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預(yù)售資金監(jiān)管范文第1篇

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售資金；監(jiān)管模式；立法構(gòu)想

中圖分類號：F2

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）14-0015-02

2012年8月，一條住建部正在研究“取消商品房預(yù)售制”的消息在網(wǎng)上盛傳，一場關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的爭論在網(wǎng)絡(luò)上愈演愈烈，我國商品房預(yù)售制度再掀存廢之爭。

筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)建設(shè)資金緊缺的情況下，取消商品房預(yù)售制度是不明智的，預(yù)售制度應(yīng)完善而非廢除。商品房預(yù)售資金的收取和使用是商品房預(yù)售的重要環(huán)節(jié)，預(yù)售資金是預(yù)售制度設(shè)立的最重要基礎(chǔ)和存在的最基本條件，故預(yù)售資金監(jiān)管問題是整個預(yù)售制度需要解決的最主要問題。本文以商品房預(yù)售制度再掀存廢之爭為切入點，深入研究我國的商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀、我國香港地區(qū)及美國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式對我國的啟示，并為完善我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式提出構(gòu)想。

1 我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式現(xiàn)狀分析

商品房預(yù)售制度在我國發(fā)展的二十幾年來，實踐中已經(jīng)形成了政府監(jiān)管模式、銀行監(jiān)管模式、銀行監(jiān)管加監(jiān)理公司監(jiān)管模式、擔(dān)保公司加銀行監(jiān)管模式等幾種監(jiān)管模式。

1.1 政府監(jiān)管模式——以廣州市為例

政府監(jiān)管模式即以房地產(chǎn)交易管理部門作為監(jiān)管機構(gòu)進行預(yù)售資金監(jiān)管的模式。廣州采用此種監(jiān)管模式，具體監(jiān)管模式是：由銷售預(yù)售房的開發(fā)商、資金監(jiān)管小組和為預(yù)售資金設(shè)有獨立賬戶的銀行等三方簽訂有關(guān)監(jiān)管預(yù)售資金協(xié)議書，以明確各方所享有的權(quán)利和承擔(dān)的職責(zé)。開發(fā)商預(yù)售商品房所得的款項要全部存入該獨立賬戶，開發(fā)商對于預(yù)售資金的每項支出都要接受國土房管局和銀行的監(jiān)控。

政府監(jiān)管模式中因政府具有行政權(quán)力而對開發(fā)商具有一定的行政約束力，但政府監(jiān)管部門在監(jiān)管過程中可能利用行政權(quán)力干預(yù)項目建設(shè)的正常運作，并可能引起尋租和腐?。徽O(jiān)管部門缺乏專業(yè)的監(jiān)管隊伍，使監(jiān)管在多數(shù)情況下流于形式；另外政府部門難以落實因監(jiān)管不當(dāng)而產(chǎn)生的監(jiān)管責(zé)任等。

1.2 商業(yè)銀行監(jiān)管模式——以南京市為例

所謂的商業(yè)銀行進行監(jiān)管的模式，事實上是由開發(fā)企業(yè)委托商業(yè)銀行進行監(jiān)管。南京市2008年制定實施的《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第五條明確規(guī)定了此種監(jiān)管模式。

銀行作為金融機構(gòu)，對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管具有專業(yè)優(yōu)勢，可優(yōu)化監(jiān)管環(huán)節(jié)，提高監(jiān)管效率；同時監(jiān)管主體與行政主體分離，可有效避免行政權(quán)力對房地產(chǎn)市場的過分干預(yù)和權(quán)力尋租，又可避免政府因監(jiān)管不力承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任。然而銀行監(jiān)管模式有其固有的缺陷：商業(yè)銀行不具有監(jiān)管的公正中立性。開發(fā)商通常選擇與其長期業(yè)務(wù)往來的商業(yè)銀行合作，銀行勢必會為利益而放寬監(jiān)管環(huán)境；商業(yè)銀行缺乏對工程進度和質(zhì)量進行監(jiān)督的專業(yè)人員；銀行與開發(fā)商簽訂的監(jiān)管協(xié)議缺乏規(guī)范性和約束力。因此，銀行監(jiān)管模式并非最佳監(jiān)管模式選擇。

1.3 銀行監(jiān)管加監(jiān)理公司監(jiān)管模式——以重慶市為例

此種監(jiān)管模式是以工程監(jiān)理機構(gòu)和銀行共同作為監(jiān)管主體，并共同與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂三方預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。重慶市采用這種監(jiān)管模式，預(yù)售款由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行代為收取，代收預(yù)售款的商業(yè)銀行有監(jiān)督預(yù)售款的義務(wù)。預(yù)售款?？顚Ｓ茫删邆浜戏ㄙY質(zhì)的工程監(jiān)理機構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃和工程實施進度，書面通知代收預(yù)售款的銀行向預(yù)售人劃款。未經(jīng)工程監(jiān)理機構(gòu)書面通知，代收預(yù)售款的銀行不得直接向預(yù)售人劃款。

監(jiān)理公司對工程的進展有準(zhǔn)確、專業(yè)的了解與判斷，這就不需要再雇傭?qū)I(yè)人士或者委托專業(yè)機構(gòu)進行審核，節(jié)省了一部分監(jiān)管成本。但實踐中也存在不足之處：監(jiān)理公司大多是開發(fā)商通過招標(biāo)確定的，受雇于也受制于開發(fā)商，其中立公正的地位難以保障；監(jiān)理公司的風(fēng)險抵抗能力和責(zé)任承擔(dān)能力不足。

銀行加監(jiān)理公司監(jiān)管預(yù)售資金，綜合了銀行監(jiān)管與監(jiān)理公司監(jiān)管的優(yōu)勢，但其共同缺陷，使此種監(jiān)管模式仍有制度弱點。

