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一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險類型

房地產(chǎn)行業(yè)的項目開發(fā)和經(jīng)營管理中所涵蓋的范圍比較廣，對項目產(chǎn)生影響的因素也自然比較多。下面將對房地產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險進(jìn)行分析：

（一）人為風(fēng)險。

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，會存在一些人為風(fēng)險，主要是由于一些人為原因使得房地產(chǎn)的經(jīng)營中常常造成一些不良影響，也就是人為風(fēng)險。在整個項目的經(jīng)營過程中，每一個工作環(huán)節(jié)都與人有著直接的關(guān)系，存在的風(fēng)險類型也十分復(fù)雜，人為的風(fēng)險因素對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)有著重要的影響，如果不能及時的對人為風(fēng)險進(jìn)行控制，那么將會對房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險一般分為以下幾個原因，首先是宏觀政策風(fēng)險，對企業(yè)能夠造成最直接影響的就是財政政策和金融政策，這些都影響著房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和開發(fā)。其次是投資環(huán)境帶來的風(fēng)險，例如資金渠道和銷售市場當(dāng)下的環(huán)境等，這些都將關(guān)系到項目的成敗。

（三）自然風(fēng)險。

工程項目所在的地區(qū)和環(huán)境等會對房地產(chǎn)的經(jīng)營造成影響，例如雨雪天氣或者沙塵暴等天氣，都會對項目施工造成很大的影響，各個地區(qū)的天氣和自然條件都有所不同，因此在自然災(zāi)害上可能會給業(yè)主帶來無法估計的風(fēng)險。

（四）不可預(yù)見風(fēng)險。

不可預(yù)見風(fēng)險也就是沒有任何預(yù)測突出起來對項目造成威脅的風(fēng)險。主要包括：設(shè)計和研發(fā)過程中存在的不可預(yù)見風(fēng)險、項目施工階段所存在的風(fēng)險、銷售階段存在的風(fēng)險以及其他不可預(yù)測風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)在項目的經(jīng)營過程中遭遇的風(fēng)險，可能會對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)無法在市場競爭中繼續(xù)生存，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，對項目經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行分析是十分必要的。

（一）強(qiáng)化對經(jīng)營環(huán)境的分析。

項目的經(jīng)營環(huán)境對房地產(chǎn)的經(jīng)營所造成的影響是十分巨大的，如果沒有對經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的控制，那么很有可能造成企業(yè)的經(jīng)營損失。房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境通?？梢苑譃閮?nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，外部環(huán)境主要包含了經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和政治因素等，這些都會在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中產(chǎn)生作用，而且這些外部環(huán)境存在著不穩(wěn)定性，隨時都有可能發(fā)生變化。因此一定要重視起環(huán)境所帶來的影響，將內(nèi)部和外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合，找到適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，努力提升企業(yè)自身的競爭力，并在市場大環(huán)境的變化中做到因勢利導(dǎo)，隨著環(huán)境的變化來不斷的調(diào)整企業(yè)經(jīng)營活動。

（二）強(qiáng)化市場調(diào)查和預(yù)測工作。

在房地產(chǎn)開大項目之前，首先應(yīng)明確項目開發(fā)和經(jīng)營的目的，當(dāng)然一般情況下房地產(chǎn)的開發(fā)都是以經(jīng)營和銷售盈利為主要目的的，這就需要企業(yè)對消費(fèi)者市場進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查。只有對市場有了充分的了解，才能更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營的目的。近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求也越來越高，在消費(fèi)上已經(jīng)越來越趨向于個性化特征。面對消費(fèi)者這樣的心理變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變傳統(tǒng)的建筑思想，不僅要滿足人們基本的生活要求，同時應(yīng)在設(shè)計和環(huán)境等方面都不斷的提升，滿足人們對高品質(zhì)生活的追求。

（三）強(qiáng)化監(jiān)管力度。

在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中是最容易出現(xiàn)風(fēng)險的階段，因此在建設(shè)階段應(yīng)不斷的強(qiáng)化監(jiān)管工作力度。房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請優(yōu)秀的監(jiān)理公司和專業(yè)監(jiān)理人員來對項目進(jìn)行監(jiān)管，保證資金順暢。由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)具有很強(qiáng)的專業(yè)性和實(shí)踐性，因此在建設(shè)過程中一定要聘請具有專業(yè)資質(zhì)的建立隊伍來進(jìn)行監(jiān)管，以便減少項目質(zhì)量上的問題。

（四）不斷提升物業(yè)管理水平。

在房地產(chǎn)經(jīng)營中，物業(yè)管理的水平對項目的價值有著重要影響。在現(xiàn)代社會發(fā)展中，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，而物業(yè)管理如果不能及時的為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，那么房地產(chǎn)整個項目的形象乃至整個企業(yè)的形象都會在消費(fèi)者心目中大打折扣，不僅不能為企業(yè)提供幫助，反而起到了阻礙性的作用。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要在重視企業(yè)的開發(fā)同時重視起管理，在看重銷售利潤的同時也對售后服務(wù)有所加強(qiáng)，這樣才能使企業(yè)始終在市場行業(yè)中立于不敗之地。我國的房地產(chǎn)改革發(fā)展時間尚短，在物業(yè)管理方面仍然存在著一定的欠缺，怎樣提升管理水平還需要在未來的發(fā)展中不斷探索。

（五）強(qiáng)化管理、縮短項目投資。

在房地產(chǎn)的項目開發(fā)建設(shè)過程中，建設(shè)的時間越長存在的不確定因素就越多，自然也會存在更多的風(fēng)險。因此，縮短項目建設(shè)的周期，不僅是對企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)提供了方便，同時也能有效的減少建設(shè)過程中存在的一系列項目風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)來說這無疑是十分有利的。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的幫助，近年來房地產(chǎn)行業(yè)一直保持著發(fā)展的態(tài)勢，但市場環(huán)境所帶來的壓力也使房地產(chǎn)企業(yè)受到了不少的壓力。在房地產(chǎn)的經(jīng)營管理中，對風(fēng)險的管理和控制是十分重要的環(huán)節(jié)，怎樣對經(jīng)營中的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和開發(fā)中最關(guān)鍵的問題。要想保證房地產(chǎn)企業(yè)在市場中保持平穩(wěn)的發(fā)展，提高企業(yè)的競爭力，就一定要對企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行分析，并采取必要的應(yīng)對措施，保證房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中占有一席之地，能夠健康的發(fā)展。

作者：崔爽 單位：天津市公用公房經(jīng)營管理處