(jù)上海、江蘇、北京、廣東等省市的調(diào)查，結(jié)合本地的原材料情況，平均每噸干粉砂漿價(jià)格可定為280元/噸左右。

①原材料成本：155.4元/噸。②固定費(fèi)用成本（以年產(chǎn)量10萬(wàn)噸計(jì)算）：12.6元/噸。③其它成本：48.9元/噸。成本累合計(jì)：216.9元/噸。

9.2　經(jīng)濟(jì)效益分析：①普通干粉砂漿銷售價(jià)格280元/噸。②利潤(rùn)分析：毛利潤(rùn)：280-216.9=63.1（元/噸）。所得稅：63.1×33%=20.8（元/噸）。凈利潤(rùn)：63.1-20.8=42.3（元/噸）③以年均生產(chǎn)10萬(wàn)噸計(jì)算，年產(chǎn)值為2800萬(wàn)元/年。④以年均生產(chǎn)10萬(wàn)噸計(jì)算的凈利潤(rùn)為42.3×10=423萬(wàn)元/年。⑤贏虧平衡點(diǎn)：年銷售產(chǎn)值=年固定成本+（年銷售量的可變成本）。280X=126+（155.4+48.9）X，X=1.66（萬(wàn)噸）。⑥按投產(chǎn)前期年產(chǎn)3萬(wàn)噸計(jì)，銷售收入為840萬(wàn)元，成本為650.7萬(wàn)元，毛利潤(rùn)為189.3萬(wàn)元，毛利潤(rùn)率為22.5%；稅后利潤(rùn)為126.8萬(wàn)元，利潤(rùn)率為15.1%。⑦投資回收期：600/126.8=4.7（年）。

10　社會(huì)環(huán)境效益分析

①有利于水泥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步提高水泥散裝率。②有利于建筑施工現(xiàn)代化水平的提高，改善工人勞動(dòng)條件，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。③有利于提高建筑工程質(zhì)量，滿足各種用途的建筑功能要求。④發(fā)展干粉砂漿是改善城市環(huán)境質(zhì)量的有效措施。大量使用干粉砂漿減少了拆袋所產(chǎn)生的粉塵污染，凈化空氣。同時(shí)也減少了對(duì)城市環(huán)境的污染和水泥、黃砂、石灰膏的亂推亂放；施工機(jī)械化程度的提高改善了勞動(dòng)條件，減少粉塵對(duì)工人身體健康的影響，使城市建設(shè)的文明程度、施工速度全面提高，有效解決了城市建設(shè)中產(chǎn)生的臟亂差等人們深惡痛絕的公害，使生活環(huán)境優(yōu)化、美化、凈化。因此發(fā)展干粉砂漿是改善城市大氣環(huán)境的一項(xiàng)極有效措施，也是建設(shè)文明城市的一項(xiàng)有力措施。⑤有利于帶動(dòng)相關(guān)設(shè)備制造業(yè)的發(fā)展。⑥有利于建材與建筑行業(yè)與世界接軌。

11　結(jié)論與建議

縱上所述，發(fā)展干粉砂漿具有良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境效益。在其它建筑業(yè)發(fā)達(dá)省市，干粉砂漿的推廣應(yīng)用正方興未艾。按該市十二五住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在未來(lái)若干年，該市仍將大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、實(shí)現(xiàn)住宅建筑的可持續(xù)發(fā)展，并貫徹建筑節(jié)能的中長(zhǎng)期規(guī)劃。在住宅業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的大趨勢(shì)下，在內(nèi)地二線城市發(fā)展干粉砂漿是大有可為的。為了貫徹落實(shí)建設(shè)全國(guó)文明城市、園林生態(tài)城市的目標(biāo)，發(fā)展干粉砂漿也是迫在眉睫。因此建議主管部門盡快批復(fù)干粉砂漿項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]《干粉砂漿百問(wèn)》.王新民，薛國(guó)龍，何俊高編.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性分析 完善

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈,于是人們開(kāi)始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究才開(kāi)始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對(duì)大型工程項(xiàng)目,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過(guò)項(xiàng)目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。目前,雖然我國(guó)的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展。在項(xiàng)目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過(guò)程理論性不夠強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià),然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項(xiàng)指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面,可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問(wèn)題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長(zhǎng)沙市其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報(bào)告的水平不高。有些報(bào)告撰寫(xiě)得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源,前后不一致,定性分析流于形式,沒(méi)有針對(duì)性等。他們對(duì)項(xiàng)目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫(huà)瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計(jì)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷,對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評(píng)估結(jié)果,沒(méi)有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告,這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見(jiàn)性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè);不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計(jì)委)批準(zhǔn)立項(xiàng)后才可實(shí)施,如此審批機(jī)制存在以下問(wèn)題:由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是先到計(jì)委立項(xiàng)再申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項(xiàng),評(píng)判可行性研究報(bào)告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過(guò)立項(xiàng)審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的建議