1.4 銀行監(jiān)管加擔(dān)保公司監(jiān)管模式——以濟南市為例

此種監(jiān)管模式是銀行與擔(dān)保公司作為共同監(jiān)管主體，與開發(fā)商簽訂三方協(xié)議明確三方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任對預(yù)售資金進行監(jiān)管。濟南于2005年在全國首次引入銀行監(jiān)管加擔(dān)保公司監(jiān)管模式。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實施。引入擔(dān)保公司作為監(jiān)管主體，有其特有的優(yōu)勢：擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任與開發(fā)商違約使用預(yù)售資金之間的利益對抗使得擔(dān)保公司的監(jiān)管更具有力度，從而減小了購房者的風(fēng)險；擔(dān)保公司一般是房屋置業(yè)擔(dān)保公司，此種專業(yè)的擔(dān)保公司配備了建筑、金融、經(jīng)濟知識的專業(yè)人員，不須外聘專業(yè)人員就可以對工程的施工進度和預(yù)售款的流向進行有效評估，減少了監(jiān)管成本。但擔(dān)保公司與監(jiān)理公司類似，受雇于同時也受制于開發(fā)商，責(zé)任承擔(dān)能力弱等也會在一定程度上損害購房人的利益。

2 我國香港地區(qū)及國外商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式對我國的啟示

2.1 香港地區(qū)律師行監(jiān)管模式

香港對預(yù)售款和定金的監(jiān)管程度非常嚴(yán)格，采用律師行監(jiān)管模式。開發(fā)商與購房人簽訂房屋買賣合同時，購房人可支付全款或10%至30%的定金，這些款項交給開發(fā)商的代表律師行代為托管而非交給開發(fā)商。律師行必須在銀行開立獨立賬戶存入款項而不可與自身賬戶或其他賬戶混淆，更不可未經(jīng)批準(zhǔn)擅自調(diào)動或使用該款項。

筆者認(rèn)為，香港的商品房預(yù)售資金律師行監(jiān)管模式可以有效防止開發(fā)商濫用預(yù)售資金，保障購房人的合法權(quán)利的同時也維護了為購房人提供貸款的銀行的合法權(quán)益。但目前來看，我國大陸地區(qū)律師行業(yè)發(fā)展不夠健全，律師專業(yè)水平有待提高，行業(yè)隊伍有待壯大，僅可在一定程度上借鑒香港的律師行監(jiān)管制度。但未來我國大陸律師行業(yè)發(fā)展成熟后，該種監(jiān)管模式不失為一種較佳選擇。

2.2 美國商品房公證托管制度

美國的商品房預(yù)售制度發(fā)展到今天已經(jīng)有五十多年的歷史。公證托管制度是不動產(chǎn)交易的保障制度。公證托管制度是指通過中立第三方暫時托管價款、契據(jù)、文件各項單據(jù)、檢查報告，計算當(dāng)事人所應(yīng)付的各項稅款、保險費。有時也會按照要求完成所有權(quán)調(diào)查、他項權(quán)清查等任務(wù)，待契約所應(yīng)當(dāng)完成的各項條件達成后，將價款與契據(jù)分別交給買賣雙方的一項不動產(chǎn)交易辦法。

在美國，根據(jù)法律規(guī)定，房屋竣工之前，開發(fā)商不可與購房人簽訂正式的房屋買賣合同，而是簽訂意向書性質(zhì)的“商品房預(yù)定協(xié)議書”。協(xié)議書中規(guī)定有意購房者先向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金，而這個定金不能直接交由開發(fā)商保存或變相保存，必須要交中立的第三方存放，該第三方必須是依法取得執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險公司或者其賬戶正支付提供擔(dān)保的機構(gòu)。開發(fā)商預(yù)售房屋時，預(yù)售量達到一半以上才能拿到銀行貸款，正式開始工程建設(shè)，而房屋竣工完成交付后，開發(fā)商才能取得購房人交付的預(yù)售資金。

筆者認(rèn)為，美國的公證托管制度從根本上斷開了開發(fā)商與預(yù)售資金的接觸，從而斷絕了開發(fā)商對預(yù)售資金濫用的可能性，這對我國借鑒美國建立商品房預(yù)售資金中立第三方托管制度有一定的啟發(fā)意義。但目前來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)商自有資金短缺，因而預(yù)售資金成為開發(fā)商短期內(nèi)融資并加快資金回籠，提高資本利用率的主要方式。因此目前實現(xiàn)美國式的公證托管制度仍不符合房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。但可考慮在經(jīng)濟發(fā)展到一定水平時采用此種公證托管制度。

3 完善我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的思考

3.1 完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)立法

如上所述，我國現(xiàn)有的幾種商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式各有利弊，發(fā)達國家和地區(qū)的監(jiān)管模式對我國有一定的借鑒意義，但是建立一套完備的預(yù)售資金監(jiān)管模式仍需要從我國自身的國情和市場經(jīng)濟發(fā)展程度出發(fā)。立法是制度建設(shè)的根基，我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度存在的諸多問題中，缺乏全國性統(tǒng)一立法是最根本的。同時，法律位階和效力問題也應(yīng)受到足夠重視。筆者在分析我國相關(guān)立法現(xiàn)狀和總結(jié)借鑒國外相關(guān)制度的基礎(chǔ)上提出以下立法構(gòu)想：首先，制定和完善相關(guān)法律。應(yīng)在現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》中明確并具體規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。且可以考慮以立法的形式具體規(guī)定對商品房預(yù)售資金的全程監(jiān)管，在具體監(jiān)管流程中重點監(jiān)管預(yù)售資金的存入與取出環(huán)節(jié)。其次，制定相關(guān)行政法規(guī)。由國務(wù)院按照有關(guān)法律的規(guī)定制定相關(guān)的行政法規(guī)，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一具體監(jiān)管辦法，提高預(yù)售資金監(jiān)管的法律法規(guī)效力位階。最后，完善部門規(guī)章和地方性立法。《城市收費預(yù)售管理辦法》專門以章節(jié)的形式具體規(guī)定預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，避免授權(quán)不當(dāng)?shù)牧⒎▉y象，并提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管的法律效力。地方性立法應(yīng)在上位法基礎(chǔ)上，結(jié)合地方的實際，具體規(guī)定并細化監(jiān)管辦法，但不得與全國性的統(tǒng)一立法相違背。

3.2 確立政府監(jiān)督下的雙層監(jiān)管主體

通過對國內(nèi)監(jiān)管主體的考察和評價，我們發(fā)現(xiàn)單一主體的監(jiān)管無法達到全面而高效的監(jiān)管效果，而現(xiàn)有的多主體監(jiān)管模式也問題百出。結(jié)合發(fā)達國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗，筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體應(yīng)當(dāng)同時具備以下幾個條件：

