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摘要:房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，成本是最為關(guān)鍵的問題之一，建立起一個成功的成本管理體系能夠使利潤最大化。建立成本管理體系，核心在于目標，在一個項目的全過程中始終以目標為核心，根據(jù)項目實際情況進行一定的調(diào)整，才能夠有效的控制成本。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)成本控制目標核心

1如何建立房地產(chǎn)目標成本管理

1．1一般流程

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，項目成本的管理一般分為四個過程:(1)項目成本優(yōu)化確定。在一個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理介入之前，首先需要做的是分析市場，根據(jù)市場的實際情況對項目成本測算，得出一個估算的成本，這個成本就是最初的項目預(yù)算，在這個項目預(yù)算中，成本的值需要足量，也就是說，在之后的項目進行過程中，原則上不能超過這個最初的預(yù)算。(2)項目成本落實。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面很廣，核算整個項目的成本并不是一件容易的事情，每一個子項的成本都決定著最終的消耗能否控制在預(yù)算之內(nèi)。一般情況下，每個子項都會落實到子項相關(guān)的部門，在落實的過程中，需要細致的控制，防止出現(xiàn)某一個方面的管理空缺，最終造成成本失控。(3)項目成本控制。成本的管理，最核心的問題無疑是成本的控制，花最經(jīng)濟的錢，做性價比最高的事情，是成本管理的終極目標。按質(zhì)按量的完成項目是基礎(chǔ)，在成本控制的過程中，雖然需要盡可能的壓低成本，但是凡是對項目質(zhì)量有所影響的部分，都堅決不能強壓成本。(4)項目成本考核。在項目成本控制的全過程中，需要有一個相對合理的指標，這就需要進行項目考核。項目成本考核的最重要內(nèi)容就是將實際項目成本與項目預(yù)算進行比較，得出差值，并對每個環(huán)節(jié)作出業(yè)績的考評，對于超出成本的部分進行總結(jié)，找出改進方法，為以后的項目成本控制找出方法。

1．2基本原則

(1)經(jīng)濟原則。房地產(chǎn)項目的成本管理，最大的目標是進行成本的控制，但不僅僅是壓縮，而是為了達到預(yù)算的目標。成本的控制中，硬件的成本不能隨意控制，偷工減料意味著項目質(zhì)量的下降，意味著工程隱患，需要去控制的，是成本浪費，以及開發(fā)資源的利用率。(2)全面掌控力原則。成本控制并不僅僅是成本控制部門的事情，也不僅僅是作出預(yù)算，最后總結(jié)經(jīng)驗，項目成本控制是一個全過程的控制，在項目行進的過程中對于每個子項都進行細致的控制，才能最終良好的控制住整個成本。項目開發(fā)從拿地，立項，到規(guī)劃設(shè)計，施工圖設(shè)計，到竣工驗收，再到銷售，在整個全過程中都進行管理控制，才能良好的控制住項目成本。(3)目標導(dǎo)向原則。項目成本控制需要有導(dǎo)向性，而導(dǎo)向性的核心就是目標，以目標成本為核心進行成本控制能夠提高效率，集中力量，解決主要問題。對于不同的子項，需要采用不同的策略，根據(jù)目標的特殊性，和整個項目的具體情況，來進行平衡和特殊處理。(4)動態(tài)管理。一個項目的行進過程中，不可能一直按照既定的方向走下去，必然會因為各種各樣的影響因素而產(chǎn)生變化，所以在管理的時候，需要根據(jù)實際情況，在大原則不變的情況下，調(diào)整管理的原則，及時進行監(jiān)督，并根據(jù)發(fā)展情況作出判斷。在不斷的調(diào)整和比較中，才能有效的控制項目成本。

