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摘要：2016年5月1日起，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面推行“營(yíng)改增”的試點(diǎn)，這也是營(yíng)改增工作的全新領(lǐng)域的嘗試。通過(guò)“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)行業(yè)可以進(jìn)一步降低對(duì)開(kāi)發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)，降低產(chǎn)品成本，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)需求方獲取產(chǎn)品的代價(jià)與購(gòu)買方式，這也勢(shì)必造成企業(yè)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)報(bào)表的新變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及企業(yè)眾多，包括上下游各類型企業(yè)，因此，本研究具體分析“營(yíng)改增”條件下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下游的會(huì)計(jì)的影響，包括購(gòu)入土地使用權(quán)限、不動(dòng)產(chǎn)、租入資產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)問(wèn)題。本研究中結(jié)合A公司為例，具體分析“營(yíng)改增”條件下的企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)水平，探析對(duì)下游企業(yè)會(huì)計(jì)的影響，并提出應(yīng)當(dāng)如何更好應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；下游企業(yè)；會(huì)計(jì)；影響

早在2012年1月我國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始“營(yíng)改增”的試點(diǎn)工作，進(jìn)入8月，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍，全國(guó)超過(guò)10個(gè)省市的多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域建立試點(diǎn)。2013年8月，交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也投入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)，2014年1月，我國(guó)鐵路、郵政領(lǐng)域同樣列入試點(diǎn)。2014年，6月，電信業(yè)進(jìn)入到試點(diǎn)行列?？梢哉f(shuō)，“十二五規(guī)劃”的一項(xiàng)重要稅制改革內(nèi)容就是“營(yíng)改增”，這也是我國(guó)稅收發(fā)展歷程之中，至關(guān)重要的一次里程碑式的改革。通過(guò)“營(yíng)改增”解決了規(guī)避重復(fù)征稅，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)等一系列問(wèn)題。通過(guò)“營(yíng)改增”更加極大程度降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，在改善下游企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況方面具有重要意義。本研究從會(huì)計(jì)核算視角出發(fā)，分析房地產(chǎn)行業(yè)中“營(yíng)改增”后對(duì)下游企業(yè)會(huì)計(jì)方面的影響。

一、“營(yíng)改增”

“營(yíng)改增”主要是指營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，也就是對(duì)本應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅相關(guān)稅項(xiàng)調(diào)整為增值稅稅項(xiàng)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”主要是指房地產(chǎn)行業(yè)之中本應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅部分調(diào)整為增值稅。具體包括增值納稅人、征稅范圍、計(jì)稅方式、稅率以及相關(guān)要素均進(jìn)行變更。

二、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”的必要性

我國(guó)一直以來(lái)采取的是營(yíng)業(yè)稅與增值稅平行征收的稅收機(jī)制，這種發(fā)展方式已經(jīng)在我國(guó)存在了十幾年，在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出一些問(wèn)題，其中最為嚴(yán)重的就是重復(fù)征稅的問(wèn)題，另外也表現(xiàn)為增值稅抵扣鏈人為斷鏈情況。隨著我國(guó)在2012年之后進(jìn)行“營(yíng)改增”試點(diǎn)改革，可以得出這樣的結(jié)論，“營(yíng)改增”能更好地促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)也需要進(jìn)行“營(yíng)改增”的稅制改革：