（1）監(jiān)管主體應(yīng)具有中立公正性。監(jiān)管主體應(yīng)不牽涉任何利益，以中立客觀的第三人身份對預(yù)售資金進行監(jiān)管。這樣才能防止監(jiān)管主體因與開發(fā)商有利益牽連而放寬監(jiān)管環(huán)境，公正地維護購房人的合法權(quán)益。我國可以嘗試由相關(guān)行業(yè)協(xié)會通過隨機遴選來確定監(jiān)理公司、擔(dān)保公司。

（2）監(jiān)管主體應(yīng)具有專業(yè)的工程監(jiān)管能力和金融知識水平。項目工程的監(jiān)管是預(yù)售資金監(jiān)管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要求監(jiān)管主體具備專業(yè)的評估知識和執(zhí)行能力，監(jiān)管過程中應(yīng)當(dāng)有懂得建筑知識的監(jiān)管主體（房地產(chǎn)方面的擔(dān)保公司一般都配備專業(yè)人才），還應(yīng)當(dāng)有精通金融知識并且能有效控制和監(jiān)督資金流入的主體（銀行無疑在這一點上是最佳選擇）。精通建筑知識的主體通過準(zhǔn)確把握工程的進度才能有效調(diào)動預(yù)售金撥付以防止開發(fā)商違規(guī)挪用和抽逃資金，保證預(yù)售金如實運用到工程建設(shè)中去。

（3）監(jiān)管主體應(yīng)具有一定的抗風(fēng)險能力和責(zé)任承擔(dān)能力。根據(jù)權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的法律原則，當(dāng)監(jiān)管主體因監(jiān)管不當(dāng)給購房者造成損失時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。這就要求監(jiān)管主體擁有獨立充分的資金，以提高自身抗風(fēng)險能力和責(zé)任承擔(dān)能力。目前我國的監(jiān)理公司、擔(dān)保公司的資金與房地產(chǎn)開發(fā)項目資金相比九牛一毛，因此可以考慮要求準(zhǔn)入企業(yè)聯(lián)合對預(yù)售資金進行監(jiān)管，增加監(jiān)管主體的抗風(fēng)險能力和賠付能力。另外，為提高監(jiān)管主體的抗風(fēng)險能力和賠付能力，可以考慮將其監(jiān)管項目納入保險體系。

（4）監(jiān)管主體應(yīng)具有權(quán)威性和約束力。監(jiān)管主體掌握一定的公權(quán)力，可以對被監(jiān)管主體實施強制力并對其他監(jiān)管主體統(tǒng)籌協(xié)調(diào)并督查其他監(jiān)管主體的監(jiān)管行為。此時，政府部門中的房地產(chǎn)主管部門無疑是最佳選擇。房地產(chǎn)主管部門不干涉其他監(jiān)管主體的日常監(jiān)管，并對其日常監(jiān)管進行定期或不定期的督查，當(dāng)被監(jiān)管對象有濫用預(yù)售資金行為或者其他監(jiān)管主體與被監(jiān)管對象串通挪用被監(jiān)管資金時，房地產(chǎn)主管部門可以發(fā)揮其行政權(quán)力的作用，對其進行強制監(jiān)管。

通過對監(jiān)管主體應(yīng)具備的條件的分析，我們應(yīng)采用多元監(jiān)管主體對預(yù)售資金進行監(jiān)管。筆者認(rèn)為，可以將監(jiān)管主體縱向劃分為兩層，進行雙層監(jiān)管，即由銀行、監(jiān)理公司、擔(dān)保公司等監(jiān)管主體相互配合進行基本監(jiān)管，政府部門在此基礎(chǔ)上對被監(jiān)管主體和基本監(jiān)管主體進行監(jiān)管。這樣基本監(jiān)管主體在日常監(jiān)管中可以保證預(yù)售資金監(jiān)管的質(zhì)量和效率，當(dāng)其監(jiān)管不力時，政府部門的介入可以強化監(jiān)管的力度。

3.3 明確監(jiān)管法律責(zé)任

我國沒有相關(guān)的法律法規(guī)來明確監(jiān)管主體的法律責(zé)任，有權(quán)無責(zé)必然會造成監(jiān)管懈怠的后果，因此，我們需要明確監(jiān)管主體的法律責(zé)任問題。監(jiān)管主體因自身工作失誤或其他錯誤、疏忽造成資金錯誤撥付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；違反法律或者監(jiān)管協(xié)議的約定擅自使用騙取預(yù)售資金造成房地產(chǎn)開發(fā)商損失的，應(yīng)當(dāng)首先承擔(dān)民事賠償責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任；監(jiān)管主體與開發(fā)商惡意串通造成資金的錯誤使用而損害購房者利益的，監(jiān)管主體與開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶的民事賠償責(zé)任，同時監(jiān)管主體也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重造成嚴(yán)重后果的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。具體的責(zé)任承擔(dān)應(yīng)有相應(yīng)的法律法規(guī)作出明確的規(guī)定。

參考文獻

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預(yù)售資金監(jiān)管范文第2篇

在樓市捂盤惜售，期房房價高企等背景下，目前京城二手房市場受到廣泛關(guān)注，為什么要進行資金監(jiān)管？這會對市場造成怎樣的影響?資金監(jiān)管是否能真正管好資金?繼《樓市》98期對京城二手商品房出入迷局進行深入調(diào)查后，本期《樓市》特邀北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長劉益良、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理左暉、我愛我家控股公司簽約中心總監(jiān)王秀娟深入探討資金監(jiān)管政策下二手商品房的交易管理。

為何監(jiān)管?

