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摘要：結(jié)合戰(zhàn)略管理理論，對我國物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理的基本理論與實(shí)踐進(jìn)行了探討。介紹了物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)理念，分析了我國物業(yè)管理業(yè)目前所面臨的問題和機(jī)遇，在此提出了對我國物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略制定和實(shí)施的一般方法與建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；戰(zhàn)略；管理

1我國物業(yè)管理行業(yè)存在的問題

1.1產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，體制機(jī)制不順

根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)在2006年的統(tǒng)計，我國現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)兩萬多家，在這些行業(yè)中大多數(shù)是從原房管所（處）轉(zhuǎn)變而來，或開發(fā)商自己成立的物業(yè)管理企業(yè)，管理水平參差不齊。大多數(shù)物管企業(yè)不同程度地存在產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、體制不順、機(jī)制不活、內(nèi)部管理薄弱混亂等問題，影響到企業(yè)的生存和發(fā)展，也影響總體服務(wù)水平的提高。

1.2法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展

近年來國家和地方相繼出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中大量的矛盾糾紛得不到及時的解決，司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件也缺乏法律依據(jù)難以及時處理。

1.3開發(fā)管理專業(yè)分工不明確

由于大多數(shù)物業(yè)企業(yè)尚未從開發(fā)商的售后服務(wù)中專業(yè)化地分離出來，大多數(shù)開發(fā)單位對物業(yè)管理認(rèn)識不足，缺乏物業(yè)管理的前期介入，使得相當(dāng)多的開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計，施工階段留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。

1.4業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未有效建立

在傳統(tǒng)的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動的地位。物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生初期，一度強(qiáng)調(diào)業(yè)主至上，把業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間視為主仆關(guān)系，沒能確立平等的民事主體關(guān)系。對業(yè)主和業(yè)主委員會的行為也缺乏有效的約束。隨著行業(yè)的發(fā)展，迫切需要建立在平等互利基礎(chǔ)上的雙向選擇的新型契約合同關(guān)系。

1.5物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容有待明確

在物業(yè)管理發(fā)展初期，我們一度片面強(qiáng)調(diào)一體化管理，全方位服務(wù)。這樣做不僅加大了人員開支，增添了自身負(fù)擔(dān)，也引發(fā)了一些投訴，帶人受過，甚至成為被告。

1.6收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有待規(guī)范

物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營行為，它一方面提供服務(wù)，另一方面也理應(yīng)獲得合法的利潤，因此，必須要收取服務(wù)費(fèi)，關(guān)鍵的問題是質(zhì)價相符。

2我國物業(yè)企業(yè)可實(shí)施的戰(zhàn)略管理策略

2.1基本競爭戰(zhàn)略

（1）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：該戰(zhàn)略被稱為企業(yè)競爭戰(zhàn)略中的第一戰(zhàn)略。其特點(diǎn)在于能使一個處于低成本狀態(tài)下的企業(yè)獲得比其所在產(chǎn)業(yè)一般水平更高的收益，其成本優(yōu)勢可以使企業(yè)在與對手的競爭中得到保護(hù)。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略通常和規(guī)模經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。但是我國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過多，個體規(guī)模卻很小，另外由于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不顯著的特點(diǎn)，我國現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)缺乏采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的條件。

（2）差異化戰(zhàn)略：企業(yè)采用差異化戰(zhàn)略，就是要設(shè)法使自己的產(chǎn)品或服務(wù)同其他企業(yè)相區(qū)別，在行業(yè)中樹立別具一格的經(jīng)營特色，從而在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢：一方面，越來越成熟的業(yè)主將不會認(rèn)可不得要領(lǐng)的抄襲；另一方面，企業(yè)名稱品牌會越來越重要。這種趨勢使得物業(yè)管理企業(yè)越來越重視根據(jù)自己的定位來生產(chǎn)自己的特色物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。于是，差異化戰(zhàn)略將成為物業(yè)管理企業(yè)所最普遍采用，因而也就成為最重要的一種戰(zhàn)略。

（3）專一化戰(zhàn)略：是指企業(yè)通過選擇，以行業(yè)中的一個細(xì)分市場或一組細(xì)分市場為其主攻目標(biāo)的戰(zhàn)略思想。目前我國很少有物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專一化戰(zhàn)略，僅體現(xiàn)在集中管理服務(wù)高檔商品房或經(jīng)濟(jì)適用房上。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商將進(jìn)一步分化，逐步走上功能細(xì)分與經(jīng)營細(xì)分的道路2.2擴(kuò)張性戰(zhàn)略

（1）市場滲透戰(zhàn)略：即物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)有的市場上盡量保持現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)的原有客戶，并大力爭取新的客戶。要達(dá)到這一戰(zhàn)略目的，有許多途徑，主要是：適當(dāng)降低物業(yè)管理服務(wù)的價格。通過各種優(yōu)惠去吸引競爭者的客戶；提供優(yōu)質(zhì)的售前和售后服務(wù)等。