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時(shí),應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)與分析,以及多種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

可行性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)在可行性評(píng)價(jià)中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性分析評(píng)價(jià)的操作方法,尤其要研究國(guó)際著名咨詢公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析評(píng)價(jià)中不僅要考慮財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)方案,市場(chǎng)定位,還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益等。其中,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。而綜合評(píng)價(jià),則應(yīng)該從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3、加強(qiáng)咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國(guó)際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊(duì)伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍,一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會(huì)環(huán)境專家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo);市場(chǎng)調(diào)研人員主要調(diào)查過(guò)去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來(lái)分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì);造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)值進(jìn)行正確的估算;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫(xiě)可行性報(bào)告。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目可行性分析中對(duì)該項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來(lái)的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場(chǎng)銷售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來(lái)的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價(jià)格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價(jià)的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻(xiàn):

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第4篇

關(guān)鍵詞：信息項(xiàng)目;WEB;可行性分析

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，就要確定一個(gè)項(xiàng)目是否可行。作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)常必須回答諸如此類的問(wèn)題“預(yù)期的收益合理嗎？”、“設(shè)想的成本符合實(shí)際嗎？”。評(píng)價(jià)可行性的目的是確定所要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否有合理的成功機(jī)會(huì)?？尚行苑治鼍褪且_定所有可能導(dǎo)致失敗的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目組評(píng)估最初的假設(shè)，識(shí)別危及項(xiàng)目成功的風(fēng)險(xiǎn)，并且制定恰當(dāng)?shù)挠?jì)劃來(lái)規(guī)避或者使風(fēng)險(xiǎn)減少到最小。

作為一家從事軟件開(kāi)發(fā)的A公司，通過(guò)承接各種各樣的信息項(xiàng)目來(lái)獲取資金，從而實(shí)現(xiàn)自己的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，因此選擇有價(jià)值的項(xiàng)目對(duì)公司的發(fā)展所起的作用十分重大。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目是否值得做并且自己是否能夠把它做好是在項(xiàng)目選擇之初。A公司的項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目分析人員必須慎重考慮的問(wèn)題。作為項(xiàng)目的承建方A公司的項(xiàng)目組通過(guò)可行性分析來(lái)確定是否選擇該項(xiàng)目。

本文以A公司2006年實(shí)施的一個(gè)《XX企業(yè)WEB GIS》項(xiàng)目為例，通過(guò)介紹在選擇該項(xiàng)目時(shí)所進(jìn)行得可行性分析方法，闡述了可行性分析在項(xiàng)目選擇中的重要性。

XX企業(yè)是一個(gè)主要從事地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開(kāi)發(fā)的大型國(guó)有企業(yè)，他們?cè)趲资甑陌l(fā)展中積累了一大批的地理信息矢量（*.shp格式）數(shù)據(jù)和各種重要的三圍影像數(shù)據(jù)（geotiff格式）。并且XX企業(yè)的礦山分布在省內(nèi)比較偏遠(yuǎn)的縣（市），不可能依靠一個(gè)局域網(wǎng)來(lái)管理和分享這些數(shù)據(jù)。因此他們希望建立一套用于WEB的基于Internet的數(shù)據(jù)瀏覽機(jī)制，項(xiàng)目的總經(jīng)費(fèi)控制在200萬(wàn)人民幣以內(nèi)。剛開(kāi)始XX企業(yè)打算委托省內(nèi)一家比較知名的軟件公司甲公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但是該公司認(rèn)為200萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)費(fèi)用太少，不可能完成該項(xiàng)目，主要原因有：*.shp格式的矢量數(shù)據(jù)的編輯環(huán)境一般是arcinfo（一套國(guó)外的GIS軟件），arcinfo的購(gòu)買價(jià)格在國(guó)內(nèi)一般是100萬(wàn)人民幣;影像數(shù)據(jù)的處理費(fèi)用在50萬(wàn)左右;WEB服務(wù)器的購(gòu)買和部署大概需要30萬(wàn)左右;最后只剩下20萬(wàn)可用作人員的工資福利;進(jìn)行WEBGIS數(shù)據(jù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)這方面成功案例不多。

這樣算下來(lái)，即使公司不要利潤(rùn)也不容易使項(xiàng)目成功，一旦項(xiàng)目失敗，公司的聲譽(yù)還會(huì)受到影響，因此甲公司沒(méi)有承接該項(xiàng)目。由于A公司一直都與XX企業(yè)有著良好的合作關(guān)系，A公司也成功的實(shí)施過(guò)幾個(gè)小型的GIS項(xiàng)目，XX企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)希望A公司能夠合作開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，即使項(xiàng)目失敗，A公司承擔(dān)的責(zé)任也較小。由于A公司的影響也比較大，很可能會(huì)影響A公司與XX企業(yè)的其他項(xiàng)目的合作。

