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一、簡要案情

被告張某與第三人陳某是夫妻關(guān)系，第三人長期在外工作，且不常回家。被告的祖遺房屋被拆遷，被告拿到拆遷款后又添加一些錢購得市區(qū)某地70平方米的房屋一套。兩年后，被告找到某中介公司要求出售該房。原告李某欲買房，

也在該中介登記。經(jīng)中介撮合，雙方以10萬元價格成交。之后，中介公司要求被告出具相關(guān)手續(xù)，被告即到某街道辦事處開出了“其丈夫已經(jīng)死亡，且己未再婚”的證明。后中介帶雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，原告領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。原告隨后對該房屋進行了裝修并入住至今。后第三人發(fā)現(xiàn)該房屋被賣，即找到房屋管理部門，稱其妻隱瞞事實，謊稱自己死亡，要求撤銷原告的房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋管理部門根據(jù)第三人的請求和出具的相關(guān)證據(jù)，撤銷了原告的產(chǎn)權(quán)證，并通知原告恢復(fù)了被告的產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)原告以張某為被告，以陳某為第三人訴至法院，要求確認其房屋買賣合同有效，保護他的合法權(quán)益。

在《物權(quán)法》頒布之前，立法上沒有明確規(guī)定，學(xué)界爭論頗大，主流觀點是持否定態(tài)度的。此種立法及理論上的不明導(dǎo)致了審判實踐上的混亂。新頒布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》可以說是我國民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度就是其中一項重要制度?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。以上案例中涉及的問題用《物權(quán)法》的該歸定來解決就不會存在任何爭議了。案中的原告受讓不動產(chǎn)房屋主觀上是善意，即他有理由信賴第三人有權(quán)處分該房屋，并以合理的價格轉(zhuǎn)讓，且辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記，他就取得了該房屋的所有權(quán)。案中第三人陳某的損失有權(quán)向本案中的被告張某追償。

二、不動產(chǎn)善意取得的概念性界定

傳統(tǒng)的善意取得概念，將標的物限定為動產(chǎn)，一般表述為：無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人（占有人）賠償損失。

本文描述的不動產(chǎn)善意取得，是將善意取得的標的擴張到不動產(chǎn)領(lǐng)域，包括諸如船舶、車輛、飛行器等以登記為公示方式的特殊動產(chǎn)。但此處的不動產(chǎn)不包括未經(jīng)登記的不動產(chǎn)。我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系。

綜上，我將不動產(chǎn)善意取得界定為：第三人出于善意信賴不動產(chǎn)（包括以登記為公示方式的特殊動產(chǎn)）登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時取得不動產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請求登記記載的權(quán)利人或有過錯的登記機關(guān)賠償損失。

三、對不動產(chǎn)善意取得的態(tài)度及其評析

我國現(xiàn)行法律體系對不動產(chǎn)登記采用了登記生效主義的體例。在房屋產(chǎn)權(quán)變動方面，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“非經(jīng)登記，土地和房屋不發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)和消滅的法律效力”?！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力。”建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！?003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案的運用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔……”，該條并沒有改變登記作為不動產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生，變更的生效要件的立場，只是針對我國缺乏健全規(guī)范的登記制度的現(xiàn)狀，明確責任、風險承擔的做法。至于我國目前的登記機關(guān)是實行形式審查還是實質(zhì)審查，尚存爭議。但主流觀點認為我國宜采用實質(zhì)審查主義。根據(jù)對我國現(xiàn)行登記制度的分析，我們可以清楚地看到，在我國現(xiàn)行的登記制度下，登記應(yīng)具有公信力，從而，善意取得制度有適用于不動產(chǎn)的空間。

四、《物權(quán)法》頒布前善意取得的法律狀況

《物權(quán)法》之前我國立法上沒有明文規(guī)定不動產(chǎn)的善意取得問題，但現(xiàn)行法中有一條明顯涉及該問題，這就是《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若

干問題的意見》第89條的規(guī)定：“共同共有人對只有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！睂υ摋l司法解釋，學(xué)者有三種看法：第一種看法認為，本條司法解釋確立了我國的