1．3一般特點

項目成本管理一般情況下有四個特點，宏觀性，微觀性，綜合性和程序性。(1)宏觀性。項目成本需要對整體有很強的把控力，房地產(chǎn)開發(fā)目標成本管理需要對全過程的每一個階段，每一個方面的成本都做到嚴格管理。項目前期的拿地與設(shè)計階段，中期的施工與建設(shè)階段以及后期驗收與銷售的階段，都需要進行宏觀把控，另外在一個項目的全過程中，還需要做到對人員的把控，形成一個全面的管理系統(tǒng)。(2)微觀性。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中需要對項目的每一個點進行細致的管理，將每一個階段細化分解，然后落實到實處。項目行進過程中的每一個細節(jié)都需要進行管理考量，并且認真復(fù)核，針對目標核心進行仔細核算，才能最終達到要求。一個項目的行進過程主要包括八個階段，投資與機會的選擇階段，決策分析階段，拿地階段，設(shè)計與報批階段，施工工程招標階段，建設(shè)階段，銷售階段以及后期物業(yè)管理階段。在每一個階段都要以目標為核心，合理有力的控制成本的輸出，最終達到成本管理的效果。(3)綜合性。對于一個房地產(chǎn)的企業(yè)來說，目標成本控制需要從各個方面對成本管理進行綜合考量。一個項目的開發(fā)過程必然是綜合的，復(fù)雜的，系統(tǒng)的在進行成本管理的時候需要綜合考慮各方面因素，時間，人員，質(zhì)量控制，資源消耗等等，這些因素都與成本控制有著密不可分的聯(lián)系。同時，這些因素也制約著目標的制定，確立了合理的目標，才能最終實現(xiàn)綜合科學(xué)的成本管理。(4)程序性。一般的房地產(chǎn)開發(fā)需要遵循一般程序，成本的控制和開發(fā)程序緊密聯(lián)系。前期的時候，對于地塊的勘察研究，產(chǎn)品選擇，周邊競品等等需要有系統(tǒng)的研究，這些研究成果最終影響著項目初期的完成度。中期的時候，對于項目的招標，設(shè)計單位，施工單位的把控也非常重要，設(shè)計層面決定了一個項目質(zhì)量的好壞。后期，做好竣工驗收與銷售，直接關(guān)系到項目的整體收益。這些程序是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須要經(jīng)歷的過程，是實現(xiàn)一個完整落地的項目的必經(jīng)之路。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)離不開前中后期的這些流程，在這些流程執(zhí)行的過程中，采取相應(yīng)的辦法，才能夠穩(wěn)定的控制項目成本。

2目標成本管理體系優(yōu)劣分析

2．1目標成本管理的優(yōu)勢

以目標為核心的項目成本管理，具有很強的導(dǎo)向性，能夠有調(diào)理的，按部就班的實現(xiàn)成本控制。另外，目標成本管理能夠抓住重點，高效率的完成控制目標，避免不必要的資源浪費。

2．2一般存在的問題與不足

在實際操作的過程中，項目的復(fù)雜性決定了在成本控制的時候不可能按照既定的目標執(zhí)行，如果過于依賴目標，而不會臨場變通的話，很可能會因為程式化與實際的脫節(jié)而造成難以彌補的錯誤。

3目標成本管理操作注意事項

3．1明確目標與崗位責(zé)任制

成本管理作為實現(xiàn)利潤的基本要素，應(yīng)該作為中小房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理戰(zhàn)略目標之一。企業(yè)應(yīng)該從項目拓展論證之初就通過充分透徹的分析，研究如何來減少或者消除非增值作業(yè)，使成本達到最低。在明確目標成本之后，就需要通過責(zé)任成本將目標成本進行層層分解，明確各責(zé)任部門的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責(zé)履行情況，從而加強成本管理。

3．2控制動態(tài)成本

在整個施工的過程中間，如前文所說，成本的是一個動態(tài)變化的過程，在開發(fā)的過程中，有效的把控成本的動態(tài)變化規(guī)律以及實際情況，是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)?？刂苿討B(tài)成本會帶來很多好處，首先，可以保證成本處于可控狀態(tài)，其次，可以確保目標成本落地實現(xiàn)，再次，可以提供成本決策的依據(jù)，最后其還能在資金鏈出現(xiàn)危機的情況下滿足尋求融資渠道需要。

3．3評估與經(jīng)驗總結(jié)

將項目最終的“動態(tài)成本”與“目標成本”對比，可以評價整個項目的成本控制水平;將執(zhí)行過程“實際完成的經(jīng)濟技術(shù)指標”與“責(zé)任成本體系”中的“評價指標”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進行評估，并真正做到“優(yōu)獎劣罰”拿數(shù)據(jù)說話。在完成評估的同時，項目周期的效率性也是重要的評判標準，在整個項目過程中，任何和成本有關(guān)的環(huán)節(jié)都應(yīng)當被記錄下來，加以分析歸納總結(jié)。

4總結(jié)

一個房地產(chǎn)成本管理的過程，并不僅僅是針對某一個方面的管理，而是要從宏觀與微觀的層面上，嚴格控制項目進程的每一個階段，保證每一個階段的成本都控制在目標值的范圍之內(nèi)。另外，控制一個房地產(chǎn)項目的成本，不僅僅要在開始做好預(yù)算，設(shè)定目標，還要自始至終以這個目標為核心，在全過程中嚴格把控，并且能夠按照實際情況隨機應(yīng)變，只有這樣，才能夠有效的控制成本，穩(wěn)步的提高利潤空間。

參考文獻

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作者：黃逸民 單位：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司