因此A公司的總經(jīng)理決定成立一個(gè)項(xiàng)目小組進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，依靠可行性分析報(bào)告來(lái)確定是否選擇該項(xiàng)目。作為A公司的一名技術(shù)骨干，我有幸參加了該項(xiàng)目小組，并且被任命為項(xiàng)目經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)前期的項(xiàng)目可行性分析及系統(tǒng)分析（如果項(xiàng)目可行）等工作。

本文主要從經(jīng)濟(jì)可行性、技術(shù)可行性、法律可行性、環(huán)境可行性等方面進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，最終從幾個(gè)候選方面中選擇了一個(gè)最可行的方案，生成了《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，該項(xiàng)目得以順利實(shí)施，并且產(chǎn)生了比較可觀的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

首先，我們來(lái)考慮經(jīng)濟(jì)可行性。

項(xiàng)目小組在調(diào)查了《XX企業(yè)WEB GIS》項(xiàng)目的實(shí)際需求以后認(rèn)為，該項(xiàng)目需要一套WEB服務(wù)器程序用于向用戶矢量和影響數(shù)據(jù)，至少需要3臺(tái)服務(wù)器，套有單獨(dú)許可證的能夠編輯處理*.shp格式的應(yīng)用軟件，以及一套能夠存儲(chǔ)空間數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫(kù)軟件。如果購(gòu)買那些市面上的商業(yè)軟件，則200萬(wàn)的購(gòu)買費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠用，而且維護(hù)費(fèi)用很高。

難道我們的項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)是不可行的嗎？其實(shí)不然。在我們周圍早已產(chǎn)生了一大批門類齊全的開(kāi)源軟件，不需要購(gòu)買商業(yè)軟件和許可就可以自由的使用這些軟件，并且還有詳細(xì)地使用說(shuō)明和源代碼。我們項(xiàng)目小組通過(guò)仔細(xì)的研究這些開(kāi)源軟件來(lái)構(gòu)建我們的WEB服務(wù)器和空間數(shù)據(jù)庫(kù)以及數(shù)據(jù)編輯平臺(tái)。而我們只需要極少的人員和維護(hù)費(fèi)用。我們粗略的估計(jì)這些費(fèi)用的花費(fèi)在20萬(wàn)左右（不包括購(gòu)買3臺(tái)服務(wù)器的費(fèi)用，大約15萬(wàn)元左右）。

接著，我們來(lái)考慮技術(shù)可行性。

通過(guò)上面的分析我們主要考慮開(kāi)源軟件的使用問(wèn)題。需要的WEB服務(wù)器程序方面，我們計(jì)劃采用功能強(qiáng)大的GeoServer服務(wù)器，GeoServer能夠支持*.shp等多種格式的矢量數(shù)據(jù)和Geotiff格式的影像數(shù)據(jù)的，而且操作簡(jiǎn)單，是仿Google earth方式操作界面，深受廣大用戶喜愛(ài)。后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)采用開(kāi)源的postgresql空間數(shù)據(jù)庫(kù)，而且GeoServer與postgresql之間的連接十分友好，幾乎是無(wú)縫集成。數(shù)據(jù)編輯平臺(tái)采用開(kāi)源的UDDIC平臺(tái)，它能夠編輯*.shp格式的數(shù)據(jù)文件。用戶客戶端采用IE瀏覽器瀏覽數(shù)據(jù)，方便部署和使用。

同時(shí)，我們聘請(qǐng)有著豐富的開(kāi)源webgis部署經(jīng)驗(yàn)的趙工和精通java平臺(tái)開(kāi)發(fā)的李工作為我們的技術(shù)顧問(wèn)（這些開(kāi)源軟件都是基于java平臺(tái)的）。在他們的幫助和全體項(xiàng)目小組人員的努力下，我們?cè)囍⒁粋€(gè)webgis平臺(tái)，成功的將一批數(shù)據(jù)，并且使用IE瀏覽器瀏覽十分流暢，基本滿足了我們的技術(shù)要求。

最后，我們的軟件使用的都是開(kāi)源軟件，還存在法律上的問(wèn)題。搭建的環(huán)境平臺(tái)是基于j2ee的，方法可行。而且項(xiàng)目總進(jìn)度控制在1年以內(nèi)。

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文第5篇

Abstract： The hotel positioning planning and feasibility study is an integral part of the construction of the modern hotel. With the rapid development of the industry market of modern hotel， hotel positioning planning and feasibility report attract more and more attention by the hotel developers. The science， feasibility and operability of hotel development are the problems worth thinking. This article analyzes and discusses the hotel positioning planning， feasibility study report and its extension and the continuous guidance process of the hotel.