劉益良：杜絕吃差價行為

資金監(jiān)管是二手房“網(wǎng)簽”的一個重要流程，所以，6月15日起強制執(zhí)行的資金監(jiān)管是北京二手房市場適應(yīng)“網(wǎng)簽”的前提條件，這有利于市場的公開透明，也有利于政府部門對二手房市場各項指數(shù)的監(jiān)控，規(guī)范整個二手房交易市場。資金監(jiān)管也在很大程度上避免中介機構(gòu)的違規(guī)操作，從根本上杜絕吃差價等惡劣事件的發(fā)生。而對于普通百姓來說，這些管理規(guī)定的出臺，可以讓他們更加放心地購買二手房，他們與中介機構(gòu)的合作也能得到更好的保障。

自資金監(jiān)管執(zhí)行以來，依然有不法中介利用買賣雙方不熟悉資金監(jiān)管政策而鉆空子。不少不法中介暗示買房人不要把首付或者全款全部存入資金監(jiān)管賬戶，留出一部分存入中介賬戶，而中介公司將這部分錢款提出去炒股或者挪為他用，這種情況已經(jīng)引起有關(guān)部門的重視，所以，買賣雙方一定要熟知資金監(jiān)管的意義和流程，避免自己的利益遭受損失。

周宗楚：防止中介公司截留資金

引起監(jiān)管部門出重拳的原因是前段時間國內(nèi)市場上出現(xiàn)的多起違規(guī)事件。資金監(jiān)管政策主要是為了避免市場上出現(xiàn)的中介企業(yè)通過截流資金用于擴充門店，或作周轉(zhuǎn)資金，或轉(zhuǎn)投其他行業(yè)進一步獲利，導(dǎo)致更多涉及金額更大的中介挪用、卷走資金的事件的發(fā)生。挪用資金的中介企一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想，如果不實行資金監(jiān)管，將有可能導(dǎo)致更多類似惡意事件發(fā)生。此次央行參與政策的制定與實施，就是要把資金監(jiān)管的賬戶明確下來，向市場表明賬戶的安全性。

監(jiān)管影響幾多?

左暉：有助于平穩(wěn)房價

當(dāng)房價是處于上漲的大趨勢下，市場操作規(guī)范的程度越低，其對價格推波助瀾的作用就越大。從當(dāng)前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來看，市場操作還不是很規(guī)范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“亂吃差價”等現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，從而在一定程度上抬高了樓市的價格，并以此獲利。北京實施存量房交易資金監(jiān)管之后，對于抑制房產(chǎn)的投機行為以及規(guī)范市場操作行為會起到相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場不規(guī)范導(dǎo)致房價非正常上漲的空間，從而有助于平抑房價。

周宗楚：有利于交易資金的安全

從交易程序可以看出，以后經(jīng)紀(jì)公司將不能再經(jīng)手交易結(jié)算資金，交易資金也就沒有任何沉淀在經(jīng)紀(jì)公司自有賬戶的可能。因此，資金監(jiān)管實施后，曾經(jīng)屢見不鮮的經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金進行擴張、或者用于其他投資的行為都將不復(fù)存在，一些靠客戶交易資金進行現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的經(jīng)紀(jì)公司很有可能陷入窘境，甚至?xí)霈F(xiàn)一些資金實力較弱的中小公司難以生存的現(xiàn)象。而此政策也將遏制諸如“天津匯眾事件”等“卷款逃跑”的惡性事件，交易資金將得到最為有效的保證。

劉益良：利于促進二手房交易

對于傳統(tǒng)的中介公司來說，它的職能不僅是提供廣闊的二手房信息平臺，促進交易，協(xié)助辦理貸款、過戶。它還將承載買賣雙方的信任，以錢款保管方的角色出現(xiàn)。而現(xiàn)在，中介公司將不再具有這樣的職能，職能的減少意味著因這個職能所產(chǎn)生的糾紛，投訴會減少，有利于重新樹立中介機構(gòu)的形象，改變消費者對中介公司以往的偏見，有利于促進二手房交易。

由于買賣雙方對彼此缺乏了解和信任，所以一般不會進行“自行劃轉(zhuǎn)”，尤其是對于貸款或者需要解抵押的二手房交易來說更是如此。因為實行資金監(jiān)管會延長房主拿到全部房款的時間，所以房主不同意簽署《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，依舊按照舊的交易流程將房款打入中介公司的“非資金監(jiān)管專用賬戶”。但6月15日以后，預(yù)計有超過7成的二手房交易會進行資金監(jiān)管，盡管交易周期會拉長一個月左右，但是考慮到自己幾十萬，上百萬的房款安全，買方還是會選擇資金監(jiān)管．而賣方此時更多的也有無奈了。

王秀娟：市場反應(yīng)平穩(wěn)

買方利益因此得到了最大的保障，因為現(xiàn)在的交易方式是把錢放在銀行，銀行承擔(dān)一個“保險箱”的作用。

6月15號的政策實行，我覺得市場的反應(yīng)還是比較平穩(wěn)的。因為政策早在今年的4月份就已經(jīng)進行了宣傳，當(dāng)時的政策規(guī)定“在2007年4月15日之前已簽訂存量房買賣合同的可按原規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但雙方當(dāng)事人應(yīng)在2007年6月15日前申請辦理，逾期未申辦的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行?！睋?jù)了解，在4月份政策宣傳的時候就已經(jīng)有人開始使用資金監(jiān)管的方式來進行二手房交易，資金監(jiān)管已經(jīng)給市場操作預(yù)留了兩個月的緩沖時間，大部分人還是有心理準(zhǔn)備。

資金監(jiān)管難在哪里?

左暉：資金監(jiān)管流程有待完善

以全付款為例，資金監(jiān)管的基本流程為：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后到銀行將房款存入“專用賬戶”，領(lǐng)取存款憑證。然后到保證機構(gòu)(包括經(jīng)紀(jì)公司下同)領(lǐng)取資金托管憑證并到房地局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。等到買方取得新產(chǎn)權(quán)證，賣方取得辦結(jié)單之后，賣方再到保證機構(gòu)，領(lǐng)交易資金支取憑證，然后到銀行進行交易資金劃轉(zhuǎn)。

從此流程可以看出，整個資金監(jiān)管過程需往來穿梭于銀行、保證機構(gòu)、房地局之間，手續(xù)煩瑣，另外需要交涉的不同性質(zhì)的部門和人員非常多，一個環(huán)節(jié)不當(dāng)就會影響整個流程。如果“三部門”之間有一個可供操作的封閉式互聯(lián)網(wǎng)平臺，一切都將變得極為簡單：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》然后到銀行，將房款存入“專用賬戶”。銀行分別發(fā)指令給經(jīng)紀(jì)公司(通知買賣雙方可辦理產(chǎn)權(quán)過戶)和房地局(只需審核買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)是否在指令庫內(nèi))。買賣雙方直接到房地局辦理過戶。過戶完畢，房地局發(fā)出指令給銀行，銀行直接將交易資金轉(zhuǎn)劃到賣方賬戶。