（一）克服流轉(zhuǎn)之間發(fā)生的稅種平行征收矛盾

平行征稅環(huán)境中，增值稅課稅對(duì)象主要是指貨品，營(yíng)業(yè)稅課稅方向則是勞務(wù)。課稅方向上的極端性在實(shí)際生產(chǎn)活動(dòng)中并不可能出現(xiàn)，因?yàn)椴⒉淮嬖诩冐浳锘蛘呒儎趧?wù)，通常情況是兩者之間的彼此結(jié)合，例如銷售產(chǎn)品的同時(shí)也附加勞務(wù)；大部分勞務(wù)銷售之中也包括貨物。而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多樣性條件下，貨物還是勞務(wù)，或者說(shuō)兩者的融合形式，對(duì)課稅對(duì)象而言難度較大，在無(wú)形之中增加了稅收征管困難。分屬不同單位征收稅種，使得混合銷售行為在進(jìn)行征稅時(shí)容易出現(xiàn)征管較差的情況，進(jìn)一步降低征管工作效率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為之中主要涉稅項(xiàng)目是建筑業(yè)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)，此過(guò)程中需要與上游增值稅應(yīng)稅的建材企業(yè)之間發(fā)生購(gòu)買行為；建筑商也需要面對(duì)下游企業(yè)，提供營(yíng)業(yè)稅相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù)，當(dāng)然，這其中更加涵蓋了具體貨物銷售，為此，在進(jìn)行勞務(wù)或者貨物區(qū)分時(shí)，也會(huì)直接影響到對(duì)增值稅以及營(yíng)業(yè)稅征繳范圍。實(shí)施“營(yíng)改增”，則有效解決此項(xiàng)問(wèn)題，更加是對(duì)我國(guó)流轉(zhuǎn)稅稅收征繳問(wèn)題的一種創(chuàng)新和探索，進(jìn)一步發(fā)展了我國(guó)稅制理論和實(shí)踐研究。房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”具有必要性。

（二）避免重復(fù)征稅

房地產(chǎn)業(yè)在稅收方面具體存在交易與保有兩個(gè)環(huán)節(jié)，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)更高，這主要是因?yàn)楦黝惗惙N重復(fù)征收造成的，且征收無(wú)法抵扣上游環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納的稅金部分。營(yíng)業(yè)稅稅制環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅項(xiàng)包括安裝（3%）、不動(dòng)產(chǎn)銷售（5%）的營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目，此項(xiàng)稅收不分是否自己建造均會(huì)出現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅稅制環(huán)境中所存在的重復(fù)征收情況，令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要始終不斷擴(kuò)大對(duì)上下游環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，通過(guò)給出內(nèi)部定價(jià)形式，將稅負(fù)不斷進(jìn)行流轉(zhuǎn)，降低自身企業(yè)稅負(fù)壓力。這種情況勢(shì)必造成發(fā)展的專業(yè)化方向受阻，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也無(wú)法形成優(yōu)化，進(jìn)而對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力都造成阻礙。由此，按照我國(guó)現(xiàn)行稅收法律條文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的時(shí)候需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅，而當(dāng)房地產(chǎn)銷售的次數(shù)增多，就很容易出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，多轉(zhuǎn)讓一次，營(yíng)業(yè)稅就會(huì)多征收一次，這樣使得房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅現(xiàn)象也就越發(fā)明顯。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題國(guó)家出臺(tái)過(guò)的差額營(yíng)業(yè)額征收的優(yōu)惠政策，但這種優(yōu)惠僅是針對(duì)個(gè)別特殊情況有所規(guī)定，并沒(méi)有能夠從根本上杜絕重復(fù)征稅的現(xiàn)象。不同于營(yíng)業(yè)稅，增值稅是一種價(jià)外稅，具有“稅收中性”的特點(diǎn)，雖然兩者都是流轉(zhuǎn)稅，但前者為價(jià)內(nèi)稅，這兩種稅收在核算上有著很大的區(qū)別，而相應(yīng)的稅收體制更是有著本質(zhì)的區(qū)別。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，在實(shí)際的稅收上一般采用的是“購(gòu)進(jìn)扣稅”的方式，也就是一旦進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)行為就需要相應(yīng)的繳納稅款，對(duì)于這種納稅方式來(lái)說(shuō)，所繳納的稅款應(yīng)該是銷售時(shí)的銷項(xiàng)稅和購(gòu)進(jìn)時(shí)的進(jìn)項(xiàng)稅兩者差額的余額，就兩稅種比較，增值稅稅制更能避免重復(fù)征稅，營(yíng)造公平的稅負(fù)環(huán)境。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下游企業(yè)的會(huì)計(jì)的影響