P鍵詞：酒店定位策劃；可行性研究；分析和探討

Key words： hotel positioning planning；feasibility study；analysis and discussion

中圖分類號(hào)：F719 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）14-0014-05

0 引言

現(xiàn)代酒店是以住宿為基礎(chǔ)，涵蓋餐飲、娛樂(lè)、康體、購(gòu)物等多項(xiàng)活動(dòng)的綜合性場(chǎng)所，現(xiàn)代酒店服務(wù)對(duì)象復(fù)雜，且呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)、旅游和交通等的發(fā)展，助推了國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的高速增長(zhǎng)，截止2014年底，中國(guó)的酒店產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為擁有客房250萬(wàn)間（其中，有160多萬(wàn)間屬于星級(jí)酒店客房）、價(jià)值440億美元的龐大產(chǎn)業(yè)。而科爾尼最新的報(bào)告《中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間》則認(rèn)為：未來(lái)10年，中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)將達(dá)到1000億美元，擁有630萬(wàn)間客房，每千人房間擁有率達(dá)到8個(gè)。中國(guó)的酒店業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到飽和點(diǎn)，其爆發(fā)性增長(zhǎng)在未來(lái)十年還將持續(xù)不減。

酒店，尤其是高星級(jí)酒店在建筑規(guī)模、功能配套、投資額、建設(shè)周期等方面需要注重的市場(chǎng)因素更多更復(fù)雜，即使是類型相似的酒店，其規(guī)模、功能、流線也因運(yùn)營(yíng)管理和品牌檔次的不同而差別巨大，酒店建設(shè)的主題特色則更沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化模板。隨著酒店業(yè)的發(fā)展和酒店產(chǎn)品類型的不斷豐富，酒店定位策劃和可行性分析越來(lái)越受到酒店建設(shè)相關(guān)人員的重視，已經(jīng)成為了酒店建設(shè)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)其開(kāi)展研究是十分必要的。

1 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告

早期的絕大多數(shù)酒店并沒(méi)有重視定位策劃和可行性分析，開(kāi)發(fā)商往往直接引入規(guī)劃、建筑、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位和酒店管理單位（自營(yíng)酒店則不需引進(jìn)酒店品牌或管理單位），這樣的結(jié)果，往往不能滿足投資商的真正需求，或者說(shuō)僅能滿足酒店使用現(xiàn)階段或短期的需求――產(chǎn)品開(kāi)發(fā)無(wú)市場(chǎng)前瞻性，無(wú)法滿足酒店建設(shè)經(jīng)營(yíng)與市場(chǎng)的對(duì)接和可持續(xù)發(fā)展。

酒店定位策劃及可行性分析報(bào)告是酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最前期階段，直接目的是為建筑和設(shè)計(jì)提供方向性指導(dǎo)，同時(shí)，在項(xiàng)目的決策、實(shí)施、經(jīng)營(yíng)等階段也具有指導(dǎo)作用。

就酒店建筑設(shè)計(jì)過(guò)程而言，這是個(gè)從無(wú)到有的創(chuàng)作過(guò)程，建筑類型（商務(wù)、度假或精品等）、規(guī)模體量、功能需求等的傳達(dá)與提煉并不能在設(shè)計(jì)開(kāi)始之前就能梳理得無(wú)比清晰準(zhǔn)確，它通常是一個(gè)由粗到細(xì)、由模糊到具體的過(guò)程，業(yè)主就需要前期策劃中的市場(chǎng)定位指導(dǎo)；而就室內(nèi)設(shè)計(jì)而言，酒店星級(jí)檔次、個(gè)性的彰顯和設(shè)計(jì)造價(jià)等則需要隨著前期定位和建筑設(shè)計(jì)進(jìn)程的推進(jìn)而調(diào)整；此外，可行報(bào)告還包括了對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)期的預(yù)測(cè)，酒店品牌的選擇、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)估等。

總結(jié)酒店開(kāi)發(fā)實(shí)踐，筆者認(rèn)為，酒店定位策劃和可行性研究是現(xiàn)代酒店建設(shè)不可分割的一部分，投資商應(yīng)該“市場(chǎng)主導(dǎo)，策劃先行”，最佳的酒店開(kāi)發(fā)方案是“策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)一體化并階段性更新調(diào)整”，即尋找合適的酒店策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，在酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就完成整體定位策劃和財(cái)務(wù)可行研究，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化發(fā)展靈活指導(dǎo)酒店建筑規(guī)劃、室內(nèi)裝修、品牌引入、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、改造升級(jí)等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)酒店的科學(xué)開(kāi)發(fā)和良性運(yùn)營(yíng)。