善意取得制度，在司法實務(wù)中依照這一司法解釋，全面適用善意取得原則；第二種看法認為，本條司法解釋明文限制在共同共有財產(chǎn)交易的場合，才適用善意取得制度，在更廣闊的一般財產(chǎn)的交易場合，則排除在外，因而，確立中國完整的善意取得制度，路途尚遠；第三種看法從該司法解釋演變生成的歷程出發(fā)，認為，本條司法解釋規(guī)定對共同共有財產(chǎn)可以適用善意取得制度，其實仍然是指共同共有的不動產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋。筆者贊成第三種觀點，因為它綜合運用了語法解釋，系統(tǒng)解釋、歷史解釋、字面解釋的方法對該條文字進行理解，由此可見，我國只是部分承認了不動產(chǎn)的善意取得制度，對于共同共有不動產(chǎn)以外的因登記瑕疵而產(chǎn)生的不動產(chǎn)善意取得制度未作規(guī)定。同時，我們還要看到，這種司法解釋對不動產(chǎn)善意取得的承認從效力上，明確性上，可操作性上都是不夠的。因此，盡管該司法解釋早在1988年就通過了，但在實踐中遇到此類案件時，不同法院仍有不同的理解，從而產(chǎn)生不同的判決。比如，有這樣一個案子：孫某與丁某系夫妻關(guān)系，共同經(jīng)營拉達轎車一輛，因家庭矛盾，夫妻發(fā)生糾紛，妻丁某于92年2月14日，在未與其夫?qū)O某協(xié)商的情況下，以8萬元價格把轎車賣給了李某甲，并于當天到市交通部門，謊稱其夫?qū)O某外出辦事，辦理了車輛過戶手續(xù)，把車籍轉(zhuǎn)到李某甲名下，但雙方未交車交款。后丁某覺得8萬元價格低，又于2月22日將車以8萬4千元的價格賣給李某乙，當日李某乙向丁某付清了車款，丁某將車交給了李某乙，但未辦理車籍過戶手續(xù)。次日，原告孫某發(fā)覺此事，立即將行車證扣留并起訴至法院，請求法院對擅自出賣的轎車確權(quán)。經(jīng)法院查明：轎車系孫某、丁某的夫妻共有財產(chǎn)，丁某未與夫協(xié)商擅自處分該共有財產(chǎn)。但李某甲、李某乙二人對丁某的擅自處分行為皆不知情，屬善意。法院根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第六十一條、第七十八條及有關(guān)法律規(guī)定，判決如下：一、丁某與李某甲間的買賣無效；二、轎車歸原告孫某和丁某共有；三、丁某與李某乙間的買賣無效，丁某返還給李某乙車款，并賠償占有此款期間的利息151.20元；四、發(fā)生糾紛期間的汽車經(jīng)營損失，由被告丁某承擔。在本案中，法院就沒有適用該司法解釋來保護善意第三人對轎車的所有權(quán)。

五、對不動產(chǎn)善意取得制度的態(tài)度及其評析

肯定說中具代表性的觀點有如下幾種。認為：“既然不動產(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏，未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，則從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)”。這就是從登記瑕疵的不可避免性和維護交易安全的角度出發(fā)論證不動產(chǎn)善意取得的必要性。另有學(xué)者從善意取得制度的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行登記效力制度出發(fā)進行論證。例如，認為不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)是占有、登記；其制度基礎(chǔ)是登記生效主義，賦予登記以公信力。還有觀點認為，不動產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)是人的互相尊重，不動產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟基礎(chǔ)是交易安全；不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)是登記公示推定力與公信力。還有從維護不動產(chǎn)登記的公信力，保障不動產(chǎn)交易安全與便捷，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序，構(gòu)建完善的善意取得制度角度論證了建立不動產(chǎn)善意取得制度的必要性?？傮w而言，持肯定說的學(xué)者分別從不同角度論證了善意取得制度應(yīng)可以適用不動產(chǎn)領(lǐng)域，雖然論證得不是很全面，但仍具有一定的啟發(fā)性。