由此可見，如果有一個封閉式的互聯(lián)網(wǎng)平臺供“三部門”操作，不但流程簡單得多，整個過程的人員摩擦等問題也幾乎不存在，因此，互聯(lián)網(wǎng)平臺是整個資金監(jiān)管流程優(yōu)化的關(guān)鍵所在。當(dāng)然，資金監(jiān)管還在試行階段，一切都有待完善，并且隨著買賣雙方的逐漸認(rèn)可，操作將變得更加順暢。

周宗楚：買賣雙方觀念需調(diào)整

資金監(jiān)管的出臺，目的是根治中介公司挪用資金的弊端，保障買賣雙方的權(quán)益。而面對新的合同、新的簽約方式、新的房款結(jié)算方式，規(guī)范政策的直接受益對象――業(yè)主和購房者，也要重新適應(yīng)新的市場環(huán)境，他們需要一個學(xué)習(xí)和適應(yīng)的過程。

在實際操作過程中，也許買賣雙方考慮到手續(xù)辦理的時間比較長，而且手續(xù)煩瑣，會對資金監(jiān)管方式產(chǎn)生抵觸心理。其實，他們都對政策存在一些誤解，比如，部分賣方急于拿到交易資金，要求交納契稅或取得轉(zhuǎn)移登記受理單即劃轉(zhuǎn)交易資金，但實際上這對于買方是不公平的，轉(zhuǎn)移登記辦理過程中仍存在風(fēng)險。因此資金監(jiān)管強調(diào)轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)后劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金即為保證交易資金安全，同時也要保證房屋權(quán)屬安全；再如，由于劃轉(zhuǎn)流程規(guī)定買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、賣方領(lǐng)取辦結(jié)單，部分消費者誤解為買賣雙方同時到場才能辦理雙方的領(lǐng)件手續(xù)。實際只要權(quán)屬部門通知買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證時，賣方即可領(lǐng)取辦結(jié)單，無須雙方同時到場，這就杜絕了因為買方延遲領(lǐng)證而耽誤賣方領(lǐng)取辦結(jié)單的情況發(fā)生，即賣方不再受制于買方的個人行為。

對于今后如何擴大政策的執(zhí)行面，主要在于兩個方向的推進：其一是積極進行政策的推廣與宣傳，各個中介公司要積極宣傳，媒體也需要積極宣傳此政策的意義，以獲取市場上的更多認(rèn)可。另外是繼續(xù)對流程進行優(yōu)化疏理，如進一步與銀行系統(tǒng)溝通，解決存取款問題，加快交易信息處理計算機平臺的建設(shè)．逐步加快產(chǎn)權(quán)辦理的進度等。

王秀娟：避免辦完完稅憑證后的風(fēng)險

資金監(jiān)管實施前，賣方急于得到房款，要求做完完稅憑證就進行資金劃轉(zhuǎn)，而買方一旦是貸款購房(當(dāng)前二手房市場貸款購房約占一半比重)，這時候貸款還沒有下放，就需要另行拆借或由保證機構(gòu)墊資，雖然很麻煩風(fēng)險也很大，但基于賣方市場的強勢，也只好妥協(xié)。

預(yù)售資金監(jiān)管范文第3篇

關(guān)鍵詞：氣力垃圾輸送生態(tài)城

中圖分類號：S891+.5 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 工程背景概述

中新天津生態(tài)城南部片區(qū)生活垃圾收集運輸系統(tǒng)是一種全封閉式自動垃圾收運系統(tǒng)，避免了垃圾收運過程中人與垃圾的直接接觸，改善了環(huán)衛(wèi)工人的工作環(huán)境，克服了傳統(tǒng)垃圾收集方式帶來的臭氣、蚊蠅、鼠害等二次污染，給人們的居住創(chuàng)造了更好的環(huán)境。其技術(shù)始創(chuàng)于1961年，至今，已有40多年的應(yīng)用經(jīng)驗，在瑞典、韓國、美國、日本、德國、丹麥、新加坡、香港等30多個國家與地區(qū),安裝運行達數(shù)百套。

中新天津生態(tài)城是中國與新加坡兩國政府共同建設(shè)的生態(tài)宜居示范新城，生態(tài)城南部片區(qū)生活垃圾收集運輸系統(tǒng)作為主要的市政配套項目之一和試點工程具有非常積極的意義，建成后將成為世界范圍內(nèi)規(guī)模最大的生活垃圾收集運輸系統(tǒng)。

2 生態(tài)城南部片區(qū)生活垃圾收集運輸工程介紹

2.1 工藝控制流程

生態(tài)城南部片區(qū)收集系統(tǒng)的工作流程為：垃圾經(jīng)過由設(shè)置在街道、住宅小區(qū)和每個樓層等處垃圾分類投放口進入儲存節(jié)，當(dāng)儲存節(jié)中的垃圾到達指定容積后，傳感器向中央控制室發(fā)送信號，中央控制室發(fā)出指示啟動抽風(fēng)機，在埋地輸送管道內(nèi)制造負(fù)氣壓，達到設(shè)定壓力后，投放口處進氣閥開啟，完成排放所有儲存節(jié)內(nèi)的垃圾，閥門隨即關(guān)閉。整個收集過程中，同一時間內(nèi)只有一個排放閥打開，順序排放各個垃圾豎槽和室外投放口內(nèi)的垃圾。

垃圾在強大負(fù)壓氣流驅(qū)動下，以約70 公里/小時的速率被輸送到垃圾收集站，通過切換閥把干和濕垃圾送到各自的氣固分離器分離，然后進入垃圾壓實機，進行壓實后被推進到密封的垃圾集裝箱內(nèi)，集裝箱載滿后，由卡車外運處理。分離出的氣體經(jīng)過除塵除臭處理后達標(biāo)排放。

2.2 該工程中自控專業(yè)的實施特點

生活垃圾收集運輸工程作為市政配套項目，其進度與計劃與中新生態(tài)城開發(fā)建設(shè)進度相一致，采取分期建設(shè)、分階段實施的方式，共包括五套子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)設(shè)一座中央收集站，系統(tǒng)成樹狀結(jié)構(gòu)分布，分別由中央收集站、公共管網(wǎng)、物業(yè)管網(wǎng)、投放部分四部分組成。