2 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告的內(nèi)容

簡(jiǎn)單地說(shuō)，酒店定位策劃和可行性研究就是基于對(duì)市場(chǎng)外部及項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的分析研究，梳理內(nèi)在需求和酒店未來(lái)開(kāi)發(fā)的思路，實(shí)現(xiàn)酒店功能的高效合理，同時(shí)，通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)酒店建成后的經(jīng)營(yíng)情況，最終確定酒店的可行性及投資回收期。主要內(nèi)容包括――分析、定位和財(cái)務(wù)可行預(yù)測(cè)。

2.1 基礎(chǔ)分析內(nèi)容

酒店策劃和可行性研究，必須有開(kāi)發(fā)依據(jù)，綜合宏觀局勢(shì)和微觀環(huán)境，對(duì)酒店發(fā)展做出科學(xué)研判（見(jiàn)圖1）。

①宏觀層面，要把握酒店長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的政策、經(jīng)濟(jì)、城市和文化環(huán)境。

政策環(huán)境：對(duì)項(xiàng)目有利的政策方針和法律法規(guī)是良好的投資保證。旅游開(kāi)發(fā)與酒店業(yè)政策、地產(chǎn)政策的支持和變動(dòng)會(huì)較大程度影響高星級(jí)酒店投資的數(shù)量、規(guī)模及收益率。

城市環(huán)境：城市區(qū)位、交通、形象和規(guī)劃發(fā)展，是酒店定位開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)，良好的城市發(fā)展現(xiàn)狀及清晰的發(fā)展規(guī)劃，為高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)類型、客源定位及中遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)提供了基礎(chǔ)。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：城市和區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)直接影響著高星級(jí)酒店的發(fā)展，酒店的客源消費(fèi)水平、客源流量以及入住率都跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢(shì)息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越好，相對(duì)來(lái)說(shuō)酒店的發(fā)展越明朗，越有可能吸引到更多的住客。

文化背景：文化背景包括酒店自身的文化及酒店所處地區(qū)的文化。酒店自身文化即酒店的企業(yè)文化，良好的企業(yè)文化有助于提升酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于高星級(jí)酒店而言，良好的文化背景是重要的，它能夠有效的增加酒店客源。

②微觀層面要考慮項(xiàng)目條件、市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)力和潛在競(jìng)爭(zhēng)力五大因素。

項(xiàng)目條件：項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、資源優(yōu)劣勢(shì)等均影響了項(xiàng)目自身品質(zhì)的高低，如何凸顯優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)、甚至化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，是酒店策劃分析前期的一個(gè)重要部分。

市場(chǎng)因素：當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀（數(shù)量、檔次、功能、品牌等）及酒店客源市場(chǎng)構(gòu)成是影響高星級(jí)酒店發(fā)展最為重要的因素，也是指導(dǎo)項(xiàng)目酒店開(kāi)發(fā)最直觀最重要的分析部分。酒店市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)水平和飽和度，直接影響了項(xiàng)目酒店未來(lái)的規(guī)模、檔次和品牌等定位，而酒店客源的構(gòu)成情況，直接決定了高星級(jí)酒店的類型和客房入住率水平和房?jī)r(jià)水平，進(jìn)而對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)效益和生產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

開(kāi)發(fā)商因素：開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力是酒店發(fā)展的支撐，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商更有條件開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)的酒店項(xiàng)目，且更能促成酒店項(xiàng)目的完成。

競(jìng)爭(zhēng)力因素：競(jìng)爭(zhēng)力是高星級(jí)酒店發(fā)展的外在威脅。特別是伴隨著高星級(jí)酒店投資熱、高星級(jí)酒店產(chǎn)品同質(zhì)性強(qiáng)、高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的影響，科學(xué)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況，合理評(píng)估自身競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要。

潛在競(jìng)爭(zhēng)力因素：潛在競(jìng)爭(zhēng)因素包括項(xiàng)目周邊擬/待建酒店開(kāi)況、周邊城市酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及一些新興業(yè)態(tài)的替代功能。雖然是輔助參考因素，但對(duì)高星級(jí)酒店市場(chǎng)的影響也較為重要。

2.2 定位內(nèi)容

酒店定位策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及酒店類型、檔次、規(guī)模、功能、管理模式等方方面面，涵蓋投資項(xiàng)目該注重問(wèn)題的各個(gè)要素。

①類型定位。

酒店開(kāi)發(fā)依托的區(qū)位環(huán)境、資源條件、客源市場(chǎng)等因素各不相同，因此酒店開(kāi)發(fā)在類型上也不盡相似，同時(shí)，隨著市場(chǎng)需求的多樣化，酒店發(fā)展類型也更為豐富且綜合性更強(qiáng)（見(jiàn)表1）。

