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20世紀90年代起，隨著住房制度改革的深化、住宅建設的迅猛發(fā)展以及城市化速度的加快，專業(yè)化物業(yè)管理應運而生并迅速發(fā)展。這些年來，我國住宅建設發(fā)展很快，而且呈現(xiàn)出三個特：數(shù)量多、規(guī)模大、建設方式發(fā)生了很大變化。這樣一種大規(guī)模建設的格局，也給管理工作提出了新的課題。過去那種“一年新、二年舊、三年破”，小區(qū)環(huán)境臟亂差，社區(qū)服務跟不上的局面必須被打破，這就要有新的統(tǒng)一的專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理模式的出現(xiàn)，物業(yè)管理必然應運而生。住宅小區(qū)的物業(yè)管理實際上是住宅小區(qū)建設和開發(fā)經(jīng)營的延伸，完善的物業(yè)管理，不僅能為住戶提供優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，使房地產(chǎn)物業(yè)能順利實現(xiàn)從生產(chǎn)領域向消費領域的轉(zhuǎn)換，充分利用已開發(fā)建成的商品房，減少空置率，而且能幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快回收投資，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用效率，使房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、經(jīng)營走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道。因此，本文對住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展模式的研究有著很強的現(xiàn)實意義。

[摘要]：隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們生活水平和經(jīng)濟價值的提高，加之生活節(jié)奏的加快和工作壓力的加大，人們對居住條件的要求也越來越高，不僅僅滿足于居住的基本要求，要滿足休憩的多層次的發(fā)展要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)如何提供優(yōu)質(zhì)的服務，建立完善物業(yè)管理體制，在激烈競爭的市場大潮中站穩(wěn)腳跟，成為當前和今后一段時期主要研究的課題之一。

[關鍵詞]：住宅小區(qū)；物業(yè)管理企業(yè)；發(fā)展

Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.

Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development

一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1、角色錯位

其具體表現(xiàn)之一，房產(chǎn)公司既是業(yè)主又是物業(yè)管理公司的母公司，常以母公司的名義來干預、命令物業(yè)管理公司，而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托－關系。表現(xiàn)之二，是物業(yè)管理公司超前于業(yè)主委員會組織，出現(xiàn)由物業(yè)管理公司召集組織并指揮業(yè)主委員會的行為，嚴重干擾了委托人與人之間正常的權利行使和責任區(qū)分。

2、管理不到位

部分物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè)，忙于多種經(jīng)營;有些公司雖然在搞物業(yè)管理，但只限于收取管理費和一般性的養(yǎng)護維修，對保養(yǎng)公共部分、維修更新設備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等基本不過問，做不到綜合性、全方位的服務。

3、不正當競爭

一種是在競爭過程以不正常的低價收費來贏得業(yè)務;一種是本公司開發(fā)的物業(yè)，名義上招標選聘物業(yè)管理公司，實際上暗箱操作，內(nèi)定自己組建的物業(yè)公司或有特殊關系的企業(yè)。無論是盲目銷價還是暗箱操作內(nèi)定企業(yè)，均不能體現(xiàn)公平、公正、公開的原則，不能保護消費者的利益，對理順物業(yè)管理市場有極大的危害。

4、逆專業(yè)化

一方面是開發(fā)公司組建物業(yè)管理公司管理所開發(fā)的物業(yè);另一方面是物業(yè)管理公司內(nèi)部操作，不是將電梯、設備維修保養(yǎng)、保安、綠化等專業(yè)服務分包給專業(yè)服務公司，而是自己擁有各類服務隊伍。前一種做法，是典型的分散型物業(yè)管理，特征是小、散、弱、差，導致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復建設，浪費社會資源。后一種做法則應隨著市場競爭的加劇、市場規(guī)模的擴大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)而逐步得到改善。

二、組建物業(yè)管理企業(yè)集團管理模式的現(xiàn)實意義

鑒于住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的諸多問題。物業(yè)管理企業(yè)應當走集團化發(fā)展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業(yè)技術力量強，一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。對于推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展十分必要。

1、集團化發(fā)展有利于提高物業(yè)管理服務的整體水平。

隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點集中體現(xiàn)在管理水平和服務質(zhì)量上。目前，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理水平不高，服務質(zhì)量不到位的現(xiàn)象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建起物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。只有這樣，才能使物業(yè)企業(yè)集團乃至整個物業(yè)管理行業(yè)的管理服務水平得到明顯提高。

2、集團化發(fā)展有利于實現(xiàn)規(guī)模效益。

按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律和價值規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應當是最大限度地獲得利潤。物業(yè)管理企業(yè)也不例外，在追求社會效益、環(huán)境效益的同時，更應當追求經(jīng)濟效益。但是，由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)輸血來維持生存。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，實現(xiàn)規(guī)模效益。

3、集團化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領域，

實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于規(guī)模、資金、人才有限，技術力量弱等原因，往往只能局限于物業(yè)管理，難以向其它經(jīng)營領域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團，通過集團成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，可以集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，還可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產(chǎn)開發(fā)公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓中心、樓寓清洗公司等。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