以南部片區(qū)生活垃圾收集運輸系統(tǒng)2#系統(tǒng)為例，整個系統(tǒng)包括工藝控制系統(tǒng)和壓縮空氣控制系統(tǒng)兩部分，通過設(shè)在2#中央收集站內(nèi)的中央控制室中的可編程邏輯控制器（PLC）及計算機系統(tǒng)進行整個2#系統(tǒng)的監(jiān)控。

在2#中央垃圾收集站內(nèi)的儀表及電氣電纜采取橋架、線槽以及穿電線導(dǎo)管架空敷設(shè)。Ф8壓縮氣管敷設(shè)在橋架上，Ф16壓縮氣管敷設(shè)在線槽內(nèi)。

與2#垃圾收集站對接的公共管網(wǎng)及物業(yè)管網(wǎng)的控制通信電纜及Ф16壓縮氣管都穿在Ф65或Ф90的PE導(dǎo)管埋地敷設(shè)。

2.3 工程實施過程中出現(xiàn)的問題

南部片區(qū)生活垃圾收集運輸工程中各子系統(tǒng)中的中央收集站建設(shè)時間不統(tǒng)一，其子系統(tǒng)下的物業(yè)網(wǎng)項目具有數(shù)量多、規(guī)模小、施工及投用進度不統(tǒng)一等特點。

各物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線因其所處地塊的開發(fā)進度的不同，不能立即與整個系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)通，更不能及時投用，導(dǎo)致設(shè)備長時間閑置，部分已安裝自控設(shè)備和線纜出現(xiàn)質(zhì)量問題、被盜等問題，影響整個系統(tǒng)投用后的安全性和可靠。

出于中新生態(tài)城物業(yè)網(wǎng)氣力垃管線設(shè)計及施工的現(xiàn)實情況、以及物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線上設(shè)備線纜本身質(zhì)量和安全等方面情況考慮，按照物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線所處地塊的不同情況，制定不同的穿線、接線及自控設(shè)備安裝方案，明確該物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程穿線、接線及自控設(shè)備安裝時間點和安裝順序，對于整個項目建設(shè)至關(guān)重要。

3 建議

3.1關(guān)于物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程穿線、接線及自控設(shè)備安裝的建議

3.1.1 中央收集站已建成的情況下

a） 地塊整體開發(fā)，并且垃圾物業(yè)氣力垃圾管線直接與公網(wǎng)聯(lián)通，建議此類物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后立即進行。

例如：14a整個地塊，直接與公網(wǎng)聯(lián)通，該物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后可立即進行。

b） 地塊分期開發(fā)，物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線不直接與公網(wǎng)聯(lián)通，不建議此類物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后立即進行，可在該物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程與公網(wǎng)實現(xiàn)聯(lián)通后進行。

例如：45b地塊由北向南開發(fā)，不與公共網(wǎng)絡(luò)直接連通，所以不建議進行穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作，可在整個地塊完成開發(fā)后進行。

c） 地塊分期開發(fā)，但該垃圾物業(yè)氣力垃圾管線與公網(wǎng)直接連通，建議此類物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后立即進行。

例如：34c地塊已和公共管網(wǎng)對接，但該地塊尚未全部開發(fā)，所以通訊線纜末端傳至中繼器，中繼器后端至下一期，穿線、接線歸入后期施工單位工程內(nèi)。

3.2中央收集站未建成的情況下:

不建議進行穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作，在中央收集站建成且與公網(wǎng)連通后參照以上中央收集站建成的情況進行。

3.3關(guān)于物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程通信線纜與空氣管敷設(shè)的建議

3.3.1 物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線施工時，應(yīng)在PE管中預(yù)留牽引線，方便穿線。

3.3.2 穿線前應(yīng)為PE導(dǎo)管進行清潔處理。

3.3.3 通訊線纜與空氣管敷設(shè)后應(yīng)對PE套管進行封堵處理。

3.3.4 在設(shè)計和施工接線階段，應(yīng)盡量減少斷點數(shù)量，通訊線纜的斷點要求僅出現(xiàn)在控制箱、中繼器等位置。

3.3.5 外力破壞或冬季空氣管凍裂等情況導(dǎo)致水進入PE導(dǎo)管，建議采取鋪設(shè)警示帶等措施.

3.3.6 進行管線施工前，必須進行技術(shù)交底，按圖施工，遇到問題，必須與現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)工程師現(xiàn)場協(xié)商解決。

3.3.7 對于從投從放口或井室的進出的線纜，應(yīng)做明顯進線和出線標(biāo)識。

3.4 關(guān)于物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程室外投放口控制箱安裝的建議

3.4.1 控制箱建議在穿線工作完畢后進行安裝。

3.4.2 控制箱安裝完畢后，應(yīng)對室外投放口控制箱和接線箱安裝所處箱體蓋板進行密封處理，波紋軟管穿線孔也應(yīng)進行密封處理。

3.4.3 進入投放口、進氣口的LW線纜或KVV控制線穿出穿線孔長度應(yīng)預(yù)留足夠長度（至少1米），以滿足該線纜接投放口或進氣口控制箱等設(shè)備預(yù)留要求；

3.4.4 進入投放口、進氣口的氣路管線出穿線孔長度應(yīng)預(yù)留足夠長度（至少1米），以滿足該氣路連接投放口或進氣口控制箱等設(shè)備時的長度要求；

預(yù)售資金監(jiān)管范文第4篇

為支持我國陸上特定地區(qū)石油（天然氣）的勘探開發(fā)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將“十三五”期間在我國陸上特定地區(qū)開采石油（天然氣）進口物資稅收政策通知如下：

一、本通知所指陸上特定地區(qū)為：我國領(lǐng)土內(nèi)的沙漠、戈壁荒漠（詳見附件1）和中外合作開采（指勘探和開發(fā)，下同）經(jīng)國家批準(zhǔn)的陸上石油（天然氣）中標(biāo)區(qū)塊（對外談判的合作區(qū)塊視同中標(biāo)區(qū)塊）。