②檔次定位。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》將酒店按等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是以星級(jí)劃分，分為一星級(jí)到五星級(jí)5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。星級(jí)越高，表示旅游飯店的檔次越高（見(jiàn)表2）。

③規(guī)模定位。

按照目前國(guó)內(nèi)和行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模方面有如下幾種可能的方案（根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，各酒店品牌對(duì)酒店規(guī)模有一定限制或要求，若酒店項(xiàng)目_定引進(jìn)品牌，除市場(chǎng)因素外，還需綜合考慮品牌要求，見(jiàn)表3）。

④功能定位。

從建筑設(shè)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)及酒店管理三方面分析，酒店的基本功能分區(qū)為客流區(qū)與非客流區(qū)二大部分（見(jiàn)表4）。酒店功能及分區(qū)布局還取決于該酒店本身的定位及項(xiàng)目周邊的環(huán)境，要合理配套功能板塊并解決好其中各功能組區(qū)本身及相互之間的關(guān)聯(lián)。

⑤管理模式定位

目前國(guó)內(nèi)酒店常見(jiàn)的管理方式主要分為五類：

業(yè)主委托酒店顧問(wèn)公司顧問(wèn)咨詢管理；

業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理，結(jié)合加入國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)（貼牌經(jīng)營(yíng)）；

業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)管理；

委托國(guó)內(nèi)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理；

委托國(guó)際酒店品牌管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

2.3 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析內(nèi)容

現(xiàn)代星級(jí)酒店投資發(fā)展現(xiàn)狀是建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，投資的主要特征有投資周期長(zhǎng)、投資成本不可逆以及投資資金需求量大；投資存在的問(wèn)題主要包括產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、投資盲目跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重、投資完后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)問(wèn)題復(fù)雜等。

基于以上投資特性與問(wèn)題，酒店開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)投資預(yù)測(cè)顯得更為必要。酒店財(cái)務(wù)分析是對(duì)酒店未來(lái)至少10-15年的經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行的量化分析（見(jiàn)表5），既要立足于現(xiàn)階段，又要保持一定的預(yù)見(jiàn)性，能為目前和未來(lái)發(fā)展變化的酒店投資決策服務(wù)。

3 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告的延展性

酒店的開(kāi)發(fā)本身是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程，酒店開(kāi)發(fā)有階段劃分且階段性目標(biāo)不同。

因此，一整套系統(tǒng)科學(xué)的酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告不僅作為一個(gè)前期階段性的研究成果存在，它還具有一定的延續(xù)性和伸展性。

在中國(guó)，因?yàn)楹芏嗑频觊_(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景復(fù)雜及酒店市場(chǎng)的發(fā)展等原因，一份可研報(bào)告經(jīng)常無(wú)法滿足開(kāi)發(fā)商的全部需要，因此，酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告也應(yīng)該隨著酒店開(kāi)發(fā)的階段不斷系統(tǒng)深化和動(dòng)態(tài)更新。

3.1 定位策劃和可研分析

酒店定位和可研分析（詳見(jiàn)第2節(jié)）是酒店酒店開(kāi)發(fā)的第一項(xiàng)重要工作，是酒店顧問(wèn)最基本最傳統(tǒng)的服務(wù)產(chǎn)品。主要包括酒店建設(shè)基礎(chǔ)條件分析、酒店定位、管理模式、酒店功能及服務(wù)特點(diǎn)策劃等定性內(nèi)容，以及總體規(guī)模、設(shè)施設(shè)備和面積、市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性研究等部分定量?jī)?nèi)容。

3.2 技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)

酒店確定市場(chǎng)定位和可行之后，基于前期總體定位方案確定的酒店規(guī)模、功能、檔次及投資規(guī)模等，有兩項(xiàng)關(guān)鍵工作需及時(shí)展開(kāi)：

一是項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)。酒店策劃顧問(wèn)公司需進(jìn)一步編制“酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)”，內(nèi)容包括酒店各項(xiàng)功能技術(shù)指標(biāo)等，協(xié)助甲方向設(shè)計(jì)單位詳細(xì)說(shuō)明酒店整體定位、功能定義及技術(shù)指標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)要求、酒店與項(xiàng)目中其他業(yè)態(tài)的相互關(guān)系等，協(xié)助設(shè)計(jì)單位順利開(kāi)展設(shè)計(jì)工作；若管理公司能夠快速確定，酒店策劃顧問(wèn)公司需依靠管理公司提供的酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)、采購(gòu)、開(kāi)業(yè)等標(biāo)準(zhǔn)制定技術(shù)服務(wù)細(xì)節(jié)，實(shí)際上部分定位標(biāo)準(zhǔn)在前期定位策劃和可研分析中已有所展現(xiàn)；若無(wú)相關(guān)品牌引入，根據(jù)業(yè)主需求，酒店策劃顧問(wèn)公司可根據(jù)自身酒店設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)業(yè)主方完成建筑設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。

