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1財(cái)務(wù)報(bào)表分析相關(guān)概述

（一）重要性

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表可以及時(shí)且充分的反映出企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財(cái)務(wù)報(bào)表的表面數(shù)據(jù)來知悉企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的話，那將會(huì)造成一定的局限性，因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平與經(jīng)營(yíng)成果。這就需要我們對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，將可以準(zhǔn)確且全面的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)企業(yè)的預(yù)算完成情況進(jìn)行細(xì)致的核實(shí)，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員進(jìn)行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵(lì)機(jī)制。

（二）基本內(nèi)容

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實(shí)際分析的核心與側(cè)重點(diǎn)各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析主要包含了三個(gè)方面的基本內(nèi)容，即對(duì)企業(yè)的實(shí)際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。這三項(xiàng)內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補(bǔ)作用的，可以為企業(yè)的會(huì)計(jì)信息使用者提供更為可靠的會(huì)計(jì)信息。那么，在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，能夠促使企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營(yíng)運(yùn)能力同時(shí)作用的結(jié)果。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限之處

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加

影響了財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及的面很廣，并有一種特殊的預(yù)售制度，因此，它的項(xiàng)目預(yù)售到收入確定，需要經(jīng)歷一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過程。一般來說，最少要花費(fèi)幾個(gè)月的時(shí)間，有時(shí)甚至?xí)枰獛啄甑臅r(shí)間。那么，應(yīng)收賬款就是一個(gè)較大的問題，它不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債，同時(shí)還會(huì)大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表則無法準(zhǔn)確反映出企業(yè)實(shí)際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費(fèi)用會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益

從而導(dǎo)致報(bào)表使用者無法準(zhǔn)確判斷出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用都應(yīng)該計(jì)入到期間費(fèi)用當(dāng)中去，并直接劃入當(dāng)期損益。這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴(yán)重的虧損情況，即使看到隱含的利潤(rùn)，但是卻無法真實(shí)的反映出來。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的科學(xué)方法

（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來重新分析其應(yīng)收賬款

并確認(rèn)實(shí)際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長(zhǎng)，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實(shí)際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對(duì)一次性付款方式，我們就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，把收款項(xiàng)全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來進(jìn)行確認(rèn)，一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時(shí)間還存在費(fèi)用欠賬情況，財(cái)務(wù)報(bào)表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實(shí)際欠付金額進(jìn)行詳細(xì)且及時(shí)的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房?jī)r(jià)的30%，就不可以確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項(xiàng)全部到齊為核心標(biāo)準(zhǔn)來確認(rèn)最終收入。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并進(jìn)行銷售稅金的計(jì)提。

（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則來合理整改房地產(chǎn)

企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費(fèi)用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對(duì)金融市場(chǎng)與價(jià)值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因?yàn)樵谌蚪?jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)顯然已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時(shí)做好相關(guān)的資本市場(chǎng)與財(cái)務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

（3）我們還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)合理的分析與研究

以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購(gòu)置一個(gè)并沒有經(jīng)過開發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價(jià)格進(jìn)行細(xì)致比較后開展相關(guān)的評(píng)估工作。在評(píng)估過后，對(duì)于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以確認(rèn)為土地增值額。對(duì)于一些本來應(yīng)該入賬而并沒有實(shí)際入賬的工程款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過預(yù)算或估算的方式來進(jìn)行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費(fèi)用配比較為合理可行，并對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項(xiàng)期間費(fèi)用進(jìn)行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

（1）充分利用財(cái)務(wù)報(bào)表外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)狀況。因此，我們就應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的大量表外信息進(jìn)行合理的分析與運(yùn)用，并選擇合適的會(huì)計(jì)分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。

（2）重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實(shí)。因此，我們就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的分析，讓其對(duì)企業(yè)的相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)發(fā)揮出切實(shí)的指導(dǎo)性作用，并對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束而造成的不良影響。這樣，財(cái)務(wù)報(bào)表分析則可以準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的償債能力。

5結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，它的財(cái)務(wù)管理工作有著更為關(guān)鍵的地位與作用。其中，財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作更是重中之重。它主要是指在財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容的基礎(chǔ)上，采取一定的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法來確保企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表信息的真實(shí)可靠性。如果我們采取了合適的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，則可以更好的滿足企業(yè)與一些利益集團(tuán)的決策需求，而且還可以有效滿足企業(yè)內(nèi)部的管理決策需求。因此，我們說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作最為根本的任務(wù)就是要把實(shí)際產(chǎn)生的報(bào)表數(shù)據(jù)合理轉(zhuǎn)化成有利于推動(dòng)特定決策發(fā)展的信息，確保房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值不斷增加。

作者：程紅單位：新京集團(tuán)重慶置業(yè)有限公司