二、自2016年1月1日至2020年12月31日，在我國領(lǐng)土內(nèi)的沙漠、戈壁荒漠（詳見附件1）進行石油（天然氣）開采作業(yè)的自營項目，進口國內(nèi)不能生產(chǎn)或性能不能滿足要求，并直接用于開采作業(yè)的設(shè)備、儀器、零附件、專用工具（詳見附件2管理規(guī)定的附1《開采陸上特定地區(qū)石油（天然氣）免稅進口物資清單》，以下簡稱《免稅物資清單》），在規(guī)定的免稅進口額度內(nèi)，免征進口關(guān)稅；在經(jīng)國家批準(zhǔn)的陸上石油（天然氣）中標(biāo)區(qū)塊內(nèi)進行石油（天然氣）開采作業(yè)的中外合作項目，進口國內(nèi)不能生產(chǎn)或性能不能滿足要求，并直接用于開采作業(yè)的《免稅物資清單》所列范圍內(nèi)的物資，在規(guī)定的免稅進口額度內(nèi)，免征進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

三、符合本通知規(guī)定的開采項目項下免稅進口的物資實行《免稅物資清單》與年度免稅進口額度相結(jié)合的管理方式（管理規(guī)定見附件2）。

四、符合本通知規(guī)定的開采項目項下暫時進口《免稅物資清單》所列的物資，準(zhǔn)予免稅。進口時海關(guān)按暫時進口貨物辦理手續(xù)。超出海關(guān)規(guī)定的暫時進口時限仍需繼續(xù)使用的，經(jīng)海關(guān)審核確認(rèn)可予延期。在暫時進口（包括延期）期限內(nèi)準(zhǔn)予按本通知第二條規(guī)定免稅。暫時進口物資不納入免稅進口額度管理。

五、符合本通知規(guī)定的沙漠、戈壁荒漠自營項目項下租賃進口《免稅物資清單》所列的物資準(zhǔn)予免征進口關(guān)稅，符合本通知規(guī)定的中外合作項目項下租賃進口《免稅物資清單》所列的物資準(zhǔn)予免征進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅，上述進口物資均納入免稅進口額度統(tǒng)一管理。租賃進口《免稅物資清單》以外的物資應(yīng)按有關(guān)規(guī)定照章征稅。

附件：

1.享受特定地區(qū)政策的地域范圍

2.關(guān)于在我國陸上特定地區(qū)開采石油（天然氣）進口物資稅收政策的管理規(guī)定

預(yù)售資金監(jiān)管范文第5篇

一、進一步完善和加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管

2010年4月13日，住建部出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）明確要求：各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（試行）》于同年9月30日印發(fā)，同年11月1日，成都市正式實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。2015年10月9日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，完成對原辦法的修訂。

成都市實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管6年有余，但成都市在建商品房項目爛尾情況仍未得到完全杜絕，由商品房預(yù)售項目爛尾引發(fā)的也時有發(fā)生。在梳理成都市部分預(yù)售項目爛尾的成因時發(fā)現(xiàn)，部分爛尾項目開發(fā)商存在挪用預(yù)售資金的情況。因此，進一步完善和加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管尤為必要。

1.加大監(jiān)督檢查及懲處力度

監(jiān)督檢查是懸掛在開發(fā)企業(yè)頭頂上的達摩克利斯之劍，讓開發(fā)企業(yè)緊繃守法遵規(guī)之弦。除常態(tài)例行檢查之外，加強飛行檢查，即在被檢查單位不知曉的情況下進行的啟動慎重、行動快的檢查，以此及時掌握真實情況，讓監(jiān)管部門做到心中有數(shù)。此外，還可采取重點檢查手段。在當(dāng)今信息傳播手段日益簡便快捷、制度日益完善的情況下，及時根據(jù)輿情及情況，重點檢查輿情反應(yīng)大、突出的項目。

2.采取有效措施對違法行為予以嚴(yán)厲打擊

根據(jù)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售款以及利用其他賬戶替代預(yù)售款專用賬戶的，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定對違法行為予以行政處罰。監(jiān)管銀行未履行監(jiān)管協(xié)議約定職責(zé)，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由主管部門予以公示不得再在本市從事商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜，并將有關(guān)情況抄送銀行業(yè)主管部門。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。在當(dāng)前高企的房價面前，法定的罰金金額對開發(fā)企業(yè)而言幾乎可忽略不計，換言之，罰款對于開發(fā)企業(yè)違法行為基本上毫無震懾力。監(jiān)管部門除責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正等告誡類措施外，可采取暫停網(wǎng)簽、暫停受理新預(yù)售許可申請等行政管理措施。

《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》僅由房產(chǎn)管理部門單獨制定，銀行業(yè)管理部門未參與聯(lián)合發(fā)文，該辦法對監(jiān)管銀行的違規(guī)行為懲處規(guī)定不夠強硬，威懾力不足。在實際操作中，房管部門將銀行存在的預(yù)售款監(jiān)管違規(guī)行為書面函送銀行業(yè)主管部門后，違規(guī)銀行受到的懲處力度很小甚至零懲處。因此，在對監(jiān)管銀行進行督促、指導(dǎo)，促使銀行全面履行監(jiān)管職責(zé)的同時，房管部門可建立黑名單制度，采取暫?；蚪K止受理存在嚴(yán)重違反《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》規(guī)定行為的商業(yè)銀行與任何開發(fā)企業(yè)簽訂的包含《預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》在內(nèi)的預(yù)售方案審查申請。

3.要加強技術(shù)創(chuàng)新，進一步優(yōu)化監(jiān)管手段

進一步優(yōu)化和完善房管金融信息服務(wù)交互平臺并建立預(yù)售款監(jiān)管信息系統(tǒng)，將取得商品房預(yù)售許可證的商品房實時交易備案情況與銀行監(jiān)管賬戶的實時入賬情況進行匹配計算，監(jiān)察入賬情況；將資金使用計劃、工程進度計劃納入信息系統(tǒng)以規(guī)范預(yù)售款撥付，并通過信息系統(tǒng)自動監(jiān)察各個預(yù)售項目預(yù)售款收支，同時通過設(shè)定資金足額量、資金撥付額與資金使用計劃及工程進度匹配度等風(fēng)險控制指標(biāo)建立預(yù)警機制，對超過風(fēng)險控制線的預(yù)售款暫停撥付并啟動現(xiàn)場督察程序。通過技術(shù)創(chuàng)新，實現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管從入賬到撥付全流程、動態(tài)化、規(guī)范化的全面監(jiān)控。此外，可通過預(yù)售款監(jiān)管信息系統(tǒng)實現(xiàn)對全部預(yù)售項目預(yù)售款監(jiān)管進行大數(shù)據(jù)分析，通過監(jiān)管大數(shù)據(jù)對參與預(yù)售款監(jiān)管的各商業(yè)銀行監(jiān)管能力及服務(wù)水平進行考核，為建立監(jiān)管銀行優(yōu)勝劣汰的淘汰機制提供基礎(chǔ)條件。