二是酒店管理公司引進(jìn)（如前期已確立引進(jìn)國(guó)際/國(guó)內(nèi)管理品牌）。管理公司引進(jìn)過(guò)程比較復(fù)雜，在確定品牌方向的情況下也需要至少6個(gè)月時(shí)間才能基本完成，且由于很多開(kāi)發(fā)商缺乏與管理公司協(xié)同合作的經(jīng)驗(yàn)和能力，面對(duì)管理公司提出的各種要求不知所措，這也需要酒店顧問(wèn)公司通過(guò)前期商務(wù)談判幫助開(kāi)發(fā)商正式引入管理公司并爭(zhēng)取相應(yīng)的權(quán)益，此外，酒店管理公司的確定也可更好幫助開(kāi)發(fā)商按時(shí)順利的推進(jìn)酒店建設(shè)工程。

3.3 開(kāi)業(yè)籌備指導(dǎo)服務(wù)

打造一家高品質(zhì)酒店，開(kāi)發(fā)建設(shè)是首要前提，然酒店要順利開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，設(shè)備和物品采購(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理體系建立、酒店服務(wù)規(guī)范w系、酒店人力資源儲(chǔ)備、市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)備試運(yùn)營(yíng)、開(kāi)業(yè)儀式籌備、酒店試營(yíng)業(yè)等開(kāi)業(yè)指導(dǎo)也必不可少，針對(duì)第一次介入酒店業(yè)的開(kāi)發(fā)商，酒店策劃顧問(wèn)還應(yīng)根據(jù)需求制定詳細(xì)的開(kāi)業(yè)籌備計(jì)劃書(shū)。（對(duì)于引入知名國(guó)際/國(guó)內(nèi)品牌的酒店，開(kāi)業(yè)籌備指導(dǎo)由品牌管理公司指導(dǎo)完成，該顧問(wèn)環(huán)節(jié)主要針對(duì)自營(yíng)酒店項(xiàng)目）

酒店大型設(shè)備及系統(tǒng)采購(gòu)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容：包括對(duì)甲方提供的電梯、消防、暖通、給排水、強(qiáng)弱電等各采購(gòu)項(xiàng)目的采購(gòu)任務(wù)書(shū)、服務(wù)建議書(shū)、采購(gòu)合同等采購(gòu)文件提出優(yōu)化建議。

酒店開(kāi)業(yè)物品采購(gòu)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容：開(kāi)業(yè)物品包括FF&E類（固定裝置和設(shè)備，裝飾布藝，織物、裝飾燈具、藝術(shù)飾品、地毯等）；OS&E類（運(yùn)營(yíng)用品和設(shè)備，家具、器皿、視聽(tīng)設(shè)備等），顧問(wèn)公司需根據(jù)功能布局、經(jīng)營(yíng)情況假設(shè)、業(yè)主投資概算編制開(kāi)業(yè)采購(gòu)預(yù)算，審查及界定。

經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃編制：建立組織機(jī)構(gòu)、管理制度、管理流程、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量控制體系等。

服務(wù)規(guī)范體系服務(wù)內(nèi)容：包括酒店房務(wù)（前臺(tái)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮賓車隊(duì)、通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、客房服務(wù)、公共區(qū)域、洗衣服務(wù)、客戶接待綜合服務(wù)等）、餐飲（中餐、宴會(huì)、西餐、咖啡廳、大堂吧等）、康樂(lè)（SPA中心、健身、泳池等）、會(huì)議等板塊的管理體系和服務(wù)規(guī)范。

人力資源體系建立：建立人事管理制度、定義崗位責(zé)任及人員編制；設(shè)計(jì)薪酬福利體系、編寫(xiě)員工手冊(cè)、制定培訓(xùn)計(jì)劃等。

酒店?duì)I銷體系建立：制定酒店?duì)I銷戰(zhàn)略，組建和培訓(xùn)酒店?duì)I銷團(tuán)隊(duì)；建立酒店?duì)I銷團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和管理制度；建立酒店?duì)I銷網(wǎng)絡(luò)。（網(wǎng)站、官方微信、官方微博等）；酒店總體VI規(guī)范；設(shè)計(jì)酒店宣傳資料文稿圖片系統(tǒng)；提供酒店印刷品樣本及清單；設(shè)計(jì)酒店市場(chǎng)銷售方案及價(jià)格體系等。

設(shè)備試運(yùn)營(yíng)：所有機(jī)電設(shè)備提前15-30天試運(yùn)行，測(cè)試其性能；特別是空調(diào)及強(qiáng)電，給排水部份。