（一）“營(yíng)改增”政策后的房地產(chǎn)下游企業(yè)會(huì)計(jì)影響理論分析

（1）購(gòu)入土地使用權(quán)會(huì)計(jì)影響。在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)中開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)轉(zhuǎn)讓價(jià)款之中11%的部分繳納增值稅，因增值稅屬于價(jià)外征稅，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)方面并不需要采取稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的考量，該土地使用權(quán)在進(jìn)行定價(jià)方面直接確定為114萬(wàn)元，且需要支付增值稅部分為12.54萬(wàn)元。隨后，依據(jù)平均年限法方式計(jì)算，年末均需繳納11.4萬(wàn)元。2年之后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，企業(yè)則能夠獲得134萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，同時(shí)依據(jù)轉(zhuǎn)讓價(jià)格之中11%銷項(xiàng)稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行增值稅增收，價(jià)稅合計(jì)可以大奧148.74萬(wàn)元。當(dāng)然，因?yàn)樵鲋刀惖膬r(jià)外征稅屬性，需要購(gòu)方來(lái)承擔(dān)此部分金額。為此，轉(zhuǎn)讓價(jià)扣除土地使用權(quán)賬面余額之后，則能夠形成轉(zhuǎn)讓利42.8萬(wàn)元?？梢?jiàn)，實(shí)施營(yíng)改增之后，有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于增值稅納稅行為，因此，企業(yè)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，在土地使用權(quán)資產(chǎn)、負(fù)債以及損益方面產(chǎn)生影響。（2）“營(yíng)改增”后會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)核算的影響。下游企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的過(guò)程中，“固定資產(chǎn)”入賬價(jià)值縮減。造成此情況的原因是實(shí)施“營(yíng)改增”之前，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅具體是銷售方主要承擔(dān)，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得轉(zhuǎn)讓收益，需要將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁至房屋售價(jià)之中。如商品房預(yù)期售價(jià)為4560萬(wàn)元，另支付5%營(yíng)業(yè)稅，由此，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)提升至4800萬(wàn)元?？鄢_(kāi)發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)的240萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，則能夠確保獲得4560萬(wàn)元。然而，實(shí)施“營(yíng)改增”后，購(gòu)買方承擔(dān)增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不需要進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，因此，售價(jià)僅為預(yù)期售價(jià)，購(gòu)買方則能夠按照預(yù)期售價(jià)進(jìn)行購(gòu)房。購(gòu)方企業(yè)方面由于需要再支付11%的進(jìn)項(xiàng)稅，此部分費(fèi)用能夠?qū)M(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)須計(jì)入資產(chǎn)部分的費(fèi)用進(jìn)行抵扣，因而并不能夠增加固定資產(chǎn)成本，僅體現(xiàn)為對(duì)“應(yīng)繳稅費(fèi)”負(fù)債方面的影響。當(dāng)然，因?yàn)楸酒诘挚?0%進(jìn)項(xiàng)稅，另外還需在第二年抵扣40%，在一定程度會(huì)對(duì)企業(yè)資金流造成一定影響。經(jīng)過(guò)“營(yíng)改增”也會(huì)對(duì)企業(yè)方面持有不動(dòng)產(chǎn)的變化產(chǎn)生影響。這與“營(yíng)改增”之后的相關(guān)成本計(jì)量降低之間存在密切關(guān)系。折舊費(fèi)用降低說(shuō)明承擔(dān)費(fèi)用降低，因此能夠?yàn)槠髽I(yè)利潤(rùn)進(jìn)一步提升提供條件。如營(yíng)改增之后企業(yè)固定資產(chǎn)初始入賬會(huì)降低120萬(wàn)元，折舊費(fèi)用因此出現(xiàn)減少情況，每期折舊6萬(wàn)元?！盃I(yíng)改增”后也會(huì)對(duì)處置不動(dòng)產(chǎn)方面產(chǎn)生影響，總體上看，企業(yè)在投資不動(dòng)產(chǎn)方面，會(huì)降低購(gòu)買環(huán)節(jié)中固定資產(chǎn)入賬價(jià)值，購(gòu)買過(guò)程中支付增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額則會(huì)進(jìn)一步增加其總的結(jié)算資金部分，但是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣則能夠有效降低應(yīng)交稅費(fèi)負(fù)債水平，而轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)企業(yè)得利將會(huì)進(jìn)一步增加。