4.加強合同備案審查，防止虛假交易、確保預(yù)售款納入監(jiān)管

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。長期以來，成都市對預(yù)售商品房合同備案的審查主要是采取開發(fā)商自主備案、房管部門嚴(yán)管備案變更及注銷的模式，事前及事中監(jiān)管較松，事后監(jiān)管較嚴(yán)。在這種模式下，開發(fā)企業(yè)通過備案系統(tǒng)進行虛假備案以達到變相融資（通過備案到債權(quán)人或擔(dān)保人名下作為融資擔(dān)保）、惡意逃避查封（由于只能查封在房管系統(tǒng)中開發(fā)企業(yè)名下未售房源，開發(fā)企業(yè)可自行將房源備案至相關(guān)主體名下造成房源全部售完的假象導(dǎo)致無房可封）、捂盤惜售（操作手法類似惡意逃避查封）等虛假交易的目的，由于這些虛假交易并未存在真實購房款，對這些虛假交易房源的預(yù)售款監(jiān)管也無從談起。此外，部分開發(fā)商在購房人支付首付款或全部購房款時，通過非監(jiān)管銀行POS機等渠道將這些資金打入其他賬戶，繞開預(yù)售資金監(jiān)管，為開發(fā)企業(yè)挪用現(xiàn)售資金提供了便利。

因此，為避免上述不良行為的發(fā)生并確保預(yù)售款監(jiān)管實現(xiàn)全面覆蓋，加強合同備案審查尤為必要。在購房資格審查通過后（如有該項審查），開發(fā)企業(yè)可通過房管系統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)用戶端進行預(yù)售商品房合同擬定，但在完成備案前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購房人的付款憑證及資金進入預(yù)售款監(jiān)管賬戶的證明資料提交房管部門進行購房真實性及預(yù)售款入~審查，待審查通過后，房管工作人員通過房管系統(tǒng)房管用戶端解除備案限制，開發(fā)企業(yè)方可完成合同備案。

二、進一步完善預(yù)售商品房質(zhì)量保證機制

在建工程爛尾往往是開發(fā)商實力較弱、資金鏈斷裂造成，相較而言小型開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目發(fā)生爛尾或存在商品房質(zhì)量問題的風(fēng)險要比大型開發(fā)企業(yè)要高。住建部出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）明確要求：暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時提交的預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。由于該通知未明確規(guī)定質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體賠償能力的審查標(biāo)準(zhǔn)，各地在實際執(zhí)行預(yù)售商品房質(zhì)量保證機制時僅對質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函做形式審查，對于該主體是否具有賠償能力無法做出判斷，造成了該機制的實施基本上流于形式。因此，作為承擔(dān)實際監(jiān)管職責(zé)的房管部門可結(jié)合地方實際進一步完善預(yù)售商品房質(zhì)量保證機制。房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體應(yīng)當(dāng)具有較為雄厚資金實力及管理運營經(jīng)驗，可從工商注冊實繳資本金、近段時期（如近3年）賬戶資產(chǎn)情況、成立時間（如不低于5年）、主營范圍等維度考量。同時對房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)具有較大風(fēng)險的主體類型進行排除，例如：暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能作為其他房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

三、進一步完善信息公開機制

房地產(chǎn)市場存在明顯信息不對稱，開發(fā)企業(yè)具有項目信息主導(dǎo)優(yōu)勢，往往會對相關(guān)不利信息予以屏蔽或隱瞞，購房人獲得預(yù)售項目相關(guān)信息的來源及渠道較為缺乏。由于信息不對稱，購房人在信息不充分的情況下作出的購房決策可能存在盲目性。因此，在不涉及商業(yè)機密的前提下，盡可能展現(xiàn)作為交易商品的房屋相關(guān)信息，需要進一步完善信息公開機制。

1.信息渠道分散

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及的政府部門及公眾部門多，各部門獨自自身掌握的信息，導(dǎo)致房產(chǎn)相關(guān)信息渠道分散，購房人全面收集相關(guān)信息費時費力。例如：工商主管部門掌握開發(fā)企業(yè)經(jīng)營信息、建設(shè)主管部門掌握開發(fā)項目工程建設(shè)信息、房管部門掌握開發(fā)項目銷售信息、銀行主管部門掌握開發(fā)企業(yè)及其實際控制人的信用信息等，購房人若要全面調(diào)查了解到所有相關(guān)信息，需要到各個政府主管部門查詢、核實，費時費力的同時還不一定能得到全面信息。

2.信息不及時、不全面

一些主管部門存在對監(jiān)管中掌握的信息不及時、不全面的情況。一些信息僅在工作總結(jié)中草草帶過，對于購房人而言，獲得的信息越及時、越全面，越有助于其做購房決策。

3.信息聚合程度低

相關(guān)信息渠道分散及信息不及時、不全面導(dǎo)致了信息聚合程度低，極大增加了購房人整理、利用這些信息的難度。

為了進一步增加房地產(chǎn)市場信息透明度，應(yīng)加強頂層設(shè)計，進一步完善信息公開機制。

一是要加強信息公開協(xié)作。確立信息牽頭部門，由牽頭部門組織房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈條中涉及的各個部門信息溝通與協(xié)作，將工商、稅務(wù)、房管、國土、建設(shè)、規(guī)劃、信用管理、司法等信息統(tǒng)一納入信息公開協(xié)作范圍，及時、統(tǒng)一信息以提高購房人收集信息效率，為市場交易公平、透明化提供基礎(chǔ)條件。