4、集團化發(fā)展有利于參與市場的競爭

在市場經(jīng)濟條件下，占領市場是每個企業(yè)追求的目標。企業(yè)要在激烈的競爭中求得更大的發(fā)展，必須走集團化發(fā)展道路，只有組建企業(yè)集團，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)集團在資金上、人才上、技術上、裝備上、管理上、服務上者都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中站穩(wěn)腳跟。我國其他行業(yè)組建企業(yè)集團的實踐證明，聯(lián)合能集中企業(yè)的優(yōu)勢，聯(lián)合能增強競爭力，聯(lián)合能產(chǎn)生新的效益，聯(lián)合能增強企業(yè)發(fā)展的后勁。由此看來，物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應當走企業(yè)集團化發(fā)展道路，實行聯(lián)合和發(fā)揮聯(lián)合的優(yōu)勢，只有這樣，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

三、組建物業(yè)管理企業(yè)集團管理應注意的事項

1、保持適度發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴大規(guī)模。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團的目的是集中人才、技術、資金、管理等優(yōu)勢，實現(xiàn)占領國內(nèi)市場打進國際市場的目標，根據(jù)市場的需要和經(jīng)營規(guī)模，靠人才優(yōu)勢、社會信譽、管理水平、服務質(zhì)量去占領市場。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團時，絕不可盲目的無計劃、無限度的擴大規(guī)模，更不能一哄而起，貪求數(shù)量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業(yè)企業(yè)集團由于無限度地擴大規(guī)模，最終導致不僅沒有實現(xiàn)企業(yè)集團的優(yōu)勢，而使企業(yè)集團背上沉重包袱，最終導致企業(yè)集團陷人困境的教訓。為了防止盲目擴大規(guī)模，組建物業(yè)管理企業(yè)集團一開始就要搞好調(diào)查研究，從企業(yè)利益出發(fā)，從市場需要出發(fā)，來確定企業(yè)集團的發(fā)展規(guī)模。

2、經(jīng)營領域適度，防止過分追求經(jīng)營多樣化。

多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)集團發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇，但決不是經(jīng)營的領域、輻射的行業(yè)越多越好，只有從企業(yè)集團的實際能力和優(yōu)勢出發(fā)，選擇與物業(yè)管理行業(yè)密切相關的行業(yè)，才能有利于物業(yè)企業(yè)集團的發(fā)展。如果把與物業(yè)管理無關聯(lián)的行業(yè)企業(yè)也吸收到物業(yè)企業(yè)集團中，并以此作為拓展的經(jīng)營領域，往往不利于企業(yè)集團的發(fā)展。因此，組建物業(yè)管理企業(yè)集團拓展的經(jīng)營領域，應圍繞與物業(yè)管理有關的行業(yè)開展多種經(jīng)營，如綠化公司、保安公司、清潔服務公司等專業(yè)服務公司，切不可無限度追求經(jīng)營多樣化，搞的過多過濫，最終導致主業(yè)不強，副業(yè)不富，在市場上失去競爭力。多元化經(jīng)營不一定會減弱風險，全面出擊不如重點出擊，把主業(yè)做大，基礎鞏固，形成規(guī)模經(jīng)濟，才有可能經(jīng)受住市場競爭的考驗。

3、規(guī)范化運作，防止簡單化組合。

組建物業(yè)管理企業(yè)集團的最終目的是擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，要實現(xiàn)這一目標，就要在建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機制，在適應市場競爭上做文章。同時，在組建企業(yè)集團的過程中要實行規(guī)范化運作，嚴格按照組建企業(yè)集團的有關規(guī)定進行操作，切不可草率行事，簡單化的組合。特別要注意學習其它行業(yè)組建企業(yè)集團的成功經(jīng)驗和作法，建立起企業(yè)集團章程和完善的管理制度，使物業(yè)管理企業(yè)集團一開始就走上制度化、規(guī)范化的發(fā)展道路。

4、強化管理，防止忽視自身建設。

組建起來的物業(yè)管理企業(yè)集團，能否按照預期的目標發(fā)展，很重要的一條就是企業(yè)集團組建后，能否不失時機地抓好自身的建設。因為，參加集團的成員企業(yè)，其各有長處和優(yōu)勢，也各自存在不足，而要真正做到揚長避短，優(yōu)勢互補，以適應物業(yè)市場競爭的需要，必須不斷強化自身的建設;同時，一個企業(yè)集團能不能搞好的關鍵也在于一個好的領導班子和一支過硬的思想好、業(yè)務精、懂管理、善經(jīng)營、服務意識強的職工隊伍，由此看來，加強物業(yè)管理企業(yè)集團的領導班子和職工隊伍建設，直接關系到企業(yè)集團的發(fā)展，必須抓實抓好，只有這樣，企業(yè)集團的領導班子和職工隊伍才能適應物業(yè)管理新形勢、新任務的要求，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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