（二）基于A企業(yè)為案例的“營(yíng)改增”對(duì)下游企業(yè)會(huì)計(jì)影響

（1）A企業(yè)情況。A企業(yè)為某地區(qū)主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，目前階段經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括10個(gè)，已經(jīng)完成項(xiàng)目共有6個(gè)，正在進(jìn)行與擬完成項(xiàng)目為4個(gè)。A企業(yè)始終堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，并提出“精準(zhǔn)投資、適銷產(chǎn)品”的核心競(jìng)爭(zhēng)策略，在經(jīng)營(yíng)銷售方面始終將管理費(fèi)用控制在合理范圍，堅(jiān)持去庫(kù)存與回款效率。為了進(jìn)一步降低負(fù)債，創(chuàng)新融資，優(yōu)化企業(yè)融資成本。在企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中收并購(gòu)部分項(xiàng)目，且此類項(xiàng)目多在長(zhǎng)三角周邊，地理位置相對(duì)優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短，且具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量以及利潤(rùn)管理都具有一定優(yōu)勢(shì)。A企業(yè)運(yùn)營(yíng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)較好，發(fā)展?jié)摿薮?。?）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下游企業(yè)的會(huì)計(jì)的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，稅負(fù)環(huán)境處于相對(duì)復(fù)雜的鏡框，項(xiàng)目成本構(gòu)成也比較復(fù)雜。且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中產(chǎn)業(yè)鏈涉及較長(zhǎng)，環(huán)節(jié)眾多，無(wú)論是設(shè)計(jì)、建材、物流還是市場(chǎng)營(yíng)銷等因素都會(huì)對(duì)且經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響。（3）對(duì)下游企業(yè)資產(chǎn)購(gòu)置成本的負(fù)面影響。本次研究中，我們假定A企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在定價(jià)上是基于穩(wěn)定成本加成條件上形成的，為此，可以得出在“營(yíng)改增”的條件下進(jìn)一步減少了企業(yè)購(gòu)置成本，對(duì)下游企業(yè)方面則產(chǎn)生利潤(rùn)增加、成本縮減等相關(guān)會(huì)計(jì)影響。但是，實(shí)際上，2017年1月份A企業(yè)在得到商品房預(yù)售許可之后，則對(duì)外公布售價(jià)情況為359050.65萬(wàn)元，根據(jù)設(shè)定的14%的營(yíng)業(yè)利率進(jìn)行計(jì)算，則發(fā)現(xiàn)本次研究中項(xiàng)目不含稅售價(jià)之間進(jìn)行對(duì)比明顯提高了18%。此情況說(shuō)明，通過(guò)“營(yíng)改增”本可以為下游企業(yè)贏得的5%的購(gòu)置成本，如今提升了13%，這樣一來(lái)，下游企業(yè)成本進(jìn)一步增加。例如，下游企業(yè)之一的X公司通過(guò)A企業(yè)進(jìn)購(gòu)的項(xiàng)目之中的營(yíng)業(yè)用房，實(shí)際建筑面積為1200平方米，而獲取增值稅專用發(fā)票上標(biāo)注的房產(chǎn)價(jià)格為6240萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額為686.5萬(wàn)元，此營(yíng)業(yè)用房的單價(jià)是5.2萬(wàn)元。假設(shè)將18%的漲幅情況進(jìn)行扣除，則此房?jī)r(jià)僅為5288.5萬(wàn)元，兩組數(shù)字之間差距達(dá)到951.5萬(wàn)元，可見(jiàn)“營(yíng)改增”在實(shí)際上并未能夠?yàn)橄掠纹髽I(yè)方面的固定資產(chǎn)投資形成優(yōu)惠，相反，還導(dǎo)致后續(xù)銷售一系列問(wèn)題。（4）下游企業(yè)“應(yīng)交增值稅”方面的積極影響。增值稅自身表現(xiàn)出“可抵扣”的屬性，對(duì)下游企業(yè)方面購(gòu)置房產(chǎn)方面如果可以及時(shí)獲得增值稅發(fā)票，則能夠產(chǎn)生數(shù)額巨大的抵扣增值稅。仍然選擇上文中X公司為例，因?yàn)橘?gòu)置用房會(huì)產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅（686.5萬(wàn)元），對(duì)這部分的稅費(fèi)其實(shí)能夠通過(guò)“應(yīng)繳稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”的項(xiàng)目當(dāng)中完成抵扣，進(jìn)而就可以降低“應(yīng)交增值稅”項(xiàng)目之中的負(fù)債數(shù)額，這樣一來(lái)就可以緩解下游企業(yè)在“應(yīng)繳增值稅”方面的壓力。（5）對(duì)下游企業(yè)現(xiàn)金流保持具有積極影響。依據(jù)2016年15號(hào)文件，即《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》之中規(guī)定，銷項(xiàng)稅額之中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)獲得2016年5月1日之后開(kāi)具合法有效增值稅扣稅憑證。前述之中所涉及到的進(jìn)項(xiàng)稅額之中，其中有60%可以在紅的扣稅憑證當(dāng)期條件下，通過(guò)銷項(xiàng)稅之中進(jìn)行抵扣；40%則屬于待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅部分。換言之，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅部分主要?jiǎng)澐譃閮赡赀M(jìn)行抵扣。這樣一來(lái)X公司，2017年3月能夠抵扣的部分為60%，2018年4月可以抵扣40%，前后相加則可以為企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)贏得大量現(xiàn)金流，對(duì)盤活企業(yè)資金方面具有一定幫助。