開(kāi)業(yè)儀式籌備：自選管理團(tuán)隊(duì)或酒店管理公司制定方案，成立專職小組；聘請(qǐng)專業(yè)推廣公司全面執(zhí)行；準(zhǔn)備及排練（3個(gè)月）；現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)模擬演習(xí)，各崗位模擬開(kāi)業(yè)后正常運(yùn)作。

酒店試營(yíng)業(yè)：提前一個(gè)半月作部份及全面清潔；30天內(nèi)全面準(zhǔn)備試營(yíng)業(yè)；各部負(fù)責(zé)所管區(qū)域，公共部份由管家部全面負(fù)責(zé)；特別注意房間異味的清除。

3.4 升級(jí)改造指導(dǎo)

時(shí)代在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步。酒店客房、餐飲、會(huì)議、康體娛樂(lè)、后勤等各個(gè)版塊的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)都有可能不斷演進(jìn)，而自身?xiàng)l件可能受建筑等條件制約，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力逐漸退化。受酒店使用損耗和市場(chǎng)發(fā)展影響，一般一家酒店經(jīng)營(yíng)5-8年后或?qū)⒚媾R提升改造，這樣酒店就需要顧問(wèn)公司根據(jù)市場(chǎng)需求編制新一輪的定位提升方案。

若一家酒店在建設(shè)前期就選擇了合適的酒店顧問(wèn)公司，那么在早期的定位策劃和可研報(bào)告中就會(huì)有一些前瞻性的定位，比如酒店在規(guī)模體量、客房面積、功能設(shè)施等方面就會(huì)預(yù)先對(duì)未來(lái)至少10年的市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并一定程度超前開(kāi)發(fā)，那么酒店在后期的改造升級(jí)中需要投入的資金、時(shí)間、資源就比較少，只需根據(jù)市場(chǎng)做一些補(bǔ)充定位或定位提升，并在內(nèi)裝設(shè)計(jì)上進(jìn)行更新，從而減少建筑結(jié)構(gòu)、功能布局方面的大型整改。

4 酒店定位策劃和可行性分析報(bào)告涉及的學(xué)科論

一個(gè)酒店的開(kāi)發(fā)-建成-運(yùn)營(yíng)-持續(xù)發(fā)展，必然是多方人員共同參與努力的結(jié)果，也是各方人員在不同的立場(chǎng)上提出問(wèn)題，通過(guò)討論、溝通、整合形成的共識(shí)。從學(xué)科性質(zhì)分析，現(xiàn)代酒店開(kāi)發(fā)幾乎涉及了多門學(xué)科理論，市場(chǎng)、建筑和設(shè)計(jì)、藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等多門學(xué)科相互關(guān)聯(lián)、借鑒和融合，形成了全新的開(kāi)放的系統(tǒng)的體系，使酒店的建設(shè)和發(fā)展有了系統(tǒng)的理論依據(jù)和保障。

市場(chǎng)學(xué)相關(guān)：針對(duì)市場(chǎng)目標(biāo)群體的年齡、收入、需求、行為習(xí)慣等特征，確定酒店未來(lái)客源群體的構(gòu)成。

建筑和設(shè)計(jì)相關(guān)：酒店經(jīng)營(yíng)需要以建筑為媒介基礎(chǔ)，同時(shí)，酒店品牌檔次直接由室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修所展現(xiàn)。

文化相關(guān)：企業(yè)文化和酒店形象識(shí)別，文化內(nèi)涵幾乎可以滲透到酒店建筑和設(shè)計(jì)、甚至經(jīng)營(yíng)管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中。

經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)：酒店提供的服務(wù)和客房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種商品，酒店的建設(shè)成本、投資回報(bào)率、利潤(rùn)率等因素對(duì)酒店設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)有直接影響，酒店開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)特征可形成投資可行性研究結(jié)論。

管理學(xué)相關(guān)：酒店管理模式，會(huì)深刻影響到酒店內(nèi)部功能布局以及服務(wù)流線的布置。

5 結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代酒店規(guī)?；虼蠡蛐　n次或高或低，類型更是豐富多彩，但其發(fā)展的階段性和生命周期是恒定不變的。為讓酒店在有限的生命力延續(xù)性更強(qiáng)、綻放更多光輝，實(shí)現(xiàn)并超越酒店投資的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，唯有關(guān)注并重視其投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)階段和環(huán)節(jié)，步步為營(yíng)。

而對(duì)應(yīng)于酒店發(fā)展不同設(shè)計(jì)階段的要求，可將定位策劃報(bào)告分階段制定，并不斷深入和細(xì)化，將加強(qiáng)酒店持續(xù)開(kāi)發(fā)的科學(xué)性和可操作性。

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