否定說分為兩種觀點。第一種觀點認為不動產(chǎn)登記具有公信力，通過公信原則對不動產(chǎn)交易安全給予保護便已足夠，不必另設(shè)不動產(chǎn)善意取得制度。這就涉及到登記公信力和善意取得制度的關(guān)系問題。所謂物權(quán)登記的公信力是指：物權(quán)登記機關(guān)在其物權(quán)登記簿上所作的各種登記，具有使社會公眾相信其正確，全面的效力。以上那種將登記的公信力和善意取得制度相分離的觀點是錯誤的。通過公信原則保護善意第三人的利益不符合物權(quán)法定原則。根據(jù)這一原則，不僅物權(quán)的種類、內(nèi)容不得任意創(chuàng)設(shè)，就是物權(quán)的取得方式亦應(yīng)符合法律規(guī)定，否則不予承認。而物權(quán)取得方式，根據(jù)各國法律規(guī)定，只有原始取得（如添附）與繼受取得（如買賣），卻并沒有公信原則可作為物權(quán)取得方式的。因此，公信力作為一項制度，欲使受讓人取得受讓物權(quán)，非善意取得制度不可。綜上，登記公信原則與善意取得制度的關(guān)系應(yīng)表述為：公信力是善意取得制度的法律基礎(chǔ)，善意取得制度是公信力的結(jié)果與表現(xiàn)，基于動產(chǎn)占有的公信力推導(dǎo)出了動產(chǎn)的善意取得，基于不動產(chǎn)登記的公信力演繹出了不動產(chǎn)的善意取得。

否定說的第二種觀點認為，當代不動產(chǎn)普遍建立了不動產(chǎn)登記制度，由于不動產(chǎn)登記薄的普通公開性，任何人均不得宣告自己不知道登記的內(nèi)容，這樣，主觀意義的善意已經(jīng)不再有可能得到確認。這種觀點是值得商榷的。首先，它沒有認識到登記瑕疵的不可避免性。盡管在承認登記公信力的國家，登記實行實質(zhì)審查，但由于各方面原因，并不能使登記恒為準確。其次，該觀點隱含著這樣一個理念，即公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，而在不動產(chǎn)領(lǐng)域，只有推定的客觀善意，而無主觀標準，因此，無法適用善意取得制度。那么，何為主觀意義的善意，何為客觀意義的善意，該觀點中并未解釋清楚。所以，否定不動產(chǎn)善意取得制度的觀點是值得商榷的。

六、結(jié)束語

善意取得制度，是一種犧牲財產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為價價，來保障財產(chǎn)交易的動的安全的制度。在現(xiàn)代社會，該制度應(yīng)該從單純適用于動產(chǎn)領(lǐng)域擴大到適用不動產(chǎn)領(lǐng)域，本文從比較法角度，我國法律現(xiàn)狀角度，學(xué)界各種觀點評析角度論證了建立不動產(chǎn)善意取得制度的必要性。

我們還要注意到，不動產(chǎn)善意取得制度并非價值中立的，它天然地偏向于第三人，這是不可避免的，就像所有權(quán)制度天然地偏向所有權(quán)人一樣，不同制度具有的不同價值偏向在一個法律體系內(nèi)相互作用，最終可以達到一定程序的價值中立。但我們?nèi)钥梢栽谥贫仍试S的范圍內(nèi)進行一定的校正。針對不動產(chǎn)善意取取對第三人利益傾斜的校正措施主要包括：健全過戶登記制度，減少錯誤（統(tǒng)一對不動產(chǎn)進行登記的法律，先制定實體法意義上的物權(quán)法，再制定程序法意義上的不動產(chǎn)登記法；統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)；建立更正登記制度；要求產(chǎn)權(quán)人在過戶登記時提供更詳盡的資料）；建立預(yù)告登記制度，完善登記異議制度；建立登記錯誤賠償制度，在真正權(quán)利人因第三人的善意取得而受損的情況下，由無權(quán)處分人，有過錯的登記機關(guān)或由補償或保險基金進行賠償；對善意的限制性界定等。