四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下游企業(yè)的會(huì)計(jì)的影響對(duì)策分析

“營(yíng)改增”屬于我國(guó)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的關(guān)鍵舉措，實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”更加是對(duì)流轉(zhuǎn)稅稅收機(jī)制改革的一種完善，還可以降低行業(yè)稅負(fù)，進(jìn)一步激發(fā)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力?！盃I(yíng)改增”對(duì)下游企業(yè)會(huì)計(jì)的影響對(duì)策主要包括宏觀和微觀兩個(gè)方面：

（一）宏觀方面

（1）繼續(xù)完成房?jī)r(jià)調(diào)控政策。加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控政策建設(shè)，一方面加強(qiáng)對(duì)民用商品房的重視，另一方面還需加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)用房的重視。經(jīng)營(yíng)用房需進(jìn)一步限價(jià)，不斷改善購(gòu)房貸款利息相關(guān)政策。此過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任性漲價(jià)問(wèn)題，且還對(duì)下游企業(yè)提供必要的政策激勵(lì)。進(jìn)一步刺激下游企業(yè)向不動(dòng)產(chǎn)方向進(jìn)行投資，不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，目的是為了改善樓市去庫(kù)存，且可以促進(jìn)企業(yè)形成更高水平的經(jīng)營(yíng)活力。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅發(fā)票管理。規(guī)避下游企業(yè)轉(zhuǎn)嫁不能抵扣增值稅成本問(wèn)題，促進(jìn)專用發(fā)票的科學(xué)使用，不斷提高企業(yè)對(duì)增值稅抵扣方面的意識(shí)水平。①優(yōu)選一般納稅人企業(yè)為上游供應(yīng)商。企業(yè)在供應(yīng)商選擇方面需要盡可能選定具有一定規(guī)模的，并能夠開(kāi)取增值稅專用發(fā)票的企業(yè)，盡可能避免選擇低價(jià)小供應(yīng)商，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。小型供應(yīng)商盡管可以提供更加具有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，但是一般無(wú)法開(kāi)具有效專用發(fā)票，這樣對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅管理方面存在不利因素。②完善增值稅發(fā)票管理水平。首先，由于增值稅發(fā)票的違法操作成本提高，遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的違法操作，因此，企業(yè)必須進(jìn)一步改善自身增值稅發(fā)票方面的管理和操作能力。盡可能避免出現(xiàn)人為因素導(dǎo)致的發(fā)票遺失、損毀及相關(guān)問(wèn)題。其次，增值稅發(fā)票關(guān)聯(lián)著整個(gè)行業(yè)，企業(yè)需要憑借增值稅發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)所提供的銷項(xiàng)稅發(fā)票一方面是對(duì)自身的證明，同時(shí)也是對(duì)下游企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的重要證明，為此，需要進(jìn)一步優(yōu)化對(duì)發(fā)票方面的管理，只有這樣才能夠令企業(yè)不斷提高進(jìn)項(xiàng)稅抵扣比例，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本的優(yōu)化，盡可能避免下游企業(yè)方面的稅收風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（二）微觀方面