（2）產(chǎn)品開發(fā)及創(chuàng)新戰(zhàn)略：物業(yè)管理企業(yè)可以通過聯(lián)合開發(fā)商對舊式商品房進(jìn)行更新?lián)Q代，在物業(yè)管理服務(wù)的系列中增加新的品種，或直接開發(fā)新的管理服務(wù)流程來實(shí)施這個戰(zhàn)略。

2.3多樣化戰(zhàn)略

（1）中心多樣化戰(zhàn)略：它指企業(yè)利用原有的生產(chǎn)技術(shù)條件，生產(chǎn)并經(jīng)營市場上需要的其他產(chǎn)品的戰(zhàn)略。因?yàn)檫@種戰(zhàn)略是從同一圓心向外推展業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍，故稱中心多樣化戰(zhàn)略。

（2）混合多樣化戰(zhàn)略：指企業(yè)不但把業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍擴(kuò)展到與原有業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)中，而且還擴(kuò)展到與其業(yè)務(wù)無關(guān)的行業(yè)中去的戰(zhàn)略?；旌隙鄻踊瘧?zhàn)略一般是由實(shí)力雄厚的大企業(yè)來實(shí)施，采用的方法一般是通過收購或兼并其他行業(yè)企業(yè)，或者直接投資于其他行業(yè)，把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到其他行業(yè)中。

2.4合資戰(zhàn)略

國外企業(yè)要直接參與國內(nèi)物業(yè)管理市場的競爭中，往往會通過兼并收購優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，或與國內(nèi)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)合辦物業(yè)管理企業(yè)等途徑。更多的是采用通過物業(yè)管理咨詢顧問的方式進(jìn)入，通過這樣的合作方式，國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)與國外物業(yè)管理企業(yè)可將國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)與國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)熟知本地市場的優(yōu)勢進(jìn)行最佳的互補(bǔ)，從而使合資戰(zhàn)略取得勝利。目前，有一定勢力基礎(chǔ)的物業(yè)管理企業(yè)可以采用合資戰(zhàn)略，在努力培育自己的核心競爭力的同時，吸取國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

3對我國物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略實(shí)踐的思路

（1）伴隨房地產(chǎn)金融的發(fā)展，與金融企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，將是物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)升級的重要機(jī)遇；（2）在管理區(qū)域應(yīng)該更著眼于引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商家來提高區(qū)域物業(yè)的人氣和商業(yè)景氣，從而提高區(qū)域物業(yè)的價值；（3）與大型房地產(chǎn)中介企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，更有效率的在“二手房屋”租賃市場發(fā)揮更多的作用；（4）與保險企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，規(guī)避物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)的風(fēng)險，并分享未來保險企業(yè)的份額；（5）與廣告企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成直接面對特點(diǎn)消費(fèi)層次的廣告終端提供商；（6）與教育產(chǎn)業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，興辦社區(qū)學(xué)校（針對不同的業(yè)主需求實(shí)施特色教育服務(wù)）；（7）與文化娛樂健身飲食服務(wù)產(chǎn)業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，豐富社區(qū)服務(wù)；（8）可以有訂單式物業(yè)管理服務(wù)的概念，由于物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主個性特點(diǎn)和物業(yè)管理公共區(qū)域特點(diǎn)可以進(jìn)行調(diào)和，可以進(jìn)一步從融入多個單一消費(fèi)者的資金，轉(zhuǎn)而向房地產(chǎn)設(shè)計商提出設(shè)計要求，然后直接向建筑商發(fā)出整個物業(yè)區(qū)域建設(shè)的訂單。這樣建成的物業(yè)從硬件上就可以解決目前開發(fā)商的遺留問題，從環(huán)境上規(guī)避了業(yè)主之間的不和諧行為。

4對我國物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略實(shí)踐的建議

物業(yè)管理企業(yè)成為“常青基業(yè)”重在品牌建設(shè)，在自己基本業(yè)務(wù)讓客戶非常滿意的前提下（企業(yè)初期，可以犧牲一些經(jīng)濟(jì)利益，要注重社會效益，并要和區(qū)域的政治環(huán)境吻合，去贏得長期穩(wěn)定的客戶資源），然后可以控制上游（開發(fā)商），控制下游（各種專業(yè)企業(yè)），成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上針對使物業(yè)保值增值的各種服務(wù)鏈的集成商?？梢砸詫?shí)際介入或資本介入的形式影響上下游，打造優(yōu)質(zhì)品牌，另外可以發(fā)展物業(yè)管理管理咨詢業(yè)務(wù)以及物業(yè)管理監(jiān)理業(yè)務(wù)（對業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系進(jìn)行調(diào)和的專門監(jiān)理機(jī)構(gòu)），通過這些形式就可以相互促進(jìn)企業(yè)的主業(yè)，副業(yè)，最終建立一個強(qiáng)大的物業(yè)管理品牌，從而進(jìn)一步通過物業(yè)管理企業(yè)的努力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活品質(zhì)的提高，并營造和諧環(huán)境，更好的服務(wù)消費(fèi)者。

參考文獻(xiàn)

［1］蔡詩.物業(yè)管理實(shí)務(wù)與操作［M］.成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2006.

［2］王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2007.