（1）優(yōu)化下游企業(yè)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控能力。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”，下游企業(yè)是否可以及時(shí)獲取增改增專用發(fā)票影響到企業(yè)的安全生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。下游企業(yè)一方面需要加強(qiáng)自身的合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，另一方面還應(yīng)當(dāng)科學(xué)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面的經(jīng)營(yíng)管理情況，密切了解是否可以獲得增值稅專用發(fā)票；另外，還應(yīng)當(dāng)了解開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在不良經(jīng)營(yíng)和涉稅記錄問(wèn)題，堅(jiān)持定期對(duì)先關(guān)涉稅條款的合理性、合法性進(jìn)行審核。（2）加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平。不斷提高下游企業(yè)中會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力，在會(huì)計(jì)核算以及發(fā)票管理方面不斷提高業(yè)務(wù)水平，以便能夠更好應(yīng)對(duì)此方面的變化。企業(yè)需要組織人員參與應(yīng)稅會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)方面的專門培訓(xùn)，提高整體稅務(wù)辦事能力，尤其需對(duì)財(cái)務(wù)人員方面需要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。企業(yè)更加應(yīng)當(dāng)提高對(duì)增值稅發(fā)票使用方面的知識(shí)培訓(xùn)，由于此類管理工作比較復(fù)雜，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式應(yīng)當(dāng)與此相適應(yīng)，只有這樣才能真正意義上實(shí)現(xiàn)增值稅管理機(jī)制建設(shè)。（3）房地產(chǎn)行業(yè)下游企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)增值稅信息的披露。當(dāng)前階段，增值稅作為我國(guó)最重要的稅種，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。企業(yè)的運(yùn)行與發(fā)展，從財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)以及現(xiàn)金流量等方面均將會(huì)對(duì)增值稅繳納以及相關(guān)操作造成影響。會(huì)計(jì)信息水平會(huì)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響，財(cái)務(wù)報(bào)表之中能體現(xiàn)出企業(yè)在具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中的增值稅情況，但是大多數(shù)情況，企業(yè)會(huì)通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)于反應(yīng)企業(yè)當(dāng)前階段對(duì)稅費(fèi)的繳納情況。營(yíng)改增的進(jìn)一步開(kāi)展，需要財(cái)務(wù)報(bào)表方面也能夠與此相適應(yīng)進(jìn)行改良，提高增值稅披露能力，財(cái)務(wù)報(bào)表方面應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)單獨(dú)列示，從而能夠進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)報(bào)表，方便企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策，優(yōu)化使用者對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表方面的利用度。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，基于“營(yíng)改增”背景，對(duì)改善第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏，提高企業(yè)轉(zhuǎn)型速度，具有至關(guān)重要的影響。值稅抵扣鏈條的完善對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下游企業(yè)方面提供了良好的減負(fù)功能，令下游企業(yè)可以獲得充分發(fā)展環(huán)境。而在“營(yíng)改增”相關(guān)政策推動(dòng)下，理論方面認(rèn)為可以更好改善對(duì)下游企業(yè)的土地使用權(quán)；而房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”稅制改革除了有助于開(kāi)發(fā)企業(yè)，更加能夠依靠政策紅利，影響下游企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，因此，可以說(shuō)對(duì)下游企業(yè)而言具有至關(guān)重要的作用。

作者:許明簫 單位:廣東創(chuàng)新科技職業(yè)學(xué)院